房地产可行性研究报告

1、目 录第一章 总论11.1 项目背景61.1.1 项目名称61.1.2 项目承办单位61.1.3 项目提出的理由61.2 项目概况71.2.1 建设地点71.2.2 项目建设规模与目标71.2.3 建设期限71.2.4 项目经济效益71.2.5 项目社会效益71.3 主要经济技术指标81.4 研究范围与研究依据91.5 结论与建议10第二章 项目选址112.1 场址选择112.2 区域位置112.3 公共设施条件112.4 气象条件11第三章 市场分析与预测133.1 长沙房地产市场发展概况分析133.1.1 2004年长沙房地产市场运行基本情况133.1.2 对2005年长沙市房地产市场的预

2、测153.2 区域市场分析163.2.1 城南163.2.1 城东163.2.1城西163.2.1城北173.3 五一商圈商住、商业物业发展概况分析173.4商住和商业物业趋势分析193.4.1 商住物业趋势分析193.4.2 商业物业趋势分析203.5 典型可比性项目调查研究分析与市场预测203.5.1项目周边2KM范围的市场供应量203.5.1 2006年底前主要在建在售市场供应量21第四章 工程技术方案234.1 指导思想及原则234.2 总平面布置234.3 建筑方案244.4 结构方案254.5 供电设计264.6 给排水设计264.7 弱电工程28第五章 环境保护与节能315.1

3、环境保护315.2 节能32第六章 消防34 6.1 建筑消防措施346.2 消防给水措施346.3 电气消防措施346.4 防排烟消防措施34第七章 项目招投标357.1 招标范围357.2 招标组织形式357.3 招标方式35第八章 实施进度与营销368.1 实施进度368.2 营销战略36第九章 组织管理与运行机制39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算范围及依据4010.2 投资估算4010.3 分年投资计划4110.4 资金筹措42第十一章 销售收入预测4311.1 市场比较案例分析4311.1.1公寓/小户型项目4311.1.2 商住/写字楼项目4611.1.3商业项目51

4、11.2 项目价格预测5411.2.1 周边可比性项目的价格情况（租/售）5411.2.2 项目价格预测5511.3 项目销售收入预测6211.3.1 住宅部分销售收入预测6211.3.2 商场租金收入预测62第十二章 财务评价6312.1 财务盈利能力分析6312.1.1 现金流量分析6312.1.2 主要经济指标分析6412.2 不确定性分析6412.2.1 盈亏平衡分析6412.2.2 敏感性分析65第十三章 结论与建议6613.1 结论6613.2 建议66第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XXX商贸大厦1.1.2 项目承办单位XXX有限公司成立于2002年7月，注册资本

5、1000万元，主要从事房地产开发经营，具有房地产开发三级资质证书，法人代表XXX，公司地址：XXX。1.1.3 项目提出的理由1、是城市发展的需要XXX商贸大厦拟在XXX大院改造建设，该址处于长沙市中心最繁华的五一广场，是商贸黄金地带。与XXX紧邻的“XXX”、“锦绣大厦”等已相继建成并投入使用，五一广场商业圈进入了蓬勃发展时期，为不影响长沙市城市建设，适应商业圈的规划和发展需要，提升XXX形象，提高土地的综合价值，建设XXX商贸大厦势在必行。2、是解决XXX办公生活的需要目前，XXX的办公条件较差，职工住房紧张，建设XXX商贸大厦既能解决XXX的办公问题，也能解决职工无房或居住条件较差的问题

6、。3、是解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家2004年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，GDP每增长1个百分点，全国可提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5%个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位做

7、出一定的贡献。1.2 项目概况1.2.1 建设地点XXX1.2.2 项目建设规模与目标规划占地10618.02平方米，净用地面积4112.3平方米，总建筑面积83595.2平方米，工程总投资25105万元。 1.2.3 建设期限建设期二年，跨三个年份，从2004年2006年。1.2.4 项目经济效益项目建成后，预计价值为51315万元。出售住宅收入为12451万元，出租商场其办公室20年按8%的折现率，可折现值20765万元，内部收益率为13%，投资回收期为11.2年。1.2.5 项目社会效益（1）、项目可提供41505.8平方米住宅、31041.3平方米商场、 2146.8平方米写字楼，满足

8、消费者需求；（2）、增加全社会固定资产投资力度，促进国民经济增长；（3）、带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入；（4）、房地产属劳动密集型行业，可吸纳大量劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定作用。1.3 主要经济技术指标项目指标备注总用地面积10617.59m2新建大厦总建筑面积83595.2 m2地下地下负三层建筑面积4239.8 m2 (其中车道面积：288m2)平时停车，战时人防地下负二层建筑面积4239.8 m2 (其中车道面积：288m2)车库及部分设备用房地下负一层建筑面积5675.7

9、m2 (商业面积：3445m2)车道及停车面积568.6 m2地上部分一层建筑面积3964.3 m2商场二层建筑面积4252.3vm2 （其中商业面积：3352.3m2）商场、库房三层建筑面积4512.1 m2 （其中商业面积：3612.1m2）商场、库房四层建筑面积4586.9 m2 （其中商业面积：3686.9m2）商场、库房五层建筑面积4586.9 m2 （其中商业面积：3686.9m2）商场、库房六层建筑面积3463.1 m2商场、库房七层建筑面积2146.8 m2办公八至三十层建筑面积1804.6 m2商住楼屋顶建筑面积421.7 m2机房、观光平台新建大厦占地面积4112.3 m2

10、绿地面积3238.4 m2人防面积3485.5 m2人防净面积3070.0 m2室内停车位170个室外停车位63个建筑密度38.73%容积率6.54绿地率30.5%1.4 研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面的内容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：1、中华人民共和国土地法2、中华人民共和国城市规划法3、中华人民共和国城市管理法4、中华人民共和国环境保护法5、建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法6、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；7、工业

11、与民用建筑可行性研究深度要求；8、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；9、湖南省城市规划法实施方法；10、长沙市城市规划管理办法；11、长沙市城市总体规划2001-2020；12、长沙市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要；13、长沙市统计局、房产局等政府部门发布的数据；14、建设单位提供的其它有关资料。1.5 结论与建议本项目的开发与国务院国颁发200318号关于促进房地产市场持续健康发展的通知的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：（1）重视建筑细节。尽管商住楼项目地成功

12、开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。本项目要取得成功，关键在于建筑细节要与众不同。（2）XXX要加大对项目的支持力度，要做好耐心仔细的工作，确保财政投入资金和XXX职工取房款的及时到位。（3）加大营销力度。本项目的商场能否如期顺利出租，将影响到项目的现金流量，开发商必须加大营销力度，确保商场招商工作顺利进行。第二章 项目选址2.1 场址选择本项目选址于XXX。该址位于长沙市五一广场东南角，东邻名汇达商务楼，南邻省XXX大楼，西邻XXX，北临五一大道。2.2 区域位置该址位于五一广场商业圈之内，与五一广场及黄兴路相距仅

13、百余米，是长沙市中心繁华商贸地段，地理位置十分优越，是湖南省商家必争之地。该区域交通发达，人流密集，人文资源丰富，是建设商场、商住楼项目的首选之地。 2.3 公共设施条件该址位于市中心繁华地段，基础设施条件较好，供电、供水、供气、通讯均不存在问题。2.4 气象条件1、年平均气温17.2oC;2、年极端最高气温4317.2oC;3、年极端最低气温-11.317.2oC;4、看平均降雨量1393mm；5、年最大降雨量1956mm；6、一日最大降雨量192.5mm；7、年平均相对湿度80%；8、年最小相对湿度10%；9、年最大相对湿度100%；10、常年主导风向及频率WN 24%；11、平均风速2.

14、7m/s；12、瞬时最大风速24m/s；13、年平均气压101.03kpa；14、年平均日照数1677.1h；15、年平均蒸发量1382.2mm；16、最大积雪深度20cm。第三章 市场分析与预测3.1 长沙房地产市场发展概况分析据政府部分公布的权威数据显示，2004年1-11月止长沙累计完成全社会固定资产投资625.52亿元，同比增长38.08%，增幅同比回落8.14个百分点，其中城镇固定资产投资567.26亿元，同比增长42.25%；在投资总额中，基建投资同比增长51.51%；更新改造投资同比增长45.13%；房地产开发投资同比增长53.47%。商品房销售面积同比增长78.97%，住宅销售

15、额同比增长88.32%。2004年，受国家宏观调近代政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。3.1.1 2004年长沙房地产市场运行基本情况1房地产开发规模继续增长，房地产开发投资增速趋缓2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，达历史新高。房地产投资继续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高涨。但从增速来看,受上半年国家宏观调控政策的影响，增速有所下降，2004年的房地产开发完成投资增幅较2

16、003年回落6.61个百分点，回落趋势较明显。2004年，长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米，同比增长32.19%，房屋竣工面积591.90万平方米，同比增长33.54%。房地产开发规模继续保持较高增长。2商品房上市量呈负增长，商业用房供应量呈现理性回调2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中，批准住宅预售面积361.67万平方米，同比增长-5.28%；批准办公用房预售面积21.45万平方米，同比增长-2.94%，批准商业用房预售面积36.35万平方米，同比增长-29.62%。商业用房的供应量比2003年

17、减少了15.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3个百分点。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。3消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着长沙市居民收入水平的不断提高，居位品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据长沙市房地产交易中心统计，2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2

18、391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。综观以上数据，我们不难发展，2004年商品房销售状况良好，大有“皇帝女儿不愁嫁”的趋势，售价正常上扬，商品房销售均价为2391元/平方米，同比上涨了7.6%；地理位置不佳的商业用房销售一般，供应量与成交量均有一定幅度的下降；办公物业供应量下降的同时成交量较去年有十分乐观的提升。小结：住宅市场放量稍有减缩，开发商和消费者都开始追求品质高尚的住宅物业，市场前景继续走高；虽然商业地产市场理性回调，但由于价值高，可选择性更强，部分消费者采取持币观望的态度，消费力

19、得到一定的存储；办公物业需求增大，目前五一中路及芙蓉中路一带成熟办公区域尚存在一定的消化空间。3.1.2 对2005年长沙市房地产市场的预测1开发增速减缓，土地资源优化配置预计2005年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。2市场需求旺盛，房价稳中有升据初步预计，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品

20、零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。3金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种

21、信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演变。3.2 区域市场分析长沙市2004年房地产开发较为均衡，河西、城东、城南均有大量的项目面世，相比之下，城北市场显得较为冷寂。3.2.1 城南随着道路的整改和省政府、天心区政府的搬迁，城南的韶山南路和芙蓉南路两厢成为开发的热点，湘中海星之都率先吹想城南开发的号角，金秋盛德城、盛德公寓、HC新城、永照大厦、柠檬丽都等项目紧跟其后，共同造就了南城开发的昌盛局面。目前南城住宅的均价达到了2400元/平方米左右。3.2.1 城东围绕着体育新城

22、，城东火星大道、劳动东路两厢开发也呈现出一派火热的气氛，大型商业项目和高品质住宅项目均扎堆于此。国中新城的开发显示了城东巨大的发展空间和升值前景，樱之谷、水云间、美林景园等高品质住宅也为东城注入了新鲜的活力。目前城东住宅项目均价也达到了2500元/平方米。3.2.1城西城西市政策区域成为开发的亮点，另外，桐梓坡沿线和西站麓谷一带也造就了很多的名盘。打着“市府旁的新加城”旗号的经济适用房项目枫林绿洲受到市场的追捧，景秀江山、沁园春等项目均价突破了2800元/平方米，现在有部分房价达到3000、4000元/平方米。阳光100进驻河西更为河西房地产市场注入了一剂强心剂，依靠其强大的实力和过硬的品牌，

23、领军大学城以南区域的开发，均价突破了2400元/平方米，项目尚未动工就和湖大签订了其中几栋的购买合同。2005年金星大道两厢将会有大体量的高品质住宅项目出现，预计该区域均价也能突破2500元/平方米。3.2.1城北和城南、城西、城东房地产开发热闹的情景相比，城北市场显得默默无闻，但是也有一批项目破土而出，诸如左岸春天、绿色和平墅、顺天北国风光、上东印象等项目，推出之后也受到了市场的欢迎，均价突破了2800元/平方米。3.3 五一商圈商住、商业物业发展概况分析根据现在的商业发展状况，我们将五一商圈界定为：以黄兴路与解放路交汇地为中心向四周辐射的广大区域，具体为东至蔡锷路、西至沿江大道、南至南门口

24、、北至中山亭，面积约2平方公里。该区域目前已投入运营商业物业有平和堂、锦绣中环、王府井百货、春天百货、万达购物广场、黄兴南路步行街、湘茶大厦、东汉名店、万代广场、新大新、汇源大厦等；2005年、2006年即将投入使用的有坡子街商业街、铜锣湾百货、BOBO国际、城市生活家、三王府等。预计到2006为止，五一商圈投入使用的商业面积会达到75万平方米。（详见下表）五一商圈现有商业项目规模一览表项目名称商业楼层数规模（万平方米）坡子街商业街4-58平和堂65.2春天百货41.4锦绣中环52王府井百货96万达购物广场45黄兴南路步行街415BOBO国际40.5湘茶大厦41.2城市生活家30.5湘浙汇83

25、.4三王府40.5东汉名店41万代广场41铜锣湾56新大新42城市经典41.5永安宝苑20.2太平洋大厦81.2王府井二期40.6汇源大厦101.5汀兰雅苑40.5景江东方71.1五一新干线40.6蚂蚁工房30.1XXX商贸城72.4以上合计约69.6其它约4合计商业物业供给（在用在建）约75万平方米商住项目方面，目前已经投入使用商住（写字楼）有平和堂、锦绣中环、蓝色地标、汇源大厦等，2005、2006年即将投入使用有铜锣湾、王府井、BOBO国际、城市生活家等。便利的交通、优越的商业配套、良好的商务形象将会使得五一商圈商住/商务/商业功能得到进一步强化。3.4商住和商业物业趋势分析3.4.1

26、商住物业趋势分析综合市场情况：我们认为长沙市商住项目（包括裙楼+写字楼项目）将会呈现出集中和分散两种趋势。这两种趋势并不矛盾：分散是指区域范围的扩大和再造，集中是指区域功能的强化。分散的趋势显而易见。2004年以前的商住包括写字楼项目主要集中在五一中路和芙蓉中路两侧，2004年有明显向其他区域扩张的趋势。如河西麓谷区域出现大量的商住楼，并出现了第一个江景纯写字楼项目；河东火车站附近出现了炫彩特区等写字楼项目；另外，如东塘、芙蓉南路等区域均有商住项目（写字楼）上市。而集中的表现也十分明显。五一中路出现了五一新干线、景江东方、五一大道、鸿隆国际、湘茶大厦等商住项目，该区域商住，尤其是办公的功能得到

27、了进一步强化。而芙蓉中路则出现了职工大厦（暂名）、建鸿达现代城、运达国际广场等商住项目。总的来说，长沙商住项目市场空间大，但是市场供应量也不容小觑，未来两年竞争将非常激烈，注重产品素质和整体性价比将是商住项目尤其是五一商圈商住项目的主要出路。3.4.2 商业物业趋势分析五一商圈一直是长沙市的核心商圈，是不容置疑的CBD，其铺面经营面积和消费发生额远远大于东塘商圈、侯家塘商圈、荣湾镇商圈等其他商圈，占到长沙商业消费额的50%（500亿/年）。根据目前的建设和发展势头，我们也可以预计，五一商圈的霸主地位短期之内将无法撼摇。商圈的地位决定了该区域范围内的物业价值必然高大。经测算，平和堂的使用面积租金

28、达到了800元/平米月，而黄兴路步行街、解放西路酒吧街等商铺价值也不菲：步行街一楼临街铺面均价51000元/m2，一楼内街铺面均价33000元/ m2，二楼铺面平均售价也在21000元/ m2；王府井一楼铺面基本售价在23000-42000元/ m2，而平均售价基本在28800元/ m2，二楼铺面售价基本在18000-21000元/ m2，三楼铺位售价基本在12000元/ m2。五一商圈商业物业昂贵的价格下面仍然隐藏着巨大的升值潜力和空间，物业的发展和建设必然促使商圈升级，而商圈的升级又使得周边商铺价值得以提升。人们的消费需求不断扩张，且消费的心理追求越来越高。超级商圈所聚集的超级物业所带来的

29、尊贵感觉必然成为人们购物和工作的心理附加值。所以，我们认为五一商圈在现有规模的基础上，仍然存在发展、扩张和档次升级空间。3.5 典型可比性项目调查研究分析与市场预测3.5.1项目周边2KM范围的市场供应量项目周边2公里范围内的可比性项目供应量大约为75万方，其中，纯写字楼项目的建筑面积为13万平方米（包括裙楼部分）具体数据从下表可以得到体现项目名称规 模 描 述平 和 堂总建筑面积112381平方米，6层裙楼，上盖20层写字楼名 汇 达总建筑面积为15936平方米，1-4层为裙楼，5-12层为专业写字楼联合商厦总建筑面积35938平方米，33层商住汇源大厦总建筑面积45000平方米，8层裙楼，

30、上盖19层商住楼锦锈中环总建筑面积53000平方米，6层裙楼，上盖20层写字楼新 大 新两栋，6层裙楼，上盖19层商住楼蓝色地标总建筑面积35700平方米，15层专业写字楼顺天财富中心总建筑面积76000平方米鸿盛大厦总建筑面积44168平方米，地上22层+地下两层其 他包括城市经典、都市本色、鸿盛大厦等，估计建筑面积超过30万方集中于五一大道附近的商住项目的原始定位大部分是纯住宅项目，后来由于营销策略的改变和区域功能的演化，部分住宅项目的功能实现了转变，区域商住/写字楼主要来自于传统的住宅项目的供给，物业的档次和氛围无法与写字楼和现代的商住项目相比，区域商住/写字楼有品质提升的空间和需要。3

31、.5.1 2006年底前主要在建在售市场供应量根据本项目周边各项目的工程进度，预计到2006年底，项目周边2公里范围内将至少会有40万平方米的商住供应面积上市。其中纯写字楼面积为13万方左右。而今年上半年全市的写字楼销售面积为1.18万平方米，按照这种销售量和销售速度，近两年五一商圈将会积压大量的写字楼物业。但是，根据我们的调查，第一大道和鸿隆国际自今年推出以后，现在均已告罄，大量的成交面积和成交额发生在下半年，这也说明五一商圈的商住/写字楼物业不能以整个市场的状况来判断，五一商圈物业明显受到市场追捧。在建在售市场供应量一览表项目名称规模描述BOBO国际总建筑面积12727.31平方米，四层裙

32、楼，上盖24层小户型公寓五一新干线总建筑面积61779.96平方米，四层裙楼，上盖为商住楼景江东方总建筑面积38736.59平方米，七层裙楼，上盖18层小户型公寓第一大道总建筑面积38207.44，纯写字楼项目鸿隆国际总建筑面积50000平方米，包括5层裙楼，上盖20层写字楼炫彩特区总建筑面积42000平方米，为一栋30层的商务写字楼汀兰雅苑总建筑面积38000平方米，共29层湘茶大厦总建筑面积12948平方米城市生活家总建筑面积26000平方米，四层裙楼，上盖15层商住复式楼三王府大厦总建筑面积38000平方米，四层裙楼约5000平方米第四章 工程技术方案4.1 指导思想及原则4.1.1 指

33、导思想 1、以科学发展观为核心，以国家城市规划设计规范、城市规划法、城市规划编制方法和长沙市城市总体规划的要求为依据，以求真务实的精神进行规划设计，坚持高起点规划、高质量建设、高效益发展和水平管理，力求使项目建设达到建筑人环境相协调的目的。2、该项目作为五一西路的标志性地段，设计必须力求通过专业超前和精湛的建筑艺术手法，表现“优质、经济、安全、适用”的特点，并与长沙市总体规划和开福区环境规划相协调。3、建筑设计在经济实用的基础上必须达到美观大方，房地产竞争已进入产品时代，建筑产品的质量是房地产的生命力，力求使本项目产品达到一流水平。4.1.2 设计原则1、坚持科学先进的原则，总体规划必须符合开

34、福区总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美、效益佳、可持续”。2、坚持经济、社会效益统一的原则，全面分析论证，多方案比选，以最少的投入，取得最佳的经济、社会效益。4.2 总平面布置XXX商贸大厦设计拟采用矩形，南北向，采光通风条件好，有效面积利用率高。大楼北向距五一路规划红线5M，距现有五一路中心线35M；南北距两栋高层建筑40M；东向为二轻商场；西向为XXX。东西向与相邻建筑的距离均在25M以上。为了有效地解决大楼建成后的车辆停放问题，大楼一层的东西两端和北向部分架空，作为停车场地，加上院内地面及地下一层可停车150辆左右，可以满足大楼的使用要求。大厦内车辆可由五一路入XXX和犁

35、头街，或由黄兴路入青石井街进入内院及地下车库停放，地下车库出入口设在大厦南侧，与犁头街和XXX直接相连，进出方便。鉴于建设场地内大部分空地被用作停车场，绿化用地相对较少，为了改善大厦周围的环境，设计建设将大楼退后五一路建筑红线5M所形成的空地与五一路人行道一起所形成的宽约15M，长达120余米，面积达1800平方米的沿街广场上布置草地、花木及建筑小品，创造一个清新优雅的环境，并起到与五一广场商业圈的大环境相辅相成的作用，更好的美化城市、装点大楼，此外，还能缓冲和疏散商场人流。4.3 建筑方案XXX商贸大厦由办公楼、商场、住宅等三大功能区组成，以住宅区为主，大厦设计呈矩形，分为主楼和裙楼，主楼3

36、0层，高达99.9M，裙楼7层，高27M，裙楼平面尺寸为11733.9M，主楼平面尽寸为70.228.2M。商场与办公区、商住房区分别设有单独出入口，相互独立，互不干扰，流线上不交叉，办公区、商住房区主入口设在大楼南侧，正对内院，人员车辆由院内出入，商场由五一路出入，在大厦四周设有环形消火通道，满足消火要求。裙楼一三层每层设两部自动扶梯；方便顾客购物。主楼每层设五台载客电梯，其中一台为消火电梯。大厦裙楼一屋临五一路，全部采用标廊式设计由此形成一个室内外过渡空间，方便顾客购物。大厦主楼采用方形窗和小片玻璃幕墙相结合。4.4 结构方案4.4.1 地震设防的依据及等级按照国家地震局、建设部“关于发布

37、中国地震烈度区划图（1990）”，拟建场地在长沙地区属六级地震区。同时根据原城乡建设环境保护部（84）城抗第267号文批准的地震基本烈度6度地区重要城市设防和加固的暂行规定第一条规定，本设计建筑工程按七级抗震设防，根据拟建建筑物的高度和初定的结构形式，本设计建筑物的抗震等级为二级。4.4.2 荷载1、风载考虑长沙地区基本风压值W=0.35KN/M2，高度变化系数U=2.092.38，按B类表面粗糙程度考虑。2、楼面活荷载A、地下停车场均布活荷载标准值按Q=45KN/M2。B、裙楼和大厅楼面均布活荷载标准值Q=2.53.5KN/M2。、办公区、商住房区楼面均布活荷载标准值Q=.5KN/M2。3、

38、结构选型、上部结构根据长沙地震设防要求，本工程主体结构选型采用现浇钢盘砼框架筒体结构。楼板采用无粘结予应力板，加大板跨以便建筑布置，对空间有灵活要求的采用新型轻质、高强的墙体材料填充。B、地下停车场采用框架梁板结构，筏形基础，并设变形缝。4.5 供电设计4.5.1 负荷计算及变压器容量的选择结合长沙市供电部门提供的单位指标，对楼宇用电负荷进行了计算，其结果如下：1、有功功率：2900KW2、补偿后视在功率：3200KVA采用金属化自愈式电容器自动补偿屏进行补偿，使功率因数不低于0.9。采用节能式干式变压器SC-1000/10/0.4，4台，负荷率0.80。4.5.2 柴油发电机容量的选择 柴油

39、发电机是作为三电源而设置的，按应急负荷大小及单台消防电动机最大的起动容量确定。本可行性研究按变压器总容量的1020%决定柴油发电机，选择一台800KW康明期K38系列800GF柴油发电机，要求机组快速自起动，当市电停电时能在30秒内恢复供电，市电恢复时自行停机。4.5.3 供电从市电提供二路10KV独立电源，一工一备。10KV电源线路采用交联聚乙烯绝缘铜总电力电缆，电缆切面按负荷的100%选取。4.6 给排水设计4.6.1 给水1、供水水源采用城市自来水，拟从五一路自来水干管开中口，接入DN200mm 进户管并设水表井，在庭院形成的DN200mm给水管道上设置服务于本建筑的室外消火栓，清防栓的

40、个数除利用五一路原的有外，庭院内不少于两个。地下水池的补水由庭院给水管接入，接入管管径DN150mm 。接入庭院内的水压不低于0.5MPa。 2、用水量估算本项目的用水主要为办公用水、生活用水、公共服务设施用水。经计算，平均用水量为1200M3/d（最高时用水量为136 M3/h）。根据建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范等防火规范的要求，室外消火用水量按30L/S，室内消火用水量按40L/S，自动喷水灭火系统30L/S考虑。3、地下畜水池和水泵房地下蓄水池除蓄存一次室内外消火用水量864 M3外，留有136 M3生活调节容积。地下水泵房设置生活水加压泵、消火栓给水加压泵、自动喷淋系统给水

41、加压泵和地下排水泵。蓄水池和水泵房均设于地下二层并相邻布置。蓄水池设有供消火车取水的取水口两个，各组给水加压泵的吸水管均接于两格水池的防联线路管上，并在联结管两端设载断阀门，不论哪一格水池清理，都可以从另一格水池中吸水。4、生活给水系统生活给水系统拟按低、中、高三个垂直分区划分。低区给水范围为4层及4层以下，由城市自来水管网接入直接供水，并有六层库房内设对置式调节水箱，蓄存容时时10 M3。中区给水范围为5层至16层，对置式调节水箱设置于18层库房。由地下水泵房的中区生活水加压泵2台（一用一备）送水供应。高区给水范围为17层上各层，其调节水箱与屋顶消火高位水箱合建，共中消火水量为18 M3，生

42、活水调节容量为12 M3，共30 M3的有效容积。屋顶高位水箱设置于电梯机房顶部，其最低消火水位满足最高层消火栓静水压0.07MPa的要求。5、消火栓给水系统外部消火栓栓口水压由城市管网提供。当进户管或城市管道发生故障或检修时，室外的消火用水由蓄水池提供。室内各层设置消火栓，地下室及办公室、商住房走道设自喷系统。室内外消火管呈环状布置。屋顶设试验消火栓1个。消火栓加压泵选用2台（一用一备）多级立式水泵，压由管并联接入消火栓系统的环管上。4.6.2 排水系统建筑物分设生活污水合流制系统和雨水系统。生活污水排水管道设有专用通气立管，每隔两层与排水立管连通，接出屋顶以上。生活污水接出庭院后，经化粪池

43、处理再排入城市生活污水管道。屋面雨水经雨水管排至室外检查井汇入五一路的雨水管道。地下层的泵房和电梯井底均设排水潜污泵。4.7 弱电工程4.7.1电话通讯系统全部采用程控电自豪感通讯系统，由市电信局统一布线和装机。4.7.2有线电视系统本项目干线引入长沙市有线电视网，设置有线电视前端箱，商业部分仅预留回路。商住房客厅、主卧室设置电视插孔。4.7.3火灾自动报警及消火联动控制系统火灾自动报警采用集中报警控制式，系统采用智能型、二总线制。设一套专用消防事故广播系统，可实现正常广播、事故广播的自动切换，事故广播与正常广播共用一套功放盘及相关设备。设置消防对讲系统，在消防水泵房、高低压配电室、电梯机房及

44、前室设置消防对讲电话系统。在手动报警按钮处设消防电话插孔。消防控制中心设置联动控制柜，火灾时消防控制中心可对消火栓泵、喷啉泵、消防风机、电梯进行启停控制并显示运行状态，通过总线联动模块可切断非消防电源。4.7.4三表集中抄送系统三表集中抄送系统包括电表、水表及煤气表。系统采用总线结构，分层管理，每层设一个抄表平台，每栋楼设一个主抄表平台，本项目设总抄表平台。户内水、电、气三表采用脉冲式表，利用抄表接口和抄表平台与系统总线相连，采集的三表数据存储在抄表接口的永久存储器中，当物业管理人员需要抄表时，可通过管理中心计算机十分方便地抄集每户三表数据，并可通过打印机打印出来，进行自动抄集、计费、统计、存

45、储等功能。三表集中抄表系统主干线均在弱电井内沿电缆桥架敷设，楼层分支线路均沿楼板或墙暗敷。4.7.5 楼宇可视对讲系统在商住房楼主入口处设可视对讲入口主机，商住房每户设有可视对讲分机。楼宇可视对讲系统入口主机能与分机实现可视对讲，接受分机遥近代开锁，每户可视互通分机可实现分机与分机之间的双向呼叫通信。楼宇可视对讲系统主干线均在弱电井内沿电缆桥加敷设，楼层分支线路均沿楼板或墙暗敷。4.7.6 地下车库管理系统地下车库管理系统采用非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证，用计算机对车辆的收费、车位检查、保安等进行全方位的智能管理方式。对持有固定卡的车主在出入停车场时，经车辆检测器检查到车辆后，将非接触式

46、IC卡在出入口控制机的读卡区掠过，读卡器读卡判断该卡的有交往性，同时将读卡信息送到管理计算机和收银计算机处，计算机自动显示对该车的车型和车牌，且将此信息记录存档，道闸机给予放行。对临时停车的车主在车辆检测器检查到车辆后，按自动出卡机上的按键取消临时IC卡，并完成读卡，经计算机存档后放行。在出场时在出口控制机上的读卡处读卡，显示该车的停车时间、停车费用，在收费确认自动收卡器收卡后，道闸自动升起放行。车库系统包括：计算机、IC卡、自动收发卡器、自动控制系统、非接触式读卡器、中文显示屏、自动道闸、车辆检测器等。第五章 环境保护与节能5.1 环境保护5.1.1 建设地点环境现状本工程建设场地位于XXX

47、，是长沙市最繁华的地段，存在噪声等污染。但市政府近几年加大投入，建设了全市最大的五一广场，使建设地点的环境得到了极大改善。5.1.2施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成一定的污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。5.1.3主要污染源本项目为办公、商务（接待）、商住及部分商品房开发建设，污染物极少且对环境影响极小，主要污染源为：1、废水项目产生的污水主要为生活污水，其中包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。2、废气废气主要来源于油锅炉、厨房的油烟气、卫生间的臭气锅炉以及汽车库汽车排放的废气。3废渣使用燃气或电锅炉

48、，不产生炉渣。院区废弃物主要是生活垃圾。4“三废”治理措施（1）废水处理生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级标准后排入城市污水管网，含油废水经隔油处理后排入城市污水管网。本项目拟采和污、废水分流制，经处理后直接排入城市污水管网。雨水排入城市雨水管网。场内粪便经化粪池处理后再排入市政排污管网。（2）废气油锅炉排出的废气通过20m高的烟囱，直接排出，该废气符合中国一类地区环保要求。因此，不需要考虑消烟除尘措施，排气口亦无高度要求，这里把烟囱高度定为20m，完全达到周边环境要求。设在地下室的油锅炉，废气可由排气管道引入排气竖井，直接排入天空。厨房的油烟气和卫生间的臭气由住户采用排风器抽出，将污染

49、空气排至室外。汽车库、柴油发电机、废气由排气管道引至排气竖井，实行高空排放。（3）废渣治理生活垃圾由物业管理公司派专人负责收集，送至城市垃圾处理站处理。5.2 节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。本项目拟采取以下几项节能措施：1采用低压电容补偿，减少无功损耗。2公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。3供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，并在导线选用时充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行时。4加强用电管理，减少能耗。5采用自动供水水泵和加强用水管理，以减少

50、用水消耗。第六章 消防6.1 建筑消防措施1、严格执行国家建筑设计防火规范，根据建筑物不同的使用性质和空间形态，划分成若干防火分区，在每一个防火区内设置不少于两上疏散空间。2、室内装饰材料，建议采用不燃或难燃材料。6.2 消防给水措施消防水源采用城市自来水。1、室内消火栓消防系统室内消防用水为40L/S，延续时间1小时。消防泵设在地下泵房内。2、室外消防室外消防用水为30L/S，延续时间1小时。室外消防管网环状布置，并与城市给水管相连，在室外水泵接合器附近及其余适当位置设地上式三出水室外消火栓若干，其间距小于120米。6.3 电气消防措施消防电气系统设有：1、火灾自动报警装置；2、火灾事故广播

51、装置；3、电源控制系统等。6.4 防排烟消防措施楼梯间、电梯间及前室均设置机械正压送风系统。地下汽车库设置的排风系统兼作消防排烟系统。进出空调机房的送、回风管上设70oC防火调节阀。风管、水管的保温材料均为非燃烧材料。第七章 项目招投标招标投标管是每一个建设项目都应遵循的准则，根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第9号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事宜的暂行规定的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关的

52、专业技术人员。7.1 招标范围招标范围又分为全部招标和部分招标。本项目属全部招标，招标范围包括勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料等。7.2 招标组织形式招标组织形式又分为自行招标和委托招标两个部分。本项目建设拟对上述七个招标范围实行委托招标组织形式。7.3 招标方式招标方式又分为公开招标和邀请招标两种方式。本项目建设拟对上述七个招标范围实行邀请招标的方式。 第八章 实施进度与营销8.1 实施进度根据项目特点及场地条件，预计项目总开发周期为2年，具体安排如下： 时间进度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月基础工程主体工程装饰安装工程扫尾工程 时间进度13月14

53、月15月16月17月18月19月20月21月22月23月24月基础工程主体工程装饰安装工程扫尾工程8.2 营销战略本项目商住部分以定向销售为主，但为确保定向业主满意和吸纳社会其他业主，本项目确定如下营销战略。8.2.1 建立项目整体形象强调综合环境和办公、居住生活方式的协调，注重消费者人际关系、精神和心理上的需要沟通，人和自然和谐，从规划、设计、营销管理等方面突出该商贸的主体形象8.2.2“卖点”分析1、交通便利。商贸位于长沙市最繁华的商业圈，交通便利，各种市政设施配套，是湖南省最有商业价值的地域。2、商贸将依托湖南XXX，将提供全面、综合的配套服务，并注重消费者生活居住多方面的需求和沟通。8.2.3 营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有交往的市场营销策略和手段，高标准地营销和管理，将确保项目的市场销路和开发商的合理收益。根据本项目的市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略。1、广告宣传策略要针对确定的目标，按计划、分阶段，系统地为商厦的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外和路牌广告，具体采用的宣传媒体