南池商务中心(生活超市)可研

1、目目 录录 第一章第一章 总总 论论.3 第一节 项目名称及承办单位.3 第二节 可行性研究的依据.3 第三节 可行性研究的范围.4 第四节 项目简要结论.4 第五节 主要技术经济指标.5 第二章第二章 项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性.7 第一节 济宁市任城区概况.7 第二节 房地产市场现状.9 第三节 项目建设的必要性.11 第三章第三章 项项目目建建设设规规模模与与主主要要建建设设内内容容 .14 第一节 基地主要功能.14 第二节 项目建设规模及内容.14 第四章第四章 建设地点及配套条件建设地点及配套条件.16 第一节 建设地点.16 第二节 自然条件.16 第三节

2、外部配套条件 .20 第五章第五章 规划布局与工程方案规划布局与工程方案.21 第一节 设计指导思想与理念.21 第二节 规划设计构思.23 第六章第六章 环境保护环境保护.47 第一节 环境现状及环境保护采用的标准 .47 第二节 主要污染源 .48 第三节 污染物治理措施及环境影响评价 .50 第四节 环境影响评价结论 .53 第七章第七章 节节 能能.54 第一节 用能标准和节能规范.54 第二节 能耗状况和能耗指标分析.55 第三节 节能措施和节能效果分析.62 第八章第八章 劳动安全卫生及消防劳动安全卫生及消防.66 第一节 劳动安全卫生 .66 第二节 消防 .68 第九章第九章

3、组织机构与劳动定员组织机构与劳动定员.70 第一节 组织机构.70 第二节 人力资源配置.71 第十章第十章 项目实施进度与工程管理项目实施进度与工程管理.72 第一节 项目实施进度.72 第二节 工程管理及项目招标.72 第十一章第十一章 物业管理物业管理.75 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.82 第一节 投资估算.82 第二节 资金筹措及资金使用计划.85 第十三章第十三章 效益评价效益评价.86 第一节 社会效益评价.86 第二节 经济效益分析.86 第十四章第十四章 结论及建议结论及建议.88 附附 图：图： 总平面图 效果图 第一章第一章 总总 论论 第一节

4、第一节 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 一、项目名称一、项目名称 南池商务中心（生活超市）建设项目 二、项目承办单位二、项目承办单位 济宁市南池置业有限公司 法人代表：刘赶年 注册资本：壹仟万元 住所：济宁市越河南市场 1 号楼 14 号营业房 1-3 层 三、项目拟建地点三、项目拟建地点 位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉 口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中 心，南侧为货运铁路专线。 四、可行性研究编制单位四、可行性研究编制单位 名称：济宁明信投资有限公司 资质等级：乙级 资质证书编号：工咨乙 11820060054 发证机关：国家发展和

5、改革委员会 第二节第二节 可行性研究的依据可行性研究的依据 一、济宁市南池置业有限公司委托济宁明信投资有限公司编制本 项目可行性研究报告的委托书； 二、 国务院关于加快发展服务业的若干意见国发20077 号； 三、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 四、 投资项目可行性研究指南 ； 五、国家和山东省有关政策、法规和规范； 六、建设单位提供的有关设想及基础资料。 第三节第三节 可行性研究的范围可行性研究的范围 一、项目提出的背景及建设必要性； 二、建设规模及内容； 三、场址及配套条件； 四、建设方案； 五、组织机构与劳动定员； 六、环境保护与节能； 七、劳动安全卫生； 八、项目实施进度

6、与工程管理； 九、投资估算与资金筹措； 十、综合效益评价。 第四节第四节 项目简要结论项目简要结论 南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限 公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97 公顷，建设用地面积 1.73 公顷，城市道路用地 0.24 公顷，总建筑面积 86947，地上建 筑面积 65755（其中商业 18880、公寓 46875） ，地下建筑面积 21192。项目位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与 铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及 社区服务中心，南侧为货运铁路专线。基地地势平坦，周边有南池公 园等大片的城市绿化带，具有良好

7、的景观。 通过初步分析估算，本项目工程总投资构成及资金来源为： 1、总投资构成：经估算，本项目总投资为 31200.9 万元，其中： 建安工程费 22150.08 万元、工程建设其他费 6739.64 万元，预备费 2311.18 万元。 2、资金来源为：全部由建设单位济宁市南池置业有限公司自筹 或融资解决。 该项目的建设，符合国家发展房地产业的产业政策，符合山东省 “十二五”房地产业发展规划，有利于各种资源融合，建设和谐社会， 因此是必要的。 该项目的建设地点水、电、气配套设施完善，交通便利，项目完 成后社会经济效益显著。因此，该项目建设是可行的。 第五节第五节 主要技术经济指标主要技术经济

8、指标 主要技术经济指标一览表主要技术经济指标一览表 序号序号项目项目数量数量单位单位 1 规划总用地面积 1.97 公顷 2 建设用地面积 1.73 公顷 3 城市道路用地 0.24 公顷 4 总建筑面积 86947 5 地上建筑面积 65755 商业建筑面积 18880 其中 公寓建筑面积 46875 6 地下建筑面积 21192 7 容积率 3.8 8 建筑密度 37.8 9 绿化率 20% 10 机动车泊位数 530 个 11 地面机动车泊位数 62 个 12 地下机动车泊位数 468 个 第二章第二章 项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性 第一节第一节 济宁市任城区概况济宁

9、市任城区概况 济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，为济宁市中心城 区之一，济宁市主城区。地处东经北纬 3508-3532，116 26-11644，总面积 920 平方公里。整体格局半城半乡，地理位 置优越，处于济（济宁）一兖（兖州）一邹（邹城）一曲（曲阜） 嘉（嘉祥）组团结构大城市的腹地，历来为鲁西南重要的商品物资集 散地和政治、经济、文化中心。任城区交通十分便利，京杭运河纵贯 南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，京福高速公路、京沪铁路 近在咫尺，327、105 国道在境内十字交汇，形成四通八达的交通网 络。 任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气 候特点。四季分明，

10、冷热季和干湿季的区别都很明显。春季温度回暖 快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形 成春早，影响春播和小麦的正常发育。夏季炎热多雨，高温高湿，并 常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗 的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一 般 10 月中旬多出现初霜危害。冬季温低寒冷，雪少干燥。 年平均气温 13.5。最热月出现在 7 月份，月平均气温 26.6， 极端最高气温 41.6（1960 年 6 月 21 日） 。最冷月出现在 1 月份， 平均气温在l 9，日最低气温低于10c 达 13 天，土壤冻结期 110 天左右，极端最低气温

11、19.4（1964 年 2 月 18 日） 。年平均降 水量在 707.3 毫米，多集中在 7、8 月份，南部多于北部。降水的年 际变化和季节变化都很大。各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成 任城区“春旱、夏涝、晚秋又旱”的 气候特点。 济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，地理位置优越，历 来为鲁西南重要的商品物资集散地和政治、经济、文化中心。 任城资源丰富。煤炭探明储量 41.5 亿吨，是全国八大煤田之一， 境内现有本区及兖矿集团、淄矿集团、里能集团等投资在建、投产煤 矿 12 家，年产量达 3500 万吨。有大型电厂 3 家，总装机容量 85.8 万千瓦。任城是北方淡水资源富集区，太白

12、湖、京杭大运河、古运河、 光府河、洙赵新河为天然水源，还有龙龚河、赵王河等都流经此地， 水面 13.7 万亩，占总面积的 10%。 任城基础设施完善。水、电、气齐备，具有良好的服务功能。任 城工业门类齐全，产业基础较好，拥有煤电化工、机械制造、食品医 药、新型建材、生物电子等一批主导产业。2013 年全区完成地区生 产总值 450 亿元，公共财政预算收入 48.5 亿元，固定资产投资 246 亿元，社会消费品零售总额 270 亿元。主要经济指标高于全市全省平 均水平，综合实力迈进鲁西前列。 经济发展增量提质。产业结构调整为“321”格局，三次产业比 例达到 4.8：36.9：58.3。服务业主

13、导地位凸显。限额以上服务业企 业达到 426 家，高端地产、金融保险、商贸物流等产业增势强劲，太 白楼路、红星路、金宇路、火炬路特色商圈产业聚集度进一步提高。 工业经济快速增长。规模以上工业企业达到 173 家。精细材料、机械 制造、食品医药、高端轻工四大主导产业占全区工业主营业务收入比 重达到 62%，新信息、新材料、新能源和节能环保产业加速成长。碳 素集团销售收入突破百亿。都市型现代农业特色初显。 “南水北林” 格局逐步形成，苗木花卉、瓜果蔬菜、食用菌、水产养殖亮点增多。 农业龙头企业、农村合作经济组织分别发展到 50 家、523 家，农业 产业化经营率达到 65%，43 个农产品通过“三

14、品一标”认证。 后劲活力显著增强。项目更具带动力。在建亿元以上项目 146 个， 新签约亿元以上项目 42 个，招商引资到位资金 152 亿元，实际利用 外资 2000 万美元。投资 2 亿美元的博拉炭黑、投资 25 亿元的山东路 邦汽车智能防撞系统、投资 30 亿元的山东钢联电子商务产业园等重 大项目成功签约。园区更具承载力。济北高新技术产业园、唐口工业 园基础设施加快完善，43 家企业入园发展。企业更具创新力。国家 高新技术企业达到 17 家，国家级实验室 4 家，省级工程技术中心、 企业技术中心 12 家，高新技术产业产值占比达到 23.8%。创业更具 新活力。民营业户和从业人员分别发展

15、到 5.3 万户、36.2 万人。 第二节第二节 房地产市场现状房地产市场现状 （一）市场供需状况（一）市场供需状况 2013 年，全市房地产开发投资完成 182.2 亿元，同比增长 31.7%，低于去年同期 29.7 个百分点。除 3 月和 4 月外，2012 年房 地产开发投资增速均低于去年同期，差距最大的为 9 月份，低于去年 同期增速 48.6 个百分点，尽管全市投资增速明显回落，但任城区投 资建设的步伐正逐步加快。任城区住房增长速度明显落后于人口增长 速度，住宅市场呈现出供不应求的态势，住房建设投资力度远远不够。 （二）价格水平（二）价格水平 近几年济宁市房价发生了质的飞跃，由 20

16、06 年的 2700 元每平方 米上涨到约 6000 元每平方米，任城区房价也是一路飞涨，目前平均 房价为 5500 元每平方米。任城区规模不断扩大，住房需求进一步增 加，房价必会呈现出稳中有升的态势。 （三）客户群特征（三）客户群特征 从购买任城区商品房人群的年龄、职业、受教育程度家庭年总收 入等方面分析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征： 买家年龄：35-45 岁占主力，35 至 45 岁的中青年人占据了绝对 的主力，当然刚工作几年高学历人员也会成为本案的买家。 买家职业：企业管理人员及高级技术人员、公务员、行政事业单 位工作、自由职业者、经商人员、现有居住人员等。 受教育程度：

17、本项目已处于一个相对高档的生活区，因此受过高 等教育的购房者将成为本案的主力军，他们有一定的经济基础，家庭 人口的增加，迫切要求改变居住现状，讲究居住的文化氛围和高尚品 位。 买家家庭年总收入：家庭年收入基本在 515 万元以上。 置业目的：改善居住条件、方便工作的同时享受升值带来的乐趣。 户型面积选择：大部分选择 120160 平方米的舒适户型，一部 分会选择 100 平方米左右的经济户型。 （四）市场竞争（四）市场竞争分析分析 项目区正处在发展的初级阶段，城市建设以基础设施和配套服务 设施为主，缺少成熟的商务中心项目，市场尚未形成，本项目将谱写 任城区商务中心建设的新篇章，填补该区域商业地

18、产市场的空白。 第三节第三节 项目建设的必要性项目建设的必要性 1、本项目设计理念先进、社会效益显著。 南池商务中心（生活超市）项目规划设计创作时引入高舒适度的 全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分 流停车系统，建成后将成为济宁市西南片区一道宏伟亮丽的风景线。 项目按节能示范工程及国家建设部 3a 级标准建设，其价值会相 应提升，售价预期在 5000 元/m2 以上,可使项目达到预期的经济效益 和社会效益。 开发建设该片区对加速济宁市任城区城市化建设，绿化、美化济 宁市城区西南部环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区西南 部的住房压力，有着极为重要的意义。 济宁市居

19、民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。 济宁市政府也十分希望在济宁市能成功建设打造一个节能示范工程。 济宁市东部地区目前缺乏一个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买 物有所值的住宅。所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一 个较大的促进。同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体 系的代表，所以项目示范工程的建设，对济宁市其它楼盘的开发也是 一个无形的宣传和促进。 为进一步推进济宁市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中 展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并 率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、地板辐射采暖系统、智 能化设施功能配置、雨水收集、中水

20、集中处理系统和新型节能墙体等 多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材 料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调 性。 2 2、本项目的建设将为济宁市带来良好的直接和间接经济效益、本项目的建设将为济宁市带来良好的直接和间接经济效益 南池商务中心（生活超市）项目的建设有着巨大的市场需求支撑， 任城区当前市场对相关建筑面积的意向需求可达数百万平方米。 南池商务中心（生活超市）项目的建设还有着良好的间接经济效 益。项目建成后将带来近500个就业岗位。由于其容纳的居民为具有 较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的 生活、娱乐、教育、文化等配

21、套设施，因此会带动周边相关配套服务 业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活 动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。例如， 都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经 济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远 大于卖地得到的可见收益。 3 3、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨 的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业 已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问 题解决的如何，是衡

22、量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的 重要标志。 南池商务中心（生活超市）项目的日常运营需要大量的劳动力提 供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地 社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压 力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作 用。 综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和济宁市城市发展规 划，不仅能加快济宁市任城区城镇化的建设，增加就业机会，而且可 促进济宁市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目 的建设是十分必要的。 第三章第三章 项项目目建建设设规规模模 与与主主要要建建设设内内容容 第一节第一节 基地

23、主要功能基地主要功能 为了济宁市任城区经济的快速发展，满足任城区内居民的居住、 办公及生活需求。济宁市南池置业有限公司将在南池公园西侧与铁北 路交叉口西南面高标准建设一个环境优美、交通便捷、生活方便、安 全舒适、文明高雅的 21 世纪新商务中心。 第二节第二节 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限 公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97 公顷，建设用地面积 1.73 公顷，城市道路用地 0.24 公顷，总建筑面积 86947，地上建 筑面积 65755（其中商业 18880、公寓 46875） ，地下建筑面积 21192。项目位

24、于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与 铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及 社区服务中心，南侧为货运铁路专线。基地地势平坦，周边有南池公 园等大片的城市绿化带，具有良好的景观。 序号序号项目项目数量数量单位单位 1 规划总用地面积 1.97 公顷 2 建设用地面积 1.73 公顷 3 城市道路用地 0.24 公顷 4 总建筑面积 86947 5 地上建筑面积 65755 商业建筑面积 18880 其中 公寓建筑面积 46875 6 地下建筑面积 21192 7 容积率 3.8 8 建筑密度 37.8 9 绿化率 20% 10 机动车泊位数 530 个 11 地面

25、机动车泊位数 62 个 12 地下机动车泊位数 468 个 第四章第四章 建设地点及配套条件建设地点及配套条件 第一节第一节 建设地点建设地点 1、建设地点 位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉 口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中 心，南侧为货运铁路专线。地理位置优越，是济宁市城市规划区内商 业用地中位置较好的地块。 2、用地分析 项目规划总用地面积 1.97 公顷，建设用地面积 1.73 公顷，其用 地规划方案已得到济宁市规划局批准，用地符合济宁市城市总体规划 要求。 第二节第二节 自然条件自然条件 济宁市任城区位于鲁西南腹地，隶属济宁市管辖，是

26、济宁市的主 城区。地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。东临邹城、兖州，西 接嘉祥，南靠微山，北连汶上。地处东经北纬 3508-35 32，11626-11644，全区总面积 920km2。 一、地形地貌一、地形地貌 任城区地处鲁中南泰沂蒙山麓倾斜平原与鲁西南黄泛平原交接洼 地的中心地带，属山东地台尼山穹隆与鲁西沉降带之结合部。根据境 内地形地貌的特征，可分为：一是南部、中部浅平洼地及湖地，高程 3336 米，发育着潮土和水稻土：二是北部倾斜平原，高程 3743 米，呈岗洼相间的波状起伏状态。岗地发育着褐土，洼地为砂姜黑土。 二、地质构造二、地质构造 任城地势构造大体以老运河为界，西部为鲁西沉降

27、带的边缘，东 部与北部为山东地台的边缘。基岩除东部石桥镇为中生代晚侏罗纪花 岗岩外，其余均为古生代二迭纪中性粘土岩或砂岩。其埋深，东部及 西北部在 1455303 米之间；中南部在 300493 米之间。境内断裂 构造，主要有 2 组南北向断层：一为刘堤头断层，位于中部偏西，二 为孙氏店断层，位于东部。北部边境处尚有一个东西向断裂带，西起 李营镇耿村，向东经兖州大滋阳，延伸至曲阜时庄附近，与尼山断层 相交。 境内地层均系第四纪上组松散沉积物堆积。老运河以东为汶泗山 麓冲积层：以西 100 米以上为黄河冲积物夹湖相沉积物，其下为巨厚 的粘土物质，系湖相沉积物或山麓冲积平原前缘堆积。90 米以内沙

28、 层较为普遍集中，多为 24 个含水组，沙层累计厚度一般 4.725 米之间。含水层以中细沙为主，最上层埋深不大于 15 米，沙层颗粒 具有上细下粗，南细北粗的特点。 境内除长沟镇的张山、王山有下奥陶纪石灰岩出露地表外，其它 地貌以平原为主。西部、南部为黄河决口冲积扇形浅平洼地：东部、 北部为倾斜平原的缓平岗地，呈岗、坡、洼相间；中部为南四湖脱沼 泽化而形成的滨湖洼地。境内平原海拔高程在 3343 米（东、北、 西三面高，中南部低） ，至高点在长沟镇的张山玉皇顶，海拔高程 85.4 米；最低处在南阳湖底，海拔高程 32.5 米。湖东为河漫滩向湖盆的 过渡段，东高西低向湖心倾斜，坡降在 1/10

29、001/3000 之间，其表 土母质为湖相沉积物。湖西部为黄泛平原的低线区，地面开阔，西高 东低倾向于湖，坡降在 1/35001/7000 之间，其表土母质为黄泛冲 击物及湖相沉积物。湖北部系倾斜平原向湖的过渡段，微地形变化较 大，坡降在 l/1500 左右，其表土母质为山麓冲积物。城北系山麓倾 斜平原，高程在 3642 米之间，地面起伏较大，岗沣相间，径向排 列。 三、气候与气象三、气候与气象 任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气 候特点。四季分明，冷热季和干湿季的区别都很明显。春季温度回暖 快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形 成春早，影响春播和

30、小麦的正常发育。夏季炎热多雨，高温高湿，并 常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗 的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一 般 10 月中旬：多出现初霜危害。冬季温低寒冷，雪少干燥。年平均 气温 13.5。最热月出现在 7 月份，月平均气温 26.6，极端最高 气温 41.6（1960 年 6 月 21 日） 。最冷月出现在 1 月份，平均气温 在-l 9，日最低气温低于-10达 13 天，土壤冻结期 110 天左右， 极端最低气温-19.4（1964 年 2 月 18 日） 。年平均降水量在 707.3 毫米，多集中在 7、8 月份，南部多于北部。

31、降水的年际变化和季节 变化都很大。各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成任城区“春旱、 夏涝、晚秋又早”的气候特点。但个别年份也曾出现春涝、夏旱或秋 涝的现象。 四、水文四、水文 任城区属淮河水系，南四湖流域。境内梁济运河贯穿南北，运河 以东流势自东北向西南，均系山洪型河道；运河以西流势自西向东， 为平原型河道。3 条主要河道（泗河、洸府河、梁济运河）呈扇形排 列，汇入南阳湖，区内还有幸福河、老运河入湖。 泗河发源于新泰县平顶山两侧，于接庄街道东贯庄入境，至新闸 南入南阳湖。境内右堤长 18.6 公里，流域面积 5.88 平方公里。洸府 河源于宁阳县大汶河左岸，于李营街道何岗村东入境，至石桥镇石

32、佛 村东入南阳湖。境内长 24.7 公里，流域面积 157.69 平方公里。汇入 的支流有北跃进沟、杨家河、蓼沟河。梁济运河北起梁山县路，南至 济宁市市中区李集。于长沟镇陈庄村北入境，至李集村南入南阳湖。 全长 27 公里，流域面积 283.14 平方公里。汇入的支流有小新河、南 跃进沟、幸福沟、老运河。 五、生物多样性五、生物多样性 本地区植被属暖温带落叶阔叶林植被区。东部属鲁中南山地丘陵 栽培植被油松、麻栎、栓皮栋林区，西部属鲁西南平原栽培植被区。 由于历史的原因和长期人类活动，境内的自然植被已经绝迹。现在的 植被以人工道路林网为连线，农田作物为主体,形成了乔木、灌木、 草本植被相结合的群

33、落。乔木以杨、柳、刺槐、泡桐等速生落叶、阔 叶树种为主，灌木有桑、柴惠槐、月季、大小叶黄杨等。农作物以小 麦、玉米、棉花、花生等为主。 第三节第三节 外部配套条件外部配套条件 一、供电一、供电 项目区城市电力基础设施完善，项目用电完全有保证。 二、二、供水供水 项目拟建地点属城区水厂自来水管网覆盖区，项目用水完全有保 证。 三、通讯、交通三、通讯、交通 项目区在邮电通讯设施上，已实现交换程控化，传输光缆化的 现代化电信网络。移动通讯、程控电话、无线寻呼、互联网业务、 电子邮件、国际传真，可与国内外进行快捷的通信联络。 项目区所处的济宁市位于鲁苏豫皖四省结合部，是连接华东与 华北、中原与沿海的重

34、要交通枢纽，往来京沪的动车组列车在兖州 站停靠，京沪高铁曲阜站已建设完成并试运营，内河航运能力占全 省的 80%以上，济宁曲阜机场顺利通航。 综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输 和基础设施条件、社会经济协作条件等方面综合分析，本项目建设 地址是较适宜的。 第五章第五章 规划布局与工程方案规划布局与工程方案 第一节第一节 设计指导思想与理念设计指导思想与理念 一、设计的指导思想一、设计的指导思想 本项目建设的指导思想是认真贯彻技术进步的方针，坚持走以科 技进步发展的道路，积极采用新技术、新材料，以提高建设水平。 在考虑建筑设计方案时，应在满足使用功能的前提下，通过多方 案比选

35、，尽量使平面布局合理，与周围环境相协调。在建筑造型风格 上，应符合济宁市城市的规划要求，具有时代感。突出科技性和生态 性，并考虑节能。 遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境 优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的 21 世纪新商住 区。 在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使小区的 总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功 能完美的协调起来，将城市的情感引入到小区内部，加以丰富，构筑 一种和协美满的空间形式。 通过小区中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地 相结合，以达到创造优美的居住环境，提高居民的生活质量的目的。 二、设

36、计理念二、设计理念 依据该项目的建设目标、功能、用途、现状条件、及建设基地的 地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标 准，确定本案规划原则如下： 1.现代化居住环境 把握现代居住环境发展趋势，顺应现代居住环境内涵变化。现代 居住环境的内涵，由传统的纯居住为主体功能，向以休闲性、体验性、 生态化、现代化为中心的开放式居住环境转化。规划营造多层次人居 空间，通过居住环境内外交流环境的潜移默化，促使整个小区全面居 住品质的提高。 2.信息化居住环境 以所处时代特征为指导：改善各专业封闭独立的传统布局，以整 体集中，个体独立的方式既满足高效便捷的要求，又满足各局部功能 相对独立的

37、要求，信息化居住环境包括通信系统（包括电话与宽带网） 、有线电视系统、安全防范系统、车辆出入管理系统、广播及背景音 乐系统、火灾自动报警系统等。 3.生态化居住环境 以生态环保意识为指导，人与自然共存。充分利用现有地形、地 貌、水塘等内容营造高雅、有文化氛围、有活力的居住环境，并在单 体布局中，尽可能满足节能通风和环保的要求。充分利用基地现有自 然条件，因地制宜，人工建筑与自然环境相融合，突出建筑群布置的 层次感，同时加强居住环境景观的配套设计，体现居住环境花园化、 生态化。 4.地域化居住环境 综合当地的地域文化特点，在居住环境建设上体现 art deco 建 筑风格的雄伟与大气，在延续当地

38、传统城市文脉的同时，以新材料和 新技术来表达城市发展的勃勃生机。 5.园林化居住环境 以规划、景观、建筑三位一体的整体化居住环境设计为目标，在 外部空间的设计中，从整个生态环境到单体建筑内部，营造多层次的 园林空间，立足于提高修养，陶冶情操起到“环境育人”的作用。以 高起点的环境艺术及景观设计营造个性化的居住环境氛围，加强环境 的整体性。 6.可持续发展的居住环境 居住环境的可持续发展除了生态环境方面的考虑，还体现在尽量 利用现有资源，为将来发展留有余地。采用动态发展原理进行规划， 制定利于扩展、具有弹性的规划，不仅考虑分期建设的可行性，做到 近远期结合，而且注重节约用地，给远期发展留有余地，

39、实现居住环 境建设的可持续发展。 第二节第二节 规划设计构思规划设计构思 一、 项目规划建设方案 （一）设计依据 本项目设计依据主要有： 1.中华人民共和国城市规划法 ； 2.城市规划编制办法 ； 3.城市居住区规划设计规范 （gb50180） 4.民用建筑通则 （jgj37-89） 5.建筑设计防火规范 （gbj16-87）2001 年版 6.高层建筑设计防火规范 （gbj50045-95）2001 年版 7.住宅设计规范 （gb50096-1999）2003 年版 8.济宁市城市规划管理技术规定2006 年版 9. 其他相关国家、部、省市现行规范规程 10.业主提供的相关资料 11.济宁市

40、任城区总体规划 （二）规划设计方案 1.指导思想 本项目的设计指导思想为： 在充分考虑市任城区社会经济现状及其发展条件的基础上，结合 城镇自然地理和生态环境，本着合理规划、稳定发展、优化环境的宗 旨，以历史的、发展的、新世纪的观点与眼光，对城镇建设和社会经 济发展目标做出科学、合理的预测，研究城镇布局形态及其运行机制 的合理性与适应性。在创造最佳效益的同时，努力实现社会、经济、 环境三大效益的协调发展。 结合城镇总体规划框架结构，依据现有实际，统筹安排，长远规 划，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。 2.规划地点 位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉 口西

41、南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中 心，南侧为货运铁路专线。 3.规划原则 本次规划地块位于济宁市任城区重点发展区域，在任城区商业及 居住环境建设中将扮演重要角色，本次规划从开发者的角度、整体区 域的角度和居住者的角度，对于规划进行合理定位并合理确定规划原 则，在规划设计与建设上既要充分利用土地，又要考虑居住者的感受， 形成自然、和谐、舒适的居住环境。 （1）示范性与标志性原则 以建设任城区示范性商务中心为标准，为城市建设争光添彩。使 之成为任城区近期建设的示范工程。规划设计具有超前性、先导性， 达到高起点、高标准。 （2）地块固有资源价值最大化的原则 本地区位条件好，拥

42、有优美的环境资源条件，因此在规划过程中 应对规划过程中应对地块有利资源条件进行充分发掘，贯彻“尊重自 然”思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为规划目 标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一 个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。 （3）适合任城区实际情况与可实施性原则 规划设计贯彻环境原则、经济原则与效益原则，正确处理规划中 社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。规划应适合任城 区现阶段对于居住的要求，既要实现居住品质的要求、体现居住价值， 同时也要经济可行。住宅区建设以科技为先导，加强新技术的利用、 市政基础设施的合理布局，注重物业管

43、理与安全保卫。 （4）从居住角度应当充分考虑本地块和周边居民生活的便利性， 配置一定数量的商业及其他生活服务设施，从而提升地块的居住生活 品质。 （5）景观布局体现均好性原则 规划中合理组织小区内部公共景观绿地，以体现景观均好性原则， 实现户户有景、窗窗见绿的优良景观效果。 4.规划设计布局方案 （1）规划结构 本项目规划采用灵活布局，形成曲线式绿化空间旨在营造中式园 林“步移景异”的空间环境，以建筑为底适度安置不同形式的水景、 厅堂，建筑物之间用富有艺术气息的路径和曲折的小径连接。沿着这 些道路创造不同的景观。整个小区景观自然流畅有主有次，有分有合， 结合现代雅致的建筑形式，形成了一道美丽的

44、城市风景线。 本规划方案提高了土地的利用率，增加居住舒适度，用简单实用 的环形道路将各部分连接为整体。 （2）公寓设计 考虑到设计和施工的方便，户型尽量统一。并在特殊部位结合景 观设计少量边户型和转角户型；高层户型也尽量统一。在争取为住户 提供尽可能多的房型选择情况下，减少各栋公寓间的形体差异，寻求 外部形式的和谐统一。 立面上做到我们以往所追求的，工程简单、外观大气的建筑理念 外，还展现了 art deco 风格的高耸的视觉冲击力，以及现代风格建 筑中的带有的文化氛围，并且我们所表现出来的现代风格造型，会在 后期施工上带来便捷，成本上带来了节约。 （3）道路交通系统 根据对现状外围交通的分析

45、，商务地块的主要出入口设在了北面， 将公寓小区主要出入口安排在西侧, 次要出入口安排在北侧，以小区 中心文化广场将其连接而形成总体规划结构，使小区中形成了环状道 路系统，构筑复合式交通。人车分流,建立通畅安全的步行空间。地 面主要以步行为主，外部汇入到小区的车流在小区入口处伸入到地下,使 中心景观轴相交道路自然成为步行道,最大可能地做到人车分离。同 时地下停车布局尽量依据规划结构，与邻里空间重合，使回家路径更 便捷。组团内均为步行道，路宽 4m，必要时兼作消防车道。 （4）外部空间形态与景观 建筑纵向形态上我们采用中心区内两侧建筑高度缩减的方式来营 造人对变化和开敞尺度的要求。出入口的延伸与中

46、心景观构筑出了小 区主要的景观轴线，营造景观系列，使空间连续通透，有静有动。我 们做到每栋楼前都有一个活动花园，提供了各种公共会外活动的生活 平台。根据现有地形，景观绿化分为商业景观带，中心景观和组团景 观绿化等，使小区内的居住人群能够享受到更好的园林氛围，本方案 在视线分析上以最大限度提升住户的生活品质。使每一个住户都拥有 良好的景观朝向。 （5）建设布局 布局方式：方案采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征, 营造优雅的居住氛围，为居住者提供亲切宜人的空间感受。功能组织 条理有序，可以满足人们日常所需的同时，提高了生活品质。在户型 布置上，小户型居于小区相对条件较弱的南侧、奢华户型布置于

47、小区 核心景观带，大户型位于小区东，北侧。结合中心景观绿化带布置与 日常生活密切联系的公共服务设施，体育健身会所。与步行道相结合 丰富了小区内部场景，同时为分级管理提供了可能。会所的景观泳池、 中心广场与高层区宽阔的绿地结合，使休闲场所更易被人使用，增加 了公共参与的机会。鉴于周边道路的开发状况，将幼儿园放置于南侧 沿街，同时为城市和小区服务。 （6）设备管线布局 根据规范要求，设备管线总平面设计应统一规划，全面考虑，合 理安排层次、走向、坡度等，并应力求适应维修和改扩建的需要；同 时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。 给排水等管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直

48、埋方式， 埋深不小 0.8m。 (7）竖向设计 竖向设计应满足以下要求： 1）合理利用地形地貌，减少土方工程量。 2）满足各种管线的埋设要求。 3）有利于建筑布置与空间环境的设计。 4）对外联系道路的高程与城市道路高程平顺衔接。 道路标高的确定，即考虑新建筑物的要求，又要兼顾与保留建筑 物的结合，使其排水便捷通畅，为此道路最大纵坡为 1.75%，最小纵 坡为 0%，规划后该小区地势北高南低，东高西低。规划后排水便捷。 人行道需设无障碍和防滑措施。 地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、 流量、道路纵坡确定。 建筑物室内外高差取 0.150.60m。 具体规划方案见附件。 建

49、筑设计方案 （一）设计依据： 1方案设计总说明中引述的主要设计依据文件 2城市居住区规划设计规范 gb 5018093（2002 年版） 3民用建筑设计通则 gb 503522005 4住宅建筑规范 gb 503682005 5住宅设计规范 gb 500961999 6建筑设计防火规范 gb 500162006 7高层民用建筑设计规范 gb 5004595（2005 年版） 8汽车库建筑设计规范 jgj 10098 9汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb 5006797 10建筑工程设计文件编制深度规定（2003 年版） 11国家、省、市相关法令、法规 （二）建筑设计方案 1.指导思想 （

50、1）创造鲜明、和谐的主体新农村形象。 （2）创造新世纪的居住购物环境。 （3）精心的平面布局并兼顾投入成本。 2.建平面设计 公寓建筑 任城区地处中国北方，住户的居住行为与气候特征结合起来是设 计的一个方向，因此在满足自然采光通风的基础上，尽可能将室内公 共活动区域的开窗面积增大，尽量加大向阳面与室外环境的接触面， 使室内外融为一体。 建筑造型设计的基本思想是创造出一种现代简洁的建筑形象，使 整个小区形成亲切、宜人、自然而又富有活力的建筑形象。坡屋顶内 部空间可以让住户自行做夹层。外部造型则形成丰富的轮廓线。此外， 挑檐以及造型变化的阳台，较大的玻璃窗，都使建筑外观显得轻巧空 透富有变化。 小

51、区内采取小区院落结构模式。以条式公寓为主，适应地方气 候与居住习惯。采用变形行列式对公寓进行布局，通过对公寓单元组 合所采取的拼接变化、长短变化、角度变化、高低变化、空间围合等 手法的运用，打破了单纯行列式布局的呆板局面，使空间布局和高度 变化更加灵活丰富。每一组团均规划有公共活动场地，内设小型的休 憩游乐设施，方便老人儿童使用。 小区公寓采用坡屋顶形式，部分顶层住宅北部退台式处理，并设 计成复式和跃层式，充分利用坡屋顶的有效空间，以节约用地。 小区多层公寓底层全部设 2.18 米高地上储藏室，部分地上储藏 室架空可作为机动车库或自行车库使用、架空游憩平台等功能使用。 3.建筑剖面设计 社区住

52、宅为多层住宅、高层住宅。 住宅楼层高为 2.8 米，住宅架空层 2.18 米，社区公建层高 3.2 米，商业综合楼层高 3.6 米，沿街商业层高 4.2 米。 4.建筑立面设计 住宅建筑单栋面宽较窄，利用高度优势体现出建筑向上，挺拔的 感觉，利用现代立面构成手段，利用构架，凸窗、挑板等手法结合主 体，鲜明、饱和的色彩突出的屋面造型，形成个性化的居住组群。 5.建筑装修 公寓建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合目前发展节能 墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空 间。入户门采用防盗门，内门采用夹板门或暂不装门，窗户采用中空 塑钢窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮

53、地面；住宅楼面 为 c20 细石砼地面；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带防水层） ， 墙面皆为混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为混合砂浆顶棚，厨房、卫 生间、阳台地面标高皆低于其它地面 20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍 珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水， 雨水管采用 pvc 塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为 1000 宽细石砼散水。 （三）消防设计 1消防车道：小区道路兼消防车道，形成消防环路。主环路面 宽 6 米，组团内消防车道宽度均为 4 米,满足消防车转弯半径 6 米， 车道满足消防车荷载 32t。高层住宅设沿两个长边通消防车道，一个 长边设置登高面。沿街

54、建筑长度超过 150 米处，或转角处建筑长度大 于 220 米时设有消防通道。 2.防火间距：高层住宅之间间距大于 13 米，高层与裙房之间间 距大于 9 米，裙房间山墙间距小于 6 米。低层住宅之间间距大于 6 米， 低层住宅与高层住宅之间间距大于 9 米。 3.建筑分类、耐火等级、防火分区的划分： 高层公寓：高层公寓为二类高层建筑，其耐火等级为二级；商铺 等耐火等级为二级。按自然层划分防火分区。地下室耐火等级为一级。 4.电梯和消防电梯： 12 层以上高层每单元设 1 台消防电梯，载 重 800kg，速度 1.5 米/秒。 火灾发生后，所有电梯均能在 60 秒内从顶层停靠到地面层。12 层

55、以下无消防电梯。 5.楼梯及疏散：12 层以下高层住宅设一部楼梯，12 层以上住宅 设 1 部防烟楼梯。疏散楼梯可通向屋顶。楼梯净宽 1100。低层住宅 按每单元一部普通楼梯设置，楼梯净宽 1000。商铺每户建筑面积均 小于 300 平方米，单层，层高为 3900。 6.建筑构造：高层建筑前室门及楼梯间门采用乙级防火门，楼梯 直通室外；管道井均做楼板，管线穿过处设防火棉填塞，管道井门为 乙级防火门。高层住宅上下层窗槛墙高度不低于 0.8 米，11 层单元 式住宅槛墙高度不低于 1.2 米。 7.半地下车库消防设计：地下室：耐火等级一级，汽车库防火分 区按小于 4000 平方米划分，防烟分区按

56、2000 平方米控制，以结构梁 或挡烟垂壁分割。汽车库每防火分区封闭楼梯2 部，且地下车库最 远点距楼梯间的疏散距离不超过 60 米。自行车库防火分区按小于 1000 平方米划分，设有 2 部疏散楼梯（或自行车坡道） ，部分以相邻 防火分区为第 2 疏散出口。地下室均设有自动喷淋系统。 8.消防控制中心：设在会所首层，有独立疏散出口，便于监控和 消防人员使用。 三、结构设计方案 （一）设计依据 1.规范、规程和标准 （1） 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb500682001） （2） 混凝土结构设计规范 （gb50010-2002） （3） 建筑抗震设防分类标准 （gb5022395） （4

57、） 建筑抗震设计规范 （ gb50011-2001） （5） 高层建筑混凝土结构技术规程 （jgj3-2002） （6） 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） （7） 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2002） （8） 建筑桩基技术规范 （jgj94-94） （9） 建筑地基基础设计规程 （省 db33/1001-2003） （10）国家及省、市政府有关的建筑设计的法规、政策。 2.地质条件 依据为临近地块工程勘测报告，场地土类型：三类。 3.抗震设防 抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为 0.05g，设计地震 分组为第一组。 建筑物抗震设防类别为丙类。 4.根据使用

58、和建筑设计要求，主要设计活荷载如下： 商业休闲中心、商铺 3.5 kn/m2 住宅、办公 2.0 kn/m2 自行车车库 2.5 kn/m2 汽车库 4.0 kn/m2 阳台 2.5 kn/m2 屋顶花园 3.0 kn/m2 卫生间 2.0 kn/m2 消防疏散楼梯 3.5 kn/m2 消防车道 20.0 kn/m2 楼梯 2.5 kn/m2 机房 7.0 kn/m2 上人屋面 2.0 kn/m2 不上人屋面 0.5 kn/m2 地下室顶板 0.5 kn/m2（覆土考虑 1.21.5 米） 5.风荷载及雪荷载： （1）基本风压：wo=0.5kn/m2 地面粗糙度类别为 b 类 风荷载体形系数为

59、 1.3 风振系数由程序计算。 （2）基本雪压：0.30kn/m2 （二）结构设计 1.结构类型 （1）本工程建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级高层 部分为乙级，其余部分为丙级。 （2）基础：高层及与其相连的地下室部分基础采用 500 预应力 管桩，多层及与其相连的地下室部分基础采用 400 预应力管桩，单桩 竖向承载力特征值根据勘察报告和设计试桩确定。 （3）地下层：半地下车库顶绿化部分考虑覆土厚度 1 米。 （4）上部结构：本工程抗震设防烈度为 7 度，楼面均采用现浇 钢砼混凝土梁板。 2.结构平面布置 公寓下的地下室之间合适位置设缝脱开。板块内不宜设永久变形 缝的，设施工后浇带，在

60、地下室混凝土中掺微膨胀剂及其它相关措施 解决超长混凝土的收缩问题。 上部超长建筑按规定设置变形缝。所有缝均需满足抗震缝要求。 3.主要结构构件几何尺寸和混凝土强度等级 （1）剪力墙厚度：高层剪力墙厚度均为 200300mm。 （2）建筑物楼板厚度楼面为 100mm 以上，屋面为 120mm。 （3）地下室外壁厚 250-350mm，地下室顶板厚 160-200mm。 （4）混凝土强度等级根据上部建筑高度确定，从 c40c25。 （5）地下室底板、侧壁混凝土抗渗等级 0.8mpa。 （6）住宅外填充墙均采用烧结多孔砖（非承重） ，内填充墙采用 轻质砂加气混凝土砌块。200-240 厚用于所有住宅