XXXX年我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析_43页

1、我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析第一部分：调控政策梳理 3（一）房地产市场的起步阶段 3（二）我国房地产业的成长阶段 3（三）房地产市场高速发展阶段 41、从支柱产业到防止泡沫 42、从国八条到房产税 6（四）房价在调控中继续快涨 81、调控密集的 2006年 82、调控效果显现 12（五）房地产调控的一波三折 151、2008年调控政策 152、2009年房地产政策 21（六）调控政策频出，力度逐步升级 23第二部分：房地产市场发展分析 31（一）从“十二五”规划角度看 311、需求总量较大 312、中国的城镇化惠及房产市场 333、商业服务性地产面临新的机遇 334、房地产开发企业严

2、重分化 36（二）券商对短期房地产市场的分析 37（三）2011年影响房市的主要因素 381、政府调控政策对住房价涨跌的影响 382、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响 383、保障房对住房价涨跌的影响 394、流动性过剩对住房价涨跌的影响 39（四）房地产宏观调控对我省的影响 401、当前房地产宏观调控的新特点 402、未来房地产宏观调控政策走向 413、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响 43第一部分：调控政策梳理（一）房地产市场的起步阶段 ：1993 年-1998 年我国房地产发展是政策先行， 1993 年开始，我国开始深化住房 改革，1993 年，国家出台关于当前经济情况和加强宏

3、观调控意见 ， 提出整顿金融秩序、加强宏观调控的 16 条政策措施 （ 通称“国 16 条” ） ；1994 年又出台关于深化城镇住房制度改革的决定 、城市 房地产管理法和颁布住宅担保贷款管理试行办法 。房地产业开 始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。（二）我国房地产业的成长阶段 ：1998年-2002 年为刺激消费、拉动内需， 1998 年 7 月，国家颁布关于进一步 深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知 （简称“ 23号”文件 ）， 明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”， 并拉开了以取消福利 分房为特征的中国住房制度改革。 23 号文件强调，在停止住房实物 分

4、配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同 时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。 按照 当时的保守算法， “最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了 城市居民家庭总数的 10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入 家庭”，最低的也要占到居民人数的 80%以上，高的甚至占到总人口的 95%。1999 年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度， 推行住房分配货币化制度。 此一系列制度的颁布拉开了我国住房大建设的2001 年国家对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展， 消化积压商品房政策，对1998年 6月 30日以前的商业用房、写字楼、 住房免营业税

5、、契税、行政事业性收费。此后房地产行业开始进入快 速发展阶段。2002 年国家降低住房公积金存、 贷款利率， 5 年以上贷款利率由 4.59%降到 4.05%；修改住房公积金管理条例 ；强化土地供应管理， 严格控制土地供应总量； 恢复征收土地增值税。 房地产市场开始持续 升温。（三）房地产市场高速发展阶段 ：2003年-2005 年1、从支柱产业到防止泡沫在房地产快速发展的背景下， 2003 年 4 月的 121 号文件拉响宏 观调控警报，中国人民银行下发 关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知 （简称 121号文件） ，加强房地产信贷，房地产企业四证取 得后才能发放贷款； 调整商业银行个人

6、住房贷款政策， 提高第二套住 房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上 （ 含第二 套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率 规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后， 中央政府第一次 采取抑制房地产过热的措施， 表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕7 月开始对出售的房屋征收房地产税。8 月出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （ 简称 18 号文件） ，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为 国民经济的支柱产业”， 将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱 产业之一， 明确提出要保持房地产业的持续健康发展， 要求充分认识 房地产市场持续健

7、康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进 程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策， 调整住房供 应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于 高档、大户型商品住房以及高档写字楼、 商业性用房积压较多的地区， 要控制此类项目的建设用地供应量， 或暂停审批此类项目。 对符合条 件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。 此时国 家的政策也在徘徊，如果控制过严会对刚刚升温的房地产业大受打 击，如果不做控制，继续鼓励，会助长房地产投机行为，会影响国家 经济的健康发展。这种徘徊的政策使房地产业的升温持续增加， 房地产销量高速增 长，房价开始出现不正常的暴涨，房地产

8、投资行为迅速升起。继 2003 年 7 月国务院发文严格控制土地供给之后， 国土资源部、 监察部联合发文，严令各地须在当年 8月 31前将协议出让土地中的 “遗留问题”处理完毕， 否则国土部门有权收回土地， 纳入国家土地 储备，称为“ 8.31 大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地 产过热的一大举措，拿地门槛提高。2004年4月：存款准备金利率上调，从 7%提高到 7.5%。上海市 发布上海市房地产登记条例修正案 ，期房限转，打击上海房地产 投资行为，打压房地产泡沫。2004 年 10 月中国人民银行决定从 29 日起上调金融机构存贷款 基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存

9、款利率下 浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点。同时，进一 步放宽金融机构贷款利率浮动区间。 金融机构 (不含城乡信用社 ) 的贷 款利率原则上不再设定上限， 贷款利率下浮幅度不变， 贷款利率下限 仍为基准利率的 0.9 倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款 利率仍实行上限管理， 最高上浮系数为贷款基准利率的 2.3 倍，贷款 利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率 (5.58%) 为例， 城乡信用社可以在 5.02%-12.83%的区间内自主确定贷款利率。2、从国八条到房产税2005 年上海房价出现明显下降， 最大降幅超过 20%；然而除上海 之外，全国各地房

10、价继续大肆上涨。为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格。 2005 年 3 月房贷优惠政策取消， 调控涉及消费层面： 央行决定从即日起调 整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率 ; 对房地产价格上涨过快的城市或地区， 个人住房贷款最低首付款比例 可由现行的 20%提高到 30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政 策调控力度进一步加大。调控触及交易环节： 房地产税改革深入， 财政部副部长肖捷在出 席“中国发展高层论坛”时表示， 中国目前在房地产保有和交易环节 税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务 院发展研究中心正在筛选试点城市， 将开始模

11、拟运行， 为最终出台房 地产税提供决策基础。2005 年 3 月底，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的 通知，国务院出台八点意见稳定房价。 一是高度重视稳定住房价格； 二是将稳定房价提高到政治高度， 建立政府负责制； 三是大力调整住 房供应结构， 调整用地供应结构， 增加普通商品房和经济住房土地供 应，并督促建设 ; 四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数 量；五是正确引导居民合理消费需求； 六是全面监测房地产市场运行； 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八是认真组织对稳定住 房价格工作的督促检查；简称“国八条”。2005 年 5 月初七部委意见调控加强、细则出台 （ 称为“

12、新国八 条”） ，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳 定住房价格工作的意见 ，要求各地区、各部门要把解决房地产投资 规模过大、 价格上涨幅度过快等问题， 作为当前加强宏观调控的一项 重要任务。2005年9月银监会 212号文件收紧房产信托： 9月底，由银监会 制定的房地产信托管理文件 （ 即“212 号文” ）开始下发至各地银监 局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 通 知对房地产信托发行门槛进行了严格限制2005 年 10 月国税总局重申二手房交纳个税2005 年 10 月 11 日，国家税务总局发布了关于实施房地产税 收一体化管理若干具体问题的通知 （国税发

13、 2005156 号） ，文件正 式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手 房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业 税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同 时进行征收。 如此的政策并不能阻止房价上涨的快车， 房价继续快速 上涨。（四）房价在调控中继续快涨 ：2006 年-2007 年1、调控密集的 2006 年2006 年 4 月 27 日房贷利率再次上调，调控卷土重来，央行全面 上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中， 5 年期以上的银行房贷 基准利率由 6.12%上调至 6.39%。此次加息主要是为了抑制投资需求， 进一

14、步稳定房地产价格。2006年 5月 24日国六条出台，新一轮调大幕开启，国务院总理 温家宝主持召开国务院常务会议。 会上提出了促进房地产业健康发展 的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信 贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度， 减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩 序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极 发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 业内人士认为这六条措

15、施开启了 2006 年房地产调控序幕，称之为国 六条。2006 年 5 月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施 （ 简称 “国六条” ） ，将调整住房供应结构作为调控着力点。 随后出台的关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（ 简称“九部委十五条” ）对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房 价”的普通商品住房， 被称作“限价房”以期解决中等收入夹心 层群体的住房问题。2006 年 5 月 29 日 国务院出台限制套型 90/70 政策，国务院办 公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （ 国办发 （2006）37 号），称为 9 部委“十五条”，对“国六条”进一步细化

16、， 而且在套型面积、 小户型所占比率、 新房首付款等方面作出了量化规 定，提出 90 平方米、双 70%的标准。2006 年 5 月 31 日 国税总局出台二手房营业税政策，国税总局 下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 （国税发 74 号 文件） ，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明 确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收 政策。 2006年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全 额征收营业税。个人将购买超过 5年（含 5 年）的普通住房对外销售， 应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年 7月 6日

17、未取得预售许可证不得发布预售广告，建设部 联合国家发展和改革委员会、 国家工商行政管理总局下发 166 号文件 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 ，要求房地产开发企 业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。同时加强房 地产广告发布管理， 未取得商品房预售许可证的房地产项目， 不得发 布商品房预售广告。2006年 7 月 11 日 建设部出台 171号“外资限炒令”，建设 部联合其他 5 部委下发 171 号文件关于规范房地产市场外资准入和 管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业 房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，打击房地产投资。2006年 7月

18、26日 108 号文强制征收二手房转让个人所得税， 国 税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 （108 号文） ，宣布从 8月 1日起，各地税局将在全国范围内统一强制 性征收二手房转让个人所得税。进一步打击房地产投资。2006年 8月 1日 土地新政出台。国土资源局制定的招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范 正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作 了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范 围：供应商业、 旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争 要求的工业用地， 并建立国有土地出让的协调决策机构和价格

19、争议裁 决机制。2006 年 8 月 19 日 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率， 中国人民银行决定，自 2006年 8月 19日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由 现行的 2.25%提高到 2.52%;一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点， 由现行的 5.85%提高到 6.12%; 其他各档次存贷款基准利率也相应调 整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商 业性个人住房贷款利率市场化。 商业性个人住房贷款利率的下限由贷 款基准利率的 0.9 倍扩大为 0.85 倍，其他商业性贷款利率下限保持 0.9 倍不

20、变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在 下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。2006年 8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法， 建设部:城 镇廉租房工作规范化管理实施办法 出台贯彻落实 国务院办公厅转 发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发 200637 号） ，加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租 住房管理，我部制定了城镇廉租房工作规范化管理实施办法 。2006年9月 房地产市场整顿， 9月12日按照国务院办公厅转 发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发 200637 号）和建设部国家发展改革委员会国家工商

21、行政 管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 （ 建住房 2006166 号） 的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作 方案，完善二手房市场交易管理。2、调控效果显现2007 年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、 信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出， 从土地管 理、规范市场秩序、抑制投机 （ 尤其抑制外商投资房地产 ） 、调整住房 结构等多方面全面出击。（1）加强房地产交易资金管理 ： 2007年 1 月 建设部规范经纪 行业，1月 23 日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪 管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相 继出

22、台了资金监管、 网上签约、 标准买卖合同这三大详尽并相互配合 的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具 有划时代的意义； 网上签约在 7月 1日正式实施，下半年的二手房市 场，将在良性、规范的轨道中运行。（ 2）物权法通过 ：2007 年 3 月 16 日 通过物权法，10 月 1 日起执行， 3 月 16 日，全国人民代表大会第五次会议表决通过 了中华人民共和国物权法 ，物权法作为确认财产、利用财产和保 护财产的基本法律， 对于法律体系的完善、 经济的发展都具有重要的 意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续 期”，这一条打消了民众对 70 年使用期满

23、后国家回收土地的顾虑， 有利于提高购买不动产的积极性。 物权法对于房产市场具有深远的影 响 ; 除了 70 后自动续期外， 还有最直观的一点， 就是物权法为物业税 的开征奠定了基础， 物业税所带来的持有成本的增加， 都是消费者置 业投资所必须面对和重新考虑的， 理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。（3）回归保障住房： 2007年 8月国发 200724号文件，住房 问题是重要的民生问题。 党中央、国务院高度重视解决城市居民住房 问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发 展的根本目的。 20 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅 建设持续快速发展， 城市居民住房

24、条件总体上有了较大改善。 但也要 看到，城市廉租住房制度建设相对滞后， 经济适用住房制度不够完善， 政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。（ 4）二套房政策 ：9 月，央行规定以家庭为单位，第 2 套住房 贷款首付不得低于 40%，利率不得低于基准利率的 1.1 倍严厉打 击炒房行为。（ 5）土地调控 ：10 月，加强土地供应调控， 缩短土地开发周期， 物业税“空转”试点扩至十省市。（6）外资管理 ：6 月进一步加强外资管理，扼制房地产市场外 资过热。12 月，外商投资房地产业限制范围有所扩大。（7）五次加息：2007 年 3 月 央行 2007 年首度次加息，中国人民银行决定，

25、自 2007年 3月 18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 2.52%提高到 2.79%; 一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 6.12%提 高到 6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007 年 5 月 19 日 央行再次加息，中国人民银行最新公布的消 息， 19 日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基 准利率上调 0.27 个百分点，一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点， 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 个人住房公积金贷款利率上 调0.09 个百分点。从 2007年6

26、月 5日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0.5 个百分点2007 年 7 月 20 日 央行第三次加息，央行宣布在本次加息中， 个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09 个百分点。同时，上调活期 存款利率 9个基点,由 0.72%上升至 0.81%。这是 2002年 2月以来首 次上调活期存款利率。在这 5 年来, 央行曾多次加息 , 但是上调对象 均为定期存款或贷款利率 , 此次是 5 年多来首次上调活期存款利率。2007年 8月 央行上调金融机构存贷款基准利率 （第四次加息 ）， 为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定， 自 2007 年 8 月 22 日起

27、上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机 构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 3.33%提高到 3.60%; 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点，由现行的 6.84%提 高到 7.02%; 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积 金贷款利率相应上调 0.09 个百分点。2007年 9月 央行年内第五次加息， 2007年 9月 15日起，金融 机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 3.60%提高 到 3.87%; 一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 7.02% 提高到 7.29%。2007 年上半年市场价格暴涨，地王频

28、现，经过政策频出、调控 力度加大 2007 年底，全国房价出现下跌。 （五）房地产调控的一波三折 ：2008 年-2009 年2008 年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为 “从紧”， 而财政政策继续保持稳健。 下半年随着世界金融危机的影 响扩大，央行公布“双率”齐降， 货币政策再度从“从紧”向“适度 宽松”转变。 本来在前期调控政策和金融危机的影响下， 房地产投资 迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日 减，房价也有所下降。 然而，在调控效果刚刚显现时， 政策再次松动， 最终导致前功尽弃。 2009 年，中国房地产市场从年初的“试探性抄 底”，到年中的“放

29、量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一 年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控 由“去库存”转变为“挤泡沫”。1、2008 年调控政策（1）土地政策2008年 1月，国务院重拳打击囤地。2008 年 5 月 30 日, 国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度 把紧。监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反 土地管理规定行为处分办法 ，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅 开发不得超 3年;土地管理不作为将受严惩等。 自 2008年6月1日起 执行。（2）保障房政策2008年 3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的

30、通知 ，免征出租廉租住房 租金收入的营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、 经济适用住房的印花税。2008年 3月 12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度 计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、 新开工的商品住房， 套 型建筑面积 90 平方米以下住房 （ 含经济适用住房 ）面积所占比重，必 须达到开发总面积的 70%以上。2008年 3月 21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房 质量管理的通知。2008年8月14日,3 部委联合印发 2008年廉租住房工作计划 。 计划提出， 2008 年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定， 对低保家庭中的住房困难户做到

31、应保尽保， 有条件的地区要逐步扩大 保障范围。 2008年，新增廉租住房保障户数 250 万户（ 其中实物配租 户数 40万户） ，加上以前年度保障户数， 累计廉租住房保障户数将达 到 350 万户。（3）金融政策2008年 1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。央行称， 2006 年以来，人民银行综合运用多种货币政 策工具大力回收流动性， 取得一定成效。 近几个月货币信贷增长有所 放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银 行体系过剩流动性又有新的增加， 贷款扩张压力较大。 适应当前流动 性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成

32、效。 央行表示， 人民银行将继续执行稳健的货币政策， 引导货币信贷合理 增长，保持经济平稳运行。至此，这一数字已调升到 15%，再创中国 自 1984 年设立存款准备金制度以来的新高，明确释放出货币政策从 紧的信号。2008年 3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。中国人民银行决定从 2008年3月 25日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 至此，这一数字已调升到 15.5%,创下历史新高。2008年 4月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2008年 04月16日为继续落实从紧的货币政策要求， 加强银

33、行体系流动性管理， 引导货币信贷合理增长， 中国人民银行决 定从 2008年 4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2008年 5月 20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。为加强银行体系流动性管理， 引导货币信贷合理增长， 中国人民银行决定从 2008年 5月 20日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0.5 个百分点。2008年 8月 25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款 管理。中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地 的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止 用地项目目录的项目，严禁发放

34、贷款 ; 已发放贷款的，应在采取必 要保全措施的基础上， 逐步收回。 严格市政基础设施和工业用地项目 贷款审核。 对于不符合国家标准， 未取得国土资源部门用地批复的市 政基础设施、 生态绿化项目以及工业项目建设， 不得予以任何形式的 信贷支持。 严格商业性房地产信贷管理。 金融机构禁止向房地产开发 企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款 ; 土地储备贷款采取抵押 方式的，应具有合法的土地使用证， 贷款抵押率最高不得超过抵押物 评估价值的 70%，贷款期限原则上不超过 2 年。严格农村集体建设用 地项目贷款管理。 对利用农村集体土地开发商业性房地产的， 不得发 放任何形式的贷款 ; 对购买农村集

35、体土地上建设的住房的城镇居民， 不得发放住房贷款。2008 年 9 月 15 日, 央行宣布“双率”齐降。受美国金融风暴的 影响，央行宣布从 9月 16日起，下调一年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，以及下调存款准备金率 0.5%。2008年 10月9日,西方央行联手降息 中国打出降率免税组合 拳。中国人民银行 8日晚间宣布，从 10月 9日起下调一年期人民币 存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作 相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率 9 年来首度下调 的决定：从 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此外，

36、我国将从 10 月 9 日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自 1999 年开始实施的存款利息税将被 暂时终止（4）税收政策2008年 4月，国家税务总局 关于房地产开发企业所得税预缴 问题的通知，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有 改变。2008 年 6月 10 日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所 得税。关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题， 日 前，财政部和税务总局明确批复： 企业为个人购买房屋或其他财产需 征收个人所得税， 同时在批复中对具体的征收办法作出了规定： 企业 为个人购买房需征收个人所得税。（5）小产权房政策2008 年 7 月

37、14 日, 国土部表示：小产权房不给宅基地证。面对 全国各地愈演愈烈的小产权房， 国土资源部今日出台文件， 开展集体 建设用地流转试点和集体建设用地整理， 必须首先完成宅基地使用权 登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备 登记发证的资格。2008年 10月12日,十七届三中全会：土地或可转让抵押继承 小 产权房有望破题。 10月 9日到 12日，中国共产党十七届三中全会将 在北京召开，关注新土改政策，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。（6）房屋节能政策2008 年 8 月 11 日, 国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指 标。国务院总理温家宝 1日签署第 530

38、号国务院令，公布民用建筑 节能条例，根据条例，房地产开发企业销售商品房，应当向购买 人明示所售商品房的能源消耗指标、 节能措施和保护要求、 保温工程 保修期等信息， 并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、 住宅使用说 明书中载明。（7）从控制到救市2008年 10月开始一系列支持房产发展的政策出台2008年10月 12日,系列新政支持房地产。从 2008年11月 1日 起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一 下调到 1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税 ; 对个人销售住房 暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政 策。从 2008 年 11 月 1

39、 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通 住房的，契税税率暂统一下调到 1%。为加强税收优惠政策管理，要 求首次购房证明由住房所在地县 （区） 住房建设主管部门出具。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款， 其贷 款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整 为 20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下 （含） 由现 行的 4.32%调整为 4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%， 分别下调 0.27 个百分点。中国人民银行决定自 2008年10月 27日起， 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7

40、倍; 最 低首付款比例调整为 20%。加快廉租住房建设， 以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其 他社会救助工作中的城市低收入家庭， 加大实物配租力度， 扩大廉租 住房租赁补贴范围，推进棚户区 （危旧房 ） 改造。2008年10月 28日,央行年内第三次下调利率。从 2008年10月30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率 由现行的 3.87%下调至 3.60%，下调 0.27 个百分点 ; 一年期贷款基准 利率由现行的 6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分点 ;其他各档次 存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年 10月开始，

41、政府由“控制”向“救市”的态度转变。各 项政策权限松绑， 2009 年楼市复苏，导致后继续大涨，房地产泡沫 重现。2、2009 年房地产政策2009年 1月：四大国有银行宣布：只要 2008年 10月 27日前执 行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可 以申请七折优惠利率。2009年 5月：国家税务总局制定土地增值税清算管理规程对土地增值税清算的前期管理、 清算受理、 清算审核和核定征收等具 体问题做出具体规定，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。2009 年 5 月：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比 例降低为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比

42、例为 30%2009年 6月：查处“小产权房”。2009 年 7 月：银监局发布 固定资产贷款管理暂行办法 与项 目融资业务指引，加强贷款资金监管。2009年 9月：发文要求地方政府要加强建设用地批后监管。2009年12月：个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年； 财政部、 国税总局发布营业税减免细则。 为遏制部分城市房价过快上 涨，政府决定不再延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政 策，将个人住房转让营业税免征时限由 2 年恢复至 5 年，遏制炒房现 象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供应； 继续支持居民自住 和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大

43、规 模推进保障性安居工程建设”四条详细措施 （ 简称“国四条” ），以岁 善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细 节，逐渐废除了 2008年的刺激房市政策， 再次转向稳定房价。2009年12月 17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加 强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时， “分期缴纳 全部土地出让价款期限原则上不得超过一年， 特殊项目可以约定在两 年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 （六）调控政策频出，力度逐步升级2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机 , 遏制房价 过快上涨

44、,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段 . 不过, 频频刷新的 地王 记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和 政府公信力屡遭诟病。1、财政部发布通知，自 2010年 1月 1日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税 ; 个人将购买超过 5 年 （含5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房对外销售的， 按照其 销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买超过 5年（含5年）的普通住房对外销售的， 免征营业税。2、1月10日,国务院出台国十一条, 严格二套房贷款管理 ,首 付不得低于 40%,加大房地产贷款窗口指导。3、1月 21日,国土资

45、源部发布国土资源部关于改进报国务院 批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出 , 申报住宅用地的 , 经济适用住房、 廉租住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占 住宅用地的比例不得低于 70%。4、3月10日,国土资源部再次出台了 19条土地调控新政 ,即关 于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 , 该通知明确规定开 发商竞买保证金最少两成、 1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被 冻结等 19条内容。5、3月10日，国土资源再次出台了 19条土地调控新政， 即关 于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ，该通知明确规定开 放商竞卖保证金最少两成， 1 月内付清地价 50%，囤地

46、开发商将被“冻 结”等 19 条内容。6、3月12日,国土资源部称,将于今年 3月至7月在全国开展对 房地产用地突出问题的专项检查 , 本次调查重点针对擅自改变房地产 用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。7、3 月 22日, 国土资源部会议提出 ,在今年住房和保障性住房用 地供应计划没有编制公布前 ,各地不得出让住房用地 ; 将在房价上涨 过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点 ; 各地要明确并适当增 加土地供应总量 ;房价上涨过快、过高的城市 ,要严控向大套型住房建 设供地。8、3月 23日,国资委要求 78户不以房地产为主业的中央企业 , 要加快进行调整重组 , 在完成企业

47、自有土地开发和已实施项目等阶段 性工作後要退出房地产业务 ,并在 15 个工作日内制订有序退出的方 案。9、国家统计局数据显示 ,2010 年 3 月全国 70 个大中城市房屋销 售价格同比上 11.7%.1-3 月, 中国完成房地产开发投资 6,594 亿元, 同比增长 35.1%;房屋新开工面积 3.23 亿平方米 , 同比增长 60.8%;商 品房销售额 7,977 亿元, 同比增长 57.7%。10、4月 2日,财政部下发通知称 ,对两个或两个以上个人共同购 买 90 平方米及以下普通住房 , 其中一人或多人已有购房记录的 , 该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策

48、11、4月 7日,国家发改委发布 2010年经济社会发展工作重点提 出,要进一步加强房地产市场调控 , 增加普通商品住房的有效供给 ,支 持普通自住和改善性住房消费 , 大力整顿房地产市场秩序。12、4月 11日,中国银监会主席刘明康表示 ,银监会要求所有银 行在 6 月底之前提交贷款情况的评估报告 , 并称房地产风险敞口大 , 要严控炒房行为 .银监会表示 ,银行不应对投机投资购房贷款 ,如无法 判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平 . 北京部分银行已 将二套房首付比例提升至 60%。13、4月 14日,国务院常务会议指出 ,全球金融危机的影响仍在 持续,将保持货币信贷适度增长 ,

49、坚决抑制住房价格过快上涨 ,并将加 快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。14、4月 15日,国务院出台具体措施 ,要求对贷款购买第二套住 房的家庭 ,贷款首付款不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍. 对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭 ,贷 款首付款比例不得低于 30%。15、4月 15日,国土资源部公布 2010年住房供地计划 ,今年拟计 划供应住房用地总量同比增长逾 130%,其中中小套型商品房将占四成 多, 超过去年全国实际住房用地总量。16、4月 18日,国务院发布通知指出 ,商品住房价格过高、上涨 过快、供应紧张的地区 , 商业银行可根据

50、风险状况 , 暂停发放购买第三 套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。17、4月 30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风 险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供 1 年以上本市纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。 统一购房家庭只能 新购买一套商品住房。18、2010年4月 27日，以稳定房价为主的房地产调控到了要害 时刻。4 月 27 日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知 （ 简称“国十条” ） ，被称为“史上最严肃的调控 政策” 提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设

51、工作不力， 影响社会发展和稳定的，要追究责任。19、2010年6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业 性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、 配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。20、2010.08.02 ：国土资源部已将一份涉及全国 1457 宗闲置土 地的统计表交于银监会， 银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的 风险排查。其中 80%的闲置土地可能被收回。21 、 2010.09.04 ：国家已正式批准杭州、南昌等 10 个城市土地 利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。22、2010.09.08 ：国家统计局开展空置

52、房的调查，试点城市包括 北京、上海、广州等四五座城市23、2010.09.18 ：加快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。会议强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性 安居工程，加快发展公共租赁住房。2010年9月27日：2010.09.27 :国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于 进一步加强房地产用地和建设治理调控的通知 （下称通知），要 求贯彻落实“国 10 号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地 和建设的管理调控， 积极促进房地产市场继承向好发展。 国土资源部 称，将严格土地竞买人资格审查， 土地闲置一年以上竞买人及其控股 股东将被禁止拿地。24、2010 年

53、9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨 过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完 善差别化的住房信贷政策， 对贷款购买商品住房， 首付款比例调整到 30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房 贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住 房有效供给。房价过高上涨过快城市要限定居帽岷房套数，调整住 房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。25、2010年 10月 19日：中国人民银行宣布，自 20日起，金融 机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 2.25%提高 到 2.5%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由

54、现行的 5.31% 提高到 5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。26、2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关 问题的通知。 公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利 率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1 1倍，首付 款比例不得低于5 0%,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机 性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公 积金个人住房贷款。27、2010年11月 10日: 中国人民银行决定,从 2010年11月 16日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个

55、百分点。28、2010 年 11 月 15日,住房城乡建设部和国家外汇管理局发 布通知, 进一步规范境外机构和个人购房管理, 要求境外个人在境内 只能购买一套用于自住的住房。29、2010年11月 19日:中国人民银行决定 ,从2010年11月 29 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。30、2010年12月 11日,中国人民银行决定 ,从2010年12月 20 日起,再上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 .31、2010年12月 25日:中国人民银行 25日发布,自 26日起, 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点,其他各档

56、 次存贷款基准利率相应调整。32、2011年1月14日，中国人民银行决定，从 2011年 1月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。33、2011年 1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的房 地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举 措，整顿房地产市场秩序， 规范房地产经纪行为，保护房地产交易及 经纪活动34、2011年 1月26日：新国八条的实施：国务院要求进一步调 控房地产市场， 落实地方政府责任， 各地要确定价格控制目标并向社 会公布，二套房房贷首付比例提至 60%。35、2011年1月 27日：关于调整个人住房转让营业税政策的通 知（财

57、税 201112 号）个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全 额征收营业税；个人将购买超过 5年（含 5年）的非普通住房对外销 售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个 人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。36、2011.1.27 国务院办公厅 27 日发出通知，对新一轮房地产 市场调控作出具体部署， 要求进一步做好房地产市场调控工作。 通知 提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房 价过高、上涨过快的城市， 要在 2 月中旬之前，出台住房限购实施细 则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况， 适时出台住房 限

58、购措施。37、2011年 1月27日：部分城市房产税试点：上海房产税起征点定为人均 60 平方米，征收对象为本市居民家庭在本市新购的第二 套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房， 征收范围为本 市居民家庭第二套及以上住房中人均超 60 平方米的面积，适应税率 根据不同情况定为 0.4%和 0.6%两种。38、2011年 2月8日晚间，中国人民银行宣布，自 2011年 2月 9 日起上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为 0.25 个 百分点。经过调整后的一年期贷款利率为 6.06%，一年期存款利率为 3.0%。这是 2011年来的首次加息， 但央行在 2010年下半年采取了两 次加息行动，第一次是 10月19日，第二次是在 12月 25日，上调的 幅度均为 0.25 个百分点。