1370.我国开征物业税的可行性研究毕业论文

1、本科毕业论文（设计）论文（设计）题目： 我国开征物业税的可行性研究学 院： 法 学 院 专 业： 法 学 班 级： 学 号 学生姓名： 指导教师： 2008年 6 月 23 日xxx大学本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是在导师的指导下独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。论文（设计）作者签名： 日 期： 目 录摘要abstract 引言 1一、我国房地产税收制度 1（一）我国房地产税收制度的发展1（二）我国现行房地产税收体系2二、国外的房地产税制及启示2（一）国外的房地产税制

2、2（二）启示3三、开征物业税可行性分析4（一）必要性41开征物业税是完善我国税收体系的需要42增加地方政府税收收入，抑制政府的短期行为43改善房地产市场结构，防范金融风险54有利于房地产市场的理性消费65开征物业税是调节贫富差距以促进社会公平的需要6（二）条件性71一定的法律基础72社会舆论基础较好73财政收入连年增长，是税制改革的经济保障8四、我国开征物业税的步骤及措施 10（一）试点的空转10（二）试点的实转及全面推广10（三）完善配套措施101物业税开征中的税权的分配102强化房地产产权登记制度103完善房地产评估体系114个人信用制度125救济制度12五、我国物业税的构建13（一）我国

3、物业税的构建原则13（二）物业税的征收141纳税人142纳税范围143计税依据154税率15结论15参考文献 16致谢17 我国开征物业税的可行性研究摘要2003年，中共中央十六届三中全会明确提出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”于是，开征物业税成为房地产税收改革的方向，也是完善现行财产税的重要举措。我国目前房价居高不下，房地产开发商资金压力大，金融系统遭受房地产泡沫冲击的危险，房地产税费制度不合理，种种状况要求进行物业税的开征和改革，只有这样一来才可能解决这些问题，但是对开征问题还存在一些争论。本文通过对各国开征的物业税进行广泛考察并总结经

4、验，再结合我国的实际情况，由此提出关于物业税开征的必要性分析，最后是对我国物业税的构建，提出了我国物业税制度应遵循的基本原则。本文对改革我国房地产税制，改善地方财政状况，公平社会财富分配等方面具有一定的理论与现实意义。关键词：物业税 可行性 开征chinas property tax levy of the feasibility study abstract our government has made regulation recently, the third plenary section of the 16th party central committee held on oct

5、ober 2003,announces : reform taxes and fees in cities and towns construction, condition levy and unify the normal property tax on real estate when possessing.currently apartments price in our country remains so high ,the funds pressure of the real estate company is heavily, the public finance system

6、 is dangerous ,the real estate system is not reasonable, all kinds of these conditions request the property tax reformation ,only reformation may resolve these problems. extensive investigation to conclude the summary experience in all countries, combining the actual circumstance of our country to c

7、arry on the reformation, putting forward further understanding of the property tax, our country s financial and tax system structural reform could benefit a lot. lastly, it suggests the construction of the property system. it points out the principle of our property tax system .this text has value o

8、n reforming china real estate tax system, improves our local income , and helps distribute social resources more fairly.key words: property tax , feasibility , beings to collect 引 言财产税是最古老的税种，至今在世界各国的税收体系中仍然是不可或缺的组成部分。在许多经济发达国家和部分发展中国家，财产税是政府财政收入的重要来源。开征物业税，是房地产税改革的方向。为此，应该对“物业税”的概念有所认识,“物业”一词源于香港和东

9、南亚，一般是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等，物业税即指房地产税，是财产税的一种。大致说来，世界各国物业税的征收主要有三种情况:一是房地产保有税类，即对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。二是房地产取得税类，即征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据。三是房地产所得税类，即对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。2003年12月中国人民银行行长周小川在“企业领袖年会上对物业税这一概念进行了较为详细的阐述，在2005年中国财税论坛上财政部长金人庆提出“十一五”将逐步出台消费税和物业税，尤其是最近几年房地产价格的飞速增长，使物业税问题的再次成为热

10、点，举国上下都在讨论物业税是否需要开征以及涉及的开征的具体问题，特别是2007年10月国家税务总局宣布将物业税“空转”试点城市由6个扩大到10个，使争论达到高峰。本论文主要对了我国实行物业税的征收可行性进行研究，并说明了开征时应注意的相关方面。 一、我国房地产税收制度（一）我国房地产税收制度的发展我国的改革开放政策的实施，使我国的房地产制度已起了很大的变化，主要是一下两个阶段：首先是19781990的房地产税制的调整阶段，十一届三中全会后，国家实施了改革开放的国策，税制开始了全面改革，工商税制作了相应调整。1984年10月，国务院对国有企业进一步推行利改税，恢复征收停征超过十年的房地产税，并正

11、式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的房产税暂行条例，然后在1988年又颁布了耕地占用税条例，为了贯彻产业政策，1991年废止了建筑税暂行条例，同时颁布固定资产投资方向调节税暂行条例，并对城市维护建设税和调整城镇土地使用税进行了改革。这一阶段，我国的税制改革进行了全面的探索，改革也逐步深入，取得了很大的进展，初步建成了一套以流转税和所得税为主体，大体适应了中国经济体制改革起步阶段的经济状况，税收的作用得以全面加强。1符启林.房地产法m.北京：法律出版社，2004.34.1最后的是1990至今的房地产税制的改革。随着我国开始建立

12、市场经济体制，市场化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。1990年开始的新一轮税制改革，增设了土地增值税、土地使用权转让及建筑物出售营业税，至此房地产税制逐渐成型。经过这一段的税制改革和逐步完善，中国己经初步建立了适应社会主义市场经济体制需要的税收制度，房地产税制的改革与完善，对于保证国家财政收入，加强宏观调控、深化改革、扩大开放以及促进经济社会的发展，起到了重要的作用。2蒋洪. 财政学教程m.上海：上海财经大学出版社，2000.45.2（二）我国现行的房地产税收体系房地产税制在我国乃至于世界各国房地产的发展中有着举足轻重的作用，它不仅决定着房地产开发成本，影响房地产价格，并且对于调节整个

13、房地产市场的发展也起着重要作用，因此对于一个国家来说，必须制定出符合具体国情，有利于房地产市场健康和可持续发展的房地产税收政策。而我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉的主要有营业税、土地增值税、房产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税等。二、国外的房地产税制及启示（一）国外的房地产税制日本是世界上经济最发达的国家之一，经济实力仅次于美国，列世界第二位，属于高收入国家。日本实行三级征收的税收制度，例如中央征收的税为国税，都道府县征收的税为地方税。日本的税收立法权统一在国会，各种税法都要经国会

14、批准，主要税种管理权集中在中央，一些地方税的解释权归地方政府。在日本，物业税也是作为地方税由市政当局征收，应税对象是土地、房屋及应折旧资产，汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册上注明的资产的价值，土地清册上的资产价值每隔二年需依据新的市场价值调查结果调整一次。1 赵艳玲.开征物业税对我国房地产业的影响研究d.重庆大学硕士论文， 2004.1在美国实行彻底的分税制，属于联邦、州与地方分权型国家，美国的税收管理体制分为联邦、州及地方政府三级在美国，物业税是各地方政府财政资金的支柱性来源，美国的房地产税采取一般财产税的形式，以土地、房屋

15、的财产总额为计税基础，美国现代地方财产税中，最重要的课税对象是非农业地区的居民住宅和非农业的工商业财产。财产税的税率，是由地方政府对不同类财产，根据各项支出的预算来确定系列的财产税税率，再得出总的财产税税率。此外，税法规定，对各级政府的财产以及宗教、慈善机构和教育事业所拥有的财产都免征财产税。有些还规定对老年人的房地产减免财产税，经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系2全胜奇.我国开征物业税的可行性及其制度设计j.河南财政税务高等专科学校学报编辑部2004.17.2在加拿大，房地产税是地方政府财政收入的主要来源，由市政府征收，不同市

16、区的税率也不同。各地都以某一基准年度“实际的”“真实的”“公平的”市场价值对财产进行估价，加拿大财产税的税收减免与美国很类似，主要也是依据财产的用途和财产的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇;对政府拥有财产给予免税待遇。（二）启示1物业税应成为地方财政收入的主要来源从以上可以看出，在国外物业税成为地方税收的主要来源，这样一来，可以激发地方政府的积极性，使对征收工作非常重视，另一方面地方政府也愿意对地方的基础设施与公共事业加大投入，从而形成一个良性循环，不断推动城市的发展，在我国实行物业税时，要对地方政府放权，减少对它们的约束，从而达到一个良好的效果。2计

17、税依据以市场价值为基础健全的房地产估价制度是房地产税收顺利实施的关键环节，当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论和评估方法，各国在实际征收过程中所采用的计税依据主要是以市场价值为基础，以市场价值作为房地产税的计税依据是比较科学的，也是各国普遍采用的计税方法，而以土地面积、房产原值为税基的做法过于简单而且有失公平。市场价值反映了土地、房产作为经济资源的价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房产的时间价值，以市场价值为税基，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，税收收入也将相应增加，有利于实现税收公平原则，我国以土地面积和房产原值作为计税依据，不能反映土地级差收

18、益和土地、房产的时间价值，会造成税的流失，以市场价值为计税依据更为科学、公平。1徐彬. 国外物业税经验借鉴及我国开征物业税难点分析j理论界. 2005(09):19.1三、开征物业税的可行性（一）必要性1开征物业税是完善我国税收体系的需要一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。我国在商品税制和所得税制方面已经较成熟，但财产税方面仍处于相对滞后的状态。2004年3月，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的中华人民共和国宪法修正案规定了公民的合法的私有财产不受侵犯，完善财产税体系的重要性日益显现出来。从目前各国的情况来看，财产税体系中的税种主要有两个:一是房

19、地产税，二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税类中的主要税种，其原因在于:不动产都是私人拥有财产的重要内容，一般在财产总价值中占有比较高的比重，对其课税既能保证财政收入又易于征收管理，我国目前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜。经过近十几年的住房制度改革，已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体己将购买住宅作为保值投资的重要手段，住房占有量的多少，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准，从这个角度看，尽快推出物业税，完善我国财产税体系，有着十分重要的意义2陈白庆.物业税若干立法问题初探d.吉林大学硕士学位论文,2004.22增加地方政府税收收入，抑

20、制政府短期行为我国目前实行的是土地归国家或集体所有。中华人民共和国宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”企业和个人使用土地要向国家缴纳土地出让金，法律规定居住用地的国有土地使用年限最长是70年，也就是说，要想取得一定数量土地的使用权，只要一次性缴纳土地出让金就行了，而我国目前采取“土地批租制”，将以后40至70年的土地收益一次性收取行为，这种靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是对土地的滥用，以及某些政府官员以权力“寻租”的现象，土地上征收转让税费，成为当期收入。土地的资源稀缺性使得今

21、后的政府大大减少了可出让地块，一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小。开征物业税，能拓宽税收征收面，增加政府税收收入，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，尤其是对于地方政府意义更大，因为我国目前的财政体制还不能满足，特别是县以下地方政府的财政需要，地方政府缺少稳定的税源和税种，基层的财政困难而物业税作为一种具有稳定税源又极有可能被确定为地方税的税种，自然会受到地方政府的欢迎。1 何中正.关于物业税开征的探析与研究j.学术研究2006.1121.13改善房地产市场结构，防范金融风险从最近中央的一系列措施，如对经济适用房的加大投资，可以看出我国房地产市场结构型矛盾突出，一方面是购房需求旺

22、盛，另一方面是空置率年年攀升，有增无减，原因在于高端商品房供应饱和，而低端则供应相对不足，导致普通老百姓根本买不起房，开征物业税后，可以降低购房门槛，以及而物业税的计税是以房地产的价值为依据的，为合理避税，房地产开发商应该会增加低端市场，这样一来就会很大的改善现有的房地产市场结构。今年的美国国内爆发的次级抵押贷款危机在全球引起了重大关注，并且所引发的危害影响力，至今都无法去准确回答，对中国的金融也有所影响。近几年，随着房价上涨，中国国内抵押贷款大量发放，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现，从2004年2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上

23、升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍，银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件，部分区法院，一个月就会审理多达十几起房贷违约纠纷，因此，中国的抵押贷款市场存在重大风险，金融市场也存在重大风险。2王攀.美国次级房贷危机警示中国j.当代金融家2007.114.2由于房地产行业所需的资金量巨大，它对金融始终保持着很强的依赖性，难于脱离银行支持，中央的有关政策一直强调要警惕“房地产泡沫，避免以银行贷款推动“泡沫”产生并在事后变为不良资产，但是即使银行谨慎放贷仍然承担着过大的风险，土地价格风险只依靠商业银行严格审查土地和房地产项目的审批程序和各项文件是很难防范的，况且我国的金

24、融体系是很不健全的。从商业银行的具体操作上出发，它所面临的风险应主要从抵押品的价值和风险来判断，而不在于程序，但价格却含有大量“泡沫”，如果不从制度上根除土地价格泡沫，将会给我国房地产市场和整体经济带来新的损失。开征物业税，从而挤出土地出让金泡沫，降低开发成本，自然会减少开发商的贷款量，进而减少房地产开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。1张建松.开征物业税势在必行j.焦作大学学报.2005.39.14有利于房地产市场的理性消费近年来，我国的城市化建设的投入非常大，居民的收入也快速增长和新建的住宅也大为增加，已经超出了正常的住房需求，问题是，还有很多人无

25、房居住，问题出在哪里？这可以从现实与预期这两个基本点方面考虑，现实上是，房价的始终居高不下，超出了消费者的承受范围，而且是有不断上涨的趋势，同时也遏制了有效的需求，但是在对未来的预期上，消费者与房开商完全相反，消费者由于自身收入的不稳定和社会保障机制的不健全，对房产的消费非常谨慎，而且认为住房的预期价格会下降，导致很多消费者持币等待。 房产商相反，以任志强为代表的房开商认为房产价格是上涨的趋势，支持他们的理由是人们的收入水平不断提高，中国庞大的人口基数短期内不可能改变，房地产市场利润仍有较大的空间等。这一切导致了房地产消费市场的理性不足。开征物业税后，开发商的资金压力会减轻，但这样一来，如果开

26、发商空大量房产的话，除了要负担贷款利息，还要负担物业税，这样，会使开发商加大促销力度，把注意力转向房产的升值潜力，完善相关配套措施，吸引消费者，使房地产市场更加理性。2陈方.浅议在我国开征物业税的可行性j.天津财经大学.2007.17.25开征物业税是调节贫富差距以促进社会公平的需要改革开放以来，我国社会生产力飞速发展，社会财富总量有了很大幅度的增长。在经济增长和市场机制的共同作用下，居民收入分配格局和收入差距也发生了显著的变化，其突出表现是:社会财富向少数人集中，社会贫富悬殊加大。在市场经济中，分配除了按劳分配政策外，还有按生产要素和其它分配政策，这种机制形成的社会分配格局有时不符合社会“公

27、平”观念，需要国家进行强制性的再分配，也就是说需要通过税收从一部分人那里取得收入，然后再通过财政支出手段转移给另一部分人，以便实现社会公平。我国城市己经出现房地产投资热的现象，城市居民购买房产并不仅仅是为了基本的生活消费，而是在进行投资。炒房团的出现，从一个侧面说明以消费型为主的购房行为己经逐渐被投资型的购房行为所替代，房地产市场进入了新的发展阶段，但另一方面，许多中低收入阶层却久久徘徊于自行购房的门槛之外。开征物业税后房产持有成本增加，持有房产越多的人应负担越多的物业税，这会在一定程度上抑制买房投资的行为，进而缩小贫富差距。（二）条件性1一定的法律基础2004年3月份通过的宪法修正案写入“尊

28、重和保障人权”以及“保护公民的合法的私有财产”和2007年3月16日十届全国人大五次会议以97%的赞成投票率通过了物权法为开征物业税奠定了最根本的法理基础，使之有了一定的可行性。物权法中以下几条显的非常重要，物权法一百四十八条:建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金. 第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第六十四条规定:私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。原来我国一直未开征物业税，很大程度上，是因为我国私有财产的法律保护不明确，现在物权法与宪法修正案的实行，使我国在法律上

29、已经具备了开征物业税的可行性。1杨卫华. 论我国物业税的开征条件与制度选择j南方经济. 2005.111612 社会舆论基础较好自十六届三中全会以后，物业税成为了热点话题，尤其是2008年，再次进入高潮，下面具体列举关于物业税的重要事项：（1）2003年11月财政部部长金人庆，国税总局局长谢旭人在中国财税论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面内容的提法。其中就包括物业税。（2）2003年12月央行行长周小川在企业领袖年会上对物业税概念发表了较为详尽的见解。（3）2005年2月财政部副部长楼继伟在中国经济形式报告会上向新闻界透露物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批试点地区包括北

30、京，重庆和深圳。（4）2005年3月财政部副部长肖捷在国发展高层论坛上表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税及即物业税改革。（5）2006年11月国家税务总局副局长王力在2006中国财税改革年度论坛上表示为了进一步发挥税收减贫的作用，将进一步完善财产税制，建立统一规范的物业税制度。（6）2007年10月国家税务总局宣布将物业税“空转”试点城市由6个扩大到10个，而物业税“空转”试点城市扩大到10个已经说明了物业税“空转”三年的试点成果得到国家有关部门肯定，开始向全国推广。（7）2008年1 月22 日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上

31、透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。1 潘宇蔚.我国开征物业税可行性d.暨南大学.2007.1我们可以看出开征物业税是势在必行的，是改革的基本方向。3财政收入连年增长，是税制改革的经济保障改革开放以来，尤其是社会主义市场经济体制确立以来，我国经济己经进入了一个稳定增长的时期，经济速度增长使我国民间财富有了比较深厚的积累，十五时期以来，我国财政收入一直保持着快速增长态势，且增速一直高于gdp增速，这就要求财产税的进一步完善与之相适应。另一方面，持续增长的国家财政收入为财产税制的改革提供坚实的物质基础。我国目前财产税收入仅占税收收入总额的5%左右，这样的收入水平使得财产税

32、的改革的税收成本相对较低，出现收入暂时的局部减少，也不会影响大局，因为每年超过两位数的税收增长幅度，使我们有能力抵御财产税改革的预期困难. 2008年4月1日国家税务总局副局长钱冠林在第17个全国税收宣传月启动仪式上表示，2003年至2007年全国共计入库税164129亿元，年均增长23.8。近年来，全国税收收入连年持续较快增长，继1999年税收收入首次突破1万亿元后，2003年突破2万亿元，2005年突破3万亿元，2007年突破4万亿元，钱冠林表示，国家税收收入的较快增长，大大增强了财政实力，为增加公共产品和服务，服务民生提供了强大的财力保障。通过加大以民生为重点的社会事业建设支出，人民群众

33、最关心、最直接、最现实的利益问题正在逐步解决。2财政部网站db.2008.2下面附2007年税收总收入表，来具体阐述我国的税收收入。表1:2007年税收总收入和主要税种收入表(单位：亿元)3财政部网站db.2008.3税种收入比2006年增收增长率(%)占税收总收入的比重(%)占税收总增收额的比重(%)占财政总收入的比重税收总收入45612.9911487.1133.788.9国内增值税(扣出口退税)9844.421927.4224.321.616.819.2国内消费税（扣出口退税）2197.59321.2417.14.82.84.3营业税6581.991453.2828.314.412.71

34、2.8企业所得税8769.472408.3337.919.22117.1个人所得税3185.54731.8329.87.06.46.2关税1432.54290.7625.53.12.52.8进口环节增值税和消费税6152.211189.5724.013.510.412资源税261.1454.0326.10.60.50.5契税1208.65340.9839.32.63.02.4证券交易印花税2005.311825.851017.44.415.93.9车辆购置税876.87189.4127.61.91.61.7城镇土地使用税385.57208.76118.10.81.80.8土地增值税402.84

35、171.5274.10.91.50.8耕地占用税184.9413.828.10.40.10.4房产税575.5160.3311.71.30.51.1税种收入合计44064.5911187.3134979786四、我国开征物业税的步骤及措施（一）试点的空转物业税的改革，财政部和国家税务总局从2003年起先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年10月又扩大到了10个城市，现阶段试点地区主要是开展物业税模拟评税工作，这是物业税改革的基础性工作，主要是对辖区内房地产进行全面核实，并按照成本法、市场法或收益法对房地产进行价值评估，聘请专家

36、构建评税模型，建立模拟评税数据库，统一计税价值、评估程序和方法。由于我国幅员辽阔，地区的差异性也很大，因此在进行试点后，积累一定的经验和数据资料后，使物业税的开征更加的可行。1贾海峰. 多个城市申请“空转实”：物业税胶着物业税归属问题仍存争执；每年税率或为评估值的0.8%1.4%.n 21 世纪经济报道.2008.1（二）试点的实转及全面推广2008年1月22日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。在试点的空转后实转是一个必然趋势，我国同时也具备了实转的基础在试点地区进行实转后，就可进行全国的推行，在这样的步骤下，一步一步的

37、实施下去，物业税的开征是具有可行性的。（三）完善配套措施 1物业税开征中的税权的分配关于税权的分配问题，中央政府似乎处于两难境地。如果物业税决策的权限完全下放给地方，那么物业税对房地产市场的宏观调控就会大大减弱，不利于中央政府政策的制定，如完全归于中央，那物业税是地方税种的性质就被抹杀了，另外是由于各地的情况差异很大，物业税税法构成要素采用全国统一的标准也不现实。考虑到现实的国情，在全国统一立法的前提下，可适当下放决策权限给地方，这样一来，既保证物业税的宏观政策调控，又赋予地方一定的自主权，这样才能真正体的公平原则。2强化房地产产权登记制度我国对不动产采取的是登记制度，在此基础上进一步完善。应

38、尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，对私有住房统一更换原有的房屋产权证，新的房产证应登记夫妻双方的住处，便于对自有、出租用房的管理，加强房产管理部与税务部门间的联系。3完善房地产评估体系（1）建立财产评估体系的原则受益原则:受益原则是将纳税人缴纳的税收与政府提供公共产品看成是一种类似于市场交易的过程，税收就是政府提供公共产品的价格，对房地产价值的评估能较好地反映政府提供公共产品的多少。土地位置优越、地价高的土地其相应的市政配套措施一定是相对较优的，对纳税人而言，可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益，相反，则评估值较低。透明度原则:也就是类似于信息的公开。纳税人是公共服务

39、的消费者，他们应当知道自己与别人所得到的服务要支付多少，房地产的评估、税收的征收、减免应公之于众，接受监督。1徐梅、郑海东.物业税的税收制度设计j财会月刊.2005. 1216.1（2）评估机构调整我国现有三个主管部门的评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。由于他们是三个不同属性的评估机构，对同一房地产的评估，可能会得出三个不同的评估值。财产税评估机构的管理基本上是处于各自为政、管理松散的状态。现在国际上的通常有两种做法，一种是由国家设立专门机构从事不动产税基的评估，另一种是把税基评估的权力下放到地方政府，此时地方

40、政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。根据我国目前的现实情况，建议采用两种方式相结合的方法，即由中央政府和地方政府共同管理。其中，中央政府制定房地产评估标准，并负责监督地方政府的执行情况。地方政府制定自己的评估实施细则，并根据自己的评估管理能力确定评估主体，可以由税务部门承担，也可在税务部门指导下由第三方承担。这样既发挥中央政府的宏观调控作用，又易于地方政府在评估工作中发挥主观能动性，根据当地的具体情况制定适用政策（3）评估周期要对房地产价值进行正确评估，选择适当的评估周期至关重要。选择适当的评估周期才能使评估价值尽量符合市价变动水平，从而真实的反映纳税人的承

41、受税收水平，为调控提供依据。影响评估周期长短的因素主要包括:1、经济发展和其他因素，例如2007年，2008年的通货膨胀趋势，已经产生了很大的影响。2、重新进行评估的成本，一般来说，估价周期分为三种:一是按照全周期估价制度，即不动产在特定年份被估价后，在下一次规定的估价年份前的整个期间内估价不变，二是按部分估价，即在一定周期内重新估价的同时，每年都对其中一部分财产进行重新估价，一般是以三年为一周期，三是年度估价，即每年根据市场的变化对全部不动产进行重新估价，其缺点是成本比较高。就我国的基本情况，全周期评估时间间隔太大，估价水平会落后于市价变动，而年度评估成本太高，并且不易于实际操作。因此根据我

42、国的国情，建议采用一定周期评估较为合适，例如三到五年，这样既降低评估成本，又可以保证物业税在一定年度的稳定性，易于人们接受。1高世星、何杨物业税构建的难点剖析j.涉外税务2006.1218.14个人信用制度我国目前的个人信用制度是很不完善的，在我国的经济生活中，居民个人的信用记录在案普遍缺乏.与居民发生信用关系较多的银行之间也互不沟通，对个人信用记录无详细连续的记载。有关个人的社会信息分散在各个部门，使得对个人资产评估缺乏基础数据和材料，对个人信用评估无从下手。为此，第一我们应该推广建立个人帐户体系，充分利用商业银行先进的综合网络等手段，能为个人客户提供所需的一切金融业务。第二建立个人信用制度

43、是一项非常庞大的系统工程，需要各有关政府部门、中央银行、商业银行等机构协调配合，才能更好的建立。三是建立专业的个人信用评估中介机构，保证评价结果的客观、公正。2杨智勇.纳税信用问题研究j.当代经济2004.1626.25救济制度在开征物业税时，侵害到相关人的合法利益时，应及时的给予救济。以评估争议的救济为例子，对评估的争议可以进行行政复议或尽行调解，如果无法解决，可以采取仲裁或诉讼。另外值得注意的是，伴随物业税的开征，相应的社会保障体系要建立起来，原因具体阐述如下，物业税的征税对象为土地与房屋，其计税依据为土地与房屋的评估价值。对于房屋来说，使用年限越长其评估价值越低，相应的物业税会也会降低，

44、而对于上地来说，其升值是必然的。一方面，土地是稀缺资源，将会导致升值，另一方面，由于市政开发建设，生活环境基本设施变化例如建地铁、道路等，土地也会不断升值。这就意味着人们每年缴纳的物业税将随土地的升值而逐年提高。然而人们的物业税的能力却是逐年下降的。一般来说，30-50岁年龄的人群养房能力最强，但25-30岁年龄人群，50岁以上的人群，收入相对较少，养房能力相对较差。如果征收物业税与国家的社会保险和保障水平不协调，将引起严重的社会问题，这一方面应该慎重考虑。五、我国物业税的构建（一）我国物业税的构建原则1公平原则我国实行住房改革以后，几乎所有的民用住房都已成为了商品房，每个有房者都将成为物业税

45、这一税种的纳税人，物业税制度的设计也因此成为了一个关系到“国计民生”的重要课题。亚当 斯密认为，“一切公民，都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下获得收入的比例，缴纳国赋，以维持政府。”在物业税制度中，可以按照纳税主体和征税对象两个方面来理解实质的税负公平，第一从征税对象的角度看:横向公平是指拥有房地产状况大致相同的纳税人，其税收的负担也应相当;纵向公平是指拥有房地产状况不同的纳税人，其税收负担也应有所不同。从纳税主体的角度看:横向公平是指经济来源相当的纳税人，其税负也应相当;纵向公平是指经济收入差异的纳税人，税负也应有适当的差异。关于如何衡量是否公平，税收学界存在两种主

46、张，一说为受益原则，一说为能力原则.我主张受益原则即纳税人应根据其从公共服务中获得的利益纳税。也就是说，享受相同利益的纳税人具有相同的福利水平，应缴纳相同的税(横向公平):而享受到较多利益的纳税人具有较高的福利水平，就应缴纳较高的税(纵向公平)1刘星.由亚当斯密税收原则看税收公平j.江西行政学院学报增刊.1999.151712税收效率的原则税收的制度效率就是指政府设计的税收制度能在筹集充分的收入基础上使税务费用最小化。我国物业税制度的设计，必须符合我国的国情。首先，政府在设计物业税制结构、对象范围以及具体税率时，要从实际出发符合当地经济发展的现状和要求，使得物业课税真正发挥出对房地产市场的资源

47、配置功能，也就是既要保证国家税收与国民生产总值同步增长，又要保证国家税收的增加不妨碍国民经济的发展，其次，物业税制度的制定和实施环节应当有利于在征税活动中所耗费的行为成本。能否构建公平、高效的物业税的运作机制，是衡量物业税制度成功与否的关键标准，公平原则与效率原则是现代财政理论中两个最重要的税制原则，应成为我国物业税制度的基本原则。1深圳市物业税评估体系课题组.构建我国物业税评估体系初步设想j.涉外税收2005.13.13民生原则在市民基本生存需要的领域，政府实施任何政策都应朝向这样一个价值目标:只能促使广大民众生活水准提升、负担下降。房地产是关系到每一个人，每一个家庭的生存和生活，关系到人们

48、提高生活质量，是否能够安居乐业的关键问题。物业税的政策在制定时，必须考虑的是能改善大多数民众的生活，是否能实现人们安居乐业，而不是因为可能触犯某些人或某些集团的利益而放弃公平的价值取向。（二）物业税的征收1纳税人房产税的纳税义务人是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。但是，我国现行产权不清，产权与使用权分离现象严重，在实际征管上作中，完全按照房屋所有人征税相当困难，很大一部分都是房屋使用人在承担纳税义务。因此，物业税在纳税人的选择上应该是包括房地产所有人和使用人。例如我国税法可以规定物业税的扣缴义务人，承租人既可作为纳税人，也可以作为物业税的扣缴义务人，当然承租人不一定是最终的负税人，有关物业税费负担问题要体现在租约的有关条款里。2王惠清. 关于开征物业税的几点思考j消费导刊.2007(03).610.22纳税范围物业税的原则之一就是“宽税基”，即物业税的征税范围要打破现行房产税和城镇土地使用税仅对城镇课征的局限，要扩大物业税的征收范围。不但要包括城市，还要包括农村（分步进行）。首先，应把城市自有居住用房和事业单位用房纳入征税范围，目前城市内个人购房规模很大，而且通过多年的公有住房制度改革，大部分公房己