永州市圣世山庄推广方案

1、 越成熟,越魅力尚层生活社区从来尊容,只属少数让好房子自己说话居高,目光所及均为自己所有鱼和熊掌兼得-圣世山庄推广方案目 录前言 3一、 市场背景分析 4二、 目标群体分析 5三、 项目SWOT分析 5 1、项目优势 5 2、劣势分析53、项目机会点分析64、项目威胁点分析6四、 产品策略 6五、 价格策略 7六、 推广策略 8七、 宣传策略 13八、 活动策略 16九、 促销策略 17十、 销售控制 18十一、经费预算 18十二、说明 19前 言 圣世山庄秉承零陵千年古郡美誉，居高远眺目光所到之处零陵古郡肌理尽收眼底，项目地处繁华的芝山路，交通便捷、环境幽雅、周边有永州商业城、圣世阳光一期、

2、徐家井世纪中心等地产项目，市政配套齐全。圣世山庄将倾力打造零陵区首个尚层生活社区。基于项目地理区位、市场背景、市政配套等各方面因素，拟定以下推广策略，以促成项目顺利入市。 一、 市场背景分析零陵区住宅地产开发所处阶段分析：零陵区住宅地产开发还处于相对粗放式的初级阶段，大多住宅楼盘不具规模，许多小楼盘还处于见缝插针式的开发营销模式，小区生活品质得不到保障，物业管理及市政配套都不尽合理。零陵区住宅地产市场分析（卖方市场）： 零陵区住宅地产还处于卖期房阶段，这种状况与国家明令禁止期房销售政策极为不符。但许多楼盘的去化率都很高，这说明在现阶段零陵区的住宅楼盘还处于卖方市场。零陵区住宅地产营销模式分析：

3、到目前为止零陵区还没有一个成型的住宅小区，更没有 “高尚社区”的概念，各楼盘正在从单一的产品营销转向概念营销的阶段，概念营销是指通过对项目专业定位，提升项目文化内涵，形成一个全新的项目概念，以文化概念推动营销的手段。无论是高尚的概念还是豪宅的概念都能给普通市民带来一时的精神享受，本项目概念营销应在不脱离零陵区现有住宅地产的发展实际水准，以及零陵区市民素质和审美趣味的前提下，结合本项目的优势做扎实推广。 零陵区住宅地产营销中心选址及包装分析：通过综合考察零陵区住宅地产营销中心的选址及营销中心的包装情况，可以得出以下结论：零陵区住宅地产营销中心选址通常考虑选择在临街、项目本案及人流量大的地段；营销

4、中心的包装强调创意、醒目、内涵概念的聚合。销售手法分析：众多在售楼盘营销售楼手法相对滞后，销售手法单一二、 目标群体分析根据项目具体情况，分析目标消费群体主要为：公务员教师、医生、律师、警察商铺投资者私营业主、个体老板外出务工人员部分拆迁户三、 项目SWOT分析1、项目优势交通区位优势：项目地处繁华的芝山路核心商圈，交通便捷、路网交错、道路通达，零陵长途客运站、冷芝公交线路起始站、各路公交停靠点均位于项目周边地带。市政配套完善：永州商业城、圣世阳光一期、徐家井世纪中心等商业项目环伺项目周边，新大新超市、徐家井大市场、美伦大酒店、欧登咖啡、工商银行、中国银行、零陵区一小，永州一中、永州职业技术学

5、院等共同构建了项目完善的市政配套。环境优势：居高、远眺，项目虽位于繁华的芝山路核心商圈，但以其居高优势身处其间尽显宁静与隐逸。产品优势：2、劣势分析项目周边多个区住宅项目（洄隆塔小区、旺角花园、中信嘉园等）并存，将给本项目的租售带来很大压力。由于零陵区的总人口较少（约58万），而且周边已有多个住宅、商住地产将分流大量消费人群，这对圣世山庄项目来说非常不利，形式非常严峻。零陵区的住宅体量已经超过本地所需，从投资者的角度分析，比较看中区域的长线发展，可以通过充分的炒作缩短销售期。但从销售角度来说，由于住宅体量已经达到饱和，目前一些项目入市后，出现一段时间的萧条与冷淡也在所难免。零陵区绝对富裕人群不

6、多，且有钱人的心态不喜欢张扬。3、项目机会点分析目前零陵区房地产业处于一个发展阶段，特别是永州市政府提出的“一城两核、三城一区”的战略口号，给房地产开发带来新的机会，也给本项目带来契机。本项目地段处于商业重点发展范围内，可以发挥的空间较大，可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，来赢得市场。项目开发只要定位准确，以适度的规划设计，就有机会培育市场，在最佳时间段推出，必将取得良好的销售业绩。4、项目威胁点分析受未来市场变化影响大，不易把握，具有一定的风险。根据调研，项目同片区有几个同类似的住宅项目，可能会分流客户，给本项目带来较大的市场压力。四、 产品策略 建筑: 小区建筑聘请国内知名建

7、筑设计院,精心设计.小区建筑以法式现代建筑为主,局部中式线条装饰.一角度都是一道风景,每一个户型都是尽尚尽美的.以小区创造一种新的城市生活.通过露台的设计.将平面院落延伸到立体空间. 景观设计: 景观设计遵循 “内庭外径,径绿双景”的规划理念,超高绿化率,大面积集中绿地,超宽建筑间距,精雕社区庭院空间,人与自然相契相生. 历史终将远去,自然主义却长盛不衰. 以人性化的生态景观作为前瞻性的景观定位.以水景,绿地与大自然等主题的精妙营造.力求通过地形的起伏,坡地的绿化的有机做用,增加小区的空间层次:的不同空间的层次分别设计各种性格绿化,灵活运用各种植物,在有限的空间,创造生动自然丰富精彩的景观环境

8、.空间设计(质感空间,上流气度)室内空间设计精雕细琢,尺度宏大,富于巧思的全错层设计,丰富空间格局,内在外在的和谐圆润,展现空间格局的优雅华贵,凸显主人不与俗同的名士风范.圣世山庄空间设计理念:富于巧思的全错层设计(顶层为全跃层型),使室内空间非常丰富； 户户大客厅,大主卧,大主卫,使生活方便,舒心； 室内空间布局合理,无面积浪费；人户路线别致,使回家的路富有情趣.情景细节引领居住品质； 餐厅与客厅无隔墙设计,使生活更融恰自然。物业管理: 娉请知名物业管理公司,让您得到五星级住宅享受。.五、 价格策略以“小步快跑”涨价为基本策略。同时，密切跟踪竞争楼盘的价格走向，随机应变、灵活处理。推出均价9

9、80元/平方米，因前期推出的为靠外的三幢，以及里面三幢共六幢，户型面积均为120平米以上，有部分错层户型，考虑到客户的购买力，在保证本案预期营销目标（均价达到1100元/平方米）的前提下，推出当日以较低价格入市，以利快速聚集人气。 抓住客户“买涨不买跌”的消费心理，整体价格采用“小步慢跑”的涨价原则。第一次涨价应在销售达到30%左右。其余涨价时机视当时销售情况具体再订。六、推广策略1、借势策略越 成 熟、越 魅 力圣世阳光二期成熟绽放 注：圣世阳光一期的成功入市及顺利清盘为项目本案成熟绽放提供了条件，借助圣世阳光一期的宣传及推广必将造就圣世山庄其成熟、魅力的形象。 2、品牌策略尚 层 生 活

10、社 区尚：高尚一种思想境界的提升高尚，是甩开胆怯的忧郁，困惑的迷茫，诚实的第一次自我曝光，且不需做任何表白；高尚，是踏上巅峰不轻狂，跌入低谷不凄凉，矢志不移，荣辱不惊的境界。 高尚的思想不是读不懂的天书，也不是不容疑问的圣经，它是踏向历史高地的背影留下的启示，是跋涉于人间沧桑的足迹折射的光辉，是向无助伸出的手、向寒冷捧出的温暖。高尚的诞生不是为了赌气，不是为了求证，更不是为了索取。高尚不是精彩的一瞬，不是一次性优美的定格，不是为了一次让人感动的一次付出。让高尚站立，那是一生的雕琢。高尚无需证明。大隐隐于市 古人有言：小隐隐于山，大隐隐于市。大隐隐于市亦是尚德的体现，在我们的印象中，只是仙人道士

11、必傍山而居，不闻世事。有人曾以漫画对此作了解释：仙，“人”在“山”旁则为仙；“山”中之“人”真仙也。看来，古时造字便点明了其中真意。傍山而居，和山水融为一体，千百年来，文人墨客莫不为此动心。我们所需要的就是隐逸、闲适、宁静的生活。 圣世山庄虽然位于喧嚣的芝山路核心商圈，但是以其居高优势，身处其间宁静、幽雅、隐逸之情尤然而生，让入住者兼得“便利”与安宁。尚：同“上”居高（位置居高）、远眺圣世山庄位置居高，登楼远眺零陵全城景观尽收眼底。站在视野开阔的阳台上欣赏零陵古郡的美，关键是那种居高和远眺的感觉。美景可以把你的视线带向远方，把你的思绪停泊在心的港湾，倾听那心海微波洗岸的呢喃。居高、远眺，欣赏那

12、朝阳夕照、冬去春回。和风曾经带着你的浪漫奔向远方，雨露也淹埋过我们的足迹，静之心，动之景，此刻相处的是多么和谐。档次圣世山庄“生态”园林布局，倾力打造 “花园”式生态居住社区。高档花园式生态住宅，借鉴“现代法式”建筑风格，圣世山庄内布满花草树木、水榭楼亭，保证了最好的景观和采光效果，高素质的居住环境让居住者更为亲近自然，分享其生活艺术意念，尽显尊贵、典雅。 质量圣世山庄以其合理的规划、过硬的施工，确保项目的整体的工程质量。树立质量第一思想，坚持高标准、严要求，把质量第一的思想贯彻在普查工作的全过程。正确处理进度与质量的关系，严把质量关。 生活的标准是质量，评价生活质量主观指标包括满意度、幸福感

13、和社会积极性三个方面，圣世山庄为居住者营建高标准的居住环境，确保居住者高标准的生活质量。攀登攀登精神其实质就是一种永不言败的精神，是一种不断进步不断求索的精神。我们都知道，登山队员在攀登的过程中，最需要的就是脚踏实地，朝着预定目标坚定不移地勇往直前，这种行为其实就是攀登精神的具体体现。必须坚持时时刻刻不能松懈，要有一种不断奋进的攀登精神！就应该不停地去攀登，就应该不断地去完善自己，就应该时刻保持着一颗顽强拼搏的斗志，就应该用自己百倍的努力去迎接前进道路上的一切艰难险阻，“尚”给予你的就是一种攀登精神。尚层：同“上层”圣世山庄倾力打造零陵区首个高档住宅社区，以高质量、高标准的攀登精神为居住者提供

14、一个集自然景观、人文景观、风水玄学融为一体的居住圣地。圣世山庄立足原汁原味的名流生活气质、表达上层的艺术审美精神、将奢华的财富与名流的贵气相融合，通过纯粹的现代法式建筑语汇、富丽华贵的细节雕琢、豪华大度的空间效果和高雅细腻的品质演绎营造上层人士品质生活的理想地，将永世传诵的名流经典风尚引入零陵，将东方文明合而共生、合而发展的生活美学与现代化生活内涵相融合，缔造零陵上层社会理想的境界，至高追求永无止境，让居住者真正体验上层社会其独特的生活观、艺术鉴赏力和非凡的社会责任感。圣世山庄具有完善的上层生活居住职能、催生城市地脉成熟、带动零陵楼市进入高档楼盘时代的标志性建筑体，是倡导贵族生活文化的源头，实

15、现都市新生贵族的高品位生活形态、生活习惯的回归地。3、形象策略从来尊荣,只属少数稀缺性鱼和熊掌兼得 进则繁华,退则宁静 居高下,居之长富,贵子孙主体文案:从 来 尊 荣， 只 属 少 数 200位尊荣席位，虚位以待！LOGO 越成熟 越魅力! 圣世山庄尚层生活区 风水篇 熊掌与鱼翅兼得入则宁静，出则繁荣 三分钟繁华生活区域周边配套 居高，目光所及，皆为所有！让好房子自己说话!风水规划物业管理七、 宣传策略炒做点：越成熟,越魅力尚层生活社区从来尊容,只属少数让好房子自己说话居高,目光所及均为自己所有鱼和熊掌兼得 （通过媒体、报纸、网络、户外、飞播、短信、单张等途径宣传炒作）1、单张发放 单张是目

16、前最有效的宣传手段，我们的目标应该进一步扩大范围，在零陵、冷水滩、祁阳、东安、道县等地选择合适的商业点发放。时间为周一至周日全天候。 车费预估：20天 1次200元 总计2000元 （实报实销） 人工费用 3000元 车辆由开发商安排 合计：5000元2、印刷物料 宣传单张印制5万份，同时需要印刷置业计划书与手提袋项目规格/纸质数量单价总计单张A3 157双铜50000052元26000元置业计划书200克铜版3000张03元900元手提袋4030百卡纸3000个28元8400元纸杯9公分高20000个012元2400元总价27300元3、保温杯制作作为开盘用礼品 保温杯300个 单价40元（

17、包印制） 雨伞总价：12000元4、短信平台通过短信平台传达楼盘信息，从而有效地促进销售，已经成为现在每个产品惯用的手法，考虑到永州地区的特点，本楼盘将从下面几个节点对信息进行传播，范围覆盖零陵、冷水滩区域：节点内容短信数量单价费用总计时间选择认筹中待定每次5万条，共5次，总计25万条005元7500元进一步聚集投资客户于月中旬发送开盘待定每次5万条，共三次，总计15万条005元 7500元 开盘前两天，时间根据具体开盘时间定总计12500元 目前已经联系多家公司，为深圳、广州、长沙等地公司，从科技水平、地域性、以及价格、信誉、过往业务等综合考虑，推荐长沙翼龙广告有限公司（该公司对区县级地区号

18、码分段有破译技术），请予批准，以保证执行时间与推广力度。5、影视广告投放费用：飞播：17850元（一个月） 两个时段 六次 新房产：8500元 晓了响火 10000元 新闻综合 10000元 共计：46350元6、报纸广告： 报纸广告主要选择媒体广播电视报，根据调查与前阶段反映，由于我们的投资群体是大众群体，而广播电视报翻阅率及价格等都比较理想。采取硬广告与软文发布形式：版面形式费用次数总计末版整版永州日报10000元330000元报花 150元309000软文投放600字软文2400元（4元/字）6（投放四篇）14400元总费用38400元由于报纸的保留时间较短，根据开盘日期前两周集中投放。

19、7、网络宣传： 选择永州生活网进行网络宣传（以炒做点内容为准） 费用预估：5000元8、条幅、喷绘、横幅宣传： 宣传内容：以炒做点为准 尺寸：横幅100.7米 2条 喷绘 2张 1310米 费用预估：10000元9、广告位宣传 宣传内容：以炒做点为准 尺寸：25米6米 费用预估：5000元喷绘制作费 广告位月租为2000元 半年为12000元 共计：16200元八、活动策略让 好 房 子 自 己 说 话玄学讲座（玄学大师推陈出新话圣世） 风水布局 活动目的：通过玄学大师综合评述项目区位及建筑朝向，引导客户投资购房。 活动内容：以玄学大师讲座为切入点，吸引周边意向客户，通过适当宣传达成项目知名度的提升。 费用预估：20000元 居家、经营双获利大型投资分析会 活动简介：联系项目周边商业地产投资业主，以座谈会的形式引导投资购房。 费用预估：30000元 体验之旅： 安排参观，购物，安排就餐，等活动，认筹活动: 20000元 生活体验周 假