房地产开发项目财务分析案例

1、房地产开发项目财务分析案例-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)JINGBIAN房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项LI位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局 关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：W35%3、容积率（地上）：W4、绿化率：$25%5、人口密度：W1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23 层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公 建为主

2、，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公 室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。本项U主要经济技术指标参见表6-1与表6-2o 表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总而积平方米121243居住人数人1071总建筑而积平方米55338（地上）平均每户建筑而积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人公建面积平方米5077人均居住用地平方米绿化用地平方米3060道路而积平方米5233居住户数户306车库而积平方米7500表62项目技术经济指标（二）层数功能所占而积（平方 米）总而积（平方 米）裙楼4商铺112481

3、5528公建而积4280塔楼19 （2 个）住宅1942 （每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备而积300人防而积264三. 项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室 第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项U实施进度计划见表63。四. 项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用佔算（1）土地出让地价款包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国爭土地使用权出让金标准，可讣算出该地块的土地使用权出 让金为4257万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费

4、为8075万元。 上述两项合计:12332万元。表63项目实施进度计划表序 号项目名称持续时间月进度安排（按双月计20112012201320141征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程6-6室内外装修工 程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费X3%2可行性研究费建安工程费X%3水文、地质、勘探费建安工程费X%4通水、通电、通路费建安工程费X%5场地平整费60元/平方米（3）建

5、安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项LI的建安 工程费估算结果。见表65。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额 合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581420125051212裙楼18325平方米 其中商铺：13248平方米110520254758705523447110514644756294062499合计11067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表66基础设施费估算表单位:万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷顷2供水工程15万元/公顷公顷833道路工程万元/公顷公顷4绿化工程万元/

6、公顷公顷5英他工程占建安工程费的2%11067万元（5）开发期稅费其估算过程参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固宦资产投资方向调节税建安工程费X5%2分散建设市政公用设施建设费建安工程费X12%3建筑工程质疑安全监督费建安工程费X4%。4供水管网补偿费住宅：商铺:住宅：吨/人，600元/吨 商铺：吨/人，600元/吨5供电用电负荷费住宅： 商铺:住宅：4kVA / 户，480 元/kVA 商铺：8kVA/ 百Of, 1000 7C/kVA6其他建安工程费的2%合计（6）不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+110

7、67+） X3%=（万元）开发成本小计：万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）（4）项之和的3%o则管理费用为：（万元）（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理 费,占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为万元。销售 收入详见表6-9o商铺13248平方米17200元/平方米车位188个210000 元3948合计（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售il划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%24876商铺：60%车位：60%第三年

8、住宅：40%16584商铺：40%车位：40%75合计100%100%5、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入X 5%2城市维护建设税营业税X7%3教冇费附加营业税X 3%4教育专项基金营业税X4%5防洪工程维护费销售收入X%6印花税销售收入X%7交易管理费销售收入X%合计销售收入X%(2) J匕地增值税估算具体见表6-12表6-12土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入2扣除项目金额以下4项之和开发成本取项的20%开发费用销售税金及附加其他扣除项目3增值额(1) - (2)4

9、增值率(3) / X100%5增值税税率 50%30%6土地增值税5)6、投资计划与资金筹措本项LI开发投资总计需万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资 金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入 约,第二年投入约,第三年投入约；从银行贷款9000万元，全部于第一 年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹 措表&13。表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第0年第一年第二年第三年1建设投资02资金筹措0自有资金1500003957借贷资金90000900000预

10、售收入再投入007、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率。 具体见表6-14o表 6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息年初借款累计0本年借款9000900000本年应计利息年底还本付息0年末借款累计02借款还本付息的资金来源投资回收0五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析(1)全部投资现金流量表设lc=10%,具体计算见表&15表645现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目爼称计算期01231现金流入00销售收入002现金流出0建设投资0销售税金及附加00土地增值税00所得税003净现金流

11、虽：（1） 一 （2）04税前净现金流量（3）+（0评价指标：O税前全部投资净现值：NPV=（万元） 税后全部投资净现值：NPV=（万元） 税前全部投资内部收益率:IRR=%税后全部投资内部收益率：IRR=%（2）动态盈利分析 净现值开发项H在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金 流量。将本项H每年的净现金流量按基准收益率折算为项实施初期（即为本 项口开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项H的净现值。基准收益率是项LI的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期 贷款利率为基准折现率。本房地产投资项U在长期贷款利率的基础上上浮了约 2%,即10%作为基准折现

12、率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项口税前、税后全部投资的 NPV分别为万元和万元，均大于0。这说明本项可按事先规定的基准收益率 获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项口可行。 内部收益率内部收益率是指项U计算期内各年净现金流量的现值累讣之和等于零时的折 现率。内部收益率是项折现率的临界值。本项属于独立方案的评价与分析，经 上面计算，税前、税后全部投资的IRR分别为%和；均大于同期贷款利率和 基准收益率10% （lc），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。 2、损益表与静态盈利指标（1）损益表具体见表&17表617损益表单位：万元序号项目需称计算依据计算期

13、合计1231销售收入02总成本费用03销售税金及附加04上地增值税05利润总额(1-2-3-4)06所得税(5)X44%07税后利润一08盈余公积金(7)X10%09可分配利润(8)0（2）评价指标全部投资的投资利润率二利润总额/总投资额X100%=（X 100%=% 全部投资的投资利税率二利税总额/总投资额X100%=（+） / X100%=% 资本金投资利润率二利润总额/资本金X100%=（/ 15000）X 100%=% 资本金净利润率=税后利润/资本金X100%=/ 15000X100%=%（3）静态盈利分析本项IJ以上4个指标与房地产行业内项LI相比应该是比较好的，故项LI可以 考虑

14、接受。3、资金来源与运用表（1）资金来源与运用表具体见表&18表6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源销售收入0资本金银行借款9000002资金的运用建设投资借款还本付息0销售税金及附加0土地增值税0所得税03盈余资金一04累计盈余资金0（2）资金平衡能力分析根据表6-18.本项U每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角 度分析，该项目是可行的。4, 盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647 （平方米）平均销售价格=58647=（万元）总成本=+=+销售收入二盈亏平衡点：总收入二销售收入+=Q=（平方米）一总成本固定成本5,不确定

15、分析（1）销售收入敬感性分析销售收入变化幅 度对年第一年第二年第三年IRR20%000%15%000%10%000%5%000%0%000%-5%000%-10%00021504%-15%000%20%000%-15%00%-20%00%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%销售收入irr%六、项目财务分析指标汇总详见表& 19：表6-19项目财务效益指标汇总表它别 项N静态指标动态指标NPVIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资%七. 结论从项LI的财务分析来看，项LI税前、税后全部投资净现值与税后资本金投 资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率

16、，且每年累计盈 余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项H都是可行的。小结:财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价 格和有关法规，分析项U的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断 项目财务可行性的一种经济评价方法。这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益 表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项与其他项 目财务报表的不同之处。财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价 值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性 指标和比率性指标；按财务分析的LI标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金 平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利 润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项H的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比 率、速动比率。另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些 不太复杂的项LI,完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价 值的项LJ用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比 率、全面资本化率、股本化率与现金回报率