物业租赁范例精解：拒付租金的责任

1、范例二、拒付租金的责任(一) 案情介绍某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974 年，王某夫妇归天，某房产为其子女王XX、王XX继承，并办理了 衡宇产权转移手续。1983年地震，27号房倒坍，只剩一片瓦砾，26号房虽有破损但 不太严峻。同年4月，王氏兄弟经批准一路出资在27号房址上建起 四间临建棚，并从头记录。同时将26号房和临建棚租给了新兴食物 厂，书面约定，月租金30()元，租期15年，违约金比率1()%。1984年新兴食物厂欲扩大生产规模，但王氏兄弟资金不足，7月 14日两边达到协议，“由新兴食物厂出资，王XX兄弟办理有关衡宇 扩建及批准记录手续，将原来的临建棚改造

2、为三层楼房，由新兴食物 厂继续租用。” 1989年11月，新兴食物厂实行承包，新厂长金玉上任, 以为原临建棚已由食物厂出资改造，该三层楼房的产权应归属食物 厂，因此拒付该部份租金150()元，两边发生争议，王氏兄弟于199() 年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案，经审理于199()年5月 12日裁决：原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有，王XX、 王X X支付新兴食物厂建房费用25万元。新兴食物厂拒付租金违 约，应支付王XX、王XX5个月的欠缴租金150()元及违约金15()元。(二) 范例评析某区人民法院的裁决是正确的，分述理由如下：某街2六、27号房为王氏兄弟的合法继承财产，亭有所有权

3、, 我国宪法第13条规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”民法通则 第76条规定：“公民依法亭有财产继承权。”继承权，是公民财产权 利的延伸，是继承人继承被继承人遗产的重要权利。继承法第2条规定，“继承自被继承人死亡时开始。” 1974 年，王某夫妇归天，王X X、王X X作为王某夫妇的合法第一顺序继 承人，有权继承其父母所留的某街遗产，对该衡宇亭有所有权。（2）临建棚应属王XX、王XX所有。27号房因地震倒坍以后， 王氏兄弟一路出资，在此基础上建成四间临建棚，并取得了法定批准 手续，从头对产权进行了变更记录，因此，王氏兄弟亭有对该临建棚 的所有权。王氏兄弟与新兴食物厂订立的租赁

4、合同有效。合同，是当事人 两边明确权利义务关系并达到一致的协议，是一种民事法律行为，除 非法律特别规定，只要两边当事人意思表示真实而且符合法律规定的 其他条件，合同即行成立。民法通则第54、55条规定：“民事法 律行为应当具有下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二） 意思表示真实；（三）不违背法律或社会公共利益。” “民事法律行为能 够采取书面形式、口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的应当依照法律规定o ”城市私有衡宇管理 条例第4章15条规定：“租赁城市私有衡宇，须由出租人和承租人 签定租赁合同，明确两边的权利和义务，并报衡宇所在地房管机关备 案。”王氏兄弟以私有房产出租，并

5、与新兴食物厂订立了合法的租赁 合同，符合法律规定的条件，是有效合同。(4)三层楼房产权应属王氏兄弟共有,新兴食物厂的投资属垫款性 质。第一，从那时情形看，新兴食物厂欲扩大生产规模，需要改造原 有临建棚，而王氏兄弟奖金不足，无力改建。正是基于此食物厂才自 己投资，帮王氏兄弟改造衡宇，很明显，该项投资属垫付款性质。新 兴食物厂只是出资帮王氏兄弟改造衡宇，而并非亭有衡宇所有权。第二，从两边那时的协议看，两边约定：“由食物厂负责出资， 王氏兄弟办理有关改建批准及记录手续，由新兴食物厂继续租用。” 而且，以后食物厂一直按约交纳租金。可见，食物厂出资的真正意思 不在于取得楼房产权，而在于帮忙王氏兄弟改建衡

6、宇，以便于自身的 生产需要。第三，王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和衡宇 记录手续是经与食物厂协议达到的，不存在任何讹诈与胁迫行为，因 此记录是有效的，王明山兄弟为衡宇所有人。第四，民法通则第108条规定：“债务应当清偿。”对于食物 厂因建房而投入、垫付的万元人民币，王氏兄弟应予以偿付。新兴食物厂拒不履行租赁合同，应补缴租金150()元，支付违 约金150元。经济合同法第6条规定：“经济合同依法成立，即具有法律 约束力，当事人必需全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变 更或解除合同。”民法通则第106条规定：“公民、法人违背合同 或不履行其他义务时，应当承担民事责任。”新兴食物厂与王氏兄弟 关于衡宇产权发生