房地产项目财务管理

1、房地产项目公司财务管理工作探讨（一）对财务管理工作的理解财务管理是指企业为实现良好的经济效益，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过 程中管理工作的全称，其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理，是一项综合性很强的管理工作。企业财务管理是企业管理的重要组成部分，渗透到企业的各个领域、各个环节之中；是企业经营风险控制的重要手段，是企业经营成果的评判标准，是经营管理者日常决策的普遍依据。财务管理的水平，决定了企业的视力范围和视线长度，决定了企业对风险的可预见性和可控制性。如果一个企业的财务不能准确、及

2、时、细化的反映企业运营状况，那么企业就像一只在大雾中迷失方向的羔羊。当前财务管理一般存在两个误区：一是把财务管理简单化， 仿佛财务管理只是财务部门的事，忽视其整体管理职能；二是财务部门完全听命于老板”忽视财务管理自身的规律性与相对的独立性。（二）如何进一步提升项目公司财务管理水平作为项目公司的财务责任人，要充分了解和利用好各种财务管理环境（经济环境、法律环境和金融环境），组织和参与好投资、筹资、资金营运及分配活动等财务活动，积极处理好 各种财务关系（企业与投资者、债权人、债务人、政府、职工、内部各单位）。要提升项目公司的财务管理水平，我认为项目公司的财务管理工作要做到：围绕一个中 心、两个基本

3、点，强化三个要素、四个现代化，为达成财务管理的目标而持续不懈努力！一个中心：全面预算管理凡事预则立，不立则废全面预算管理是一种全方位、 全过程和全员的整合性管理系统， 对与企业存续相关的投资 活动、经营活动和财务活动的未来情况进行预期并控制的 管理行为，它具有全面的控制和约 束力，不仅仅是一种管理制度和控制方略 ，更是一种管理理念。顺利实施全面预算，要做好组织保障、制度保障，进一步完善编制流程及考核奖惩，而且要强化全面预算的刚性， 把它当成公司的宪法来执行，当成公司的一种战略来重视，不允许做任何形式的变通或打折扣， 使全面预算与公司每一个人的切身利益相关，明白全面预算对公司长久发展的重要意义，

4、让公司每一个人上到公司领导、下至普通员工都参与到全面预算的编制、评审、执行、分析、调整、考核的全过程中，自觉地服从全面预算的管理。组织保障：从组织结构入手，构建组织管理体系，对预算指标层层分解，明确管理职能， 对各种机构职能做出详细规定，以保证预算的严肃性和权威性。制度保障：要明确财务计划流程， 健全财务管理制度和绩效激励与约束机制。 建立财务管 理流程，使之符合企业总体战略与运营规划流程， 结合企业战略规划， 使预算管理具有前瞻 性，既全面又有操作型。两个基本点：资金管理、税务管理资金管理资金管理主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。资金管理要结合房地产项目开发的不同阶

5、段开展，在项目初期，要根据项目的开发计划做好资金计划，及时向股东方申请项目推进所需的资金，同时做好项目融资的各项准备工作， 尽量开拓一些新的融资渠道；当项目具备四证条件开工时，获得融资资金，并做好贷后管理， 合理调配资金；当项目开盘以后，要协助销售部门做好银行与客户之间的衔接工作，加速应收款的回笼；在项目后期，要根据项目结算的需要做好资金计划，安排好各项资金的支付。制订资金计划要充分尊重各业务部门的意见，在数据整合以后，结合公司的实际情况、 项目开发的进度、资金来源进行分析，提出调整意见并与相关部门进行沟通，达到收支平衡后报公司领导审批，经过审批的资金计划要严格执行，控制特批次数及金额。税务管

6、理税务管理是企业的一项重要经济活动企业要持续发展，对税收加强重视和管理势必行。项目公司财务人员要学习和熟悉各种税收法律法规政策，按时进行各税种纳税申报，用足用好税法，合理合法纳税，争取各种可能的税收优惠政策，适当开展项目的税务筹划，规避税务风险，积极应对各项税务审计及检查工作， 尽量避免发生不必要的损失， 实现税收收益 最大化。三个要素：制度、流程、团队制度制度是源于人类生产生活的一种习惯累积，表现为一系列规则，受一定范围内的人所共同遵守，它约束着它所适用范围内的人们的行为。内部控制制度是单位的管理人员为达到管理目标而采用的组织计划和全部方法与程序，在尽可能实行的范围内保证其业务经营的顺序和有

7、效性，包括严格遵守管理政策，保护资产， 预防和揭发舞弊和错误，保持准确和完整的会计记录，以及适时编制可靠的财务资料。项目公司的制度包括财务管理制度、综管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。财务管理制度包括资金支付审批制度、会计核算制度、会计电算化管理制度、资金管理办法、财务管理规程、财务分析要求、成本评审规定、全面预算管理制度、会计档案管理制 度等。我们要用制度来规范和约束公司里每一个人的行为和语言，并严格执行，降低不确定性和交易成本、促进公司的运营效率。【有七个人曾经住在一起，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不够的。一开始，他 们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。于是乎每周下来，他

8、们只有一天是饱的，就是自己分粥的那一天。后来他们开始推选出一个道德高尚的人出来分粥。强权就会产生腐败，大家开始挖空心思去讨好他，贿赂他，搞得整个小团体乌烟障气。然后大家开始组成三人的分粥委员 会及四人的评选委员会，互相攻击扯皮下来，粥吃到嘴里全是凉的。最后想出来一个方法： 轮流分粥，但分粥的人要等其它人都挑完后拿剩下的最后一碗。为了不让自己吃到最少的， 每人都尽量分得平均， 就算不平，也只能认了。大家快快乐乐，和和气气，日子越过越好。】 流程根据制度、规定编制各项工作的流程，做成流程图，流程图除了描述部门和岗位之间的上下游关系之外，对于流程的驱动、流程的输入、流程活动执行所使用的工具和模板以及

9、对下 游部门的输出都进行非常具体而全面的描述。同时，加强对全体员工的培训和沟通工作，使大家都明白事情的办理流程，并严格执行，防范各种风险。在流程的指导下，一个智商不高的员工也能很快掌握工作方法，配合相应的流程管理制度， 使流程具有极强的可执行性。【流程强调的是步骤、连续性，即每一环节要按已设定好的方式进行，上一环节完成再到 下一环节。制度强调的是条款、框架，即每一环节要怎样进行或者整体要怎样进行。】 团队【人心齐，泰山移。事成于和睦，力生于团结。凝聚产生力量，团结诞生希望！】团队（Team）是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技 能协同工作，解决问题，达到共同的目标。

10、团队的构成要素总结为5P,分别为目标、人、定位、权限、计划。团队精神，就是团队成员在领导的指导和带领下相互沟通，交流，协同 一致为了共同的愿景而奋斗的精神。核心是协同合作，最高境界是全体成员的向心力、凝聚力，反映的是个体利益和整体利益的统一，并进而保证组织的高效率运转。团队精神的形成并不要求团队成员牺牲自我，相反，挥洒个性、表现特长保证了成员共同完成任务目标，而明确的协作意愿和协作方式则产生了真正的内心动力。财务人员应尽可能早的介入到项目公司运营过程中，财务负责人要重视团队的建设和团队精神的培养，通过各种途径、方式方法来增强财务部门的团队意识，调动这个集体中的每个人的积极性和主动性，使他们为了

11、共同的目标，发挥各自的能力，提高团队执行力，充分发挥团队的合力达到最好的结果。如何培养?（一）要有卓越的领导者指引团队前进（吴）（二）设定团队共同的愿景（有）（三）全方位的进行沟通和交流（靠自己）（四）合理有效鼓励创新的激励机制（靠自己）（五）引进竞争机制在成长中合理要求（靠自己）【一只蚂蚁来搬米，搬来搬去搬不起，两只蚂蚁来搬米，身体晃来又晃去，三只蚂蚁来搬 米，轻轻抬着进洞里。】【三个皮匠和三个和尚的故事】四个现代化：专业化、全面化、全员化、标准化加强财务人员的专业化、全面化建设，在熟悉专业知识的基础上，对法律、金融、公司业 务、宏观经济政策等方面进行学习，拓展视野和知识面，以应对未来更高的

12、挑战和机会。财务要懂经营，员工要懂财务”，财务人员要学习一些经营知识，而员工要掌握一点财务本领，只有这样，才有资格和能力参与到企业决策中来！而财务人员和员工参与决策是企业成功的根本保证。在此基础上，推进全员化，全员参与公司的各项工作。实行标准化，明确岗位职责、工作权限分工、让各项工作都有明确的制度、流程等标准， 减少工作的停滞和不必要的扯皮推诿，提高工作的效率和质量。财务管理的目标追求社会效益和经济效益的最大化、实现个人和公司的共同发展。附：一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下， 开发设想是房地产开发商最关键的

13、一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可 行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项， 银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果： 一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意， 这个项目开发的全过

14、程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础， 申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说， 拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。 对于规模较大的房地产开发项目来说， 一般要分成方案设计、

15、初步设计和施工图设计 3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、 功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案 设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、 设计图纸、主要设备与材料表、 工程概算书4个部分。施工图设计 是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、 布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密

16、度、绿 化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通 知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步（六）筹措房地产开发资金是房地产开

17、发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后， 大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可

18、以破土动工。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开 发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、 选择广告的方式等。 甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中， 都可以起到极为重要的作用。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。EXCEL艮务器用户申请变更流程新增用户申请流程如有新员工入职，需在 EXCEL!务器增加用户，需申请人填写EXCEL服务器新增用户申请单，经过审批后，由管理员完成新增，授权使用。流程如下：子公司*子公司人力子公司总经理 f E服务器管理员集团部室经理级以上集团人力资源E服务器管理员集团部室经理级以下集团人力资源E服务器管理员用户信息变更申请流程如现有员工因职位变动或其他原因导致个人信息变更，需及时在EXCEL服务器进行个人信息的变更维护，需申请人填写 EXCEL服务器用户信息变更单，经过审批后，由管 理员完成信息变更。流程如下：申请人部门经理集团部室经理级以上A集团人力资源集团部室经理级以下集团人力