城市房屋拆迁管理法规

1、城市房屋拆迁管理法规 城市房屋拆迁管理法规 城市房屋拆迁管理法规 拆迁现状拆迁现状 重庆“史上最牛钉子户” （4年） （曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了物权法） 城市房屋拆迁管理法规 城市房屋拆迁管理法规 城市房屋拆迁管理法规 城市房屋拆迁管理法规 唐福珍因拆迁自焚事件唐福珍因拆迁自焚事件(2009) 自焚当天自焚当天 房子即被拆除房子即被拆除 城市房屋拆迁管理法规 上海最牛钉子户 城市房屋拆迁管理法规 南宁最牛钉子户 城市房屋拆迁管理法规 中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获 赔1258万后开始搬家 ，据说最后拿到1700万（建筑面 积779.81平方米

2、，补偿标准达1.6万元/平方米） 城市房屋拆迁管理法规 广州钉子户 城市房屋拆迁管理法规 北京（海淀）钉子户 城市房屋拆迁管理法规 华盛顿的钉子户 城市房屋拆迁管理法规 n拆迁拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑 物，清理地上、地下障碍物，并将原 有使用者或者生产设施迁至异地或安 排在其他地方临时过渡，待有关工程 建成后再将其迁回原地安置的一系列 工作。 城市房屋拆迁管理法规 n第一节、房屋拆迁概述第一节、房屋拆迁概述 n第二节、城市房屋拆迁的工作程序第二节、城市房屋拆迁的工作程序 n第三节、城市房屋拆迁的补偿与安置第三节、城市房屋拆迁的补偿与安置 n第四节、特殊情况房屋的拆迁安置第四节、特殊情况

3、房屋的拆迁安置 n第五节、城市房屋强制拆迁第五节、城市房屋强制拆迁 城市房屋拆迁管理法规 第一节 房屋拆迁概述 拆迁当事人：拆迁人拆迁人和 取得的建设单位，即进行 国家建设需要使用国有土地而向国家申请用 地的。 城市房屋拆迁管理法规 拆迁人的表现形式 n房地产开发公司：常见形式 n土地储备中心： n国家机关： n土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆 迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由 上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取 得拆迁许可证。 n当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理 部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理 部门。 城市房屋拆迁管理法规 2、被拆迁人 被拆

4、迁房屋及其附属物 的。 城市房屋拆迁管理法规 原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为 137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家 析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋 由李甲继承，并办理了产权登记。 2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一 带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成 产权调换协议。 在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工 程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则 裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。 被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持 ；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将7

5、8号院内的房屋腾 空，交拆迁人拆迁。 原告不服，向人民法院提出了诉讼。 原告：李某兄弟姐妹原告：李某兄弟姐妹6人人 被告：某市拆迁管理局被告：某市拆迁管理局 第三人：李甲第三人：李甲 第三人：某市市政工程公司第三人：某市市政工程公司 城市房屋拆迁管理法规 被拆迁房屋及其附属物的。 本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被 拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是 所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不 能得到补偿安置。 持有房地产行政 主管部门颁发的 房屋产权证或房 屋共有权证人。 城市房屋拆迁管理法规 房屋产权人的认定应注意： 1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定 的情况下，应当以当事人各方

6、就析产问题达 成的书面析产协议为准，当事人未能达成书 面析产协议的，以人民法院就该房产作出的 已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。 2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立 的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准， 或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判 决书、调解书为准。 城市房屋拆迁管理法规 3.3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以 有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记 为准，确定产权人，如有争议，则以人民为准，确定产权人，如有争议，则以人民 法院就该房产作出的已经生效的判决书、法院就该房产作出的已经生效的判

7、决书、 调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律 效力的仲裁裁决为准。效力的仲裁裁决为准。 4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内， 则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已 过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产 权过户登记手续的，可以以抵押权人为产 权人。 城市房屋拆迁管理法规 5 5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如 果产权人因某种原因未在法定期限内办果产权人因某种原因未在法定期限内办 理房屋产权新建或变更登记的，应当以理房屋产权新建或变更登记的，应当以 规划部门批准的申请人为房屋产权人，规划部门批准的申请人为房屋产权人，

8、 或者责令当事人办理产权登记后再依法或者责令当事人办理产权登记后再依法 确认产权人。确认产权人。 城市房屋拆迁管理法规 2001年初钱某与李某协议购房，双方房 屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订 房屋买卖合同。合同约定：李某自愿将自有 的二间平房以5万元的价格卖给钱某，钱某在 合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房 屋即为钱某所有。 钱某于3月14日即付清全部房款，并于次 日到房管部门办理过户登记，但由于当日部 门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。 案案 例例 原告：原告：钱钱某某 被告：被告：李李某某 第三人：某房地产公司第三人：某房地产公司 城市房屋拆迁管理法规 钱某搬入该

9、房居住，此后一年多时间，李某多 次找理由推脱钱某办理过户手续的要求。 2002年3月，某房地产公司要拆迁钱某所居住的 房屋，此时，李某多次到房地产开发公司强调该房 产权属于自己，要求对自己进行安置。 开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为 并不合法，认定钱某的利益不受保护。要求钱某在 拆迁前自行另找住房搬迁。 钱某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。 城市房屋拆迁管理法规 n法院判决： 双方的买卖合同未到房管部门登记，因此 合同无效。但钱某与李某形成事实上的房屋 租赁关系，李某应从钱某的购房款中扣除 1000元作为租金，剩余49000元退还给钱某。 房地产开发公司应对钱某按房屋的实际使用 人按

10、相关规定进行拆迁安置。 城市房屋拆迁管理法规 表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人 对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使 用权在内的房地产收益。 二、房屋拆迁法律关系的客体二、房屋拆迁法律关系的客体 城市房屋拆迁管理法规 根据权属划分为： n属国家所有由房地产管理部门管理的 直管公房。 n单位自管房屋 n私有房屋 n特殊用途房屋 n各种城市基础设施构筑物 城市房屋拆迁管理法规 拆迁人拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置； 拆迁人拆迁人的基本权利是对处理被拆迁人的房屋； 被拆迁人被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁； 被拆迁人被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。 三、房屋拆迁法律关

11、系的内容 城市房屋拆迁管理法规 （一）拆迁调查摸底：调查核实，逐户走 访 （二）制定拆迁计划和拆迁方案： 城市房屋拆迁管理法规 根据城市房屋拆迁管理条例第七条的规定 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收 到申请之日起30日内对申请事项进行审查；经审 查符合条件的，应颁发房屋拆迁许可证。 城市房屋拆迁管理法规 2001年12月，经有关部门批准，原告取得 和，在其公司所取得的国有土地 上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户 所居住的原告所有的房屋。 原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况 下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等 11户所居住的房屋及其附属

12、设施拆除，但原告与吴某等十余 户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所 居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该 纠纷进行裁决。 被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆 迁，其行为违反了，对其作出责令停止 拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。 案例 城市房屋拆迁管理法规 n城市房屋拆迁管理条例第6条规定 ：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可 证后方可实施拆迁。” n第34条：未取得房屋拆迁许可证，擅自 实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令 停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房 屋建筑面积每平方米20元以上50元以下 的罚款。 城市房屋拆迁管理法规 n第7条

13、规定：“申请领取房屋拆迁许可证 的，应当向房屋所在地的市、县人民政 府房屋拆迁管理部门提交下列文件： n建设项目批准文件； n建设用地规划许可证； n国有土地使用权批准文件； n拆迁计划和拆迁方案； n办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置补偿 资金证明。” 城市房屋拆迁管理法规 判决结果 n法院判决维护被告作出的 责令停止拆迁并处罚款的 处罚。 城市房屋拆迁管理法规 （一）组织拆迁动员，发布拆迁公告 （二）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 （三）拆除房屋、平整场地 三、组织实施拆迁三、组织实施拆迁 城市房屋拆迁管理法规 拆迁人在拆迁时，对拆迁范围内被拆除房屋 的所有权人所有的，依法 采取等方式给予

14、被拆 迁人补偿的行为。 城市房屋拆迁管理法规 拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进 行补偿。（包括代管人） 只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物 时才进行补偿，当拆除违章建筑和超过批准 期限的临时建筑时不予补偿。 城市房屋拆迁管理法规 一是实行： 指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货 币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。 货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的 区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市 场评估价格确定。 城市房屋拆迁管理法规 二是实行： 拆迁人以易地或原地建设的房屋，用作对 被拆迁房屋的补偿，被拆迁房屋的所有人继 续保有对房屋的所有权； 是用房屋补偿被拆迁人，是补偿 用房的价值

15、是否与被拆迁房的价值相等。 实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补 偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换 的差价。 城市房屋拆迁管理法规 n产权调换的形式：异地或原地 n产权调换的补偿标准：有偿等价原则 确定 1.产权调换后的租赁关系： 产权调换的具体内容：产权调换的具体内容： 城市房屋拆迁管理法规 n拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关 系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆 迁人对被拆迁人给予补偿。 n被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调 换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋 承租人重新订立房屋租赁合同。 城市房屋

16、拆迁管理法规 n对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押 人在拆迁规定期限内的： n选择实行，该抵押权对调换后的房屋 继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押 标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能 以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。 1.选择实行，如果抵押双方不能提前清 偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人 应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金 额向公证机关提存。 产权调换后的抵押关系产权调换后的抵押关系 城市房屋拆迁管理法规 n如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门 公布的规定期限之内公布的规定期限之内的：的： 1,由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以

17、上 人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆 迁。 2,拆迁前，房屋拆迁主管部门组织拆迁人对 被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办 理证据保全。 城市房屋拆迁管理法规 拆除非公益事业房屋附属物 不实行产权调换，由拆迁人给 予货币补偿。 城市房屋拆迁管理法规 二、房屋拆迁安置 指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人 （使用人）丧失生活、生产、经营空间时， 拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、 生产、经营用房或安置。包括临时过度性的 安置以及最终永久性的安置。 （一）房屋拆迁安置的对象 是指被拆除房屋及其附属物的使用人，包 括被拆迁人或者房屋承租人。 城市房屋拆迁管理法规 ：指被拆迁人或者房屋承租人

18、直接迁 入拆迁人准备的安置房，或指拆迁人以货币化安 置款，与被拆迁人或者房屋承租人即时交割，没 有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。 ：由拆迁人先对须安置的被拆迁人 或者房屋承租人进行临时安置，过渡一段时间后， 再由拆迁人对其进行最终安置。 （二）房屋拆迁安置的形式 城市房屋拆迁管理法规 （三）房屋拆迁安置的地点 ：拆迁人将被拆迁人安置在拆迁范围内 或附近，当拆迁人在建设好安置用房后，被拆迁人 就可以迁回其原来的居住地或者住所地进行居住或 营业的安置方式。也称是原地安置。 ：拆迁人根据建设工程的性质及城市规划对于 建设地区的要求，建设的房屋不适合被拆迁人回迁居住 或者办公，因此拆迁人只能将

19、被拆迁人安置在拆迁范围 之外的一种安置方式。也称异地安置、易地安置或移地 安置。 城市房屋拆迁管理法规 （四）房屋拆迁安置的标准 1、拆迁非住宅房屋的安置 拆除工商用房、办公用房、公共设施及公益事业等 非住宅房屋，应按原建筑面积进行安置。 规定：“ ”。 城市房屋拆迁管理法规 n拆除公共设施、公益事业用房按法规规定 和城市规划要求要按照原规模、原性质进 行重建。（可以回迁安置，也可以异地安 置） n其他的非住宅房屋则可以回迁安置、也可 以异地安置和货币安置。 城市房屋拆迁管理法规 2、拆除住宅房屋的安置 同样不承担为被拆迁人改善居住条件，增加 住房面积的义务。 总的安置原则：按原面积（建筑面积

20、或使用 面积）进行安置。 城市房屋拆迁管理法规 （五）拆迁安置的补偿费（五）拆迁安置的补偿费 ： ：被拆迁人自行过渡解决住 房的，由拆迁人付给临时按住补助费，期限 为规定的过渡期。 ：拆除非住宅 房屋引起被拆除房屋的使用人停产、停业， 造成被拆除房屋使用人经济损失，拆迁人应 给予一定的补偿。 城市房屋拆迁管理法规 （六）拆迁人不得擅自延长过（六）拆迁人不得擅自延长过 渡期限渡期限 城市拆迁管理条例第32条规定：拆迁人不 得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当 按时腾退周转房。因拆迁人责任延长过渡期 限的： n对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当 自逾期之月起增加临时安置补助费； n对周转

21、房的使用人应自逾期之月起付给临时安置 补助费。 城市房屋拆迁管理法规 第四节 特殊情况房屋的拆 迁安置 一、共有产权房屋的拆迁补偿与安置 n如果共有人对房屋的拆迁补偿，则 按照被拆迁人的选择由拆迁人与被拆迁人协 商处理拆迁事宜。 n选择产权调换的，调换后的房屋的产权归共有 权人共同共有或按份共有； 1.选择货币补偿的，按份共有按各自享有的份额 领取补偿款，共同共有人共同领取补偿款。 城市房屋拆迁管理法规 n共有权人对房屋的拆迁补偿 的： n拆迁人应当告知被拆迁人即所有共有权 人办理析产手续，析产后各共有权人按 照各自所有的房屋与拆迁人协商拆迁补 偿事宜。 n达不成析产协议的，可以诉请人民法院

22、判决，根据法院的判决确定产权人。 城市房屋拆迁管理法规 n在房屋拆迁主管部门批准的拆迁 期限内，共有权人之间不能达成 一致意见且没有办理析产手续或 没有办理完毕析产手续的： 拆迁人应将拆迁补偿方案报房物拆迁主管 部门批准后实施拆迁，并办理证据保 全手续，待被拆迁人之间的产权争议 解决后另行处理。 城市房屋拆迁管理法规 二、产权有纠纷房屋的拆迁补偿 城市房屋拆迁管理条例第29条规定：拆迁 产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安 置方案，报房物拆迁管理部门审核同意后实 施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋 的有关事项向公证机关办理证据保全。 城市房屋拆迁管理法规 三、拆迁公共设施的拆迁补偿 拆除市政设施后不需要重建的，由拆迁人按 照法定标准给予市政设施的管理人补偿； 拆除市政设施后必须重建的，由市政设施的 管理人依法予以重建，但重建费用由拆迁 人承担； 城市房屋拆迁管理法规 四、特殊单位的拆迁安置 拆迁国家保护的使（领）馆房屋、军事设 施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施 ，拆迁单位应与主管部门联系，在得到 政府主管部门批准后，才能开展拆迁工 作。 拆迁范围内的坟墓，建设单位应