盐城房地产微观市场城南区专题

1、盐城房地产微观市场城南区专题盐城房地产微观市场城南区专题 20082008年年1 1月月6 6日日 市场综述 小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期 急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象 二年后的城南市场有可能由现在的“供需两旺”转向“供过于 求” 中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘，市场短期抗 性已有显化，城南价格正向5000元/m的压力点迈进。 目录 供需简述 市场动态 价格走势 物业分析 供给分析 调研选取在建楼盘18个，涵盖了项目的主要竞争对手，经 测算在建住宅总建面约373万m2。截至2008年1月6日，已推 出量122.26m2，住宅存量约250.74万m2

2、。将有21000套住宅 存量（未土地交易）。 2007年01-09期土地挂牌交易情况表明，住宅待建用地达 384988m2，预测总建筑面积将达70万m2，约5800套住宅存 量。 2008预测：保守估计每个楼盘的年开发速度为6万m2/年，2008年城南住宅供给 量近96万m2，约7500套放量（含公园道1号、文化名城）。 2007年对比：而据风行今日发布统计信息，2007年城南前三季度上市面积 不足40万，约3500套的放量。 单位：万m 数据来源-前线售楼部 序 号项 目 名 称住 宅 总 建已 推 量备 注 未 推 量 (万 m） 1华 厦 绿 城30201期 350户 、 二 期 950

3、户10 2恒 荣 世 家22101期 225户 ， 二 期 500户12 3中 远 世 纪 城751期 160户 ， 二 期 148户2 4钱 江 方 洲5510住 宅 总 55万45 5瑞 尔 国 际302-28 6都 市 豪 庭134-9 7西 城 逸 品400即 将 推 出 2.5万 228户40 8汇 景 新 城163.66-12.34 9博 客 领 地41.31期 168户 、 总 共 625户2.7 10金 大 洋242.8-21.2 11驿 都 金 庭 院134.56幢 多 层 180户 ， 9幢 别 墅 84户8.5 12八 菱 华 庄1211-1 13盛 世 华 城126近

4、期 三 幢 高 层 打 桩6 14新 日 月3020共 8期 ， 已 推 出 6期10 15水 岸 名 都195-14 16月 湖 花 城228-14 17水 绿 名 苑43-1 18国 飞 尚 城206-14 合 计373122.26250.74 城 南 楼 盘 住 宅 推 盘 量 数 据 表 土地挂牌 地块名称占地面积（m）成交价开发企业 盐渎路北、西环路东504431214泰阳房产 开元路北、西环路东484311916江苏中庚房地产开发有限公司 盐渎路南、戴庄路西地块1112641235江苏晋万置业有限公司 盐渎路南、戴庄路东地块667171020盐城鑫都房地产开发有限公司 盐渎路北侧、

5、日月路东侧地块 951093470江苏中庚房地产开发有限公司 家家爱广场南侧地块 130243443江苏万家富置业有限公司 合计384988 20072007年年01-0901-09期城南住宅建设用地成交地块一览表期城南住宅建设用地成交地块一览表 结论：根据盐城未来规划以小高层、高层为主，故假定以上地块平均容积率达1.8 那么将有3849881.8=70万m2的潜在住宅总量。 数据来源-盐城国土资源网 市区人口预测市区人口预测：2001年起盐城市区经过多次区划调整，把乡镇农民转为 城市户口，据行政区划网统计亭湖区在2008年人口达85万人，但通过 多方数据校对，扣除了一些新增乡镇的人口，目前盐

6、城市区人口应在 65万左右。随着城市南迁，未来的市区人口将发生较大规模的南迁， 未来城南需求将呈增长趋势。 人均住房指标：人均住房指标：小康标准30m/人，现状25.54m/人（统计信息网） 家庭户均人口：家庭户均人口：2.89人（统计信息网） 家庭户均有收入者：家庭户均有收入者：1.94人（统计信息网） 人均可支配收入：人均可支配收入：10659元（统计信息网） 短期需求短期需求：钱江方洲通过4年的积累，蓄客量约在13000组，从短期看这 部分客户为急性需求量。考虑到钱江方洲在城南板块的影响力，保守 估计目前至少有10000组客户需求。 家庭户数：224913户 目录 供需简述 市场动态 价

7、格走势 物业分析 动态综述 2007年12月16日中远世纪城以4300元/m2的惊人价格，推出2#、3#、4#三幢小 高层共148套住房，三天内的去化率达到67%，去化速度同比10月2日首次开 盘当天去化95%（当时开盘价3650元/m2）形成鲜明对比。 2007年12月18日水岸名都开盘，因90%房源在07中下旬已内部认购，该楼盘是 低调开盘，仅在12月18日在盐城晚报做了一次广告，开盘价为多层3#、5#、 7#为3326元/m2，小高层6#、8#为3488元/m2，车库价格1700元/m2（开盘价 为07年中下旬内部认购价）。 2007年12月13日钱江方洲低调开盘，推出4幢小高层172套

8、住房，其中15#、16# 均价在4300元/m2，而17#、22#为景观楼均价4500元/m2。据销售员透入， 本次房源早已内部定购。 2008年1月6日汇景新城以4560元/m2超乎预期的价格开盘，尽管其房源在11月份 已内部认购8成，且开盘当天前60名签约客户送价值2000元空调，但截至1月 8日前来签约客户估计不超过60个。 2008年1月8日恒荣世家低调开盘，公示均价为4200元/m2，但其房源80%为07年 9月以前出售，所以实际签约均价估计在3600元/m2，同时该楼盘自从提价至 4200元/m2，成交率十分低。 2008年1月底，月湖华城计划开盘。 案案名名 总总建建筑筑 面面积

9、积 总总规规划划 户户数数 均均价价主主力力户户型型 推推出出期期数数 本本期期户户型型配配比比 本本期期 去去化化率率 开开盘盘时时间间工工期期进进度度备备注注 都市豪庭13万934户未定100m2一期 44套52.4m 22套83m 192套107-127m 48套137m 未开始2008.1 一期打桩 结束 新盘 盛世华城20万1000余户3540元/m80-140m一期-100%2008上半年二期筹建二期以多层、洋房为主 水岸名都19万 一期300户 二期300户 未定120m二期 50套80-100m 200套120-130m认购90未定主体施工 二期多层认购在上半年结束 现以少量小

10、高层及三期预约 钱江方洲61万3000户4200引导120-130m一期90120m100%2007.12.13 第一步 已封顶 第二步推出小高层 文化名城27万1300户未定100-120m二期规划中未开始2008下半年规划中规划报批不下来，更换代理公司 中远世纪城18万一期160户3800115-128m一期 2095m 10115m 40120-128m 20130-140m 100%2007.10.2封顶 二期计划2008.1推出， 以跃式公寓 小高层为主 汇景新城16万1128户4000引导130m一期 20套80-100m 20套100-120m 280套120-140 认购802

11、008.1.6一期基础剩余三层以下 西城逸品40万2400户4300引导109-132m一期 33套94m 75套110-123m 87套130-138m 未开始2008年春节前 两幢打桩首推3幢228套 金大洋花园24万1300户3900100-133二期60-133m90%2007.11.18 二期封顶 三期打桩 住宅12万，目前余房价4100元/m 恒荣世家22万二期500户4200117m二期 100套74m 100套105m 300套117m 认购80%2008.1.28施工阶段2007.10.3开始认购，涨价封房 华厦绿城30万二期960户3800110-130m二期 660套11

12、0-130m 100套130-140m 200套85-110m 认购802007.12施工阶段 月湖花城22万二期300套380080m二期 150套80m 60套80-100m 90套100-120m 认购80不正式开盘 主体封顶 10f 2007年10月预售签约， 是否有预售证有待调查。 20082008年城南主要楼盘数据更新年城南主要楼盘数据更新 08.1.2更新 注：汇景新城开盘均价4560元/m2 开盘楼盘一 起价起价：4270元/m 均价均价：4560元/m 楼层差价楼层差价：30元、40元 推出量推出量：4幢小高层（18-22#楼264套） 促销促销：前60名签约客户送空调 折扣

13、折扣：无 抗性抗性：11月份内部认购定房不定价，当时引导 价4000元/m，突然以4560元/m开盘，超 出客户心理期望，导致签约率不高 下图销控表中数据实际应为内部认购情况 特色特色：白天放礼花尽管效果打折，仍算亮点 活动活动：舞龙、打鼓、外场布置喜庆 定价评定定价评定：1、边间差价不合理，东边套比中间套高40元/m,而西边套比中间套便宜20元/m 2、楼层差价30元、40元、60元 产品评定产品评定：1、三房户型仅有一个阳台，堪称最大败笔。 2、面积分配不合理，局部中间套面积居然超过东、西边套面积 3、局部140m做到三房、客厅向南的极品套型，却布置在中间单元，美中不足。 4、户型设计除以

14、上所述，总体尚可。 销售人员销售人员：无工作热情，开盘当天多数站在控台充当观众（无提成制度） 注：内部认购为5幢，但本次只推出4幢 汇景新城汇景新城 开发公司：盐城市广联置业有限公司 策划公司：广州市鼎立广告有限公司 营销推广营销推广 主推广语：汇峰生活 景绣人生 卖点诉求：1.4的容积率 水景社区、公园式享受 幼儿园、盐城一小、盐中、高力家具 市政府 开盘时间：2008年1月 竣工时间：2008年8月 工程进度：主体6层 经济技术指标经济技术指标 占地：165亩 建筑面积：16万m2 绿化率：39 容积率：1.39 总户数：1128户 车位：881个 储藏间：886个 小区配套：幼儿园、韩资

15、超市 一期规划：7幢小高层（418套、5幢叠加（48套） 认购情况认购情况 认购时间：2007.11.5开始认购 房源数：5幢300套 认购方式：10万元定房号 认购情况：3层的住宅以上基本去化 注：户型配比参看楼盘调研表 开盘楼盘二 1 2 8 7 6 5 3 16 15 1011 9 22 21 19 17 20 13 12 18 钱江方洲钱江方洲 红色表示小高层红色表示小高层 开盘时间：07年12月13日 推出楼号：15、16、17、22 主力面积：115-130m 推出套数：172套 均价:15.16#楼4300元/m 17.22#楼4500元/m 电瓶车库： 1#楼架空做电瓶车库 面

16、积：8-13m 价格：1600元/m 去化率：90%以上(剩10余套） 营销回顾 07年9月15日首次开盘推出 1、2、3、5、6#楼后，每次 开盘前都对外称房源已经被 内部订购，尤其多层的情况 最为明显。 小高层价格飙升节点： 3800元-4200元-4500元 开盘楼盘二 钱江方洲2007年度事记 1月27日 推出迎春接福春联活动 4月11日 钱江方洲、规划、景观设计方案通过专家评审，盐城首项国家级康居示 范工程全面启动 5月1日-3日 冠名2007盐城春季房地产博览会 7月4日 浙江绿城物业签约钱江方洲，成为钱江方洲前期物业管理咨询顾问公司 7月 成立钱江方洲置业联谊会 9月13日 摇号

17、产生一期购房业主 9月17日 举办钱江方洲迎中秋媒体恳谈会 9月23日 钱江方洲一期开盘 11月1日 江苏省住宅与房地产业促进中心领导视察钱江方洲康居示范工程 11月6日 组织工地消费培训班第一次演戏活动 11月25日 举办“钱江方洲首届功臣汇报工地开放日”活动 11月30日 钱江方洲警务室成立 目录 供需简述 市场动态 价格走势 物业分析 开盘楼盘三 开盘楼盘三 中远世纪城中远世纪城 开发商：盐城市中远投资发展有限公司 投资商：江苏富达企业集团 建筑设计：台湾赖育志建筑师设计事务所 营销代理：垠坤代理机构 营销推广 主推广语：城南cbd核心 盐城首席生态科技社区 卖点诉求：超级大买场 24小

18、时新风系统 24小时安保系统 24小时供热 星级酒店 城南cbd 产品特色：复式单身公寓 开盘回顾：开盘前两个月，发售3万5万 元的vip卡，不定房号，购房总 价优惠1万元。 开盘时间：2007年10月2日，2007年12月16日 去化分析：参考原提交资料。 事 件：原计划首先推出单身公寓，更换 代理机构后单身公寓未推出。 注：户型配比参看楼盘调研表 从中远世纪城的两次开盘来看，虽然其地段不具备太多优 势，却可以称为市场上的最大赢家！ 可以形象的把它称为钱江方洲的跟班者： 1、07年10月2日中远世纪城小高层以3650元/m高价开盘， 160套住宅当天去化率高达95%。而07年9月23日钱江方

19、 洲的小高层开盘价也只有3740元/m。 2、07年12月16日中远世纪城再次以4300元/m的“狠”价 推出148套小高层住宅，尽管前三天去化率只有67%，但 总体去化情况良好。而巧合的是07年12月13日钱江方洲 以4300元/m、4500元/m价格开盘。 楼盘优势：大型商业广场、鸿星美凯龙等大型卖场。 去化分析 营销特点：物业公司、物管设备并未确定，却狠打物业管理服务的招牌 价格事件回顾价格事件回顾：1、2007年7月盛世华城率先将小高层起价上涨至3540元/m2，激发了 城南、城西南各楼盘的涨价欲望。 2、2007年9月钱江方洲先开3幢的多层均价达到3570元/m2，2幢小高 层均价高

20、达3760元/m2，创下城南楼盘同期价格之最。 3、2007年9月底，华厦绿城和恒荣世家同时涨价400元，以3500元/m2 的高价挺进“金九银十”的销售旺季。 4、2007年10月初，中远世纪嘉园以3760元/m2的价格开盘。 5、2007年11月初，受“中庚拍地”事件影响，恒荣世家将价格提高到 4200元/m2，涨价封存剩余的20房源，城南房价再次攀升。 6、2007年12月13日钱江方洲以4400元/m2推出4幢小高，引发城南新一轮 价格飙升，继而中远世纪城4300元/m2开盘。 7、2008年1月6日，汇景新城以4560元/m2开盘价冲击城南市场价格高位点。 预测：预测：城南板块房价从突破4000元大关以来，房价的飙升速度超过了07年下半年度的 增长，虽然市场短期出现抗性，但短期市场的供需比例仍将失调，因此08房价 继续上涨将成必然趋势， 随着调控政策和大盘竞争的到来，盐城房价的增长 速度将在突破5000元压力点后趋向平缓。 目录 供需简述 市场动态 价格走势 物业分析 智能化系统结构图 钱江方洲钱