大昆明区域别墅市场分析(0413)

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 大昆明区域别墅市场分析 昆明中原 kun ming 04 2011 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 昆明别墅市场基本情况介绍part 1 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 昆明别墅市场发展历程昆明别墅市场发展历程part 1.1

2、code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 别墅发展的城市背景别墅发展的城市背景 昆明优越的资源条件，在昆明优越的资源条件，在9999世博会的契机之下，以高尔夫球场发展引致，昆明别墅物业发世博会的契机之下，以高尔夫球场发展引致，昆明别墅物业发 展迅速启动展迅速启动 滇池 拱王山系拱王山系 梁王山梁王山 系系 碧鸡碧鸡 山山 环山伺水，四季如春，自然秀美：环山伺水，四季如春，自然秀美：昆明中心海拔1,891 米。南濒滇池，三面环山，周边山势起伏，森林茂密。自然 条件优越。年均气温14.7c，四季温差小，享誉“春城”。 9999世

3、博，昆明走向全国，面对世界：世博，昆明走向全国，面对世界：1999年，昆明接 待旅游接待人数历史性突破1500万人次，旅游收入突破200 亿元。“昆明世博”成为年度旅游最热词语。昆明正式奠定 起全国重要旅游城市的地位。 园博会契机，高尔夫带动，昆明别墅物业快速启动：园博会契机，高尔夫带动，昆明别墅物业快速启动： 利用99园博会的契机，1995年春城高尔夫开放接待，1999- 2001年期间，昆明新增3家高尔夫俱乐部，与之带动别墅项 目迅速发展，2000年，昆明别墅市场累计超过1000套，进入 快速发展期。 code of this report | 5 copyright centaline

4、group, 2010 滇池香缇 宣告昆明 城区别墅 时代的结 束，全年 市场存量 不足2000 套，别墅 物业占市 场份额持 续减少 昆明别墅市场发展演变昆明别墅市场发展演变 源于源于9090年代末，兴盛于年代末，兴盛于2005200820052008年期间，年期间，20092009年起，以郊区大盘带动，昆明别墅年起，以郊区大盘带动，昆明别墅 市场进入郊区化进程市场进入郊区化进程 19971997199919992001200120032003200420042009200920102010 昆明第一 个高尔 夫乡 村高尔夫 开业，但 没有高尔 夫产权物 业销售 昆明第一个 单价1万元 的“

5、小区别 墅”金 康园别墅出 世 昆明第一 个单价上 万元的高 尔夫公寓、 别墅在春 城湖畔高 尔夫悄然 面世，总 价为100- 900万元 昆明第一 个单价上 万元的纯 独立别 墅高 天流云成 为高端别 墅的样板， 总价为 300-700万 元 公园道1号、 世博生态城、 野鸭湖，引 领昆明别墅 百家争鸣的 时代 20062006 智者的山 丘、温泉 山谷、万 辉星城等 引领昆明 别墅近郊 区大力发 展的阶段， 城市别墅 发展日益 稀少 城市近郊安 宁进入别墅 开发中后期， 阳宗海、抚 仙湖等远郊 逐渐发展为 昆明别墅开 发的主流阵 地 萌芽萌芽 阶段阶段 起步阶起步阶 段段 别墅开发黄金时别

6、墅开发黄金时 代代 郊区化发郊区化发 展时代展时代 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 昆明别墅市场板块划分昆明别墅市场板块划分part 1.2 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 昆明别墅市场版图蔓延走势昆明别墅市场版图蔓延走势 0505年以后，郊区化发展趋势迅速加快年以后，郊区化发展趋势迅速加快 19952002年 滇池片 区 阳宗海 20032005年 滇池片区 阳宗海 世博片区 双龙板块 20052008年 滇池片区 阳宗海 世博片区

7、双龙板块 西城片区 太平片区 安宁片区 广福经开 抚仙湖 2009至今 滇池片区 阳宗海 世博片区 双龙板块 西城片区 太平片区 安宁片区广福经开 抚仙湖 呈贡大渔 嵩明 富民 富民 滇池起步迅速蔓延全面开花重兵郊县 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 昆明别墅地图昆明别墅地图 今后的市场供应将集中在远郊区今后的市场供应将集中在远郊区 序号序号 项目名称项目名称 销售状态销售状态 序号序号 项目名称项目名称 销售状态销售状态 序号序号 项目名称项目名称 销售状态销售状态 滇池片区滇池片区 24宁康园 售罄 44世林国际

8、别墅在售 1滇池卫城 售罄 25清水木华 售罄 呈贡呈贡- -滇池东滇池东 岸岸 2滇池时光 售罄 26溪麓南郡 售罄 1培星东岸 封盘停售 3香樟十六坊 售罄 27金碧山水 售罄 双龙双龙 4滇池高尔夫 售罄 28都市枫林 售罄 2岭东紫郡 在售 5波西米亚花园 售罄 29山水云天 售罄 3野鸭湖 在售 6听涛雅苑 售罄 30公园道一号 售罄 安宁安宁 7阳光海岸 售罄 31茉莉唐朝 在售 4温泉山谷 在售 8滇池名古屋 售罄 32高天流云 售罄 5万辉星城 售罄 9马可波罗半岛 售罄 33金博园 售罄 6西山别墅 在售 10同德极少墅 在售 34云南印象 售罄 7浅山逸城 售罄 11滇池香

9、缇 在售 35半山七哩溪将售8恒大金碧天下 售罄 12水岸公馆 售罄 西市区西市区 9宁湖峰景 在售 13列侬溪谷 售罄 34森林湖 售罄 抚仙湖抚仙湖- -阳宗阳宗 海海 14海韵枫丹 售罄 35林与堂 售罄 10春城海岸 在售 15广基海悦 售罄 广福广福- -经开区经开区 11春城高尔夫 在售 16滇池南郡 售罄 36银海畅园 售罄 12九龙晟景 在售 17香槟小镇 售罄 37新亚洲体育城 售罄 13华侨城将售 18滇池印象 售罄 38奥宸橙郡 售罄 14湖畔圣水将售 19同德锦江嘉园 在售 广福广福- -经开区经开区 15仙湖圣境将售 20采莲郡 售罄 39彼岸 售罄 16 仙湖国际养

10、生 园 将售 21香樟十六坊 将售40云大知城 在售 17观澜湖太阳山将售 北市区北市区 41思兰雅苑 在售 18仟龙湾小镇将售 22龙江雅苑 在售 42果林湖畔 在售 19 华夏和谐文化 园 将售 23云康园 售罄 43都市高尔夫 售罄 20龙湖仙湖锦绣将售 注：含昆明主城四区、呈贡；同时，安宁、阳宗 海、抚仙湖等重点片区，普遍意义上被认作昆明 别墅市场范畴，也纳入到本次统计 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 滇池滇池 广福广福- - 经开经开 双双 龙龙 世博世博 西西 市市 安宁安宁- -太平太平 滇池滇池 东

11、岸东岸 阳宗阳宗 海海 抚仙湖抚仙湖 别墅板块划分别墅板块划分 别墅板块的自然资源属性明显，集中在自然资源优异的区域，并由主城向具有优质旅游别墅板块的自然资源属性明显，集中在自然资源优异的区域，并由主城向具有优质旅游 度假资源的郊区扩散度假资源的郊区扩散 主城板块：主城板块：滇池、世博、广福路-经开区板块， 距离市中区8公里以内。 郊区板块：郊区板块：太平、安宁、西山、双龙、呈贡滇池 东岸，距离市区车程在1小时以内。 重点远郊别墅：重点远郊别墅：嵩明、富民、阳宗海、抚仙湖板 块，距离市区车程在12小时之间。 code of this report | 10 copyright centalin

12、e group, 2010 在售存量不完全统计在售存量不完全统计part 1.3 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 市场存量盘点市场存量盘点 市场在售存量约市场在售存量约10001000套出冒，别墅存量较历史高峰下降约套出冒，别墅存量较历史高峰下降约72%72% 数据说明数据说明：市场存量数据部分绝大多数项目如茉莉唐 朝、培星东岸、野鸭湖等由内部数据来源得出，准确度高。 岭东紫郡等通过盘问销售人员得出，存在一定数据误差。 区域区域项目项目在售存量在售存量 市区项目市区项目 茉莉唐朝14 滇池香缇25 同德极少墅25

13、 同德锦江嘉园1 云大知城.城市别墅170 思兰雅苑20 果林湖畔50 郊区项目郊区项目 温泉山谷30 宁湖春天50 宁湖峰景57 西山新城.莱蒙溪谷20 培星东岸200 岭东紫郡65 野鸭湖242 重点远郊项目重点远郊项目 春城海岸50 春城高尔夫60 九龙晟景50 合计合计1139 年份 累计供应 量（套） 新增供应量 （套） 成交量 （套） 销售率 均价（元 /） 2000101870421421.02%2600 20012097107938718.45%3005 20023200149074323.22%3580 2003330084370221.27%4046 20043700110

14、295825.89%4604 200547391997113824.01%5124 200661372529153625.03%5726 总计9744567858.27% 数据来源数据来源：田野咨询 与与20062006年顶峰时年顶峰时40004000套存量相比，在售套存量相比，在售 市场存量下滑市场存量下滑72%72%，未来供量主要集中，未来供量主要集中 在安宁、阳宗海、抚仙湖区域的大型旅在安宁、阳宗海、抚仙湖区域的大型旅 游度假项目。游度假项目。 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 潜在供应分析潜在供应分析par

15、t 1.4 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 昆明潜在别墅供应地图昆明潜在别墅供应地图 安宁片区预计将在未来安宁片区预计将在未来3535年内释放年内释放15001500套左右潜在供应量套左右潜在供应量 温泉山谷 万辉星城 龙山别墅 温泉山谷：温泉山谷：42.5万方开发量，已开发19.5万方，1451套， 1301套别墅，150套洋房，预计后续别墅开发量800 1000套左右。 万辉星城万辉星城：占地2800多亩，1.5万户，目前已开发约 50%，预计后续仍有数百套别墅入市。 龙山别墅龙山别墅：共有60余套别墅，预计

16、年内入市。 恒大金碧天下恒大金碧天下：一期别墅已售罄，现在已开发小高层为 主，预计不会有二期别墅放量。 安宁板块安宁板块 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 昆明潜在别墅供应地图昆明潜在别墅供应地图 阳宗海片区预计潜在供应量阳宗海片区预计潜在供应量1000200010002000套之间套之间 春城高尔夫：春城高尔夫：已经持续开发15年，目前第二期只开发61 套别墅，后续将有140套左右别墅面世。 春城海岸：春城海岸：一期已开发81套，预计后续有160套左右别 墅面世。 华侨城：华侨城：占地9300亩，球场占地3000

17、亩。预计别墅开发 量在1000套以上。 春城高尔夫 春城海岸 华侨城项目 阳宗海板块阳宗海板块 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 昆明潜在别墅供应地图昆明潜在别墅供应地图 抚仙湖片区建设规模在抚仙湖片区建设规模在3400034000亩左右，预计未来放量在亩左右，预计未来放量在400400万方左右，区域别墅供应预万方左右，区域别墅供应预 计将突破计将突破1000010000套套 湖畔圣水2期 仙湖山水国际度假园 仙湖圣境 九龙晟景 龙湖仙湖锦绣 仟龙湾小镇 观澜湖太阳山项目 抚仙湖板块抚仙湖板块 - -云南省旅游产业

18、综合改革云南省旅游产业综合改革3 3个试点区之一个试点区之一 湖畔圣水湖畔圣水2 2期：期：建设用地约450亩，别墅供应量125套，即将入市。 九龙晟景九龙晟景：占地2200亩，建设用地800亩，别墅开发量200余套， 已开发69套，潜在供应量140套左右，其中有43套5月入市。 仙湖山水国际度假园：仙湖山水国际度假园：占地4000亩，建设用地2500亩。 仙湖国际养生园仙湖国际养生园：建设用地3000亩，预计35年入市。 仙湖圣境仙湖圣境：占地地2200亩，建设用地约1200亩。 观澜湖太阳山项目观澜湖太阳山项目：占地6012亩，现已动工，预计年内即将面世。 仟龙湾小镇仟龙湾小镇：项目信息不

19、明，预计用地规模在2000亩以上。 龙湖仙湖锦绣龙湖仙湖锦绣：规划面积约33500亩，建设用地约18000亩,，目 前已经动工，预计年内入市。 仙湖国际养生园 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 潜在供应分析小结潜在供应分析小结 城区、近郊区居住型别墅将逐渐淡出市场，昆明别墅市场即将迎来远郊化、旅游度假物城区、近郊区居住型别墅将逐渐淡出市场，昆明别墅市场即将迎来远郊化、旅游度假物 业集中发展的时代，在未来业集中发展的时代，在未来2525年左右，别墅供应或将呈现爆发式增长年左右，别墅供应或将呈现爆发式增长 湖畔圣水2期

20、 仙湖山水国际度假园 仙湖圣境 九龙晟景 龙湖仙湖锦绣 仟龙湾小镇 观澜湖太阳山项目 仙湖国际养生园 温泉山谷 万辉星城 龙山别墅 春城高尔夫 春城海岸 华侨城项目 安宁安宁 阳宗海阳宗海 抚仙湖抚仙湖 别墅郊区化和旅游度别墅郊区化和旅游度 假化发展，安宁、阳宗假化发展，安宁、阳宗 海、抚仙湖将是未来别海、抚仙湖将是未来别 墅市场的核心阵地。墅市场的核心阵地。 在未来主要别墅竞争在未来主要别墅竞争 集中区域，安宁距昆明集中区域，安宁距昆明 主城最近，占据最优的主城最近，占据最优的 区位优势。区位优势。 目前远郊项目多为潜目前远郊项目多为潜 在供应，保利峰墅面临在供应，保利峰墅面临 的竞争主要集

21、中在安宁的竞争主要集中在安宁 板块和市区板块。板块和市区板块。 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品对比分析part 2 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目分产品类型面积分析在售别墅项目分产品类型面积分析part 2.1 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：整体情况整体情况 400 250

22、150 100 滇池板块安宁板块滇池东岸 滇 池 香 缇 世博板块 城 市 别 墅 经开区 200 300 350 面积面积 区间区间 182m2 265m2 同 德 极 少 墅 280m2 茉 莉 唐 朝 198m2 276m2 155m2 291m2 思 兰 雅 苑 300m2 400m2 岭 东 紫 郡 306m2 690m2 宁 湖 峰 景 250m2 350m2 培 星 东 岸 89m2 640m2 果 林 湖 畔 320m2 380m2 双龙板块 野 鸭 湖 阳宗海 春 城 海 岸 330m2 春 城 高 尔 夫 130m2 464m2 抚仙湖 九 龙 晟 景 155m2 550m

23、2 同 德 锦 江 嘉 园 180m2 温 泉 山 谷 148m2 宁 湖 春 天 郊区别墅面积跨度较大，呈现两极分化：郊区别墅面积跨度较大，呈现两极分化：90220 90220 ；300600 300600 ， 客群分化明显，分投资型和资源占有型两种客群分化明显，分投资型和资源占有型两种 受限于总价控制，土地资源稀缺，城区别墅面积范围多集中在受限于总价控制，土地资源稀缺，城区别墅面积范围多集中在180180 300 300 之间之间 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 500 250 150 100 滇池板块安宁板

24、块滇池东岸世博板块经开区 200 300 350 面积面积 区间区间 岭 东 紫 郡 386m2 690m2 培 星 东 岸 640m2 112m2 双龙板块 野 鸭 湖 阳宗海 春 城 高 尔 夫 500m2 400m2 抚仙湖 九 龙 晟 景 224m2 281m2 540m2 春 城 海 岸 300m2300m2 300m2 极 少 墅 413m2 温 泉 山 谷 200m2 舒适型独栋：舒适型独栋：300600300600以上，一般分布在远郊或资源以上，一般分布在远郊或资源 型大盘项目型大盘项目 紧凑型独栋：紧凑型独栋：200280 200280 ，部分独栋赠送，部分独栋赠送12012

25、0平米以上平米以上 采光层，建面下探到采光层，建面下探到120120平米左右平米左右 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：独栋别墅独栋别墅 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 307 宁 湖 峰 境 350 400 250 150 100 滇池板块安宁板块滇池东岸 滇 池 香 缇 世博板块经开区 200 300 350 面积面积 区间区间 234m2 同 德 极 少 墅 280m2 茉 莉 唐 朝 198m2 249m2 岭 东 紫 郡 309m2 349m2 思 兰 雅 苑 430m2 双龙板块 野 鸭 湖

26、 阳宗海 春 城 高 尔 夫 160m2 250m2 抚仙湖 九 龙 晟 景 250m2 170m2 312m2 春 城 海 岸 145m2 140m2 宁 湖 春 天 200m2 300m2 主流面积档在主流面积档在180300 180300 之间之间 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：双拼别墅双拼别墅 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 400 250 150 100 滇池板块安宁板块滇池东岸 滇 池 香 缇 世博板块 城 市 别 墅 经开区 200 300 350 面积面积 区间区间 182m2 26

27、5m2 同 德 极 少 墅 280m2 茉 莉 唐 朝 198m2 276m2 181m2 291m2 岭 东 紫 郡 306m2 349m2 宁 湖 峰 景 250 350m2 培 星 东 岸 89m2 95m2 果 林 湖 畔 323m2 353m2 双龙板块 野 鸭 湖 阳宗海 春 城 高 尔 夫 140m2 165m2 抚仙湖 九 龙 晟 景 155m2 210m2 177m2 244m2 高面积档高面积档300350 300350 ：主要为：主要为0606年前后开发，位于经年前后开发，位于经 开区附近，品质较低别墅开区附近，品质较低别墅 舒适型面积档舒适型面积档180280 1802

28、80 ，市场双拼别墅主流，认可，市场双拼别墅主流，认可 度较高度较高 紧凑面积档紧凑面积档9016090160 ，主要针对投资性客户，或支付，主要针对投资性客户，或支付 能力有限的能力有限的“别墅梦别墅梦”追求者追求者 同 德 锦 江 嘉 园 180m2 186 宁 湖 春 天 200 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：联排别墅联排别墅 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 250 150 100 滇池板块安宁板块滇池东岸世博板块 城 市 别 墅 经开区 200 300 350 面积面积 区间区间 茉 莉 唐

29、 朝 148m2 158m2 187m2 宁 湖 峰 景 117m2 双龙板块阳宗海抚仙湖 237m2 售 罄 售 罄 主流面积主流面积140220140220，随着联排面积放小，联排别墅更，随着联排面积放小，联排别墅更 易拉升价格，叠加别墅呈逐渐淡出的趋势易拉升价格，叠加别墅呈逐渐淡出的趋势 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：叠加别墅叠加别墅 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 独栋别墅：独栋别墅：受限于总价的控制和土地资原的稀缺，独栋别墅供应量小，且主要集中在远郊，面积以300 以上的舒适性别墅为主。

30、双拼别墅：双拼别墅：双拼别墅面积集中在180-280之间，保利宁湖峰境剩余两套双拼面积相对较大。 联排别墅联排别墅：联排别墅在市区和郊区以180-280舒适型为主，在远郊则多为180以下的紧凑型为主，主 要满足中低端别墅置业客户需求或投资机需求。 产品线：产品线：市区和郊区主要以舒适型双拼别墅和联排别墅为主，产品线相对较单一，满足高端别墅客户需求； 越往远郊，则产品线越丰富，满足各种层次的别墅客户需求。 竞争分析：竞争分析：保利峰墅与其他区域产品的竞争是双拼和联排别墅的竞争，其中，双拼面积相对较大，联排面 积适中，但产品线单一。 在售别墅项目产品面积：在售别墅项目产品面积：总结总结 code

31、of this report | 25 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目分产品类型价格分析在售别墅项目分产品类型价格分析part 2.2 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 1000 500 300 200 滇池板块安宁板块滇池东岸西市板块经开区 400 600 800 总价总价 区间区间 岭 东 紫 郡 320万 培 星 东 岸 1050万 240万 双龙板块 野 鸭 湖 阳宗海 春 城 高 尔 夫 850万 抚仙湖 九 龙 晟 景 270万 421万 700万 520万

32、 400万 极 少 墅 28000 均价 西 山 别 墅 300万 460万 759万 13000 均价 13000 均价 24000 均价 15000 均价 16500 均价 12000 13000单价 16000 均价 900万 1400万 在售别墅项目产品价格：在售别墅项目产品价格：独栋别墅独栋别墅 温 泉 山 谷 400万， 20000 均价 独栋别墅总价集中在独栋别墅总价集中在400750400750万之间万之间 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 430万 470万 宁 峰 峰 景 在售别墅项目产品价格：

33、在售别墅项目产品价格：双拼别墅双拼别墅 滇 池 香 缇 同 德 极 少 墅 茉 莉 唐 朝 600万 岭 东 紫 郡 野 鸭 湖 春 城 高 尔 夫 九 龙 晟 景 1000 500 300 200 滇池板块安宁板块滇池东岸世博板块经开区 400 600 800 总价总价 区间区间 340万 双龙板块阳宗海抚仙湖 200万 700万 800万 795万 468万 400万 思 兰 雅 苑 360万 440万 212万 300万 200万 300万 162万 22500 均价 22000 均价 25000 均价 13000 均价 13000 均价 15000 均价 16000 均价 12000

34、13000单价 14000 均价 宁 湖 春 天 450万 260万 较为偏远、陌生区域，双拼别墅价格总价提升较难较为偏远、陌生区域，双拼别墅价格总价提升较难 14000 均价 主城、高品质资源类大盘双拼别墅价格集中在主城、高品质资源类大盘双拼别墅价格集中在340700340700 之间之间 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品价格：在售别墅项目产品价格：联排别墅联排别墅 宁 湖 峰 境 滇 池 香 缇 同 德 极 少 墅 500万 岭 东 紫 郡 野 鸭 湖 春 城 高 尔 夫 九 龙 晟 景 10

35、00 500 300 200 滇池板块安宁板块滇池东岸世博板块经开区 400 600 800 总价总价 区间区间 180万 双龙板块阳宗海抚仙湖 200万 600万 490万 596万 220万 城 市 别 墅 240万 350万 230万 288万 240万 280万 162万 果 林 湖 畔 350万 430万 22500均 价 19000均 价 15000均 价 12000均 价 9500均价 11000均价 16000均价 80009000 单价 茉 莉 唐 朝 403万 618万 25000均 价 同 德 锦 江 嘉 园 450万 13000均价 220万 250万 9000 均价

36、宁 湖 春 天 180万 250万 10000 均价 郊区别墅联排单价和总价都降低了很多，较为偏远、陌生区域，双拼联排面郊区别墅联排单价和总价都降低了很多，较为偏远、陌生区域，双拼联排面 积差异不大，总价差异不大，同样存在着别墅价格总价提升较难的现象积差异不大，总价差异不大，同样存在着别墅价格总价提升较难的现象 主城区联排别墅总价集中在主城区联排别墅总价集中在300600300600万之间万之间 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 500 300 200 滇池板块安宁板块滇池东岸世博板块经开区 400 总价总价 区间

37、区间 双龙板块阳宗海抚仙湖 城 市 别 墅 150万 200万 受到小面积联排双拼冲击，叠加别墅价格表现较差，正受到小面积联排双拼冲击，叠加别墅价格表现较差，正 逐渐从市场中淡出逐渐从市场中淡出 在售别墅项目产品价格：在售别墅项目产品价格：叠加别墅叠加别墅 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 独栋别墅：独栋别墅：独栋别墅主要位于郊区或远郊，总价集中在400-750万，市区价格均价达28000元/，郊区价 格均价为差距较大，资源型别墅均价为15000-24000元/，非资源型均价13000元/。远郊主要因为占据 稀缺资

38、源，均价16000元/左右。 双拼别墅：双拼别墅：双拼别墅单价走势与独栋别墅类似，在经开区资源较少处处于价格最低位13000元/，但面积 较大，导致总价介于340-440万之间，而主城、高品质资源大盘介于340-700万之间，远郊单价较高，但都 为小面积户型，总价介于200-300万之间。 联排别墅联排别墅：主城、高品质资源大盘联排别墅总价为300-600万，经开区别墅总价180-450万，均价为9500- 13000元/ ，其他资源型别墅160-290万。 价格特征：价格特征：主城价格集中在300700万元之间。近郊区（经开区）价格处于相对洼地，单价较低。郊区 及远郊别墅多占据稀缺资源，自身

39、具备良好素质，价格在200800万元不等。 竞争分析：竞争分析：保利峰墅单价及总价低于主城，与经开区别墅相当，从经济承受能力上客户存在一定的重合性， 但相对资源占有率较高，较具竞争力；与远郊相比，距离昆明最近，总价相当。 在售别墅项目产品价格：在售别墅项目产品价格：总结总结 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目规划景观分析在售别墅项目规划景观分析part 2.3 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 茉莉唐朝茉莉唐朝规划特色规划特

40、色 外部森林环绕，坐看金殿山水，中式院落建筑，景观以大树香溪，竹林掩映为外部森林环绕，坐看金殿山水，中式院落建筑，景观以大树香溪，竹林掩映为 特色特色 金殿山水金殿山水中式院落中式院落 大树香溪大树香溪竹林掩映竹林掩映 10001000平会所平会所 主城区主城区 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 同德极少墅同德极少墅规划特色规划特色 社区中央水景，小型会所，现代风格营造，简洁亮丽社区中央水景，小型会所，现代风格营造，简洁亮丽 中央水景：中央水景：15亩 会所：会所：400平米 现代风格：现代风格：简洁、亮丽 主城区

41、主城区 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 培星东岸培星东岸规划特色规划特色 阿诺阿诺. .帕尔默帕尔默1818洞洞linkslinks高尔夫球场，西班牙风情度假别墅区高尔夫球场，西班牙风情度假别墅区 高尔夫球场：高尔夫球场： 阿诺.帕尔默 设计18洞标准高尔夫球场。 高尔夫别墅区：高尔夫别墅区：西班牙风情 商业街商业街：20000 商业街 会所会所：约1000 郊区郊区 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 春城高尔夫春城高尔夫规划特色规划

42、特色 阳宗海湖畔缓坡岸线，阳宗海湖畔缓坡岸线，2 2大国际高品质高尔夫球场，山、湖、林、球道景融于一大国际高品质高尔夫球场，山、湖、林、球道景融于一 体体 高尔夫球场：高尔夫球场： 2个18洞标准高尔夫球场，由山坡球场 和湖畔球场构成。 阳宗海景观阳宗海景观：直面阳宗海景观，视线开阔，通透 球道岸线景观球道岸线景观：别墅布局顺着高尔夫球道蜿蜒，起伏 森林景观森林景观：球道周边原生林散布，顺着山势，森林景 观视线良好 远郊区远郊区 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目规划景观分析：在售别墅项目规划景观分析：

43、总结总结 价值依托：价值依托：主城区别墅项目利用所处主城区的区位优势，依托城市里稀缺独有的天然景观资源，打造项目 的高端居住品质，因土地资源的稀缺性和较高成本，自身内部配套相对较少，以城市配套为主。郊区及远郊 别墅以先天性的自然环境为依托，根据高端人士特点针对性的打造项目的配套，娱乐设施。 景观价值：景观价值：主城区别墅除了拥有稀缺的外部景观资源外，还独特的打造了内部高品质景观，如茉莉唐朝以 大树香溪，竹林掩映为特色，营造绿树成荫的宜居环境，同德极少墅利用滇池板块水源优势，在176亩的土 地上打造15亩的主体水景，而郊区及远郊别墅依托原生态资源，打造的小区内部环境与外部环境完美融合。 竞争分析

44、：竞争分析：保利峰墅与主城区高端别墅相比，都拥有稀缺资源，只是城市价值不如主城，导致价格相差较 大；与远郊别墅相比，专业性配套不足，但城市配套远远大于远郊别墅，这决定了保利峰墅与主城别墅及远 郊别墅的竞争点不在同一层面上。 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品附加值分析在售别墅项目产品附加值分析part 2.4 code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 茉莉唐朝赠送面积茉莉唐朝赠送面积主城区主城区 户型类型户型类型 户型结构户型结

45、构 建筑面积建筑面积 物业赠送物业赠送套数套数 占比占比 叠加 5、4、3室 148158 下叠加：4269平米花园+100平地下 室；上叠加：3743平米露台赠送 6443% 院落双拼5、4室190218 6090平半地下室;30100平花园； 2030平露台 6745% 联排5、4室117242 50100平半地下室；2090平花园； 2050平露台 139% 双拼5、4室239249 104120平半地下室；65133平花 园；4050平花园 43% 独栋5室240104平地下室；80平花园；50平露台11% 合计149100% 物业赠送物业赠送：地下层、花园、露台多重赠送，地下层赠送约

46、占建筑面积 3047%，花园、露台赠送约占建筑面积的3065% code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 同德极少墅赠送面积同德极少墅赠送面积主城区主城区 户型类型户型类型 户型结构户型结构 建筑面积建筑面积 物业赠送物业赠送套数套数 占比占比 独栋 五房 390-413 赠送183地下室，临 中央水景 186% 双拼 四房、五房 280 赠送100地下室，临 中央水景 269% 四联排 四房、五房 250-280 赠送60地下室 14851% 六联排 四房、五房 230-280 赠送60地下室 4817% 叠加 三房、四

47、房 1804817% 合计 288100% 物业赠送物业赠送：地下层赠送约占建筑面积3847%。 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 温泉山谷赠送面积温泉山谷赠送面积郊区郊区 户型类型户型类型 建筑面积建筑面积 物业赠送物业赠送 联排148 50平米地下室、20平米露台、40平米花园 独栋20050平米地下室、30平米露台、200平米花园 物业赠送物业赠送：地下层、花园、露台多重赠送，地 下层赠送约占建筑面积2534%，小面积联排 花园和露台赠送约占建筑面积的47%。 code of this report | 41

48、 copyright centaline group, 2010 宁湖春天赠送面积宁湖春天赠送面积郊区郊区 户型类型户型类型 建筑面积建筑面积 物业赠送物业赠送 联排186-20050平米地下室、5平米露台、15平米花园 双拼200-30050平米地下室、10平米露台、20平米花园 物业赠送物业赠送：地下层赠送约占建筑面积1727%， 花园露台赠送约占建筑面积的10-15%。 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 培星东岸赠送面积培星东岸赠送面积郊区郊区 户型类型户型结构建筑面积赠送面积套数所占比例总销售率 联排2室3

49、厅90-125 赠送3354平米 地下采光层 18048%47% 小独栋 3（2）室3（2 厅） 112.7-124 赠送7385平米 地下采光层 13035%45% 中独栋4（5）室3厅161-173 赠送71-78平米 地下采光层 4011%68% 大独栋 6（7）室5（8 厅） 390-701 赠送152-254平 米地下采光层 226%0% 合计372100%46% 物业赠送物业赠送：花园、露台多重赠送，地下层赠送面积占建筑面积3070%。 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 春城高尔夫赠送面积春城高尔夫赠送

50、面积远郊区远郊区 户型类型 户型户型结构建筑面积赠送面积套数所占比例 联排 f22室2厅1厨3卫13970190平米花园；地上一层车位7 25% f32室2厅1厨3卫165140350平米花园，地上一层车位8 双拼 b1 2室2厅1厨3卫141 190340平米花园面积赠送，地上2 层车库 1016% b2 2室2厅1厨3卫162 200440平米花园面积赠送，地上2 层车库 1118% 独栋 vb 3室2厅1厨3卫200 280320平米花园赠送；地下一层 车库赠送 1931% vf 3室2厅1厨3卫200 310320平米花园赠送；地下一层 车库赠送 610% 合计61100% 物业赠送物

51、业赠送：花园赠送，无地下层赠送。花园赠送占总建筑面积最低为 50%，最高达271%。 code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品附加值分析：在售别墅项目产品附加值分析：总结总结 赠送面积：赠送面积：主城区别墅地下层赠送面积约占总建筑面积的3050%，花园露台赠送面积占总建筑面积的 3065%；郊区楼盘中城市型别墅赠送面积较小，其他则赠送较多；远郊型别墅赠送面积最多，花园露台赠 送面积最高可达271%。 赠送规律：赠送规律：主城区高端别墅面对最高端人群，产品赠送面积大，郊区别墅如保利峰墅、宁湖春天更靠近市 区

52、，赠送面积较小，而其他投资性产品赠送较多；远郊别墅规模较大，针对不同层次的人群，赠送面积也不 同，最高可达总建筑面积的2.71倍。 竞争分析：竞争分析：保利峰墅赠送面积上与其他项目相比劣势明显，只能通过价格的差异与城市别墅稀缺的概念弱 化客户对此的不满足。 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010 在售别墅项目产品客户分析在售别墅项目产品客户分析part 2.4 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 茉莉唐朝客户分析茉莉唐朝客户分析 3550355

53、0岁，昆明市区客户为主，生意人为主，客户圈层效应明显，且主要选择岁，昆明市区客户为主，生意人为主，客户圈层效应明显，且主要选择 300300万以内总价别墅万以内总价别墅 主城区主城区 43%43%客户因朋友客户因朋友 介绍而成交，圈介绍而成交，圈 层效应明显层效应明显 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 培星东岸客户分析培星东岸客户分析 全国范围内客户来源，省内外客户对半，生意人为主，高尔夫球客是产品购买者全国范围内客户来源，省内外客户对半，生意人为主，高尔夫球客是产品购买者郊区郊区 年龄特征：年龄特征： 35岁以上

54、，4050岁客户占比约80%。 客户来源客户来源：外省客户占比4050%，云南本省客户比较分散，主要昆明、玉溪、及曲靖、 红河等客户。 客户职业：客户职业：生意人占比80%，外省客户从事行业比较分散，商贸、基建、it、矿业等行业占 比较多；高级公务员占比约5%，企事业单位高级管理人员及专业人士占比约15%。 置业动机置业动机：以高尔夫球客为主，为项目高尔夫球场所打动，够购买物业主要出于打球需要， 很多是原昆明乡村高尔夫球场球客，投资客户难觅。 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 温泉山谷客户分析温泉山谷客户分析 35

55、503550岁，昆明市区客户为主，生意人为主，行业来源比较分散，购买主要用于岁，昆明市区客户为主，生意人为主，行业来源比较分散，购买主要用于 度假；在价格控制的背景下，相较其他别墅项目年轻客户占比较大度假；在价格控制的背景下，相较其他别墅项目年轻客户占比较大 郊区郊区 我们前三期推出的别墅都已 完美售罄，应广大客户的需要， 我们目前推出多层洋房，为本区 域忠爱客户降低了门槛。我们的 客户带自各个地方，主要是昆明 的为主，昆明和其他区域的客户， 他们不常住于此，但却经常往来， 因为这里有温泉spa，高尔夫， 甚至是他们的会议都将在此举行。 安宁的客户，他们主要居住于此， 将其作为第一居所； 温泉

56、山谷置业顾问 code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 宁湖峰景客户分析宁湖峰景客户分析 主要以安宁本地、昆明、昆钢的以自住或自住兼投资客户为主，纯投资客户可以主要以安宁本地、昆明、昆钢的以自住或自住兼投资客户为主，纯投资客户可以 忽略不及忽略不及 郊区郊区 问：安宁市区的人喜不喜欢在太平新城买房？ 答：安宁人是不愿意去那个地方买房的，有钱人买温泉镇的、宁湖边的，风景照样好，谁会跑那么远买呢。 出租车司机的回答 我好几个朋友都买了宁湖峰景的房子，当时买还不算贵，虽然是新区，但交通什么都方便起来了，安宁本来 就小，如果在市中

57、心一点的位置买，价格差不多，但环境差，又比较吵。他们买都是自己住，还是好住最重要。 天华苑小区业主 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 恒大金碧天下客户分析恒大金碧天下客户分析 以昆明客户为主，省外客户也占据一定比例，几乎都带有投资属性，其中，度假以昆明客户为主，省外客户也占据一定比例，几乎都带有投资属性，其中，度假 客户占比最大，客户属于中高阶层，在昆明或其他区域都有房。客户占比最大，客户属于中高阶层，在昆明或其他区域都有房。 郊区郊区 我喜欢这个地方，虽然没有多少时间过来居住，但是房 子买了又不会亏损，我买在了这

58、里，周末或者是放长假的时 候我可以拎个行李包，就像旅游一样来到这里放松几天，然 后又拎着包回到昆明。 恒大金碧天下业主（带着朋友过来看房） 10% 90% 别墅成交客户置业目的别墅成交客户置业目的 投资+自住投资+度假 80% 5% 15% 别墅成交客户来访区域别墅成交客户来访区域 昆明客户省外安宁及其他区域 昆明别墅太贵了，我在昆明买一套普通住 宅，还在这里买一套别墅，价格还不如昆明别 墅高呢。工作的时候在昆明住，业余时间可以 来这里住，风景又好，又放松。 恒大金碧天下看房业主 注：恒大金 碧天下别墅 已售罄，但 客户能够代 表区域客户 特征，故作 分析 code of this repor

59、t | 51 copyright centaline group, 2010 春城高尔夫客户分析春城高尔夫客户分析 全国性客户来源，同时省内客户占比全国性客户来源，同时省内客户占比3040%3040%，年龄层较高，也更为集中，高尔，年龄层较高，也更为集中，高尔 夫球客是项目的核心客户圈层。夫球客是项目的核心客户圈层。 远郊远郊 年龄特征：年龄特征： 4050岁占比90%左右，与一般别墅项目相比客户年龄层次有所提高，年龄段 也更为集中。 客户来源客户来源：项目目前主要针对国内客户售卖，客户以经常在春城高尔夫打球，或时常来云 南打球的高尔夫客户为主。其中，云南省内客户约占3040%，国内其他地区来

60、源比较分散。 置业动机置业动机：打球时候兼带度假居住需求，或是商务休闲居住需求。 付款方式付款方式：目前春城高尔夫提供分期付款的方案，客户可以选择分三期支付房款，三次支 付比例为4:3:3，约40%客户选择分期付款方式。 code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 来访区域：来访区域：对于城市别墅，由于受地缘性影响，客户往往以本地客户为主。如昆明主城别墅主要以昆明本 地客户为主，保利宁湖峰境以安宁本地客户为主，并且以自住为置业目的的占据最大比例。对于郊外别墅， 客户来源往较较为分散，距昆明主城越远，专业指向性越强，宣传推广面