内蒙古路项目可行性研究

1、目目 录录 前 言.3 1 总 论.4 1.1 我国房地产形势概述.4 1.2 项目背景.4 1.3 项目基本概况.5 2 市场分析.6 2.1 宏观市场分析.6 2.2 微观市场分析.8 2.2.1 青岛城市概况.9 2.2.2 经济分析.9 2.2.3 人文环境分析.9 2.3 项目市场情况分析.10 2.3.1 青岛各市区市场情况.10 2.3.2 swot 分析.11 3 项目定位.12 3.1 项目的产品定位.12 3.2 项目的户型定位.12 3.3 项目的销售价格定位.15 3.3.1 新侨花园.15 3.3.2 万达 39 克拉.15 3.3.3 花好月圆.15 3.4 项目的

2、客户定位.19 3.4.1 青岛市区客源.19 3.4.2 市北区和外地客源.19 4.项目的建设条件与规划方案.20 4.1 项目的建设条件.20 4.1.1 场地条件.20 4.1.2 供水条件.20 4.1.3 污水排放条件.20 4.1.4 雨水排放条件.20 4.1.5 供热条件.20 4.1.6 燃气供应条件.20 4.1.7 供电、电讯条件.21 4.2 项目的整体规划布局.21 4.2.1 规划主导思想.21 4.2.2 总体规划思路.21 4.2.3 配套设施的规划特点.23 4.2.4 单体布局的特点.23 4.3 建筑的设计方案.24 4.3.1 工程概况.24 4.3.

3、2 设计依据.24 4.3.3 建筑设计构思.25 4.3.4 方案设计说明.25 4.4 建筑的结构方案.30 4.4.1 工程概况.30 4.4.2 结构设计依据.30 4.4.3 荷载取值及主要设计参数.30 4.4.4 主体结构选型.31 4.4.5 项目实施的进度安排.31 5. 项目投资估算及资金筹措.32 5.1 项目总投资估算 .32 5.2 资金筹措方案.35 6 经济评价和风险分析 .36 6.1 贷款偿还分析.36 6.2 盈亏平衡分析.36 6.3 敏感性分析.37 7.结论.39 技术经济分析.40 致 谢.41 主要参考文献.42 附表 前 言 报告在对项目开发经营

4、环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位 环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划 提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应 的建议。结合现况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行 投资分析和风险分析。确定项目是否可行。 本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于市北区近年来土地交易 情况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理 控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。 本项目拥有较好的投资环境与机遇，国民经济的持续稳定发展、住房制度 改革的深入，青岛市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本

5、项目的鼎 力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项 目提供了一个较好的投资环境与机遇。 本项目在开发项目未来的售价测算中，选择市场参考售价 8746 元/平方米。 但目前整个青岛市房地产市场处于高位运行，未来市场可能会有一定的调整。 考虑到本项目在该区域的品质及区域规划，半年后在本项目正式销售时，目前 的销售定价还是具有一定的竞争优势，项目所测算的价格在未来市场上可行。 1 总 论 1.1 我国房地产形势概述2 从上个世纪 80 年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年 间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏（成熟）持续 发展这五个阶段。从房地产业的投

6、资增长速度来看，我国房地产业的开发投资 规模与全行业的发展步调是一致的。1992 年1993 年是房地产开发投资的高峰 时期，1994 年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速 减缓的态势，1998 年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成 熟化迈进。投资增长率也走向回升，2001 年后，我国的房地产行业稳步成熟发 展。 随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非 人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量；同时它也使城市中低收入者经 济持续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最 为广泛的消费群体。另一方面随着国民经济的

7、增长也使原理啊购买力较强的消 费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。房地产业对国民经济 发展起到了一定积极促进作用。 1.2 项目背景 随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济、旅游经济、会展经济 以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的 活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破 500 亿大关，达 512.2 亿元，增长 15.8%，总量首次超过全国的 1%。其中，城市市场实现零售额 398.3 亿元，增 长 17.1%，农村市场实现零售额 113.9 亿元，增长 11.5%。按营业方式分，批发 零售贸易业实现零售额 419.3 亿元，增长 15.3

8、%；餐饮业实现零售额 67.4 亿元， 增长 15.5%；其它行业实现零售额 25.6 亿元，增长 24.4%。 虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目前房地 产投资仅占 gdp 的 4%左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产 还有很大的发展空间。由于青岛市土地挂牌、招投标政策刚刚开始，一些以前 协议转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有一定 幅度的增长。另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房 的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。 青岛市加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面 积比 2006 年

9、增长 42。青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续 扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积 2538.4 万 平方米，同比增长 30.2，增幅比 2006 年同期提高 10.7。其中，全市商品 住宅施工面积 1891.1 万平方米，同比增长 25.7，增幅比前年同期提高 7.1。该项目属市北老城区即属于旧城改造范围内。且该项目背面为内蒙古路 长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。 1.3 项目基本概况 1、项目位置 本项目位于市北区沈阳路 52 号，东临沈阳路，北面为内蒙古路长途汽车站， 南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限

10、价商品房。 2、项目规划指标 总用地面积：21779.7 总建筑面积：49760 规划建筑容积率：2.28 规划建筑密度：15.16% 规划绿化率：40.2% 项目用地性质：居住用地 3、项目周边及权属情况 该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由 于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街 商铺。项目周边市政配套完备。该项目以楼地价 2520 元/通过拍卖获得。 2 市场分析 2.1 宏观市场分析3 随着我国国民经济的快速发展，城市化进程的逐步实现，我国房地产市场 也日趋成熟与理性，主要体现在以下几方面：房地产业由所谓的国民经济支柱 性产业向

11、民生保障性产业转型！挤出地产炮沫，回归理性、回归科学发展、回 归民生地产。房地产业不能再固守原有的观念，应当以改善和保障民生为己任， 自觉承担起相应的社会责任。为普通百姓建房，而不只是为富人们建房。民生 地产才是未来房地产业发展的趋势与方向。开发商应当把过去只为富人们设计 的豪华住宅产品改变成为普通百姓设计的普通住宅产品。以国家最新住宅规范 为标准，达到简洁、环保、节能、实用、舒适、美观的基本要求，使广大百姓 充分享受到现代住宅产品服务。高房价已经成为一大社会公害。天价楼王不仅 过去一段时期存在，既使最近在一些城市仍然出现了天价房托市的现象。一些 开发商宁肯住宅产品滞销也不降价销售，相当一批住

12、宅产品价格高度背离其价 值。开发商门互相攀比着炒高房价，房价的理性回落是转型的重要基础。房地 产企业应当不断提高服务水平、改善服务态度、健全服务机制。坚持以人为本 的理念，真正为购房者和住户着想。特别要进一步规范物业管理机制、提高物 业管理水平，强化管理责任，使购房者能够得到高效、便捷、热情、专业的服 务。各级政府要做好对房地产业的行政管里理和监督;房地产企业也要健全各项 管理制度，不断规范管理流程，不断提高管理水准，朝着现代企业发展模式迈 进。营销方面对过去那种以概念炒作、活动营销、广告宣传为主要手段的营销 模式应当转变。倡导真诚、公开、透明、客观地介绍住宅产品，以产品质量、 增值服务为突破

13、，采用更加人本化、科学化、规范化的营销方式，多一些客观 真诚，少一些欺诈，多一些诚信。 近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一， 市场化程度也日益提高。 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度， 房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以 配套建设为中心的综合开发阶段。进入 20 世纪 90 年代之后，房地产进入了一 个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合 资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷 拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民 生活、促进经

14、济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均 20%左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。 其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产 业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化 经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地 产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血 机能；运用“以新补旧，以丰补歉” 、 “以路带房，以房补路”的方式方法，实 现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至 今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置

15、，推行了货 币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房 地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一 些房地产巨人正在形成。 房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此， 要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金 实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少 数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几 年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司 的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加

16、速形成，一批对市场有较大 影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地 产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正 向多元化、纵深化方向发展。 保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激 烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌， 是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为：在买方市场条件下， 消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消 费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企 业来讲，就

17、是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开 发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展； 在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超 越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。 所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既 是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。房地产企业除了塑造品牌 这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要 的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重 要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。

18、近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他 行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营 经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的 趋势。进入 90 年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业 领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府 的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的 民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力 资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业 综合素质。而国有企业由于体制和机制以及

19、历史遗留问题等深层次原因，往往 在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民 营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规 律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速 发展。 2.2 微观市场分析 青岛市位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜 力最大的经济圈。环渤海经济圈, 21 世纪这一板块的发展潜力不可低估, 山东 省经济的发展将更多地受益于该经济圈的活跃和发展。山东省经济增长较快， 国内生产总值直线上升。特别是近几年来，发展速度越来越快，gdp 增长率以 每年 1 到 2 个点的速度递增。200

20、3 年山东省的 gdp 在全国各省市的排行中位居 第三位，gdp 增长率在全国各省市的排行中位居第四位。 2.2.1 青岛城市概况： 青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城 和风景旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散 中心之一。以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服 务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。 2.2.2 经济分析： 2009 年青岛市实现生产总值(gdp)4890.33 亿元，按可比价格计算，比上年 增长 12.2%。其中，第一产业增加值 230.25 亿元，增长 3.0%；第二产业

21、增加值 2449.80 亿元，增长 12.7%；第三产业增加值 2210.28 亿元，增长 12.5%。三次 产业结构由上年同期的 5.1：50.8：44.1 调整为 4.7：50.1：45.2。 城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。据统计，全年城市居民人均 可支配收入 22368 元，比上年增长 9.3%；农民人均纯收入 9249 元，增长 8.7%。社会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为 179 万人，参加 失业保险人数为 142.9 万人。城镇登记失业率 2.81%，比上年末下降 0.2 个百 分点。 全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。全市居民消费价格上涨 0.5%，

22、除 1 月份上涨 2.8%外，其余月度涨跌幅度在-0.6%与 1.3%之间。房屋销 售价格上涨 0.3%，其中，新建房销售价格上涨 1.2%，二手房销售价格下降 1.2%。 2.2.3 人文环境分析： 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城 和风景旅游胜地。青岛是国家 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一，也 是中国重要的外贸口岸之一。同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事 基地。蜿蜒连绵的浅海海滨，起伏多姿的海上山峦，红瓦绿树的城市风景，近、 现代历史文化的名人故居，具有典型欧陆风格的多国建筑，构成中西合璧的山、 海、城交融的海滨风景线，是旅游观光、度

23、假、休闲和商务、会展的最佳目的 地。 从经济学供求原理来看，青岛的房价很难下跌，并且还会涨。 。 从需求方 面来看：第一、青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。第二、很多在外地的 青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。青岛还是一个相对非常吸引 人才的地方。第三、青岛每年结婚人数比很多同等城市多出一倍左右，可以想 像青岛房价的前景。 总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随 着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使青岛市的 房地产开发水平逐步提高。 2.3 项目市场情况分析 2.3.1 青岛各市区市场情况 房价呈上涨趋势，楼市初现回暖迹象。今年以来

24、，随着国家和青岛市地方 政府各项购房优惠政策效果的逐步显现，房地产市场出现回暖迹象，随着青岛 两改回迁的时代到来，回迁房占的比例很大。包括前期推出的政策房也到了交 房的时候，加上整个商品房的放大，所以整个成交量放大。 数据统计得出，2009 年上半年青岛全市住宅总成交 33772 套，同比大增 98.9%，总成交面积为 335.6 万平米，比去年同期增加 164.6 万平米，同比增幅 为 96.2%。其中 2009 年青岛市内四区住宅共销售 12845 套，比 08 年上半年增 加 6521 套，同比大涨 103%；总销售面积为 125.65 万平方米，去年上半年增加 64.88 万平米，同比

25、增加 106.7%。套均面积 97.8 平米，与去年的 96.1 平米基 本持平。在 09 年上半年青岛住宅市场中，城阳区的成交量最为突出，16 月共计成交 4965 套，54.03 万平米，占青岛市住宅的 14.7%，比位居第二的胶 南市多 1049 套，领跑于其他区市；崂山区上半年成交 3853 套，42.55 万平米 位列第三；黄岛区成交 3666 套位列第四。郊区住宅占据青岛住宅市场的 61.9%；市内四区成交也不俗，李沧区上半年成交 3373 套，以较小优势领跑市 内四区；其他三个区域平均成交 3000 套左右，其中市北区成交 3178 套，政策 性住房就达 1881 套，李沧区政策

26、性住房也有 1437 套市北区 09 年上半年住宅总 计成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅达 134%，总成交面积为 34.4 万，同比增幅达 139.8%；政策房方面，08 年 16 月市北区政策房共计成 交 838 套，占整个住宅比重的 61.8%，09 年 16 月市北区政策房比重为 59.2%，政策房比重基本持平。 与前年不同的是，政策房在 09 年上半年整个市区住宅大幅缩水的情况下， 市北区 59.2%政策房比重则尤为突出。根据相关数据的统计和分析，房产需求 量在逐渐增加且有加快的趋势。该项目在市北区周边环境较好且又内蒙古路长 途车站交通便利，其将来市场必定会有可

27、观的发展。 2.3.2 swot 分析： 1、优势分析 （1）交通优势 内蒙古路，沈阳路，长春路有多部公交车也可到达市区。 （2）规模优势 项目占地 21779.7 平方米，总建筑面积 49760 平方米，在青岛当地属于中 档住宅小区 （3）景观优势 建筑绿化率 40.2%，规划建筑密度 15.16%，高绿化率，低建筑密度，距离 商业区有一定距离，也不会有太多的噪音，小区周边环境也相当洁净。 （4）周边环境优势 该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由 于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街 商铺。项目周边市政配套完备。 2、机会分析 本地

28、块属旧城改造地块，有较好的发展空间，为项目的发展提供很多的发 展机会点。 3、威胁分析 青岛整个房地产市场发展进入激烈竞争时代，该地多处住宅小区已在建 设当中，在销售时候，可能会对售房价格有一定影响。 而且毗邻长途汽车站人流量较大，给小区的安全管理方面带来一定的威胁。 3 项目定位 3.1 项目的产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是 基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策, 主要原因是: 1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。 3.本项目开发区本属于市北老城区，其内已形

29、成一些居住小区群体,各项基础设 施和市政设施都以相对固定。 拟建项目是现代性使用住宅，其建筑标准与现代市民的生活水平相适应。因此， 本项目定位为中档住宅小区。建筑形态主要有小高层和高层，小高层和高层采 用框架剪力墙结构。 3.2 项目的户型定位 小高层为八幢（每幢为三个单元，每单元两户）六层的住宅楼，采用 78 平 的户型（每幢 36 户） ；高层为四幢（一幢为十二层，三幢为十三层）住宅楼， 其中十二层的采用 90 平的户型（66 户） ，十三层的采用 82 平的户型（每幢 78 户） 。共计住户 552 户。 在户型设计上，厨房面积应不小于 5 平方米，卫生间一般不小于 4 平方米， 起居室

30、不小于 15 平方米。在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要 求，即使尚未普及的高档家电，因此在起居室、厨房和卫生间均在适当的位置 设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设宽带网、有线电视、程控电 话等插座。本方案所有户型均采用明室、明厅新型设计方案，卧室及起居室朝 阳，餐厅与起居室也可合为一体，形成开阔空间。 建成后的住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高 起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区” ， 纯居住类产品，小高层及高层，强调居住舒适度效果。户型尺度较为宽松，强 调舒适性，规格为 78 平米，82 平米，90 平米，共计住宅

31、建筑面积 45405.42 平 方米。主要以小户型为主。 表 3-1 小区建筑面积明细 项目单位数值备注 用地面积平方米 21779.7 居住户数户 552 总建筑面积平方米 49760 地上建筑面积平方米 45405.42 计容积率平方米 45274.90 其它 不计容积率平方米 130.52 其它 地下面积平方米 4135.93 住宅建筑面积平方米 45405.42 小高层建筑面积平方米 21059.72 252 户其中 高层建筑面面计平方米 24345.7 300 户 配套公建面积平方米 923.13 居委会平方米 78.02 物业管理平方米 267.70 商业平方米 332.02 卫生

32、站平方米 40.28 消防控制室平方米 16 其中 传达室及物业 用房 平方米 189.11 地下车库面积平方米 3301.80 建筑密度 %15.16 容积率万平方米 /公顷 2.28 绿地率 %40.2 停车位个 360 1.0 个/百平米 地上个 100 其中 地下个 260 3.3 项目的销售价格定位 因拟建项目为小户型中档住宅小区，其售价用市场法比较来定位。下为与其 在区位及周边环境相似住宅楼售价： 3.3.1 新侨花园 物业类别：普通住宅 项目位置：市北区同德路(福岭嘉苑旁) 容积率：2.21 绿化率 41.60% 周边配套：临近 m3 地铁入口处，交通资源便利。5 分钟直抵李村、

33、浮山商 圈。 交通状况：位于同德路，毗邻 308 国道、福州路。临近 m3 地铁入口处，交 通资源便利。5 分钟直抵李村、浮山商圈 装修标准：简装。当前价格：均价为 6700 元/平 3.3.2 万达 39 克拉 物业类别：普通住宅 项目位置：青岛市市北区延吉路 112 号 容积率:6.8 绿化率:35% 占地面积:43882.6 平方米 总建筑面积:181000 平方米 四周道路:东:连云港路;南:延吉路;西:徐州路;北:敦化路; 装修标准：简装 当前价格：均价为 11000 元/平方米 3.3.3 花好月圆花好月圆 物业类别：小区 项目位置：市北区山东路 138 号 容积率：8 绿化率:3

34、1% 占地面积: 1.23 万平方米 总建筑面积: 127410 平米 当前均价：9000 元/平米 四周道路: 紧邻山东路、新东西快速路，黑龙江路，辽阳西路等，交通四通 八达，方便快捷。邻公交站“鞍山路” 。 表 3-2 可比楼盘修正表 比较方面具体内容 比较 标的参照物业名称 本项 目 新侨花 园 万达 39 克拉 花好月 圆 地理位置（42）环境（26） 升值潜力 （4） 2.82.82.52.4 生活氛围 （5） 33.233.5 人文环境 （3） 2.2222 自然环境 （5） 3.5333.5 治安状况 （2） 1.81.51.51.2 区域印象 （2） 1.51.21.31.5

35、小区环境 （5） 433.53 交通（5） 交通车辆 （2） 1.81.41.61.4 道路管网 （3） 2.222.12 配套（11）教育（2） 1.51.31.61.4 购物（4） 2.22.42.53 医疗（2） 1.21.51.21.2 休闲（3） 2222 楼盘本体 素质 （38） 规划设计 （13）朝向（5） 43.534 结构（5） 43.544 每梯户数 （3） 2222 容积率（8） 2.282.216.88 小区规模（4） 2.62.42.63.5 设备（智能化等） （2） 1.81.61.61.5 装修（地面、厨卫、门窗等） （2） 1.61.51.51.6 外观（5）

36、4444 车位（3） 2.22.12.42.2 层高（2） 1.21.21.62 实用率（3） 2.322.11.8 物业管理（5）品牌（2） 1.21.81.61.8 收费（2） 1.41.21.51.6 特别服务（1） 0.50.70.70.8 其它（15）推广情况（8） 5.47.265.5 工程形象（7） 4.26.35.65.6 合 计 71.870.5174.878 权 重 100%40%35%25% 均 价 p1=pa=6700pb=11000pc=9000 楼盘均价为：p/71.8=6700/70.5140%+11000/74.835%+9000/7825% p1=8476 元

37、/ 表 3-3 可比实例价格修正表 可比实例价格修正表 新侨花园万达 39 克拉花好月圆 成交价格6700 元/11000 元/9000 元/ 成交日期2010 年 5 月 1 日2010 年 5 月 1 日2010 年 5 月 1 日 交易情况修正系数 100/100100/100100/100 交易日期修正系数 106.8/109.0106.8/109.0106.8/109.0 求取比准价格（单价）v1、v2、v3： v1=6700*100/100*110.9/108.1=6833 元/ v2=11000*100/100*110/108.1=11163 元/ v3=9000*100/100

38、*110/108.1=9129 元/ p2=（6833+11163+9129）/3=9041 元/ 估价对象的正常市场价格=(p1+p2)/2=8746 元/ 即本项目产品的销售价格为 8746 元/平方米 3.4 项目的客户定位 该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由 于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚。小区的目 标客户定位主要有：青岛本地高收入群体客户，满足改善型居住需求，满足度 假型居住需求。外来旅游置业群体客户，满足度假休闲型居住需求。 3.4.1 青岛市区客源 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，认为主要有以下类型： 20-

39、30 岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有 时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断， 大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型。 公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅， 但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有 较高要求。白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛 围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。 30-50 岁 中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生 活，对物业户型及功能有一定的

40、要求。 小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。 3.4.2 市北区和外地客源 此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所 必需，可分为以下类型： 青岛本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品 味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配 套、环境较为注重。 青岛经商人士：青岛经济快速发展本地人士收入增多，此类客源主要对配套、 交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本项目后期客源开发的重点对象。 外地客源：青岛经济快速发展现已成为国际性旅游 4.项目的建设条件与规划方案 4.1 项目的建设条件7 4.1.

41、1 场地条件 本项目工程建设场地基本平整， 场地北高南低,自然坡度基本在 0. 3范 围内，场地东为沈阳路，场地南为银河山庄，场地西延沿长春路，场地北为内 蒙古路长途汽车站，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地属市北 老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套较为齐备，尤其是项目北邻内蒙古 路长途汽车站，其建成后交通将极为便捷。 4.1.2 供水条件 本项目供水水源为城市自来水供水管网，属市北老城区供水系统，建设时 及建成后可直接接入使用。 4.1.3 污水排放条件 本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后 直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水

42、排放使用。 4.1.4 雨水排放条件 本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排 向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。 4.1.5 供热条件 本项目利用城市集中供热系统做为热源，建设时使用市北老城区供热系统。 4.1.6 燃气供应条件 本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管 道，可直接入户使用。 4.1.7 供电、电讯条件 本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市 高压电缆均可正常使用。本项目小区内设开闭所一座，高压电网经箱式变压器 降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。 4.2 项目的整体规划

43、布局 4.2.1 规划主导思想 规划中力求达到的目标：我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？ 是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风 光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果 累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这 是梦想？还是明天的现实？在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一 切将会成为本项目的一大卖点。 我们试图在设计规划布局中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体 视觉及局部造型上传达，青岛市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地 域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减

44、少从外部输入 能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最 小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居 住的每个角落；将是小区鲜明的特色。 4.2.2 总体规划思路 1、目前主要经济技术指标 （1）规划用地总面积：21779.7 项目用地性质：居住用地 （2）建筑面积 a、规划用地总面积：21779.7 b、总建筑面积：49760 c、住宅建筑面积：45405.42 d、商业会所：332.02 e、居住总户数：552 户 f、规划绿化率：40.2% g、规划建筑密度：15.16% 规划建筑容积率：2.28 4.2.3 配套设施的规划特点 从层次

45、上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解 决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集 中布置在中心附近，方便小区居民生活。 （1）室外泳池 游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在南边，紧邻会 所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避 了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。 （2）儿童活动中心、托儿所儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心 休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于 儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。 （3）商业配套：商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区

46、业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影 响小区内业主的正常生活。商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报， 还可以促进住宅楼盘的销售。 （4）物业管理办公室物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住 宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。 （5）水电设备用房及垃圾处理设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设 计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。本规划的设备用房在北端， 小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如 果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。 4.2.4 单体

47、布局的特点 充分利用现有的地理优势来营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区 四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。建筑单体也根据 这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。北面以小高层组团，即回避了来自北面 内蒙古路长途汽车站的噪音污染，又树立了良好的小区形象。西面由半围合式 的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。 4.2.5 朝向布局特点 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下 午不晒床，晚上有月光” 。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需 要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光 的需要。

48、 1、步行道系统 步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。 步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。在居住小区内， 步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。 2、机动车系统 机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居 住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景 观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区 域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。 3、停车系统 机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放 在行人主出

49、入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小 区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。 4.3 建筑的设计方案 4.3.1 工程概况 内蒙古路住宅楼项目（以下简称内蒙古路项目） ，位于沈阳路 52 号，内蒙 古路长途汽车站南面。基地位置突出，交通便利。 4.3.2 设计依据 采用设计标准及技术规范： （1） 民用建筑设计通则 ； （2） 高层民用建筑设计防火规范 ； （3） 汽车库设计防火规范 ； （4） 人民防空地下室设计规范 ； （5） 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 4.3.3 建筑设计构思 由于地处青岛的市北区，地段位置重要，建筑的个性要明显，但又不能过 于

50、张扬，必须与周边的建筑环境相融合，并符合城市规划部门对城市空间的要 求。 住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、 质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数 10 年内人们生活方 式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的 住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处 理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室， 要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本” 。 每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区

51、、生理分室、功能分室等要求设 计(左图为一参考方案 见下图) 住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、 天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4.3.4 方案设计说明 1、总体设计及交通组织 小区北面对主要干道内蒙古路长途车站入口，交通便利。小区住宅楼 的造型以欧式为主。采用比较古典的三段欧式柱头及拱形门窗，利用这一古典 的建筑片断来引起人们的怀旧情怀。其它部分多采用不锈钢、小块玻璃幕墙及 简化的欧式构件，既能满足建筑的现代化功能，又能与欧式格调相协调。主要 交通道路。 2、消防设计 小区为 8 栋小高层，4 栋高层，消防登高面设于大楼的西面，小区的周

52、边 与城市道路形成环形的消防通道。本工程采用控制中心报警系统；消控中心设 小区物业管理中心，内设火灾报警控制器，消防联动控制柜，消防电话主机等 消防设备；火灾自动报警采用二总线制。在设备用房、疏散走道、电梯前室等 处设智能火灾探测器。在主要出入口设手动火灾报警按扭。设置消防联动控制 系统，火灾发生时可以实现电梯迫降，火灾应急按钮开通，消防喷淋泵自启动 等消防措施。设置火灾应急广播系统，在疏散走道处设火灾应急按钮，火灾经 确认后自动接通物业中心保卫室，以便指导疏散。小区各楼的平面设计消防疏 散宽度的均满足规范要求。消防给水及固定灭火装置。 （1）在消防设施室外消防用水按 30l/s，室内消防用水

53、量按 40l/s 计，自动喷 淋系统按 30l/s 计。 （2）室外消防系统 室外消防栓系统由市政给水环状管网供给，设置地上式室外消火栓。 （3）室内消火栓系统 室内消火栓管网环状布置，地下室、配套室内消火栓布置按任何部位均有 两支枪到达设置。在大楼屋顶设 18m3 消防专用水箱，并设专用管道分别与室内 消火栓系统和消防喷淋系统连接，以保证火灾初期消防用水。地下室消防泵房 内设置室内消火栓消防泵二台（一用一备） 。消防栓箱内设有按钮可直接启动消 防主泵，并应设消防卷盘，并设有消防水泵接合器与室内消火栓管网相连。 （4）室内自动喷淋消防系统 根据消防规范规定，地下车库设置喷淋消防系统，自动喷淋设

54、计水量为 30l/s 计。地下室消防泵房内设喷淋泵二台（一用一备） ，喷淋泵启动由湿式报 警阀处压力开关控制，大楼屋顶 18m3 消防水箱接专用管道与湿式报警阀前连通。 所有控制讯号均传送至底层消控中心，自动喷淋系统设置水泵接合器。 （5）水喷雾系统 在地下室柴油发电机房设置水喷雾灭火系统，地下室消防泵房内水喷雾泵 与喷淋泵合用，大楼屋面消防水箱接管道与雨淋阀前连通。所有控制讯号均传 至消控中心，水喷雾系统水泵接合器与喷淋水泵接合器合用。 （6）手提式灭火器 在地下室车库、动力房及各层平面适当位置均设手提式灭火器。 （7）消防水池 消防水池储 3 小时室内消火栓用水量及 1 小时喷淋用水。 消

55、防水池容积为 864m3。 3、给水排水 （1）设计依据 a、 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95） （2005 年版） ； b、 建筑设计防火规范 （gbj16-87） （2001 年版） c、 建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003）; d、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb50067-97） ； e、 自动喷水灭水设计规范 （gb50084-2001） （2005 年版） （2）给水部分 a、水源：该小区东侧沈阳路引进一根 dn150 给水管供小区生活消防给水用水， 市政给水管压力0.10mpa（从室外地面算起） 。 b、本小区共 12 个楼座，其中 8

56、 栋小高层和 4 栋高层。小区生活给水系统拟 考虑分区分压供水，力求达到用水可靠和水质保证。 c、用水标准及用水量 大楼按 10l/m2 计，停车地面冲洗按 3l/m2 计。绿化按 2l/m2 计，总日用水 量为 113.5m3/d。 (3)排水部分 本工程采用雨污分流，污废合流方式排水，地下室废水设潜污泵排放。 总排污量为 126m3/d，污水量按 190生活水量考虑。生活污水经化粪池处理 后排入东侧金泉路市政污水管；雨水经雨水口，雨水管集中收集后排入小区沈 阳路市政雨水管。 (4)电 气 (1)设计依据 a、 民用建筑电气设计规范 （jgj/t1692） ； b、 建筑物防雷设计规范 （g

57、b5005794） ； c、 民用建筑照明设计标准 （gbj13390） ； d、 高层民用建筑设计防火规范 （gb5004595） ； e、 火灾自动报警设计规范 （gb5011698） ； f、 民用建筑电话通信管线设计标准 （dbj130892） ； g、 有线电视系统工程技术规范 （gb5020094） ； h、 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 （cecs72:95） ； i、 民用闭路监视电视系统工程技术规范 （gb5019894） ； j、 建筑智能化系统工程设计标准 （dbj13322000） 。 （2）设计范围 变配电、照明、动力、防雷接地、火灾自动报警、综合布线、有线电

58、视、 视频监控等内容。 （3）电源 a、本工程火灾应急照明按一级负荷要求供电。 b、采用两路 10kv 高压供电，设两台 800kva 干式变压器，配电房设于地下室。 c、为保证消防用电设备，火灾应急照明等的应急供电，在地下室设 1 台 315kw 自启动柴油发电机组，要求能在 15s 内自启动。 （4）本工程采用高供高量，功率因数补偿采用低压侧集中补偿方式，补偿后 cos0.9。 4.线路敷设 （1）照明、空调干线采用封闭式母线配线；水泵等动力设备以反射式配线，采 用 yjv 电缆沿着电缆桥架敷设。 （2）其余照明，插座线路均采用 bv 导线穿钢管或沿金属线槽敷设。 5.防雷接地 （1）本工

59、程按第二类防雷建筑物要求设置防雷措施，内容包括防直击雷，防雷 电波侵入及防雷击电磁脉冲。 （2）利用基础桩基，承台及地梁内两根主筋通圈焊接成基础接地体，接地电阻 1 欧姆；本工程防雷接地、保护接地、变压器及发电机组中性点接地，弱电 系统接地共用同一接地体。 6.火灾自动报警 （1）本工程采用控制中心报警系统；消控中心设小区物业管理中心，内设火灾 报警控制器，消防联动控制柜，消防电话主机等消防设备；火灾自动报警采用 二总线制。 （2）在设备用房、疏散走道、电梯前室等处设智能火灾探测器。在主要出入口 设手动火灾报警按扭。 （3）设置消防联动控制系统，火灾发生时可以实现电梯迫降，火灾应急按钮开 通，

60、消防喷淋泵自启动等消防措施。 （4）设置火灾应急广播系统，在疏散走道处设火灾应急按钮，火灾经确认后自 动接通物业中心保卫室，以便指导疏散。 7 环境保持 设备排气竖井和排风道，分别将发电机的废气和厨房油烟由屋面高空排放 5、功能分区 该小区为住宅小区，四栋高层第一层设置网点。 6、人防设计 住宅楼一层地下室平时为汽车库及设备用房，战时经适当封堵可做一个六 级的人防防护单元，并分隔为两个抗爆单元。 地下车库战时设一个六级（二等）人防掩蔽单元，掩蔽人数均为 600 人。人防 单元设清洁式、滤毒式和隔绝式三防通风方式，并允许在外部染毒时部分人员 出入人防单元。 进风系统设消波装置（活门+扩散室） 、