xx县整装卫浴立项报告 (1)

1、xx县整装卫浴项目立项报告一、项目建设背景立足区域创新功能定位，以推动科技创新为核心，强化协同创新支撑，完善区域创新体系，吸引区域创新资源，积极推动科技园区、创新基地、技术市场、转化基金、创新联盟共建共享，为建设创新型提供有力支撑。（一）强化协同创新支撑协作共建科技创新园区，吸引和利用区域高端创新资源，鼓励各地加强与区域知名产业园区、企业总部、科研院所校的合作，采取一区多园、总部孵化基地、整体托管、创新链合作等模式，合作共建产业园区和科技成果孵化基地。联合打造区域创新联盟，围绕全省产业发展需求，鼓励我省优势企业联合区域企业、行业协会、高等院校、科研院所等，共同组建若干产业技术创新战略联盟。推动

2、建立区域知识产权保护合作联盟，共建区域知识产权保护协作网、专利信息平台和知识产权专家库，交叉许可和共享知识产权。协同突破关键共性技术，围绕产业升级、污染防治、节能减排、水资源等领域，与区域开展关键共性技术协同攻关和应用研究，共同承担国家重大科研项目，共建科技研发中心，形成一批具有国际国内领先水平的标志性成果。（二）完善区域创新体系培育技术创新主体，依托我省高新技术产业开发区，积极引进区域科技企业和研发机构，设立成果转化企业和分支机构；加强与区域企业总部和研发机构合作，组建集研发与产业化为一体、企业化运作的科技创新平台。完善科技成果转化服务体系，按照“共建共享、互联互通”的原则，推进区域技术市场

3、一体化建设，加快构建“线上线下结合、标准统一、服务规范”的技术交易市场网络，培育壮大技术经纪人队伍，为科技成果转化提供集成服务。（三）用足用好区域创新资源推进创新平台合作，围绕我省科技创新与产业发展需求，采取企业主导、院校协作、多元投资等模式，与区域联合建立一批高水平重点实验室、工程技术研究中心、企业技术中心、科技企业孵化器和检验检测机构。加强与北京交通大学合作。引进用好区域人才智力，加强区域专业技术人才制度衔接，搭建专业技术人才信息共享平台，健全跨区域人才流动机制，实施科技英才“双百双千”推进工程，开展区域创业导师行行动计划，支持区域高校在我省建立高技能人才实训基地，吸引区域高端人才和团队到

4、创新创业。整装卫浴经历三次迭代产品逐渐升级，当前以瓷砖材质为最高端。整装卫浴结构主要包括一体化防水底盘、壁板、顶板以及内部配套洁具等构成。根据六面墙和底板所用板材不同，整装卫浴产品可分为三类，包括第一代FRP、第二代SMC/彩钢板、第三代瓷砖整装卫浴。SMC材质技术最为成熟，行业内主要竞争对手的产能以SMC产品为主，其具备重量轻、强度大、耐用性强且性价比高的特征，但由于塑料观感以及敲触空洞感不受中国消费者喜爱，广泛应用于偏低端的经济型酒店、长租公寓、政府保障房等。彩钢板产品以镀锌钢板为基材，外附VCM和PET膜，使得产品外观可以模拟木纹、瓷砖、石材等花纹，但触感仍与实际瓷砖相差较远。第三代瓷砖

5、产品通过高密度发泡复合瓷砖和石材，使得产品外观、质感与传统卫浴无异，高度符合我国消费者喜好；且瓷砖和石材级别可个性化定制，高端瓷砖整装卫浴价格可达到8000-10000元/套，甚至更高（取决于配套产品价格），可配置于高端住宅。整装卫浴最早兴起于日本，在1964年东京奥运会首次规模化使用，根植于日本地狭人稠、建筑规范化程度高的土壤，整装卫浴迅速推广，至今在酒店领域普及率超90%，住宅领域普及率超70%。我国整装卫浴起步较晚，自2016年起装配式建筑政策集中出台，行业正式进入快车道，从酒店、公寓、政府保障房等逐渐到精装房均开始采用整装卫浴，未来渗透率有望加速提升。2B端施工方面，房企无须寻找多家卫

6、浴产品、水泥管道工程供应商，整装卫浴可一站式解决卫浴所需所有装修工程，且保障各部品搭配方式更为科学、质量更优。2C端，整装卫浴在有限空间内提前设计搭载各种洁具，通风、防水、电路、给水排水等全方位一体化设计，使消费者更加省心。根据建设部2002年出台的商品住宅装修一次到位实施导则，住宅全（精）装修是指所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。精装修交付是指业主拿到钥匙后只需要采购软装家具以及电器（厨卫以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精装修房屋水电线路、开关、门窗等基础设施完成铺装，墙面地板完成粉刷，厨电和热水器等厨房卫浴设备均已完成安装。自政府“房子是用来住

7、的”政策理念以及实体经济下行的影响，2019年商品房销售面积同比增速为-0.1%，较18年增速1.3%下滑1.4pct。在房地产行业整体下行背景下，精装房受益于政府长期政策支持，作为中国未来房地产转型的方向，仍然保持了显著的增长活力。与毛坯房相比，全装修成品房可减少装修过程中的资源浪费、环境和噪声污染，有利于保证房屋结构安全，也更符合居民对健康、环保与定制的需求，从政策环境、行业内地产商战略、消费者购房与装修意识来看，全装修成品房取代毛坯房已是大势所趋。1999年国务院办公厅发布的关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见文件，是我国全装修成品房市场的政策起点，首次提出鼓励一次装修到位住宅。

8、精装修成品房市场发展一共经历了三个阶段：（1）探索阶段：1999-2005年，国家主要的工作是普及理念。2002年，推出商品住宅装修一次到位实施导则，对全装修房做出明确的定义和规范。（2）发展阶段：2006-2013年，引导和鼓励部分地区和企业开始试点。2008年住房和城乡建设部发布的关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，明确提出要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。（3）推进阶段：2013年后，各地陆续出台鼓励全装修成品房政策。2016年国家发改委、住房和城乡建设部提出“绿色建筑

9、行动方案”，在第八条“推动建筑工业化”中申明要积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一；实现提高资源利用效率，节能减排约束性目标，掀起了各省“成品房时代”的序幕。2019年，地方政府继续陆续出台多条鼓励精装房发展的政策，其中黑龙江省、广东省、上海市等地出台政策较为密集，加速当地精装修进程。城镇化进程将持续推进新房需求提升。2007-2018年我国城镇化率由44.94%上涨到59.58%。2030年我国城镇化率将提高到70%，对应1.3-1.6亿人口的新增城镇住房需求，叠加我国家庭人口规模从1982年的4.41人减少到2010年的3.1人（城镇家

10、庭户均人口为2.85人且在持续降低），未来十年城镇化进程有望催生5500-7000万套新增住房需求。我国房地产市场需求端放量可期，随着政策推动和居民消费升级的影响，精装房开盘规模增长动力充足。我国精装修渗透率整体仍偏低，发展空间较大。根据建筑业发展“十三五”规划，到2020年，全国新开工全装修成品住宅面积需达到30%。2019年我国精装房渗透率已达到32%，其中一、二线精装房渗透率接近40%，三线城市未达到20%。而发达国家成品房交付率平均为80%，相比较发达国家，未来我国精装房市场仍有较大发展空间。截至2019年我国精装修项目累计覆盖全国231个城市，2016-2018年精装房开盘数目分别增

11、长40.3%、37.1%、59.9%，2019年则达到322.8万套，预计2020年我国精装房开盘数量将达到360-400万套、增速为20%-33%，2029年精装房渗透率将达到80%，精装房市场将保持持续增长。全装修涉及功能空间广泛，基础设施涉及地板、橱柜（包括下柜体、吊柜、操作台面）、卫浴洁具、门窗、涂料等广泛家居建材产品。精装房的快速发展，全面提振地产后周期的家居辅材各细分市场的配套需求。例如北京市住宅全装修设计标准要求全装修住宅交付前，住宅建筑内部墙面、顶面、地面、门窗全部安装、铺贴或粉刷完成，厨房、卫生间设备、部件、固定家具安装到位。部品配置率基础有所不同，卫浴五金已成精装必备。20

12、19年，我国精装修市场重点部品配套规模基本实现25%以上的增长。其中卫浴五金、瓷砖、户内门、地板、橱柜等部品的配置率已接近100%，因而增速相较于2017年、2018年有所放缓，与精装房市场规模增长基本同步。房地产精装房的B端采购总体上对于供应商的各种条件要求严格，不同品类采购的要求略有差异，但价格、品牌、服务、付款条件始终是关键标准。价格方面，考虑集中采购将压低价格，供应商需具备接受低价中标的承压空间。品牌方面，品牌认知度（分区域）、行业地位、品牌附加值均为重要考量因素。付款条件方面，房地产商往往将能否接受预付、商票、工程抵押房等纳入选择标准。供应能力方面，关注供应商的产能规模、产品线布局、

13、产品品质。服务方面，交付签收的规范度更高，服务体系建设更完善的厂商有望获得长期订单。在精装房采购中，头部供应商具有极大的优势：一是龙头企业物理指标（品牌、供应能力、产品品质）过硬，从源头上减少了质量把控成本，给房地产商带来性价比更高的产品、更有保障的口碑积累。二是龙头企业在付款条件上具有优势壁垒，精装房2-3年的交付周期、更规模化的成本投入对于供应商的资金要求较高，中小企业在现金流、议价能力等方面都不具备与龙头竞争的实力。第三，家居辅材市场具有明显的区域特征，房地产开发商出于成本考虑，往往在区域内统筹采购、调度，将优先考虑龙头企业的地区资源与积累优势。卫浴市场增长稳健，形势复杂。随着精装房的普

14、及、整装和工装的推广，龙头品牌优势凸显、国货崛起、卫浴产品智能化等趋势更加明朗，卫浴市场竞争更加激烈。2019年，我国362家规模以上卫生陶瓷企业实现营收797.72亿元，同比增长2.52%；利润总额71.44亿元，同比增长17.79%。卫生陶瓷产品的出口量、出口额以及出口单价均有较大程度的提升，创下历史新高。整装卫浴是采用一体化防水盘与壁板、顶板构成整体空间，配套各种功能结构形成的独立卫生单元，在有限空间内实现洗漱、淋浴、梳妆、如厕等多种功能，具有质量可靠、防水防渗、安装便捷、使用寿命长等特点。相较于传统卫浴，整体卫浴采用一体化设计，省时省心，优势突出。通风、防水、电路、给水、排水等全方位一

15、次性解决，一个整装卫浴间仅需2个工人4小时的安装时间，安装效率高。同时，整装卫浴还解决了传统卫浴建造成本高、材料易开裂老化、环境污染严重等问题。国内整装卫浴市场规模将破百亿，增长速度快。20世纪90年代，中国自日本引进整装卫浴，起步较晚。但近年来，整装卫浴凭借高效率、低污染等优势，深受国内生产商和消费者喜爱，并借助多项政策的推动，规模迅速增长。2020年中国整体卫浴市场规模将突破百亿元，到2021年中国整体卫浴市场规模将达173亿元，其中住宅市场规模将达164亿元。内装工业化推动整装卫浴生产标准化，技术进步助力非标产品定制化发展。整装卫浴采用工厂化的生产制造模式，统一的模具和设备确保高水平的产

16、品质量和生产效率，是内装工业化的重要内容。而为了应对多样化的需求，多家行业龙头致力于技术研发和创新，推动非标产品定制化发展，有望进入C端市场。海鸥住工持续推行SMED快速换模，推动研发、模具、生产模组一体化，包装、辅料的标准化，降低换模成本，提高换模效率。2009年，科逸首先研制出万能模具，初步实现柔性化生产。中央频出装配式建筑政策，拉动整体卫浴B端需求快速增长。2016年2月份以来，国务院多次发布相关意见，大力推广装配式建筑，明确提出用10年左右的时间使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。2017年，住建部也明确要求，到2020年，装配式建筑占新建建筑面积的比例要达到15%。具体至整装

17、卫浴，政策也在持续推进。2017年，住建部在建筑业发展“十三五”规划中规定，新开工全装修成品住宅面积达到30%，其中卫浴装配率要超过95%。2018年，住建部在装配式整体卫生间应用技术标准中明确要求，整体卫生间占装配式建筑评分的6%。卫浴产品配置率维持高水平，进一步推动整装卫浴发展。作为一级配套产品，卫浴产品的配置率在90%以上，近几年已接近100%。装配式建筑的备受关注，以及卫浴产品的高配置率，为整装卫浴的发展奠定了坚实基础。二、项目名称（一）项目名称整装卫浴项目（二）项目建设性质本项目属于新建项目。三、项目投资主体公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略

18、，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看

19、，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势，利用好国际国

20、内两个市场、两种资源，抓住发展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。企业履行社会责任，既是实现经济、环境、社会可持续发展的必由之路，也是实现企业自身可持续发展的必然选择；既是顺应经济社会发展趋势的外在要求，也是提升企业可持续发展能力的内在需求；既是企业转变发展方式、实现科学发展的重要途径，也是企业国际化发展的战略需要。遵循“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨，公司积极履行社会责任，依法经营、诚实守信，节约资源、保护环境，以人为本、构建和谐企业，回馈社会、实现价值共享，致力于实现经济、环境和社会三大责任的有机统一。公司把建立健全社会责任管理机制

21、作为社会责任管理推进工作的基础，从制度建设、组织架构和能力建设等方面着手，建立了一套较为完善的社会责任管理机制。四、项目建设原则1、因地制宜，科学发展。充分结合各区域经济社会发展水平、资源条件，分地区、分类型制定科学合理的工作路线，指导推动产业现代化发展。2、坚持转型发展。引导要素优化配置，提高全要素发展。3、坚持协调发展。注重发展速度与质量、效益相统一，与资源、环境相协调，实现合理布局，进一步提高产业集中度，促进有序发展。五、选址及建设规模（一）项目产品及服务规模项目建成后，形成年产xx整装卫浴的经营能力。（二）建筑物建设规模本期项目建筑面积312165.62，其中：生产工程209540.8

22、0，仓储工程39670.40，行政办公及生活服务设施33722.42，公共工程29232.00。六、发展思路以产业转型升级为发展主线；以质量效率型、集约增长型为主要发展方式；以创新驱动为主要发展途径。促进区域产业总体保持中高速增长，产业迈向中高端水平，实现产业发展质量和效益全面提升。七、建设周期及实施进度结合该项目建设的实际工作情况，项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。八、总投资规划（一）建设投资估算本期项目建设投资99152.42万元，包括：工程建设费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。1、工程费

23、用工程建设费用包括建筑工程投资（含土地费用）、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计85216.65万元。（1）建筑工程投资估算根据估算，本期项目建筑工程投资为39071.82万元。（2）设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为43777.78万元。（3）安装工程费估算本期项目安装工程费为2367.05万元。2、工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为1186

24、3.37万元。3、预备费本期项目预备费为2072.40万元。（二）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款57925.83万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息2838.36万元。（三）流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为20976.14万元。（四）项目总投资

25、本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资122966.92万元，其中：建设投资99152.42万元，占项目总投资的80.63%；建设期利息2838.36万元，占项目总投资的2.31%；流动资金20976.14万元，占项目总投资的17.06%。（五）资金筹措与投资计划本期项目总投资122966.92万元，其中申请银行长期贷款57925.83万元，其余部分由企业自筹。九、经济效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入239200.00万元，综合总成本费用192178.60万元，税金及附加1202.05万元，净利润34364.51万元，财务内部收益率21.

26、94%，财务净现值63950.10万元，全部投资回收期5.79年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行的。十、保障措施(一)切实重视人才队伍建设有意识、有计划地做好人才培养、人力资源建设等工作；以优惠政策吸引人才，营造人才施展才能的环境。特别重视对顶尖人才培养和引进，逐步形成以顶尖人才引领、具有开发能力的人才为骨干、具有专业技能人才为基础的“宝塔”型人才结构队伍；建立奖惩分明、优胜劣汰的机制，保持科技队伍的战斗力和活力；对已有的专业人员，要结合工作实际做好知识更新工作。(二)激发市场主体活力充分发挥市场在资源配置中的

27、决定作用，建立公平开放透明的市场规则。推动各类市场主体参与产业发展。(三)开展宣传培训充分利用报刊、广播、电视等新闻媒体和现代网络平台，大力开展产业宣传，提高全社会对产业的认知度。组织对产业发展相关政策、法律法规、技术标准、技术应用等多方面培训，提高从业人员专业知识和能力水平，满足产业发展需要。组织规划设计单位开展产业规划竞赛活动。(四)开辟多种融资渠道促进银企合作，以项目推介会等方式建立长期的银企合作关系。积极协助对具有发展前景、具备的条件的企业申请发行企业债券；利用企业上市、股权融资、金融租赁以及产权交易市场平台，通过技术项目转让或部分股权转让等多种融资形式，解决企业资金问题。(五)强化政

28、策引导作用，完善规划体系研究制定促进规划落实的工作制度和配套措施，根据工作职能和任务，立足区域产业发展实际，编制产业培育等专项规划或计划，出台相关发展政策和指导意见。加大规划指导调节力度，促进区域产业产业结构的调整和布局优化。完善区域产业经济和产业事业发展规划体系。(六)健全服务体系健全完善公共信息化、社会融资担保、企业诚信管理等服务体系，建立健全互联互通的民营经济公共服务平台网络，为民营企业提供具有全面、高效、优质的信息服务。推进民营企业征信体系建设，融合金融、税务、海关、市场监管、建设、环保、安监、公安等相关部门的信息资源，建立市场主体信用信息档案，把有违规行为的市场主体列入“黑名单”，形

29、成完善的失信惩罚和守信激励机制。固定资产投资估算表单位：万元序号工程费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计所占比例1工程费用39071.8243777.782367.0585216.6588.16%1.1建筑工程费39071.8239071.8240.42%1.2设备购置费43777.7843777.7845.29%1.3安装工程费2367.052367.052.45%2固定资产其他费用6538.586538.586.76%3预备费2072.402072.402.14%3.1基本预备费1191.341191.341.23%3.2涨价预备费881.06881.060.91%4建设期利息2838.362838.362.94%5固定资产投资96665.99100.00%6固定资产投资合计96665.99100.00%项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年