房地产讲师童晓莲《房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范》

1、 房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范【课程背景】 房地产成本需精细化管理，作为财务人员，首先需了解房地产成本项目构成以及整体开发全流程各项业务，这样才能将成本产生的点一一对应到开发整体流程，抓住成本核算以及管理的根本所在！ 本课程从房地产成本构成的内容出发，深入讲解各项成本的核算，结合房地产从项目立项、规划设计以及土地开发、预售等全流程业务进行深入剖析，帮助财务人员学会分析和处理成本事项，结合业务流程找到成本控制的关键点，熟练运用数据分析与控制手段做好房地产成本控制，帮助企业创造效益！ 【授课内容】 第一部分：商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧一、房地产项目成本核算三大原则

2、1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法1、四种成本分配方法的灵活运用（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧1、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算2、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧3、地下室

3、及车库成本的分拆技巧4、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引1、房地产项目成本分拆会计处理技巧2、房地产项目成本核算账务指引三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧1、期间配比原则的运用技巧2、费用限额扣除的操作技巧3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧四、资产损失的处理技巧1、资产损失转化为成本的技巧2、资产损失的认定与扣除技巧第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务一、房地产业成本项目构成及成本规划1、房地产业成本项目构成2、如何合理确定成本对象？3、土地闲置成本的处理技巧4、房地产成本费用计划与控制二、房地

4、产成本核算操作实务1、开发产品会计成本与计税成本的差异2、土地开发成本的核算程序3、配套设施开发成本的会计处理技巧4、预提费用的会计处理技巧5、开发间接费用的会计处理技巧6、成本对象报废或毁损的处理三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点1、成本扣除的政策与基本要求2、成本扣除的策略与操作实务3、设备选择甲购还是乙购？4、材料选择甲供还是乙供？5、项目成本核算方法与节税技巧6、土地转让与开发中的纳税技巧四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点2、项目设计阶段的成本控制要点3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点4、施工阶段的成本控制与筹划要点5、项目结算阶

5、段的成本控制与筹划要点 童晓莲老师l 中国税收筹划网专家讲师、特聘顾问；l 中国房地产纳税网首席咨询师；l 上海市企业家联合会、上海市企业家协会理事；l 高级会计师，中国注册税务师；l 上海致通振业税务师事务所所长；l 新理财等财税管理核心期刊的主要撰稿人，多次在中国税务报上发表文章。l 主要从事国有企业，外资企业审计评估及财税咨询工作，并担任多家大中型集团及上市公司财税顾问，为客户在中国提供税务咨询、税务顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长房地产企业、外资企业的税收筹划运作。l 为各地财务经理培训班作

6、过专门培训演讲，曾在北京、上海、深圳、沈阳、大连等地组织过成功的税收筹划业务、财税技能和税收风险防范体系等业务的巡讲与推介，主讲过：会计报表的诊断分析；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；纳税筹划技巧、非财务人员的财务管理等等专题。为企业筹划节约税收支出达千万余元。培训专长:财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧，合理规避出口退税风险、财务总监风险防范、非财、全面预算、成本控制、内控、财务管理等。主讲课程：成本管控培训大纲房地产行业全面预算管理企业所得税汇算清缴实务企业内部控制与风险防范非财务经理人的财务管理企业财务处理难点与税法应用实战解析房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范 房地产企业开发全程各环节涉税疑难争议化解、风险防控与税务筹划服务过的客户:浙江恒泰房地产股份有限公司、上海迪威行置业发展有限公司、建发房地产集团上海有限公司、江苏镇江亿都置业有限公司、大连獐子岛渔业集团股份有限公司、三亚双大投资有限公司、香港九州集团有限公司、上海立信评估事务所有限公司、世纪联融控股有限公司、上海财经大学科技园有限公司、上海申川环保科技有限公司、无锡观蠡湖高尔夫俱乐部、上海星日寿司餐饮有限公司、淄博莱宝