通常物业管理单位费收费规范标准测算

1、第一章物业费测算准备一、了解当地法律法规查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相 关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若 属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进 行适当调整与下浮。2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当 地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。二、了解项目基本情况1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本 项目基

2、本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面 积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层 数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1 ）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、 保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、 商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。三、查询当地收费标准通过网络、

3、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下:1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热 交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费 标准（详见附件二）。根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。第二章物业费测算内容管理费测算一般包含的常规内容有： 1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化 养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费 用；&物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）

4、制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见 附件三）及编制方案。2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合 销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪 资标准起薪线计算。2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考 前期介入物业服务协议中的相关标准（详见附件四）制定。*1:人力综合成本测算表部1皿JJS月度合计陌国阳t洋房用降 /MfiV颂晰总经虽副总经理銓鰹.剽込理

5、罰柱莒删1主管人爭助玦行政戲理寅产食理员兼仓肯割睛台磊溜收韻眩助理存展昭1强幢至管运廿主管上i強唸枝工吐共雒售技工蓟技工电梯枝工険枝工祓工就技工阳垣抜工经理$啣连管中陆长邂副怅巡酬夬啓腳大iM象囱區区固定岗监申匕民麻燃齿同腰部台计人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计丿元。别墅独立区域人，人力成本元;共用性质人力成本分摊元;合计丿元。商铺独立区域人，人力成本元;共用性质人力成本分摊元;合计丿元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊 面积。别墅与商铺以此类推。=共用性质总人力成本 X洋房建筑面积/总建筑二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、

6、垃圾清运、日常消杀等费用。2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用； 一般为1300-1800元/人/月；广州区40万怦左右（保洁 65-80人左右）成熟楼盘清洁外包 费用约9-12万元/月。3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含） 计算费用标准。4、 根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算;广州区40万怦左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。5、 按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次 /月）计算日常消杀费用。|6、日常消杀中

7、一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否 需要增加白蚁专项防治费用。表空清洁管理费用测算表每月总区秋费用本区燧费用1俣洁人员人工及昏 诘料奏用Ax人月。洋居別野商浦2曰常生活竝圾青运元户乂户&3口常消幕园ZE1消杀费 用白蛇专顶消探、 防治夷用根抿地区消杀费用煤准元/我次/月。商補合11話:古首理总实用元薄倾偸元* HI号区述齐济滿氏诫JF.-说删 共用区诙贵宦推建厕枳比洌分如：译底青削卜包的共罚区無务雌用映用区域清的冋总庚用兀洋质崖适面惧 总逢琉面积別墅与商補以就裳惟。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、

8、肥料及农药等 费用。|2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园 区绿化面积估算总体绿化养护费用。3、绿化养护费用一般按1-1.5元/怦的单价标准进行测算。表空绿化养护费用测算寒內吝医域划区哑贵用A懐检费用SUM肆ft管理日常绿化缱P、苗木补种、掾北工具、衷琴圧肥料專序用绿化螯用床隹_ 元帧昌猱化翊*另廛商備合讦塀井鏑白宜需用元。详乐威5E； SIEi4元；商铺反悻元厲二冃：zt甲厅:或寻隹押律范云门土啊气潇，村：进窖呼皿芳千的直弓厂恆专搠誤用=斗年厂顷稣化芋泊口诸用千乍曙范面屮总崖英面稅”别鉴三良锥以业类推绿化养护费用测算表四、秩序维护费用测算秩序维护费用主

9、要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、 消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗 位数量及相关设备配置数量进行估算。*4=秩序维护费用测算寒顼目内苔黄用区域剤区号费用車区悻遐用共用区域吩ES&H-1迤更棒对讲忸、吏先噩、甜简、 隔离带等錐护、更新费附權握保安崗位数毘朋相关设督*置数皇估冨别墅合计云。洋房区域元刁別墅区堆元；帝请区域元旧摘：兰和.V述蒔徉杼建说刨打借卅軒 妇：洋官跌库定干的#引加片撫券甲申和侦秩予船奁用丰巨津茄面禅 忌逮竄面稅*别墅W朋诵以此类椎。秩序维护费用测算表五、日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水

10、电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、 社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。2、 日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。nLJ映目测算瞒毎冃总1飙闊*由物业用馬水、赴釀绘水黄标;t_儼x贞埜用水骂曰_1420；电鶴窃堆.7V.砸亦处用总吾冃 度況30 S广州区知万审左右（客肛中 心匕0人左右）的咸熬桂盘 也临水蚩绚5000-3000 7t/ 月；办验赳贵紂万元/ 月2电话冋銘通%前台、弘处室固定电话话贵标;亡分神x平均画台宵日適_井轴*_台乂3Q天 蒂艷元/聲/M广;HI区豹戸护左右

11、r容肛中 130人左右】的廉劉鞍盘 电话阀塔诵汎的拓00-4加0 元丿月3掖m祗加必童屋容那中心拥 诳、条志订询费周订剛删_份、柴志_亦/*能按振旣丸0元忖年， 订澜2V们估草，宗恵撐实 际需要古育4张蛙用咼1T印机靠粉勒纸導日家如公用品鬼純材的蚩用平均元/人月XA.敦一般可壇5叫0元/人月古M业务接特外联工作（JS曼、派出 所等）接待甲舉，物品按顶目梢宏弓冗际情児倍買一般可快平均每月曲艸云 fcM打汕区文*尢型节日确芒及与址主联谊活动朋用技项吕怕:欠与痢情况扫邕一殿按大一型节日loxxHzom元；次，音通活动就OD恙恢古專7证件仔审、评优昭请等柠罚冃档次弓窑环晴仿宜其他临时性交逋差旋、招醴厂

12、吉、 员工诒训耀植租播等按;页呂所在区摊N英障1至兄古K合计云洋居腐域je； WltxH兀；SS滿CxSEJr-说明：曰荒办独弼不需计尊英用区加蜀用權分挤园国整体费用计耳痒唐氐犠日营办公器用=囹民日嘗办处烂翦用乂注帛崔说雨札.总迄瓷風O驸愛与軽锥此此举描。日常办公费用测算表六、设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含 水景水泵）、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般 300-500元/月；电梯年审费用按当地 政

13、府质监局规定计算。3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材，费用价格可参考广州地 区40万m2左右的成熟楼盘每月约2-5万元的维保费用。4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。表6羊设备錐护费用测算表捌寡嵌拥粤月总划分电悌维护电鴨年检及电椁日常讎电糅井_台=舉护期Le_元圭丿月；隼柚杳申：TT- Sa眞as电賁圧器高低圧柜、菇电 櫃海ti律蛋扌卩需片变旦匣設苛吕常嫌肯求佞费_ 芫月1变压器突栓一丘台琳， 高圧柘安榆云3超删月灯日常维怕蚕同书能灯_彳僮用寿命二寿异X 甲榊_无门2个月别

14、塑商鏑i护黄用逮花面* _贰乂元/靜商诵给H咏缽玳杲对水管网、怖污管 网等日罕喘护麗用水泉共_吿，缝护憲用平均元.台月i筲网 闽门讎保及零都件更倏_元,月崗甫理毎年一至耐，滴藍里车车（X、别堂m-消彩辟言网、壬机、防 排网系魏和日淋、烟感等 日槪沪炭用根楣肖歸业誰保单忙的市场怕格恪耳商诵门幫、搗操、红卄线识苗等日竄纯护襲冋根掲当地言业维压单俭的韦场别茲W秩序维护总费用元*洋皓区嗚元*別墅区城ni囲Ifi区诚7t-鹽:电倩舉护贵用貝绚入律宙巨域费用,其已谟瞥维护奥用分区履计尊。设备维护费用测算表七、固定资产折旧费用测算1、固定资产主要包括：办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌

15、椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的 当地市场单价计算固定资产总费用。3、 固定资产一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。号回定置产名聯羊tnfst+ttH毎年1日贵1橫人埶佔宜a2打印机.-253祐再机154165L36橫人敎曲卓57验钞机158169教玛相机1&101511打卡机1-2512錢化更草机1313討讲机橫人数佔軍314151S社台1SLt哉衙机1517电細昙15Lt诸害噪按人数齿阜519其它5固注资产HII3总圈用元弄房反区元井嚼区燼元裔运廣元。说期：固定责产折

16、旧费用不奈计算共用区域考用施分，荷园区整本粛用计算。卡店区域固走董产折|日星由医区回走黄鉅折已总费用译宵建疏気根丿忌建试甜瑕、别墅n简谪以此奠推固定资产折旧费用测算表八、保险费用测算物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结 合当地市场价格水平估算，一般为2-5万元/年。表&保险费用测算表fc-j项目年度费用平均每月费用1就公司慄险小区埜处盍任隘】帳糖顷目建说面權、删1户频紡會MG市场伸恰木平IS耳合计般龄生曙用元弹喀区诫元匚KI理区儼元匚裔铺区億元。说明：讯睢贵用祚计尊韭币区愫贵用擁5b it昌区整体酬计算，羊扁IZ城件险辜用=厨区诃磴烂議用X羊房逢筑面和总崖

17、笹面和。琢樂与裔请刀比益推。保险费用测算表九、税金费用测算1、物业公司税金一般按收入的 5.6%左右计算，包括营业税、印花税等。2、物业公司收入来源主要为管理费收入。3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入 项目。4、管理费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定管 理费标准，结合项目建筑面积计算管理费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收 缴率后（一般按95%左右）测算实际收入。表仝 收入利税金雯用测算表If号啖目区域划分区域庚用1建旅直穆屮汽单们_fl月廛收扎元梵丘6%厲明】详馬区域管瑾奏收入靖国官理毀预古际准疋带加建斎面棋；

18、丰茅区旅说全II用洋再管理黄收入萬稅奉“ 别矍与商辅以此类推。收入和税金费用测算表十、费用测算汇总根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费用、秩序 维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费 用总和。（一）洋房区域表管理费测算5C总来（一）诈第区域躺顶目直含内客洋房国幢 月康总齊用元）按百曲满编计宣.旬含社谍、公积会、碾碁、宿書、 雀补等所有人力综合成奉H 百清洁管】里费用人员和包（包工包料，垃圾洁巨、日常消杀等3绿化养护賀用日章缘化维护人二、苗木补种、绎化二具、绿化机器、 农药及肥料等4设留樂护费用供配电公共照明及8S1L二吹给水

19、机房、给排水系 轨、熱交换曲、消讯监控、电嶋维护等公扶设备慢施 笼护5警用器柑装备暮.灭火莽、消防作战服等总曰常办公戡坤办公用曷、办公水电.am.刪諮、抬轉吉等?验资产折1日电胞、空谓、打印机、传專机.桌苟等固走资产折旧a怖公司翩小区Mt贵任睑g利润按项之和的代爭ID稅金按枷业公司收入的5.銅计茸咅计匚 3.- b bs_c om D jprtVQ m（二）别墅区域序号包含內吝月度总囲用Cti）L人力監合廉本擴首二取魏编计丰 赳也社傑、公联金、朋装、宿音、穀补等所有人力烷合咸血2人员炸包包工包料）、痘浜宵运、日営诸律3日営绩化维护人工、宙木补和、绘1工具、爆化机曇、驶葯及昭料等供旨电、扯共略明

20、及踏灯二贾第莎机房、给排水系统、热交摇蛇、消动监性、屯棉维护霉鱼共设苗聂施维护5警用器材装冒费、灭天蛊、消陆広战服茅&朴益月品、办公木电、ift-n、网曲、拾聘r害春|固定资产析旧电脑、空调、打印机、传it机、車椅尊固定烫产折旧8小窓独金畫任隐9利同1SLY顶之祁的菲计算10檢物业酋词戕入於乩少计軍台计（三）商铺区域JM鯛顶日裔锚区虜月度总费而f元）扑首二煎需编计苴，旬含社假、出秩全、卅獎、官会、軽补尊斷肓人打粽含戌忑2箔洁管理斎用人员蚌包砲工辺料八摊册痔该丁當消杀等n4好殊沖弗用日常縄化维护人工或木补和、待化工貝、槪优机憲、农药 斥檢料等4供琶电、公共昭開及體灯、二庆纶水机再、蜡排贰桑第、热

21、 交擠站、消阳监控、电祸維护懿共瑕蚩竄葩盜护5轶斥维护费用警用器封装苗贵、灭賈希、消防作战購專日京办扯霍用虾闫品、办松水:电、ii讯.网络、梧H广告等園就产折1日电嚙空洞、打印机、传弹机直椅等回定资产折旧8利轲按1-&诵7和的r+M稅按樹业公司腋入的计算合计月度总壷用爭房区域月度霍月4别蟹区或月夷勇用简铺M域月度蠱用二洋房管理贯标堆K洋腭建总面枳亠扛墅管毘费标淮K别里建笆閒殺+商铺管建 费标虐X鹿域楚筑頁积卜一、调整管理费测算结果1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、 当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。2、若测算后的收费标准与实际需要相差较

22、远，应根据预估的收费标准对测算内容中的 相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。3、若对管理费测算结果把握不准可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结 果与项目实际需要收费标准相符。参考图表顶目羞本惰况调奄養WF项目iWr项目基本情况gs-bbixo rnopfiitori1物业类型性宅物业 別墅 林物业 其也2区堰ffiB肝处朋：省会城市 二线城市二线城方苴也所谢靖：城区城邨山E3建谡指桩占地面职 ）Z 建筑面积 Nr蝇优面积（）M ；人工湖（）MJ道路）M1.出入口 （/亍具中主出入LI （）亍二住宅期曙曲情巩4件宅总户数O户，别墅O户十总逹筑面积O M ,多寻。栋（）何，水 高

23、昌O栋O M =高层。栋O M 另慳。栋C M5综合楼（）慝；韩（、闻：运动甲心（）（）层商业搂 ）M=（）匡6车Jt（地下：机掖车停（层（车位！非机缄C）层（ 车位 也t： 车仏租（）歸，害（7公共洗壬间TTT 厕位总数f）个8外堆（）M 材料：菊 涂科口他9耳他三10智能优系练曲沖心（）个，躲机（个幣桃器（、宀可视对讲宁机1 ） 台，对讲门口机（）2围垢机户内分机）的停车收费系魏 （）抵纱卜对射（）对却yj率 kwj：1唏淋: 消妬 防排I报警焙位（）点，丿宙（）竹泊防电诂（）纽刀率（）K阴 购泵 ）台，报警阀）细，啧头（）八”功率（、強 全：消火栓泵）台，消火栓个，功率（KW, 因：送机 ）台，扌陇机C 弐附火阀（）t，功率）K* 宝帘： ）松气体央火：（）套药剂（）KG；12供歟电务练高耳己电启（）间高压配电桓： 个；低圧配电瞎（ 间低压配电 柜J、八、变压器室（间：果破屯机 台功率 KW13中实空谓孚统冷凍 储环7 新阳E机（）已功率（）K叫密卩塔（丿吕功率（K啊 K泵（刍盘管风机。个.功率（KW;运行时民（-hR （）台，功率（）（）月-（）月运行14）