上海市房产开发流程与手续

1、一、土地使用权办理1、协议出让或政府划拨2、公开出让（招标、拍卖、挂牌）3、公开出让土地使用权办理流程a、规划部门出具拟用地建设项目规划设计要求通知单；b、国土资源部门拟定招标、拍卖、挂牌方案；c、公开国有土地使用权出让公告；d、开发公司索取出让文件、办理竞买手续、交纳竞买保证金；e、招标、拍卖、挂牌；f 、与当地国土资源部门签定国有土地使用权挂牌成交确认书和国有土地使用权出让合同 （含宗地图）； / 可办理房屋拆迁许 可证房地局（ 20 天）g、交纳土地款、办理建设用地规划许可证；h、交纳土地契税，领取中华人民共和国契税完税证和加盖契税征收专用章的纳税申报表；i 、交纳土地登记费，办理国有土

2、地使用证 / （60天）。、建设项目开发流程（接 1.3.f ）（民防、消防、交通、卫生防疫、环保、绿化、气象）管理部门：规划管理局、房屋土地管理局、地区管理办公室、住宅发展中心、生活配套部门：自来水公司、水务局、文广局、电信局、供电局、燃气公司、环卫署、公安技防、邮政、路灯;序号办理事项办理部门申报资料承诺时 限（工作 日）收费标准备注1规划方案申报、审批规划局1、 修建性详细规划设计文本；（设计公司编制、30+15 天）2、 专家评审组名单及评审意见；（举办专家评审会、10 天）20免费总图规划与房型2项目立项（可行性研究 报告申报、审 批）发改委1、修建性详细规划设计批复；2、可行性研究

3、报告文本；（工程咨询机构编制、10天）3、国有土地使用权出让合同文本及附图；住宅：5非住宅：15免费3项目报建（IC招投标报建：1、可行性研究报告批复及复印件；2免费合同备案卡）建设工程发包 资格审查办2、法人营业执照、法人代表证明、法人身份证原 件及复印件；3、银行出具的建设资金落实证明；（10天）4、建筑规划总平面图；发包资格审查：不符合要求的需委托招标代理公司；公开招投标28天邀请招投标23天4建筑工程设计 方案申报、审批规划局1、办理建设工程命名征询单；（地名办、5天）2、建筑设计方案文本；（总平面图，单体平立剖、30天）3、 规划局核发的建筑工程规划设计要求通知单（复 印件）；4、地

4、形图；5、可行性研究报告批复；20免费房型与建筑立面建筑方案需公示15天5核发建设用地规划许可证规划局1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复；3、国有土地使用权出让合同文本及附图；7免费勘察单位勘察土地15-20 天4、地形图；6初步设计方案申报、审批规划局1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复；3、建设用地规划许可证；4、国有土地使用权出让合同文本及附图；5、设计单位中标通知书、资质证书；&初步设计文件及图纸；（30天）7、参与审查的有关专业和配套单位填写的“初步设计审 查意见单”；20免费勘察中标通知书7.1列入年度固定资产投资计划（备案）发改委1、可行性研究报告批复；2、初步

5、设计方案批复；3免费7.2住宅新开工登 记（备案）住宅发展局1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案批复；7免费住宅项目3、国有土地使用权出让合同文本及附图；4、建设用地规划许可证；5、地形图；6新建住宅无渗漏承诺书；7.3城建档案合同签约规划局1、可行性研究报告批复；2、上海市建设工程竣工档案编制及报送合同；3建设工程土建造价的万分之六签订合同7.4环境影响评价报告书申报、审批环保局1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案文本；3、地形图；4、总平面图；5、环境影响评价报告书；（工程咨询机构编制、10天、 需污水纳管证明）10免费环评公示15天需举办环评专家评审会（10天）7.5交通申报、审

6、公安局1、可行性研究报告批复；15免费出入口应远离十批父通2、规划局核发的建筑工程规划设计要求通知单；3、地形图；4、初步设计方案文本；字路口 50米远7.6绿化申报、审批市政局绿化署1、可行性研究报告批复；2、国有土地使用权出让合同文本及附图；3、建设工程总平面图；4、绿化设计总平面图；（景观设计单位设计）10绿化保证金15元/ 平米绿地补偿费：1500-13000 元 / 平 米绿化率2035%集中绿化率10% 住宅项目含配套公建免收绿化保证金7.7卫生申报、审批卫生局1、可行性研究报告批复；2、地形图；4、建设工程总平面图；5、通风设计、给排水设计图纸（包括总图）；10免费7.8民防申报

7、、审批民防办1、可行性研究报告批复；2、建设工程总平面图及有关民防设计施工图；15异地建设：按地面建筑面积60元/平米由民防设计单位、审图单位、民防质监完成7.9施工图审图证书审图公司1、地质勘察报告；2、建筑工程项目IC卡；3、全套施工图纸及电算化资料；4、勘察单位、设计单位合同备案；101.5元/平米含消防审核节能登记备案7.10住宅配套费审核、交纳住宅发展局1、建设工程总平面图（拟开工部分）；2、施工图审图合格证书；10320元/平米（销售 面积）住宅项目8核发建设工程规划许可证规划局1、地形图；2、总平面图、建筑施工图（含分层面积表）2套（盖审图章）；3、日照分析报告；（10天）4、建

8、筑工程概预算书；23执照费：造价1%0 围墙：每米1元 住宅项目免收需民防、消防、环保、卫生、绿化、 交警、城建档案合 同回执等有关部 门审核意见单9.1建设工程开工放样复验规划局1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证原件和复 印件；5每幢392元2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；3、测量道路规划红线界桩；9.2防雷检测登记气象局1、建设项目施工图及审图机构的审图意见报防雷办备 案。21元/平米（建筑面积）9.3征收新型墙体材料专项资金房屋土 地管理 局1、建设工程规划许可证；2、有关墙体部分的设计说明、工程平面图、立面图；3、施工图审图合格证书；4、工程土建部分预决算（盖

9、建设单位、施工单位公章）；4实心粘土砖:0.1 元/块多孔砖:0.025元/块9.4征收散装水泥专项资金房屋土 地管理 局1、建设工程规划许可证；2、工程预算（决算书）；3、购水泥发票；4、车运水泥小票原件单；2袋装水泥:3元/吨10报监质（安）1、可行性研究报告批复；2住宅：0.7 %。；有电梯的另增电监站2、建设工程规划许可证；3、施工单位中标通知书；（监理单位合同备案完成）4、施工合同；5、施工图审图证书；6防雷检测验收登记表；非住宅：有监理1%0；无监理1.5 %0梯销售、安装合同交纳外来人员综合保险金11核发建筑工程施工许可证招投标办1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2、工

10、程款入帐凭证（按年度建安工作量 25% ；3、水通、电通、路通及场地平整的证明；4、监理合同、施工合同备案；5、施工组织设计审查意见报告；6建设单位工程技术人员情况表；7、工程质量和安全监督申报、受监资料；8、勘察、设计、监理、施工中标通知书；4免费12.1排水许可证申报、审批水务局1、建设项目总平面图；2、生产产品种类和用水量；4、排放污水的水质、水量；5、污水处理工艺；15工本费20元水质化验费每项不超过160元纳管工程费17.0元/平米12.2自来水配套工程自来水公司1、可行性研究报告批复；2、用地范围地形图；3、接水范围地形图；4、住宅建设配套专用收据复印件；5、公安部门出具的门牌号；

11、6用水设计方案；15住宅供水工程费17.5元/平米住宅初装费2500元/套12.3有线电视工程文广局1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部有线电视的设计及15说明；4、用地范围内的总体规划说明；12.4电信配套工程电信局1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部通信管线的设计及 说明；4、用地范围内的总体规划说明；1512.5住宅项目供电配套工程供电局1、可行性研究报告批复；2、建设工程规划许可证；3、住宅建设配套费（或免收）证明；4、公安部门出具门牌号；6、地形图；7、建设项目总平面图、房型图；8、房屋建筑面

12、积、容量清单；无规定住宅项目（三层以 上）全电缆工程外 环内为165元/平米外环外为140元/ 平米架空线与电缆结 合为125元/平米住宅项目（三层及 三层以下）按实收 费12.5100KVA以上供电配套工程供电局1、2、3、4、可行性研究报告批复；企业营业执照副本及复印件；地形图；建设项目总平面图；10公共建筑容量费290 元 /kva外线另算12.6燃气配套工程燃气公司1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部燃气管线的设计及 说明；4、用地范围内的总体规划说明；10红线内排管费24.5元/每平红线外排管贴费12.4 元-18.3 元/每平每户730

13、元13核发商品房预 售许可证房屋土 地管理 局1、房地产开发企业资质证书；2、有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告；3、商品房总平面图、建筑面积测绘明细表（暂测面积测 绘成果报告）；4、与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管101、房地局面积预 测；2、物业公司招标 完成；3、银行贷款签定；4、7层及以下建筑协议；5、商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）；6水、电、煤等配套已落实的有关证明；7、前期物业中标证明与服务合同、物业公司的资质证书；8、物业管理及业委会用房配置资料；应结构封顶；七 层以上完成2/3 楼层；14.1民防工程验收民防办1、民防办关于建

14、设项目批复及相关批文；2、民防办对建设项目扩初、施工图审图意见；3、勘测合同、设计合同、施工合同、监理合同及各项分 包合同；4、人防概预算书、决算书；5、上海市民防工程档案卡；6建设项目总平面图、人防建筑竣工图；15免费有民防工程的14.2消防工程验收公安局1、建筑工程消防设计审核意见复印件；2、建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合住宅材料打印费：50 元消防格证明；3、消防隐蔽工程及自动消防系统的安装、调试、开通的 记录报告；4、火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书；5、消防控制室值班人员名单原件；12天非住宅17天14.3试生产审批环保验收环保局试生产审批（10天）：1、现场

15、监理单；2、环评批复；环保验收：1、环保设施竣工验收申请报告；2、环保设施竣工验收监测报告；3、环保设施试生产工作总结报告；住宅10天非住宅15天免费14.4规划验收规划局1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；3、建设工程竣工测量成果报告书；100.8元/平米规划验收合格证14.4绿化验收市政局绿化署1、绿化竣工图；2、绿化保证金收据；3、绿化设计审核意见书；10免费14.4卫生验收卫生局1、施工图设计审批意见单；2、卫生学评价报告；10免费14.4排水排污工程验收水务局1、雨水管、污水管及其他排水工程设施（包括检测井） 的竣工图；2、排

16、水设施施工的监理报告；3、排出水（纳管水）的水质报告；10免费14.4环卫验收市政局环卫署1、建设项目设计方案总平面图（用红笔表示环卫设施位 置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位章）；2、初步设计文本或文本的节录，说明配置的具体内容， 并加盖建设单位章；3、初步设计总平面图、与环卫设施相关的分层平面图（用 红笔划示环卫设施设置的建筑面积与位置，并加盖建设10免费单位早）；14.4防雷验收气象局1、防雷隐蔽工程验收资料；2、监理单位防雷检测数据；3、防雷产品型号、规格及相应产品检验合格报告；10免费15.1房屋建筑面积实测房地局测绘所1、房屋各层设计平面图、地籍图幅号、实测建筑面积报 告

17、书；30免费15.2竣工验收（备案）质监站1、勘察、设计单位的工程质量检查报告原件；2、施工单位的工程质量竣工报告原件；3、监理单位的工程质量评估报告原件；4、建设工程质量检测报告功能试验资料；5、民防、消防、规划、环保、节能、公安技防、特种设 备（电梯）、城建档案部门出具的认可文件或准许使用文 件原件；6施工单位签署的工程质量保修书；15免费竣工验收合格证7、建设单位按合同约定工程款付款证明；8、上海市散装水泥专项资金结算单、墙体材料使用情况 核定表；9、上海市防雷中心出具的建设项目防雷工程验收意见书 原件；16.1工程竣工资料编制、归档规划局一、竣工图；一、业主、监理、施工单位资料；5免费

18、16.2核发交付使用许可证住宅局1、配套部门工程验收合格证明；2、住宅项目建设工程竣工验收备案表；3、住宅项目规划批准应建公建的建设工程竣工验收备案 表；4、公安门牌号及高层住宅项目的消防验收证明；5、有电梯的项目须提供电梯安全证明；&新建住宅质量保证书及新建住宅使用说明书；15免费获取交付许可证后可交付使用16.3申办房地产权证房地局1、权籍调查表、房地面积核疋表；2、市或区县房地产测绘部门出具的实地勘测报告；3、地籍图；4、完税证明；5、建设工程竣工规划验收合格证明；&建设工程竣工验收备案通知书；15免费注：7.10:建筑面积超过1万平方米的可分三次缴纳，第一次在项目申领施工许可证之前缴纳

19、 20%第二次多层住宅在规定首次缴款期后六 个月内缴纳50%高层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳 50%第三次多层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳余下的 30%高层住宅在 规定首次缴款期后一年半内缴纳余下 30% ?地区管理中心（按照规范规定设置）依据城市居住地区和居住区公共服务设施标准配套公共服务设施面积：每4000人配置居委会200平米，老年康体活动室320平米,文化活动室120平米，服务站120平米，治安联防站20平米，物业用房按总建筑面积的0.2%配置，业委会不小于30平米。民防公司1、高层和附带地下室（基础埋深超过 3米）的多层建筑应按首层建筑面积配件“满堂红”民防工程;2、其他多层

20、应按地面建筑面积不小于 2%的比例配建民防工程;环保局1、生活污水需达到上海市污水综合排放标准三级标准后才可纳入市政污水管网；2、居住建筑声环境质量应满足城市区域环境噪声标准U类标准；3、地下车库出风口的排气口距地面高度应大于 2.5 米，且不得朝向临近建筑和公共活动场所，并应做消声处理；4、地下车库和餐饮污水应经过隔油沉沙处理后才可纳入市政污水管网；5、地下车库出入口与居住建筑间隔 8 米，地下车库出风口与居住建筑间隔 10 米，垃圾压缩站与居住建筑间隔 10-20 米； 绿化部门1、新建居住区绿地面积占居住区用地总面积的比例不得低于 35%；集中绿化不得低于 10%，且每块集中绿地面积不小于 400 平米；2、绿地内种植面积不应小于绿地总面积的 70%；建构筑物的占地面积不超过绿地总面积的 2%；