XX项目贷款申请报告报银行

1、 目1E-1项 发贷款亿19.5元开 告请申报 二一二年十月 1 项目概况及资金需求报告 银行： 我公司北京珠江投资开发有限公司是经北京市商务局批准成立的房地产日成立，是珠江投资集团旗下的子公司。月11投资开发有限公司，于2005年4 万元，法定代表人为张雪林先生。公司为独资经营企业，企业注册资本为28,000本公司在北京地区正在开发的项目有：通州张家湾“北京国际物流商贸港”地块项目、永乐工业标准项目、通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流B0608 项目。厂房项目、E-11北京珠江投资开发有限公司是珠江投资集团的控股公司。珠江投资及其控股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发，以及

2、其它相关年20业务。珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一，公司经过近的快速发展，形成了一整套完善的企业管理制度与项目开发流程，凭借雄厚的经济实力，优越的地理位置，完善的规划设计，齐备的配套设施，以及优质的建筑品质，不断强化其品牌优势，目前已成为中国最具实力的的房地产企业集亿元，年末集团资产总计2011365.64团。珠江投资股份公司年报显示，截至，拥有极为安全的资本结构，财务风险小。亿元，资产负债率79%净资产75.6812年亿元，至201170.112011年销售面积达到66万平米，合约销售金额为万平方米，实现销售收入累计达到月末，珠江投资集团累计销售面积达到529丰富的土地储备为

3、企业万平方米，亿元，土地储备总量折合建筑面积1,862511进入北京市场，相继开发了珠1999的可持续发展打下良好基础。珠江投资集团江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾国际 2 物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务服务新型综合体项目，树立了北京高端综合地产的领头羊地位。珠江投资集团通过实施跨地域发展战略，已基本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的战略从一家区域性的房地产企业发展成为一家国内领先的全国性房地产企业，布局，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、东莞、惠州、江门、佛山等地。目前上述地区的项目已相继完成前

4、期拿地手续和开发，亿的合约销年整个珠江投资集团达到149陆续进入销售和经营阶段。计划2012售额，凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念，珠江投资集团将 不断创造新的辉煌。”商务综合体项目，项目位于北E-11目前，我司开发建设的重点项目是“京市亦庄经济开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街， 北至兴贸三街。日由北京珠江投资开发有限公司通过挂牌出188月本项目地块于2011年北京市国土资源局与北京珠江投资开发有限20日，2011让的方式取得。年9月0308第（合）字(2011)国有建设用地土地使用权出让合同公司签订京地出 号，本项目地块受让方为北京珠江投资开发有限公司。本

5、项目位于北京亦庄经济开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。亦庄经平济开发区是北京市现代制造业的核心基地，总控制范围内的用地面积达200平方公里的配套协作143方公里，包括凉水河以南、京津塘高速公路以东周边。经)含配套的物流、居住和绿化空间隔离地区均纳入了开发区的用地范围区(过二十年建设，亦庄经济技术开发区成功打造了若干产业集群，并在亦庄区域 3 大生活板块，即：亦庄生活区，马驹桥生活区，通州物流基地板块。3形成了通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。物流基地的发展方向为融合北京经济技术开发区，形成设施、

6、功能、产业的全面对接，实现区域联动；功能面向首都北京，建设流通企业总部，发挥现与天津滨海新区等周边工业区形成联动，代商贸和城市物流配套服务功能；形成产业传递链条，打造京津发展核心环节。为实现上述发展目标，在该区域周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一，园区内企业对具备交易、管理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加，而该区域现有的居住类产品较为匮乏，已满足不了日益增加的相关需求，尤其缺少配套设施齐全的高品质商住项目。居住类项目等配套设施的不完善，在一定程度上制约着经济开发区以及物流基地的发展。以此为洛菲公元”商务综合体项目，以满足该区契机，我司决定启动亦庄区域“珠江.

7、域内对于高端商务办公公寓产品的需求。“七现状已达建设用地面积项目占地面积20.15万平方米，11.78万平米，258,758384,848通一平”的开发建设条件。总建筑面积平方米，其中商务办公平米。我司 、商业68,60257488平米、车库、设备用房及其他配套等平方米万元，预计按项目整体向贵行申请融资，本项目开发成本费用总计为388,111万元，145,474730,612万元，税前利润193,966万元，税后利润总销售收入万元。显示了项目较强的盈利能力和300,799净利润率19.91%，现金净流量为 2015月开工，2013年3计划122012抗风险能力。本项目预计年月取得四证， 月竣工

8、，总建设周期为二十七个月。年6 4 计划资金来源为：（含财务费用），E-11项目开发建设总投资425,563万元、通万元；32、向银行申请借款195,000、股东投入自有资金1155,325万元；回收期长，由于房地产开发资金投入量大，75,328万元。过预售筹集建设资金万元的房地产开发贷款，195,000为缓解资金短缺带来的压力，特向贵行申请月份，其后随32013年以项目土地及在建工程提供抵押担保。首笔用款时间为单(工程进度和抵押物到位情况分期放款。贷款用于支付项目建安工程等费用， 10%。笔)贷款期限为三年，利率为同期贷款基准利率上浮 我司一贯秉承诚信至上的原则，与各家银行交往平等互利，诚实

9、守信。针、）2）1、我司以项目土地及在建工程提供抵押担保；（对该笔贷款，我司认为：销售市场前景良好，为归还贵行该笔,本项目弥补了亦庄区域对该产品的稀缺性）、我司拥有成熟、高效、执行力极强的管理团队。3贷款提供了有力的保障；（ 5 所以该笔贷款风险是极低的。我司历年来按期还本付息，与各家银行保持了良形, 希望以此次合作为契机，在存款及结算等方面展开全面合作好的合作关系。成银企共同发展、合作共赢的良好局面，从而进一步提升银企双方的市场竞争 力，促进双方业务更好的发展。 以上报告，恳请贵行优先审核批准。 北京珠江投资开发有限公司 二一二年十月二十日 6 项目-E11 方借款案亿1申请9.5元 二一二

10、年十月 7 亿元开发贷款方案项关于E-11目申请19.5 借款人：一、 北京珠江投资开发有限公司 借款性质及金额：二、 房地产开发贷款，人民币19.5亿元，借款期限3年。 三、 借款项目情况与借款用途：项目，该项目位于北京亦庄经济开发区，总用地面积为借款项目：E-11 万元。万平米，规划建筑面积为20.2384,848平方米。预计总投资388,111 该笔借款用于本项目的开发建设 四、还款来源：项目的总销售收入将根据测算，还款来源为E-11项目的全部销售收入。 万元。项目现金回笼充足，有较强的还款付息保障。达到730,612 五、还款方式：60,00011月前偿还万元；月前偿还20,00020

11、15年年还款计划：1. 20156 万元2月贷款到期时偿还剩余贷款115,000年万元;2016根据北京市预售款资金监管规定，该项目所有销售款均将进资金来源：2.17.79入在贵行设立的资金监管账户，其中重点监管资金（工程建设资金）约部分、25%30%40%0亿元，将于项目达到、主体封顶，竣工备案后分别提取、 用于偿还开发贷款，不足部分由可自由使用的部分销售款补足。 8 六、担保计划：项目的土地E-111、抵押担保：拟提供北京珠江投资开发有限公司拥有的使用权及在建工程作为抵押物（贷款项目本身的建设用地及在建工程），该部亿，若抵押率不满足银行要求，则在形成在建工程进 分目前的评估价值约为 度后，

12、重新评估，根据新的评估值放款。 贷款银行收益：七、 年期，预期为贷款行带来可观的3、利息收入：借款人民币19.5亿元，1 万元人民币；利息收入约37,452、按揭业务收入：按照项目按揭资源与开发贷款相配比原则，贷款银行将2办理按揭，平均按揭项目的全部按揭业务。按照客户中有50%E-11负责承办730612*50%*50%=182653计算，银行承办的个人按揭贷款额为：贷款比例为50% 万元。贷款的综合经济效益十分可观。亿，且全部进入贵行的资金监管账户，73.063、存款沉淀：项目销售收入直至符合北京市建委规定的提取条件方可支取，将带来大量且稳定的存款沉 淀。 北京珠江投资开发有限公司 日201

13、0 2012年月 9 目1项1E- 可 行 性 研 究 报 告 北京珠江投资开发有限公司 二一二年十月 10 录目 12一、项目概况? 19二、项目背景? 20三、项目投资环境与市场研究? 26四、项目开发条件及技术设计方案的分析? 27五、项目开发建设及经营的组织与实施计划? 28六、项目投资估计、资金筹措及支付计划? 35七、项目评估结果? 11 一、项目概况 项目、项目名称：E-111、项目地点：本项目建设地在亦庄经济开发区区域，周边紧邻通州物流基2地。亦庄经济开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、平方

14、公里的配套协作区，为开发区143酒店、娱乐中心、写字楼等）。其周边为公里，公里，距南三环路7及投资商的发展提供了广阔的空间。距南四环路3.5公里，距国贸公里。交通便利，距三环路分钟寺桥7距市中心天安门广场16.5 20分钟。既是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。开车本项目东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街，北至兴贸三街，周年修建，距项2015边两条地铁（亦庄线已通车，距离项目三公里。M12号线于分钟直达201路、京津唐高速）分钟即到）目步行5、三条交通（经海路、经海核心区域。另外，亦庄泛CBD，辐射东南三四环沿线，最终形成国贸国贸CBD-随着首都第二机场兴建以及两站一街规划，势必会拓宽

15、我项目可至客户区域。 1-1。区域交通见图万平方米，11.820.2万平米，建设用地面积约为：本项目总用地面积约为：通给水、（包括：“七通一平”总建筑面积约为：38.5万平方米。现状已基本具备 通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力）的开发建设条件。 12 区域交通图图1-1 13 项目鸟瞰效果图图1-2. 14 、整体项目经济指标3地块经济技术指标表 序号项目 单位 指标 备注1 总用地面积 201529.622 2 建设用地面积 117760.209 3 代征道路面积 35171.448 4 代征绿地面积 48597.965 5 总建筑面积 384848 6 地上总建筑面积 294400

16、 其中 商务办公 258758.08 商业 34598.98 门楼 1042.94 7 地下总建筑面积 90448 其中 汽车库 32800 自行车库 8832 设备用房 2700 地下商业 32965.84 设备用房（楼座内) 2000 储藏 11150.16 15 8 人防建筑面积 27665 9 基底建筑面积 34619 10 绿地总面积 35238 11 容积率 /ha 万2.5 12 总建筑密度% 30 13 绿地率% 30 14 机动停车位 辆1914 15 其中 地上停车 辆382 地下停车 辆1532 非机动停车位 辆5888 4、投资商简况 项目开发商为“北京珠江投资开发有限

17、公司”，我公司是经北京市商务局批准成立的房地产投资开发有限公司，于2005年4月11日成立，是珠江投资集团旗下的子公司。公司为独资经营企业，企业注册资本为28,000万元，法定代表人为张雪林先生。 本公司在北京地区正在开发的项目有：通州张家湾“北京国际物流商贸港”项目(项目一二四期已进入二级开发建设阶段，三五六期处于一级开发阶段)、通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流B0608地块项目、永乐工业标准厂房项目、E-11项目。 北京珠江投资开发有限公司是珠江投资集团的控股公司。珠江投资及其控 16 股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发，以及其它相关年业务。珠江投资集团作为中国内地最

18、早的房地产开发商之一，公司经过近20的快速发展，形成了一整套完善的企业管理制度与项目开发流程，凭借雄厚的经济实力，优越的地理位置，完善的规划设计，齐备的配套设施，以及优质的建筑品质，不断强化其品牌优势，目前已成为中国最具实力的的房地产企业集亿元，365.64年末集团资产总计团。珠江投资股份公司年报显示，截至2011，拥有极为安全的资本结构，财务风险小。79%净资产75.68亿元，资产负债率12年亿元，至20112011年销售面积达到66万平米，合约销售金额为70.11万平方米，实现销售收入累计达到月末，珠江投资集团累计销售面积达到529丰富的土地储备为企业1,862万平方米，511亿元，土地储

19、备总量折合建筑面积进入北京市场，相继开发了珠1999的可持续发展打下良好基础。珠江投资集团江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务服务新型综合体项目，树立了北京高端综合地产的领头羊地位。珠江投资集团通过实施跨地域发展战略，已基本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的战略从一家区域性的房地产企业发展成为一家国内领先的全国性房地产企业，布局，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、东莞、惠州、江门、佛山等地。目前上述地区的项目已相继完成前期拿地手续和开发，亿的合约销年整个珠江投资集团达

20、到2012149计划陆续进入销售和经营阶段。售额，凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念，珠江投资集团将 不断创造新的辉煌。 17 、项目建设背景5该项目位于亦庄经济技术开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路，M12南至兴贸南街，北至兴贸三街。紧邻已开通的地铁亦庄线及正在建设中的 号线，邻近京津塘高速。可以通过装修标准的提升以及社区内部园林项目，该项目定位为商住LOFT 景观的提高，打造亦庄区域的高端产品。 18 项目背景二、 1991筹建于BDA）北京经济技术开发区，也称亦庄经济技术开发区（简称年动工建设，并开始招商。北京经济技术开发区是经国务院批准1992年，于88月建设的北京市

21、唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地。2002年平方公里的基础上，将凉日经国务院批准，在北京经济技术开发区（一期）15平方公里全部纳入北京经平方公里和京津塘高速公路以东的14水河以南的10济技术开发区的用地范围，包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔平方公里，为北京经济技术开发区200离地区，总计控制范围内的用地面积达将发展成为北京市以至于中国高新技术产业和现代制造业的核心区域及北京 作为世界城市的展示区奠定了坚实的物质基础。目前，经过二十年建设，北京亦庄经济技术开发区成功打造了若干产业集大生活板块，即：亦庄生活区，马驹桥生活区，通3群，并在亦庄区域形成了多家企业，主480030多

22、个国家和地区的州流基地板块。开发区已聚集了来自要行业为高新技术产业、服务业、房地产业、贸易、通信业、金融业。其中包2272.6个项目，规模以上工业企业实现产值家世界500强企业投资的108括75，电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主导产业产16%亿元，占全市 。17%48%、22%和50%值分别占到全市的本项目周边紧邻通州物流基地，通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。物流基地的发展方向为融合北京经济技术开发区，形成设施、功能、产业的全面对接，实现区域联动；功能面向首都北京，建设流通企业总部，

23、发挥现代商贸和城市物流配套服务功能；与天津滨海新区等周边工业区形成联动，形成产业传递链条，打造京津发展核心环节。为实现上述发展目标，在该区域周边为入驻企业提供完善的配套 19 设施是必要条件之一，园区内企业对具备交易、管理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加，而该区域现有的居住类产品较为匮乏，已满足不了日益增加的相关需求，尤其缺少配套设施齐全的高品在一定程度上制约着经济开居住类项目等配套设施的不完善，质商住项目。洛菲.发区以及物流基地的发展。以此为契机，我司决定启动亦庄区域“珠江 公元”商务综合体项目，以满足该区域内对于高端商务办公公寓产品的需求。 产品导向性图2-1 为推动

24、亦庄区域的整体建设发展的施行和完善，加快亦庄新城的商务、商贸、文化制造中心区组团的建设和形态面貌更新进程，改善生态环境和人民居日成功取得项目开发权18年 在北京珠江投资开发有限公司20118月住条件，的基础上，继续秉承和沿袭公司良好的开发经验、运用科学的项目管理机制， E-11项目”建设成为现代化、人性化和绿化质量更高的舒适生活商住区。把“ 三、项目投资环境与市场研究 20 （一）投资环境分析20202004亦庄新城规划 2005-2020指出，按照北京城市总体规划（年）确定在北京市域范围内构建“两轴两带多中心”的城市空间结构，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发

25、展中心的城市职能。总体规划要求大力推动新城建设，建设宜业宜居的人居环境，提升经济活力和保障就业，切实解决好交通、入学、就医等关系人民群众切身利益的问题。切实保障合理配置各级各类公共服务设施，并进行人性化的细节此外积极引导产业和人口向新城集聚。要求充分依托现有卫星城和重大设计。基础设施，建设相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发年均增长万人左右，年，亦庄新城人口规模规划控制在70达的健康新城。2020万人37万人左右，居住半年以上暂住人口12%率控制在以内。其中常住人口33考虑到人口流动以万人。47万人，2015达到30左右。阶段目标到2010年达到 万人预留。及其他不确定因素，

26、本次规划的城市基础设施等相关指标暂按100此外，亦庄区域需提高自主创新能力，发展壮大优势产业，大力发展电子、华泰汽车）、诺基亚星网工业园）汽车制造（奔驰、京东方、信息（中芯国际、新医药、光机电一体化、新材料等主导产业。重点启动京津塘高速路东部新区、凉水河西部新区的综合开发。路东区要充分利用开发区的政策优势，加快产业区建设；凉水河西部新区应围绕奔驰汽车园建设，逐步形成相关的产业链，加速产业集群化发展。在提升高新技术产业和高端现代制造业的层次和竞争力的同时，发挥首都科技智力、信息优势，积极发展产业链上游研发、下游商务、 21 行销等生产性服务业，成为带动区域经济结构调整和经济增长方式转变的强大引擎

27、。在中心公建科技研发区、凉水河西岸滨水区大力进行科技创新基地建设。继续完善产业园区配套设施，发展荣华路商务会展、马驹桥物流、职业教育等，扩大就业机会，为增强新城综合服务功能奠定基础。鼓励发展房地产业，建设新型居住社区，通过建设河西区双语学校等配套设施的建设，逐步完善生活服线建设，L2务配套设施，提高居住社区的吸引力。结合京津城际铁路和城市轻轨在京津城际亦庄枢纽站前区，建设面向区域的站前综合中心；在荣华路两侧，完善为生产、生活配套的公共服务设施。对外交通：以京津城际铁路、亦庄枢纽站以及京津第二通道建设为契机，加强对外交通廊道建设，强化京津之间联座桥梁，以加4系。内部交通：在大力完善新城内部道路网

28、的同时，重点建设线的同时，全面启动黄亦L2强各片区之间的联系。公交系统：在近期建设轻轨816公里，沿线共设路至荣昌街的大容量公交线路（BRT）的建设（线路总长座公交站）。加大力度进行公交枢纽建设。完成亦庄水厂及南水北调调节池建110KV完成河西区设，缓解亦庄水资源紧缺的现状。加强新城电力供应系统建设，变电站等工程建设，提高新城供变电站、路东区KV220KV变电站、路东区110 电保障能力。完成亦庄污水处理厂、经开再生水厂等工程，提高新城污水处理3能力及再生水回用水平。加强新城供热系统建设，完成核心区及路东新区内号等供热厂的建设。突出产业发展与资源环境相协调，以循环经济号、46号、为方向，以高新

29、技术为先导，注重生态环境保护与建设，控制污染物的排放并有效利用，建设生态工业示范园区，实现产业效益与环境效益的双赢。加强新城河道水系综合治理，重点进行凉水河综合治理及沿岸休闲娱乐区建设。继续 22 加强对三海子公园的保护和修复。项目的建设符合国家、北京市及亦庄区域加强和谐社会建设、推进建E-11设宜业宜居的人居环境，提升经济活力和保障就业的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和 社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。 北京市发展规划示意图3-1-1 图 中指出：“十二五”时期，新城将紧紧围绕亦庄新城规划 2005-2020“

30、建设面向区域的可持续发展的综合性服务新城”的发展定位，全力推进新城建设和产业发展，构建完善的基础设施、功能设施和公共服务设施体系，城乡 协调发展，人民生活达到更高水平，全面建成小康社会。 23 本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商住小区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物 错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。项目位于亦庄经济技术开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。用地E-11形状规整、

31、市政设施齐全、便于规划；地势平坦、地质条件稳定、便于建设；以上。花草遍30交通便利、区位优势明显。项目规划有成片绿地，绿化率达地，绿树成荫，使居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质环境。 .洛菲公元项目符合北京市、亦庄新城的经济与社会发展规划要求。珠江北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确提出：集中 力量聚焦新城建设。 亦庄区域功能结构示意图3-1-2 图 24 、市场研究二)(本着打造国际一流商住项目的原则，本项目将本着融合亦庄、市场定位：(1) 区域及通州物流基地园区整体布局及景观设计角度出发，秉承现代、简约的建花筑风格，突破传统产业园区商住建筑风格，全力打造建造新居

32、住模式，LOFT 园式商住环境，力将该项目打造成区域标杆项目。亦庄经济开发区、物流基地园区内工作人员、家属及工(2)、目标客群定位： 作在东单、国贸、丰台等区域的年轻白领。 3）、客群分析：（、目前周边成交客户大多数是地缘性客户，工作在亦庄周边的企业里，对1 该地区比较认可，今后打算长时间在此居住生活的客群； 、多数客群不具有购买资格，商住项目受到追捧；2 ；3、购房用途多为自住，占到了成交数量的70%、由于交通和生活配套的逐步完善，我们的客群将辐射到国贸、东单和丰4 台等区域，购房需求也将逐步从自主向投资倾斜。 （三）、周边项目对比 周边生活区项目名称 融科钧廷合生世界花园 VILLAGE

33、米拉 物业类型 住宅住宅：70年，商务年办公楼：50 年，商务办住宅：70 年公楼：50 25 总体量（） 建筑面积:150000 节点指标 土地出让合同建筑面积:613937 计划完成日期已完成建筑面积:54335.28 容积率 2.5 立项核准 用地规划许可证 3.66 已完成已完成2.5 ） 均价（元/15000 国土证 总规批复 LOFT18000起平层起 19000年112012年102012商住楼12800，住宅17800 月 月 户型配比共505套，一居42-62占0.75%，二居75-142占41.35%，三居99-176占46.24%，四居160-193占5.08%，复式14

34、1-223占6.58%，住宅网签47套。 专业意见审核 工程规划证施工许可证 开工时间 预售许可证0.00 主体封顶共2015套，90-150住宅占19.45%，50-70 LOFT占80.55% 112012年112012年122012年32013年32013年92013年2014年7共632套，一居33-88占65%，二居74-89占34%，三居108-109占1%，网签356套。 月 月 月 月 月 月 月装修情况 毛坯 精装修 住宅精装修，商住毛 坯总户数 505 2015 632 四、项目开发条件及技术设计方案的分析 项目规划设计方案 1、设计理念 （1）以可持续性发展、节约型的设计

35、理念为主导，以建设绿色宜居商住社区为目标，促进亦庄的建设与发展； （2）通过优化的规划及建筑设计，为亦庄乃至北京东南部区域提供以“绿色人文运动健康”为主题的宜居商住社区； （3）根据总体控规要求，合理、有效地使用可规划用地。并结合用地的自身条件，充分发挥地块优势，合理地规划，完善配套服务设施，创造舒适的商 26 住及娱乐条件；）规划设计从总体考虑，使本地块与周边区域的规划形态有别、肌理共4（ 生、过渡自然。 五、项目开发建设及经营的组织与实施计划 （一）建设方式目前是我公司的施工合作方，该公司有用国家建设部项目施工单位 核准的房屋建筑工程总承包特级资质，具备房屋建筑装修、水电安装、消防工程施工

36、，以及建筑测量等资质。该公司有几十年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，建筑质量绝大部份达到优良，在消费者中树立了良好的声誉。同时项目还将聘请工程监理，有效控制项目的工期、成本 及质量。 （二）开发进度年2013平方米，整体项目建设周期为38484827个月，本项目建筑面积为 日开工，具体进度安排如下：月31 27 初装竣工备案 月2015年8 六、项目投资估计、资金筹措及支付计划 投资成本、资金筹措计划（一） 项目单位成本、售价估算表E-11 目项 总成本 （万元） 单位成本 （元/M2） 备注综合容积率： 2.5 总用地面积（）： 201,529.62 总建筑面积（）

37、：384,848.00 348305.06及商业其中：LOFT 平方米 平方米门楼：1042.94 地库：35500平方米面积以出让合同中各出让用途具 体部位表为准可销售面积（）： 359,123.00 平米，商业：258758(LOFT平3280067565平米，车位：) 米不可售面积（）： 25,725.00 28 一、成本支出： 1、土地成本 123,237 3,202 根据出让协议（含契税），含大市政配套费 2、前期工程费用 10,853 282 含土地平整、土地勘察费、建筑、市政、园林、装修设计费；报规、报建费；临建建安费 、建筑安装工程费用 3 177,896 4,623 含建安工

38、程、精装修及设备装修费 4、市政及环境工程费用 15,513 403 含供水、电、气、热工程及排水、排污，市政规划路工程费 、公共配套工程费用50 0 含社区卫生服务站、会所、高低压站等 6、开发间接费用 5,045 131 含监理费造价咨询费等 ）7、不可预见费（按开发成本的1% 770 20 按开发成本的1%,开发成本为第2-5项之和 ） 2.5%8、销售费用（按销售额的 36,531 475 （按贷款、9财务费用19.5 亿3年计算） 37,452 973 贷款19.5亿元，3年期，利率上浮10%考虑按销售进度提前还贷因素 10、行政管理费用 计算）（按销售收入的5% 18,265 94

39、9 合 计 425,563 11,058 二、预计销售收入： 可售项目可售面积 （） 预计销售价格（元/ ） 预计销售收入（万元） LOFT 258,758 20,100 520,104 商业67,565 29,700 200,668 车位32,800 3,000 9,840 计 合359,123 20,344 730,612 （二） 项目建设及销售进度 29 E-11项目施工及销售进度计划表 一、施工及销售进度计划 科目 2012 年2013年 2014年 2015年 2016年 年 2017 合计施工计划 0% 50% 25% 25% 0% 0% 100% 销售 计划LOFT 0% 20%

40、 20% 15% 20% 25% 100% 商业 0% 0% 0% 20% 30% 50% 100% 车位 0% 0% 0% 40% 35% 25% 100% 二、销售面积计划 :平方米单位 科目 2012 年2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 合计销售 面积LOFT - 51,752 51,752 38,814 51,752 64,690 258,758 商业 - - - 13,513 20,270 33,783 67,565 车位 - - - 13,120 11,480 8,200 32,800 计合 - 51,752 51,752 65,447 83,501 10

41、6,672 359,123 三、销售收入计划 万元单位: 科目 2012 年2013年 年 20142015年 2016年2017年 合计销售 金额LOFT - 104,021 104,021 78,016 104,021 130,026 520,104 商业 - - - 40,134 60,200 100,334 200,668 车位 - - - 3,936 3,444 2,460 9,840 合计 - 104,021 104,021 122,085 167,665 232,820 730,612 30 项目总体成本及资金筹措平衡分析（三） 总体成本及资金筹措平衡表 E-11 单位：万元 项

42、 目 计合 已投入 2012年 2013年 2014年2015年 2016年 年2017一、成本支出 1、土地成本 123,237 87,000 36,237 前期工程费、2 用 10,853 510 10,343 建筑安装工、3 程费用 177,896 13,516 77,030 47,679 36,334 3,337 市政及环境、4 工程费用 15,513 7,718 7,795 0 公共配套工5、 程费用 - 开发间接费、6 用 5,045 0 2,725 2,018 151 151 不可预见费7、（按开发成本 的1%） 770 0 416 308 23 23 、销售费用8（按销售额的 2.5%） 36,531 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 、财务费用919.5（按贷款 3亿年计算） 37,452 6,943 9,904 19,308 1,297 、行政管理10费用（按销售计收入的5% 算） 18,265 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 计 合 425,566 87,510 67,817 115,000 80,000 63,122 11,614 500 二、资金筹措 31 1、自有资金 155,327