建筑物区分所有权PPT课件

1、业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会 业主管理委员会 六、例题 （区分所有权） 第十五章 业主的建筑物区分所有权 第一节 业主建筑物区分所有权的概念 物权法第70条：“业主对建 筑物内的住宅、经营性用房等专有部 分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。” 一.概念 LOREM IPSUM DOLOR A 专有权 B 共有权 C 共同管理权 例如，老师购买了一套房子，其对套内面积所享有的权利， 就是其专有部分的所有权；依据此种所有权，业主享有对 电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对 小区共有财产

2、和共同事务的管理权。 二.特征 1.复合性：复合性是指建筑物区分所有权由三个权利组成 2.专有所有权的主导型：三项权利当中专有权占主导，只 有取得专有权，才有其他两项权利。且其 他两项权利的大 小，取决于专有权 3.一体性.三项权利必须结为一体，不可分离。 4：权利主体身份的多重性：由于所有权由三项权利构成，所以所有权人的身份就有专有所有权人，共有所 有权人，成员权人。 三.分类 1.纵割式建筑物区分所有权 2.横割式建筑物区分所有权 3.混合式建筑物区分所有权 导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的富春山居 图，该不该赔？ 第二节 专有权 一、专有权

3、的概念和特征 （一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简称， 还可称为专有所有权。是指区分所有人对其建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所 有权。187 专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能够 明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用并 能够登记成为特定业主所有权的客体。 （二）专有权特点专有权特点：187 1 专有部分所有权具有所有权的效力。 2 专有权的客体具有特殊性。 3 专有部分的所有权居于主导地位。 1 专有部分所有权具有专有部分所有权具有所有权的效力所有权的效力：中华人民共和国物权法 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处 分的权利

4、。 自己的住宅房可以用来开餐厅吗？在小区里面开餐厅，需要经过 周围邻居的同意吗？ 中华人民共和国物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规 以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的 业主同意。 民宅改商用，有两方面限定条件。一方面要符合法定，即法律禁止 则不得更改；另一方面要其他有利害关系的业主同意，因为其商业 行为可能影响他人。同时符合两条件，才可民宅改为商用。 甲乙丙共同买的房子，甲在此小区独自买了对应的车库，甲经济 紧张想把车库卖掉，乙、丙有没有优先购买权？ 没有；专有权人对自己的专有部分享有除法律明文规定禁止外

5、的完 全的所有权。与共有不同，专有权人可以自主占用、使用，收益， 处分专有部分。因而某一权利人在出售其专有部分时，其他权利人 不享有优先购买权。 2 专有权的客体具有特殊性： 非独立不动产，分割后形成。 专有权客体必须经过法定公示。 一般在建筑物内，不会延伸到小区。（特殊情况下，经 公示，小区内也可以。） 3 专有部分的专有部分的所有权所有权居于居于主导地位主导地位 其他权利都是专有权决定 共有部分的持有份比例 共有权中使用和收益范围 行使共同管理权时的管理权的大小 二、专有权的客体二、专有权的客体 专有权的客体概念专有权的客体概念：专有权的客体是建筑物内的住宅、经营 性住房等专有部分专有部分

6、。 中华人民共和国物权法第七十条中华人民共和国物权法第七十条：业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分专有部分享有所有权 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释（2009）第二条第二条:建筑区划内符合 下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为 物权法第六章所称的专有部分专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列 入该特定房屋买卖合

7、同中的露台等，应当认定为物权法第六 章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 （一）专有部分范围： 1 房屋套内面积房屋套内面积( 四种说法参见王泽鉴：民法物权第一册， 台北，自版，1992。) （1）空间说：专有部分的范围仅限于由墙壁、地板、天花板所 围成的空间部分。 （2）墙面说：专有部分的范围包括墙壁、地板、天花板等境界 部分表层所粉刷部分。 （3）壁心说：专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚 度的中心。 （4）折中说：所有人之间（内部关系）墙面说：自由粉 刷，悬挂物品等； 对于第三人（外部关系）壁心说：买 卖自由，共有人无优先购买权 2 独立车库独立车库

8、3 车位、摊位等特定空间车位、摊位等特定空间 4 专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房屋买 卖合同中的露台露台等 （二）专有部分特征：“三独” 1 构造上的独立性：各个部分的建筑物可以 被分开。如用墙壁、楼地板、大门等进行间 隔。 2 利用上的独立性：门户独立，能单独使用， 如做办公室、店铺等。f 3 法律上的独立性。通过登记展示法律上的 独立性。如房屋登记后归个人。 导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙 钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的富春山 居图，该不该赔？ 答案：应该赔。专有人的专有部分范围对于第 三人采取“壁心说”。刘钉钉子超过了墙中间 的壁心部分，那么就相当于侵害了林

9、房屋的专 有部分，侵犯林对房屋的专有权。因而刘应当 对林进行损害赔偿。 业主专有权的行使 71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的 排他性的支配权。 1占有:自主，他主，所有权，授权 2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保 3收益：出租 4收益：出卖 专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着 专有权的限制 77业主不得违反法律法规及管理规约，将住宅性用房改为经营性用 房，业主将住宅性用房改为经营性用房除遵守法律法规及管理规约， 应当经有利害关系的业主同意。 1规定（公法） 2约定（私法）：管理规约 3同意：本栋楼房全部利害关系人 建筑区划内，本栋建筑物之

10、外的业主，主张与自己有利害关系的， 应证明其房屋价值生活质量受到或可能受到不利影响 123者关系同时满足，缺一不可 第三节 共有权 一共有权的概念和特点 二.共有权的性质 三.持有份 四.基地的使用权 一.共有权的概念和特点 （一）概念：所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有 人之间的规约，对建筑物的共有部分所共同享有的财产全面里。 （二）特点： 1.共有权主体人数众多，一般以业主大会和业主委员会为主体。 2.共有权的客体范围广泛，根据物权法72条规定，除“建筑物专有部分以外”，都是“共有部分”。 3.共有人既享受权利，又承担义务。物权法第72条第1款

11、规定：“业主对建 筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 4.共有部分随附专有部分。共有权是由专有部分决定的，并从属于专有部分的所 有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。 二.共有权的性质 意见不一致，总体来说有以下五种观点： 1.认为是按份共有，因为专有部分和共有部分是连为一体的。（杨立新） 2.认为是共同共有，因为在建筑物区分所有中的共有部分不能分割，只能共有。 （王泽鉴） 3.纵向分割的是按份共有，横向分割的是共同共有。（梅仲协） 4.按持有份行使。（王利明） 5.是共同共有的一种特殊形态，即在共同共有中共有人无分割共有物请求权的一

12、种共有权 三.持有份 （一）概念：指区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例 所确定的份额。 （二）持有份和应有份的区别 1.应有份具有所有权的效力，但持有份不具有。 2.应有份是对整个共有财产的应有份额，是一种比例关系；而持有份的核心是业主 对自己的专有财产在总面积中的比例。 3.应有份的核心是所有权，持有份中既有权利又有义务 4.应有份是按份共有人行使权利的依据；持有份只是在业主没有约定或约定不明 的时候才发挥作用。 （三）确定持有份的意义 1.享有建设用地的使用权 2.行使管理权 3.分担费用 4.分配收益 物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事

13、项，有 约定的，按照约定；没有约定的或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物的 总面积的比例确定” 四.基地的使用权 各国做法不同，因为我国的土地分别属于国家所有和集体所有，所以不可能对基地享有所有权，只能享有 建设用地使用权。 全体业主对基地的建设用地使用权享有的是何种共有？ 1.是准共有 2.是按份共有：按自己专有部分建筑面积的一定比例分别计算的 法定共有的范围 法定共有的概念: 依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。 法定共有的特点: 1.该规定属于强行法，一旦法律规定之后，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。 2.法定共有附随于专有权，一旦业主取得了房屋的专有权，同时也取

14、得共有权。 三法定共有的类型 1绿地。根据物权法第73条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的以外，业主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主 共有，不能由开发商保留所有权。 2.道路。根据物权法第73条第1款规定：“建筑区划内的道路，属于业主共 有，但属于城镇公共道路的除外。”即规划确定的公共道路属于公有物，任何人 都有权使用，业主不得妨害他人通行；城镇公共道路之外的道路，则应由业主共 有。（举例，外人穿行嬉闹） 注意：1.绿地与道路作为土地上的附着物归业主所有，而非土地所有权归业主所 有。 2.虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主不能随意改变其规划用途， 如不能在

15、此之上私盖建筑。 3.如果其他小区的业主有必要通行，则应按照相邻关系的有关规定处理。 3.物业管理用房。物权法73条规定，物业管理用房应当规定为全体业主 共有。 4.维修资金。根据物权法第79条规定，“建筑物及其附属设施的维修资 金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 维修资金的筹集、使用情况应当公布。”依照相关法律规定，维修资金属于业主 共有，并且必须用于特定目的，该资金的使用必须由业主共同决定，由专有部分 占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。物权法73条规定：“建筑区 划内的其他公共场所、公

16、用设施和物业服务用房，属于业主共有” （了解- -80条费用分摊、收益分配：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项， 有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物 总面积的比例确定。） 车位车库的归属 法律规定以及注意： 1.物权法74条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。”即，关于车位、车库的归属，由当事人在购房合同中加以确定，若开发商在 合同中保留了车位、车库的所有权，则归开发商所有；若其将车位、车库赠与给业主，就由业主享有所有 权。 争议：法律没有明文规定车位、车库的所有权到底归谁所有，但从

17、隐藏内容中看，开发商处于主动地位。 因此在签订购房合同时，我们要注意车位、车库的问题。 2.根据物权法74条规定，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足 业主的需要。即开发商应当按照配置比例首先将车位、车库出租或出售给业主， 而不能高价卖给第三人。即使业主以外其他人开出比业主更高的条件，也应首先 满足业主的合理需要。 注意：1.这里业主并非是优先购买权，因为不是同等条件，注意区分。 2.业主的合理需要，意味着满足业主基本的停车需要即可。 3.若开放商在没有满足业主合理需要的情况下将车位、车库出售给他人，损 害了业主依法应享有的权利，可主张该买卖合同无效。 管理权 一：管理权的 概念 二：管

18、理权的 特点 三：管理权的 性质 四：管理权的 范围 一：管理 权的概念 是指业主基于专有物权的所有权，从而对业主的共同财产和 共同事物享有管理权。 1:业主是房屋的所有权人，业主之外的承租人，借用人，管 理人等不是业主。 司法解释第一条第二款：依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合 法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人， 可以认定为物权法第六章所称的业主。 2：专有权，共有权，管理权三种权力中，业主对专有部分 的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有

19、部分享 有共有权以及对共有部分享有共同管理的前提与基础。 3：共同财产和共同事物：例小区的绿地，道路，物业管理 用房等都是共同财产和共同事物 二 管理权 的特征 1 管理权是专属于业主的权利，是以专有权为基础 例：甲在某小区买了一间房，小区要增建绿化带， 业主大会要请甲一同参加商讨。 2 它是基于业主间的共同关系而产生 例：甲乙共同买了一栋楼，冬季楼内供暖设备所 产生的费用需甲乙共同支付。 3 与专有权 共有权密不可分 4 它是永续性的权利 例：甲在深圳买了一套房，大连一套，即使甲不 住在深圳，但深圳的那套房还在，甲仍旧享有管理 权 5 它是针对共有财产和公共事物的权利 例：如果甲将自己屋内地

20、板上的瓷砖全掀起来， 没有人会出来制止，但如果将小区道路上的瓷砖全 掀起来会有其它业主出来制止。 三 管理权的性质 管理权在性质上是以各个 业主享有的单独的所有权 为基础，任何人取得了专 有部分所有权，自然取得 了管理权，如果转让了专 有部分所有权，其管理权 也随之丧失，并且受让人 取得成员资格。 四 管理权的范围 业主享有管理权的范围不是无限制 的，其范围要受到单独所有权部分 的制约。 法条p36理解与适用：所有人所有的 专有部分的大小，也决定了其对建 筑物共有部分享有的共有和共同管 理权利的份额大小。 例：业主在就重大事项投票时，要 考虑到其专有部分的面积及在整个 建筑物总面积中的比例。

21、业主的建筑物区分所 有权 第 四 节 管 理 权 法 学 1 4 1 王 悦 第四节 管理权 管理规约 一、概念 二、内容 三、修改 物业管理 一、概念 二、业主权利 一、 管理规约 概念 物权法第83条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” 管理规约是指，全体业主就建筑物及其附属设施的管理、使用等所订立的自治规则。法条p43 理解与 适用 管理规约是业主自治的产物。业主自治实际上是私法自治的具体体现。 私法自治即意思自治，是指民事主体在法律允许的范围内，有权根据自己的意志和利益，设立、变更、终 止民事法律关系。 1.民事主体之间可以自由地设立变更民事法律关系。 2.合同自由 3

22、.约定优先原则 二、管理规约 内容 1.对物的管理 小区内是否禁止将住宅改为经营性用房等都必须通过管理规约加以确定。 2.对业主的管理 禁止滥搭滥建、禁止业主携带危险物品进入社区、禁止饲养危险的动物、禁止利用专有部分的所有权从事 违法活动、业主依法缴纳物业费和其他费用等等。 相关法律依据 “管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同 利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等 事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社 会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。” 物业管理条例第17条 三、管理规约 修改 下列事项由业主共同决定： （一）

23、制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的 业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物权法第76条 另：司法解释7-9条 一、物业管理 概念 所谓物业管理，就是指由业主自行或者

24、委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进 行管理和服务的行为。 赋予管理权 业主 物业 物业管理是由业主的共同管理权所派生出来的。 二、物业管理 业主权利 1.自行管理权 物权法81条第一款第一句 2.自主聘任权 物权法81条第一款第二句 3.解聘权 物权法81条第二款 4.监督权 物权法82条 thats all,thank you! 第五节 业主大会 和业主委员会 第五节 业主大会 和 业主 业主大会是指全体业主成立的、管理其 共有财产和共同生活事物的自治组织。 （是否基层自治组织） 一、业主大会概念 二、业主大会职权 物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： (一)制

25、定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项 三、业主的权利 1.表决权 （1）一般事项：面积和人数要 超过1/2。 （2）特殊事项：面积和人数要在 2/3以上。 物权法第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有 约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主 合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院 予以撤销。 物权法第八十三条

26、业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污 染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵 占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停 止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民 法院提起诉讼。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主 合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院 予以撤销。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民 法院提起诉讼。 三、业主的权利 1.表决权 （1）一般事项：面积和人数要 超过1/2。 （2）特殊事项：面积和人数要 2/3以上。 2

27、.诉权 （1）业主对自己合法权益的行为， 可以提起诉讼。（83条第二款最后一句） （2）业大、业委享有管理权，但无 诉讼主体资格。 （3）业大、业委作出侵害业主权利 决定的，业主可以向法院提起撤销之诉。 （北京市高院、浙江温州中院） 业主行使撤销权构成的条件 1.业大或业委做出的决定违反了有关规 定。 2.该决定侵害了业主的利益。 3.主张撤销权的业主应当是权益受到侵 害的业主，也就是受害人，非受害人不 能请求法院撤销。 三、业主的权利 专有部分的单独所有 权 question 甲以20万元从乙公司购得某小区地下 停车位。乙公司以200万元建设观光电梯。 该梯入梯口占用了甲的停车位，乙公司同意

28、 为甲置换更好的车位。甲则要求拆除电梯， 并赔偿损失。求错误选项？ A.建该电梯获得了规划部门批准，符合小 区业主利益，未侵犯假的权利。 B.即使建电梯符合业主整体利益，也 不能以损害个人权利为代价，故得拆除之。 C.甲车位使用权固然应予保护，但置换 车位更能兼顾个人与整体利益。 D.电梯建成后，小区尾房更加畅销， 为平衡双方利益，乙公司应让利于甲 解惑 A.错！乙公司侵犯甲的车位权利，应恢复 原状或赔偿损失。 （很好理解） B.错！乙建设的价值远大于甲，恢复原状 的话代价太大，故不能得到法律支持。 C.对。 D.错！乙公司与甲并未形成不当得利，乙 公司无需让利。 （这个选项看着好像 无懈可击

29、，但从法律角度却存在问题，故 难度稍大）。 共有部分的共有权共有部分的共有权 习题习题 某小区徐某未获得规划许可证和施工 证便在自住房前扩建一个门面房。其他业 主要求其拆除未果后，将该门面强行拆除 （毁坏了徐某自住房的墙砖）。关于拆除 行为，求正确的！ A.侵犯了徐某门面房所有权。 B.侵犯了徐某的占有。 C.其他业主应恢复原状。 D.其他业主应赔偿徐某自住房墙砖毁坏 的损失。 解惑 A.错！非法建造门面，不能取 得其所有权。 B.OK.其他业主有权要求拆除门面， 在遭拒后应走法律程序，而不能诉诸暴力 自力救济。故擅自拆除侵害了徐某的占有。 C.错!门面是违法建筑，无权要求业 主恢复原状，但自住房却可主张损害赔偿 请求权 D.OK.如上。 物业服务合同系列 习题。 在坚持3min，就OK了 北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于 权利义务，求正确？ A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 非物业服务合同组成部分。 B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人缴 纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳 承担连带责任。 C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委 员会支付欠款，后者无权拒绝。 D.业主丙出国两年，故未交两年物业费，有权以未 接受物业服务为由予以拒绝。 1 专有部分所有权具有专有部分所有权具有所有权的效力