大成时代中心暨大成郡市房地产市场调查报告

1、大成时代中心暨大成郡市调报告 目 录1 市调项目1. 太阳公元2. 万科蓝山3. 西山一号院4. 唐宁ONE伊顿公馆5. 金隅大成玲珑天地6. 璞瑅7. 中海紫御公馆8. 中粮万科长阳半岛9. 芭蕾雨悦都10. 万科风景假日紫苑11. 中景未山赋12. 中堂13. 中铁建青秀城二市调心得：太阳公元一 . 区域分析： 太阳公元地处朝阳区北三环太阳宫板块，2003年北京市政府投资了三十个亿将此区域打造为三环沿线最适合居住的大型地产板块。10年前太阳宫交通堵塞，需经过和平里、中日友好医院等堵车点，穿过对外经贸大学南门那条很窄的胡同才能到达；另外区域较混乱，太阳宫最著名的就是农副产品批发市场，和有名的

2、造假基地，所以很多北京人对于太阳宫的印象可能都不是太好。经过近十年的开发后，随着土地开发，四环内的住宅用地越来越少，太阳宫地区也成了北三、四环之间少有的新房集中区域，受到了越来越多的关注。目前北京在售的公园地产项目，均比其他同品质的地产项目销售价格略高10%至20%，比如现在在售的万科公园5号、月亮河公园、公园1872等主打公园地产的项目。公园地产分为两类：一类是借园，也就是地产项目本身并没有公园，而是与公园相邻；另一种是造园。而太阳公元不但在社区内建设了20万平米公园，并且与37.4万平米太阳宫公园相临，是典型的公园地产。总结这一区域可用一句话概括：三大公园，三大商圈，一所名校，三大公园总绿

3、化面积达到100万平米。三大商圈一个为亚奥商圈，一个为燕莎商圈，另一个为望京丽都商圈，这三大商圈有大量的金融类、外资类、做商贸生意的人群，他们头脑灵活，投资意识强烈，带动了太阳公元的销售，同时太阳宫区域依托这三大商圈的配套解决了衣食住行等生活需求。太阳宫的区位优势异常突出加之三环住宅产品稀缺，凸显了太阳宫板块的居住价值和潜力，并随着太阳公元的日趋成熟走向完美。 近日，更有新闻报道嘉德置地全资子公司凯德商用整体收购了位于北京朝阳区太阳宫未开发完成的冠城大厦裙楼商场部分。这一利好势必会带动太阳宫区域的商业繁荣1、 交通状况：太阳宫板块交通路网非常发达，与北三环和城市核心形成紧密联结。项目乘坐城铁1

4、0号线、13号线到芍药居站下车即到。多条公交线路均可方便到达小区2、 产业支持：由于太阳公元所处的良好区位，能够借助亚奥商圈、燕莎商圈、望京丽都商圈的产业支持，给该项目可持续发展提供了良好的保证。3、 配套：朝阳区北三环各项配套十分完善，坐享太阳宫区域十数年发展的丰硕积淀。这里公园环绕，林木成荫，高尔夫球场一路之隔。宜家、家乐福、大中电器、燕莎购物中心、华联商厦等品牌卖场一应俱全。首都经贸大学、中日友好医院及各大银行遍布四周。 社区设有内、外双会所-2500平米的动态会所和6800平米的静态会所集商务休闲、娱乐、餐饮设施一应俱全。现在售楼处旁边就信远桥牌会所就在运营。4、 教育：2010年7月

5、，人大附中朝阳学校（公办校）太阳公元学校落户太阳宫。使人大附中实现了优质教育资源的集团化发展goodfeel，满足更多学生就近择校的需求，因为此学校，使太阳公园在2010年的6月房价从21500元/平米一跃升至28000元/平米，涨幅达23%5、 人文环境：整个区域相对成熟，交通十分便利，周边配套餐饮，邮政，银行，学校，医疗，娱乐都十分成熟，周边高档社区居住的人群相对高端，较为宜居二 .项目基本情况：项目位置：太阳公元位于朝阳区 东北三环太阳宫桥北800米,紧邻地铁10号线和13号线 开 发 商：北京东方信远房地产开发有限公司规模：占地面积:500000平米总建筑面积:700000平方米 开盘

6、时间:2009年4月绿 化 率：35% 容 积 率：2.8建筑形态：板楼 整个社区由18栋南北通透的点式短板建筑组成物业费:4.18元/平方米/月 物业公司：信远自管均价：45000元/平米目前在售户型面积为：136-190平米三四居，2012年6月入住入住。另有9席80-870平米会所式商业正式限量发售。历史销售信息：1) 2009年5月项目5号楼开盘，开盘均价18000元/平方米，含3000元/平方米精装修，2010年年底入住。户型面积68平米南向一居、87、89平米南向两居、90、116平米三居2) 2009年6月开盘 2号楼为27层板楼天龙八部，两梯四户，户型面积为88平方米两居、90

7、平方米两居和小三居，开盘均价21500元/平方米，精装修，2010年年底入住。 3) 2009年8月开盘 8号楼 174平米218平米 开盘价：28000元4) 2009年9月开盘 10号楼 58平米127平米开盘价：26000元 5) 2009年9月 11号楼 84175平米 开盘价：28000元（含5000元-7000元/平米精装）因户型大小的差别，装标有差异6) 2009年11月开盘 12号楼 84平米两居chinaren，125、138、157平米三居，179平米四居 开盘价：30000元33000元 （含5000元-7000元/平米精装修）7) 2010年3月开盘 南区3号楼 60-

8、180平米 37000元8) 2010年3月开盘 南区6号楼 为22层板楼户型60平米一居，90平米南向两居，120平米左右三居，39000元9) 2010年5月22日开盘 北区15号楼，为25层板楼鹿鼎记，户型面积为136-161平米三居、197平米四居136平米190平米 在售均价45000元/平米，含7000元/平米精装修，赠送中央空调、冰箱、消毒柜。一次性付款99折优惠 （现售的15号楼开发商主打“楼王”概念，其实我们到现场看此位置并不如宣传所说那么的好，离路边很近）三、销售分析 2010年8月销售价格一下涨了23%，非常异常，后来经过了解才知道是因为确定引入了人大附学校并签合约。20

9、09年9月新闻报道了学校的引进，突出学区房的优势 2009年9月-2010年3月从28000元/平米升至37000元/平米，这期间价格的再次提升部分原因是购房者因闻听房产税的问题恐慌性购房，导致北京当时房产价格普遍提价 太阳公元项目已经接近准现房状态，早期业主口口相传扩大了项目的知名度，吸引了大量购房者的关注，目前三环内居住土地稀缺，使得太阳公元价格也水涨船高，由市场预期的35000元一跃升至45000元。，开发商为支持自己增长的高房价将装修标准也提高了，项目在精装修上提升了档次及装修标准，迎合了市场购买需求。四、客群分析： 太阳宫附近的原住民及在亚奥商圈、燕莎附近、甚至东三环CBD工作的金融

10、企业、外资公司的管理层和白领都因其地理位置好，购买了太阳公元；同时一所名校-人大附学校（包含了幼儿园 小学 中学 高中18年的全程教育）也是让很多家长购买此楼盘的原因。早期的小户型也吸引了私营业主和部分外省、外籍投资客*吸引追求宜居住宅的高收入人群*偏爱北三环的并看中教育地产的客户*追求三环边稀缺资源的投资客五、项目优势分析：自身优势：u 绿色生态大盘-太阳公元绿化覆盖率超过70%。项目紧邻37.4万平米的太阳宫公园，29.7万平米的太阳宫体育公园，北侧的20万平米自建太阳宫花园，特邀久负盛名的宫廷园林大师檀馨设计，由“五园一湖”构成，与外部的二大公园彼此遥相呼应，将项目内在景观的细腻雅致与外

11、在环境有机地统合为一体。无时无刻不在向业主传递着“隐于市而秀于林”的生活理念。无论从采光通风还是观景方面，均为业主带来宜人的生活尺度。u 太阳公元集精装高档住宅、商业、高端动静双会所于一体u 户型方正，舒适二居至奢华四居等多种选择，突出户型的多样型u 楼座设计采用ARTDECO装饰主义建筑风格（例如金茂大厦也采用了此装饰方式），以横竖线条、浮雕建筑元素点缀外立面，强调材料的高贵质感与光泽。u 太阳公元交通便利，地理位置优越，u 优质学校的进驻，提升了本小区学区房的价值 自身劣势：u 太阳公元一组团的楼间距近（斜向距离不到50米，会有住户对视的情况发生）；u 距项目200米处有一太阳宫热电厂会产

12、生一定的烟尘污染 ，项目旁边的高压线以及京承高速和城铁会有噪音问题，u 从18000元的原始单价在短短的一年，随逐次开盘节节攀生，也逐步体现了区位地产项目稀缺，政府土地放量减少，充分证明了房地产增值效应，不过45000元的高房价未有很好的支撑，太阳公元小区因为是大盘，物业管理监管难，前期还产生了开发商擅自更换物业公司的事情。太阳公元早期开发的面积为68米-116米的小户型设计上受70/90的影响，导致此社区的住户偏多鱼龙混杂，豪宅名不符实。u 太阳公元现售面积均为136-161平米的三居，属改善型房产。新政出台后，此前购买人群多为外省客户就流失了，目前较高的总价和因客户几乎都不是首次置业，也都

13、影响了项目的销售与本项目优劣势对比：u 太阳公元是东北三环的高档项目，大成郡是西四环区域具有代表性的明星楼盘，两个楼盘在各自区域内都是佼佼者。u 目前太阳公元产品与大成郡相比 户型偏大，且户型选择上不如大成郡的多，因为先前购买此区域的人员多为外省投资及在北京工作的外地人士;受政策影响程度大。u 大成郡因其地处西部，周边部委大院众多，政企单位的人员购买力强，另外大成郡户型的设计大、中、小户型均有，有符合刚需的产品和改善型的产品受新政影响不大，u 太阳公元是典型的公园地产，区外景观好，楼盘外观时尚，高端，是京城做的非常纯粹的ARTDECO风格的建筑u 大成郡的低密度，类别墅的建筑形态是太阳公元项目

14、所没有的相关建议 同样是代理公司，我一直认为伟业代理销售的服务都很好，可是太阳公元的业务员态度冷漠，接待很冷淡，只简单回答问题后就不再理会我们，样板间也是指给我们，让我们自行去参观的。我看到这样的情形后深深感到触动，也暗自提醒自己在工作中不要这么漠然。要用积极的心态对待来访的客户，做个合格的置业顾问。参观了样板间，感觉装修的风格及使用的建材都非常奢华，这是大成郡项目应该借鉴的万科蓝山函馆1、 区域分析：万科蓝山位于朝阳区西大望路27号图行天下，东三、四环之间，紧邻CBD核心区。CBD是北京的核心，乃至是全国商务中心，目前CBD已无土地开发，处于饱和状态。CBD现已东扩至沿朝阳北路、通惠河向东扩

15、展至东四环，西大望路和朝阳路形成了新十字万科蓝山正处在泛CBD商圈功能区范围内。交通：万科蓝山交通便利、配套齐全。有多条地铁均可换乘至大望路，十数条公交线路都往来于东四环CBD商圈万达广场、SOHO现代城、国贸大厦，中服大厦，招商局大厦，摩托罗拉大厦等高端的写字楼聚集了大量的金融、商业贸易及高端商务办公楼、酒店、高档公寓等，其工作的人群都是高端金领人群，对万科蓝山起到了全方位的支持配套：区域里聚集了大量高端的商业如美罗城、国贸商城、新光天地、北京万达广场、现代城餐饮街、世贸天阶，燕莎奥特莱斯，欢乐谷，银行，餐饮，医疗，学校等设施汇集小区附近，为社区提供高端的生活享受教育： 北汽双语教学指定幼儿

16、园、金色摇篮幼儿园等中小学： 芳草地小学、乐成国际学校、陈经纶小学中学、第五十中、北工大附中等大学： 首都经贸大学、中央工艺美院等 虽然上述学校不是非常优秀的教育资源，但也完全可以满足此区域业主需求人文环境：国贸大厦，中服大厦，招商局大厦，摩托罗拉大厦等高端的写字楼都体现了外资企业金领们的人员素质，央视、BTV电视等传媒产业的进驻为CBD区域注入更多知性感觉，政府规划利好：CBD东扩的发展规划对区域最直接的影响便是带动配套的完善，并且使区域内的产业、金融、文化等聚集功能得到进一步提升；大力发展周边公共交通，这一系列的规划建设将使本区域的宜居氛围更加浓烈；CBD东扩的利好，区域内土地放量的进一步

17、紧缩也使万科蓝山的稀缺价值进一步提升。二、基本情况楼盘类型：普通住宅 公寓占地：77267.76平方米建筑面积：164896.13平方米开 发 商：万科企业有限公司物业费：4.98元/平方米/月绿化率：30%容积率:2.63暖气:地热采暖土地年限:70年装修:前期房屋为精装，函馆为毛坯附送 ：户式中央空调销售情况：2号楼是26层板楼，2梯2户，函馆均价41800元/平米 一次性付款96折，首付50%以上99折优惠历史价格:2010年01月19日 - 2010年03月22日 均价35000元/2010年03月22日 - 2010年04月08日 均价37500元/2010年04月08日 - 201

18、0年04月30日 均价38500元/2010年04月30日 - 2010年11月22日 均价39800元/2010年11月22日 - 至今 均价41800元/入住时间：二期2号楼函馆2011年11月12月三、客群分析：u 万科品牌的追随者u 企业高管u 在CBD工作的外企高收入人群四、项目优劣势自身优势：u 函馆作为万科蓝山最后的楼王u 全部为240平米的四居户型，充分保证了社区的纯质化u 该楼座的户型全部是一梯一户、南北通透的板楼，而最引人注目的是其双主卧皆朝南，主卧卫生间也是南向开窗，充分尊重住户的舒适度u 单套户型的整体开间达到了15米，在保证能最大尺度欣赏景观的同时，也保证了阳光面的充

19、足u 万科物业的零投诉管理方式为客户提供更加主动、贴切、用心、到位的服务自身劣势 u 社区与东四环相邻，交通拥堵现象严重 ；u 旁边有个化工厂，对环境会有一定影响；与本项目优劣势对比：u 区域：万科蓝山所处的区域是CBD，繁华的商业气氛浓厚，娱乐等生活设施更加齐全u 产品：在东四环做出高端精品大宅，设计人性化，物业管理到位u 客群:蓝山这期楼盘开发的全部是160-240米左右的产品，总价高，会有企业及外企的高层管理人士购买该产品，户型的舒适度也吸引了讲求居住品质的客户相关建议 开发商公示的信息非常专业，对本案的利弊都详细对外告知，是每个开发商都应该借鉴的，万科项目是伟业代理，此楼盘销售人员对外

20、工作严谨，专业，有良好的专业素养。销售道具齐全，售楼处里的水吧也非常人性化，会先询问客户需要的饮品，再进行服务。西山一号院一、区域分析西山一号院属于海淀区西山板块，西与百望山相望，西山植被资源丰富，因其区域有百望山，药用植物园，所以森林覆盖率达86%以上。西山项目以其宜居性、 舒适度、空气质量超好而长期占领宜居产品市场的主要份额。相对比东部、北部、南部区域，西山板块不仅城市景观资源丰富，上千年的皇家历史和文化资源也是其他区域不能比的，从而使这个项目一定会在北京低密度宜居高端楼盘中崭露头角。西山历来以其“西贵”深受高端客户的青睐，从早期开发的颐和原著、保利西山林语、御香山.销售情况都非常好，西山

21、区域以其地域性的特殊土地放量一直不高，所以也就凸显了其房产的尊贵和价值，伴随西山一号院的推广，相信会使西山板块再度成为了楼市的焦点区域。1. 交通：西山一号院位于上风上水的西山区域，交通比较便利，从北五环肖家河桥向北走 圆明园西路，到马连洼路就可以到达此项目。可以乘4号线地铁安河桥站、13号线西二旗站、M16号线西北旺站再换乘公交到小区，另多条公交车线路经过小区附近（438路运通108运通112333路）。2产业：西山一号院临近上地和海淀中关村并且项目周边有解放军后勤军政大院、中国银行委员会党校、中央民族干部学院、大唐电信、百度大厦、永丰科技园、生命科技园、中关村软件园、药用植物园和航天城等等

22、军政机构及大型企业，提供了相当多的产业支持。3. 配套：此区域配套相对完善，有解放军309医院，解放军总医院第二附属医院，田园高尔夫俱乐部，邮政局，农行西北旺银行，工行马连洼支行，百旺苑超市，西北旺批发市场，大鸭梨烤鸭店等等方便区域的生活配套4. 教育：汇聚历史积淀和人文价值的西山板块因玉泉山而显贵，西山一号院临中国农业大学，北京大学，清华大学，中央民族干部学院等多个高等学府，小学教育有西北旺小学，并且小区旁边亿城西山华府引进人大附中学校，使此区域有了学区房的优势5. 人文：周边中国农业大学、国防科技大学等高等学府和科研机构云集，人文环境十分优越听销售人员介绍目前尚有国家领导人和军政大院的高级

23、官员也居住于玉泉山附近，早期开发的有颐和原著，保利西山林语，御园等品质大宅也为西山板块提高人文层次做为西山龙脉东侧的高端大宅，该项目不仅将极致风水，顶级学府等国家级资源融汇于一身，社区内再现了西郊部委大院的规划设计，相信会有军队大院情结的人士喜欢此类产品，开发商在社区里打造了十万平米原山私家园林，契合了西山住宅主打环境养生的理念。6. 区域利好未来发展：关于西山区域的未来 海淀区政府在2011年规划工作提出要求：着力抓好北部地区开发建设。要求深化街区层面的规划设计，完善细化各项专业规划，使得区域周边生活配套设施不断完善。2010年8月海淀区委区政府着力在北部地区建立“绿色、低碳、综合、便捷”的

24、交通体系，全力推进西山隧道建设筹备工作，尽快完成这条重要南北交通线的建设。在西山山脉将建西山隧道，预计六七公里长。西山隧道是上庄路南延工程的一部分。海淀区规划目前已在做前期工作，上庄路南延工程，南起杏石口路，北至沙阳路，这是一条连接海淀山前山后的交通主干道，道路将跨越五环路并穿越西山山脉预期：此前，从西北五环附近到海淀山后地区必须绕行，今后如有隧道通达，交通耗时将大为缩短，十二五期间，海淀区将完成上庄路、滨河路（肖家河至六环路）、京包路（海淀段）等工程，破解南北交通瓶颈问题。另有北京地铁16号线日后也会建设，已经确定由北至海淀区北安河，南至丰台区晓月苑，途经海淀区、西城区、丰台区，全长56公里

25、，计划设站29座，2015年建成，届时将更加方便此区域的出行交通。二、项目基本情况： 西山一号院项目西接百望山森林公园，南靠北京药用植物园。开发商在园内打造了一个10万平米原生态园林，四时皆有景致。园区景观覆土3米，绿化率超过45%，真正做到户户有景，内外交融。据销售人员介绍一号院的所有外立面甄选德国原生莱姆石，兼具花岗石硬度与大理石天然纹路的石材，其硬度与质地经得起百年风雨的考验，尊贵、大气。 物业类型：低密度观景养生豪宅5-6层的板楼毛坯房占地面积:202000平方米建筑面积:429000平方米产权年限:70年绿化率：超45%容积率：1.47开工时间:2010-05-01开发商:融创置地香

26、港上市房企投资商:融创集团物业管理公司:高力国际物业顾问公司:待定项目总共约1000套，分二期销售，本期开盘：2011年4月本期入住：2011年10月预计2011年4月开盘卖一期中的7栋楼，共204套房，户型面积180-800平方米，2011年10月入住，2011年6月发售一期中的另6栋房屋，共156套 2011年12月入住结构：剪力墙层高：3.1米（已经做完地暖的后的）？电梯：奥的斯电梯服务户数：2梯1户、1梯1户门窗：铝包木高档门窗大堂：双大堂首层大堂墙面：高档精装供水：市政供电：市政供气：市政采暖：集中采暖 地暖电梯间：高档精装空调系统：分户中央空调西部大院生活方式200至800平米的多

27、元化适尊空间，首层附送私家别院，尽享尊荣舒适。大手笔打造6000平米室内外双泳池顶级观山会所等等，均为此前京城豪宅之前所未见。三、项目客群：1.因临近海淀中关村所以吸引了部分要求高质量生活居住环境的IT公司高级管理层 2.所有追求高端高质量精品大宅的喜爱西山悠然生活的全京城的高端人士 3.原就生活在此区域的部队大院的红2代 4.海淀区几大知名院校的教授学者5.外省的最有钱的富人也会因西山的特殊性选择在此居住四、项目优劣势项目优势：u 1、坐拥西山良好生活环境，畅享地利之尊贵，设计全部是大户型，产品设计的独特性，保证了本社区人员素质品质的统一；u 2、良好的物业居住的安全性，365度的多角度的安

28、防系统为业主居住在此提供了舒心保证。u 3、本社区附近引进人大附中给业主的子女上学等问题提供方便，优秀的教育学区为人文提升起到了很好的作用，教育地产为项目提供附加值。u 4、做完地暖后3.1米层高的绝对优势，为居室提供舒适度，u 5、小区整体市政供暖，户内地暖铺设，宜居舒适项目劣势：u 因其西山交通不十分的便利，在此居住的老人及儿童出行不方便，u 市调人员到现场感觉周边餐饮娱乐交通等相关配套设施不够完善，周边无大型的商业，购物生活十分不便u 交通设施相对来说没有其他地区便捷；u 4.项目西北侧六里屯垃圾场造成的污染问题也是值得关注u 5.部分首层240平米的房子，一层是70年产权，地下部分却是

29、50年产权，双房本，地下的价格是一层的三分之二。三项目优劣势：1. 区域比较：u 西山一号院位于西5-6环间，而大成郡位于西四环附近大成郡 的地理位置的优势明显高于西山一号院。u 从空气质量等方面看，西山确有自身优势u 从历年开发的西山产品来看 ，西山的价值成长非常明显，待开发的土地稀缺也造就产品的保值增值效应2. 产品：u 西山一号院完全统一的大户型设计保障客群的同一性u 两个楼盘都做到了低密，类别墅的品质。但是大成郡的商业、教育各项配套要更加完善，从教育到人文关怀都是作为第一居所的理想所在，给业主以家的感觉，六桥六景十三园的园林设计也体现开发商的用心；u 供暖方式上：大成郡采取分户壁挂式的

30、采暖方式更加低碳，节能， 使用起来方便不受季节时间的限制；u 西山一号院由市政供暖，地暖的方式从人体学角度分析舒适度高 些。3. 客群比较：西山一号院有因其处于西山的特殊区位，会有军政的官员及红2代，还有相当经济实力的中关村的管理者青睐西山一号院，面对京城全方位的高端人群；大成郡因周边是党政企事业单位，更多的是政府机关部门的干部和西边工作的成功人士。四相关建议：此次市调我们采取了暗调的形式，看到西山一号院预约式的接待方式，体现项目的VIP的感觉，进售楼大厅即有一名服务小姐递上香茶，感觉十分周到的服务，置业顾问唐宁也以周到详尽的服务介绍楼盘，显示了一个销售人员的专业素养。新政出台后会对此项目有很

31、大的影响，因为是70年的住宅，面积偏大180-240平米，几乎都是改善型的需求，很少家庭是第一次置业。外省的又需要提供5年连续的完税证明，这会对西山一号院有冲击。户外指示牌不十分明显，无大型户外广告唐宁ONE伊顿公馆市调提报一、项目所在区域：唐宁ONE地处海淀区中关村，清华大学东门向南与北四环交界处。良好的地段和教育是唐宁ONE最宝贵的资源，临近清华、北大校园、圆明园、颐和园等学区和中关村IT公司和皇家园林，处处体现着海淀区历史的厚重感。交通：地铁13号线五道口站离项目有大概10分钟步行路程。项目周边公交线路众多。西邻中关村东路，地处北四环中轴线，来往于东部CBD，西部三山五园、北部亚奥新区、

32、奥运场馆，以及中央别墅区和机场都非常方便。 产业：中关村是三大科技产业园交汇之地（中关村西区、清华科技园、中关村 科技园），一路之隔的清华科技园里云集了Google、搜狐、微软、百度等国际大型知名IT企业，鼎好电子商城和海龙大厦也都在项目周围为项目提供了非常充分的产业支持配套：项目周边的餐饮、娱乐、生活配套都非常成熟。如易初莲花超市、上品折扣中关村店、必胜客、光合作用书店、韩国酒吧、美容美发等顶级教育：地处中关村区域 ，配套齐全， 教育配套尤其出众，典型的学院集中地。此处云集全国最好的文理科大学（北京大学、清华大学、北航、人大）；英才辈出的中学（清华附中、北大附中、人大附中）；口碑在外的小学（

33、中关村一、二、三小）。唐宁ONE占有充分的教育资源，让孩子获得最好的成长环境，从而获得未来的有力保障人文：因为处在海淀中关村核心的位置，项目对面是中国科学院理化技术研究所，附近还聚集着清华、北大、北航、北科大等多所院校，是一个文化教育氛围很浓厚的地段。周边人文书店，咖啡馆云集，是一个在精神上类似于“左岸”的代表思想源流、文艺符号的地区。现在的中关村区域发展已经成熟，较其他区域发展迅速二项目基本情况：物业类型：住宅 商业公馆 写字楼占地：5万平方米总建筑面积：17万平方米小区由10栋楼组成户型面积：50平米精装公寓 340-500平米大户型住宅物业费：公寓：4.7元/平米-6.2元/平米 伊顿公

34、馆：7.8元/平米容积率：3.8-4绿化率：60% 历史价格： 2008年11月27日 - 2009年02月17日 起价21000元/ 2009年02月17日 - 2009年05月12日 起价23000元/ 2009年07月23日 - 2009年12月08日 均价30000元/ 2009年12月08日 - 至今 均价40000元/平米 2010年1月1日开盘，2号楼B座商住公馆为6层板楼， 1-5层2梯30户，6层2梯20户焦点房地产网，总共200户， 户型面积40-60平方米，40年产权全精装小户型公寓，均价42000元/平米，总价160万起，精装修，2011年10月底入住。: 最近会推出1

35、6套公馆销售房源均位于1 层，朝南 另同时在售340平米4居住宅，70%得房率，精装修，位于1层， 60000元/平米三、客群分析早在2008年唐宁ONE就推出了一期公寓产品，因其产品的地理位置还有龙湖的知名品牌效应，吸引了中关村IT公司的CEO和旁边知名大学的教授，以及在北四环周边的公司企业管理者；有相当一部分老业主继续购买了伊顿公馆产品，另外，唐宁ONE伊顿公馆以其优秀品质也深受北四环最早的高档项目华亭等楼盘的客户追捧，因其产品小户型居多，还吸引了房产投资客，IT中关村的小私营业主也购买了本产品n 项目本身优势： 名校环绕 开发商龙湖的品牌效应+知名物业贴心保障 绿地景观设计 中关村珍惜的

36、教育园区居住地段 户型面积小总价低廉 公馆使用率高：80% 中关村区域公司较多，比较容易出租 酒店式的物业服务项目优劣势n 劣势： 小区产品立项较杂（住宅 商业公馆 写字楼）多种人群同居于此 商用水电，无天然气，不太适宜居住 公馆整体户型比较狭长，采光面小，不够通透 购买公馆的客户不能共享园林，进不了社区内部三同本案相比优劣势A区域 唐宁ONE位于北四环海淀区，教育地产的特点突出；大成位于西四环，出行都十分的便利， B产品 大成的低板楼和低密居住环境是唐宁ONE社区所无法比拟的，但因龙湖以做园林出名，这次的楼盘更是以高绿化68%而优点突出，新政出台，唐宁ONE在销的40年商业公馆不受政策套数和

37、购买人户籍的约束，所以很有自己的优势。大成郡的社区大，产品多样性，给与业主以更多的选择，社区内各项配套也很完善，适合作为家庭第一居住场所唐宁ONE 赠送户式中央空调；2.9米的层高C客群 唐宁ONE位于中关村，所以大部分的人员是年轻高知科技型的人员；还有部分学院区的工作人员，居住者相对高学历大成郡属西部区域，产品是党政机关企事业的客群，人员素质高四相关建议：v 我们以暗访的形式来到售楼处，接待人员耐心，细心周到的讲述沙盘，并介绍龙湖所有的地产，强力给客户认知龙湖品牌的感觉，这也是其他大的开发商值得借鉴的。v 户外路牌很醒目v 销售DM齐全，宣传册精美v 大成郡的西区公建可借鉴唐宁公馆精装和酒店

38、式物业的形式金隅大成玲珑天地区域分析：金隅大成倾力打造的城市综合体项目-玲珑天地位于四季青板块，所处区域为西四环内的稀缺黄金地块。中关村科技商业区、五棵松文化休闲商业区和远大路四季青商业区均辐射交融于此，地理位置优越稀缺，区域内文化气韵悠久、人文学术气息浓厚带来高质高知的人群，周边配套成熟完善，众多中高端住宅小区围绕玲珑天地，周边教育医疗机构极为丰富（如北京空直蓝天幼儿园、人大幼儿园，中关村三小、人大附小、北京理工大附中、北京理工大学、中国人民解放军总医院）餐饮商业设施齐全，同时便捷的交通网络1号线、10号线二期、6号线、s1号线四轨交汇，特别是尽享轨道交通的优势为项目的价值提升提供了坚实的保

39、证。轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。配套教育： 幼儿园：北京市二十一世纪实验幼儿园、北京空直蓝天幼儿园、北京世纪阳光幼儿园、 小学：北京行知实验小学、北京外国语大学附属小学、北京海淀实验小学、中关村三小、人大附小 中学：首师大附中、首师大二附、北京市二十一世纪实验学校、北京理工大附中、人大附中、大学：北京外国语大学、北京理工大学、首都师范大学、人民大学等。 购物商场：金源燕莎MALL、华熙乐茂、五棵松华堂、五棵松太平洋百货、易初莲花超市、百安居、欧尚、爱家家居、特力屋、大中电器、苏宁电器、五棵松摄影器材城等 医疗配套： 中国人民解放军总医院、中国

40、人民解放军总医院第一附属医院、空军总医院、海军总医院、武警总医院娱乐餐饮：湘鄂情、便宜坊、凯瑞豪门食神府、金源Mall五层精品餐饮街、眉州东坡酒楼、汉拿山国际俱乐部休闲旅游：玲珑公园、紫竹院公园、动物园、北京海洋馆、玉渊潭公园、颐和园、香山公园、八大处公园等 隅大成玲珑天地是集奢华时尚空间、时尚商业、商务办公为一体的城市综合体，开发商早期的东四环的大成国际中心也是类似的综合体，现在，已经成了东四环附近的地标性建筑，口碑和价值都双重体现了。全新的生活理念加上高品质的产品，将缔造西四环内绝佳的投资产品项目基本信息： 建筑综合体,小高层开发商: 北京金隅大成开发有限公司 占地面积: 29781.00

41、平方米 建筑面积: 88197.00平方米 层高：3.05米 绿化率: 30% 容积率: 3.0 暖气: 市政地暖 土地年限: 商业：40年 写字楼：50年 装修: 精装修 半围合式建筑，分为A、B、C、D四座，其中A座为商住公寓，产权为40年首次开盘时间：2010年8月28日 入住时间: 预计2012年年底 B、C、D为写字楼，产权为50年，商水商电，无天然气地上9-12层，地下2层。规划中1、2层及地下一层为商业，商业部分建筑面积8500平米户型面积: 一居44-80 二居80-110 最低单价: 29600 元/ 均价: 32800 元/ 价格说明: 贷款可享99折优惠，全款可享95折优

42、惠。 历史价格: 2010年08月24日 - 2010年09月03日 均价33000元/ 2010年09月03日 - 2010年10月20日 起价27500元/ 均价30000元/2010年10月20日 - 2011年01月13日 起价29600元/ 均价30000元/ 2011年01月13日 - 至今 起价29600元/ 均价32800元/ 现销售比例：33%从2011年1月13号到2月22日价格从33000跌至30000，下跌10%，继国8条、京15条后价格又回升，商业类房产又迎来春天。 客群：a. 因紧邻中关村会有在此学习工作的年轻白领购买，b.玲珑天地周边相邻舞蹈学院，理工大，中央民族

43、大学，首都师范学院的师生及附近几个比较大的医院工作人员都会考虑在此置业，c.玲珑天地为周边区域紧张高效的白领阶层和商旅精英量身订做，同时高定位、低总价也满足了那些首次置业、经济实力虽然有限但追求生活品位的年轻人的需求。d.住在项目附近的譬如世纪城和汤臣的业主据业务员介绍也购买了此楼盘e.特别是新政的出台，提供不了连续5年纳税证明的外省人士也会退而求其次选择此项目，不论是自住，投资都是不错的选择，相对证券市场的高风险，实体经济的低回报，房地产这些年尤其近五年的高额利润都是让人瞩目的，面对现在货币通胀压力这么大，投资房产是稳赚不赔的。玲珑天地良好的地理区位，精装入住的方便，也是置业投资人群的选择四

44、、项目优劣势项目优势：u 地理位置的优越，形成了半小时商业圈，项目到中关村大概要25分钟的路程，到五棵松就更快了，可能5分钟就可以了，到金源新燕莎MALL，一般情况二十分钟差不多就能到u 等明年地铁6号线一开通对这个项目的帮助肯定不小，再加上2015年开通的S1号线和离项目1公里左右的10号线二期玲珑路站，以及现有的地铁1号线五棵松站，保证出行便利u 附送的精装修可省去二次装修的环境污染和节约精力、时间的消耗u 项目做3.05米的层高，空间舒适感增强u 能注册公司项目劣势u 非住宅项目，以下几点与住宅项目不同的地方：u 非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所

45、以配套都依托周围的项目；u 非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；u 非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；u 是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；u 水、电等费用标准一般高于住宅项目，居住成本较高；u 非住宅项目不能办理户籍手续；u 距离西四环路比较近，会有噪音的影响u 楼座1层2层都是商业，虽然日后购物方便，同时也会因为过往人员嘈杂比较多而 影响生活品质 项目对比：u 从区域上来说，玲珑天地因在五棵松桥北，讨巧的被划分为海淀区,在定价格上会有优势，u 大成郡的西区公建位于小区的最东侧，出行略不便；u 从产品上来讲，同为大成打造的，品质上差不多，都

46、是以50-90平米左右的产品，不过大成郡的西区公建会天然气入户，适合居住，为生活提供了非常大的方便。 客群：两个产品都面对周边区域白领阶层和商旅精英量身订做，同时高定位、低总价也满足了那些首次置业、经济实力虽然有限但追求生活品位的首次置业年轻人的需求和部分投资者。玲珑天地会吸引多一些紧邻中关村年轻白领及周边院校、医院的部分人群还有6号线及10号线沿线工作的人群购买。大成西区公建会有部分购买大成郡的老客户2次购买本项目产品，等西区产品定位后在价格优势上也极有可能会分流上述可能购买玲珑天地的业主，毕竟大成郡的社区品质高，低密舒适的园区环境，完善的生活教育配套是玲珑天地这个小盘无法比拟的相关建议：中

47、原代理的项目，因为同为一个开发商，销售员听说我们是大成郡过来市调的，能够十分热心的介绍项目；未接待客户的业务员感觉比较散漫，内业感觉抓的不是很紧，在前台聊天。中海紫御公馆璞瑅市调提报一区域分析：我们做了位于方庄的璞瑅和位于崇文区陶然亭桥东侧，南二环边上的中海紫御公馆项目。北京各个区域发展不是十分均衡，与各区相比，南城发展相对落后，受制于此前南城的规划建设。南城这边住宅居住密度非常高，都是以老的住宅和新旧小区的结合。方庄居住区自80年代初开始进行开发建设，至今已有20年的历史，其中芳古园、芳城园、芳群园、芳星园四区组成的方庄西区已基本建成，配套设施也已交付使用，各种娱乐休闲、餐饮购物、教育卫生设

48、施齐全，形成了别具特色的方庄文化，在当时一度成为北京的富人区。方庄小区作为北京市最早建成的最大住宅小区，曾经有很多名流、富商争相入住，外交部、外经贸部、公安部等各大部委也先后将方庄当作自己的宿舍区。在那时，方庄成为北京成功人士首选的居住区，高档公寓的售价达到美金平方米，以芳古园的龙珠公寓为例，开盘就曾卖到元平方米。因为方庄小区源于年代的设计和建筑已经与现在的北京楼市有了较大的差距，在户型设计、楼体外观、绿化及车位等诸多方面都远远落后于现代人居住生活的要求。09年6月，方庄就专门请市规划院50位规划专家，解决芳城园小区居住密度大、车多、路窄停车难等实际情况。随着北京城市发展，越来越多的宜居社区的

49、出现，使方庄的“富人区”地位也随之下降了。目前由于土地供应量的关系，方庄西区高密度对居住品质的破坏，很难保证较高的居住舒适度，璞瑅虽然打出国际化社区的概念，因其历史规划，很难支撑其高价。交通：项目周边城市交通路网极为发达，二环、三环路城市主干道咫尺可达，地铁5号线、10号线、规划中的14号线环绕四周，并汇集了数十条公共交通线路，可以说是四通八达。已经通车的4号线从中海紫御项目的西侧穿行，同时，正在规划建设的14号线则在项目的南侧穿行，两条地铁交汇于北京南站，在南站实现换乘。同时中海紫御项目出来即可上南二环主路，南边则是南三环，东侧是南中轴线。同时，周边还有永定门长途客运站、木樨园长途客运站，以

50、及北京南站公交枢纽。围绕交通的优势，北京南站商圈已经在迅速发展产业：中海紫御公馆和璞瑅地处南2.3环之间，金融街和周边一些国家单位如公安部，交通部几大部委都分部周围，两广大街的周边比如中华书局、中国电机设备总公司、未来集团，光明日报社.都在南二、三环附近，都为项目带来有利支持3.配套：中海和璞瑅处在崇文商圈、方庄商圈，陶然商圈附近，各项基础配套非常完善，从道路交通、餐饮娱乐、银行、学校、幼儿院、邮政等生活必须的要素都完全具备4.教育：周边教育学校众多，中海小区配建一所优质双语幼儿园；璞瑅开发商首开股份与北京四中、黄城根小学签约，将两所名校教育资源引入方庄紫芳园大社区，新建一座一万平米的涵盖中小

51、学的九年制配套学校，设36个班，计划2012年开学，学区房优势促使该区域房产保值增值。人文：中海紫御公馆和璞瑅地处南2.3环之间，金融街和周边一些国家单位如公安部、交通部几大部委都分布周围，保证了客群的人员素质。中海社区与陶然亭公园一条马路之隔，为小区业主休闲健身提供了方便，中海紫御内部园林面积有4.2万平方米，以传统英式园林风格公园将百种绿植，大量中外名贵树种、2000多株大型乔木，形成一个名副其实的“私家森林公园”。璞瑅在园林景观上打造大面积绿化，2.68公顷的中央公园是绝对私有化的绿化景观，采用新古典主义的手法做大规模生态自然的风格化园林景观设计，分区布局，保证了小区内园林的系统整合，突

52、出一步一景的美好景致。陶然亭、永定门、南城森林公园、天坛公园，龙潭湖公园为此区域的人们休闲生活提供便利，二、区域利好：政府鼓励各类社会资金进入南城，这将对南城商业结构调整和商业水平提升起到很大的促进作用，亚洲第一大站的北京新南站的落成为南二环商圈发展提供了最好契机，4号5号地铁的开通也为南城区域的出行增添了很大的便利随着城市的发展和变化，目前的南城也逐步有了变化。两广大街的开发缓解了南二环的交通压力，交通的便捷对连通CBD、亚奥、金融街及二环内所有的办公、商业、居住、休闲娱乐等繁华的社区，畅享交通便利都市的繁华预期：南二环商务发展首先它是国内的企业，第二个是成长型的企业，就是中小型成长企业，国

53、内企业可能在南二环形成一个比较聚集的办公区域。项目的基本情况：物业类型：普通住宅开发商：中海地产占地面积：11万米建筑面积：40万平米 共2000多户物业费：3.2元共开发7栋住宅，开盘时间：2009年12月26日2011年3月下旬开盘，销售60-208 米，现房：4号楼整栋和2号楼部分楼层同时发售最新报价：40000元/平米（均价）装修标准：据销售人员介绍，公馆的装修标准为每平米3500元，同时赠送西门子冰箱、洗衣机；每个房间还免费赠送美国进口的“YORK”牌空调，其中客厅为立式空调入住时间：2011年12月中海紫御公馆社区会所包含一个标准的室内游泳池。璞瑅项目基本情况占地面积: 11.5万

54、平米建筑面积：37万平米开发商: 北京首开亿信置业股份有限公司物 业 费：3.95元/平方米/月绿化率: 约68%装修: 精装修 项目总体分为A、B区居住组团，共十栋楼， C区中央绿地组团和D区中小学、商业配套组团。一期A组团1、2号楼，总建筑面积约15万平米.共计744套，有30%待售 1号楼22层板塔结合，2号楼为15-22层板塔结合楼户型以110-140平米的舒适精品三居和170-190平米的华美四居为 主力户型，强调通透、南向采光和景观最大化设计;价格：45000元/平米在售面积100-180 平米历史价格 2009-08-27 均价 25000元/平方米 （都包含精装标准4000-5000元/平米 ） 2009-11-05 均价 30000 元/平方米2010-03-25 均价 35000元/平方米 2010-04-30 均价 45000 元/平方米2010-07-26 均价 43000 元/平方米2010-10-22 - 42000 元/平方米 - 全款9.9折2011-02-17 - 43000 元/平方米*2010年3月房地产环境好，人们恐慌