保定雄县市场调研报告

1、、八 、，刖言在非洲，瞪羚每天早上醒来时，它知道自己必须跑得比最快的狮子还快,否则就会被吃掉。狮子每天早上醒来时，它知道自己必须超过跑的最慢的瞪羚，否则就会被饿死。所以我们坚信，不管是瞪羚还是狮子，当太阳升起时，必须开始奔跑雄县房地产市场调研报告2010年7月第一部分：雄县总体经济及房地产发展状况第二部分：雄县竞争楼盘现状分析第三部分：项目地块调研及开发策略建议第一部分：雄县总体经济及房地产发展状况雄县整体经济环境分析1、雄县简介1）地理区位：雄县地处冀中平原，位于京津保三角腹地， 南倚白洋淀，拥有水域面积18.3平方公里，由温泉城旅游码 头可直接入淀；北临白沟，仅10分钟路程。北距北京五环5

2、0 公里，保津高速横贯东西，距天津仅 80公里。大广高速纵贯 南北，河北段全线已开工建设，2010年通车，高速引线直通 县城和温泉城，融入了京津城市交通框架，把雄县推至京津 都市核心圈和一小时经济圈，实现了资源利用的最大化。分析：雄县优越的区位环境促进了目前雄县经济的大繁荣，交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。2）、行政划分及人口状况：辖5个镇、4个乡，8个社区、223个行政村；总面积524平方公里，总耕地56万亩；总人口 35.4万人，其中：雄州镇79619人、昝岗镇30284人、大营镇36391人、龙湾乡43379人、朱各庄乡31565

3、人、米家务乡33743人、双堂乡20747人、张岗乡人、27698北沙口乡20048人。城区规划区面积32平方公里，其 中建成区面积15.2平方公里。分析：随着雄县经济的发展，富裕乡镇的人口到雄县购房置业的逐年增多以及城区内常驻和流动人口的增加, 预计在今后几年雄县房地产的需求量将逐年加大。3）温泉资源和温泉品牌：雄县地处牛驼镇温泉地脉，蕴藏着 极其丰富的高品质温泉资源，经中科院及原地矿部专家论证，境 内地热面积达360平方公里，温泉水储量达821.78亿立方米，是 中国平原地带超大型地热田，具有储量大、埋藏浅、水温高、水 质优等特点，具有巨大的商业开发价值和新能源利用价值。1989年国家命名

4、雄县为全国中低温地热资源综合开发利用示范区。2006年，雄县被命名为全国第七家“中国温泉之乡”，在河北省是 第一家。分析：雄县形成了拉动经济的支柱产业，经济发展态势强劲，这也将为房地产市场带来一次良好机遇2、经济环境研究1 ）国民生产总值2009年，全县生产总值完成43.5亿元，同比增长13%规模以上工业增加值完成13.5亿元，同比增长31.7%; 全部财政收入（剔除基金收入）完成 2.49亿元，同比增长17.5%，其中地方一般预算收入完成1.19亿元，同比增 长25.4%；全社会固定资产投资完成 24.2亿元，同比增长22%城镇固定资产投资完成14.4亿元，同比增长32% 社会消费品零售总额

5、完成17.3亿元，同比增长23.1%；城镇居民人均可支配收入1.2万元，同比增长38.5%;农民 人均纯收入4850元，同比增长9.5%。分析：上述数据反映城市的经济实力及增长速度，近几年雄县经济得到了快速的发展，雄县是以旅游业、工业、农 业为主的城市；从建筑业增长速度看，近年房地产市场发展迅速。3、雄县十一五”规划十一五”时期，我国经济将处于新一轮增长的上升期，京津冀都市圈”加速崛起，有利于雄县广泛引进京津保等大中城市的资本、技术和人才，承接产业转移；新一轮结构调整正在促进南资北移”南企北扩”雄县具有承接转移的明显优势，必将推动本市产业结构的加速升级；河北省将重点发展一线两厢”地区，支持一些

6、小城市发展成为中等城市，有利于本县接受辐射和带动，争取更多支持；未来五年，南水北调、保津铁路客运专线、雄县白沟 温泉城区等重大项目建设将为本县经济社会高速发展奠定坚实基础；作为中国温泉之乡”的河北省雄县，可享受省政府出台的各项优惠政策，有力推进经济社会的发展。1）、发展思路以经济社会转型升级为主线，以建设经济强市与和谐雄县为目标，以区域中心城市、产业园区、主导产业集群 建设为突破口，以观念创新、体制创新、科技创新为动力，全面实施工业立市、以城兴市、开放强市”三大主体战略，推进工业反哺农业，城市反哺农村进程，全力构建以现代农业为基础、特色工业为主导、新兴服务业为依托的 产业体系，加快建设现代化中

7、等城市，努力实现全县经济社会更快更好发展。2）、功能定位着力建设河北省和保定市 一线”地区的重要经济增长极和经济隆起区；尽快形成河北省重要的温泉能源、橡胶 及化工、农副产品加工基地；巩固河北省现代农业生产基地地位； 加快构建京津周边的重要的文物旅游休闲观光区、 特色产品物流中心和保津重要的区域中心城市。3、雄县未来城市发展规划雄县县委政府紧紧抓住渤海经济圈和“ 一五”发展规划，根据雄县实际，在新一轮整体规划中，将雄县定位为：“历史文化城”，冀中地区新兴的旅游、橡胶、所料包装印刷业的主要产业区域性中心城市。随着三年大变样近期旧城改造的同时，积极构建经济、旅游、教育、文化、医疗六大中心，辐射和带动

8、周边区域， 提高城市承载力。1）、城市城区规划功能分区根据雄县2008 2020年远景规划，雄县将分为如下几个区域：新政府片区主要功能：行政办公、商贸金融老政府片区主要功能：文教体育及生活居住新区温泉城片域主要功能：旅游、娱乐规划新区主要功能：本区域位于县城北侧，为雄县业发展区域综述近年雄县经济取得迅猛发展，居民收入水平、生活水平逐年提高。雄县有良好的经济发展环境，交通便利，消费水平较高，当地居民具有良好的购买能力。雄县商品房市场自2003年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，目前处于高速发展阶段。4、雄县房地产市场分析1）雄县房地产发展

9、情况由于受三年大变样的影响，雄县城市发展进程加快，旧城改造等项目的启动，使房地产市场在2008年供应量急剧提升，整体房地产市场处于上升阶段，市场整体均价在2600元/平米左右，高端洋房价格在3500以上，别墅项目价格翻倍。目前市场在售项目大都是在 2008-2009年入市。现在市场上部分项目出现捂盘现象，预计在下半年雄 县供应量将会迎来一个新的高峰。1）、雄县房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务有待提高。市场供应量小，据了解从2001进入商品房阶段年到2006年市场多为零散产品，规模小。从 2008、2009年到2010年上半年，房地产总体放量开 始增大，但是楼盘产品品质及

10、景观规划等，还是有很大上升空间。2）、雄县区位优势明显，交通便利，在河北省 十一五”城市发展规划中雄县被列入优先支持发展的中等城市，近两 年有不少做生意和京津地区的人前来投资购房，也增大了房地产市场需求。2）房地产发展方向分析2009年上半年开始，雄县房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。目前雄 县三年大变样的主要目标是城区内的城中村改造和新民居建设等，近两年内，房地产放量将非常庞大。根据对目前雄县房地产市场及城市未来发展规划的深入分析得出，未来房地产存在两个明显的发展方向：城市北部城区不断扩大。城市北部，新建项目不断涌现，档次逐步提高，属于新开发热点区域。城市东

11、部目前开发项目较少，处于初期阶段，在以后开发多以旧城改造项目，开发潜力较大。第二部分雄县竞争楼盘现状分析我们对雄县竞争楼盘的进行调查走访，在售项目为：观湖公寓、盛唐国际。即将进入市场项目为：汇淼墅境、太阳城二期、绿港新城、温泉花园，建筑形态涵盖了洋房、多层、小高层、高层等，目前市场以多层和小高层建筑为主。项目位置：温泉湖北侧路东建筑面积：75000万平米入市时间：2010年楼间距：40米项目主推语：悦湖景心生活1 、阳光观湖公寓开发商：隆基泰和实业有限公司楼型：高层（板楼）19层四栋三室南北通透主力户型：三室 120平左右 二室80-90平目前销售：4号楼剩余不多，2号楼刚刚开盘，现阶段正在排

12、号，5000抵做10000元房款使用，均价为2600元/平项目宣传语：一湖一生米户型区间：80-120平米 无室房源项目卖点：1、总体建筑风格为简欧风格，给人以大气、尊贵之感，属于中档小区。2、楼盘整体密度低，楼间距大，给居住带来舒适感。3、开发商实力，隆基泰和为河北知名开发企业。雄县市场调研报告4、园林景观设计主要以雄县温泉湖为观光景观。项目劣势：企业属于“外来和尚”，部分消费者有顾虑后期物业服务问题。仅 4栋高层，小区景观设计及配套不完售楼部和销售人员点评：1、销售部规模较小，装修简单。内部布置属于中档装修，有部分细节体现了欧式，但是没有形成整体。2、销售员属于开发商，销售素质较高，但是销

13、售经验较为匮乏，激情不足。2、盛唐国际项目位置：雄州北路开发商：隆基泰和实业有限公司建筑面积：36万平方米（4万平米城市功能区32万平米中式建筑）楼型：别墅、花园洋房、高层（板塔楼）三室南北通透入市时间：一期 2008年，二期2010年项目主推语：温泉博览园项目宣传语：国际化星级温泉生活区花园洋房尚品生活城市向北生活向北城市中央公园国际温泉城世家户型：二室100116平 三室一卫115平 三室二卫134平 花园洋房三室两厅两卫165平以上价位：别墅销售时均价为4200元、现价是6500元左右，花园洋房及高层住宅均价在 3300元/平。目前销售情况：别墅、花园洋房、高层住宅均有销售。每天新增客户

14、量在5批左右。据了解此项目在雄县推广力度最大，整版广告和巡街推广持续开展。项目卖点：1、 定为高端，引领市场。广告语：高尚住宅领主雄县居住风潮。2、区域优势，周边便捷交通，配套齐全3、项目体量较大，温泉入户提高楼盘品质4、别墅和花园洋房的存在整体拉高小区居住人群档次项目劣势:。销售部：整体布置较好，有合理分区：前台、接待区、沙盘展示区、签约区等合理分析，并在墙面装饰及物品选 用摆放上注重细节处体现高档，但没有户型沙盘。销售员：销售员属于开发商，销售素质较高，销售话述较为详细，销售素质和能力较高，销售员有一定的销售技 巧，不过销售员之间没有团队配合，多为单兵作战，回访客户没有形成节奏和有效管理。

15、3、山水.太阳城项目位置：雄县旅游路杨西楼大桥南行 200米。开发商：北京山水居房地产开发有限公司建筑面积：38万平米 一期占地15万平米绿化率：35%以上楼型：多层 高层 板楼 板塔结合（一梯六户）建筑形态：7-12层电梯花园洋房 17层纯板高层住宅 24层高档公寓入市时间：2008年主力户型：2室80-90平 小三室110-130平米 观景豪宅140多平 无一室房源销售情况：目前处于捂盘状态，暂时停售项目卖点：1、项目体量规模较大，离温泉城比较近，温泉入户这是其最大的独特优势。2、地产实力被雄县人认可。项目劣势：1、离城区比较远，周边配套不齐全。2、板塔结合楼型市场认可度不高，尤其是一期正

16、门口两栋楼，剩余房源较多但开发商仍然捂盘惜售售楼部：售楼部较大但布置简单，销售工具单一。销售员：都是雄县本地人，统一着装但不注重销售礼仪，销售管理较为混乱，销售素质和能力较低。4、汇淼墅境项目位置：温泉路与文昌路交叉口开发商：雄县金地房地产开发公司建筑面积：57565平米建筑类别：花园洋房90、情景洋房160、小高层120入市时间：尚未开盘容积率：1.52总户数：370主力户型：一室 64平 二室80平左右 小三室 （119平、122平） 三室132平价位：均价2750元/平 最高价位接近2900元/平。一室户型64平为特价户型2200元/平销售情况：目前项目处于手续问题尚未开盘销售。项目卖点

17、：1、户户都有小院，层层退台2、户型设计方正，南北通透、超大开间。项目劣势：1、项目针对群体单一。2、景观设计没有集中景观。销售部：布置简单，没有舒适的接待区，不能长时间留客交流沟通销售员：服装不统一，销售话述也不规范，服务意识差，销售技能有待提高，团队配合不行分析1、雄县现在的楼盘大部分位于城边缘方向，但是随着旧城改造的推进，预计近几年，房地产热点区域将集中 于城市北部及东部。2、 大型楼盘基本采用滚动式分期开发的模式，高端项目价格基本都在2900元/平以上，并且还有缓慢上涨的 趋势；3、 据调研分析，消费者理想的户型为两室、小三室及三室，面积在95-125平米之间。一方面受生活水平提高 的

18、影响，另一方面受家庭人口结构影响，市场对二、三居室的需求在短时间内不会发生改变。中小户型在近几年仍 占市场主导地位。4、 从目前在售项目的户型结构分析得出，雄县住宅市场对客厅的摆放以南侧为主。 户型设计客厅开间为3.6-4.2米，主卧室开间3.3-3.6米，主卫多为暗卫，厨房为长条设计，开间为1.5-1.8米；层高2.85标准层高。5、城区中心楼盘没有景观规划较少，一些高档楼盘及市郊楼盘以水系为主要景观规划，通过调查了解，景观在 购房者心理占得比重不是很大，还没有深刻认识到景观对于今后生活的影响。6、项目推广针对乡村客户的渠道基本没有，无形中放弃主动开拓市场的先机。雄县市场调研报告第三部分项目

19、地块调研及开发策略建议一、项目区域经济发展概况位于雄县东南部区域，临近铃铛大街。距市中心较为偏远，目前经济发展水平相对滞后。近两年，依托将台 路的发展，区域道路、公共设施建筑、学校、医院、交通、金融、商贸流通服务网点陆继建成，社区集贸市场大大 提升了该区域的人气和经济的繁荣。项目SWOT分析(1) 项目的主要竞争优势A、交通便利：周边暂无较大竞争对手。项目距其市区中心非常近便，尽享便利，而又闹中取静B、开发商在当地有极高的信任度，有自己的物业公司，物业管理，口碑较好。C、家具城做为雄县大型商业，将为本小区带来投资和升值空间。D、集中景观的打造和会所、幼儿园的配套使本项目具有很高的竞争力。(2)

20、 项目的主要竞争劣势A、位置偏东，区域平民住宅较多。B、本案周边生活配套条件较差。C、区域人群收入和消费水平较低，置业需求量不大。(3) 项目的主要机会A、本项目在当地优势具体体现在规模和建筑形式上(楼高)B、远景规划县第二个经济开发区域在项目东北侧，未来区域经济发展迅速C、寻求市场差异化，打造宜居社区，与市中心的项目比更有优势。D、由于其它的项目保守设计，有较大空间提升了本项目在当地人心中的位置E、虽然在本地有类似项目即将出现，但本项目的特有品质也有利于发展。F、本案所处区域长远规划较好。G、紧邻原北环有利于项目推广宣传。(4) 项目的主要威胁A、新项目的不断涌现将抢占有限的市场资源。B、区

21、位远、交通和生活限制了部分消费者。C、绿港新城、温泉花园等项目的出现将会吸取一定需求。三、项目客户群定位(1) 城区内中高端人群。这部分人群对于居住，他们要求在功能上满足生活所需，对于居所的各个细节也有更严格的标准，正如他们的工作和生活一样，要有质量。同时还有很强的投资欲望，二次置业已经不在少数。（2）雄县东部乡镇中富裕人群，如龙湾镇、昝岗镇、大步村等。随着乡镇富足人员的增多，在县城内买房已 经成为一种跟风现象，这也是我们的关注点。（3）目标客户群体构成：A、县城内和乡镇中的私营企业主B、政府、机关、院校公职人员C、企业单位高层D本地在北京和天津的生意人（4）获取客户渠道：1）传统渠道：围挡、

22、报纸、房产广告刊物、电视飞播广告、网络、路牌道旗、车贴、巡街演出据我们调查传统的推广形式在雄县房地产市场上依然是一个主流传播形式，但是大部分在售项目也都在使用， 广告力度最大是隆基泰和的盛唐国际项目。这种传统方式我们也不会放弃，但是在效果上会有一定的审美疲劳，所 以在推广上我们应有自己的差异化，我们会把精力放在更加引导市场消费的推广内容上。2）我们独有的推广渠道：老带新、活动推广、派单。我们相信，我们渠道优势的发挥，会给项目带来很好的 市场反应。四、营销策略制定思路：1、动态深入分析研究西区及北区房地产市场，对该区域房品类型、价位、市场关注优势、销售策略随时关注, 为制定正确销售策略做出依据。针对目前情况，我们销售思路方向为：1）目前应快速进入市场，抢占市场先机。2）前期市场运作应考虑团购形式，通过关系和行销从雄县政府、学校、企业等单位做出团购，形成一定的市场 热度和关注，在团购当中加入接待客户，快速完成一期销售任务。3）价格策略上，因为观湖公寓目前销售进度比我项目抢先