中山市土地开发建设投资进度编制工作指引

1、中山市土地开发建设投资进度编制工作指引目 录一、法律法规文件和参考依据 1二、相关定义 1三、计算公式及组成简图 2四、总投资额的计算方法 2五、已投资额的计算方法 3六、特别说明 4七、附件A报告编制说明内容及报告附件（参考） 6八、附件B 表一总（已）投资费用汇总表 7表二与工程建设有关的其他费用汇总表法律法规文件和参考依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国建筑法4、中华人民共和国合同法5、中华人民共和国招标投标法6、闲置土地处置办法7、 工业项目建设用地控制指标（试行）（国土资发2004232号）&工业项目建设用地控制指标（国土资发20082

2、4号）9、广东省城乡规划条例10、建设工程工程量清单计价规范11、广东省建设工程造价管理规定12、 中山市闲置土地处置实施办法（中府201332号）13、 关于闲置土地处置的实施意见（中土函2015834号）二、相关定义（一）土地开发投资进度：宗地按照出让合同约定进行投资开发建设投入的资金总额，占总投资额的比值，即已投资额占总投资额的百分比。（二）总投资额：指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费。总投资额一般包括投资估算或设计概算中除土地费用外所开列的所有费用项目。（三）已投资额：指土地使用者按照出让合同约定进行投资开发，实

3、地已进行开发建设投入的资金总额。已投资金额包括已进行开发建设的主要建（构）筑物工程费用、配套辅助工程建设费用、工程建设其他费，建设期贷款利息，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费。（四） 配套辅助工程费用：为项目正常投产或使用而配套建设的非主要建（构）筑物和室外配套工程的费用。主要包括场地平整、室外道路及排水、值班室、配电房、水泵房、围墙、绿化、室外变配电等费用。（五）工程建设其他费用：是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设

4、其他费用，大体可分为三类：第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。本处仅指第二类，一般主要包括建 设单位管理费、勘察设计费、监理费、造价咨询费、招投标代理费、测量测绘费、城市基础设施配套 费等。计算公式及组成简图（一）计算公式：投资进度已投资额 X100%总投资额 10（二）组成简图建筑工程费L主要建（构）筑物工程费用安装工程费设备及工器具购置费工程费用场地平整配套辅助工程费用道路、围墙、值班室、配电房、水泵房、水池L绿化、室外变配电等总投资额（已投资额）工程建设其他费用土地使用费（此处不包括） 建设单位管理费与工程建设有关的其他费用-勘

5、察设计费、监理费、造价咨询 费、招标代理费、测量测绘费、-城市基础设施配套费等与未来企业生产有关的其他费用（此处不包括）建设期利息四、总投资额的计算方法（一）、总投资额采用的优先顺序出让合同约定投资额 立项金额按总规划报建（许可）资料计算的总投资额局部土地投资强度推算的投资额用地控制指标计算的投资额（二）出让合同和立项文件均没有约定总投资额的情况下，总投资额的计算方法：序号土地性质岀让时间总体规划报建各单体平立剖面图计算方法依据文件/备注方法一不限不限有有按规划报建资料估算，总投资额 = 总体规划建筑面积*依据设计资料 估算单方造价+配套设施费+工程 建设其他费方法二不限（总体 规划，分期 建

6、设）不限有部分有按已建（在建）项目单方造价估算 总投资额=总体规划建筑面积*已 建（在建）单方造价+配套设施费+ 工程建设其他费土地分期开发，一期或若干 期有完整的规划设计，未建 项目单方造价参考性质相 同的已建（在建）项目单方 造价方法三不限（分期 规划分期建 设）不限无不限按已规划设计地块土地投资强度 估算总投资额=土地面积*（已规划设计 地块单方土地投资强度-土地岀让 /转让单方价格）土地分期开发，一期或若干 期有完整的规戈假计，按规 划设计资料计算已规划地 块的土地投资强度方法四工业2004年 11月1日后无不限总投资额=土地面积（单方土地投 资强度-土地岀让/转让单方价格）（1）20

7、04年11月1日国 土资发2004232 号工业 项目建设用地控制指标（试 行）（2）2005年8月19日粤 国土资发2005156 号广 东省工业项目建设用地控 制指标（试行）（3）2008年1月31日国土 资发200824 号工业项目 建设用地控制指标方法五不限工业用地 岀让时间为2004年11月1日前，商住 用地时间 不限无无总投资额=土地面积*容积率*建设 时期社会类似工程单方工程费用 * 配套设施和与工程建设有关的其 他费用的修正系数方法五为不适用上述 4种方 法时使用。容积率按合同或 规划设计条件约定，没有约 定按标准容积率1.5计算备注：上述总投资额的计价依据应与已投资额的计价依

8、据相同五、已投资额的计算方法（一）已投资额中建筑物的计算范围1、有房产证的建筑物2、有规划报建、施工报建但没有房产证的已完建筑物3、有规划许可、施工许可的在建建筑物4、1998年2月28日前建成的建筑物（引用于关于闲置土地处置的实施意见（中土函2015834号）5、1998年3月1日至2012年6月30日已建成的，能提供规划验收并经有资质的鉴定机构出具质量安（中土函2015834 号）全鉴定报告的建筑物（引用于关于闲置土地处置的实施意见6、为生产、使用而配套建设的配电房、值班室、围墙、水泵房、水池、绿化、室外变配电等（二）建筑安装工程费用序号合同价/结算价设计图纸计算方法备注方法一有有结合实际

9、完工情况，按合同价或结算价合理确定方法二无有按图纸计算工程量，计价按施工时期的计价标准和办 法，套用相应的计价定额、材料信息价、人工单价， 以及取费标准计算方法三无无外露工程量以现场测量为准，隐蔽工程量参考中山地 区类似工程的技术指标计算，单价采用施工时期的计 价标准和办法，套用相应的计价定额和材料信息价、 人工单价，以及取费标准计算（三）设备及工器具购置费设备及工器具购置费以现有实物计算或以发票金额计算。其中现有实物的所有权人必须与房产所有权人一致。（四）工程建设其他费用序号合同/票据收费标准/政府指导价计算方法备注1有不限按合冋价或票据价2无有按收费标准或政府指导价3无无参考类似项目的费用

10、或通 过询价方式获得的市场价（五）建设期利息只有总投资额中包含了建设期利息的情况，已投资额才能计算建设期利息。建设期利息的计算需要提供贷 款合同、利息支付凭证资料。六、特别说明（一）本工作指引仅适用于土地使用权转让，以及其他需要出具证明土地开发投资进度是否达到25%的情况；（二）立项金额除由有相应资质单位出具的估算文件或概算文件对应的金额为有效的投资总额外，其余均不能在土地开发建设投资进度编制中使用；（三）总投资额和已投资额所包含的费用项目必须一致，如果总投资额是采用出让合同约定价、建设用地控 制指标的，已投资额应包括建设单位管理费、建设期贷款利息等费用；（四）室外道路、绿化面积应以规划设计条

11、件为控制指标，没有规划设计条件的，依据工业项目建设用地控制指标或中山市城市规划技术标准与准则相关指标；（五）已投资额中的配套设施费和与工程建设有关的其他费用以总投资中的配套设施费和与工程建设有关 的其他费用为上限；（六）总投资额采用上述方法一、二、三、五计算的，工程建设其他费用主要考虑勘察设计费、监理费、造 价咨询费、招标费、测量测绘费等基本费用，建设单位管理费、建设期贷款利息可不考虑；当采用上述方法五计算时，配套设施和与工程建设有关的其他费用的修正系数按1.11.15计算，不包括建设单位管理费、建设期贷款利息。（七） 已建建筑物建设年代久远，没有适用的计价依据（计价定额），可参考最接近时期的

12、计价依据计算已投资额，总投资额也应采用与计价依据同一时期的指标（土地出让合同未约定投资总额）；若出让合同约定投资总额，可根据国家公布的GDP或CPI指数估算出计价依据时期的投资总额；（八） 总投资额和已投资额均不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费，注 释详见闲置土地处置办法及 2008年9月3日国土资发2008178号国土资源部关于进一步做好 闲置土地处置工作的意见（九）对于特殊个案，不适用于本工作指引的，由市国土局组织具有相应资质的单位和专家召开专家研讨会 探讨。（十） 本工作指引由中山市建筑业协会负责解释。附件A报告编制说明内容及报告附件（参考）、报告编制说明内

13、容（一）相关单位：委托单位、编制单位（二）编制对象描述1、有关证件内容摘要，证件包括：土地证、房产证、规划许可、施工许可、施工报建批复等，描 述内容包括：批准日期、批准编号、内容摘要；2、对象概况：已建工程主要描述建筑结构类型、建筑面积、栋数、层高、装修情况、室外情况等, 在建工程主要描述建设进度情况；（三）计价依据（四）说明事项（五）计算过程（六）结论、报告附件（一）、土地出让合同/转让合同（二八土地证（三）、房产证（四）、用地规划许可、施工报建、施工许可（五）、总体规划平面图（六）、现场图片（能够反映现场实际建设情况的彩图）（七八现场测量图（八）、用地图（九）、其他附件B总（已）投资费用汇

14、总表序号项目名称/费用名称建筑面积/工程量建筑工程费安装工程费设备购置费合价单位造价备注1工程费用1.1主要建（构）筑物工程费用1.1.1单位工程A1.1.2单位工程B1.1.3单位工程C1.2配套辅助工程费用1.2.1平整场地1.2.2值班室1.2.3配电房1.2.4室外道路1.2.5绿化1.2.6室外变配电2与工程建设有关的其他费用见附表二3贷款利息合计附表二与工程建设有关的其他费用汇总表序号费用项目名称计算规则金额（元）计价依据（备注）计费基础标准费率1建设单位管理费2工程勘察费3工程设计费4工程建设监理费5工程招标费6施工图技术审查费7*8kkk女人如春天的桃花。阳春三月，春暖花开时，

15、婀娜多情的桃花会竞相开放，如一片片红霞，与如纱的垂柳，形成了桃红柳绿的春日美景。而青春靓丽的美女，正恰如春光明媚中盛开的桃花，缤纷绚烂，激情四射，充满青春的 活力，充满青春的幻想，充满青春美妙的情怀。青春岁月， 容光焕发的美女，爽朗的笑声，轻盈飘逸的秀发，眉飞色舞的眼神，热情奔放的性格，恰如妩媚鲜艳的桃花，装扮了温暖的春天，惊艳了春天的美丽。无论走到哪里，美女总会给人赏心悦目的感觉，总是一道靓 丽的风景，使春天增添了无与伦比的靓丽，所以说女人如春天如霞的桃花！女人如夏日的荷花。“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红。”炎炎烈日下，荷花亭亭玉立，静谧地开放，粉绿相间，分外妩媚。出污泥而不染，濯清涟而不

16、妖”清白闲逸，自由脫俗，清新淡雅，芬芳四溢的天然美丽。远离喧嚣的尘市，在一方水土里，独享一份圣洁高雅，恬静安然的舒适，柔情似水的缠绵婉约，恰如一个静享清欢的善良女子。“清水出芙蓉，天然去雕饰 ”女人天生就是清纯、善良、静美、温柔如水的性格，拥有善良的心灵，宽容的心胸。每天只求安静地做好自己，不斤斤计较，不张扬，以一颗博爱之心，宽容身边的人和事。容忍于心，善存心间，用一颗感恩的心，温暖着身边的人和事，所以说女人如夏日清爽的荷花！女人如秋天的菊花。秋高气爽，硕果累累时，到处是丰收的喜悦景象。一场秋雨一场寒时，百花凋谢，万物凋零的时刻，菊花却在风吹雨打中毅然绽放，用顽强的生命力，笑对风雨。多姿多彩的

17、菊花，傲然开放，装点了秋 日的荒凉。“采菊东篱下，悠然见南山。”怡然自得的享受啊！而如花的女人，一路走来，吃尽千辛万苦，历经曲曲折折，却毫不畏惧艰难。照顾老人，陪伴孩子，洗衣做饭，工作加班，任劳任怨。宁愿自己吃苦受累，从不抱怨。在平凡的岁月，书写着女人们的精彩与不平凡。即使韶华远逝，年青的容颜失去光彩，依然在为家人创造着温暖、快乐、幸福的家园，所以说女人如秋霜中绽放的菊花！女人如冬日的梅花。在白雪皑皑的冬季，天苍苍，野茫茫之时，大地一片衰败的景象。行走在路上，寒风凛冽，刮到脸上如刀般的疼痛，但是女人依然在路上坚强地面对、承受。这不正是无惧风雪、坚韧不拔、顽强不屈的梅花的品格吗？ “遥知不是雪，唯有暗香来 ”梅花以它的弱小娇艳的身躯，凌寒傲雪