南国水乡临街商铺招商方案193818714

1、南国水乡临街商铺招商方案O J玉上阴国廈口 新0玄|（連 O RXHo ssbib本案*项目商业本体分析:1）商业区位分析区域内基本 以新开发社 区为主，含少 量安置房以 及原有自建 房,居住氛围 未成熟，如形 象较高端社 区南国水乡、 水木清华入住率低，但部分低端安置区入住率高，如芙蓉盛景区域内以低端，必备消费商业为主区域内二环路以北居住区人群多倾向于往一环路消费，二环路未形成主力商业以吸引本区域的消费者，并改变区域内消费者的消费习惯；区域内没有区域级商业中心，商业配套缺乏，尤其是休闲娱乐型商业配套；未来项目1平方公里内，居住人口大约 5-6万人，需规划面积一般在 20000-50000M2

2、，以 生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，区域级商业2）项目已建成商业分析：北临二环南路，项目所在路段未设置红绿灯，因区域入住人口较少，车速较快，不利于商业消费人流穿越；商业裙楼前设置了休闲广场以及停车场，有利于休闲商业以及区域型商业或者目的型消费商业的发展；商业裙楼工程结构为框架结构，可拆可合，但因每个商铺都为一二楼合为一个，二楼商业 价值小；项目总规划户数约 2000户,人口约7000人，可设置中大型社区商业，便利商业组合+商业街区或邻里购物中心，日常性服务和商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。现状：目前项目处于一期，入住不到10户，不适

3、合大量商业生存。宁乡大多新建社区层高都在5.5米左右，能隔成两层使用，只计一层产权，而项目裙楼门面必须两层一起租售，计两层产权，无形中增大了租户的负担。二环南路快速干道不利于人流穿越） 丿 22 1广场和停车场14栋:物 业 用 房14L号栋商铺面积（层高：一楼:3.9米，二楼：3 米；开间：3.8/4.5/5.6 米）编号0102030405060708091011首层45.659.459.445.645.659.459.486.5966.0066.0066.00二层55.173.473.455.155.173.473.4119.979.7579.7579.75合计100.7132.8132

4、.8100.7100.7132.8132.8206.49145.75145.75145.75（单位：平米）15栋：15号栋商铺面积（层高：一楼：3.9 米，二楼：3 米；开间：3.8/4.5/5.6 米）编号0102030405060708091011121314首层545445.659.459.445.645.659.459.445.645.659.459.445.6层65.2565.2555.1073.473.455.155.1073.473.455.155.173.473.455.1合计119.25119.25100.7132.8132.8100.7100.7132.8132.8100.

5、7100.7132.8132.8100.7（单位：平米）二、周边社区商铺招商以及宁乡近年建成社区商铺租赁情况1）周边社区：项目招商情况政策水木清华一楼：建材、卫浴、窗帘、小超市、快餐店、鲜花店等店等，面积50-60平为主，租金 35-40元/平 /月二楼：红都商务会所一楼租一年免一年公园道1号一楼：建材、净化水，招商情况一般，出租近3-4个，靠二环路宁商银行正在装修，靠二环路门面无商家进驻皇庭尚品尚无商家进驻财富金座尚无商家进驻芙蓉盛景一楼：建材、汽修，靠二环路端头基本未出租二楼：网吧、茶楼、商务酒店城南嘉园生活超市、低端餐饮、美发店、移动、干洗店等，主要以社区生活配套为主租金20-25元/平

6、 /月2）宁乡其他区域代表性社区:项目招商情况政策花园租金楼恒道足浴租金名邸容美发右山庄右尤其以富豪山庄本在12-18元/平米之间30-40元/平米/月 ,2楼商业租金基30元/平米/月为中心辐射，周边形成了建材专业市场。租期5年12元/平/月左门锁、厨柜一条街嘉诚富 豪社区商业生存业态主要以超市、便利店、诊所、药房、烟酒专卖、快餐等社区必备楼生存业态主要以茶楼、中西餐厅、足浴、培训学校为主。药店、工商银行、建建材、卫浴、瓷砖生活超市、药店、建一楼：烟酒、小超市新府汽修、文印、眼镜店右，租期10年目前宁乡近几年开发的社区临街商铺，租金多在配套商业为主，辐射范围小。大部分新建社区都有建材业态存在

7、租金：30兀/平 /月左租金：30兀/平 /月左ua四、项目定位分析综合对宁乡商业的考察，目前宁乡商业街主要以建材、家具、服装、手机等业态为主，无其它特色商业街存在；宁乡人注重吃以及打牌等休闲娱乐活动，目前项目所处区域属于快速发展阶段，区域居住人口有限，不适宜大规模商业存在；目前宁乡县城因总体人口规模有限，城市形成足够的白领以及金领人群，导致对高端商业消费承载能力有限，及对特色商业街的消费人群不够；打造专业业态的商业街需要大力度的推广及前期运营投入；特色商业街不利于对小区业主入住的促进；因此，结合项目现状，以及促进业主入住，目前一期商业主要以服务业主日常生活需求为主的社区商业，并招部分建材等装

8、饰装修业态。五、住户对商业需求的渐进性分析根据马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。马斯洛需求层次商业需求生理需求日常消费类商业安全需求社交需求餐饮理容健身类商业尊重需求休闲购物类商业自我实现娱乐类商业随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。 本项目商业需求的变化 会跟随人口导入的变化， 在时间上有一个较为明确的分界。 同时，考虑到本项目是社区型商 业的特征，本项目并不需要有高层次的娱乐类消

9、费， 而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。五、社区商业业态面积分布业态30 m2及以下31 m2 80 m281 m2 200 m2201 m2 500 m2501 m以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.70%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.70%0.0%地产中介11.2%12.2%

10、5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%项目裙楼可拆可合的特点以及一楼面积区间，适合社区商业的各种业态生存。六、商业成长性前景规划根据本项目规划和开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图:各功能区商业形态划分：功能区域功能解释主要商业形态区域该区域处于整个项目内部的核心区域，周边道日常消费类靠社核心功能区入路很难有外区的人流和车流，因此该区域主要餐饮健身类口处区是满足社区居民日常生活所需各类基础功能银行诊所等导入型商

11、该区域位于社区边缘，相对社区居民则显得较东端大型餐饮、娱乐类业区偏僻，因此适合面向周边所有居民的商业业态。头七、综合运作计划1初始业态建议及分布1）业态建议考量重点从前述的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、 住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，主要是从以下两点来考虑：实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施满足社区住户不同商业需求最大倾向性般社区业主对不

12、同商业业态的倾向性如下表所示:商业配套设施问卷比例（）需求强度等级综合超市85.3菜场66.124H便利店56.9强度需求邮局银行53.7快速（便利）餐饮38.2中型超市37洗衣店35美容美发店30.3健身房26.8中度需求药房或社区诊所20.6宠物店（或诊所）19.6中大型餐饮16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6书店8.1弱度需求彩扩冲洗店7.2五金店6.3酒吧茶坊5.9证券公司3.32）初始业态建议及分布业态建议综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，认为本项目的社区商业中心在首次招租时应有意识的保留部分商铺不进行招租。这样做法有两大好处：保证首批招商入住商家的成功率为后期社区成熟及

13、区域成熟后引入商家预留空间商业初始业态设置如下：业态设置理由水果店生活超市或便利店大部分为强度需求级商业烟酒店配套，满足基本生活需求，快速（便利）餐饮尊重市场依据美容美发小五金建材店社区早期装修所必需小装潢公司社区早期装修所必需茶楼或中西餐厅或足浴或综合宁乡目前茶楼及足浴中端中式餐饮比较普遍，消费人群多，市场存在空间，有利于实现项目商业价值2、本项目楼栋业态及招商政策茶餐 厅中西 08/09/10/1105烟 酒生活超市W美容美发W早餐店02物业用房3水果店水果店招商政14栋业态建议：水 果店、生活超市、烟酒店、美容美发等满足业主基本生活需求业态：签5年合同，前两年免租，第三年租金40元/平/

14、月，第四年租金50元/平/月，第五年租金60元/平/月，以首层面积计算；茶楼/中西餐厅：签10年合同，前两年免租，第三年首层：40元/平/月，二层15元/平/月，第四年开始按每年5%递增，递增达到市场水平为止。15栋:茶楼、足裕、 或中档中式 餐饮一楼靠东端头为起点，面向建材等装修装饰业态，进行招租，服务小区业主入住；一楼以西端头为起点结合二楼，面向茶楼、足浴、或者中型中档中式餐饮招租。 招商政策：建材店：签两年合同，第一年免租，第二年租金40元/平/月；茶楼/足浴/中档中式餐饮：签8-10年合同，前两年免租，第三年首层：40元/平/月，二层15元/平/月，第四年开始按8%逐年递增。若在租赁期内对外销售则可考虑带租约销售。租金测算：例 14-01#商铺：1层售价10000元/平米*47.73平米+5000元