房地产开发项目投资与收入估算

1、房地产开发项目投资与收入估算 1 投资估算 房地产开发项目投资估算的范围，包括土 地费用、前期工程费、房屋开发费、管理 费、财务费、销售费用、其他费用及开发 期税费等，各项费用的构成复杂、变化因 素多、不确定性大，尤其是由于不同建设 项目类型的特点不同，其费用构成有较大 的差异。 11 土地费用估算 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发 生的费用。 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的 费用各不相同。 主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆 迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资 入股土地的投资折价。 （1）土地征用拆迁费 土地征

2、用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城 镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青 苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新 菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、 拆迁费、其它费用。 城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构 筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费， 周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 （2）土地出让地价款 以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出 让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础 设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出 让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建 设费构成，获

3、得此类土地使用权的开发商，需要 进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇 土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、 地区、地段、土地用途及使用条件等许多 方面因素决定。 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗 地的土地出让地价款要在基准地价的基础 上加以适当调整确定。 （3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方 支付的土地使用权的转让费。依法通过土 地出让或转让方式取得的土地使用权可以 转让给其它合法使用者。 土地使用权转让时，地上建筑物及其它附 着物的所有权随之转让。 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方 支付的费用。 以租用方式取得土地使用权可以

4、减少项目 开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。 （5）土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项 目的一个或多个投资者的直接投资。 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付 土地使用权的获取费用，但一般需要将土 地使用权评估作价。 12 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、 设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “三通一平”等土地开发工程费支出。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费 用支出一般可百分比估算。一般情况下， 规划设计费为建安工程费的3左右，可行 性研究费占项目总投资的1一3，水文、 地质勘探所需的费用可根据所需工作量结 合有关收费标准估算，一般为设计概

5、算的 05左右。 “三通一平”等土地开发费用，主要包括地 上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平 整费用和通水、电、路的费用。这些费用 的估算，可根据实际工作量，参照有关计 费标准估算。 13 房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施 建设费和基础设施建设费。 （1）建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、 设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照 明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电 梯及其安装、其他设备及安装等）等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单 项工程分别估算建筑安装工程费用。 （2）公共配套

6、设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居 民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施（或公建设施）的建设费用。 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿 园、公共厕所、停车场等。一般按规划指 标和实际工程量估算。 （3）基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目 红线范围内的各种管线、道路工程的建设 费用。 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、 热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、 室外照明等设施的建设费用，各项设施与 市政设施干线、干管、干道等的接口费用。 一般按实际工程量估算。 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费 用的估算，可以采用单元估算法、单位指 标估算法、工程

7、量近似匡算法、概算指标 估算法、概预算定额法，也可以根据类似 工程经验进行估算。 具体估算方法的选择，应视资料的可获得 性和费用支出的情况而定。比较常用的方 法有以下几种： 1）单元估算法。单元估算法是指以基本建 设单元的综合投资乘以单元数得到项目或 单项工程总投资的估算方法。 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算 一座酒店的总投资、以每张病床的综合投 资乘以病床数估算一座医院的总投资等。 2）单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位 工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算 方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明 工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热 量（千卡/小时）指标计算，变

8、配电安装按设备容 量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷 量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小 时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围 墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外 道路按道路面积（平方米）指标计算等。 3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法 采用与工程概预算类似的方法，先近似匡 算工程量，配上相应的概预算定额单价和 取费，近似计算项目投资。 4）概算指标法。概算指标法采用综合的单 位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指 标计算整个工程费用。常使用的估算公式 是： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指 标建筑面积。 14 管理费 管

9、理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和 管理开发经营活动而发生的 各种费用。 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、 差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育 经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、 诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术 转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊 销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和 报废损失以及其他管理费用。 管理费可按项目总投资的3一5估算。 如果房地产开发企业同时开发若干个房地 产项目，管理费应该在各个项目间合理分 摊。 15 财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各 项费用，主要为借款或债券的利息，还包 括金融机构手续

10、费、融资代理费、承诺费、 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他 财务费用。 利息的计算，可参照金融市场利率和资金 分期投入的情况按复利计算；利息以外的 其他融资费用，一般占利息的10左右。 16 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地 产产品过程中发生的各项费用，以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅 费，销售机构的折旧费、修理费、物料消 耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费 及销售许可证申领费等。 1.7 开发期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所 负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费 用。 主要包括：固定资产投资方向调

11、节税、市政支管 线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政 公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建 材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当 地有关法规标准估算。 18 其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设 费、工程造价咨询费、总承包管理费、合 同公证费、施工执照费、工程质量监督费、 工程监理费、竣工图编制费、工程保险费 等杂项费用。 这些费用一般按当地有关部门规定的费率 估算。 19 不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用 估算的准确程度，以上述各项费用之和的3一7 估算。 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经 营时，还应估算项目经营期间的运营费用。 运

12、营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行 费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保 安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产 税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可 预见费。 2 资金使用计划 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的 实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、 季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款 特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以 及按工程进度付款的具体情况。 3 收入估算与资金筹措 8431 收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可 行的租售计划（含

13、销售、出租、自营等计划）。 租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、 时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款 方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规 定，并与开发商的投资策略相配合。 （1）租售方案 租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目 可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租 售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。 对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须 明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物 的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、 季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。综 合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用 功能划分。 （2）租售价格 租售价格

14、应在房地产市场分析的基础上确 定，一般可选择在位置、规模、功能和档 次等方面可比的交易实例，通过对其成交 价格的分析与修正，最终得到房地产项目 的租售价格。 也可以参照房地产开发项目产品定价的技 术和方法，确定租售价格。 租售价格的确定要与开发商市场营销策略 相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观 环境对物业租售价格影响的同时，还应对 房地产市场供求关系进行分析，考虑已建 成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对 拟开发项目租售价格的影响。 （3）租售收入 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数 量乘以单位租售价格。 对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后 暂时找不到租客的时间）和空置率（未

15、租出建筑 面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影 响。 租售收人估算，要计算出每期（年、半年、季度、 月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。 （4）收款方式 收款方式的确定，应考虑当地房地产交易 的付款习惯，确定分期付款的期数及各期 付款的比例。 32 资金筹措 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计 划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相 应的数量。 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租 售收入及借贷资金三种渠道。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本 金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍 然不满足资金需求时，可安排借贷资金 房地产开发项目财务报表的编制

16、在完成房地产市场调查与预测、开发项 目策划、开发项目投资与成本费用估 算、 开发项目收入估算与资金筹措计划编制等 基础工作后，就可以通过编制财务报表、 计算财务评价指标，对房地产开发项目的 财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况 进行财务评价。 41 财务评价的报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本报 表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、 收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助 报表通过某种对应关系生成基本报表。通 过基本报表就可以对项目进行财务盈利能 力、清偿能力及资金平衡分析。 411 基本报表 （1）现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期内 各期（年、半年或季度、月）的现金流人

17、和现金流出，用以计算各项动态和静态评 价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。 按投资计算基础的不同，现金流量表分为： 1）全部投资现金流量表。 该表不分投资资金来源，以全部投资作为 计算基础，用以计算全部投资财务内部收 益率、财务净现值及投资回收期等评价指 标，考察项目全部投资的盈利能力，为各 个投资方案（不论其资金来源及利息多少） 进行比较建立共同的基础。 2）资本金现金流量表。 该表从投资者整体的角度出发，以投资者 的出资额作为计算基础，把借款本金偿还 和利息支付视为现金流出，用以计算资本 金财务内部收益率、财务净现值等评价指 标，考察项目资本金的盈利能力。 3）投资者各方现金流量表。 该

18、表以投资者各方的出资额作为计算基础， 用以计算投资者各方财务内部收益率、财 务净现值等评价指标，反映投资者各方投 入资本的盈利能力。 （2）资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的 资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措 方案，制定适宜的借款及偿还计划。 （3）损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的 利润总额、所得税及各期税后利润的分配 情况，用以计算投资利润率、资本金利润 率及资本金净利润率等评价指标。 应该指出的是，房地产开发企业发生的年 度亏损，可以用下一年度的所得税前利润 弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可 以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的， 用税后利润弥补。

19、在实际操作中，房地产开发项目的所得税， 采用了按销售收入一定比例预征的方式， 即不论项目整体上是否已经盈利，只要实 现了销售收入，就按其一定比例征收所得 税。 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以 前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积 金和公益金，之后是可向投资者分配的利 润。 （4）资产负债表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和 所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独 立的财务评价时，不需要编制资产负债表。 但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房 地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表， 以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映 企业财务状况和清偿能力的指标。 412

20、辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资 估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前 期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑 安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算 表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售 收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营 税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加 估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息 估算表。 可行性研究报告的撰写 可行性研究报告作为房地产投资项目可行 性研究结果的体现，是申请立项、贷款以 及和有关各部门签订协议、合同时的必备 资料。 每个可行性研究报告必须说明评估什么、 为什么评估、得出什么结论和凭什么得出 这些结论

21、。可行性研究报告通常由开发商 委托房地产评估、咨询机构来撰写。 51 项目可行性研究报告的基本构成 在正式写作前，先要筹划一下可行性研究 报告应包括的内容。一般来说，一份正式 的可行性研究报告应包括封面、摘要、目 录、正文、附表和附图6个部分。 （1）封面：要能反映评估项目的名称、为谁所作、 谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。 （2）摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处 地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估 的结论。摘要的读者对象是没有时间看详细报告 但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要 的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词 冗句，字数以不超过1 000字为宜。 （3

22、）目录：如果可行性研究报告较长，最 好要有目录，以使读者能方便地了解可行 性研究报告所包括的具体内容以及前后关 系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其 所要阅读的部分。 （4）正文：这是可行性研究报告的主 体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到 细节循序进行。 要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。 报告的厚度并非取得信誉的最好方法，重 要性的是尽可能简明地回答未来读者所关 心的问题。 对于一般的可行性研究报告，通常包括的 具体内容有：项目总说明、项目概况、投 资环境研究、市场研究、项目地理环境和 附近地区竞争性发展项目、规划方案及建 设条件、建设方式与进度安排、投资估算 及资金筹措、项目评估基础数据

23、的预测和 选定、项目经济效益评价、风险分析、结 论与建议等12个方面。 项目可行性研究报告如用于向国家计划管 理部门办理立项报批手续，还应包括环境 分析、能源消耗及节能措施、项目公司组 织机构等方面的内容。 因此，报告的正文中应包括哪些内容，要 视评估的目的和未来读者所关心的问题来 具体确定，没有固定不变的模式。 （5）附表：对于正文中不便于插入的较大 型表格，为了使读者便于阅读，通常将其 按顺序编号后附于正文之后。 按照在评估报告中出现的顺序，附表一般 包括：项目工程进度计划表、财务评估的 基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当 然，有时在投资环境分析、市场研究、投 资估算等部分的表格也可以附

24、表的形式出 现在报告中。 （6）附图：为了辅助文字说明，使读者很快建立 起空间的概念，通常要有一些附图。 这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划 用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城 市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用 规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和 项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附 图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如 直方图、饼图、曲线图等。 当然，有时报告还应包括一些附件，如国 有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建设工程施工许可 证、销售（预售）许可证、审定设计方案 通知书、建筑设计方案平面图、公司营业 执照、经营许可

25、证等。 这些附件通常由开发商或委托评估方准备， 与评估报告一同送有关读者。 52 项目可行性研究报告正文的写作要点 按照前述报告正文中应包含的内容，现将 写作要点介绍如下。 （1）项目总说明。在项目总说明中，应着 重就项目背景、项目主办者或参与者、项 目评估的目的、项目评估报告编制的依据 及有关说明等向读者予以介绍。 （2）项目概况。在这一部分内容中，应重 点介绍项目的合作方式和性质、项目所处 的地址、项目拟建规模和标准、项目所需 市政配套设施的情况及获得市政建设条件 的可能性、项目建成后的服务对象。 （3）投资环境研究。主要包括当地总体社 会经济情况、城市基础设施状况、土地使 用制度、当地政

26、府的金融和税收等方面的 政策、政府鼓励投资的领域等。 （4）市场研究。按照所评估项目的特点， 分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 居住物业市场、写字楼物业市场、零售商 业物业市场、酒店市场、工业物业市场等 进行分析研究。 市场研究的关键是占有大量的第一手市场 信息资料，通过列举市场交易实例，令读 者信服你对市场价格、供求关系、发展趋 势等方面 的理解。 （5）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目。 这一部分主要应就项目所处 的地理环境（邻里关 系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪 些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工 建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说 明。竞争性发展项

27、目的介绍十分重要，它能帮助 开发商做到知己知彼，正确地为自己所发展的项 目进行市场定位。 （6）规划方案及建设条件。主要介绍开发 项目的规划建设方案和建设过程中 市政建 设条件（水、电、路等）是否满足工程建 设的需要。在介绍规划建设方案的过程中， 可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握 的市场情况，就项目的规模、档次、建筑 物装修标准和功能面积分配等提出建议。 （7）建设方式及进度安排。 项目的建设方式是指建设工程的发包方式。 发包方式的差异往往会带来工程质量、工 期、成本等方面的差异，因此，这里有必 要就建设工程的承发包方式提出建议。这 一部分中还应就建设进度安排、物料供应 （主要建筑材料的需

28、要量）做出估计或估 算，以便为投资估算作好准备。 （8）投资估算及资金筹措。 这一部分的主要任务是就项目的总投资进 行估算，并按项目进度安排情况做出投资 分年度使用计划和资金筹措计划。 项目总投资的估算，应包括项目投资概况、 估算依据、估算范围和估算结果，一般投 资估算结果汇总中应包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、 财务费用、其他费用、不可预见费和开发 期税费。 投资分年度使用计划实际是项目财务评价过程中 有关现金流人的主要部分，应该分别就开发建设 投资和建设投资利息分别列出。 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行 分析，包括资本金、贷款和预售（租）收入三个 部分

29、。应该特别指出的是，当资金来源中包括预 售（租）收入时，还要和后面的销售（出租）收 入计划配合考虑 （9）项目评估基础数据的预测和选定。 这一部分通常包括销售收人测算、成本及 税金和利润分配三个部分。 要测算销售收入： 首先要根据项目设计情况确定按功能分类 的可销售或出租面积的数量； 再依市场研究结果确定项目各部分功能面 积的租金或售价水平； 然后再根据工程建设进度安排和开发商的 市场销售策略，确定项目分期的销售或出 租面积及收款计划； 最后汇总出分年度的销售收入。 成本和税金部分： 一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售 费用和投入运营后的经营成本进行估算； 二是对项目需要交纳的税费种类及其征收方式和 时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分 析提供基础数据。 利润分配：主要反映项目的获利能力和可分配利 润的数量，属于项目盈利性分