VK WY／CX 08 26安全管理方案与评估作业指导书

1、旦万科物业深圳万科物业发展有限公司编号：VK-WY/CX-08-26版本：生效日期：安全管理方案与评估作业指导书编制日期审核日期批准日期修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人编号：VK-WY/CX-08-26版本：页码：第页共页安全管理方案与评估作业指导书1.目的规范住宅小区的安全管理方案策划工作，使人防、物防、技防有机组成的防范体系更加全面、更具有可操作性。2.范围适用于安全管理方案的策划与评估。3.职责部门/岗位职责品质管理部/安全 管理部负责组织对新项目安全管理方案的策划、编制、评审；业务部门负责安全管理方案的具体实施，并提岀动议修改的意见或建议； 对现有小区根据本指引对现行安全管理

2、方案进行评价和调整。4.方法和过程控制 4.1方案策划/评估流程示意图旦冇科物业4.1.1公司应确定专人负责新项目的安全管理策划和方案编制。新项目已确定负责人的,由新项目负责人组织方案的策划，未确定负责人的由品质管理部/安全管理部负责组织策划。策划小组成员应包括新项目人员、品质管理部 /安全管理部人员、设备管理人员、有丰富实践经验的一线安全管理人员。4.2项目调研4.2.1调研关注因素：分析小区的周边环境、小区内部的建筑风格和小区的特点，找出小区内的危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制定相应的防范措施。考虑因素主要内容小区的周边环境小区特点、建筑风格项目地块所处位置的特点，周围是否有

3、山坡、厂房、民房、大型广场、茂密的 树林、道路分布、靠海等，主要考虑项目能否与周围复杂的环境作有效的隔离；周边居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑哪些人员可能 对小区安全造成威胁。政府配套设施及应急处理能力：考虑辖区派岀所与小区的距离，在意外情况下 能否在允许时间内赶到小区；考虑在小区设置社区警务室。对于山地项目，小区外围的防火沟、防火带、泄洪渠等。小区内商业与住宅是否有效分离。小区内是否有山体公园、广场等公共休闲区域。小区建筑是否形成围合。小区物防的防范效果，技防的分布位置。小区是平地还是山体。小区内人流、车流流向的确定。小区人行和车辆岀入口的数量及位置特点。消防通道的设置及

4、其应急措施小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开。小区内是否有大型湖泊，其防护措施能否达到安全、美观相互统一。4.2.2调研方式：现场查勘、访谈。4.3物防、技防、人防4.3.1物防的设置原则、内容、局限性物防设置的原则：主要对外来人员起到阻止的作用，同时对进出小区的人员和车辆进行有序的规范，使其分布在不同的区域，不同授权人员能够进入经过授权区域，使安全员能够有效的识别和监控。常见物防设置的内容、局限性物 防 手 段设置位置存在的局限性安全管理方案与评估作业 指导书编号：VK-WY/CX-08-26版本：页码：第页共页实 体 围 墙阻止犯罪嫌疑 人进入小区通常设置在小

5、区外围红线位置，建议围墙高度在2.5-3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量平直，保证围墙上 设置的红外线报警效果；郊区或周边环境恶劣的外围墙 上需要设置防止攀爬的装置；郊区围墙的拐角处需要设 置警灯。犯罪嫌疑人可以通过 破坏围墙的通透部分 进岀小区，部分围墙红 外报警不能全部封堵， 存在防范空隙。通 透 围 墙阻止犯罪嫌疑 人进入小区和 院落通常设置在小区外围和小区内院落之间的分隔，建议通 透性围墙的高度在1.5-2米之间，制作材料：方通不小于20*20 mm钢筋直径不小于 14mm钢筋之间的间距不 大于12cm。犯罪嫌疑人可以通过 破坏围墙进岀小区；部 分围墙红外报警不能 全部封堵，存在防范空

6、 隙。防 爬 装 置阻止犯罪嫌疑人通过各种管道进入住户家外立面和管道井等容易被人利用的管道、平台，需要设 计防攀爬装置。采光井2.8米以下应利用防爬装置进行封闭。不美观门苑门阻止犯罪 嫌疑人进入院 落苑门最好使用门禁进行控制，建议采取质量好的闭门器，不要使用电动闭门器外来人员容易尾随单元门阻止犯 罪嫌疑人进入 住户单元单元门建议使用噪音非常小的电插锁外来人员容易尾随，使用密码开锁的密码容易泄漏拉闸门阻止犯罪嫌疑人进入住户家拉闸门对于居住在一楼的住户建议在客厅安装拉闸门住户不安装或安装后 不使用窗花阻止犯罪嫌疑 人通过一楼住 户洗手间、厨房窗户进入住户 家开放式小区，建议引导一楼住户在厨房和洗手

7、间安装内 置窗花。单元楼道处可以通到住户窗户或门的窗户，需 要制作窗花，防止外来人员利用该窗户住户不愿意安装绿 篱隔离不允许通 过的区域对于一些需要隔离，但是不便使用围墙的位置，可以通 过绿篱进行隔离，起到一定的阻止作用高度和宽度不够，效果 有限湖 泊 水 景分隔开放区域 和受控区域可以充分利用小区的湖泊和水景，把小区商业部分与住 宅部分自然分开在设计时就需要考虑瞭望塔使视野更开阔在视野开阔区域、比较偏僻的围墙边可考虑设置了望塔， 通过设置了望塔增加安全员控制的区域需要周边的灯光配合， 否则效果有限苴他阻止犯罪嫌疑 人房屋之间易跨越的部位需要设置必要的障碍影响外观方便巡逻小区的围墙内靠围墙处需

8、要设置巡逻路设计时需要考虑减少危险源小区内尽量少设置茂密的灌木，可以考虑适当的乔木与小区的景观要求矛 盾编号：VK-WY/CX-08-26版本：页码：第页共页安全管理方案与评估作业指导书亘万科物业防止误报围墙外围3米以内不要种植高树易引起红外报警误报的情况4.3.2技防的设置原则、内容、局限性项目内容技防的设置原则管理面积超100万平方米的公司必须设置公司级E控中心，并与业务部门的监控镜头实现联网功能；对小区内的人流、车流、安全隐患部位进行监测和辨识，补充物防和人防的不 足。技防设置的内容、局限性，如附表:技防手段功能设置位置存在问题闭路监控系统对小区内的人员、 车辆进行监测，对重要部位进行录

9、像固定监控镜头设置位置： 在人员、车辆进岀口。 电梯内 地下停车场内 安全隐患大的围墙上 组团内夜间光线不足，影响监视效果。苑内树木生长茂盛遮挡镜头及镜头 的位置不合理。随着环境变化，当初设置发生变化。受环境影响，老化、效果变差现象 较为普遍。设置太多以后，中心值班人员无法 全部关注。车体过长时，探头不能兼顾人员相 貌及车牌号的监控。监控布局思路不清晰，结果不合理带云台的监控镜头设置位置：主要干道视野开阔的广场等红外线周界防越系统识别外来人员通过未授权区域红外对射主要设置在外 围围墙上；相邻住户间的隔离；安装位置不全合理，起不到防范的 作用；设备误报的较多；有时因环境条 件及自然老化会岀现不报

10、警的问题被动红外主要设置在安全死 角，人员不常去的地方，如 采光井道居家报警系统对非法进入住户 家的人员进行识别在住户家入户门设置门磁报 警，住户家客厅设置被动红 外报警，卧室设置紧急按钮 报警。业主嫌设防麻烦或需要交市话电话 费，不愿设防；系统在操作上还不够方 便；误报的情况比较多住户对讲系 统使住户与外来人 员之间进行确认大门 苑门 单元门 控制中心可视对讲的图像不够清晰。通话质量不好。通话时间太短。分机设置较多时，住户使用会经常 占线。门禁系统对是否为授权区 域人员的身份进 行识别，通过配套的门进行阻止。人行岀入口大门地下车库通道门、苑门会所受控房间门 控制电梯按钮无卡人员可以尾随业主进

11、入苑内。卡丢失以后没有及时挂失存在安全 隐患。卡的灵敏度不够。部分业主不愿带卡。巡更管理系对安全员的巡更安全死角。安全员在实际使用中，若巡逻期间陋万科徊业统路线进行控制。一 般一套巡更点不大于50个点重要部位。重要设备房附近。有其他重要事项耽误巡逻以后，巡更系 统不能体现；上级领导不能实时检查。停车场管理 系统对停车场进岀车 辆进行管理设置在停车场车辆岀入口车多时影响进岀速度。栅栏式道闸在故障时可能砸车消防报警系 统对小区内的消防 隐患点进行管理设置在小区的公共场所易产生误报或灵敏度不咼4.3.3人防的设置原则、岗位的设置项目内容人防的设置原则充分分析该项目的特点，结合项目物防和技防的设置情况

12、，考虑每个岗位的控制能力和控制面积设置岗位进行布防。设置人防岗位时需要综合考虑的因素：岗位分布的合理性，小区的防范重点难点，周边环境，岀租屋、空置房的管理，巡逻路线的设置，巡逻点的设置，巡逻的周期制定， 对外来人员的控制，物资搬运车辆岀入管理及登记，车辆检查及登记，消防设施巡查管理，突发事件的处理等工作内容。安全岗位架构的设置在组织架构上设置安全部门，并由主要领导负责。 视项目具体情况， 可设主管、主办、督察、班长等岗位，对安全工作进行层级管理，面积达到一定规模的可以实行分片区管理，每个片区设片区责任人。控制中心岗位，可以根据实际情况由安全或客服部门管理，但是最好能对其他安全岗位进行监控。人防

13、岗位一般分为人行岀入口岗、车辆岀入口岗、 车场巡逻岗、安全巡逻岗、固定岗、中心岗、便衣岗、检查岗。人防岗位的设置平均每班次每个岗位有效监控的面积（多层按占地面积、高层按建筑面积）以不超过1万平方米为宜。附表：人防岗位的工作负荷经验值，具体要根据小区的人流量，出入口数量，管理的不同时间段确定。Uu !亠 冈位功能要求工作量经验值（参考）人行岀入口岗对进岀小区的人员进行识别和阻止，对大件物品的 搬岀进行控制，控制非本小区人员进入小区每人工作量：人流量每小时30人，可控范围100平方米车辆进岀口岗非无人化小区，需要在车辆进岀口设置车辆岗位， 对进岀车辆进行管理，对临时停放车辆进行收费， 防止车辆没有

14、正常手续岀岗，部门可以根据实际情 况在上下班高峰期考虑增加协助人员每人工作量：车流量每小时500 台/人车辆巡逻岗在停车场内设置车辆巡逻岗，引导外来车辆的停放、对车辆停放进行指挥和监控、检查车辆进入时是否 存在刮伤、发现其他安全隐患等安全巡逻岗发现、控制巡逻区域的安全隐患，巡逻安全死角、 重要部位、重要设备房等连续巡逻每次不应超过4小时固定岗设置在小区的主要岀入口，对进入小区的人员进行 识别，阻止进入苑门的尾随人员，对小偷起到一定 的威慑作用，增加业主的安全感旦万科物业中心岗是连接人/物/技防的中心环节，组织人员对各种突 发事件和异常情况进行处理；对各岗位的工作情况 进行监控；在物防、技防岀现

15、故障时，协调人员进 行有效的补充。管理面积大约10万M2设置一 个检查岗控制本班人员的工作状态和质量1小时能检查完所管辖范围各 岗位情况。便衣岗在开放式小区内的公共区域，可以根据该区域安全 隐患的多少和危险等级，设置便衣岗位，发现和控 制进入小区可疑人员。开放小区的主要岀入口设置一 个，人员需要经常不断的变化。4.4危险源识别及应对441危险源分类4.4.1.1危险源分为两大类：主动侵害型危险源、非主动侵害型危险源。1）主动侵害型危险源：在治安防范中，危害行为实施人的主观意愿及具体危害行为是治安类突发事件发生的本质，称之为主动侵害型危险源。例如，在居家安防上，窃贼就 是主动侵害型危险源。2）非

16、主动侵害型危险源：并非主动进行侵害的危险源，包括人的不安全行动、物的不安全状态等。人的不安全行为：指人的行为偏离了被要求的标准，即没有完成规定功能的现 象，如安全员脱岗、夜班睡觉、维修技术员不按规程操作等。物的不安全状态：指设施、设备等由于性能低下而不能实现预定功能的现象,物的故障可能是固有的，由设计、制造缺陷造成，也可能由于磨损、腐蚀以及维修、 使用不当等原因造成。4.4.1.2主动侵害型危险源是风险发生的前提，而非主动侵害型危险源是风险发生的必 要条件，要两者兼备才会出现风险。因此，可选择控制主动侵害型危险源，可选择控制非主动侵害型危险源，也可以考虑两者同时控制，分清主次。在具体的安全管理

17、工作中如何选择，可以根据业务特点和防范成本、难度来考虑，例如，在居家安防中，抓贼难度较大，我们工作重心应以安防措施的完善（消除非主动侵害型危险源）为主；而泳池管理上，则可以控制醉酒、儿童等容易出现危险的人群（消除主动侵害型危险源）为主。4.4.1.3“偏离”是风险产生的系统性原因，往往制定防范措施的初衷是正确的，但在操作过程中，却偏离了当初的意图，例如，安装防爬刺是为了阻止窃贼攀爬，但由于位 置、大小、材质不合适，导致起不到防范作用；安装了居家报警，但是很多客户嫌麻烦,昌万科物业不设防；安全员的巡逻漫无目的，并不能消除隐患，等等。操作中，往往认为采取了防范措施以后，就已经消除了风险，实际上由于

18、“偏离”的缘故，风险依然存在，这也导致了资源效率的低下。442常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提示外围围墙围墙、围栏的高度不够，容易翻越。围墙低，起不到防范作用，在前期介入阶段，应明确要 求地产设计、施工部门对围墙引起高度重视，加高围墙，一般的围墙高度应保持在2.5米以上，上端加装尖刺、红外报警等，切实防止翻越。围栏的栏杆间距过大或材料强度 不够、焊点不牢固，容易撬弯、撬 断、锯断钻过。通透式围栏美观， 但可能被人为破坏， 因此需要定期检 查，例如，每天晚间对物防的完好情况仔细检查一遍。周界红外与闭路监控未实现联动， 或闭路监控画面模糊，岀现报警时 无法判断是否误报。在交付前就应提示设

19、计、施工单位改进。周界报警防区过长，岀现报警时， 不能准确判断报警位置。调整防区大小。外围岀入口门禁开启后归位时间长，易尾随。调整门归位时间。改造成防尾随式岀入口。外来人员核实不力。高峰期增加岗位人员配合。 增加防尾随技防补充。车场岗对外来临时车辆不进行盘 问，车辆进岀随意。外来车辆也须同样登记询问。苑围墙同外围围墙苑岀入口磁卡门禁开启后自动归位的时间 长，容易尾随。无人值守的门禁应与关键镜头配合，形成有效的防范， 当门禁有陌生人员尾随，或非正常开启时，监控岗及时 通知现场巡逻岗前去处理。单元门1单元门无法自动关闭或有限位。安装闭门器或取消限位装置。房屋本体外墙管道、管道井、空调架、露台 等部

20、位容易攀爬至入户门窗。房屋本体容易攀爬的部位应考虑用防盗网、防爬刺封闭，不能为了美观而致客户的安全于不顾，而且容易攀爬的部位往往是隐蔽角落，对美观影响并不大。楼栋内及 天台楼栋内通风窗无限位。天台门无控制。存在从天台悬吊盗窃的可能。对通风窗安装限位，并定期检查，防止被破坏。 天台门安装门禁或监控。天台易悬吊位置安装防爬刺。地下车库易通过地下车库门尾随进入楼内。 存在盗窃车内物品的可能。地下车库门安装门禁及闭门器。地下车库内安装监控镜头。公共区域巡逻岗巡逻频次低，身后的隐患部 位无人监控。有必要加强关键时段（如早上上班高峰期，晚饭后的散 步时间、凌晨等）的巡逻，避免资源的平均分配。巡逻岗没有关注

21、盗窃途径上的关巡逻路线上除了签到点以外，还存在大量的关键部位需编号：VK-WY/CX-08-26版本：页码：第页共页安全管理方案与评估作业指导书键部位。要控制，如门禁的状态、入户门窗的状态、灌木丛以及 陌生人员的询问等。控制中心闭路监控画面模糊、光线不足、位 置、角度不合适，不能提供有效的 信息。工程施工单位往往只解决闭路监控是否能够正常运行 的技术问题，至于镜头的点位布置则考虑不多，什么样的镜头才能发挥作用，需要安全管理人员在前期介入阶 段认真地研究、规划。闭路监控镜头过多，监控岗监控不 过来而导致监控画面事实上的失 控。在众多的镜头当中， 应当识别需要实时监控的“关键镜头”，其他镜头则作为

22、“一般镜头”，主要用于录像， 例如车场岀入口的镜头没有必要实时监控，一般情况下只需录像便于追溯。 但一般镜头在应急情况下，应能够调岀画面进行监控。监控岗忙于电话接听， 而没有监控 闭路电视画面。监控岗无暇顾及闭路监控，导致闭路监控失去了应有的监控作用，因此监控岗必须从电话接听当中解脱岀来， 必要时应安排双岗。周界红外岀现报警，未核实情况即 作为误报简单解除。由于经常误报，且难以判断真实情况的原因， 往往会引 起工作人员的麻痹， 将报警简单处理。 应通过不定期检 查等方式，使工作人员保持警惕。业主家入户门窗或安装的防盗窗花不结 实，容易撬开。入户门窗是居家安全的基本屏障，也是居家安防的关键部位，

23、不能因为美观而致客户的安全于不顾，物业公司不应阻止客户安装“内置”窗花，否则会无谓的增加后 期的安全管理难度，这也是对客户的安全不负责任。居家报警不开通，或开通以后损 坏、不设防由于居家报警设防、撤防比较麻烦，因此而导致的不设 防是普遍现象， 应通过上门引导等方式， 检查居家报警 是否正常并提醒客户设防。有人按家中对讲，客户未询问核实 便随意打开单元门禁。应通过案例宣传、安防讲座、上门引导等方式大力加强 居家安防的宣传，引导客户重视自身的安全责任。将房屋租给身份不明、 无正当职业 的人员。对岀租户应动态管理， 及时掌握岀租户的信息， 必要时 可请派岀所协助。因为普通的安防措施对内盗来说， 大

24、部分难以发挥作用。客户睡觉、外岀不关门窗。巡逻过程中提醒客户关窗，应成为巡逻岗的基本职责， 重点是对低楼层、容易攀爬的窗户。人员因素各岗位协防不到位，紧急情况下不 能有效处理。岀现突发情况时，各岗位的有效协防可能起到补救作 用，因此各种突发情况的应急演练必不可少。脱岗、睡岗等行为。由于24小时执勤，保持正常的工作状态也变得存在一 定难度，因此查岗十分必要，如每30分钟各岗位用对讲机报岗。4.5制订安全管理方案4.5.1综合上述内容，制订项目的安全管理方案。4.5.2安全管理方案因包括如下内容项目安全环境分析 项目每道防线的风险点及控制手段 安全岗位设置及控制范围 安全管理组织架构及各岗位职责

25、安全巡逻路线4.6安全管理方案运行及再评估461在方案运行中，随着项目进入不同的周期、新的安全技术出现、周边环境的改变、危险源及分布情况的变化，安全队伍的变化，发生事故等情况，需要不断地对方案进行评估和优化，以适应内外形势的变化。4.6.2各项目应定期和不定期的对项目安全管理方案进行评估、完善，包括方式有:序号调整优化阶段调整重点及方向备注（可能发生的 变更）1集中入伙在办理集中入伙以后，安全管理的重点主要放置在住 户的装修管理方面。需要加强对装修人员的管理、装 修防火的管理、装修时间的控制、房屋主体是否受到 破坏的控制、房屋外观是否受到破坏的控制。加强对 装修车辆、装修垃圾的控制，对装修材料

26、搬运的管理 的控制。安全管理架构的调 整，危险源等级的 重新确定等。2小区进入稳定期在小区进入稳定期以后，各小区结合防范重点的改变， 需要对安全管理方案进行修改，杜绝安全盲点，对安 全团队进行全面的业务培训，对周边治安形势进行评 估，项目群防群治持续开展。控制重点的改变，安全管理架构的调整等3滚动开发项目新接管综合考虑新接管部分和原有部分的安全管理，新接管 部分和原有部分安全管理重点的不一致，进行总体策 戈y、考虑。安全部架构的调整 等、技防、物防改 进等4质量事故/可控 事件分析和改进通过分析原因，查找人防、技防、物防存在的薄弱环 节和不足，并针对性的进行改善。架构的调整、岗位 优化、巡逻路

27、线优 化、技防、物防改 进等5危险源变化情况新的危险源的岀现。原有的危险源等级高的得以消除或有效控制，各种危 险院等级发生了变化。岗位的优化、巡逻 路线调整、技防、 物防改进等6管理评审、内部 审核、各类检查后发现安全管理中的存在不足，对存在的不足进行分析， 制定有效的改善措施。安全架构调整，物 防、技防改进等5.任务清单旦万科物业序号内容责任部门/任频次1安全管理方案评估业务部门1次/半年2安全管理方案评估品质管理部/安全管理部1次/年6.附件：常见物防清单安装位置安装要求安装形式采用材料（单位:毫米）图例立面管道有效防 范人员 沿管道 攀爬根据安装位置整个 防爬刺成扇形，由两 道方钢弯成的弧形 固定，直刺间离8CM 直刺长50厘米，顶 端切斜口方钢（12*12 ）管道 井、采 光井有效防 范人员 攀爬进 入采光 井小区内 部分重 点隐患 围墙及 铁门。防止外 来人员 翻入小区外 围直接 与外围 相连接 的围墙既防止 翻入， 也防止 翻岀采光井设置1.8m高 的栅栏门并装挂锁（挂锁位置加装防 水罩）；栅栏门顶部 安装防爬刺，采用 20X20m