郑州金水北区土地一级开发可行性研究

1、郑州市金水科教新城核心区土地一级开发可行性研究报告（讨论稿）郑州市金水科教新城核心区土地一级开发可行性研究报告（讨论稿） 1摘要 4一、项目总说明 5（一） 开发背景 5（二） 科教新城开发的战略意义 6（三） 项目开发的内容及主要工作 7（四） 区域开发模式构想 8（五） 项目综合收益 12二、项目的界定与描述 14（一） 项目特征 14（二） 待开发项目的产权关系及其他法律关系 17（三） 项目范围内地上、地下物状况 21（四） 项目开发环境 24（五） 项目一级开发后的状态 28三、宏观环境研究 30（一） 城市概况 30（二） 郑州市社会经济情况分析 30（三） 郑州市基础设施状况分析

2、 34（四） 政策环境分析 34四、市场环境研究 37（一） 土地市场分析 37（二） 商品住宅市场分析 40（三） 商业及办公市场分析 42五、土地一级开发方案 46（一） 区域定位及规划设计 46（二） 土地一级开发工作内容 54（三） 项目实施进度计划安排 55（四） 项目组织与实施方式 57（五） 征地拆迁方式 60（六） 市政设施建设方式 61（七） 项目融资方式 61（八） 项目完成后宗地处置方式与经营管理 61六、投资与成本费用估算 63（一） 估算依据 63（二） 征地成本估算 63（三） 拆迁成本估算 66（四） 项目总投资估算 67七、项目竣工后的土地价值评估 72（一）

3、土地价值静态评估 72（二） 土地动态价值评估 78（三） 土地上市节奏和收入 78八、项目财务评价 80（一） 销售收入估算 80（二） 成本分析 80（三） 静态分析 81（四） 现金流量分析 81（五） 财务费用 82（六） 结论 82九、风险分析 83（一） 不确定性分析 83（二） 投资敏感性分析 83（三） 投资环境风险 84（四） 资金风险 84（五） 工程质量风险 84（六） 政策风险 84十、综合效益分析 85（一） 社会效益 85（二） 经济效益 86（三） 环境效益 86（四） 对区域发展的贡献 86十一、结论与建议 88（一） 结论 88（二） 建议 89摘要2011

4、年，十二五规划开局之年,中原经济区发展上升到国家战略层面，郑州战略性提出都市区规划。金水区作为中国中部“首善之区”，她的持续发展与完善将直接影响郑州都市区战略的成功与否。在此发展背景下，金水科教新城应运而生，肩负起承载金水腾飞的使命。作为区域整体开发的先导区，金水科教新城核心区定位与规划初定，但区域现状落后、土地权属复杂、基础设施投资巨大等难点亟待解决。以创新的开发模式，实施区域统一运营，是金水科教新城成功的关键点。比较研究国内多地土地一级开发，资金密集、融资困难是制约土地一级开发顺利进行的关键。通过对科教新城整体发展战略的解读和现状剖析，借鉴国内先进模式，以“政府主导，市场运作”的方式，将有

5、效促进金水科教新城核心区整体开发成功落地。通过创新的发展理念、科学的组织机制、高效的运作机构系统化的运营体系，解决发展难点，建设核心区成为郑州高端服务业集聚区和品质生活样板区。创造和谐的社会效益、可观的经济效益和良好的生态效益，构建“全国一流、中原领先”的郑州都市区先导示范区。本次可研采用假设开发法和市场比较法进行综合评估，项目在投资方面符合一级开发项目要求的财务评价体系，项目是可行的。摘要日期：（编写摘要的年 月 日）郑州金水科教新城核心区土地一级开发可行性研究报告一、 项目总说明本可研报告基于金水科教新城整体战略规划，对金水科教新城核心区进行重点研究。金水科教新城（科教新城）：金水科教新城

6、位于郑州市东北部，东至万三路，西至中州大道，南至连霍高速，北临黄河，整体面积约 120 平方公里。金水科教新城核心区（核心区）：范围为东至外四环，西至国道 107 辅路，南至连霍高速，北至四环路，占地约 14 平方公里。（一） 开发背景n中原经济区发展规划正式上升到国家战略层面,科教新城规划开发恰逢其时2011 年，中原经济区上升为国家战略，作为核心区的郑州，迎来了历史性的一幕，郑州适时的提出了打造中原经济区的核心增长极和全国区域性中心城市的战略目标，而郑州科教新城发展规划的提出,是建设郑州都市区乃至构建中原经济区棋局中关键的一步，国家和区域层面的发展战略为科教新城的发展带来了机遇和动力。金水

7、区构建完善的高端产业体系，引导科教新城融入金水区高端服务业发展 战略,打造成为郑州乃至中原地区的生态城市示范区。n郑州都市区力求打造核心经济增长极，为金水科教新城注入发展劢力郑州都市区以中心城区为核心，外围组团为重点。在城市功能的优化和城市架构的完善中，作为郑州都市区外围的关键组团，科教新城都将发挥着不可或缺的作用。首先体现在科教新城在空间上与郑州新区连成一体，其发展必定受到郑州新区的助推同时不断完善和优化郑州新区城市功能，以差异化和特色化发展思路，承接郑州新区的发展；在产业选择上将重点聚焦在高端现代服务业、总部经济、创意文化、科技研发、休闲度假等，构筑可自我更新和升级的产业体系。科教新城将作

8、为金水区新的经济增长点，以现代服务业、生态度假旅游及创新文化产业为主的产业类型将融入郑州都市区经济核心增长极。n郑州新区日趋成熟，金水科教新城区域关联亟待构建十年间，郑州新区城市发展日新月异。CBD（中央商务区）核心区成为郑州商务办公、会议会展产业集聚区；龙子湖汇聚十三所高校，将进一步朝着产学研一体化方向发展；龙湖区作为继 CBD 之后的开发重点，其承载居住、旅游、休闲娱乐、商业等功能，是郑州新区的点睛之笔。本项目毗邻郑州新区核心区，其开发在功能上是对郑州新区的完善补充，在产业上是对郑东的有效承接，是贯通郑州新区与黄河生态带的桥梁。n沿黄生态旅游产业带发展提上日程，金水科教新城应独树一帜中原城

9、市群战略发展推动了沿黄文化旅游生态产业带的战略构建，对沿黄文化和旅游产业做了系统性的规划，以生态保护为主集生态旅游、休闲度假、高端会议、低密度居住于一体的城市生态休闲服务带逐渐显现，是对黄河资源的有效利用和完美诠释。科教新城位于沿黄生态旅游产业带确定的生态度假旅游区和创新文化产业 区内，是沿黄产业带上有机组成部分，其开发将会促进沿黄产业带的大力发展，是本区域生态度假旅游及创新文化产业等功能的具体体现。（二） 科教新城开发的战略意义城市空间上延续了郑州市整体城市发展战略科教新城的开发在战略上是郑州市“东扩北移”格局的进一步发展，向北连接沿黄产业发展带，充分利用其区位优势、生态优势，向东借助郑汴一

10、体化的城市发展动力，积极融入到郑州新区的整体发展中。城市功能上加载为郑州生态休闲滨水都市区科教新城北临黄河，内部有贾鲁河、任庄明渠流经，内部多处大面积水面，未来规划中水系景观成为区域一大亮点。滨水而建的城市物业与滨水景观相得益彰，亲水商务、商业、住宅等物业彰显出生态休闲的特质。产业发展上凸显高端现代服务产业链条依托郑州新区各组团产业功能带动和外溢，承接金水区优质产业资源转移，形成与郑州新区配套的低碳、生态科教新城。本项目将成为未来金水区高端服务业和高端居住的集聚地，以生态、休闲、滨水的特质，带动区域内衍生出休闲商务、高端会务、科技研发、创意文化、总部办公等一系列高端现代服务产业链条。有效推劢金

11、水区社会经济可持续发展高品质的城市化建设，在改变区域当前面貌的同时，带动金水区整体社会经济的发展、城市形象的改善、社会功能的完善、高端服务产业的整合，塑造高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。实现土地节约、集约化利用，土地价值最大化整合区域土地资源，节约土地使用，以高视角的定位，高起点的规划，高质量的工程建设全面提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求，建成后的项目区将成为郑州东北部具有较强辐射能力和带动能力的文化经济中心的一部 分，对整个郑州新区的良性发展有着重要的社会意义；改善就业结构，增加就业机会科教新城核心区的统

12、一开发，将直接优化区域建设结构，改善环境，同时未来产业的引入将创造包括高端服务领域、商务办公领域、科技研发领域、社区服务领域等多元化的就业机会，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。（三） 项目开发的内容及主要工作n项目开发内容统一运作区域土地一级开发，成功塑造科教新城核心区作为科教新城核心区，项目的发展承载着科教新城整体发展使命，将率先落位科教新城整体发展理念,带动科教新城各组团共同提升。项目开发秉承“科教新城，生态水城”的定位理念，将打造核心区成为宜居宜业的滨水生态新城。n项目开发主要工作获得区域开发授权之后，一年内完成区域各专项规划设计，同时开展相关报规报建工作。一年

13、内全面启动科教新城核心区特色产业、重点项目招商工作，加强区域宣传推广，树立区域形象。两年内全面启动科教新城核心区内农村改造工作，争取部分拆迁安置示范社区落成。根据实际情况，做好各单位、居民征地、拆迁安置补偿工作。五年内完成区域内市政基础设施及配套的建设工作。核心区土地一级开发拟开发深度为“七通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖及通讯，宗地内场地平整，做好区域内水系景观、重点工程建设落位工作。（四） 区域开发模式构想1. 区域开发目标金水科教新城核心区整体的开发以生态为发展之魂、以高端产业为发展之脉，以高标准建设为发展之基，构建了金水科教新城整体发展战略，是对郑州都市区 规划的进一

14、步落实和延伸。其开发的关键在于成功化解区域开发面临的现状落后、权属复杂、投资巨大、融资困难等一系列难题，确保金水科教新城战略规划成功 落地，最终建设成为“全国一流、中原领先”的郑州都市区先导示范区。在区域整体开发建设之初，确立创新的、体系化的一级开发模式，是金水科教新城核心区发展成功的第一步。2. 土地一级开发模式比较研究土地一级开发概念：土地一级开发，是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地一级开发是城市区域综合开发的上游，进行合理的规划以及控制对于保证区域顺利发展有至关重要的作用。土地一级开发与储备的关系：土地一级开

15、发先于土地储备进行，土地储备的实行对于一级开发权的获得，以及相对盈利分配等都具有决定性影响。土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者有相应资质等级的房地产开发企业承担。根据土地一级开发及土地储备制度的特性，我们可以得出下面的政府独立运作土地储备的优劣分析。优点：有利于政府垄断土地一级市场，保证了政府的土地收益；规范了城市土地市场发展，提高了城市土地资源的配置效率；促进了地方经济和房地产市场的平稳发展；促进了城市规划和土地利用规划的实施，优化城市土地结构等。不足：缺乏合理的收益分配机制,不利于市场化运作；投入资金巨大，缺乏有效的资金保障；融资困难制约土地一级开发等

16、。土地一级开发主要模式国内当前实行土地一级开发的区域，主要采用“政府主导、政府运作”和“政府主导、市场运作”两种模式，根据不同的操作思路、结合各地和项目的实际情况，以投资主体和收益模式为基准衍生出五种不同的操作方式，其分别为：1) 政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发；2) 国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发；3) 政府委托，企业投资，企业获得固定一级开发利润4) 政府授权，企业投资，企业获得综合收益；5) 政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。在不同区域内，根据各城市一级开发相关运作经验和能力，项目在城市的成熟度、项目投资额度等详细特点总结归

17、纳出区域土地一级开发主要模式、相关要点、适用范围和成功运作案例，详见下表：表 1-1：土地一级开发模式比较模式要点适用范围案例政府 主导，政府 运作政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发土地储备中心负责资金 的筹措及一系列土地一 级开发工作；受委托对一级开发进行管理的企业 收取管理费作为收益来 源；政府获得土地开发的收益。政府财政实力雄 厚，一级开发区域相对成熟北京部分由土地储备中心进行一级开发的土地规定土地一级开发成本的2%作为企业的管理费用。国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发大型国有企业具有政府 授权的土地储备和一级 开发权利；国有企业负责资金的筹措和一系列土

18、 地一级开发工作；土地出让收益上交财政，由财政按比例返还国有企业。政府一级开发运作经验丰富，开发管理体系完善重庆九大国有企业进行重庆的土地一级开发；武汉各新城开发公司进行武汉各新城的土地一级开发；政府 主导、市场 运作政府委托，企业投资，企业获得 固定开发 利润。政府确定一级开发企业 取得土地一级开发权，企业只进行土地一级开发，不参与后续的土地推广、上市等一系列工作，不直接参与二级开发，以土地一级开发成本的一定比例作为企业利润。城市一级开发经验成熟，区域土地风险承担能力较强；一级开发企业经验丰富，资金实力雄厚。杭州一级开发企业获得固定利润 10%政府授权，企业投资，企业获得 综合收益。通过招标

19、、协商等确定一级开发企业，企业取得直接投资进行土地一级开 发，政府对基础设施和公共配套设施进行回购，同时按约定价格出让部分 土地给企业，进行补偿。一般适用于大规模土地，投入巨大，周期长，情况复杂的城市建成区外围区域，保证政府和企业的利益平衡，保障项目顺利实施。常高新公司与常州市政府进行新北区土地一级开发；政府回购市政基础设施及配套设施建，常高新按约定价格获取 1600 亩土地。政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。政府直接出资或以土地 入股方式，与企业成立合资项目公司，以项目公司进行土地一级开发，土地上市后，根据相关约定，政府与企业进行土地出 让金分成。企业雄厚的资本 实、先

20、进的开发模式与政府的管理职能和地方经验优势互补，适用于一级开发经验不足的城市建成区外围区域开发。（1）龙元建设与临安市政府以 8：2 出资成立项目公司负责高新区开发，土地溢价按股本分成（2）首开集团与扬州政府以 6：4 出资成立项目公司负责蒋王片区运作，采用约定底价，分级溢价的分成模式。通过对土地一级开发模式的进一步解析，从一级开发经验，区域整体规模、资金筹措渠道、融资难度、归纳出主要模式的适用维度，同时对位金水科教新城核心区整体开发，进一步明确区域一级开发模式遴选方向。表 1-2：土地一级开发模式遴选关键衡量因素运作模式规模周期投资强度成熟度政府经验资金渠道融资难易度政府管控力度政府主导政府

21、运作政府土地储备中心负责土地的一级开发较小短较低高丰富政府投资容易高新城开发公司负责土地一级开发较大长高高丰富政府间接投资容易低政府主导市场运作企业获得固定开发利润。较大长高高丰富市场化融资困难高企业获得综合收益。较大长高低较少市场化融资困难低政府与企业成立合资合作，共同运作。较大长高低较少市场化融资困难高表 1-3：金水科教新城核心区一级开发关键因素衡量因素规模周期投资强度成熟度政府经验资金渠道融资难易度政府管控力度核心区运作要求大长高低少市场化融资困难高通过比较研究，与金水科教新城核心区开发现状对比，区域面临发展规模较大（约 14 平方公里），建设周期较长，投资强度巨大，政府经验相对不足，

22、同时需要进行市场化融资，在这种情况下既要满足区域一级开发顺利进行，同时要保证市场化运作的前提下，加强政府的监管力度。因此，在“政府主导，市场运作”的模式下，采取政企合作的操作方式将有效解决金水科教新城核心区运营发展过程中面临的关键问题，是适合区域一级开发运营的最优模式。3. 区域运营模式构想采用创新的发展理念基本构想“政府主导、市场运作、封闭运营”在市一级政府的监督下，发挥金水区政府的主导作用，对区域开发建设全面监督，保证区域开发能够按照郑州都市区整体发展战略和金水科教新城规划顺利落地，同时为解决项目投资巨大、融资困难等实际问题，推行区域封闭运作体系，利用市场化的运作方式，吸引多元化资本参与到

23、区域开发中来，保证区域投资专项资金有效投入到区域发展建设中，同时有利于保证投资主体的基本收益。创建科学的组织机制基本构想领导挂帅、全面监督、多元协调在政府的领导监督下，成立具有管控和协调能力的区域开发领导小组，由相应领导直接挂帅，对区域开发建设全程、全面监督，对区域一级开发各主要结点做出决策，同时建立起领导小组、相关职能机构、区域管委会、基层政府、实施主体多元一体的协调机制。组建高效的运作机构基本构想权责明确、企业实施、多方共赢在政府主导、市场运作的整体开发理念下，有关区域运作的各权责单位，以顺利实施区域土地一级开发为目标，由政府赋予相应的权利，同时明确自身在征地、拆迁、基础设施建设、投融资等

24、方面的具体职责，一级开发企业重点承担区域一级开发的实施、运营和管理工作，最终组建高效的运作机构，实现政府、企业、当地居民多方共赢。（五） 项目综合收益1. 社会效益对当地民生的贡献：通过区域的综合改造，统一开发运营，在可持续发展理念下，让当地农民分享城市发展带来的利益，通过完善的社会保障体系，在农民保障上，采取四金（租金、股金、薪金、保险金）全方位使农民增收致富，创造城乡一体化和谐生活样本。对区域就业的贡献：区域内共有经营性物业约 200 万平米，其中包括生态办公、高端交流、特色商业、滨水酒店、科研园区、高端居住物业管理等，未来可直接贡献现代服务业就业岗位约 8-10 万人。对政府财政的贡献：

25、土地一级开发阶段，可以为政府带来土地溢价的收益、一级开发开发期间各项税收、土地出让的税收收益；土地进入二级开发阶段，每年可贡献项目各项开发税费约 12 亿元；项目进入运营阶段，区域共有建成各类经营性物业约 200 万，每年可持续贡献各项税收 3-4 亿元。2. 经济效益项目建设期为 42 个月，回收期为 65 个月。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，项目总投资为 159.12 亿元，土地出让地价款测算为 200.55 亿元，土地一级开发收入为 41.42 亿元。3. 环境效益在以贾鲁河为主要生态廊道的基础上，形成多层次、多功能、立体化、复合型、网络状的生态结构体系。

26、达到生态平衡，促进人与自然的和谐发展。通过科教新城总体环境规划，构建“一心、三轴、四带、多点”的绿地系统结构，形成“点上绿色成景，线上绿色成荫，面上绿色成林。”的绿化环境。二、 项目的界定与描述（一） 项目特征1. 区位特征n项目以积极融入 “中原城市群”和“大郑州”战略为起点图 2-1：项目区位图项目隶属中原城市群的核心城市郑州市，处于郑州东北方向的金水科教新城，是郑州市“东扩北移”发展战略的范围区内，毗邻郑州新区 CBD、龙湖、龙子湖等区域，周边交通路网发达。本区域未来将与龙湖、龙子湖、CBD 等区域形成产业互补、功能互补、配套互补的功能。n距离主城区约 13KM，与城市主要功能组团构筑便

27、捷联通体系图 2-2：项目与周边组团关系图项目距离郑州市主城区 13 公里，与周边城市功能组团连接密切，其中博学路、明理路直接联通本区域与龙子湖区；沿黄大道西段与新龙路联通本区域与龙湖区；沿黄大道东段和杨桥路联通本区域与白沙教育高科组团。表 2-1：城市主要结点通勤时间1二七商圈17约 35快速路+市干道核心商圈2紫荆山商圈15约 30快速路+市干道商业副中心3CBD10约 15快速路+市干道核心商务区4龙湖副中心4.5约 5快速路规划副中心5龙子湖高教园3.5约 5快速路高教园区6沿黄旅游带（黄河）3.5约 5规划区内部干道休闲旅游区项目依托 CBD、龙湖、龙子湖等区域资源的优势，加上本区域

28、临近黄河湿地、区域内自然景观完善等优势，使本区域发展潜力无限。项目内外部交通与内部交通主干道已经基本建成通车，项目到郑州市各重点商圈距离多数在半小时车程范围内，距离 CBD、龙湖、龙子湖等区域在 15 分钟车程范围内，项目发展潜力乐观。n城市快速路构建良好通达性，内部主干道完善区域交通骨架图 2-3：核心区交通现状项目所在区域已形成以快速交通为主的路网体系，为融入“大郑州” 提供了基本前提保障。区域内外部交通较为完善，外部交通拉近了项目区域与市区及其他功能区域组团的联系，有利于形成优势资源互补。项目区域内部交通主干道已修成竣工通车的有南北走向贯穿项目区域的鸿苑路，东西走向的兴达路和鸿宝路。内部

29、主干道的竣工通车构建了项目区域的交通骨架。外部交通距离车程路况备注火车站17KM35 分快速路+市主路暂无直达公交机场40KM40 分快速路+高速高铁站（规划）6KM10 分快速路117 直达莆田高速路口13KM15 分快速路新客运北站10KM12 分快速路新龙路表 2-2：城市关键交通节点通勤时间公共交通尚不够完善，规划中环城轻轨在此区域通过，将在核心区北侧设置站点，距郑州地铁一号站点约 6KM，公交系统目前仅有 117 路、308 路两路公交经过。n自然特征：区域自然生态环境良好，适宜打造生态宜居城市地理位置郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经 11242-11414，北纬 3416

30、-3458，北临万里黄河，西依中岳嵩山。东南为广阔的黄淮平原。由于地处中原复地，“雄峙中枢，控御险要”，是省域政治、经济、教育、科研、文化中心，也是中原城市群“大十字”行骨架的核心城市。自然条件 地质地貌：金水区北区地处黄河故道，地势平坦，大部分地形为坑塘，地势西高东低，标高从 84.0-87.0，地势相对来说比较平缓。 河流水系：金水区北区的地表水一般流向为自西北向东南。主要河流有贾鲁河、任庄明渠、西干渠和东干渠。区域内有黄河渔场、姚桥乡渔场等多处渔场和坑塘。区域地下水资源丰富，北部还有大堤马渡闸，有黄河水作为补充。2. 社会经济概况n行政区划科教新城核心区共 4 个村落，分别为东南地、老庄

31、、任庄和小金庄，分属兴达路街道办事处。区域内当前行政区划统一，社会经济相对落后，具备整改条件。n 区域企业状况核心区有包括黄河渔场、郑州渔场、鸿宝园林、安置农场等 13 家主要企业。n 村庄及人口情况核心区共有人口数为 724 户，3504 人。（二） 待开发项目的产权关系及其他法律关系1. 项目现状n区域四至图 2-4：项目用地现状图项目四至范围为东至东四环，西至 107 国道辅路，南至连霍高速，北至北四环。n 占地规模金水科教新城整体概念区域面积约 120 平方公里，核心区占地约 14K 。n 用地现状金水区北区规划范围内现状总用地面积 1415.58 公顷（21233.7 亩），其中建设

32、用地 185.62 公顷（2784.3 亩），占总用地的 13.11%，非建设用地 1229.96公顷（18449.4 亩），占总用地的 86.89%。建设用地以居住用地和公共设施用地为主，非建设用地以水域、林地、耕地等为主。表 2-3：项目区域内用地现状指标序号代码用地性质用地面积（公顷）用地面积（亩）比例1R一类居住用地R131.33469.9516.88%2C公共设施用地C42.65639.7522.98%其中行政管理用地C12.4837.21.34%商业金融用地C235.252818.96%体育用地C40.131.950.07%医疗卫生用地V50.142.10.08%教育科研用地C60

33、.8212.30.44%其它公共设施用地C93.8858.22.09%3M工业用地37.83567.4520.38%其中二类工业用地M210.27154.055.53%三类工业用地M327.56413.414.85%4S道路广场用地S17.9268.59.64%5U市政公用设施用地U54.86822.929.56%其中交通设施用地U20.8312.450.45%施工与维修设施用地U554.03810.4529.11%6D军事用地D10.537.950.29%小计建设总用地185.622784.3100.00%7E水域和其它用地E1229.9618449.4其中水域E1248.643729.6耕

34、地E2423.646354.6园林E353.28799.2林地E4494.417416.15村镇建设用地E647.98719.7闲置地E747.01705.15合计现状总用地1415.5821233.7n 土地权属项目内村集体土地总面积约为 546.5 公顷（8197.35 亩），其中村庄面积 61.1公顷（916.8 亩），农用地面积 485.4 公顷（7280.6 亩）。项目现状企业单位主要有鸿宝园林、黄河渔场、郑州渔场、安置农场等 12家，共占地 664.6 公顷（9969.2 亩）2. 现状用地单位情况项目现状内需要拆迁村庄为北录庄（仅含其中东南地、老庄、牛岗村三个自然村）、小金庄及任

35、庄等行政村，共 724 户，3504 人，村集体土地总面积约为 546.5公顷（8197.35 亩），其中村庄面积 61.1 公顷（916.8 亩），农用地面积 485.4 公顷（7280.6 亩）。其中小金庄村庄面积 20.7 公顷（310.亩），农用地面积 140.1 公顷（2101.2亩）；任庄村庄面积 18.5 公顷（276.8 亩），农用地面积 198.8 公顷（2982.6 亩）；老庄及东南地村庄面积 22.0 公顷（330 亩），农用地共约为 103.5 公顷。牛岗村农用地共约 43 公顷（645 亩）整体拆迁量不是很大，项目拆迁工作较容易。项目现状主要征地单位有 13 家，其中

36、河南天地置业有限公司（清水苑、秀水苑项目）所占用地已转换成为国有建设用地，管桩厂租用北录庄村农业用地（将在农业用地中体现），交通服务区、管城区北大街、军用导航塔不需要征地外，其余企业尚未完成土地的使用所有权归属的转换工作。包括鸿宝园林、黄河渔场、郑州渔场、安置农场等 8 家企业，其共需征地 617.9 公顷（9268.3 亩），占规划范围的 43.6%。村集体土地共需征地总面积约为 437.5 公顷（6563.0 亩，不含高铁征地 525 亩，高速下路口征地 192 亩及道路水系等用地面积），占规划范围的 30.9%。图 2-5：项目区域内用地现状归属表 2-4：项目区域内用地现状归属指标序号

37、单位名称占地（亩）备注1河南高鑫园房地产开发有限公司1136.092安置农场1918.66划拨农用地3郑州种畜厂377.224河南省民政学校380.39划拨农用地5鸿宝园林2699.476河南纯种肉牛繁育中心590.007郑州市渔场1511.538黄河渔场686.919军用机场导航塔9.98军事用地10河南建科百合管桩厂175租用农用地11河南天地置业有限公司327.94清水苑12河南天地置业有限公司198.30秀水苑13管城区北大街34.63总计9871.12（三） 项目范围内地上、地下物状况1. 地上附着物现状n村民居住房、工厂金水区北区核心区现状建筑以鸿宝园林部分新建建筑以及清水苑小区在

38、建建筑的建筑质量较好，其余村民居住建筑以砖混建筑为主。图 2-6：项目区域内现状居住房项目区域内需要拆迁的村民居住房分布在东南地、老庄、小金庄、任庄 4 个村落，其中东南地位于 107 辅路和鸿宝路东南角，老庄位于 107 辅道和兴达路南北两侧，小金庄和任庄位于鸿宝路京珠高速的西北角图 2-7：项目区域内现状工厂企业项目内有种牛培育基地、朔料厂、纸箱厂等部分工厂企业需要整理搬迁。多数企业分布在兴达路两侧及鸿苑路两侧。n农田、鱼塘金水区北区核心区现状有较多农田和鱼塘，不需要拆迁工作，征地较为容易。图 2-8：项目区域内现状农田及鱼塘项目内农田集中分布在自然村落周边区域；苗木集中分布在鸿宝路及兴达

39、路两侧，兴达路南侧有大面积成片苗木；鱼塘分布在项目内的各个区域，村落周边较多，鸿宝路北侧有郑州蔬菜生产基地及日本锦鲤河南繁育基地等。2. 水系景观现状金水区北区核心区现状内水系景观资源十分丰富，由贾鲁河、任庄明渠及遍布的大小鱼塘构建了区域内密布的水网，项目紧邻黄河湿地，也为项目的价值提升提供依据。图 2-9：项目区域内现状水系景观3. 基础设施现状n 现状服务设施规划范围内在任庄有一所卫生站、一个幼儿园、一个文化活动设施以及一个小学。其余地区缺乏必需的公共服务设施。n现状道路交通金水区北区核心区现状主要道路有：兴达路（9m)、鸿宝路(14m)，为东西向道路；鸿苑路(14m)、G107 辅道(3

40、2m)，为的南北向道路。区域外围南部的连霍高速、西部的 107 辅道、北部和东部紧邻的外四环，目前均已建成通车投入使用，为项目的外部交通带来便利。n现状市政设施图 2-10：项目区域内现状道路规划区内现状缺乏供水、排水、电信、燃气、供暖等基础设施；在规划区的南侧有 110kV 和 220kV 电力线各一根通过；沿兴达路现状有两个取水口；沿兴达路、安置农场内部及西干渠有 D600 和 D1200 的输水干管各一根。小结：区域内水资源丰富，村落集中分布，总体拆迁量不大，但受到军用机场影响（项目内净空限高 46-133 米），开发强度受到一定限制；交通脉络较为清晰，东西三条主干道、南北一条主干道。区

41、域内公共交通不够完善仅有 117 路，308 路公交途径，并且时间不固定，导致目前区域内出行不够便利。项目内景观资源十分丰富，贾鲁河、任庄明渠遍布的大小鱼塘构建了区域内 密布的水网，项目紧邻黄河湿地，也为项目的价值提升提供依据。项目内树木繁茂为项目开发提供绿化支撑。（四） 项目开发环境n郑州都市区的构建纳入城市发展战略6 个组团、10 个新城。2011 年河南省提出中原经济区发展概念，并且纳入国家发展战略，围绕中原经济区，郑州市提出建设郑州都市区的概念，强化其在中原经济区的核心作用。郑州市周边县市都打造成都市区，市内每个区均要建立一个新区，周边乡镇形成组团带动都市区的发展。都市区的框架是以郑州

42、市老城区、新区为主，周边建立金水科教新城这个概念的提出是基于与周边产业的联系，形成为大学城商务办公服务、科教产业配套和生活服务的科教新城，将以生态商务办公、科研服务为主，以会展、酒店业、商业、餐饮、疗养休闲、居住及配套等功能为支撑的综合性片区。功能定位包括总部经济区、教育服务区、科技研发区、文化旅游区，与郑东新城共同构成宜居宜业区。n郑州新区历经十年发展成效显著郑州的主要发展格局为“东扩北移”，以郑州新区为城市的主要发展方向，郑州新区的产业牵引、郑汴一体化的城市发展动力，使得郑州市向东发展动力强劲。目前郑州新区基本已经建成，龙湖区中心湖已经开始动工修建；龙子湖区域 13 所高校已经搬迁入驻，个

43、别学校尚有未竣工工程在施工建设中，在区域北侧已有建设用地出让；CBD 区域多数工程已经建设施工完毕并且投入使用，郑州市多数的高端项目均集中在本区域。图 2-11：龙湖及龙子湖片区现状郑州新区规划面积约 150 平方公里，人口 260 万，在 2030 年建完，09 年末郑州新区的常住人口已达 12 万，实有人口 28 万。CBD（中央商务区）位于项目区域的西南方向，规划范围约 3.45 6K ，郑东核心区，承载商务办公、会议会展功能。图 2-12：郑州 CBD 效果图龙湖区位于项目区域的西南方向，规划范围约 40 平方公里，承载居住、旅游、休闲娱乐、商业等，水面约 6K ，半岛 CBD 副中心

44、，规划面积 0.48 K ，由写字楼、宾馆和特色住宅等组成，通过 3.7 6KM 的如意河与 CBD 相连。龙子湖高校园区位于项目区域的正南方向，规划范围约 22 平方公里，确定入住 13 所高校，规划入住师生人数约为 20 万人，截至 2010 年秋季入住师生已累计达到 12 万人，是由高等院校组成的高教科技园区，湖中有湖心岛，岛上规划图书城、体育场等公共设施，并通过运河与龙湖及其他河渠相连。n项目区域与龙湖及龙子湖之间的关联构筑龙湖区为 CBD 初具规模后，郑州新区发展重点区域，主要功能定位为城市副中心、总部经济、居住、旅游、商业，主要承载人口约为 35 万人。龙湖区域的发展方向为区域未来

45、将更多的承担郑州城市外溢功能，功能复合将成为区域特征之一，逐步成长为“全城市形态”。区域内客群特征主要为城市化新增人口。龙湖区域与本案区域可形成生态休闲居住区与休闲旅游度假区区域互补。龙子湖为 CBD 重要支撑区域，产学研一体化发展区域，主要功能定位为高教科技园区、科教园区经济基地。龙子湖区域的发展方向为配套完善的，与外界联系紧密的郑东专业型特色片区。区域内客群特征主要为高校教职工及学生，科研工作者。从而得出本案发展初判为逆城市化现象承载区域，功能纯净，业态高端，环境优良的城市特色功能区。n郑州外围产业组团发展日新月异商住物流区位于项目的东南方向，定位为 CBD 的功能支撑区，规划范围约为 2

46、3 平方公里 ，以机关事业单位、公益设施、现代服务业、家居批发零售、物流、居住等功能为主体的综合区。科技物流园位于项目的东南方向，用于安排科研院所和研发机构以及郑州国家干线公路物流港。规划面积约 18 平方公里 ，主要用于安排科研院所和研发机构以及郑州国家干线公路物流港。杨金产业集聚区（与本项目同属于科教新城）位于项目的正西方向，定位为工业园区，主要发展总部经济。n郑州各区新城规划建设齐头并进郑州都市区的框架是以郑州市老城区、新区为主，周边建立 4 个组团、6 个新城。其中二七滨河新区，属于南部物流服务区，重点打造创意产业、物流集聚等产业模式，形成以商务金融、总部经济、现代物流、创意研发、技术

47、咨询服务等为主导的生产力服务业集群；目前二七滨河新区已经领先于其它新城组团获得政府及有关方面批复，并率先动工建设。郑州都市区以中心城区为核心，外围组团为重点，中等城市为支撑，重点镇为节点，小城镇和新型农村社区协调发展为规划纲要。都市区跨黄河北连新乡平原新区，东接开封共建郑汴融城，在大力发展支柱工业、现代农业、生态旅游业的同时，融合周边各市区高新产业，带动起中原经济区各区域间商贸的互通共荣、产业体系的构建。本项目的开发是郑州对新乡平原新区的有利衔接，也是郑汴融城的进一步共建，这对郑州市都市区的打造起到了高效的促进作用。本区域根据郑州市政府指示，将按照商住优先、优质产业优先、配套优先的三个方向进行

48、开发建设。由于郑州市大环境各新城及组团较多，考虑未来竞争激烈，为减少市场的不确定因素，项目开发建议尽快报批并施工建设。n重点工程在本区域的落位情况规划中提出在地块周边临近绕城高速，连霍高速拟增加下路口，另有建设东西主干道沿黄大道（鸿兴路为沿黄大道一部分），延长地铁一号线至本区域（郑州市共规划六条地铁线路，目前开通两条）。郑徐高铁：由省政府负责，铁道部进行建设。去年已完成衔接规划，今年开始进行整理、拆迁、建设，目前暂未有动工消息。郑徐高铁将穿过金水新区，将会影响到撤村并城以及拆迁；贾鲁河：由市政府出资改造，区政府负责拆迁补偿，计划去年底开工，但由于资金问题稍有拖延中州大道以西的部分已整治完成，中

49、州大道以东的部门治理规划设计已完成，暂未开建。区域内的 107 国道辅路与连霍高速相交的下路口 2011 年修建。东北外四环要建快速路，因为部分路口会关闭，同时修建几个立交桥，包括与鸿苑路、鸿兴路的相交点，并且两年内贯通其往南至新郑机场的延伸线。考虑鸿宝路的改建，京珠高速辅路已规划，连接至新郑机场。n区域内城市建设现状区域内正在开工建设的清水苑小区，清水苑主体完工预计年底交付使用。当前项目基础设施配套为尚未完全解决，主要体现在未建设污水排放系统，现将污水直接排放到任庄明渠，对河流造成一定污染。上水为自打井，对区域地下水源造成一定不利影响，各市政预留接口准备对接未来区域整体市政配套。 社区成熟后

50、，项目市政配套要依靠区域整体配套设施统一解决。（五） 项目一级开发后的状态区域内最终达到七通一平，指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。七通一平主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。通给水：指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求能够满足正常生活工作需要。通排水：这里的排水包括了规划区内的生活污水以及雨水的排放。通电力：是指规划区内电缆铺设完毕,一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要。通电讯：通讯是指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等。通燃气：针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。通热力：指规划区热力供应通畅。通道路：是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅。场地平整：指将需要进行的施工现场（红线范围内）的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。确保施工现场无障碍物，施工范围内树木砍伐