市场调研暨入市时机预判

1、u2012-20132012-2013年政策及经济预测年政策及经济预测 u项目周边竞品及二手市场概况项目周边竞品及二手市场概况 u客户群初判客户群初判 u入市时机初判入市时机初判 目录目录 1. 2012-2013年政策及 经济预测 为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将 会延续。 一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时 候是最宽裕的。 观点1 观点2 2012年年末行政性的政策换届后放松概率大；预测 限价行政性政策会在2012年第四季度逐步退出。 观点3 全球经济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中 央将会减少对房地产调控的力度。 观点4 u从政策及经济环境预测入市时间：

2、2012年第四季度至2013年年初为本案最佳入市时间： 2.1 项目周边竞品概况 序序 号号 区区 域域 项目名称项目名称位置位置开发商开发商 占地面积占地面积 （平米）（平米） 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 容积率容积率主力产品主力产品 销销 售售 状状 况况 预计入预计入 市时间市时间 进展状况进展状况 1 1 香香 蜜蜜 湖湖 本项目本项目桥香路西侧桥香路西侧合正合正21703.5121703.5193248.7593248.754.34.3 58-9058-90平米（平米（93.81%93.81%） 100-105100-105平米（平米（5.01%5.01%） 185-1901

3、85-190平米（平米（1.18%1.18%） 待待 售售 现场为绿化现场为绿化 植皮植皮 2 莲 塘塘 尾尾 云顶香蜜湖 （一期） 福龙路与北环路 交汇处西北 万泽280031090643.2 155平米 175平米 在 售 2011.10已封顶 3耀凯花园国富20926.35600002.7 89平米复式公寓30% 160-180 70% 待 售 2012年 下半年 土地平整 持续施工 4山语清晖花园华来利 50000.69216251.42.9 160-180平米（70%） 220-250平米（30%） 待 售 2012年 下半年 土地平整 停工 5兰江山第兰江608991766072.

4、9 6栋TH 250 6栋260-310（37%） 6栋160-180（60%） 待 售 2012年 上半年 1栋封顶 6 6 安安 托托 山山 桥香雅居 安托山六路与侨 香三道交汇处 蔡屋围实业 股份有限公 司 5006.9521029.194.2公寓类小户型 待 售 2012年 下半年 地基完成 7 7 名爵广场（宗地 号B401-0017） 安托山四路与侨 香五道交汇 坭岗实业股 份有限公司 16501.37907565.5 160-180平米（40%） 220-250平米（50%） 300以上（10% 待 售 2012年 下半年 现场仍是地 铁施工工地 和安托山混 凝土公司 8 8 名

5、爵广场（B401- 0062） 32302.531292114 待 售 2013年 上半年 9 农 林 香堤绿洲 红荔西路与农轩 路交汇处西南 农科房地产 开发有限公 司 35682.921108603.1 住宅85202平米 写字楼25650平米 待 售 2012年 上半年 地基完成 合计合计271026.32271026.32 1007027.31007027.3 4 4 产品线：片区产品以大面积段为主；预计入市时间及存量高峰期为2012年第四季度-2013年初， 百万货量将再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度；片区直接竞争项目竞争性不大 2012年香蜜湖片区住宅新推面积概况年香蜜湖片区住宅

6、新推面积概况 时间时间新推面积（新推面积（ ）百分比百分比 2012上半年上半年396531 43% 2012下半年下半年171785.19 18% 2013年年345462.4 39% 合计合计913778.59100% 备注：本项目的推售面积并未计算在内备注：本项目的推售面积并未计算在内 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860

7、合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 7 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 本项目现状图 8 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6

8、000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 云顶香蜜湖现状图 9 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029

9、.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 兰江山第现状图 10 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756

10、桥香雅居现状图 11 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 万科名爵广场现状图 12 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 1

11、76607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 9324807593248075 名爵广场名爵广场 一期一期 9075690756 香缇绿洲现状图 万泽云顶香蜜湖 华来利山语清辉 2011年10月入市；155/180四房 160-180；220-250 兰江山第 160-180；260-310,250别墅 国富耀凯花园 80复式公寓，87平面 万科名爵广场1期 万科名爵广场2期 160-180，220-250，300以上 160-180，220-250，300以

12、上 香提绿洲住宅+写字楼 侨香雅居 小户公寓 u 2012年第四季度或2013年年初 2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻； 片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目； 客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层，与其他项目客群 错开 2012年第四季度至2013年初，片区新推及存量进入高峰期，百万 货量将会 再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度 由于客群的差异化，建议本项目于片区新推及存量高峰期入市，借助片区的市 场关注度，抢占本项目及不符合其他项目的客源 从市场竞品情况初判入市时间： 2.1 项目周边二手市场概况 3. 项目客户群初

13、判 合正桥香路项目客户描摹概况 项目铭筑合正桥香项目 地址南山前海路与东滨路交界，大南山公园旁侨香路 产品83-89三四房90以下产品占主力 居住区域以前海为主，其次为南中、后海、福田 以项目周边（香蜜湖、景田、农林、侨城东）为主；其 次福田、科技园、外区域（如龙坂） 工作区域以前海、南中、福田、科技园为主以福田为主，其次为科技园、龙坂 客户职位以中层管理者为主以中层管理者为主；新晋阶层 置业次数 以首次购房为主； 首次购房（45%）首次改善（35%）再次改善（15%） 投资（5%） 以首次购房为主，其次首改 置业目的 以自住为主； 自住（55%）自住兼投资（40%）投资（5%） 以自住为主

14、成交客户 年龄 26-35岁为主； 26-35岁（50%）36-40岁（15%）41-45岁（12%） 46-50岁（12%）其他（11%） 26-35为主 家庭结构 以三口之家为主； 三口之家（45%）单身（20%）小两口=两代跟父母 （17%）其他 三口及两口之家为主 教育程度大学（75%）大专=大专以下（12%）大学为主 由于项目所处位置、产品、初步定位等与前海铭筑项目相似，以铭筑成交客户为参本，得出本项 目的客户初步描摹 目标客群初步描摹： 总体特征 具有香蜜湖片区粘性的人群：部分为不愿意自己及家人离开香蜜湖片区居住； 或者想通过居住香蜜湖达到提升及彰显自身价值及社会地位的城市新贵；

15、大部分为城市新晋精英群体，事业处于快速上升期； 首次购买、首次改善型为主；资金实力中等 重视生活的便利性 重视周边教育资源 p本项目与周边客户群均具备香蜜湖粘性的共同特征； p由于本项目的产品及定位，本项目客户群在资金主力客群形成差异化及社 会地位等方面属于中层阶级，与周边项目的； p建议在片区新推货量（2012第四季度-2013年初）上升时候，利用 市场热度的提升，同时入市，抢占本项目的客源 目标客群初步描摹： 家庭背景 客户年龄25-35岁之间； 三口及两口之家为主 子女人数在1-2名或准备迎接孩子，对孩子教育很看重，希望在良好 的中小学获得教育； 客户更多是的是对子女的责任，子女的需求影

16、响购房决策 事业特征 社会中坚及新生力量 主要为中高级公务员、中层管理这及高级职业经理人 部分客户为新晋城市精英，在豪宅区购买住宅获得社会尊重及身份认同 置业动机 生活习惯 目标客群置业有以下动机： 由人口结构改变需要改善居住环境，并获得社会的认可与尊重； 由市外进入市区居住，享受便利快捷的城市生活 为子女置业，希望子女获得良好的教育与生活环境/婚房，不愿意子女搬 离次区域； 商务社交活动频繁； 日常交往以工作居多，工作与生活并不能完整分开； 休闲活动包括逛街、爬山、运动、下厨等； 看重子女的教育质量，对中小学的教学质量特别看重； 注重配套的生活便利性，希望能够获得便利快捷的城市生活。 目标客

17、群初步描摹： 4. 入市时机初判 1.根据本案工程进度，预计项目最快要到2012年第四季度才能入市 2.从政策及经济层面上： 2012年末全国人大代表换届后，预计届时房地产政策调控会有所松动； 全球经济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中央将会减少对房地产调控的力度； 一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时候是最宽裕的； 为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将会延续； 3.从市场竞品情况上： 2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻； 片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目； 客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层

18、，与其他项目客群错开； 2012年第四季度至2013年初，片区新推及存量进入高峰期，百万 货量将会再次拉升市场 对香蜜湖片区的关注热度 入市时间初判：2012年第四季度/2013年上半年 Thanks for your attention Wish you a good day! u2012-20132012-2013年政策及经济预测年政策及经济预测 u项目周边竞品及二手市场概况项目周边竞品及二手市场概况 u客户群初判客户群初判 u入市时机初判入市时机初判 目录目录 26 云顶香蜜湖云顶香蜜湖 109064109064 耀凯花园耀凯花园 6000060000 山语清晖山语清晖 216251.4 兰江山第兰江山第 176607 名爵广场名爵广场 二期二期 129211129211 侨香雅居侨香雅居 21029.1921029.19 香缇绿洲香缇绿洲 110860110860 合正项目合正项目 93248075