房地产评估案例分析

1、房地产评估案例2.1房地产评估案例一案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让） 。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的 沪房地字 (2002) 第号 房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限： 1

2、996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积： 29,032 m 2建筑面积： 6,791 m2房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象， 目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30 公里，距虹桥机场52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场30 公里。估价对象四至 : 东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿

3、化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析（ 1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品门卫生产车间仓库综合楼门卫仓库结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积 (m2)32145881504,04580498250层高 (m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门

4、窗铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（ 2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区， 厂区道路为水泥地坪， 路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（ 3）交通条件估价对象距奉浦大桥30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（ 4）基

5、础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41 公里，南北宽 22 公里，总面积 687 平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长 31.6 公里，江岸线长 13.6 公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货

6、运、国际商务等机构俱全， 1999 年被国务院发展研究中心列入首批全国10 家小康县之一。区水陆交通便捷， 特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设， 建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002 年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002 年 12 月成功获得了2010 年世博会的举办权， 上海将获得更大的发展机遇。根

7、据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010 年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度， 人民生活水平接近发达国家( 地区 ) 水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加 , 使厂房类物业需求将会增加， 对其价格产生刺激作用， 估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑总面积6,791 m 2 ，土地总面积29,032 m2 ）在满足全部假

8、设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例， 但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价， 然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价

9、人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。3、 成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格， 扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料， 以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据， 运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较

10、分析， 增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金， 得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算( 市场比较法 )1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时， 根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土

11、地因素条件描述见表1。表 1土地比较因素条件说明表对象实例 A实例 B实例 C待估土地工业区开发区因素条件镇土地土地工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.22003.22003.22210190180交易单价 ( 元/m )交易情况正常正常正常道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路区产业聚集度较高一般较高较小域因距火车站、机距火车站较远，距火车站较远，距火车站、机场距火车站较远，素场、码头距离机场、码头较近机场、码头较近较远，码头较近机场、码头较近环境状况优劣较好较好较好较好个度小于 1小于 1小于 1小于 1容积率别使用年限假设 50年50 年50 年50 年地势

12、平坦地势平坦地势平坦地势平坦宗地自然条件适于建厂适于建厂适于建厂适于建厂因宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道素较大，适宜建较大，适宜建较大，适宜建较大，适宜建宗地面积大型厂房大型厂房大型厂房大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套红线外红线外红线外红线外齐全度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平”（ 2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表 2土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例 A实例 B实例 C交易日期100100100100交易情况

13、100100100100区道路级别1001001001001009710095域产业聚集度因距火车站、机场、码头距离100102100102素环境状况优劣度100100100100容积率100100100100使用年限100100100100个宗地自然条件100100100100别宗地临路条件100100100100因宗地面积100100100100素宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100(3) 交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正， 交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表 3。表 3土地比较因素修正系数表比较因素实例 A实例 B实例 C市场销

14、售单价 ( 元 /m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区道路级别100/100100/100100/100域产业聚集度100/97100/100100/95因距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/102素环境状况优劣度100/100100/100100/100容积率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100个宗地自然条件100/100100/100100/100别宗地临路条件100/100100/100100/100因宗地面积100/1

15、00100/100100/100素宗地形状100/100100/100100/100市政配套齐全度100/100100/100100/100修正后的单价 ( 元 /m2)212190186(4) 估价对象土地价格的确定 ( 假设 50 年使用权 )对上述 3 个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价(212 元/m2190 元/m2186 元/m2)/3196 元/m2合 13.07 万元 / 亩(5) 估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为 1996 年 4 月出让取得，使用年限为 50 年，工业用途，使用期限

16、自 1996 年 4 月 5 日至 2046 年 4 月 4 日止，尚可使用年限为 43.11 年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正， 计算年期修正系数为 :11/(1r ) nRy1 /(1r ) N1式中： Ry ：年期修正系数；r ：土地折现率，取r 6%；n：土地剩余有效使用年限(43.11 年) ；N ：土地法定最高使用年限 ( 工业用地 50 年) 。经计算， Ry 0.97 ，则:估价对象土地评估单价196 元/m20.97 190 元/m2估价对象土地总价 29,032m2190 元/m25,516,080元，取整为 551.61 万元（二）建筑物及构筑物估价( 成本法

17、)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品门卫生产车间仓库综合楼门卫仓库结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积 (m2)32145881504,04580498250层高 (m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金铝合金门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条

18、形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：典型工程工程概况建安费 (元/m2)多层厂房 : 框架结构；建筑面积11,656m2；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门, 钢板分户门；外典型工程 1墙面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三

19、元1,157.75乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。仓库 : 框架结构；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙典型工程 2苯丙乳胶漆；内粉刷 803 涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电947缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。独立别墅：砖混；二层；总高度( 檐口 )7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面， 局部铺设花岗岩； 喷塑铝合金门窗， 柚木大门，

20、 GRC典型工程 3板门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型1,776.67橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：幢号估价对估价对估价对估价对估价对估价对估价对估价对象 1象 2象 3象 4象 5象 6象 7象 8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品门卫生产车仓库综合楼门卫仓库间结构钢混钢混钢混钢混钢混

21、钢混钢混钢混层数11113121建筑面积32145881504,045804982502(m )层高 (m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取 45 元。3、增容及管理工程费每平方米取 95 元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的 上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告 等统计资料获悉， 目前上海市建设工程项目

22、的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的 上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉， 目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为 3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期( 年) 年贷

23、款利息 1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在 1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确

24、定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率详细计算见下表：建筑物估价对象 1估价对象 2估价对象 3估价对象 4建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准一般标准一般标准一般标准一般标准行车无无无无工程造价850.00850.00850.00800.00专业费用 5%42.5042.5042.5040.00管理费用 3%25.5025.5025.5024.00增容及管理工程费95.0095.0095.0095.00室外工程费45.0045.0045.0045.00小计1,058.001,058.001,058.001,004.00建设期0.500.500.500.50筹资成本 5.31%14.0414

25、.0414.0413.33利润率10%10%10%10%利润105.80105.80105.80100.40营业税及附加5.5775%65.6965.6965.6962.34重置成本1,243.531,243.531,243.531,180.07建筑面积321.00458.0081.0050.00评估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50规定年限40404040建成年月1998 年1998 年1998 年1998 年年限成新率88%88%88%88%观察成新率90%90%90%90%综合成新率90%90%90%90%评估单价1,119.181,119

26、.181,119.181,062.06建筑面积321.00458.0081.0050.00建筑物价值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00建筑物估价对象 5估价对象 6估价对象 7估价对象 8建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准一般标准一般标准一般标准一般标准行车无无无无工程造价1,400.00940.001,700.00800.00专业费用 5%70.0047.0085.0040.00管理费用 3%42.0028.2051.0024.00增容及管理工程费95.0095.0095.0095.00室外工程费45.0045.0045.0045.00小计1,652.

27、001,155.201,976.001,004.00建设期0.500.500.500.50筹资成本 5.31%21.9315.3426.2313.33利润率10%10%10%10%利润165.20115.52197.60100.40营业税及附加5.5775%102.5871.73122.7062.34重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07建筑面积4,045.00804.00982.0050.00评估原值7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50规定年限40404040建成年月1998 年1998 年1998 年1

28、998 年年限成新率88%88%88%88%观察成新率90%90%90%90%综合成新率90%90%90%90%评估单价1,747.541,222.012,090.281,062.06建筑面积4,045.00804.00982.0050.00建筑物价值7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00经测算，建筑物价值合计为11,172,531 元，取整为 1,117.25 万元。（三）估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值土地价格建筑物价格 551.61 1,117.25 1,668.86 万元五、 估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,

29、以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑面积6,791 平方米以及相应土地面积29,032 平方米，转让方式获得土地， 工业用途，开发程度为红线外 “六通一平”）在估价时点 2003 年 2 月 21 日的评估价值为人民币1,668.86万元 , 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61 万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币 1,117.25 万元）。案例分析该案例在以下几个方面值得特别关注：1、相对其他资产类型而言， 房地产无论在价格特性、 市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质， 而且房地产评估业也比