高层楼宇建设及运行管理考察报告（简版）

1、调度大楼建设及运行管理的考察报告为借鉴上海、广州等东南沿海城市的成功经验和做法，提升我公司新调度大楼的建设、运营及管理水平，经公司领导研究决定，由张若锋副总经理率基建部、总经部等一行5人，于2007年9月24日至9月29日，赴上海、广州等七个沿海城市进行专题考察，学习其在高层办公大楼的建设、运营、管理等方面的先进经验。现将考察情况汇报如下：一、考察的基本情况 考察组先后前往青岛、上海、广州、佛山、东莞、珠海、深圳等地，实地考察了青岛国税局、青岛网通大厦、上海环球金融中心、广州供电大厦，佛山调度大楼、东莞调度大楼，参观了各大楼的办公设施、会议中心、生产用房、车库及设备层等主要功能区域，与考察单位

2、相关负责人就大楼建设情况和运行经验进行了交流。珠海供电局和深圳供电局目前都在筹建新调度大楼，两单位的筹建办负责人均就调度大楼方案设计及相关建设工作进行了详细介绍，提出了宝贵意见。在上海期间，考察组还与华东建筑设计研究院进行了初步接触。华东建筑设计研究院曾负责国家电力调度中心设计项目，目前正在进行珠海调度生产综合楼的方案设计。二、考察项目简介（一）青岛国税局大厦青岛国税局大厦位于青岛市市南区，地块面积9亩，总建筑面积32,000平方米，地上建筑面积28000平方米，地上28层，地下2 层，建筑高度99米，标准层面积800平方米，停车场约100台。1997年建成并投入使用，由加拿大BDCL国际建筑

3、设计有限公司承担规划、建筑、景观三项综合设计。运行中出现的主要问题：一是由于近年来车辆增长幅度骤增，当初设计的车位预留额度远远不能满足当前的办公需要，停车位严重不足；二是信息设备的不断更新要求机房地面承载力也相应增加，而在设计之初未充分考虑此项因素，因此目前机房更新受到限制；三是供电可靠性需要提高，发电机和UPS容量不足。（二）广州供电大厦、东莞供电调度大楼1、概况广州供电大厦于2002年底投入使用。地块面积为5280平方米,总建筑面积53254平方米，办公面积约33577平方米，地下停车场13000平方米。主楼地上36层，地下3层，附楼7层，建筑高度136米，标准层高4.1米，办公区域净高2

4、.5米（因铺设网络地板，增加地面高度），标准层面积约800平方米。东莞供电调度大楼于2003年底投入使用。地块面积为25700平方米，总建筑面积45000平方米，办公面积约39000平方米，地下停车场6000平方米。主楼地上28层，地下2层，附楼5层，建筑高度98.5米，标准层高3.6米，办公区域净高2.3米，标准层面积约800平方米，带附楼楼层面积约1800平方米。2、主要功能分区（1）地下为停车场和设备、配电房（2）调度指挥中心、应急指挥中心及调度设备机房设置在4-6层，层高8-10米。（3）会议中心包括：400人大礼堂（层高10米）及配套休息室；中型会议室若干间（60人）；大小多媒体会议

5、室（100人和30人）；大小电视电话会议厅（120人和20人）；每层设置20人小会议室。（4）设置档案中心和荣誉室（5）普通办公层为开敞式，玻璃隔断。（6）领导层设在最高层，包括接待厅、多媒体决策会议室（30人）。（7）餐厅包括：职工自助餐厅和接待小餐厅（4个）（8）设置阅览室、健身场所（含乒乓球、健身器材、更衣间）3、主要配套设施（1）电梯6-8台（2）消防系统包括喷淋、报警、气体消防等（3）制冷设备（4）供暖设备（5）双回供电，2台1250KVA发电机组（6）楼宇自控及安全防范系统（7）网络布线及有线电视网络、GSM无线网络覆盖（8）独立饮用水系统4、运行中存在的主要问题广州供电局在交流时

6、提出：一是车位不足，大楼建设时车辆不到170台，按一倍的增长速度计算，设计可容纳290台车的停车场，但大楼投运不到五年，停车场已不能满足需要；二是由于大厅地面装饰材料选择不当，维护困难且影响美观，后期返修多次，仍无法彻底解决；三是制冷空调系统容量配置不合理，导致大机组长期低功率运行，损害设备健康；四是随着大楼使用年限的增长，参与大楼建设的工作人员逐渐调离，为大楼后期的管理维护工作带来很大困难；五是营业及报装点和机关办公楼设在一处，对大楼的运行管理、安全防范和工作环境都造成一定的影响。东莞供电调度大楼目前也存在需要扩建停车位的问题。（三）珠海供电局生产调度综合楼、深圳供电局调度大楼设计方案介绍1

7、、珠海供电局生产调度综合楼珠海供电局目前正在建设生产调度综合楼，目前已完成设计公开招标，并确定了中标单位和方案设计。方案设计的主要指标如下：地块面积为21333平方米，总建筑面积35000平方米，办公面积约30000平方米，地下停车场5000平方米。主楼地上25层，地下2层，建筑高度97.5米，标准层高3.9米，标准层面积约1000平方米。设6部电梯，其中一部为货梯兼消防电梯。土建及外装概算1.05亿。中标设计费279万。2、深圳供电局调度大楼设计方案深圳供电局的生产调度综合楼去年正式启动，正在进行基础施工。项目的主要设计指标如下：地块面积为7000平方米，紧邻220KV变电站。总建筑面积53

8、000平方米，办公面积约37000平方米，地下停车场400车位。主楼地上29层，地下3层，建筑高度97.5米，一层高6米，二层高10米，标准层高3.9米，标准层面积约2100平方米。设7部电梯，其中1部为消防电梯，其余6部分2组运行。总概算3.2亿。由香港王董公司设计，设计费800余万元。（不含内装设计）功能分区设计：1-2层为大厅，及大会议礼堂（400人）2-3层为调度指挥中心，净空5.6米4-5层为会议中心及餐厅6-9层为机房、数据中心站10层以上为标准办公用房三、几点建议综合考虑各地区考察对象的共性和特点，结合新调度大楼的功能需求和总高度不超过100米，地上建筑面积不超过30000平方米

9、的规模限制，拟提出以下几点建议：（一）关于建筑指标的建议：1、建议标准层高3.9米，考虑空调、消防管道等内装修完成后，办公区净空为2.5米左右；调度指挥中心可利用两层标准层，净高不低于6米；门厅和大会议礼堂净高不低于10米。2、建议标准层建筑面积大于1000平方米，可方便空间划分和使用。3、建议地下停车场实行整体开挖7000平方米，地下2层，停车容量大于300台；4、建设用地整体规划，考虑后期建设预留适当用地，本次建设以主楼为主，预留附楼续建的空间；5、建议大楼设置电梯6台，集中布置，分组运行；6、建议空调系统配置多台小机组（100冷吨），分区域运行。7、建议设置独立饮用水系统，和节水设备，满

10、足节能要求。8、建议大楼设置整体门禁及安保系统，电梯配合设置。（二）关于功能分区的建议：1、建议将调度指挥中心不再设置到大楼顶层。由于目前不再使用微波通信设备，加上调度指挥中心要求6米以上净空，在较低楼层可采用贯穿两层标准层的方式实现，与之配套的自动化机房、通信机房对楼板承重均有特殊要求，在较低楼层安置更方便设计和施工。2、建议设计可容纳300人左右的会议礼堂，按剧场形式布置，作为公司职代会和大型联欢会场所，也可为省公司在汉口地区召开大型会议提供场地。会议礼堂应配套设置舞台灯光、会议音响、视频转播、大型投影屏等先进设备。会议礼堂外设置小型会议厅和会议休息厅。3、建议各标准办公层均设置小型接待室和会议室（50平方米），供日常部室会议使用。会议中心主要按中型会议室（100平方米）设置，会议桌布置为不同型式（U型、回型、圆型等）供不同会议选择。4、建议设置400平方米左右的职工健身场所，可安放5张乒乓球台和其它健身设施。配套设置更衣室、淋浴间、卫生间。健身场所空间高度不低于4米，应选择在通风采光条件较好的楼层方位。5、建议标准办公层设置开敞