2005武汉商业地产高峰论坛

1、主持人各位来宾，各位朋友，各位领导各位专家，大家下午好。很高兴能够在这样一个夏日的午后和大家相聚在美丽的香格里拉，尤其是在座有这么多的专家和精英分子，我相信今天一定是一个盛会，那么今天我们大家欢聚一堂是为了接见2005武汉首届商业地产高峰论坛的开幕，那么今天的论坛是由武汉晨报主办，由武汉房地产开发企业协会，武汉大学商学院协办，由武汉金海马置业公司特别支持。由武汉湘隆地产特别赞助，以及深圳青龙骑士全程支持，那么在这里也让我们用热烈的掌声感谢这些单位和朋友的支持和帮助。也用热烈的掌声欢迎各位的到来。那么首先请允许我介绍今天的到会嘉宾。他们是：长江日报报业集团总经理潘堂林先生，大家欢迎；武汉晨报文化

2、传统有限公司总经理杨问富先生，大家欢迎；武汉市开发办综合处李春祥处长，项目管理处洋房处长，精彩处杨进华处长，武汉市房产局交易管理中心主任龙可故先生，武汉市开发企业协会杨万名先生，武汉大学上学院高层管理者培训与发展中心主任马文霞女士；那么接下来我们隆重介绍今天高峰论坛的主角，那么也是今天的演讲嘉宾，他们都是国内房地产业界著名的专家和学者，他们是五合国际建筑设计集团中国区总经理刘力博士；旭辉国际地产运营机构总裁冯辉先生；联商投资机构懂事副总经理李克克先生；合富辉煌集团控股董事副总经理黎振伟先生；武汉金海马置业总经理喻言先生；亚商联商业管理公司总经理胡凤枝女士，那么在今天参与的高峰论坛我们也请到了多

3、家媒体，他们是长江日报，武汉晚报，武汉晨报，投资时报，武汉电视台，新浪网，搜房网，楚天较天提示台，感谢他们的光临，现在我们首先要有请长江日报报业集团总经理潘堂林先生为我们致辞。 2005-7-9|14:30:25潘堂林尊敬的各位专家，各位来宾，女士们，先生们。7月的江城高温酷暑，各位今天下午放弃双休一比天气的气温，更高的热情参加这次论坛，我代表长江日报报业集团代表武汉晨报，欢迎各位嘉宾的光临，对不远千里飞临武汉的各位专家致以由衷的谢意。古往今来，建筑是城市的载体，是人类文明重要的重盐尺度，没有建筑城市了无所以，没有现代房地产就没有现代化城市，当今世界现代房地产业与大众媒体之间有很高的相互依存度

4、，纵观全国各大中心城市房地产业已经覆盖城市中的媒体，长江日报报业集团旗下有三大报纸，长江日报、武汉晚报、武汉晨报，正是覆盖武汉三镇城市读者的报纸，为武汉房地产业的健康发展做出贡献，是长江日报媒体重要的支撑点，各位来宾，通过房地产市场正在步入一个重要的调整期，不久前，国家有关部门接连出台一系列措施，抑制房价过快增长，全国各地的城市大都呈现变化的迹象。一个月以前，武汉晨报曾组织过一次关于宏观调控与武汉房地产的论坛，邀请到中国房协的副会长和中国社科院研究主任两位专家，对国家调控政策做了精彩分析和解答。众所周知，武汉在中国是一个商业发达的城市，近两年来，商业地产在武汉房地产开发中成为一个亮丽的风景，不

5、仅涌现出像万达商业广场，湘隆时代中心等大型购物中心，还有像龙腾，武汉家具大市场，武汉时代美国城等大型专业市场，同时还出现了社区商业街的这样的形态，武汉众多的房地产开发项目运作的成败得失是中国商业、中国房地产业宝贵的财富。值得人们的关注探寻，本次论坛以商业地产为专题，既往武汉商业地产的稳健前行，武汉报业集团的晨报是一张拥有最具购买力的年轻城市读者的一张实力报，是武汉报业中成长最快的报纸，创刊6年来，正在形成一份高品质市民报的报纸风格，去年7月1日，长江日报报业集团和上海一家投资媒体公司，合资组建了武汉晨报传播有限公司，它来负责我们晨报的经营，这是我们湖北地区第一张以股份制的方式从事媒体经营的报纸

6、，在中部地区率先实现了经营体制上的突破，这份报纸承载2000年6月就创刊了楼市周刊，这个周刊是湖北地区第一个专业性的行业周刊，5年多来，这个周刊秉承创业、创造价值的创刊理念，在武汉地区同类媒体中作出了一系列有价值的创新和探索。第一个推出武汉直通车，率先局面区域性房地产，每年举办春秋两季的购房手册等等，这个周刊是武汉地区媒介中一个响亮的品牌，武汉晨报主办这次高峰论坛意在追求专业权威的房地产业的道路上，与业内专家和业内企业家们获得更高层次的合作，我代表长江日报报业集团预祝本次论坛会的圆满成功，谢谢各位。 2005-7-9|14:30:58主持人接下来我们要有请的是武汉大学商学院高层管理者培训与发展

7、中心马文霞女士为我们致辞有请。 2005-7-9|14:31:33马文霞各位嘉宾，各位专家，新闻媒体的朋友们大家下午好。在这朗朗夏日里我代表武汉大学商学院参加本次由武汉晨报举办的武汉首届商业地产论坛很荣幸与在座的各位在这里相聚，与众多的地产转折在这里进行思想交流与互动，那么我们大家都知道，股市与房地产永远是经济的晴雨表，那么晴雨表的效益其实很多，来自于政策，那么政策的效益决定了企业的发展，那么尤其是股市和房市，对于政策的敏感也是非常的大，记得在我们80年代初期，一直到90年代这样的一个时期，我们的房地产是非常红火的，那么由于政策面的影响，以及我们的股市我们的房市都是在时起时落，所以我们在这里提

8、出一个观点，那么什么观点呢？就是一个企业你要如何保持连续性长效性的政策环境，几乎是一切投资者以及我们的决策着所追求的理想的境界，那么如何去营造长期，如何与企业的长期我们该做些什么呢？首先要对环境的政策的变化保持敏感，我们刚才讲，就是说政策对于企业的影响，那么首先就要对政策对环境的变化要保持敏感。第二，当对于保持变化的敏感度我们需要做些什么呢？需要不断的学习，不断的创新，我们必须要有这种学习的能力。那么学习型的人和学习人的组织始终能保持我们一个警觉的对于政策的敏感度，那么必须有可能提前作出反映，第三在两者之上形成共识与运动是企业长期的必要条件。那么表现在企业文化和对国策的内容上，缺少认同并没有共

9、识就缺少企业的活力，那么第四，我们的版本我们的管理，我们的思想要不断的去升级，停留在现状是危险的，不断的否定自己，否定前提，展开自我的意义，那么知道我们企业中的一个决策的盲点与无知是必要的，那么这种能力的话，我们企业的发展就会遇到非常大的阻力。那么第五点在具体的操作实物上我们要用战略的方法去操作我们的战役，今天就请来这么多的专家，这么多的学者，那么我们是要解决战略的问题，我们往往在以前我们的企业在运作过程当中，大多是随手去取得这样一个现象，今天我们的房地产逐渐走向了成熟，所以我们用更专业的知识或更多的智慧去解决我们企业的一些问题。那么第六点我们要做些什么呢？要做好忍受失败挫折的这种准备，形成当

10、赢创业时代的精神和氛围，形成派里功利的这种文化在企业里面。第七在成功面前不要感觉太好，一旦形成这种认识，整个企业将面临封闭，难有进度。那么我们提出这么七点然后给大家一个共勉。那么既然学习是这么的重要，那我们要借此机会向大家向各位嘉宾介绍一下我们的商学院以及我们的武大。武大商学院是国家教育部直属的中的大学里面的重点的学院，具有悠久的办学历史，其办学历史起源于1893年张之洞，清朝政府创办的自强学堂，1928年命名于国际武汉大学，是中国第一批国立大学，现在的大学是2000年8月由原武大、武测合并组成，具有雄厚的办学实力，武汉大学环境优美是世界上最美丽的大学之一，还之在武大，成才在各家，百余年来，一

11、代代的学者献身真理，共同培养了自强求实创新了优良传统，武汉大学商学院是武大32个学院中规模最大，并且也是国内办学历史最优秀的商学院之一，全国实力最强的学院之一，武汉大学商学院秉承武汉、武大悠久的文人传统，强调积极与管理学科的交叉灵活，理论与实际的完美结合，面向社会，面向全国，面向社会，培养10亿全球化的管理人才，一些人才分布于国内的一些企业，以及政府的这样一些部门。为培养更多的优秀的广商管理人才推动社会与经济发展，武汉大学商学院工头成立武汉大学MBA中心，作为一个最教育，我们致力于培养企业中高层管理人的这样的一个责任来进行培训。目前在国内这样的培训的这样的影响的话，华中地区是首位，当今学习型的

12、企业和团队，创新管理，人力思维已不再陌生，MBA带来的不仅仅是一种时髦的教育性也不再是动机那么简单，更多的是培养战略思维，构件文脉交流，MBA已经成为了通用的语言。与适应民营企业管理的现代化，跨国公司本土化的要求，我们开展了MBA的再一次的工商管理的研究班，再次我介绍一下我们中心开展这个班有MBA的总裁班，然后医学班，还有我们非常适应社会的以及我们是实战型的房地产的高级研究班。那么在MBA的教育发展以来，我中心MBA的学院有千名。不好意思，我在这里好象大都是再做我们商学院的广告，其目的是第一学习的重要性，我刚才讲了商学院大家都知道，武汉大学是全国著名的品牌大学之一。谢谢，我知道你们觉得讲得太多

13、是广告，为什么要学习？在这里我这几点要一定要说。第一，房地产已告别暴利时代，那么我们要求我们的房地产商应该是举过细。第二，房地产已进入成熟时期，我们要求迈过去。第三，房地产正在竞争中的进步，我们要求房地产商散布。第四，房地产在供过于求中发展与机会，我们要求我们房地产需要的是灵活。第五，房地产正走向市场化，专业化，系统化，那么我们要求我们的房地产商需要的是专业和更实在的提供我们的客户。第六，房地产企业如何提升，适应市场预科户的要求，应持续发展，我们需要的是经营品牌和持续的学习，那么要想好象的提升与学习，武汉大学商学院MBA房地产班正等着大家，谢谢你们，预祝我们的房地产高峰论坛的会议能够顺利进行，

14、也祝愿各位专家能够在这里达到你们预期的效果，也祝愿我们在座的各位嘉宾，各位朋友，然后也非常大的收获也注大家的事业辉煌。 2005-7-9|14:32:00主持人其实我相信在座的各位一定会被马主任的这种热情所感染，而且他们也提到了学习的重要性，我相信，学习对任何人来说都是非常的重要的，我们的一生可能都是一个不断学习的过程，我们在这里用我们热烈的掌声马文霞女士为我们做的精彩发言。 2005-7-9|14:32:21刘利我第一个项目是项目地产，一个专业化的趋势，那么大家知道商业地产他和主轴地产有很大的不同，商业地产最长度的目标一个是招商，第二个是在长度的经营理念里面发挥的效益体现出来，这个是商业地产

15、的一个空间，也是最后的一个目的。这样的型号的商业地产我们需要专业系统的，在国外的商业地产的模式和国内是完全不同的，国外的商业地产简单来说可以把它作为一个金融的产品，那在这里不同的项目可以作为一个产品来评估，举一个简单的例子，商业地产他的每一平米的现金流可以计算出来的，在国内他主要是作为一个定产的产品来进行销售。无论是作为商家比如家乐福、沃尔玛，以及国内的投资中心，对应的商业地产的这个房子这栋楼是毫无兴趣的。因为你这个房子土地的成本，加上经销商的成本，然后一些其他的很多的税，能有多少钱。这个建筑自身代表不了商业地产的价值，商业地产的价值是一个业态的组成，必须依靠招商和将来物业管理的成功，在以后几

16、十年的过程中实现它一个利润的增长，这个就是中国房地产和国外房地产本质的不同，那么中国商业地产如何健康发展的话，必须经历商业地产金融产品化这样一个过程。那么国内的地产项目可以说最近的几年非常的红火，在各地有一些非常著名的项目，有一些堪称是亚洲之最，或者是世界之最，这样一些东西并不是说明这样的未来在未来几十年仍然可以红火下去，因为商业地产需要时间的检验。今年火，明年火，不等于永远火下去，这个城市发展的特殊的阶段，比如说在北京城在西边需要一个大卖场，那么他开业了，他也许会取得收益。如果在旁边再开几个市场，那就难说。所以在中国的商业地产暂时的火爆，暂时的拍卖高价，这个不可能说明商业地产的长久发展。比如

17、在北京中关村有一个大型的地产项目，我们的办公楼下面有一个小的画廊，那个小老板也就抢了100平米，交了5万块钱定金，回来问我，这个地产值不值得买，我说不能买。为什么？有四个不知道，第一你不知道这个厂商未来的物业的前途，周边还有很多的项目在建。第二个不知道这个楼一个是四层，你不知道这个企业家具类的，家装类的什么都不知道。第三个不知道将来这个大厦的物业管理，商业管理招商运作谁来管，他说没有管，可能由商业委员会自己来管。第四个不知道你的左邻右舍，你什么都不知道你为什么要买。在这个市场不成熟的情况下，大家都需要找一个投资的渠口，是会成功的，但是不能上长久的成功。以北京为例，商业地产的销售价格单价提高了，

18、但是最近并没有多少提升，为了意思呢？这个钱都被发展商算到了，作为投资客来讲，没有办法在管理上好。这个是中国的商业地产暂时面临的一个非常大的问题。 2005-7-9|14:49:37刘利 包括最根本的失败的原因就是没有按商业地产的规则去做事，今年是国家商委的报告，国家商业地产的开发非常的巨大，明年或者后年有失败的迹象，或者是这种走下坡路的项目会越来越多。所以中国的商业地产工序面的一个非常大的震动才会走上一种专业化的轨道。在中国的商业地产这个不能说没有市场需求，以北京为例，一个1400万人口的城市，它不可能支撑起来一个Shopping Mall，但是北京市的长久规划早在4、5年前，四环路，五环路就

19、进行了规划，但是现在一个都建不起来。我们现在在做的一个北京最大的Shopping Mall，这个项目也是死了好几回，最后落到这个开发商手里，算是一个有商业地产的经验，这才勉强走上正规，政府也给了他很大的支持。所以我们去年参加了法国嘎纳举行的会议，这是第一次有中国参展，还有欧洲经理发言的这个是家乐福的一个CEO。在会上很多的外商举手提问，为什么会问为什么？在中国市场能赚钱吗？大家的问题是怎么样评价一个在中国的项目，怎么样安全的在中国操作，这个是大家所感兴趣的问题，同样在参展8家企业，观战大概有100多人，大家带了很多的资料都摆在中国的展台上，但是缺少这样一个交流，很多的资料是中译英的，从中国的角

20、度看没有办法看懂。那么在这样一个环境下，商业地产开发里面的中介机构也能够替你做市场的评估，替你做招商，做设计过程中的商业顾问以及最后的商业管理等等国内虽然有一些国外大牌的公司，但是他们的这种资源能够非常的强大，那么在国内基本业界主要的业界还是集中在住宅方面，中国的开发商也这末一个传统名叫轻视中介机构，你卖给他一部电梯，他承认你的价格付你的款，难道你出一个主意，其他的方面无形的这个智力的服务他就不承认你。原来你可以招商，我也可以招商，他就不知道这个关系是需要几十年的合作建立起来的信任关系，这样的渠道不是所有的开发商都具备的，这样的机构所具有的模板或者是专业的知识或渠道是很重要的。在国内的所有的项

21、目开发商基本上是有人找，但是也有很多的人不找这个中介公司，在国内的专业化中介这块是一个空白，我们操作的项目只有极少的一部分才找中介来做。作为这种设计是一个下家，他的设计必须符合商业地产操作的游戏规则，很多的开发商上来就找几个国际的大品牌，这个根本是解决不了商业的定位的问题，你在商业地产没有确定之前，为什么要做其他的。商业的规划招商应该是很重要的。商业的设计是一个专业化的商业化，比如说我们谁生了病，谁去医院看病，医院里面不管医生护士都是专业人士，但是你得了什么病，要去看什么科。而在地产界也这样，五合国际不擅长体育馆的设计等等，所以建筑设计也是一个专业化的专业化，你找一个建筑设计师做专业化。第二个

22、方面我们讲一下商业项目平面设计的东西。第一点对规模的控制因为商业地产项目或者是大型的商业地产项目都是一个城市的配套设施，规模非常大，政府牵头的项目也非常多，政府的着眼点和开发商的着眼点不同，政府更看重政绩，业绩，地标性，国际领先，世界一流，就经常提出一些要做多高，多大，亚洲第一，世界第一。这一点是违反常规规律的，因为商业地产的第二个回报必须在经济上回报。每个商业中心它的地理位置是不同的，有的不同于这个板块，有的不同于这个城市，这都是不一样的，目前盲目的定义这样的指标，这个是没有用的，北京有的Shopping Mall号称亚洲第一。那么与城市的这种配套设施的配合是作为商业项目的选址的一个关键，现

23、在很多的开发商拿到一个限制，没有太多的选择的余地了。北京很大的Shopping Mall着落在住宅区里，有一个很多的北京发展板块，他的里面的居住区就所有的都是大盘，都是高密度的大盘，他自身的压力非常大了，上班的高峰和购物的高峰不会差，但是下班的高峰和购物的高峰很可能就重合了，所以今天的交通是一个很难办的事情。而且出口也有一个问题，往东面走是东三环，往北走或者往西走是四环。 2005-7-9|14:50:17刘利 下一点在平面方面。在中国平面方式是很难办的问题，因为国家的规范比较低，以北京为例，以商业是给32辆车，这个标准是低于欧洲标准1/10。但是中国最近机动车的数量增长非常快，以北京为例，现

24、在北京是机动车的数量是320万辆，以后估计会发展到700万车辆，这个是动态的平衡。但是不一定要说按欧洲的标准，因为欧洲的服务的方式和我们不一样，比如说家具类建材的东西是不送货的，在中国这类服务都是商家店家来送货到家的，所以未来中国的商业地产的的营销数量应该取一个中间，现在算一算大城的商业比较留足了以后做专业化的停车位。你的出入口的位置，出入口的宽度应该留一个余地。那么作为客货流这一点是和其他的项目管理不一样的，作为住宅项目来讲，发展商基本上自己可以做一个直销，必须经过专业公司来做，特别是涉及到餐饮类，物流类的企业，很多的开发商是做住宅的东西，住宅是游刃有余，作为商业地产还没有认识到商业地产做一

25、个酒店要想达到一个标准，四星、五星或者是以上，都要找国际的品牌来做。那么作为首层为出口为商业地产的设计有一个非常大的特殊性。大家知道没有人愿意上二层，所以首层是首选的。但是首层又是一个人流集散的地方，人进来要找电梯，到楼梯。所以这种集散的过程当中，大大的需要我们的营业额这个东西，所以要很好的处理这个关系。特别是服务口，所有的大商场，一年四季都在搞促销。你结算以后不搞一个促销活动，可能他们自己也在搞。所以一定在设计上考虑到这个东西，我们自己做的很多的设计都是降在二层。所以我们再入口的这个设计和其他的很多的分流方式，那么在平面上我们讲求两个原则，一个是环路的原则，一个是可视的原则。所有的路必须形成

26、环路，而且所有的地方都尽量的可以看得见的。以租的经验来看，租得最好的，最抢手的都是对着电梯，对着楼梯的，都是让一进门就可以看得到的。所以这就是一个可视的原则，那么举一个极端的例子，如果一个铺位放在一个最显然的地方，人人都可以看到这个店铺，如果每天这个铺子的人流达到100万，那么这个店铺什么都不用卖了，我就卖一个广告，我保证你这个广告每天有100万人次观看。这就是商业地段和可视的价值。那么再一个商业地产除了横向以外，还有一个纵向的高限，那么在上海，浦东层高的大商场，我最多是上三层，三层以上我从来没有上过。为什么？为人的体能是有极限的，购物消费不是一种理性的消费，没有人说我很理性的消费。所以你这个

27、商业地产没有办法求世界最高，世界最大，这个是没有意义的。 2005-7-9|15:10:23刘利 下面一点是讲空间设计方面的专业化。那么首先讲一下体验消费，大家在很多的论坛可能都把这个体验消费放在一边上，什么是体验消费，体验消费是相对于过去我们讲的购物消费而言的，过去的消费购物是一个目的，比如说有同事有谁去街上买东西，你买什么去，我买一个牛仔裤或者是什么的，他是把这个购物的目的看得非常的重要，但是现在，可能很多人逛街你问他，他干嘛去，那可能说不干嘛，逛街去，可能逛了一两个小时什么都没有买，但是他做了什么呢？可能他到咖啡厅，或者是网吧等等。这个就是现代消费趋势的这么一个体验消费的这么一个比例的增

28、长。那么既然这个体验消费变得非常重要，那我们在空间设计里面也应该强调体验消费的重要性。你比如说人购物是感性的过程，购物感性舒不舒服。同样是一件东西，一样首饰为什么它要装在一个首饰盒里面，外面再包装一个大的东西，为什么在珠宝柜台里面用灯光照下来，这个就是给你一种镁光的体验，至于它的价值自身的价值没有多少概念。我觉得共享的空间是非常有意义的，因为人有看人的需要，也有一个被人看的需要。比如说一个小姐他贴了一个刺青，她为什么要这么做。她肯定是要给别人看。如果闲逛了一圈还没有人看，那么她就很失败了。为我们 我们做一个广场，就要做一个10万的广场，一个10万的咖啡厅，因为走过的人有被别人看的需求，那么你这

29、个所谓体验的空间，做得好，那么都是促进消费了。为什么说很多人是购物狂，他买东西没有一件是需要的，他就销售在购物中的一个过程，就是对视觉的一个体验。那么既然视觉上的体验是非常重要的，那么我们在商业设计里面更注重建筑的界面，对于普通的建筑办公楼可能白天的里面非常的重要，比如政府机关，没有人晚上去政府机关什么的，除非是搞管理。那么商业地产就不同了，商业消费他晚上夜景的效果比白天的效果还要重要。所以外里面的设计，多种的活动方式，包括促销，包括表演各个灯光效果非常的重要。那么我们在讲一下空间的这种引导性。什么是空间的引导性？大家都逛过建材市场，这个通道是卖马桶的，那个是卖什么的。可能一下子男同志就烦恼了

30、，为什么呢？因为这条街和那条街没有什么区别。像北京机场很多做的非常的压抑的，很多出门，赶时间，就不知道自己还要走多远还要到地方，这个是设计一个路口，其实里面的物理空间和外面的物理空间是一样的，但是心理的感觉不同，觉得进了这个牌子以后就进商业街了。那么另外一方面从人性化的尺度是强调空间的范围，这个是空间的层面一个消费的手段，比如在很多的大空间里面，比如在王府井的马路上面，做了很多的伞，那么是防太阳。因为人喜欢那种小的空间舒适的感觉，希望作出那种二层空间的状态，所有人的需求一种人性化的尺度，人逛商业街的时候需要空间越小越好。王府井百米的商业街其实是一种失败。谁逛街的时候穿马路40、50米回来。所以

31、这个就是人性化的设计。另外讲到一个文化水平，为什么上海的新天地非常的喜人，因为上海的新天地是发觉了上海市的文化，文化既然有一个很重要的本土性。上海的生活方式和其他的方式就不一样，所以新天地不是麦当劳，不是说随随便便任何一个都可以再搞一个，作为武汉，有自己的文化，要做商业街的本土，越是本土的，就是越是世界的。 2005-7-9|15:11:04刘利 再讲一个里面方面的新的趋势，那么我们经常讲做一个建筑，50年不落后，20年领先。第一，这个是可能呢吗？肯定是不可能的，因为你根本不知道50年以后的建筑材料新的工艺到什么程度。但是你可以做到一个，这个时代今天的建筑是因为什么？因为所有建筑用的手法，不管

32、是材料，技术都是反映了这个时代的科技水平，我们看马路边的建筑，这个说这个70年代，那个说80年代，为什么呢？比如看这个房子，用的水沙石，因为那个时候流行这个东西。看一个建筑都是面砖到顶，和公共厕所似的。这就是80年代。80年代我们有玻璃墙，当时这个是最好的。90年代我们有无框的玻璃幕墙，到2000年以后有更多的结构形式地所以我们要想领先这个东西，所以必须掌握这个最新的材料。作为商业的地产项目，有很多的商业优势的，其中一个就是外装的优势。在中国只有餐馆，作为店铺才做二次外装。那么做一个商业地产项目，那有非常好的条件去做它的外装，而且手段不限。室内装修的手法，它这个是住宅与办公楼更广泛的材料的使用

33、空间，他的界面非常的重要。另外做一个商业项目，它首先有广告，有招牌，作为大型城市功能晚上肯定有照明的需求。那么现在很多商业的广告，这些都应该反映在建筑设计方面，很多的建筑设计不考虑这些。那么这个要求建筑设计师应该了解自己的建筑设备，因为时间的关系，我们做了很几个的项目，也有一个演示，今天就不给大家放了，你要想领先，就在工艺上下工夫，那么你就必须了解国外最新的东西是什么，这个建筑师并不是住在一个大空间里，必须创造出那种个性，高科技表现的感受的手段。那么今天我给大家讲得就这么多，谢谢各位。 2005-7-9|15:11:24喻言各位先生，各位女士，各位专家，各位同仁今天非常的有幸参加我们2005年

34、武汉首届商业地产论坛，那么有幸有机会和各位同行进行交流与学习，刚才主持人小姐介绍了以下我们香江集团在近几年在地产上的一些情况，那么我再简单补充一下，我们大概是在2000年开始，就是专业市场的建设。目前为止在全国20多，已经完成了10几个。总的开发面积已经达到了500万平方米，也就是年开发面积100万平方米左右。我们在武汉的这个项目就是华中建材家具采购中心，我们整个的规模是80万平方米，我们一期项目大概是10多万平方米在今年10月份开工，在明年8月份就开始计划运行，香江从事专业市场的开发，应该是说多年来得到了很多教训与积累了一些经验，那么今天在这个平台上我是谈一下自己的感想，我今天的题目叫突围中

35、国商业地产的困境，专业化市场发展之路。应该说近几年特别是三年左右，咱们的国内就是商业地产的风头很大，应该超过了我们住宅地产的开发方式。很多开发商就是原来所指的住宅已经纷纷转入商业地产的开发。对中国商业地产整个现状我是做了两个概括。一个就是政府、发展商和投资人三者把中国商业地产那一锅水煮沸腾了，看似商业地产比较好，但是我们的商业本身的发展和我们商业副业的发展水平、数量是不是对称匹配，那么商业发展的水平说到底是我们整个中国包括我们每一个城市每一个区域内的消费能力决定了这个商业的劣汰和水平。那么这个水平和我们的商业地产的发展的势头是否吻合，我觉得那是一个未知数，也是我们目前，我们国内绝大多数开发商包

36、括政府、包括商铺的投资人购买者没有其认真思考的。那么从政府的角度来讲，商业地产的开发一方面有利于拉升城市的土地价格，有利于城市的改造，有利于增加税源，拉升经济，减轻就业压力，应该是一举多得。所以政府这一块要重要一点。作为开发商来讲，看到起来部分开发商迅速的夺取了比住宅更高的水平，那么肯定是要追捧，要学习的。那么要蜂拥而至的，而作为一般的商业店铺者中小投资人，现在有了一点投资之策了，股票是不能买的，基金回报太低，银行利息等等亏本，唯一的选择那就是不动产。那么不动产里面可能提供比较好的回报的产品就是商铺。也就是说这三者的需求实际上不是市场的真实的需求。所以中国商业地产这个概念来讲，我们现在的商铺看

37、不到这个真实的状况。第二点我昨天在结束了媒体的采访的时候就问了我一个问题，就是说最近的商铺对商业地产的市场感觉有点过旺，是不是计划采取一些抑制的政策。那么就是可能最近的商会要排一些机构者来调整，昨天记者问我就是说我对中国商业地产看法是不是过热？那么我的观点是什么呢？我的观点是中国的商业地产包括中国的地产从来没有过热过，中国的商业地产只是不规范。就是说咱们地产的产业就发展十多年发展仍然是属于一个不成熟的阶段，那么商业地产应该来讲是处于一个发育阶段。那么就是说商业地产它必然需要经过一个非常火红的一个现状之后它进行整合，然后提升到一个新的阶段。所以我们政府如果说对咱们商业地产要进行政策宏观上的一些调

38、控，要伸出政府的有形的手我觉得是完全没有必要的，对整个行业，对整个经济来讲必须太大的利处的。我们的市场必然经过市场的手，经过自身的调整，它自己通过自身的调整才能提升它自身的免疫能力和抵抗能力，因为完善的市场经济是需要竞争的环境，一些成熟的项目它最后可能获得成功，否则就失败。因为一些项目投资可能会出现破产，那么总的来讲的话，它会保留一些成功的。那么这个市场它会重新洗牌，所以我认为中国政府应该管的是什么呢？管的是我们整个市场环境，你管好了银行的环节，不要出现非法集资。管好建筑市场，管好土地市场，只有一个中政府应该该管的环节，监管的环节做到位，那么中国的商业地产它不会出现我们把它夸张的那么严重的危机

39、。所以我认为中国商业地产目前的状态谈不上过热，只是一个市场的自然现象。 2005-7-9|15:54:21喻言 那么在我们做我们的专业市场过程，我们对中国的商业地产我们有一个总结性的认识，那么我们认为在中国商业地产的项目它有几个非常大的障碍。因为障碍就是说它不是一般的企业能简单解决的。那么第一个刚才刘力博士谈过了，就是我们国内金融环节是一个比较模糊的定义，就是融资渠道比较单一，金融产品单一，就是说没有一个好的金融的环境的支持，商业地产它和住宅地产一个最大的区别是什么，它缺乏推出一致，住宅地产一旦成功以后，开发商的利润已经实现了，商业地产就包括我们产权式的商铺，最后把它销售出去以后，仍然会有后遗

40、症，包括我们武汉也出现过，那么他的商铺销售之后，让中小投资人闹事，最后政府来协调。尽管现在暂时停留下来，但是矛盾仍然潜伏着，所以金融环境是一个非常关键性的障碍。第二个是社会新信用体系的支持和公平竞争的支持，这个是一个障碍。第三个是发展商对商业项目缺乏商业的专业知识和商业的基本价值判断。第四点就是投资人的理性缺失和投资市场的发育不良。我在对四点做一个简单的剖析，国外就是刚才刘先生也讲过了，国外的商业地产它和我们国内的商业地产开发是完全不同的模式。国外的商业建设的话，它发展商会的预期回报是一个很漫长的过程，10年，15年，20年，他的限期是公共，他的商业收益卖给基金公司，或者是上市，证券化通过这种

41、方式来解决开发商的现金压力。那么在中国不行，中国就是说我们的金融环境不会提供那么多丰富的产品和渠道，那么开发商它就必须要通过销售部分的产权来取得投资的品牌和早期的利润。那么这样一个情况下，那开发商就不可能发展起来，对一个项目做一个非常长远的考虑和计划。它的操作是以售楼作为社会投资，然后每年收取物业那种方式来考虑盈利。那么就是在这个过程当中，把商业副业的金融风险实际上是转移到购置商铺的中小投资者头上，那些人应该说比发展商跟不具有抗风险的能力，想把这个风险化整为零。所以这个是制约我们商业地产的很重要的元素。第二个是社会体系的不健全导致了发展商在推出产品的时候夸大了产品的未来的预期收益，经常有广告我

42、们地产的广告，就是三年就要回本。就是做了各种宣传，那种宣传实际上是没有依据的，也就是说发展商他在信用体系不是很健全的情况下，他的那种夸张对中小投资者有误导，另外一个就是说中小投资人买了商铺之后，他觉得风险大了，他经营不下去了，他可能就要破产了，那个时候他们就组合其他人找政府，必须要求退铺。我们国内有很多的问题出现，就出现这个问题。那么政府怎么办呢？政府首先考虑的是大型的安置这个东西，对不起，发展商你们就是牺牲品，实际上就是在已经完成产权的转移的法律关系以后，发展商应该不再承担相应的责任了，但是基于那种政策，发展商又要回过头来承担这个责任。因为舆论对发展商的职责应该很多了，但是从这个事情来看，在

43、不完全市场的环境下应该来讲发展商很多时候也是处于不公平的环境下的一个被动。我觉得那是对我们没有健全的体系，我觉得是对我们整个市场是一个非常大的障碍。那么第三个就是叫发展商对商业地产项目，他对商业知识的缺乏。因为商业地产其核心应该是商业而不是地产，就是说我们在做一个商业项目的时候，它的商业物业它只是一个载体，它只是未来商业运营获取利润的一个平台。所以就是说，我们在操作一个商业项目的时候，它很核心的目的就是说它应该是一个很专业的对商业很专业的那样一个公司，他非常了解商业的一些基本的规律，对商业的操作的业态也一个经营的专业经验，那是非常重要的。另外他对商业价值的判断，比如说我们现在的商铺在北京、上海

44、、广州他有一个天价，我在广州知道有，炒到15万/平方米，使用面积是达到40。那样高的天价。但是他对炒价格的时候，实际上发展商他对它的商业价值的判断是没有依据的。他只是一个简单的供需关系的调节这个价格，就有那个价格有人买，那是一个价格不高的前提，而并不是说价格买了以后可以真正的获取回报，能保证他的回报收益，实际上他违反了这个判断。所以这样就是说在短期内有可能就是很多商业副业它可能开两三年以后，最后经营者经营不下去了，产权投资者最后也是倒了。那应该是我们现在缺乏专业的价值判断，我觉得是一个非常重要的。所到专业知识我们可以学习，比如说一些例子，还是举一些国内大型的商业Shopping Mall。那么

45、比如说我们业态几何上面，有日用品，有设计的主力店，加上小商铺，现在应该是一个比较基本的客户中心的一个模式，那个模式我们从理论上说没有问题，但是我们仔细的分析了，比如说主力店是一个日用品的超市，那么它的购买人群就是以前十多年前上菜市场买菜、买油的购买的人群。那么他的商铺是什么呢？它的商铺实际上是商品，小商品，装饰品，女孩子的化妆品，那些人群和超市日用品的人群它实际上是观念很低的，也就是说按照一般的客户心态来说的话，你不会拎着一大篮的菜去买东西的，这实际上是虚假的，实际上对业态组合的话没有互相回报的购买力。为什么呢？因为我们发展商他的研究的时候，他不是研究最后的商业操作成功，他研究的是有那么一个名

46、店来支撑，然后我的商铺就可以卖得很高。所以我觉得就是说我们在商业的专业知识，专业的经验上面来说的话，他对我们整个商业项目地产项目操作它是一个致命的打击 2005-7-9|15:54:45喻言 我们再回过头来说投资人，投资人的问题在什么呢？投资人是有了一点钱，他没法来判断那个商业物业该不该买，买来做什么。他们其实是一个被动的，那么他现在有一点钱，他觉得存在银行里面就是回报亏得比较厉害，那么选择其他的金融产品实际上是违反了操作的，他没法选择其他的产品。有股市，基金这样的一个状况，国内没有太好的投资产品。他只能选择那个商铺，他是很被动的选择，那么就是说那么选择的时候可能会找一些做地产的朋友来做咨询，

47、地产商会告诉他，人家已经卖到多少价格了，旁边的已经卖到20万了，你的才卖到15万，他的价格判断是在那个时候体现的。他买到手的结果就是亏本。作为一般的投资者来讲，他不是机遇的商铺，那也就是购物中心出现一个空户的场面。那么他会形成一个商业利润的合信息化，这个就是从这四个方面应该说制约了我们商业地产的比较健康的发展。那么还有刚才其他几个元素，我觉得那四个元素我们对它的认识应该是最充分的，那么就是说我们在2000年的时候，我们计划随着商业地产，我们也认为那是一个比较有前景的一个产业。那我们怎么来选择？当时我们做了一个战略性的选择，因为香江在2000年的时候，我们做了一个比较好的楼盘，比如全国很知名的楼

48、盘。我们开始没想到要向内地把我们素材这一块做一个产品的口子，我们当时就想着做商业，做商业就是香江集团下面有一个金海马集团，一直是做家具的，它最多的时候全国有300多个大型门面，他应该在连锁商业和建材家具这一块，经营管理上他应该有比较丰富的经验，也有许多教训。那么当时我们在选择商业地产领域的时候，我们当时就结合了自己优势，就是作为一个商业优势就是有商业智能的优势，我们进入专业市场的开发。我说的这个问题就是说是对他们一个启迪就是说如果一般的住宅开发商他要进入商业地产的开发，他除非运气非常好，他获取成功的可能性非常小。因为他毕竟是一个相对技术要求比较高的一个产业。那么当时我们是结合了自身的优势进入的

49、专业市场发展的。因为我们当时做了很多的建材和家具的那种大型的连锁市场。那个时候我们就考虑到我们怎么来回避刚才我讲的那个门槛，我们在战略上当时就有一些构想。那么当时我们对这个市场是怎么样的判断呢？应该说在中国当时的市场在80年代应该就开始一个专业市场的建设，那么可能在很多城市建材市场、家具市场、副食品市场，还有一些机电产品市场，各种的专业市场应该是很多的。但是原来的一些专业市场它存在许多就是致命的毛病。第一个因为当时的经济环境就是说经济发展的整体水平来讲，他的市场大多是由集散地直接转化为的一个市场，原来是厂区的库房呀，由那么来转型来的市场。从市场本身的物质调整来讲是非常糟糕的。也不利于它的市场本

50、身的发展也不利于商家的发展。 2005-7-9|15:55:10喻言 另外一个就是说10多年来中国的城市化进程步伐很快，每一个城市的城市规模都比10多年前扩大了一倍、二倍甚至三倍、四倍的发展，现在来看都是城市的中心地带和副中心地带，那么在低级的市场里面，对整个城市的建设应该是一个主流。它的交通条件，建筑景观，购物方便都严重的干扰了城市的正常运营和管理，从这个角度来讲，每个地方政府他们都想改变这个现状，作为政府的角度首先是一个需求，急于要改变过来，另一方面商家又是地方经济税收的一个很重要的来源，也是他们就业的一个渠道，政府是没法把这个市场关掉，那怎么办呢？那就需要有新的市场来取代。我们当时就对国

51、内的市场做了一些调研之后，我们当时分析出那样一个现状。那么另外一个就是我们在2000年的时候考虑到，WTO之后中国的以后中小商铺他面临一个机遇，那么国外的大型的商业巨流，比如说沃尔玛、家乐福等等进来以后，他们的专业式的经营的成果，我们专业市场他会受到很多的冲突，因为中国的整个的市场环境是什么呢？我们就是以前通过厂商通过渠道营销已经布局的就是一般是两级的分销制。到今年来讲是一级分销制都是代理商，分销商那样形成的一个专业市场，那么那样的话就是国外的品牌进来以后，我们会面临绝对不对称的就是小渔船和航空母舰的竞争，那个时候如果我们在业内上没有一个大的网络一个大的航空母舰整合下来了话，我们实际上是国内的

52、中小型的商贸公司就要面临倒闭了。当时我们就从战略上考虑到有这么一个需求，第二个就是考虑到那个产业他需要一种制度。当时更重要的是市场的需求的放大，商家的需求也放大了。它看有的这个市场需求，当时我们选择就做一个专业市场，我们当时做专业市场定位就是以建材家具我们最熟悉的行业作为我们的一个主攻方向。那么我们在做专业市场上我们有一些就是做法上有一些特殊的定位来考虑这个问题，我们定位是什么呢？就是我们要选择这里的专业市场，首先要在什么地方做，怎么做？做什么？那几个问题我们当时在考虑这个操作的时候，首先就是说我们判断一个地区它能不能做这个专业市场，首先是一个资源的问题。我们在中国专业市场比较发达的地域，应该

53、是浙江、广东省，他们形成很多的集散地，它是因为它们有制造业，加工业的专业资源，那是一个元素。另外一个资源就是说我们国内在很多市场，比如在武汉，它有很多专业市场的商铺资源，首先就是判断一个城市能不能做专业市场，做什么样的专业市场，首先要根据本身的资源，那个资源是一个基础，有了本土的资源那的专业市场要形成基本的规模它还会招来外来的商业资源形成规模效应，所以那是一个前提。第二个就是说我们开发专业市场，我们选择开发市场我们当时怎么来考虑回收的现金，因为我们的专业市场规模都非常大，我们最早的一个项目的专业市场在山东，那么整个规模是97万平米，我们选择了一个郊外的地方做了97万平米，那么大的投资我们是怎么

54、来解决我们的现金流？那个时候有一个比较关键的问题，那么当时我们就考虑到以前的专业市场它因为没有产权，我们当时考虑到要以产权式的商铺作为一个主要的方向。因为我们在那样的金融环境下我们没法来解决通过金融社会来解决现金流的问题，那么我们只要通过商铺解决，所以我们在通过销售商品在解决现金的问题的时候，我们对我们的购买人有一个严格的限制，就是说我们在我们销售商铺的时候，确定的是什么呢？确定的是不是一般意义上的消费投资人，而是必须是我们那个专业市场的机遇者，就是我不把我们的商业的单位，副业的单位卖给不进来经营的，那是我们作为我们保证商业物业的就是市场起来的一个前提。因为他们在经营户本身就是投资人，购买了商

55、铺以后，他拥有一个比较大的投资人，他就有一个稳定的发展的心态，他对于一个整个市场的运作有一个辅助的作用，另外它本身是金融这个行业的，那在考虑这个商铺他购买的时候他有自己的打算计划，也有一个基本的价值判断，那个商铺的价格我能不能买，我买下来之后呢？我能不能保证我的回收，保证我的盈利。那么他们那个问题解决之后，就不会出现最后经营不下去找发展商退铺的问题，那么我想我们把这几点问题想通了以后，我们的项目完成的10多个项目看，应该按照这个思路目前为止是比较成功的，当然里面也有一些问题，但是从整体项目的整体效果来看是非常成功的。 2005-7-9|15:55:41喻言 那么我说了我们在做专业市场的整个过程

56、当中，刚才我讲了就是通过那种产品的定位，方向的定位我们实际上就解决了一个什么问题呢？就是解决一个渠道，单一产品我们通过金融机构融资的问题，也是解决了我们的投资人的对投资预期值过高，回报之后反悔的这种问题。慢慢我们注意到商业专业市场的价值判断那么我们有一些基本的经验，就是说一般来讲，作为一个专业市场它的专业产品也就是说我们以建材为例，比如陶瓷，瓷砖，他有一个行业的平均利润，那么你本土的商家他有一个他经营几年以后有一个相对稳定的销售一个市场份额。然后他有几年的销售之后呢，他有一定的资金和市场的前提，我们对哪些数据的搜集，就可以判断我们给他提供一个什么成本的利润，那是一个前提，就是说我们对这个判断，

57、那个地段他以城市的中心是50块钱，我们销售的他的按揭一定要低于他的一个价值，才不会给他的商家造成他资金上的压力，削弱他的竞争，这个是我们一个基本的公式。我们要从一个商业的基本成本，来考虑我们的副业成本，那个副业成本就决定了我们在什么样的地段，一个是决定地段的因素。第二个就是说那种业态的商业的他要考虑依据的交通，他要考虑比较好的交通，那个交通和我们传统市场的交通还不一样，因为现在的专业市场他逐渐是要把物流货物流转他要通过第三方物流来解决，实际上往第三方物流来过渡。我们要考虑的交通条件，实际上更重要的是考虑的就是人流的交通条件。那么就是交通条件和周边的问题和我们对成本的考虑，应该是我们选择全职专业

58、市场开发的三个基本要素，当然前提就是商业资源，如果没有商业资源那么具体的那个选址也是不成立的。那么我们在专业市场另外一个体会就是说我们对它的专业市场成功的优势核心的竞争力我觉得有一点，就是一个专制上面下文章，就是我们在我们武汉也看到我们一些专业市场，因为武汉的专业市场应该说发展是历史比较悠久的，我们看了一下武汉的专业市场有一个比较大的过程，就是麻雀虽小，五脏俱全，我们的专业市场就是说在整个的2万平米的建立城里面，可能什么样的产品都可以，实际上我们在选择上没有什么选择的余地，因为时间的关系我主要的观点已经讲完了。谢谢大家。 2005-7-9|15:55:57冯辉各位领导，各位来宾，各位传媒界的朋

59、友，大家下午好。非常高兴能够有这样一次机会来到武汉和业界的这么多位精英高度工商界的这么多位朋友做一次学习和交流的机会，那么我深表荣幸，同时作为一个旭辉国际已经是一个国际性的战略策划和咨询机构，我们以广州是总部，那么在香港也是有机构的，同时在全国6个片区8个城市有分直机构，同时主营的项目70以上的项目是商业地产项目，其中包括不同的种类待会我们做一个简单的介绍。在这里因为武汉市我们整个旭辉国际在华中片区的一个重点城市，我们机构也非常重视一个片区，请允许我代表旭辉国际向支持关心旭辉国际在武汉发展的朋友们表示衷心的感谢。那么今天我演讲的主题是商业地产开发的运营模式那么主办方可能也希望我是对商业地产做一个相对系统的阐述，当然刚刚我们提到了，在去年10月份出版了中国商业地产第一本理论与实践相结合的运营商铺，这本书可能在全国的书店都会有售，在这个机会，我想这个题目比较大，