《物业管理实务》考前冲刺(一)

1、物业管理实务考前冲刺(一)一、单项选择题:每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意 1日常物业管理档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、( )和物业服务公司行政 档案。 A业主变动记录档案 B物业管理投诉记录档案 C物业服务记录档案 D物业检查记录档案 正确答案:C2业主(住户)手册的内容一般不包括( )。 A小区概况 B公共设施介绍 C服务指南 D物业管理收费标准 正确答案:D3居住类型物业的重点主要集中在( )。 A基础性的物业管理服务内容层面 B经营和设施设备管理等方面 C人员的出入管理方面 D对紧急事件的预防与处理方面 正确答案:A4物业服务费应当区别不同物业的性质和特点

2、，分别实行政府指导价和( )。 A市场指导价 B政府定价 C协商定价 D市场调节价 正确答案:D5制度文书中，制度的内容一般分标题、正文和( )三个部分。 A要求 B签署 C当事人 D处罚措施 正确答案:B6物业的承接查验是指物业服务企业对( )的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。 A新建项目 B原有项目 C在管项目 D新接管项目 正确答案:D7( )是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要功能大部分丧失，安全性和可靠 性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。 A完全维修 B全面维修 C设施设备中修 D设施设备大修 正确答案:D8营业收入是指物业服

3、务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营 业务收入和( )。 A其他业务收入 B物业大修收入 C特约服务收入 D附加业务收入 正确答案:A9在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。 A物业服务企业 B物业建设单位 C业主 D业主大会 正确答案:B10物业管理招标由( )依法组织实施。 A业主 B招标人 C产权人 D建设单位 正确答案:B11前期物业管理服务应达到( )的质量标准。 A约定 B业主提出 C建设单位提出 D合理 正确答案:A12二级资质的物业服务企业要求管理( )种类型以上的物业。 A两 B三 C 四 D五 正确答案:A13物业服务合同通常在( )时

4、即生效。 A成立 B签订 C协商 D执行 正确答案:A14公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以( )为根据，明确相关各方 的责任和义务，不得违规操作。 A物业服务合同的约定 B业主的愿望与要求 C公司的管理制度 D政府的相关规定 正确答案:A15清洁工作日常管理由日检、月检及( )组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。 A年检 B重点检查 C专项检查 D抽样检查 正确答案:C16房屋及设备设施维修养护计划的编制依据不包括( )。 A安全与环境保护的要求 B房屋及设施设备的技术状态 C房屋及设备设施的使用要求 D房屋及设备设施的造价 正确答案:D17早期介入是指新建物业

5、竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的 ( )活动。 A服务 B咨询 C控制 D组织 正确答案:B18( )是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位 为业主办理物业管理事务手续的过程。A进驻 B入住 C搬入 D迁入 正确答案:B19公共秩序管理服务是指在物业服务区域内，( )所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管 理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。 A物业服务企业 B物业服务企业协助政府有关部门 C物业服务企业与居民 D居民协助政府部门正确答案:B20在物业管理适用的各类文书中，( )的规范性

6、最强。 A事务公文 B制度公文 C司法公文 D行政公文 正确答案:D21酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每 年不少于( )次公布物业服务资金的收支情况。 A4 B3 C2 D1 正确答案:D22能保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定 专业查阅档案的方法是( )。 A年度分类法 B组织机构分类法 C事件分类法 D项目分类法 正确答案:B23物业管理客户沟通的内容一般不包括( )。 A与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流 B与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流 C与业主(或物业使

7、用人)的沟通交流 D与施工单位关于维修问题的交流 正确答案:D24大型公共物业绿化管理中应注意的是( )。A植物绿化功能以环保为主 B按设计意图进行规则式修建 C不宜使用果树或大花植物作绿化 D采用精品式管理 正确答案:C25物业服务企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在取名 时，必须符合( )的有关规定。 A物业管理条例 B房地产管理法 C公司法 D企业法 正确答案:C26制定物业管理服务费用价格必须( )，具体实施内容应该在满足招投标方需求的基础上制定 设计科学、运行经济的方案。 A准确 B合格 C精确 D合理 正确答案:D27物业服务企业的财务管理包括营业

8、收入管理、成本和费用管理、利润管理以及( )。 A现金流管理 B资产管理 C股权管理 D专项维修资金的管理 正确答案:D28招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A2 B3 C4 D5 正确答案:B29新设立的物业服务企业，其资质等级按( )核定。 A临时资质 B二级 C三级 D最低等级 正确答案:D30招聘的组织实施的第一步是( )。A设计应聘申请表 B公布招聘信息 C对应聘者进行初审 D确定选拔方法 正确答案:B31招标人采取( )方式的，首先应依法发布招标公告。 A协议招标 B公开招标 C邀请招标 D协商招标 正确答案:B32房屋及设施设备管理是指对房

9、屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及 ( )。 A拆除 B报废 C更新改造 D转让 正确答案:C33以下不属于物业服务企业特征的是( )。 A独立的企业法人 B属于福利性企业 C属于服务性企业 D具有一定的公共管理性质的职能正确答案:B34物业服务企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水 平，获取更大经济效益的行为是指( )。 A客户管 B客户协调 C满意度管 D服务管理 正确答案:A35在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由( )负责物业管理服务的招标组织工作。 A房地产行政主管部门 B上级单位 C物业建设单位 D所在街道

10、 正确答案:C36房屋及设备设施的维修方式有预防性维修、事后维修和( )。A事前维修 B正常维修 C定期维修 D紧急抢修 正确答案:D37( )是常规物业管理清洁服务的延伸服务。 A外墙清洗 B泳池清洁 C上门有偿清洁服务 D专项清洁工作 正确答案:C38物业管理投标，是对物业管理招标的( )。 A对应 B回应 C响应 D反映 正确答案:C39处理紧急事件应以( )为前提，不能因急于处理而不顾后果，造成更大损失。 A控制发展 B保护人员 C不造成损失 D不造成新的损失 正确答案:D40物业管理投标的第一个步骤是( )。A获取招标信息 B项目评估 C登记并取得招标文件 D准备投标文件 正确答案:

11、A二、多项选择题:每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题 不得分；少选，所选每个选项05分 41灭火预案主要内容有( )。 A灭火预案图 B灭火器数量控制 C火灾危险性及火灾发展特点 D居民群众参与灭火方案 E灭火力量部署 正确答案:ACE42物业服务企业信用档案系统记录的内容，主要通过( )、协会、物业服务企业、执(从)业人员等多种途径依法采集 A其他中介机构 B社会公众 C公众媒体 D政府部门 E网络 正确答案:ABD43会议纪要的主体部分一般有两种常用的表述方法，分别是( )。 A讲述法 B概述法 C归纳法 D描写法 E综述法 正确答案:BC44房屋的

12、基本组成部分有( )。 A装修部分 B承重构件 C设施设备部分 D基础 E结构部分 正确答案:ACE45以下不属于物业服务成本或者物业服务支出构成的有( )。 A办公费用 B公费旅游经费 C与其他单位联谊的经费 D物业保险费用 E物业服务企业固定资产折旧 正确答案:BC46以下不属于物业管理沟通方法的有( )。 A诉说 B表示同情 C提问 D调查 E跟踪 正确答案:AD47物业服务企业的组织形式有( )。 A直线制 B企业部制 C事业部制 D矩阵制 E公司制 正确答案:ACD48品质管理部的职责包括( )。 A客户满意度评价及监督 B企业文化和社区文化建设 C设计实施薪酬管理方案 D物业项目可

13、行性研究分析 E各物业项目服务品质监督 正确答案:AE49物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的( )进行承接查验。 A物业共用部位 B整体 C院落 D物业范围 E共用设施设备 正确答案:AE50早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在 ( )。 A服务的对象不同 B取费方式不同 C合作方式不同 D内容作用不同 E期限不同 正确答案:AD51招聘计划应包括( )。 A招聘的渠道 B各类人员的招聘条件 C招聘的结果 D招聘的费用 E招聘方法 正确答案:ABE52物业管理的风险类型包括( )。 A早期介入的风险 B市政公用事业单位服务过程中的风险 C前期

14、物业管理的风险 D公共媒体宣传报道中的舆论风险 E日常管理的风险 正确答案:ACE53业主公约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和 约束( )权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。 A所有业主 B物业使用人 C业主委员会 D业主大会 E来访客人 正确答案:AB54通知是( )，是使用最多的文种之一。 A前行文 B后行文 C内行文 D下行文 E上行文 正确答案:ACD55对签订物业服务合同，以下说法正确的是( )。 A对违约责任进行约定 B合同的主要条款宜粗不宜细 C没有免责条款 D明确物业服务企业的权利和义务 E合同的签订要实事求是 正确答案:ADE

15、56垃圾清运费是指由装饰装修工程所产生的垃圾的( )费用。 A管理 B清运 C回收 D清除 E销毁 正确答案:AB57物业管理投标的主体一般是指( )。 A专业管理公司 B符合招标条件的物业服务企业 C物业服务企业 D具备管理能力的所有企业 E由政府认定的企业 正确答案:AB58常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容不包括( )。A精神文明建设 B办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务 C客户管理、客户服务和便民措施 D房屋及共用设施设备的管理 E参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 正确答案:BE59物业环境管理包括( )等管理服务。 A卫生虫害防治 B物业管理区域大气环境监测 C

16、空气质量发布 D园林绿化 E物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生 正确答案:ADE60专项维修基金的来源主要有( )。A业主共有物业的收益 B业主大会中决定分摊的费用 C开发商定期支付的费用 D物业服务费结转的费用 E物业服务费中提取的费用 正确答案:ABD三、案例分析题 61某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业 服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就 个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。问题：(1)王先生的做法是否合适，为什么？ (2)你可

17、以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？(3)王先生的问题应该通过什么方式来解决？正确答案: 本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。 (1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。 根据中华人民共和国合同法第二十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立 合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立和第三十七 条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的， 该合同成立的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主 委员会建

18、立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业 主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继 续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合 上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合 同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终 止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应

19、的物 业服务费的义务。 (2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费。 物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区 域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务，业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。(3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事 诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。 业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会 尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业

20、主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进 物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业服务公司不称职，可通过业主大会形成决 议，解聘物业服务公司，另行选聘其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收 费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来作出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣 的主观判断而拒交物业服务费。综上所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的物业服务后，应 当及时交纳物业服务费。62一住宅小区即将建设完成，建设单位想通过招投标方式选聘物业管理单位。问题：(1)说明建设单位招标的程序。 (2)什么条件下建设单位必须以公开招标或邀请招标的方式来选聘物业服务企业？ (3)如果该住宅项目规模较小，建设单位是否可以直接采取协议招标的方式选聘物业服务企业？正确答案: (1)建设单位招标的程序：成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告、发放招标文件、投标 申请人的资格预审、接受投标文件、成立评标委员会、开标评标和中标。 (2)当投标人大于2时，即有三家及三家以上的物业服务企业参与投标时，建设单位必须按照公开招 标或要求招标方式选聘物业服务企业。 (3)当住宅项目规模较小时，建设单位也不可以直接采用协议招标方式来选聘物业服