万科物业管理单位提升安管服务品质方法

1、万科物业提升安管服务品质方法1、各班组工作互控监督制度问题描述安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。解决措施采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处 理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；检查班组依据安全业务检查考核标准提交问题点及整改建议，并设定时效， 由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入 月度考核；以此为据，评选月度月度安全管理先进班悬挂流动红旗；季度排名，对排 名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长” 考评依据，调动积极性。成效强化内部安全管理。2、出入口增加拾音器，规范

2、 BI礼仪安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时 声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。解决措施在现场岗亭增加 拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。成效加强安全管理。3、固定车位加装防盗车位锁问题描述固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用，造成业主不满，安全员工作压力 大。解决措施业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可 能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。成效杜绝车位被占用，方便管理。4、发布各类安全防范温馨提示因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险

3、越来越大。 而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技 能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新 项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务 技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频 繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。解决措施编制监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示 ，每天24小时，针对 不同时段工作的重点，中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加 强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。成效提升安全管理效率。5、夜间实施“安全搜寻棒”问题描述

4、夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全 员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照 固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人 易疲惫，工作质量难以保证。解决措施每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大 提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力，岗位相互间也有了相互评 比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质量。成效提高工作效率6、停车场岗亭设“废弃发票收集箱”问题描述小区内停车场出入

5、岗亭在收取费用时，个别车主交费不要发票，而车辆管理员又没有及时将车辆收费发票当车主的面销毁或上交，容易诱使车场管理员犯经 济上的错误或引发出更严重问题；其他车主看见个别车主不要发票而车场管理 员又没有当众撕毁发票，容易产生不公平的心理和认为万科物业公司管理不规 范；长时间的恶性循环，会导致安全部其他岗位员工出现不平衡的心态。解决措施制作一个意见箱大小、能上锁的不锈钢盒子，箱名为“废弃发票收集箱”；安 放位置在停车场刷卡器侧面，监控器能看到的位置；车辆管理员将车主不要的 发票当着车主面及时投入“废弃发票收集箱”中；财务管理员每周一次或定期 开箱一次；可以有效的控制车场岗位有可能出现的经济问题；消

6、除客户对公司 规范管理的疑惑，以提高客户的满意度。成效实用。7、停车场入口加装车位电子显示屏问题描述小区车位使用紧张，给车辆停放造成困难，而相关业主或来访车辆对车位实际 使用情况不了解：1、当车位已满被岗位拒绝入场时，会给对方引起误解或不接 受，导致对方对现场岗位发火或其他过激行为。2、即使有剩余车位，进场的车辆也会往来车场寻找。解决措施在车场入口处安装一台车位电子显示屏，与刷卡系统保持联动，及时显示车位 使用情况。当车位已满时，显示屏上会显示“车位已满”，有利于入口岗对车 辆的控制。成效避免业主或来访车辆的投诉，同时也体现物业服务的“智能化”，但需要成本， 我们新项目目前的车位不紧张，暂时可

7、以不考虑安装。8、装修公司的管理举措问题描述小区经常发生在未到装修时间时，有装修公司已经开始动工。特别在双休日， 已入住业主对此事非常反感，经常以此向服务中心投诉。但服务中心往往只能 派安全员上门进行制止，但毕竟治标不治本。解决措施在小区开设装修人员休息区，未到装修时间时，要求装修人员在休息区内等待 在休息区内安放椅凳，并要求装修人员按规定整齐的在小区外等候。待装修时 间到点时，才允许其进入小区进行装修工作。这样既体现了人性化管理，也解 决了业主对此事的投诉。成效 规范装修人员管理问题。9、中心安装定时提醒闹钟问题描述按公司体系要求，中心人员晚上 22点至次日早上7点，每逢整点和半点需与 现场

8、安全岗位呼叫联系一次，以提高现场岗位工作状态。物业管理圈。但由于 各种原因，经常无意忘记此项工作；有时中心人员忙于其它事务或有时忘记而未 与岗位联系，造成岗位长时间无人呼叫后出现打瞌睡现象。这样安全工作得不 到落实，存在安全隐患。解决措施在中心安装一个 闹钟钟控器，晚上22点至次日早上7点，每逢整点和半点闹 钟一次，以提醒中心人员定时呼叫联系岗位，同时也能提高中心人员的工作状 态。，也解决了业主对此事的投诉。成效提高工作状态。10、道路分割采用花箱问题描述小区内部的路面一般不宽敞，也不是直线，在小区主出入口车流多的路段热融 胶路面分割线作用有限，拉警戒带吧，也不美观，作用不明显，怎么办好呢？

9、解决措施 小区道路中间的隔离花箱，不但可以分隔车行道路，还兼具美化功能。成效美观、实用。11、车场岗服务位置固定标识问题描述车场岗安全工作人员服务空间有限，具体站立位置不固定不规范，充满随意性， 会影响服务效率、也会引起业主不好的感受。解决措施寻找最佳服务位置，用 黄圈固定，避免了安全岗位站位随意和业主不好的感受。成效管理真细，提升规范化。12、出入口安装访客登记系统问题描述小区来访、装修人员较多，出入口因需填写来访登记，通行效率较低。解决措施为提升现场岗位快速、安全、便捷的服务效率，出入口岗位配备了访客登记系统及来访登记台。成效提升出入口通行效率和客户满意度，目前已在金色、五园、规划、国土、

10、千林山居项目使用。13、高空作业提示单问题描述部分安装空调工人在小区高空作业忽视安全隐患，虽然服务中心一直强调高空 作业安全及注意事项，但作业工人为图作业方便，存在不规范作业的情况，事 故发生后服务中心无法提供已尽到告知义务的证据。解决措施在小区出入口放置高空作业责任书，由出入口岗登记工人进出时要求工人在高 空作业责任书里面签字确认，确保每位进出的工人留有书面确认书，服务中心 留档，以确保已尽到告知义务。成效操作方便、有效防范风险。14、外来人员门岗备案签到制问题描述目前小区外来工和家政人员较多，有做钟点工的，有送奶送报的，还有送餐及送邮 件的虽然都有在服务中心备案（留照片和身份证复件），但每

11、天进出次数较多，岗位 不好控制.每个人都要详细登记工作量较大。解决措施现在实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度。岗位值班人员确认不是备案人员，则通知中心联系业主确认登记有效证件后方可 进入小区，并且关注其停留时间。确认是备案人员，岗位值班人员让其在 上签字后即可放行。出小区时填写离去时间.不仅留下了备案人员的字迹 而且简化了值班人员的工作 程序。成效效防范安全风险。15、小区违章车辆温馨提示问题描述小区经常有业主的车停放在消防通道或者逆向行驶停车，外来车辆进入小区车场时占用了业主租的固定车位还有的车停放时一辆车占用了两个车位等等一系列 违章情况时有发生。解决措施由以往的单张A4温馨提示改为一式

12、两联 A5的红白色温馨提示.当发生车辆违 章时由巡逻岗报到中心，中心及时填写温馨提示，将红色联贴在违章车辆的挡风玻 璃上，告之其他业主我们正在处理此辆违章车，中心妥善保留白色联作为凭证以供查阅。成效减少违章。16、新项目安全团队人才梯队建设问题描述项目规模大，部门安全管理骨干人才梯队建设跟不上部门需求。解决措施部门内部建立安全团队人才梯队建设方案，安全班进行系统性、规范性培训及 引导，实现安全团队全员学习的良好氛围，提升员工综合业务管理素质，达到 部门现场对人才的需求及不断提高客户满意度。成效强化内部安全管理。17、项目工地分时段实行双岗问题描述在工地执勤的安全员时常会因为这样或那样子的原因和

13、工地施工人员发生矛盾， 管理人员也一直苦恼于岗位的安全问题，在安排双岗后项目又会增加三人次的 费用。解决措施分时段在工地出入口设置双岗：1.在施工人员上下班高峰期时 06 : 00 07 :30 ; 11: 00 12 : 00 ; 13 : 00 14 : 00 ; 17 : 30 18 : 30 等时间段安排 双岗进行执勤；在夜间偏远岗位安排双岗进行执勤。成效有效控制安全人力成本，防范安全风险。18、“海浪”式安全检查模式问题描述安全与风险管理部每季度覆盖公司所有项目安全业务检查一次，时间跨度大， 检查人员项目逗留时间短，不能及时发现不同班次，不同时间段的安全隐患， 也未能调动现场安全岗位

14、的警惕性和积极性。解决措施开展全天式24小时、多组人员、多波式、分时段的“海浪”式安全检查，深掘现场隐患，防范未然，做好安全管理工作。成效提升岗位工作警惕性和积极性。19、禁止噪音装修提示便利贴问题描述周六、日、节假日非装修时间，时常有装修工使用电动工具装修发出噪声影响 业主休息。解决措施做一张小纸条，在 上面写有“周六日严禁打墙、电锯、电钻等噪音施工”以及 装修时间规定，再加上便民电话，如服务中心电话、控制中心电话、快餐店电 话和装修搬运电话，将小纸条张贴在大门上的一个很显眼的位置，很容易引起 业主和装修工人的注意，能有效制止噪声装修。成效及时提醒、减少噪音装修。万科物业管理费测算指引1.

15、目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2. 范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理 小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。4. 物业管理费测算公式为：5. 列举法测算 5.1人工费用的测算 5.1.1.组织架构的确定 5.12人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工费 用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加 费、社会保险费、补贴及过节费、其它。5.1.3.工资的测算（单位：元/月）

16、 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表 单位：元序号名称1 经理2 经理助理工资标准人数工资金额（月） 工资标准X人数3 行政管理人员技术、维修人员5 保安人员6 保洁人员7 绿化人员工资标准X人数工资标准X人数 工资标准X人数 工资标准X人数 工资标准X人数工资标准X人数8 其他人员工资标准x人数合计5.14奖金及双薪（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测 算。根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、 上下班交通补贴测算。5.2. 行政费用的测算（单位：元/月）5.2.1 .低值易耗

17、品购置费用。5.2.2. 管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额=使用量（立方）/月x水费收费单价饮用水金额=饮用水（桶）/月 X甬饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用=办公照明的功率 x按每天实际使用时间（折算成的小时单位）x电费收费标准办公电器用电费用=空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准5.2.3 .办公设备维护费用。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。5.2.4.通讯费 物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通 讯费用。525.公干

18、车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。5.2.6. 交际应酬费。5.2.7. 电脑维护费用。根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑 的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。5.2.8. 报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。5.2.9. 咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。5.3. 财产费用的测算（单位：元/月）5.3.1.折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机

19、、传真机、打印机、空调、电视机、 保险柜等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用=固定资产的原值 三固定的使用年限 出2月532.资产的摊销管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁 绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用=开办费发生的总额 委托的管理期限出2月5.3.3.固定资产的修理费前期购置的固定资产，按固定资产折旧的 15%计提修理费。5.34员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。5.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险费=（须投保的公

20、共设施、设备）总金额x保险费率噜险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必 须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司 会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。5.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）5.4.1.服装费的测算（单位：元/月）。按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表单位：元序号 名称 服装成本 人数 服装费用（月）1 经理服装成本X人数我用月份2 行政管理人员服装成本X人数我用月份3 技术、维修人员4 保安管理人员5 保洁服装成本XA数我用月份 服装成本X人数我用月份542保洁物料消耗。根据物业管理所

21、需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用 年限进行摊销。保洁材料分摊明细表单位：元名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注玻璃刮刀清洁玻璃把25.00 3 75.00所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。5.4.3.环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼 道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。5.44物业维修物料消耗。根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物 料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目 测算依据 费用构成

22、 备注1. 公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、 减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指 示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算2 .供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费3照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核

23、算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5给排水系统生活供水变频泵潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费6防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防 越系统的维修养护。每年维修材料费7水景娱乐设施维护材料费8.空调及采暖5.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月） 5.5.1.公共电费根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电 费的测算。5.5.1.1. 电梯系统电费电梯电费=电梯数量 於电梯功率X30天x电梯每天的使用时间（折算成小时数）x电费单价（元 / 度）电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设

24、备的数量x功率X30天x每天的使用时间（折算成小时数）x电费单价（元/度）5.5.1.2. 公共照明系统电费室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观 等所有照明系统的电费：公共照明系统电费=照明器具的功率x30天对目应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和x电费单价（元/度）5.5.1.3. 供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准 为准，或：变压器的电费=（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）x电费单价；变压器的电费=变压器功率x电费单价X24小时x30天5.5.1.4.消

25、防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）=消防水泵的数量x消防水泵的功率x电费单价X2.5小时七月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修 2.5小时计算）=送、排烟风机数量x送、排烟风 机功率於电费单价X2.5小时七月中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率X30天 每天实际工作时间X电费单价5.5.1.5. 给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率X数量X30天X每天实际工作时间X电费单价5.5.1.6. 泳池系统电费。（收费泳池不计此项）泳池系统电费=循环系统的功率X30天X每天实际工作时间 X电费单价5.5.2.公共水费（单位：元/月）5.5.2.1. 绿化水费根据

26、小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费=绿化面积 X0.03 50% X15天X水费单价（含排污费、加压费）5.5.2.2. 清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水=估算每天用水量X30天X水费单价（含排污费、加压费）5.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水=泳池容量 X3次（每年换水3次）勻2月X水费单价（含排污费、加压费）5.5.2.4. 小区景观用水 根据小区景观的数量测算:小区景观用水=小区景观每天耗用水量X30天X水费单价（含排污费、加压费）5.5.3. 电梯运行费电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和如果每部保养费单价相同，则电梯保养费=电梯保养费单价X电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价X电梯数量）宁12月5.5.4. 公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养