地产公司物业管理委托合同

1、前期物业服务合同第一章总、贝y第一条 合同当事人委托方：有限公司（以下简称甲方）受托方：物业管理有限公司（以下简称乙方）根据合同法、物业管理条例和相关法律、法规，甲方经过 合法招投标程序，一就甲方委托乙方对实行一体化、 专业化物业管 理的服务事项，甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，订 立本合同，以资双方共同遵守。第二条 物业基本情况物业名称：北京市坐落位置：北京市项目四至：东：南：西：北：物业类型：，总建筑面积：万平方米，共计套。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使 用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同 承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条自本合同签字生效

2、之日起，至甲方拟定的项目入住日期 间的前期物业顾问服务阶段，包括：前期工程各专业施工顾问与建议；销售期间售楼处现场与样板间的保洁管 理、售楼处现场迎宾礼仪与水吧接待服务、售楼处现场 与样板间的设施日常维修；售楼处现场日常秩序管理、 停车管理与安全管理；针对甲方销售人员的针对后期物 业管理服务的培训以及售楼期间购房者关于物业管理相 关问题的答疑；乙方在所管理项目内及公司期刊内公示 甲方相关销售信息。第五条 自项亘入住后的全面物业管理服务阶段，包括：房屋建筑共用部位（指物业管理用房、岗亭、小区道路、变电 室、配电室等部位）的维修、养护和管理与公共区域装 修的维修等。第六条 共用设施、设备的维修、养

3、护、运行和管理，包括：共 用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、消防设施设备、排污管井和 管道、强电电路、线路、配电柜、配电盘、开关、插座 及相关设备设施等。第七条公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包 括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。第八条 公共场地、外围道路、花木、建筑小品、人工水系等的 养护、保持与管理。第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫 生、垃圾的收集、清运、消毒杀虫工作、定期定区域投 放杀虫药剂，对外围道路、绿地等公共区域坚持专人每 日清扫。第十条 项目范围内的交通与车辆停放秩序的维持。第十一条 维持公共秩序，包括消防安全监控、巡视

4、、门岗执勤、 携物出门管理、访客管理、火警火灾处理预案、施工现 场管理、动火作业安全管理、起卸物件管理、电气焊及 喷灯防火安全管理等。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、 住用户档案与竣工验收 资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动，丰富小区文化生活。第十四条 根据业主和物业使用人的委托， 可对其房屋自用部位、 自用设施及设备进行维修、 养护，并可收取有偿服务费。第三章物业服务期限第十五条 物业服务期限为：从签订本合同之日起至业主大会成立后，授权业主委员会与新的物业管理企业签订新的物 业服务合同生效之日止。第四章双方权利义务第十六条甲方权利与义务1、在业主委员会成立之前，负责制定业主临时公约

5、并将其作为房屋销售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；2、在制订的业主临时公约与房屋销售合同等文件中，详尽约定对于业主和物业使用人的各类禁止事项，如严禁私 搭舌L建、改动公共绿地等，并明确告知向乙方授权采取合法 手段，包括劝阻、书面知会整改、暂停装修期间能源供应 报告有关行政执法部门处理、诉讼等方式纠正物业使用人的 违约行为；并与业主签署不可撤销的补充协议，约定如购房 业主出现封闭阳台露台、改造小院、改动公共绿地等任何形 式的私搭乱建建筑物或构筑物的行为，甲方有权按签约价格 对房屋进行回购并解除购房协议，同时违约业主须向甲方支 付违约金人民币100万元；3、对于乙方在后期物业服务中针对物业使用

6、人的私搭乱建、改动公共绿地等整改提供各类相关支持；4、于工程验收后向乙方提供委托区域的全部竣工图纸及相关资料；5、审定乙方拟定的物业管理制度；6检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况；7、委托乙方管理的房屋、设施、设备须达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按甲方制定的住宅质量保证书内容执行；8、向乙方提供本项目物业管理开办物资（物资配备明细详见本合同附件1）或等值开办费用;9、向乙方支付前期顾问服务阶段的人工费用、各类所需物资费用、行政办公费用与酬金；10、向乙方支付项目入住前筹备阶段的人员费用（指为筹备业 主入住而由乙方增派的，即本合同第四条所列人员编制外的 人员费用）及相关物资费用，

7、费用标准按项目入住后的全面 物业管理预算标准支付；11、在合同生效之日起免费向乙方提供物业管理用房，物业管理用房面积不小于400平方米，装修标准以本项目设计之办 公用房装修标准为主，包括办公室、员工餐厅、会议室、宿 舍等房间墙壁四白落地且满铺地砖；隔断、门窗安装到位； 卫生间及淋浴间墙面满铺磁砖，地面满铺地砖，配备卫裕设 备及洁具；配备日常照明灯具；上、下水通畅；电路、电话 线路、网线插座接通等；如甲方委托乙方实施办公用房装修， 需由甲方支付相应装修费用，费用额度为人民币亿万元。物业管理用房日常使用中所发生的水、电及办公设施费用由 物业管理支出中支付负责；（本款所述物业管理用房因甲方 开发建设

8、方案调整或不可归责于双方的原因不能按期提供的，乙方同意甲方提供临时物业管理用房代替，待正式物业 管理用房建设完毕后，甲方协助乙方迁入正式用房，该临时 物业管理用房须就近安排，并能满足正常办公需要。但如因 此项原因产生的临时费用，应由甲方支付）；12、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日内向乙方移交；13、协调、处理本合同生效前因房屋本身所产生的一切遗留问 题；14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；15、协助乙方解决其他与本物业相关事务。16、甲方有权就乙方的服务质量和服务水平在有专业见证 资质方参与的条件下，进行业主和物业使用人满意度调查， 乙方应当予

9、以配合。第十七条 乙方权利与义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制 度，并协助甲方制定业主临时公约 ；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；依据物业管理条例规定以及甲方授权，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为，如私搭乱建、改动公共绿地等，采取劝阻、书面知会整改、报告有关行政执法部门处理等合法手段予 以纠正；3、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不能 将本物业的管理责任转让给第三方，乙方须对其选聘 的专业公司从事的专项管理业务所造成的后果依照法 律法规规定承担相关责任；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中

10、修方案由乙方组织实施；5、向甲方收取前期顾问服务阶段的人工费用、各类所需 物资费用、行政办公费用与酬金；6 向甲方收取项目入住前筹备阶段的人员费用（指为筹 备业主入住而由乙方增派的，即本合同第四条所列人 员编制外的人员费用）及相关物资费用，费用标准按 项目入住后的全面物业管理预算标准支付；7、在项目入住后，向业主和物业使用人收取物业服务费， 收费单价为：元/月/平方米；8、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业 主和物业使用人装修物业时，事先告知有关限制条件， 订立书面装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、 废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行 约定，并负责监督；9、负责

11、接待、受理业主对甲方的意见、投诉，做好解释、 协调工作，并协助业主及时与甲方相关部门进行沟通 反映，解决问题，不得推诿、拒绝受理业主投诉，并 应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管 理的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督;10、在办理物业交接手续时，在物业供电系统符合供电部 门抄表到户条件和在施工用水用电不挂在小区供水供 电系统的情况下，乙方应在甲方协助下到供水、供电 部门提供乙方缴费帐号，办理水、电总表的交费转移 手续。自入住之日起，办理抄表到户手续总表的缴费 由乙方负责；11、每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支 账目12、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变功能

12、，保证 建筑外观与形式的统一。如需在物业内扩建完善配套 项目，须报政府有关部门批准后方可实施；13、物业管理用房归全体业主所有，乙方在本合同期限内 无偿使用，但未经业主大会同意，不得擅自改变其用 途；14、本合同终止时，乙方退出本物业的物业管理时，必须 向甲方或业主委员会或上述两方指定的其他第三方移 交全部管理用房及相关的物业管理档案，并协助新的 物管公司办理相关变更手续。移交本物业的公共财产， 包括用管理费、公共收入积累形成的财产；小区设备 设施等各系统的办理交接，保安、保洁、垃圾清运以 及其他各项物业管理服务正常运行并办理交接；15、乙方应当于入住前 30 天内向甲方提供参与本合同项下 物

13、业管理部门经理以上级管理人员详细名单及联系方式。上述人员名单或联系方式发生变化的，乙方应在 变更后的3日内书面通知甲方;16、乙方在物业管理过程中，甲方赠送业主或非业主产权但归业主使用的物业涉及维修时，乙方应与维修，并 可收取费用，具体标准由乙方确定，原则上不高于市 场通行收费标准；17、如乙方管理范围内的物业出现质量问题，乙方有义务 积极协助甲方向设计单位、施工单位或其他责任方进 行索赔，包括但不限于及时出具现场情况的证明、损 失以及出庭作证等。第五章物业管理服务质量第十八条乙方须按下列约定实现目标管理1、房屋外观： 完好、整洁 ；2、设备运行： 良好，设备图纸齐全 ；3、 房屋及设施、设备

14、的维修、养护：及时、检修制度完备 具体要求：24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。4、急修： 如遇停水、停电等急修工作 30分钟内进行维修 ；5、公共环境： 保持整洁，垃圾日产日清 ；具体要求：小区内道路、楼梯至少每天清扫一次；及时清 理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪； 及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。6、绿化管理：落实管理及养护措施 ：具体要求：绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地;花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树 木基本无钉栓捆绑现象。业主小院内的园林绿化系本项目 园林工程不可分害V部分7、交通秩序： 管理有序，减少、避免乱停乱

15、放车辆现象；具体要求：车辆应停放有序；非机动车应存放在专用停车 场所。8 公共秩序： 实施封闭式 24小时管理制度 ;具体要求：24小时有专人值守；进行日常巡逻；涉及人身 安全处，设有明显标志并有防范措施。对火警事故、交通事故、治安事 件以及其他紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关管理部 门；对居住区内违法现象，积极与公安机关配合进行处理。9、消防管理： 建立消防责任制；定期进行消防训练；保证有 关人员掌握基本消防技能 ；具体要求：保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设 备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、 检修。10、装饰装修管理： 监督业主和住户遵照房屋销售合

16、同与 有关小区装修管理规定进行装修，严格控制装修材料和施 工车辆的进出，如业主以装修名义对房屋外立面和小院进行任何形式的私自改动，或业主圭寸闭阳台，乙方有权依照物业管理条例相关规定执行。11、私搭乱建管理：采取各种有效措施禁止业主和物业使 用人在小区公共区域或者自有产权区域搭建任何临时或永 久性的建筑物和构筑物；如有搭建情况发生，乙方负责依 据物业管理条例以及国家相关法律法规的规定执行。具体要求：小区内无私搭乱建现象，小区楼栋的外立面均 保持交房时原貌；业主小院内的园林绿化本项目不可分割 的部分，乙方应采取措施禁止业主进行任何形式的改动， 保持原貌。取得业主大会三分之二多数业主同意，并取得 相

17、关政府审核批准的情况除外；12、档案管理：有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变 更记录，保证档案资料帐实相符。第六章 物业服务费用第十九条本物业管理区域物业服务收费选择 管理者酬金制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：人民币 元/建筑平方米/月第二十条 物业服务费用为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的 福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费 用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护

18、费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）税金、法律事务费用等；（10）管理者酬金；（11）其他由于物业管理服务需要支付的费用。第二十一条 管理者酬金是指乙方因履行本合同的职责而应得的报酬，管理者酬金收取额度为：前期物业管理服务阶段：按人民币贰万元/月的标准由 甲方向乙方支付：本合同第十六条第 9、10款所述前 期物业顾问服务阶段人工费用以及项目筹备阶段人工 费用与本款所述管理者酬金由甲方向乙方同期支付（费用见本合同附件2） 业主入住后的全面物业管理服务阶段，乙方按人民币 叁万元/月的标准从应收管理费中划拨。如该标准提高或降

19、低，乙方须提前一个月通知甲方，并征得甲方书面同意。第二十二条 管理者酬金的支付。1、前期物业管理顾问服务阶段：每月前 10日内由甲方 向乙方全额支付下月人员费用与管理者酬金，乙方 在收到上述费用后与5日内向甲方开具税务发票。2、业主入住后的全面物业管理服务阶段：自业主和物 业使用人所交纳的物业管理费中划拨，款项到达乙 方帐户后，乙方于5日内开具税务发票。第二十三条 按照相关法律法规的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业 买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。（此处甲方提出按 50%交纳，拒绝。根据物业服务收取 办法16条规定，空置房物业服务费按 100

20、%计收， 且今后无法向全体业主交帐）。非甲方原因，业主未在 入主日办理入住的， 由乙方向该业主收取物业管理费， 甲方不承担该费用。但甲方协助乙方敦促未收房业主 及时办理收房手续。第二十四条 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后，如有结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全 体业主承担。（注：我方提出，如果担心由业主承担费 用不足影响销售的话，可采取“包干制”方式处理。）第二十五条 业主应于甲方规定的入伙之日起计缴物业服务费用。收取物业服务费是乙方的权力和义务。如因个别业主对物业服务有异议而拒缴物业服务费用，乙方不 得降低本合同约定的物业服务

21、标准。第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务 费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物 业使用人之间的交费约定， 业主须及时书面告知乙方。第二十七条 业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由甲方委托乙方，从逾期之日起按每日交纳乙方物业服务费的 如的标准，向业主或物业使用人收取滞纳金， 同时 甲方委托乙方可以通过法律手段进行追缴。第二十八条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事 人按实际发生的费用支付，收费标准须经甲方同意。第二十九条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和特 约服务收费标准也经甲方同意。第三十条 房

22、屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的小修、养护费用由物业服务费中支付，大中修、更新费用由维修基金支付，不足部分由全体业主负担。附属配套建筑产权归属甲方，小修、大中修养护及更新费用由 甲方承担。第七章 合同的解除第三一条 本合同为不可撤销之合同， 甲、乙双方应共同遵守。第三十二条本合同生效后， 甲、乙双方任何一方企业内部出现的股权转让、股东变更、法人代表变更均不够成修改或终 止本合同的理由，否则违约方须于其违约行为发生之日 起30日内一次性向对方支付违约金。违约金数额为一 个月的管理者酬金，因此造成的守约方的名誉或经济损 失超过违约金数额的，违约方还应予赔偿。第三十三条 如甲、乙双方任何一方因

23、破产、清算而导致公司注销， 可终止本合同。第八章违约责任第三十四条 甲方违反合同的规定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决； 造成乙方经济损 失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十五条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标， 甲方有权采取要求乙方限期整改；乙方未能按时整改 的，甲方可向政府物业管理服务监督机构投诉。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十六条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退； 造成甲方经济损失的， 乙方应给 予甲方经济赔偿。 由于甲方原因造成乙方服务成本增大 的，乙方有权要求甲方予以纠正， 造成乙方经济损失

24、的， 甲方应给予乙方经济赔偿。第三十七条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕 疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先 已告知业主和物业使用人， 暂时停水、 停电、停止共用 设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线 电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因非乙方责任物业服务费收缴不足，而影响物业服 务质量的。第九章 附 则第三十八条 双方可对本合同的条款进行补充， 以书面形式签订 补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十九条 本合同正本连同附件共页，

25、 一式五份， 甲乙双方各 执二份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力第四十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的（一般危及安全），由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接 原因，以政府主管部门的鉴定为准。第四一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第四十二条 本合同在履行中如发生争议， 双方应协商解决，协商不成的，任何一方可向北京市海淀区人民法院提起 诉讼。第四十三条 本合同自盖章之日起生效。甲方：房地产（集团）有限公司 乙方：物业管理有限公司（盖章）（盖章）日年本合同附件1:物业

26、开办物资明细表（表1）类别项目数量规格单价（元）总价（元）白板1123 cmX 90 cm350.00350.00急救药箱1150.00150.00保警棍6150.00900.00强光手电10160.001600.00雨靴1030.0030.00安雨衣10100.001000.00钥匙柜1650.00650.00打印机1600.00600.00类电脑14500.004500.00数码相机11800.001800.00对讲机988s2450.0022050.00小计33630.00物业开办物资明细表（表 2）类别项目数量规格单价（元）总价（元）84消毒液2020.00500.00玻璃括子530.

27、00150.00玻璃水1020.00200.00肩背簸箕440.00160.00安全带5150.00750.00长杆地刷260.00120.00保尘推1030.00300.00掸子510.0050.00洁软毛刷58.0040.00细砂纸1010.00100.00水管5100.00500.00类铁锹1040.00400.00酒精1015.00150.00胶皮手套1520.00300.00面蜡1430.00430.00抹布302.0060.00牵尘液5190.00950.00垃圾清运车1密封环保型2590.02590.000扫帚158.00120.00上水器105.0050.00伸缩杆525.00

28、125.00水桶515.0075.00水推子545.00225.00洗涤灵1525.00375.00竹夹105.0050.00吸尘器2售楼处、样板间、入户清 洁用（意大利天尼T16型）2900.005800.00吸水机1大面积跑水、渗水清理（意 大利天尼T55型）5600.005600.00剪草设备1剪草机、绿篱机、小松割 灌机、打药机9800.009800.00小计29970.00物业开办物资明细表（表3）单价总价类别项目数量规格（元）（元）扳手及管钳58，10，12 等 5种规格50.00250.00玻璃刀2大、小50.00100.00充电式应急灯5130.00650.00对讲机488s2

29、450.009800.00工冲击钻1161100.001100.00程无齿圆电锯11680.001680.00电线轴233/220V260.00520.00电线轴150/380V560.00560.00类电子温度计1300.00300.00各类标牌1各类设备设施标志8000.008000.00管道疏通机2大力牌1650.003300.00技工工具10套装，含工具箱90.00900.00绝缘电阻表17 500V150.00150.00绝缘电阻表17 1000V150.00150.00铝合金折梯21.5米360.00720.00铝合金折梯12米498.00498.00梅花扳手1套装10件481.00481.00木工工具1200.00200.00钳型电流表278.00156.00砂轮机11380.001380.00射钉枪1388.00388.00防水手电筒5100.00500.00手提焊机11150.001150.00手推车1300.00300.00数字万用表2152.00304.00水平仪1检测墙、地面垂直平整度118.00118.00台钳2180.00360.00套筒扳手1329.00329.00弯管器1800.00800.00五节工具柜37