2013年2月昆明房地产市场月报_20页_调查分析报告

1、2013年2月昆明房地产市场月报云南柏悦置业有限公司投研部2013年3月12日第一章 2013年2月房地产相关政策法规 一、全国性政策法规序号标题时间内容1住建部：放松楼市调控致房价快速上涨将问责2013-2-20住建部年度工作会议表示，限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行，地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。2财政部：房产税只调节高端 不增中低收入者负担 2013-2-20 财政部财科所所长贾康表示。对于房产税具体的起征标准，贾康强调，一定要考虑社会大众，包括先富起来的人、中等收入阶层等群体的利益，使他们对这一制度建设

2、大体上认同。可以借鉴日本的首套不征收的模式，考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于第一套住房，面积上也应做一定的限制。房产税只调节高端 不增中低收入者负担3国务院常务会议 ，扩大个人住房房产税改革试点范围。2013-2-20房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向全国推开。作为财产税，房产税扩大试点乃至全国推开后将会更有效调节居民财富分配，而房产税全国推开也一定是个逐渐的过程，各地会有差别化的税制设计，在考虑到每个人基本的住房需求时，让持有较多房产的人提高增加成本。4 国务院常务会议，出台了继续做好房地产市场调控工作的“国五条”。2013-2-20国五条”主要内容包括：一是完善稳定房

3、价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房；三是增加普通商品住房及用地供应；四是加快保障性安居工程规划建设；五是加强市场监管。“国五条”强调从严执行房地产调控政策并再次提出稳定房价工作责任制，将在一定程度上给地方政府稳定房价加压，有利于稳定房地产市场，从而稳定楼市预期，为一线城市的楼市降温。“国五条”具体内容2013-2-20 “国五条”指出，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房征收20%个税，地级以上城市实现住房信息联网，省级政府稳定房价不力将问责。主要分六个方面：一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房；三是增加普通商品住房及用地供应；四是加快保障性安居

4、工程规划建设；五是加强市场监管和预期管理；六是加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。在坚决抑制投机投资性购房方面，具体提到，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据当地新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。二、重点城市政策法规序号 标题 时间内容北京广州北京深圳武汉等多地表示尽快制定2013年房

5、价控制目标2013-2-28继国务院会议提出“国五条”措施后，广州、北京、深圳等城市明确表示，将尽快制定本年度商品住房价格控制目标。三、云南政策法序号 标题 时间 内容01云南省房地产重大项目信贷要放宽 提高放贷效率2013-2-1云南省于日前出台促进建筑建材房地产业持续健康发展意见，提出大力推进城镇保障性安居工程建设的同时，加大政策扶持力度，对房地产业重大项目、骨干企业加大信贷支持力度，提高放贷效率。四、昆明本地政策法2月昆明本地没有相关政策法规出台。五、房地产新闻动态序号标题时间主要内容全国多家银行为二套房政策调整做准备2013-2-24 “新国五条”指出，“对房价上涨过快的城市，人民银行

6、当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。” 多家银行，目前尚未接到二套房政策调整通知，现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策。全国2月份典型城市新建商品住宅成交报告2013-2-28 报告指出，2月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为581万平方米，同比增长30.7%，环比减少45.0%。总体上看，2月份楼市虽经历了较大的环比落差，但行情依然较好。 一线城市环比回落最明显2月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为200万平方米，同比增长39.1%，环比减少53.0%。4

7、个一线城市中，深圳（楼盘）的环比跌幅最大，为74.0%。北京（楼盘）、广州（楼盘）、上海分别为55.5%、46.4%以及46.1%。一线城市市场行情较好。除深圳同比增幅为-13.1%以外，广州、上海、北京的环比增幅都达到了30.0%、36.7%以及83.3%。2012年限购限贷政策带给这一类市场的重创，以及2013年楼市回暖趋势的保持，都使得一线城市表现出行情不错的一面。 二线城市环比下滑水平介于一三线之间2月份，7个二线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，同比增长22.1%，环比减少42.0%。二线城市成交在2月份表现出的趋势，基本上与一线城市吻合。其环比降幅介于一三线城市之间。这其中

8、，7个城市均出现了环比下滑的态势。三线城市成交受益于返乡置业因素2月份，9个三线城市新建商品住宅成交面积为163万平方米，同比增长33.3%，环比减少36.3%。相比一二线城市，三线城市的成交行情更多受益于春节返乡置业这股力量。随着一二线城市人口的流出，三线城市的市场需求加大。相比而言，三线城市的环比下滑水平明显弱于一二线城市。其中，莆田（楼盘）与茂名（楼盘）甚至出现了环比正增长的现象，环比增幅分别为14.2%和26.6%。国五条导致“末班车”现象2月份，市场行情尽管出现了环比值大幅缩水的现象，但从同比值来看，依然表现出积极的一面。首先，在“尽早入市”情绪的推动下，市场成交保持了惯性，继续维持

9、较为活跃的态势。其次，随着“国五条”的出台，市场预期发生了重大变化。“抢在细则出台前入市交易”，成为2月份市场各参与者的普遍共识，这也导致了“末班车”现象的出现。 全国2013年城镇全国保障房基本建成470万套，新开工630万套2013-2-28 2013年城镇保障房基本建成470万套 新开工630万套，继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。全国1至2月份全国开发商到位资金同比增长33.7%2013-2-28 中国统计局公布，2013年1至2月份，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长

10、33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，国内贷款3938亿元，增长26.4%；利用外资88亿元，下降18.4%；自筹资金7331亿元，增长22.3%；其他资金7570亿元，增长53.5%。全国2月全国房地产开发景气指数提升逾2个百分点2013-2-282月房地产开发景气指数提升逾2个百分点。全国1至2月份全国房地产开发投资同比增长22.8%2013-2-28 中国统计局公布，2013年1至2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%

11、。全国1至2月全国商品房销售面积同比增长49.5%2013-2-28 中国统计局公布，2013年1至2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。全国1至2月全国商品房销售额同比增加67.3%2013-2-28 中国统计局公布，2013年1至2月份，全国商品房销售额1229亿元，增长67.3%，增速较去年全年提高58.8个百分点。上海上海新商品房量跌价升 2月新楼供应量仅21万平方米 2013-2-28 2月上海（楼盘）全市商品住宅的成交面积54

12、.78万平方米，环比下降45.6%，同比增长57.4%；成交均价24666元/平方米，环比上涨6.8%，同比上涨23.5%。另外，2月份上海新商品房供应量也下降不少。数据显示，2月全市商品住宅新增供应面积仅21.01万平方米，环比减少32.5%，同比减少12.7% 上海上海之春房展会15日举行2013-2-28 2013第十五届上海之春房产展示交易会将于3月15-18日在上海展览中心举行。此次房展会将紧贴市场发展趋势，全面整合沪上两大品牌“上海之春”和“假日楼市”，同期举办“上海海外置业投资移民展”，以配合不同置业和投资人群需求，致力于打造中国房地产行业最具价值的项目推广和营销平台。2013昆

13、明春季房交会将以4月11日15日在昆明国际会展中心举行2013年4月1115日，第九届云南地产文化节暨2013昆明春季房交会将在昆明国际会展中心，已经确定参展的企业就达到40余家。其中，5、6号馆以及中心广场展位已满，5、6号馆和中心广场均以昆明本地楼盘为主。七：主要房企动态序号标题时间内容01保利投资30亿 首进三亚打造旅游地产2013-2-28 保利地产的这个项目将告别传统的“别墅+度假洋房+酒店”的模式，以“规模化论坛+会展”的模式，为旅游地产的开发提供一种新的可能。02绿地：2013年将投1500亿进行地产开发2013-2-28 绿地公司新闻发言人表示，公司不会因为调控政策的出台而改变

14、原有投资规划,今年绿地全年房地产投资规模预计将超过1500亿元。投资策略仍定位为聚焦一二线城市，聚焦重点中心城市加大投资、精耕细作。03 中航地产去年销售32亿 ，净利润增长低于营收2013-2-28 显示2012年公司实现营业收入41.85亿元，同比增12.94%，归属于上市公司所有者净利润4.14亿元，同比下降19.89%。中航地产基本每股收益0.62元，净利增长低于营业收入增长。中航地产资金压力问题仍然不容小觑。04碧桂园1-2月卖楼124亿2013-2-28 2013年首两个月，集团实现合同销售金额约124.5亿元，合同销售建筑面积约180万平方米。05龙湖地产玉溪项目，2年后复工土壤

15、改造推高成本2013-2-28 2010年挂牌出让的 “仙湖锦绣”1781亩土地被龙湖地产以4.45亿元取得，因其部分地块拆迁进展不顺利和涉及到环评等因素的影响，导致此项目中间出现停工，直至2012年底开始复工，到今年2月初才正式全面开工建设。06保利2月销售84亿2013-2-282013年1-2月，保利地产共实现签约面积176.58万平方米，同比增长251.17%；实现签约金额187.19亿元，同比增长265.04%。前两月销售额的增长，使得保利地产在土地市场上表现得也较为积极。8、 政策解读为加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的

16、通知，细则提出对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此次新政更注重用税收等经济手段调节市场，体现了新一届政府对房地产市场调控的决心，同时也是在重申国家将持续限贷限购政策，针对年初部分一线城市楼市上涨的又一贴降温药，但目前还未确定具体的执行时间，但对客户的心理预期的影响高于对市场的实际影响。但新国五条细则对于二三线城市的影响相对低于一线城市，就昆明而言，对于政策的敏感性相对低于其他一线城市，市场的政策影响或将在三个月后显现，对二手房的影响较明显。9、 昆明楼盘动态 2月23-24日 兰亭上锦举行闹元宵活动 兰亭

17、上锦于2013年2月23日-2月24日在兰亭上锦接待中心举行“闹元宵，喜聚兰亭”活动。现场进行有奖问答、猜灯谜、DIY汤圆、糖画、摸“福”鸣锣等活动。 目前，项目一期第3、5、6、7栋在售，户型有107平米和135平米，均价7800元/平米，购房全款优惠3.2%，按揭优惠2.2%。项目一期预计2013年年底交房。2月23日 万科学府新品开盘 万科学府新品2月23日开盘，当天推出105、128经典装修三房，装修标准包括地板、厨房、墙面等，为31层高层住宅，2梯5户配比，预计2015年6月交房。此外，万科学府此前所推第2栋房源目前仅余少量在售，为89、128的装修三房，均价12000元/。 2月2

18、3 日 海伦国际加推新房源 海伦国际 2月23日加推泰晤士区新房源，户型面积91159，价格7800-8500元/，凭认筹卡可享受6%的优惠。 海伦国际于2月24日（元宵节）14:0017:00在售楼部举行“元宵节，圆圆满满DIY”活动。现场提供元宵（汤圆）、蛋挞制作材料及工具，客户可带家人及亲朋到现场参与活动体验、现场品尝，制作完毕后现场赠送精美礼盒，参与者可带回赠送其他亲朋。2月23日 城市山启动洋房楼王认筹 城市山最后洋房楼王10栋、15栋61套房源于2月23日启动认筹，认筹3万元可享受3%优惠，购房成功另有1%的优惠，再赠1万元车位抵用券。据了解该批房源户型面积104-147，为靠近主

19、景观带的房源。 城市山现有少量房源在售，花园洋房户型面积104-147平米，均价8500元/平米；叠加别墅户型面积134-147平米，均价1.7万元/平米；联排别墅户型面积167-173平米，均价11.5万元/平米。2月23日 银海樱花语举行元宵游园会 银海樱花语于2013年2月23日（星期六）下午14:0017:30在营销中心举行“2013银海樱花语元宵游园会”。活动现场将邀请知名民俗艺人现场表演剪纸、糖画、面人、素描、名字画、草编等传统技艺，幸运嘉宾还有机会现场获得民俗纪念品。2月23日 银海尚御举行元宵彩灯会 银海尚御于2月23日14:0017:30在其营销中心举办“元宵彩灯会”，当天推

20、出元宵灯谜猜猜猜、趣味花灯大派送、花灯创意DIY、涂鸦拿好礼等精彩活动，并且特邀民俗艺人为各位带来精彩的演出，到访活动猜中灯谜即可领取元宵节免煮汤圆一份。 银海尚御预计春节后开盘，届时将推高层住宅和商铺。其中，18-31层高层住宅户型面积50-150（主力户型为80-90平），预计均价9500元/；商铺面积50-500，分为地上商铺和地下商铺，商业已拥有预售证，目前超过八成的下沉式广场商铺和临街商铺已被预定，价格预计2-6万元/。开盘当天根据付款方式的不同优惠也有所区别，最高可优惠9%。2月24日 昆明恒大金碧天下新房源开盘 恒大金碧天下二期值元宵佳节感恩回馈，周末在恒大金碧天下现场举行大型“

21、闹元宵活动”，购房客可尽情享受美食、并观看杂耍魔术表演、同时可参与猜灯谜和砸金蛋抽大奖活动。 同时，项目新房源6号楼于23日解筹，24日开盘。据悉，项目开盘房源位于二期翠堤苑，主力80-130刚需户型，可满足购房者不同需求，4800元/起，送1600元/豪华装修，首付仅6万起，最高可优惠15万/套，今天最后一天认筹，认筹2000元抵2万元房款，开盘还可额外享2%优惠。第2章 2013年2月昆明主城区土地市场分析2月份昆明主城区土地供应及成交情况1、 土地供应情况分析 2月土地供应情况表序号地块编号土地位置面积土地用途规划设计条件出让年限交易起价竞买保证金供应方式供应时间容积率建筑密度（%）绿地

22、率（%）(平方米)（万元）1KCD2011-25昆明滇池国家旅游度假区海埂片区2263.81城镇住宅用地 1且1.82845701054320挂牌2013.2.18-2013.2.272KCD2011-27-11334.79620.621903KCD2011-27-2269.51125.24384KC2011-97西山区春雨路与西三环交叉口分南路1885.21商务金融用地4.930304011323405KCPL2012-21盘龙区东三环虹桥立交东南侧25988.84商务金融用地2.1432240233887020挂牌2013.2.26-2013.3.76J2009-036-4五华区黑林铺街道

23、办事处前所村27501.84城镇住宅用地1且3.3516.2248.487020980.453170007J2009-036-51879.92公共设施用地0.1214.135501439.38628呈政储2010026呈贡区雨花片区东部96529.63城镇住宅用地/商务金融用地1且2.4204470/4017085.2251309KCC2011-63-A1.78商务金融用地440254018437.5166010KCC2011-63-A2.43城镇住宅用地1且3.225407019226.92577011J2012-037-1昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区6649.56商务

24、金融用地1.63025401186.431200012J2012-037-219966.511.835253564.0513J2012-037-348038.93城镇住宅用地1且1.74030708575.1414J2012-037-440703.061且1.8730407266.1415J2012-037-55859.19科教用地1.04020501046.0116J2012-037-615635.89商务金融用地1.02025402790.5517J2012-037-756451.6城镇住宅用地1且1.3225257010076.92500018J2012-037-834461.71且1.

25、320356151.1119KCJ2012-37-1昆明经济技术开发区洛羊街道办事处22762.41城镇住宅用地1且4.82040704163.716300挂牌2013.2.28-2013.3.1120KCJ2012-37-618665.961且2.921353414.8821KCJ2012-37-719727.91且2.8220353608.822KCJ2012-37-919164.97商务金融用地7.675015403506.3523KCJ2012-37-1018807.9城镇住宅用地1且4.572040703440.4924KCJ2012-37-1114041.1科教用地0.520305

26、02568.4825J2011-007-A3西山区棕树营街道办事处近华社区16491.28城镇住宅用地1且6.5820407021550.2416500挂牌2013.2.28-2013.3.1126J2011-007-A42213.96商务金融用地8.251.210402854.454727KCK2012-47-A1昆明市官渡区大板桥街道办事处42459.7商务金融用地3.03535405095.2152928KCK2012-47-A259041.17084.8212629KCK2012-48.34城镇住宅用地1且1.525457011815.2354530KCK2012-49.8716899

27、.12507031KCK2012-50.531且1.39174521287.52638732KCK2012-51.6218137.525442 2013年2月份，昆明主城区共集中供应各类用地32宗，总计约2193.75亩，与1月份相比大幅下跌。其中住宅用地18宗，1570.52亩，占总供地量的71.6%；商务金融用地10宗，445.76亩，占总供地量的20.3%；商住一体用地1宗，144.79亩，占总供地量的6.6%；科教用地2宗，29.85亩,占总供地量的1.36%；公用设施用地1宗，2.82亩。具体情况参看以下图表：土地性质供应面积（亩）供应宗数占比城镇住宅1570.521871.60%商

28、务金融445.761020.30%科教用地29.8521.36%商住一体144.7916.60%公共设施2.8210.14%板块供应面积（亩）供应宗数占比东南板块1268.371257.82%滇池板块347.451115.83%呈贡板块463.98321.15%二环板块28.0621.28%东市板块38.9811.78%西山板块2.8310.13%高新板块44.0722.01%从板块划分上来看，整个2月份供地量最集中的是东南板块，达到了12宗，共1268.37亩，占总供地量的57.82%；其次是呈贡板块，虽只有两宗，供地量却有463.98亩，占总供地量的21.15%；排名第三的是滇池板块，供应

29、11宗，共347.45亩，占总供地量的15.83%；供应量最小的是西山板块，一宗土地2.83亩。2、土地成交情况分析 2月昆明主城区土地成交明细宗数编 号位 置交易时间面积规划用途容积率起价成交价交易方式竞得人（平方米）（万元）（万元）1KCD2011-25滇池度假区海埂片区2013.2.272263.81城镇住宅1且1.810541054挂牌昆明大润发房地产2KCD2011-27-11334.79620.62620.623KCD2011-27-2269.51125.24125.244KC2011-97春雨路与西三环交叉口1885.21商务金融4.911321132昆明羲辉房地产整个2月份昆明

30、主城区的土地交易市场与1月份成交225宗相比简直可以用惨淡来形容，仅仅成交4宗，共8.63亩，全为零星整合用地，总体成交均价339.73万元/亩，相比1月份的208.2万元/亩上升了63.2%，其主要原因是1月份成交的土地中呈贡板块和工业仓储用地拉低了整体均价。市场如此低迷的原因大致有两方面，一是2月份春节放假7天影响了整个房地产市场的交易；二是1月份政府的巨幅供应和井喷式成交已经基本上占据了整个2013年土地市场份额最大的那块蛋糕。2月份成交的4总土地中，有3宗为住宅用地，共5.8亩；商务金融用地1宗，2.83亩。从板块划分来看，3宗住宅用地为滇池板块，商务金融用地为西山板块。土地性质成交面

31、积（）成交总价（万元）成交均价（万元/亩）占比住宅3868.111799.86310.267.23%商务金融1885.211132400.332.77% 第三章 2013年2月昆明主城区规划项目分析2月昆明主城行政审批公示情况项目名称项目性质开发商项目位置净用地面积()总建筑面积()地上建筑面积()容积率建筑密度绿地率公示时间怡合景苑A3地块居住昆明城欣置业人民西路与昌源路交叉口28500.84.53.055.720.220.392013.2.52013.2.19怡合景苑A4地块8918.9143257.5536974.824.140.140.44万景园商业昆明嘉盛置业民族村南路与观景路交叉口

32、.62.99.270.640.250.35经开区小新村一居住云南耀兴房地产经开区阿拉乡小新村24717.07.89.055.1990.19630.4577世博生态城低碳中心商业云南世博兴云房地产昆明东北部世博园旁28803.3863292.990.2570.4022013.2.72013.2.2143号院居住77200部队国防路中段3180.0215606.1715606.174.910.91080.32852013.2.82013.2.2245号院4480.0218322.966853.14.090.51110.1701滇池星辰居住云南华夏房地产彩云北路51065.43.539835.152

33、.530.26560.362013.2.82013.2.14银河明珠居住江东地产北市区红康路旁12876.948622.4327685.22.150.10780.43322013.2.192013.3.5江东境界花园居住江东地产北市区银河大道北段720063.390.19540.40232013.2.192013.3.5KC2009-24号地块公共设施云南强林石化珥季路延长线中段西侧4547.47919.94919.940.20.1750.4392013.2.192013.3.5六合天城居住商业云南美城房地产昆明西山区六合村43402.68.77.45.80.21880.41622013.2.

34、262013.3.12据昆明市规划局网站信息，整个2月份，昆明主城区共公示了13个建设项目，公示总建面.8；其中住宅类公示8个，公示面积，占总公示面积的58.83%；商业项目公示3个，公示面积.8，占总公示面积的41.1%；还有一个是公共设施项目，公示面积919.94；还有2个项目为部队建设项目，公示面积33929.13，剔除这些不可计入普通商品房的项目外，实际上2月份审批的项目总建面为.69。具体情况参看下表。物业类别公示数公示建面（）占比居住858.83%商业3.841.10%公共设施1919.940.07%从板块划分看的具体情况如下：区域公示数公示面积（）占比东南板块3.3618.53%

35、北市板块2.4323.73%滇池板块1.9911.60%世博板块18.42%一环板块3.923.08%高新板块2.0814.64%从上表可以看出的是，未来一段时间内，北市板块、东南板块和一环板块的建设项目供应量相比其他板块会有所增加。 第四章 2013年2月房地产市场分析一、2013年2月房地产市场整体供求态势1、供应情况分析2月份昆明预售证发放情况项目名称项目位置开发商预售证号预售面积发证日期板块划分群樱荟昆明汤池阳宗海北岸云南华侨城实业预许 昆字号9145.512013-2-16宜良板块未名城I日新中路与广福路之间云南序古房地产预许 昆字号13174.92013-2-16滇池板块东骧神骏万泰II官渡区金马路金马山云南天佑房地产预许 昆字号48018.932013-2-16东市板块云立方VII五华区苏家塘村云南浙联地产预许 昆字号15091.912013-2-5一环板块根据昆明市