直管公房经营管理体制的思考

1、直管公房经营管理体制的思考一、直管公房管理现状和问题（一）公房产业经营管理体制问题市区房地局授权区房地集团管理直管公房，负责直管公房的资产管理、物业管理、小区整治改造等。各区房地集团改制后直管公房产权管理划转区国有资产经营公司或其他单位，行政管理归区房地局， 物业管理委托已改制的物业管理公司， 这种管理体制形式上体现了 “各司其职、各尽其责” 的原则，但实际运作三年多来，由于直管公房面广量大、布局分散，售后公房总量远大于未售公房， 又有居住公房与非居住公房之分， 以及近几年来上海城市化发展速度较快， 重大市政建设项目和老街改造项目等需要拆除大量的直管公房， 有关部门之间尚未建立协作配合、 有效

2、管理的机制。针对以上问题，如何理顺相关部门职责、依法管好直管公房产业，已经成为直管公房管理面临的突出问题。（二）直管公房基础管理混乱2005 年 3 月，闵行区房地集团 74.69 万平方米直管公房 （其中，居住公房56.74 万平方米 ,非居住公房17.95 万平方米 ）移交区相关部门管理后，因直管公房的基础资料、房地产权属管理责任不明确 ,公房出售和拆除后授权面积和帐面价值未及时调整,造成直管公房底数不清、帐实不符、权属不明。（三）非居住直管公房租赁和转租行为不规范目前非居住直管公房租赁存在两个突出问题，一是直管公房的出租方仍为区房地集团，租金明显偏低， 合同期限普遍长达10 至 20 年

3、； 二是大量直管公房私自转租或未经区相关部门同意， 擅自转租， 原承租人利用公房转租获取非法收益， 导致直管公房产权人流失了大量租金收益， 政府也流失了应收的财税收益。 按照有关规定， 对于直管公房承租人未经出租人同意， 擅自转租公房牟利的， 房管部门应当依法中止原公房租赁合同， 收回房屋或者重新签订公房租赁合同， 调高租金水平， 或者在租赁承包期限内出租人同意转租公房， 转租收益由出租人和转租人按一定比例分配。（四）直管公房拆迁不规范、补偿款发生流失自区房地集团于2005 年 3 月移交直管公房至今， 闵行区部分地方直管公房因重大市政建设、老街改造等被拆除，仅中环线建设和旧村改造拆除梅陇、虹

4、桥两处非居住直管公房500平方米，评估补偿价达700 多万元。关于直管公房拆迁存在两个突出问题，一是市政建设单位等拆迁人未按市房地资源局有 关规定， 与直管公房产权人签订拆迁补偿安置协议， 而是仅与直管公房承租人等非产权单位 签订拆迁补偿协议， 这直接损害了直管公房产权人选择房屋置换的正当权利； 二是非产权人占有直管公房拆迁补偿款。按照市房地资源局关于拆除直管公房等房屋补偿款的若干规定 ，各区房地集团应当在收到直管公房补偿款后七日内，将补偿款解入各区房地集团的专用帐户， 该补偿款应当由各区房地局统一用于直管公房修缮和整治等项目的补贴， 不准挪作他用，补偿款使用情况要定期报市物业管理行政事务中心

5、接受监督。（五）直管公房管理政策、法规执行问题直管公房管理包括基础管理、产权管理、使用管理、产业管理、安全管理、修缮管理、租赁管理、资产处置和拆迁补偿等许多内容，相应涉及的政策规定比较多而且变化比较快。目前存在的突出问题， 一是由于行政管理与产权管理分开， 区资产管理部门不能及时掌握市政府及房地产行政主管部门颁发的规范直管公房管理的政策规定。 因不熟悉直管公房管理专业政策， 难以对直管公房进行有效、 到位的管理。 二是对市政府颁发的政策理解和执行发生争议，如上海市城市房屋拆迁管理实施细则第 44 条关于非居住房屋补偿安置规定，被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的市场价20%补偿给被

6、拆迁人，市场价的 80%补偿给承租人。上述细则由市政府于2001 年 10 月发布，而闵行区房地集团所属物业管理公司和承租非居住公房的商业购销企业， 都已经于该细则发布后的数年中先后完成了企业产权制度改革。 我们认为， 第一， 拆迁人应当与非居住直管公房产权人签订拆迁补偿安置协议，直管公房产权人可以选择房屋置换， 原承租人另行安置； 第二，即使非居住直管公房产权人选择货币补偿， 承租人 （如物业公司、 购销企业等） 在改制前都为国有、 集体性质，细则规定 80% 补偿款归属承租人所有，补偿款性质仍为国有资产；第三，原承租人改制时非居住公房产权没有置换， 也没有明确非居住公房货币补偿归属原承租人

7、； 第四， 非居住直管公房作为国有资产， 其拆迁补偿款理应界定为国有资产， 如原承租人改制后未经正当程序占有、处分上述补偿款，相关部门应及时制止上述不当行为。二、加强直管公房经营管理的若干建议目前，闵行区直管公房年租金收入仅 900 多万元，维修、管理经费达1,500 多万元，包括旧房整治、 故居保护、成套改造等费用缺口更大， 为了切实加强直管公房经营管理，我们提出以下建议：（一）进一步理顺直管公房经营管理体制目前，闵行区未售直管公房74 万平方米，其中，由市房地资源局授权区房地集团经营管理直管公房达47 万平方米，区房地集团改制后实际上仍以其名义租赁、出售直管公房，建议由区房地局与市房地资源

8、局协调，重新明确授权经营单位。为了切实加强全市直管公房管理，更好地整合政策资源、管理力量，确保直管公房资产 保值增值， 建议市房地资源局全面清理各类直管公房产权状况， 重新梳理关于直管公房的一系列政策规定， 结合各区房地集团改制后直管公房管理现状， 制定 关于加强上海市直管公房经营管理的规定 。另外，通过对直管公房有关问题的分析和思考，我们认为有必要重新理顺直管公房经营管理体制。为了理顺管理关系，我们提出两个方案供研究。方案一：强化区直管公房服务中心管理职能通过市、区房地局协调，将直管公房产权划转至区直管公房服务中心，授权该中心专司负责直管公房的行政管理、 租赁管理和产权管理， 涉及非居住公房

9、资产的处置 （拆迁和出售等）须报经市区相关部门审批同意。方案二：组建区直管公房经营公司组建国有独资的区直管公房经营公司，市、区房地局和区国资委将市、区直管公房产权划转或授权该公司专业化、 市场化和企业化管理， 该公司业务管理接受市、 区房地局行业指导，资产处置、 财务运作接受区国资委指导， 公房售后归集资金、 拆迁补偿款管理按收支两条线接受财政监督。（二）切实加强非居住直管公房的租赁和转租管理建议由区房地局会同相关单位集中清理区直管公房基础情况，统一变更租赁合同，严格执行上海市城镇公有房屋管理条例 、 上海市房屋租赁条例等规定，同时规范公房转租行为，查处私自转租、擅自转租等违法行为，建立区房地

10、局、区工商分局联动机制，规定凡未经区房地局同意或其授权管理单位同意转租， 区工商分局一律不办理直管公房转租后承租人的工商登记手续。同时，应当实行市场化运作，真正实现 “以租养房 ”, 减少财政补贴，建议如下：1. 对非居住直管公房的租赁实行公开招租，提高租赁收入；2. 以服务外包的理念， 对直管公房租金收缴、 房屋维修进行公开招标的试点， 逐步推进直管公房管理的社会化、专业化， 引入竞争机制，以较低的成本提供较专业、 居民较满意的服务。（三） 切实加强直管公房拆迁及补偿款管理“十一五 ”期间，各区经济社会发展进入了一个新的阶段，市政建设、商务开发和旧城改造的任务十分繁重， 相应地会不同程度地改

11、造和拆除部分直管公房。 为了加强直管公房拆迁管理， 维护直管公房产权人的合法权益， 保障和推进各区各类建设项目顺利进行， 在没有明确新的管理体制前，授权区直管公房服务中心作为直管公房拆迁补偿协议的主体，并将补偿款纳入区财政局监管的专用帐户，由区房地局统一安排用于直管公房修缮和整治等项目补贝占。 3 、通过活动，使学生养成博览群书的好 ，习惯。b比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。vc采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。xc采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错c产品的实际生产成本包括废品损失和停工

12、损失。vc成本报表是对外报告的会计报表。xc成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。xc成本会计的对象是指成本核算。xc成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。vc成本计算方法中的最基本的方法是分步法。xd当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xd定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xf “废品损失”账户月末没有余额。/f废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。xf分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（v）g各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月

13、末在产品成本。错g工资费用就是成本项目。（x ）g归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对j计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（v）j简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（x ）j简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对j加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。vj接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，xk可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错k可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。xp品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。xq企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。xq企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。xs生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。xs适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（x）w完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。x丫以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。xy原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。xy运用连环替代法进行分析，即使