珠海市三灶镇土地规划

1、珠海市金湾区三灶镇土地利用总体规划（1997-2010年）（征求意见稿）珠海市金湾区三灶镇人民政府2007年11月目 录一、前言1二、三灶镇概况2（一）地理位置和面积2（二）历史沿革2（三）自然条件2（四）社会经济概况3三、土地利用现状及问题分析3（一）土地利用现状概况3（二）土地现状特点分析6（三）土地开发利用中存在的主要问题6四、土地利用规划的目标和原则7（一）规划目标7（二）规划原则8五、土地利用潜力分析和建设用地需求预测9（一）土地利用潜力分析9（二） 人口规模预测12（三）建设用地需求量预测14六、土地利用结构调整与布局19（一）农用地19（二）建设用地20（三）未利用地21七、土地

2、利用分区及用途管制22（一）农用地区22（二）建设用地区23八、实施规划的措施26（一）土地利用总体规划的制度管理措施26（二）土地利用总体规划的弹性管理措施27（三）土地利用总体规划实施的保障措施27九、附件：主要规划指标与珠海市土地利用总体规划（1997-2010）确定指标的衔接28（一）耕地保有量28（二）建设用地规模28一、前言 随着珠海市一系列外部环境和内部条件的改善，珠海市的经济开始进入快速发展阶段，城镇建设日新月异，城镇空间布局有了较大的变化，可供发展的土地资源日益稀缺。作为珠海市的辖镇，三灶镇需要在谋求自身发展的同时又能保持与珠海市的土地资源利用方面的协调，合理制定各类用地指标

3、。在这个背景下，珠海市金湾区三灶镇人民政府委托华南农业大学编制珠海市金湾区三灶镇土地利用总体规划（1997-2010）。本规划强调供给制约和引导需求，统筹兼顾、合理安排各业用地，实现建设占用耕地与开发、复垦、整理挂钩，实现土地利用方式的根本转变，促进土地资源的集约利用和优化配置，更有效地开发、利用、保护、整治土地资源，实现土地资源的良性循环和永续利用。本次修编规划的对象是珠海市金湾区三灶镇1996年的8670.7公顷的土地面积（2010年规划的15007.0公顷的土地面积）。规划的主要目的是确定规划区内每块地的用途，为实行土地用途管制和审批建设用地提供重要依据。规划的主要内容包括：对规划区内土

4、地资源特点、土地利用现状和土地潜力进行综合分析，根据三灶镇社会经济发展对土地的需求，确定规划区内土地利用目标，并将各类用地面积和用地布局的调整措施落实到位，划分各类土地利用分区，安排建设用地，制定土地整理、复垦和开发方案，制定实施土地利用总体规划的措施。本规划根据中华人民共和国土地管理法、广东省土地利用总体规划修编工作方案（1997年9月5日）、珠海市土地利用总体规划修编工作方案以及广东省镇（乡）级土地利用总体规划修编要点、珠海市土地利用总体规划（1999年12月，以下简称市规划）、广东省市、县级土地利用总体规划文本提纲为依据进行编制。本规划以1997年为规划基础年，规划末期至2010年，远期

5、展望至2020年。二、三灶镇概况（一）地理位置和面积三灶镇地处广东省珠海的西南部，三面环海，东、南濒临南海，西为鸡啼门，距澳门11海里，广州170公里。三灶镇北邻红旗镇，东与横琴岛、西与南水镇隔水相望。1996年末全镇土地总面积8670.7公顷。（二）历史沿革 1996年末三灶镇总人口为24273人（其中户籍人口22120人，流动人口2153人）。管辖三灶、鱼月、鱼林、海澄、中心等五个村委会和1个居委会。（三）自然条件1. 地质地貌三灶镇位于万山群岛的西翼，原为丘陵性海岛，后经围垦而与陆地相连。地形主要为高丘陵（海拔250-300米）、低丘陵（海拔100-250米）和冲积海积平原。岛上的最高峰

6、拦浪山海拔307米，海拔在200米以上的山峰还有茅田山、圣堂山等，平原主要分布在西北部和中部。本镇东、西各有磨刀门、鸡啼门西江两大水道分流入海。三灶镇南部面向南海，海岸线总长6.9千米，岸线类型主要为砾质海滩和泥质海滩，泥质海滩主要分布在本镇的西北岸。莲塘湾水库是三灶镇重要的灌溉水源之一。2. 气象水文三灶镇属南亚热带季风气候，年平均气温21.8。c，最冷月（1月）平均气温14.5。c，最热月（7月）平均气温28.5。c，年平均降水量为1975.1毫米。自然灾害中以台风和热带风暴的频率最高，平均每年侵袭多达4次，对全镇人民的生产、生活危害较大。三灶镇的地带性植被为南亚热带常绿阔叶林，分布的树种

7、多为马尾松、大叶相思、木麻黄等人工林木。地带性土壤是赤红壤。（四）社会经济概况三灶镇地处珠海西部的金湾区，三面环海，山清水秀，距澳门11海里，广州170公里。珠海机场位于三灶镇的南部，机场设备先进，有公路与珠海市中心区相连，三灶镇因此而成为珠海市与国内外其他城市客货联系的航空港。三灶镇又与华南大港高栏港相邻，海、陆、空三种运输方式齐备，经济发展的区位条件比较优越。三灶镇距珠海港（南方深水港）仅27公里，南方深水港有2个2万吨级的货柜码头投入使用，2个5万吨级的货柜码头和1个8万吨级的石化码头已在兴建。届时将实现珠海企业产品的国际海运直航，有效降低企业产品的运输成本。三灶镇距九洲港也只有35公里

8、，但是随着九洲港货柜码头搬迁洪湾港，距离缩减至20公里，国内运输快捷便利。改革开放以来，特别是1992年以来，由于大力发展工业，三灶镇的经济得到了迅速发展。至1996年，全镇工农业总产值达74500万元，其中工业产值70500万元，占94.6%，农业产值4000万元，占5.4%，工业产值比重相对较高。三、土地利用现状及问题分析（一）土地利用现状概况三灶镇土地利用数据来源于1996年珠海市国土局的土地资源详查和变更资料。至1996年末三灶镇土地总面积为8670.7公顷，其中已利用土地面积7419.0公顷，未利用地面积1251.7公顷，土地开发利用率为85.57%。1996年三灶镇现状各项用地指标

9、见表3.1。表3.1 1996年三灶镇土地利用现状指标一览表用地分类面积（公顷）占总面积百分比(%)总面积8670.7100.00已利用土地面积7419.085.57未利用土地面积1251.714.43农用地总计5000.057.67耕地958.211.05园地138.301.60林 地小计3621.841.77有林地1239.814.30牧草地0.00.00水面281.73.25建设用地总计2419.127.90居民点和工矿用地小计1681.019.39居民点用地小计1110.212.80城镇居民点用地784.79.05农村居民点用地325.53.75独立工矿用地400.24.62特殊用地1

10、70.61.97交通用地小计630.37.27公路222.22.56村道27.30.31机场378.74.37码头2.30.03水利用地107.81.24未利用地 1251.7 14.431. 农用地全镇耕地、林地、园地、水面等农用地共有5000.0公顷，占全镇土地面积的57.67%。其中：（1）耕地三灶镇耕地面积有958.2公顷，占全镇土地总面积的11.05%，人均拥有耕地约为0.65亩，略高于广东省1996年末人均耕地0.5亩。（3）园地 园地面积138.3公顷，占全镇土地面积1.60%，园地多为柑桔园和蕉园，其中香蕉主要分布在平原地带，柑桔主要分布在丘陵缓坡地带。（2）林地林地总面积36

11、21.8公顷，占全镇土地面积41.77%，主要分布在中心村和鱼林村，两村林地有2106.2公顷。其中有林地1239.8公顷 ，占林地面积34.22%，森林覆盖率14.30%，低于全省平均水平（55.9%）。（4）水面水面总面积为281.7公顷，占全镇土地面积3.25%。三灶镇的水面包括坑塘面95.3公顷、苇地71.3公顷、河流水面62.8 公顷和湖泊水面等。（5）牧草地全镇无专用牧草地。2. 建设用地全镇居民点及工矿企业用地、交通用地和水利水工等建设用地共2419.1公顷，全镇土地总面积的27.90%。其中：（1）居民点、独立工矿企业事业用地面积为1680.9公顷，占全镇土地总面积19.39%

12、。全镇城镇居民点用地有784.7公顷，城镇人均建设用地538.79平方米,根据城市用地分类和规划建设用地标准（gbj-137-90），远远高于国家规定的城镇人均建设用地的标准上限（见表5.3）。全镇农村居民点用地325.5公顷，农村人均建设用地335.26平方米，也远远高于国家规定的人均农村居民点用地110平方米的标准。独立工矿用地400.2公顷，占全镇土地总面积的4.62%；特殊用地170.6公顷，占全镇土地总面积的1.97%。（2）交通用地面积为630.3公顷，占全镇总面积7.27%。其中，机场用地面积最大，面积为378.7公顷；其次是公路用地，面积为222.2公顷；村道用地面积为27.3

13、公顷；港口码头用地面积最少，仅为2.3公顷。（2）水利水工用地面积为107.8公顷，占全镇总面积1.24%。其中，主要包括水库水面53.5公顷、沟渠50.2公顷和水工建筑14.4公顷。3. 未利用地三灶镇有未利用地1251.7公顷，占全镇土地总面积14.43%。除108.3公顷为难于开发利用的裸岩石砾地外，其余为滩涂、荒草地、裸土地、盐碱地、沼泽地和沙地。其中，滩涂、荒草地、裸土地是今后土地利用的重要后备资源。（二）土地现状特点分析1. 后备土地资源丰富1996年，全镇未利用地面积约为1251.7公顷，占全镇土地总面积的14.43%。三灶镇未利用土地中，可供改良后开发利用的荒草地和滩涂等后备土

14、地面积所占比例达到91.35%。2. 自然条件好，地理位置优越三灶镇地处亚热带海洋性季风气候区，光、热、水资源丰富，雨热同期，农业生产条件优越。三灶镇海岸线长，具有多处天然良港。三灶镇地处珠海西部的金湾区，三面环海，山清水秀，是珠海机场、中国国际航空航天博览会所在地，是珠海国家高新区三灶科技工业园所在地。珠海机场位于三灶镇的南部，机场设备先进，有公路与珠海市中心区相连，三灶镇因此而成为珠海市与国内外其他城市客货联系的航空港。三灶镇又与华南大港高栏港相邻，海、陆、空三种运输方式齐备，经济发展的区位条件比较优越。3. 居民点用地比重大，挖掘潜力大1996年，居民点用地面积为1110.2公顷，占全镇

15、土地总面积12.80%。1996年末全镇常住人口22120人，人均居住用地面积501.90平方米，人均居住面积是比较大的，集约程度很低。根据需要可以将这其中一部分宽裕用地进一步转为城镇建设和工矿等用地。（三）土地开发利用中存在的主要问题1. 耕地面积锐减，建设用地增长较快根据统计资料，1993年三灶镇的耕地面积为1287.6公顷，至1996年减少为958.2公顷，减少量达329.4公顷（4941.0亩），年递减率为9.38%。相应地，全镇的建设用地迅速增长，从1993年到1996年 ，本镇建设用地增长84.0公顷（1260.0亩）。2. 土地利用效率不高、产出较低1996年全镇农作物种植面积为

16、958.2公顷，复种指数与全市相当，约为1.56，说明耕地利用率低。本镇水域面积大，但渔业不发达，大部分水域未充分利用。本镇的耕地主要用来种植甘蔗、水稻，产量不高。其中，水稻种植面积不大，仅为3000多亩，亩产量普遍低于500公斤，属中低产田。土地产出率有待提高。1996年全镇工业用地400.2公顷，同期镇工业总产值70500万元，平均每公顷工业产值为176.16万元，工业产出水平不算太高。工矿企业内部用地不充分，表现在低层厂房多、征地多用地少等方面。 四、土地利用规划的目标和原则（一）规划目标土地利用规划总体目标：保证土地资源的可持续利用和保证耕地总量动态平衡，协调各业用地矛盾，合理安排各业

17、用地，开源和节流相结合，提高土地生产力和土地利用效益，保持土地总供给何总需求的平衡，使国民经济持续、稳定、协调的发展。其具体目标：1. 实现耕地的总量平衡根据珠海市土地利用总体规划规定的控制指标，为搞好土地利用结构在数量和空间上的动态调整与布局，提高土地利用率和利用效益，保证耕地总量动态平衡，至规划期末的2010年，三灶镇的耕地保有量为1374.41公顷，净增加416.21公顷。2. 统筹安排各项建设用地需求推进城镇、工矿和农村居民点整合。按照集约节约原则，统筹安排各业建设用地，严格控制新增建设用地，至规划期末的2010年，三灶镇建设用地总量应该控制在4465.45公顷以内。其中，城镇用地和农

18、村居民点用地分别控制在1395.31公顷以内和54.30公顷以内，独立工矿用地控制在1350.12公顷以内，特殊用地控制在338.91公顷以内，交通拥地控制在1208.96公顷以内，水利水工用地控制在117.85公顷以内。3. 调整农业用地结构为促进三灶镇社会经济持续、稳定、健康发展，林地、水面、园地面积将有所增加，耕地面积将适当减少。以经济效益和生态效益为指导，逐步调整林业用地结构，使之合理化，集约化。规划期间，整个林业用地面积总量比1996年减少15.91公顷，水面面积比1996年增加27.90公顷，园地面积比1996年增加127.17公顷。（二）规划原则三灶镇土地利用规划总体上要以“保护

19、、保障、挖潜和集约利用”的指导方针。“保护”就是依法保护生态资源，对土地资源实行保护性利用；“保障”就是千方百计保证三灶镇经济社会发展对建设用地的合理需求，保障三灶镇社会经济的可持续发展；“挖潜”就是清理消化闲置土地和盘活存量土地；“集约”就是努力提高集约、节约利用土地水平。具体原则有：1. 节约集约用地原则贯彻节约集约用地原则，把节约、集约利用土地放在首位，加大对闲置土地、低效利用土地的处理力度。在具体规划时，坚持能不用的地就不用，能用存量土地就不用耕地，能用劣地的就不用好地。2. 可持续原则以可持续发展为目的，以资源节约和环境保护为重点，以协调pred（人口、资源、环境、发展、）为基本内容

20、，坚持利用与保护相结合，土地开发利用与生态环境建设相结合，推进社会经济与资源环境协调发展。处理好保护耕地和城镇工矿事业建设用地的关系，处理好生态环境保护与开发利用的关系，以及处理好需要和可能的关系。3. 科学规划原则规划修编要从三灶镇实际情况出发，依法编制，统筹规划，正确把握其社会经济的发展方向和重点，科学预测用地需求，认真分析土地供应潜力，合理土地资源布局，正确处理“保护”和“保障”的关系，重点解决三灶镇经济发展中土地保护与用地需求的矛盾，合理安排相应的土地利用结构。4. 重点保障原则规划修编要按照明确重点、兼顾一般、统筹安排的原则、遵循市场化机制，在全镇范围内实现资金和资源的互补和互流，优

21、化土地资源配置，保障基础设施建设、主导产业建设和生态建设等重大项目，坚持集约开发、集中建设。5. 双重管制原则在当前新形势下，土地利用规划要向空间规划和综合规划转变，实行土地利用类型管制和空间管制双重管制，加强用途管制，突出空间管制，实现土地资源的时间与空间、地区与产业之间的配置，土地用途分区与分区管制规划相结合，明确允许、限制和禁止的用途，给管理留下一定的调节空间。6.重点开发、弹性发展原则 尽管目前三灶镇一些村已经有了很好的基础和优势条件，但是任何宏伟的发展目标都必须有步骤、有重点地循序进行，并且还应根据实际情况，尽可能地留有余地，远近结合，弹性发展。7.“环境第一”、“突出特性”原则规划

22、要坚持以生态保护为本，环境质量第一，开发建设从属的基本原则，任何建设项目都要服从这一原则。规划要力求挖掘自然优势，力求保护和合理利用自然资源，发挥基地的经济和景观环境潜力，塑造具有优势品质和地方特色的空间环境框架。五、土地利用潜力分析和建设用地需求预测（一）土地利用潜力分析从前面的各类建设用地利用现状分析来看，三灶镇各类建设用地结构与其社会经济发展水平基本上是相适应，但随着城镇化道路的脚步加快，农村建设用地务必向城镇建设用地和工矿用地发展，因此，建设用地的利用效果也有待于改善，尚有一定的潜力空间，其中以城镇建设用地的潜力面积为最大。因此，应根据三灶镇实际情况，依照可持续发展的要求，在保持正常社

23、会经济发展速度的前提下，对各类存量建设用地集约利用潜力（即作为建设用地指标并对未来可以利用的存量建设用地）以及需求量进行科学预测，以合理调整城市建设用地的结构。在控制建设用地总量和总人均用地指标的前提下，调整各业和各单项指标之间的不平衡，优化建设用地结构。下面将从人均建设用地标准和各类建设用地指标对三灶镇存量建设用地的潜力进行测算。1. 城镇建设用地潜力预测根据1996年三灶镇人口统计资料和土地利用现状资料，城镇人口人均居住用地面积为538.79平方米，同期广东省城镇居民人均居住用地为109.60平方米。可以看出三灶镇该指标远高于同期广东省城镇居民人均用地面积，也高于广东省规划指引（gdpg0

24、05）确定的城镇居民人均用地指标的上限。土地的集约节约利用是个渐进的过程，考虑到城镇建设在短期内改造整理的难度和在规划期内城镇人口将有较快的发展，因此确定2010年的人均城镇建设用地指标为69.66平方米，并以此为参照系估算城镇建设用地潜力。按照采用的规划人均城镇建设用地指标69.66平方米测算，其公式如下：s = (s2 - s1) *p 式中，s表示潜力存量城镇建设用地面积；s2为现状城镇居民人均城镇建设用地面积；s1为规划城镇居民城镇建设用地面积；p为现状城镇居民总人口。测得到城镇居民建设用地的潜力存量土地为683.24公顷。2. 农村居民点潜力预测根据1996年三灶镇人口统计资料和土地

25、利用现状资料，三灶镇农村居民人均居住用地为335.26平方米，同期广东省农村居民人均居住用地为133.30平方米，按照采用的规划人均农村居民点用地为132.83平方米测算，其公式如下：s = (s2 - s1)* p 式中，s表示潜力存量农村居民点用地面积；s2为现状人均农村居民点用地面积；s1为规划人均农村居民点用地面积；p为现状农村总人口得到农村居民点潜力存量土地为196.54公顷。3. 工矿用地潜力预测1996年，三灶镇独立工矿用地面积仅400.2公顷，潜力面积不大。即使以规划所确定的2010年的单位工矿用地工业用地目标产值20368.56元，作为挖潜标准，工矿用地潜力存量为310.85

26、公顷。计算公式为：s=*s1 式中， 为现状单位工矿用地工业产值；s1为现状工矿用地面积；为规划单位工矿用地工业产值4. 其他建设用地潜力预测其他建设用地主要包括交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。由于三灶镇特殊用地和水利设施用地面积不大，因此此两类建设用地的挖掘潜力不大。从三灶镇的实际情况来看，随着城镇公路的建设、港口码头的开发建设及港口周边工业区的兴建，交通运输方面将不能满足现实的要求，在规划期内将会有较大的增加。根据上述的方案测算，得到的建设用地潜力存量为1190.63公顷。由于三灶镇工业用地所占的比重相对较大，因此三灶镇建设用地的潜力土地面积较大，其中需要重点挖潜的是居民点用地。5.

27、 土地后备资源开发利用潜力预测1996年三灶镇共有未利用地1251.7公顷，占全镇土地总面积14.43%。其中，未利用土地包括滩涂、裸土地、荒草地等。三灶镇三面临水，海岸线较长，沿海滩涂和低洼水面广阔，围海造田的潜力较大，这部分滩涂资源围垦之后，既可发展种植业，又可发展海水养殖业。另外，还有荒草地、裸土地、沼泽盐碱有一定的开发潜力。因此，本镇的土地后备资源还是具有一定的开发潜力的。综合上述预测，得到三灶镇2010年建设用地总数量及19962010年新增建设用地数量如表5.1。表5.1 三灶镇2010年建设用地总体规模预测结果 单位：公顷建设用地分类1996年2006年2010年1996-200

28、6年增量2006-2010年增量1996-2010年增量城镇用地784.701410.011395.31625.31-14.70610.61农村居民点用地325.50269.8654.30-55.64-215.56-271.20工矿用地400.201242.201350.12842.00107.92949.92交通用地630.301089.591208.96459.29119.37578.66特殊用地170.60270.60338.91100.0068.31168.31水利设施用地107.80151.67117.8543.87-33.8210.05总建设用地2419.104466.414465

29、.452047.31-0.962046.35（二） 人口规模预测1. 人口概况1996年末，三灶镇总人口约为24273人，其中户籍人口为22120人，流动人口为2153人。表5.2是三灶镇历年人口统计资料。从表中可以看出，在1996-2004年这9年期间，三灶镇人口基本上是呈单调增加趋势；从2002年开始，三灶镇户籍人口增加非常迅速。1996年到2006年，三灶镇户籍人口年增长率为4.45%。表5.2 三灶镇19962006年户籍人口变化表 单位：人年份19961997199819992000200120022003200420052006户籍人口22120231382419724810251

30、94251492548228470306853197434204注：数据来源于1997-2005年的珠海市统计年鉴.2. 总人口规模预测 以下通过两种不同的预测方法，预测得出三灶镇在规划期内的总人口数。利用增长模型预测：pt=pt0(1+a)(t-t0)。式中,pt为预测年份人口数；pt0为预测基年人口数；a为年平均自然增长率；t为预测年份；t0为基年年份2006年三灶镇约有11万人流动人口，占镇域总人口的76.28%，另有34204人户籍人口。(1)根据对未来人口增长途径的分析，以及未来工业、服务业吸引的外来人口，到2010年流动人口将占镇域总人口80.8%，户籍人口占镇域总人口19.2%，

31、结合1996年到2006年的人口自然增长率为4.45%，假定2006年到2010年的人口自然增长率为4.18%(低方案预测),预测2010年户籍人口、流动人口规模和总人口规模。2010年户籍人口计算结果为：2010年：33303（1+4.18%）4=392422010年流动人口规模：39242/19.2%80.8%=165143所以，到2010年三灶镇总人口规模为：39242+165143=204385人口的growth生长函数曲线拟合预测。生物群体的生长，包括人口的增加，开始几乎都是按指数函数的规律增长的，在达到一定的人口数量以后，由于(1)数据来源于珠海市金湾区三灶镇政府网和2007年珠海

32、市统计年鉴.自身和环境的制约作用，逐渐趋于一稳定状态。growth生长函数是用平滑的非线性曲线预测人口的增减变化趋势，它比一般的线性回归曲线更精确，同时只随着时间的变化而变化。以三灶镇19962004年的总人口为基础数据，通过曲线拟合，计算得到三灶镇2010年的总人口约为20万人。按照三灶镇的发展规划，规划期内，珠海市将更加快工业发展，并开发建设三灶镇境内的港口码头和金海滩旅游区，这些建设将引发人口集聚效应：人口流动增长将成为人口增长的主要驱动力；在以科技为中心的规划建设工业区内，人口也将跳跃式增长。可以预期的是，在规划期内，三灶镇人口数量将发生跳跃式增长，因此本规划以growth生长函数曲线

33、预测作为参考，最终取增长率模型的预测结果的人口数据，即到2010年，三灶镇总人口为204385人。3. 城镇人口规模预测1996年末，三灶镇户籍人口为22120人，流动人口约为2153人，总人口约24273人，城镇化水平为60%。根据城市化发展所遵循的规律，即遵循“诺瑟姆”法则：城市化发展呈s曲线，在城市化初期，城市化水平将比较缓慢，到城市化中期，城市化速度将呈加速发展趋势，到城市化后期，城市化发展速度再次减缓。2006年三灶镇城市化水平为94%，按每年增长两个百分点预测，确定2010年三灶镇城镇化水平为98%，则2010年三灶镇城镇人口和农村人口数量为：表5.3 三灶镇2010年城镇人口规模

34、及城镇化水平预测1996年2006年2010年预测总人口（人）24273144204204385城镇化水平（%）60.090.098.0城镇人口（人）129784200297农村居民点人口（人）144204088注：随着城市化的加快与户籍制度的改革，暂住人口日益融入当地，因此2010年的城市化率用城镇人口占总人口的比例进行计算，不再按户籍人口区分.（三）建设用地需求量预测建设用地包括城镇建设用地、农村居民点用地、工矿用地和交通、水利设施用地、特殊用地。城镇建设用地、农村居民点建设用地和规模依据人口预测结果和各类控制指标的标准进行预测，工矿用地、交通水利建设用地、特殊用地等主要依靠各主管部门提供

35、的预测资料，同时参考相关规划资料，分析比较后最终确定用地规模。1. 城镇建设用地需求量预测采用人均指标法进行预测。人均指标法的城镇建设用地规模计算公式如下： 式中，su规划期城镇建设用地规模；p 规划期间人口总规模；r 规划期间城市化水平；au规划期城镇人均建设用地指标（平方米/人）要根据上述公式测算，首先必须确定规划期城镇人均建设用地指标。下表是城镇规划人均建设用地指标表。表5.4 城镇规划人均建设用地指标表现状人均建设用地水平（平方米/人）允 许 采 用 指 标允许调整幅度（平方米/人）指标级别规划人均建设用地指标（平方米/人）60.0160.175.00.125.060.175.0160

36、.175.00275.190.00.120.075.190.0175.190.0290.1105.00.115.090.1105.0275.190.1-15.00390.1105.04105.1120.00.115.0105.1120.0390.1105.0-20.004105.1120.0120.0390.1105.004105.1120.00同时结合广东省规划指引（gdpg005）的指标：表5.5 人均建设用地指标分级级别一二三四人均建设用地指标（平方米/人）608080100100120120140表5.6 人均建设用地指标现状建设用地水平（平方米/人）人均建设用地指标级别允许调整幅度（

37、平方米/人）60一可增01560.180二可增01080.1100二、三可增、减010100.1120三可减010120.1140四可减015140四应减至140以内1996年，三灶镇人均城镇建设用地为538.79平方米/人。2006年，三灶镇人均城镇建设用地为108.64平方米/人，城镇建设用地更为集约。本着节约和集约利用土地的原则和兼顾居民利益的原则，结合三灶镇的实际情况，确定到2010年，三灶镇人均城镇建设用地指标为69.66平方米/人。据此计算，得到三灶镇2010年的城镇建设用地需求量见表5.7。表5.7 三灶镇2010年城镇建设用地需求预测结果指标199620062010预测城镇建设

38、用地指标（m2/人）538.79108.6469.66城镇人口（人）14564129784200297城镇建设用地需求量(ha)784.71410.011395.31城镇建设用地增量(ha)625.31610.612. 农村居民点建设用地需求量预测采用人均指标法来预测农村居民点建设用地需求量的方法与城镇建设用地需求量的预测方法基本相同，不同的是所采用的人均建设用地指标不相同。1996年，三灶镇农村居民人均居民点用地面积为335.26平方米/人。2006年，三灶镇农村人均居民点用地面积为187.14平方米/人，农村居民点用地更为集约。本着节约和集约利用土地的原则和兼顾居民利益的原则，结合三灶镇的

39、实际情况，确定到2010年，三灶镇人均农村居民用地指标为132.83平方米/人。农村居民点用地规模计算公式如下： 式中，sr规划期农村居民点用地规模；p 规划期间人口总规模；r 规划期间城市化水平；ar规划期农村人均居民点用地指标（平方米/人）。根据公式测算的规划期内的农村居民点用地需求量见表5.8。表5.8 三灶镇2010年农村居民点建设用地需求预测结果年份199620062010预测农村居民点用地指标（m2/人）335.2681.07？农村人口（人）9709144204088农村居民点用地需求量(ha)325.5116.9？农村居民点用地增量(ha)-208.6？3. 工矿用地需求量预测工

40、矿需求量预测包括工业用地、仓储用地、矿产用地需求量预测。根据三灶镇国民经济和社会发展“十一五”规划纲要，到2010年，三灶镇工业总产值将达到205.0亿元左右；工矿用地规模计算公式如下： 式中，si规划期末工矿用地规模（公顷）；gov(i)规划期末工业总产值；ai规划期末单位工矿用地产值指标（元/平方米）。根据公式测算，得到三灶镇规划期内的工矿用地需求量见表5.9。表5.9 三灶镇2010年工矿用地总需求预测结果年份199620062010预测单位工矿用地工业产值（元/m2）4547.738758.6420368.56工业总产值（亿元）18.2108.8275.0工矿用地需求量(ha)400.

41、21242.201350.124. 其他用地需求量预测其他建设用地包括交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。（1）交通用地预测1996年，三灶镇交通用地面积为630.3公顷，根据三灶镇远景发展规划，随着港口建设及周边工业区的建设，包括公路、港口码头等交通用地将有一定幅度的增加。a、公路1996年，三灶镇公路建设用地面积为222.2公顷。规划期间，三灶镇将续建机场路（长6900米、宽50米）、新建镇级公路（长8590米、宽50米）和省道s272路段，因此公路用地面积将有所增加。b、港口码头1996年末，三灶镇港口用地面积为2.3公顷。随着城镇的发展，规划期间，三灶镇将新建海天港口码头，因此港口用

42、地面积将有所增加。根据以上项目，结合相关的专项规划，确定2010年三灶镇在公路、港口码头等交通用地需求量为1208.96公顷。（2）水利水工建设用地预测1996年水利水工建设用地面积为107.8公顷，占全镇土地总面积的1.24%，占全镇建设用地面积约为4.46%。三灶镇水利水工用地主要包括水库水面、沟渠和水工建设。规划到2010年三灶镇水利水工建设用地为117.85公顷，比1996年增加10.05公顷。（3）特殊用地预测1996年特殊用地面积为170.6公顷，占全镇土地面积的1.97%，占全镇建设用地面积约为7.05%。三灶镇特殊用地主要是旅游用地，规划期间将建设金海滩旅游区，所以预测到201

43、0年三灶镇特殊用地为338.91公顷，比1996年增加168.31公顷。下表是三灶镇规划期间拟开工建设的重点项目，需要占用较大面积的建设用地。表5.10 三灶镇规划期间拟开工建设的重点项目序号项目名称用地面积（公顷）所在位置1机场路34.5三灶、海澄、中心村2镇级公路43.0鱼林、鱼月村3省道s272-三灶镇4琴石工业区50.0鱼林村5航空城100.0海澄村6水利工程37.0镇内各村7金湾农副产品交易市场10.0三灶镇或红旗镇8海天码头-注：“-”表示未知.六、土地利用结构调整与布局根据珠海市土地利用总体规划（1997-2010）中规划的土地利用分区，三灶镇未来发展方向是更大力度地发展工业，坚

44、定不移地走“工业立镇”之路，把三灶镇建成工业大镇、物流大镇，并积极发展旅游业。从19962006年三灶镇发展的实际情况看，三灶镇的工矿业规模很大、旅游业初具规模，2007年到2010年，三灶镇除将现有规模的相关产业继续做大、做强外，还应发展现代物流产业，建立与港口紧密衔接的港口物流区，充分发挥港口在现代物流中的基础平台作用。在此产业调整过程中，较大数量的建设用地的增加将不可避免。本规划力求处理好建设用地与保护耕地、林地的关系，力保耕地数量的基本稳定；处理好生态环境保护与土地开发利用的关系，力求发挥土地利用的生态效益。据此，本规划对三灶镇2010年土地利用做如下调整。（一）农用地在保护好现有耕地

45、，确保珠海市土地利用总体规划（1997-2010）所确定的三灶镇耕地保有量任务的前提下，合理调整农业用地的数量结构与空间布局，通过农业产业结构调整发展效益农业、生态农业。2010年三灶镇农业用地面积为5558.57公顷，比1996年增加558.57公顷。1. 耕地由于本镇经济发展和城市化发展的需要，规划期内耕地面积数量略有下降。规划到2010年，三灶镇耕地保有量为1324.41公顷，占土地总面积的8.83%，比1996年增加366.21公顷。2. 园地规划到2010年，三灶镇园地面积为265.47公顷，占土地总面积的1.77%，比1996年增加127.17公顷。本镇园地基本为果柑桔园和蕉园，规

46、划期间应充分发挥本地气候资源优势，调整水果品种结构，尽量利用台地和山坡地，优化水果种植的空间布局。2. 林地1996年，本镇的森林覆盖率只有14.3%，远低于全省的平均水平55.9%。规划到2010年整个林地面积3605.89公顷，占土地总面积24.03%，比1996年减少15.91公顷，但有林地增加了2.54公顷。3. 牧草地1996年末，本镇未有专用性的牧草地，但从发展趋势来看，近期内将可能形成一些牧业基地，规划到2010年，三灶镇专用牧草用地面积为53.20公顷。4. 其他农用地其他农用地包括坑塘水面、苇地、河流水面和湖泊水面等。规划到2010年，三灶镇其他农用地面积为309.60公顷，

47、占土地总面积的2.06%，比1996年增加27.90公顷。（二）建设用地规划期内，要确保国家和省重点建设项目的用地需求，重点保证基础设施建设项目的用地需求，其他建设用地应充分挖掘内部用地潜力，尽可能利用非耕地，严格控制非农建设用地规模。规划到2010年，全镇规划建设用地4465.45公顷，19962010年，建设用地共增加2046.35公顷。1. 居民点与工矿用地规划到2010年全镇居民点及独立工矿用地面积1494.80公顷，占土地总面积的%。规划期末比1996年增加9.96公顷。（1）城镇建设用地：严格控制城镇建设用地规模，合理安排城镇发展必须的用地。规划到2010年全镇城镇建设用地面积为1

48、395.31公顷，比1996年增加9.30公顷。（2）农村居民点用地：尽量利用旧宅基地或村内空闲土地，使人均用地指标有所下降。规划到2010年全镇农村居民点用地面积为54.30公顷，比1996年减少271.2公顷。（3）独立工矿用地：规划到2010年全镇城镇建设用地面积为1350.12公顷，比1996年增加949.92公顷。2. 水利水工用地规划到2010年水利水工用地达到117.85公顷，占土地总面积的0.79%。到规划期末比1996年增加10.05公顷，主要是扩建和加固现有的水利设施。3. 特殊用地规划到2010年特殊用地达到338.91公顷，占土地面积的2.26%。到规划期末比1996增

49、加168.31公顷，主要是用于发展旅游业，占用的土地为滩涂和林地。4. 交通用地根据市规划提出交通建设要“适应或超前社会经济发展”的要求。规划到2010年交通用地达到1208.96公顷，占土地总面积的8.06%，规划期末比1996年增加578.66公顷。新增交通用地主要用于公路和码头的建设以及机场的扩建。（三）未利用地2010年未利用地面积4983.00公顷，规划期间，主要是对可利用的滩涂、荒草地和裸土地进行开发利用。七、土地利用分区及用途管制为提高城乡用地效率，优化城乡用地结构，根据市规划的土地利用分区，本镇属于珠海市的中部综合发展区，土地利用以工业、农业、旅游业为主。因此，本规划将镇域范围

50、土地根据其主要功能以及今后发展方向，划分为两个一级区：农用地区和建设用地区，其中，农用地区包括一般耕地区、园地用地区、林业用地区三个二类区；建设用地区包括城镇建设用地区、村庄建设用地区、工矿用地区、特殊用地区、交通用地区等五个二类区，并制定相应的管制规则。（一）农用地区（1）一般耕地区一般耕地是指未划入基本农田的耕地。本镇无基本农田保护任务，规划区内耕地全部属于一般耕地。1996年末，本区面积为958.2公顷，约占全镇土地总面积的11.05%，主要分布在鱼月村、鱼林村和中心村，其他村也有少量分布；规划到2010年，一般耕地的面积为1324.41公顷。本区土地管制规则为：1）区内土地的占用必须按

51、照计划和实际需要占用，但不得超出计划的范围，同时必须严格按照农用地用途转用的审批程序进行；2）不得破坏、污染和荒芜区内土地，禁止企业或畜禽饲养场直接向区内农田排放废水、废气等。3）应加大中低产田改造力度，加强土地培肥，不断提高土地质量。（2）园地区园地是指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。园地区以果园为主，其次为茶园、桑园等。1996年末，本区面积约为138.3公顷，约占全镇土地总面积的1.60%，主要分布在中心村和鱼林村，其他村也有少量分布；规划到2010年，园地面积为265.47公顷。本区土

52、地管制规则为：1）积极进行水果种植结构调整，努力发展适宜本地气候土壤资源且价值较高的水果品种；2）严禁各类非农建设占用名、优、特、新种植园地；3）加强园地布局调整，发挥园地规模生产效益，提高土地利用效益。（3）林业用地区林业用地区是指为林业发展需要和为保护生态环境而划定的土地用途区。区内主要包括3个园地区：黄竹山-水禾坑山林区、马头榕山-观音山林区和镇南部林区。1996年末，本区面积约为3621.80公顷，约占全镇土地总面积的41.77%，主要分布在中心村、鱼林村和海澄村，其他各村也有分布；规划到2010年，林地面积为3605.89公顷。本区土地管制规则为：1）本区土地利用要着眼于提高生态效益

53、和社会效益。进一步改善林相结构，改造疏残林和低产林，发展优良树种和速生丰产林，并继续做好城市（镇）绿化和“四旁地”绿化。2）区内土地主要用于林业生产以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施，不得擅自改变林业用地区的土地用途；3）严格控制非农建设占用林地，严禁各类建设占用水土保持林、水源涵养林及其他各种防护林用地，不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动；4）区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他农用地，规划期内确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积。（二）建设用地区该区域是以安排非农业建设为主要形式的用地区域，包括城镇建设用地、村庄建设用地、独立工矿区用地、特

54、殊用地和交通用地区。1. 城镇建设用地区城镇建设用地区是指为城镇发展需要而划定的土地用途区，包括城镇建成区和规划期内计划发展的城镇用地。1996年末，本区面积约为784.7公顷，主要分布在三灶村、鱼月村和中心村，其他各村基本没有分布。规划到2010年，城镇建设用地面积为1395.31公顷，该区土地是城镇建设的核心区，主要包括城市、建制镇。该区土地要按照城镇规划和土地规划开发建设，不得随意扩大规模，禁止建设占用规划确定的永久性绿地、菜地和基本农田。排放大气污染物的企业要规划在城镇的下风向或主导风向的两侧，排放废水污染物的企业要规划在城镇水源的下游，有噪音、易燃、易爆企业要远离住宅区，保护和改善城镇居民的生活环境。该区未来的土地利用必须重视城镇建设用地的内涵挖潜，充分利用已批未建闲置地，进行旧城区改造，改善旧城区环境。城镇建设用地要统一征用，成片开发，做到开发一片，收益一片，不能征而不用，而造成土地闲置。本区管制规则是：1）严格按照本次规划的用地指标和划定的城镇建设控制圈，安排城镇建设用地，不允许在圈外征用土地用于城镇建设；2）严格按城镇发展规划布局用地，合理配置城镇的各功能用地，以节约用地和合理用地；3）新增的建设用地