购物中心建设项目立项申请报告（可编辑）

1、购物中心建设项目立项申请报告 目 录第一章 总 论1一项目概况1二建设单位概况1三综合评价2四项目编制原则3第二章 项目建设背景及必要性5一项目建设背景5二项目建设必要性5第三章 市场供求分析及预测8一市场发展现状与前景分析8二市场需求分析11第四章 项目建设地点及建设条件12一建设地点12二建设条件12第五章 项目生产规模及建设方案16一项目建设规模和期限16二项目建设标准17三配套设施建设21第六章 环保消防安全与节能影响评价36一环境保护36二消防38三安全39四节能40第七章 组织管理与运行41一组织机构41二经营管理模式42三劳动定员和人员管理43第八章 投资估算与资金筹措44一固定

2、资产投资估算44二新增固定资产投资估算说明45三新增固定资产资金来源与筹措45四流动资金估算及资金来源45第九章 财务评价47一项目运营计划47二总成本测算47三销售收入销售税金及附加利润及其分配48四项目盈利能力48五经济效益与社会效益分析49第十章 风险分析51一盈亏平衡分析51二敏感性分析51三其他可预见风险分析51第一章 总 论 一项目概况一项目名称万佳购物中心建设项目二项目建设单位鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司三项目建设地点康巴什新区东北区阿布亥街南段东东康南街西康阿北路南康阿中路北四项目法人郝桂虎五项目负责人逍遥六建设规模及建设期限1建设规模本项目总用地面积19591亩本项目

3、总建筑面积5352614平方米地上建筑面积5352614平方米 地下建筑面积0平方米公建面积平方米53526142建设期2010-2012年七投资总额及资金来源总投资88791万元资金来源为自筹资金二建设单位概况鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司于2006年3月注册成立注册资金2000万元公司设立了投资部市场发展部规划设计部工程部成本合约部行政人事部财务部审计部督查部采购供应部共九个管理部门并建立了适合企业发展的各项规章制度四年以来成功的开发收盘200余万平方米现土地累计储备叁万贰仟余亩为下一步开发奠定了良好的基础公司经营范围房地产开发销售房屋租赁展望未来公司前景辽阔我们将为打造一个和谐社会

4、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗核心理念和谐企业创建和谐社会企业精神团结务实拼搏高效创新经营理念服务城市建设家园诚信经营携手共赢 三综合评价本项目的建设符合鄂尔多斯市城市建设发展方向对于推动鄂尔多斯市一市三区城市发展战略的实施具有重要的促进作用随着国家西部大开发政策的进一步实施特别是城镇一体化战略的推进使康巴什新区发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区人民生活水平普遍提高消费需求不断增强建设一座现代化大型购物中心已是势在必行目前康巴什新区建设步伐加快建设一座大型购物中心可以有力的推动康巴什新区城市建设此外还将改善鄂尔多斯市商业基础设施布局分散经营混乱经营专业化程度低等现状本项目的实施

5、将使康巴什新区得居民得到专业化人性化品质优良的服务本项目建设实施方案实用性和操作性较强技术先进可靠组织管理措施得当示范带动作用大服务范围广阔市场前景看好具有较强的盈利能力和抗风险能力可以实现良好的生态社会经济效益说明该项目是可行的四项目编制原则本项目以市场为导向以本地优势为依托以开发引导为手段以科技进步为先导以增加经济总量为目标推进城市基础设施建设加快一市三区的建设速度以推动和促进万佳购物中心经济和相关产业的快速发展本项目按照规划高标准建设高起点产业高科技产品高质量高附加值高度环境保护和因地制宜的原则进行建设充分利用资源优势区位优势交通优势开发优势产业优势政策优势实现经济效益社会效益和生态效益

6、的统一本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段以高速产业结构和优化市场体系为目标科学预测未来经济发展走向设计原则采用近远期结合着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性又具有较强的可操作性和可达性体现长期性和超前性的特点万佳购物中心的规划建设和管理要坚持以经济建设为中心要把万佳购物中心的经济发展作为康巴什新区经济发展的新的增长点坚持内引外联采用从筑巢引凤到引凤筑巢等方式招商引资扩大集聚规模把万佳购物中心建设成为布局合理设施配套功能齐全环境优美对康巴什新区乃至鄂尔多斯市总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心万佳购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件合理使用资金提高投资效益建筑设计上尽量选用

7、新技术新工艺新材料既要经济适用又要与现有城市风格和谐统一达到使用价值和观赏价值的有机结合为城市建设增加新的景观加强生态环境建设完善绿化系统提高绿化标准和覆盖率使万佳购物中心的整体生态环境上档次达到生态环境良性循环的目标加强环境保护规划对各类污染要进行定性定量分析创建环保分区制定目标体系和建设控制原则对污染要控制其发展坚持节约用地合理用地的原则尽量利用荒地劣地弃置地提高土地的利用率做到开发一片建设一片形成一片收益一片不搞盲目开发第二章 项目建设背景及必要性一项目建设背景鄂尔多斯市地处蒙中经济区是内蒙古自治区最重要的呼和浩特包头乌海产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的t字型结合部随着21世纪国

8、家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设十五时期鄂尔多斯市通过实施农牧业产业化城镇化工业化带动战略全市经济始终保持强劲的发展势头2006年全市经济发展再创新高全市实现地区生产总值800亿元增长24人均gdp达6600美元三产比例为53553970财政收入达到1458亿元跃居全区首位实现了历史性突破固定资产投资扩张到616亿元位居全区第二位仅次于包头城镇居民人均可支配收入13002元农牧民人均纯收入5308元分别位居全区第3位和第2位实现了与呼包的对接随着鄂尔多斯市国民经济的发展和人民生活水平的提高城市建设步伐不断加快十五期间鄂尔多斯市按照营造和谐鄂尔多斯的要求实施一市两区三个组团的城市发展

9、战略康巴什新区建设步伐加快二项目建设必要性鄂尔多斯市地处蒙中经济区是内蒙古自治区最重要的呼和浩特包头乌海产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的t字型结合部随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设十五时期鄂尔多斯市通过实施农牧业产业化城镇化工业化带动战略全市经济始终保持强劲的发展势头2006年全市地区生产总值达到800亿元财政收入14586亿元综合实力显著提升经济运行质量不断提高人民生活明显改善消费市场有效供给不断增加商品货源充足商品品种更加丰富多彩质量档次明显提高极大的满足了城乡居民的消费需求2006年全市社会消费品零售总额达1827亿元比2000年增长了45倍同时新型业态

10、蓬勃发展全市贸易业经营形势发生巨大变革超级市场专卖店购物中心仓储式商场无店铺销售等多种零售业态共同发展市场繁荣活跃2006年全市城镇居民人均可支配收入达到13002元农牧民人均纯收入达到5308元全市城镇居民的消费结构升级明显加快形成了汽车住宅日常消费品等相关产品为主的消费热点农牧民生活消费结构不断优化由解决温饱为主向追求品质转变同时耐用消费品占有数量明显增加在居住方面全市居民居住条件得到进一步改善目前鄂尔多斯市城市建设发展迅速在康巴什新区东胜铁西新区商业住宅和大型商业建筑新建项目星罗棋布使鄂尔多斯市城市建设规模迅速扩大在康巴什新区建设一座大型现代化购物中心势在必行1万佳购物中心的规划建设是进

11、一步推动对外开放全面提升城市形象加快城市化进程的需要近年来鄂尔多斯市的经济城市规模发展速度加快商业基础建设有了明显进步但与周边同类城市相比相对滞后从完善城市基础设施方面看建设一个位于康巴什新区大型购物中心是完全必要的万佳购物中心的建成标志着康巴什新区的城市基础设施将跨上一个新台阶有助于树立康巴什新区良好的风貌与形象2万佳购物中心的规划建设是改善城市环境质量提高人民生活质量的需要随着经济的发展城市人口的增加鄂尔多斯市目前的商业休闲场所从数量规模档次上来看已不能满足需要万佳购物中心建成将会极大地改善该区域的环境条件给群众创造一个购物娱乐休闲的好去处3万佳购物中心的规划建设是优化土地资源配置带动项目

12、周围沿线开发的需要万佳购物中心的实施将有力于城市环境的改善必定会带动周围地价的升值从而带动房地产等相关产业的发展创造新的经济增长点第三章 市场供求分析及预测一市场发展现状与前景分析一商业布局现状分析目前鄂尔多斯的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况全市80以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺但也形成了一些比较集中的商业区主要是民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心伊金霍洛街达拉特南路为经络的购物中心区现有的东胜富兴农副产品批发市场鑫通综合市场天意汽车交易市场再就业市场大自然市场鑫鑫服装市场利民综合市场等批发市场专业市场分布分散一些市场规模较小不能形成有

13、效的商业积聚二项目综合优势分析1 项目开发外部优势区位优势从区域位置看康巴什新区是连接东胜区阿镇的地区性政治文化交通商贸物资流通中心枢纽随着城市建设步伐加快城市人口增长加快康巴什新区将成为鄂尔多斯市规模最大城市人口最多商务活动最旺的城区之一交通优势包神铁路东胜至康巴什快速通道109国道均经过康巴什新区交通优势明显本土资源优势来鄂尔多斯市打工的人员是本市第一大人力资源和消费市场资源随着鄂尔多斯市日新月异的发展城市吸引力逐步增强城市人口增长速度也将逐步扩大消费需求将进一步增强 煤炭天然气天然碱等地下矿产为鄂尔多斯市提供了丰富的自然财富鄂尔多斯市煤炭储量闻名全国天然气储量和天然减储量均列全国百名强市

14、行列商业现状凸现的优势鄂尔多斯市城现有商业布局显示的是市场分散商业旺地呈点状主要因为旧城的商业设施太陈旧没有得到改造繁华地段的商业基础建设差没有形成良好的购物中心格局缺乏高档集中成片的商业区而康巴什新区缺乏商业设施缺少核心购物中心和商业竞争力正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市购物中心提供了必要条件城市规划的功能优势鄂尔多斯市城区规划分为一市二区三个组团东胜老城区为居住商业学校医院文化经济中心康巴什新区为机关办公商贸流通金融工业中心随着康巴什新区的建设步伐加快人们的商业活动也逐步向康巴什新区聚集在康巴什新区目前没有一个购物中心的情况下万佳购物中心的建设实施决定了城市购物中心地位的正式形成三项

15、目开发自身优势规划优势按鄂尔多斯现行城市规划本项目目前是康巴什新区唯一的大型购物中心具有独立市场的优势项目总体规划充分体现了超前便捷方便安全以及完美的舒适性各组团功能尽可能利用地块的位置布局以及其它特征表达各自优势动静疏密分布合理人文气息随处可寻更体现了建设品位的优势规模优势本项目的开发为鄂尔多斯市提供了高尚的商业休闲场所以花园式商业广场构成大型购物中心的现代都市样本而这种大型的建筑一流的规划高雅时尚的设计将使本项目成为鄂尔多斯市康巴什新区未来的城市座标成为康巴什新区居民休闲购物文化活动中心 设计优势购物中心的设计具有明显的商业气势商业主体贯通流畅增设二层循环通道及多个平台辅以景观绿化休闲设施

16、充分满足购物商业流通的动静分布同时还具有很强的景观休闲效果购物中心低密度大而全的公用空间和主体绿化构成了万佳购物中心的多重景观效果完全具备了花园购物休闲购物旅游购物的特征公用配套优势中学小学医院邮局车站体育场分布在项目周围购物中心与住宅区既紧密相连又相对独立项目内公共厕所垃圾中转站设计齐全为公共环境卫生具备物质条件项目内还规划物业管理办公文化娱乐活动室为创建现代城市购物中心提供必备条件物管优势项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问在鄂尔多斯率先引进高尚安全周到舒适的服务型管理并承诺不以赢利为目的建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板二市场需求分析随着鄂尔多斯城市的建设速度加快以及康巴什新

17、区铁西新区的建设速度加快鄂尔多斯市的辖区人口数量迅速增加客观上要求康巴什新区内有一个购物中心来引领康巴什新区商业的发展同时满足人民的日常生活需求提高人们的生活质量万佳购物中心建设项目正是迎合这一需求趋势而建设项目以创新的都市mall为核心经营模式以大型超市宾馆及酒店宾馆精品百货写字楼为经营主题符合鄂尔多斯市商贸业的发展方向第四章 项目建设地点及建设条件一建设地点鄂尔多斯市康巴什新区东北区阿布亥街南段东东康南街西康阿北路南康阿中路北二建设条件一自然条件1地形地貌 康巴什新区地处鄂尔多斯高原中东部地势西高东低可分为东西两个区域东部为丘陵沟壑区海拔高度126915846米西部为波状高原区地势较为平缓

18、西北东三面略高中南部较低近似盆地是毛乌素沙地的延伸地带风蚀沙化严重海拔高度1 3671 615米平均海拔1 460米东北略高于西南外围为丘陵所环绕2气候 康巴什新区属于极端大陆性气候冬长夏短四季分明东部地区多年平均气温为55一月平均气温11极端最低气温2987月平均气温2060极端最高气温35西部地区平均气温521月平均气温-129极端最低气温-3267月平均气温213极端最高气温358年日照时数3 1003 200小时无霜期较短平均116135天年日均气温在55c以上的持续时间为1852天年日均气温在o以上的持续时间为2196天降水保证率低年度变化大多年平均32584002毫米并由东至西逐渐

19、减少又多集中在78两月有时降雨强度大东部易造成山洪西部易造成内涝年最大降水量达7097毫米 1961年 最少为1985毫米最大积雪厚度280毫米 1978年2月22日 3水文 康巴什新区境内无常年性河流较大的季节性河流有流入黄河的罕台川哈什拉川向南汇入乌兰木伦河的有铜匠川三台基川吉劳庆川阿不亥川有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟乌尔图河平均年径流量66463万立方米年输沙量844万吨水面有桃力庙海子候家海子等湖泊和小型水库水面总面积1209平方公里地下水主要靠大气降水补给潜水较少地下水位一般在地深10米左右 二新区总体规划 新区总体规划本着宜人和谐自然永续的原则综合布局城市空间合理安排功能分区体

20、现了现代气息生态型城市特色 规划将新区分为中心区和工业园区两大部分中间布置400米绿化隔离带相对独立互不影响工业园区约75平方公里重点发展以天然气化工为主的化工业农畜产品及食品加工业机械制造加工业生物制药业新型建材加工业等产业和项目禁止污染环境项目入区中心区又分成东西两个居住区行政文化中心南部沿河商务金融区规划人均居住用地33平方米原则上禁止高层住宅建设限制高密度开发建设生态型社区各居住区设有公共绿地以及绿化隔离带在各居住区外围靠近交通干线的地带设有绿化隔离带居住区绿地率不低于40行政办公区围绕占地6公顷的市政中心广场呈品字型分布背靠森林公园俯瞰未来城市全景具有良好的自然环境规划建设三大公园两

21、大广场即青春山森林公园体育公园滨水公园和市政广场文化广场规划以乌兰木伦水库引水入城水系结合绿化构成了优美秀丽的开敞空间规划鄂尔多斯景观大道80米宽其它13条干道均为4060米宽将所有管线布局在道路两侧全部下地一次到位并为远期发展预留有余量和空间规划绿地占建设用地的358人均绿地面积559平方米整个新区环抱在青山丽水之中拥立在丛林绿地之间容积率建筑密度和人均道路绿地居住公共设施等各项指标均优于国家建设标准最终将建成一座具有良好的生态环境和自然景观形成山水城一体特色具备舒适高效的基础设施建设与自然融合的生态型园林式的现代化新城 四新区未来城市发展分析 康巴什经济技术开发区作为市委市政府规划的新区根

22、据调研可以确认目前已经被大部分鄂尔多斯人知晓随着市委市政府四大班子的搬迁该区域的未来升值潜力已经被大多数人所认可市委市政府就意味着一个城市的心脏它的迁移可以带动整个城市及相关行业的发展因此新区的城市未来前景是光明的但是整个康巴什新区的发展还要看市委市政府能否按照规划有步骤地进行城市建设这期间是否能保证资金到位相关政策是否能紧跟经济建设步伐领导人的眼界及思想意识是否超前等等因素这些是影响新区建设速度至关重要的因素康巴什新区未来的城市模式预测为政治金融经济商贸教育文化中心康巴什新区将作为鄂尔多斯市未来的政治文化商贸金融中心科研教育中心和技术产业基地其独特的城市风格科学的功能分区完善的基础设施宽松的

23、投资环境以及强大的产业支撑必将成为全市极具持续发展能力的经济增长极和我国西部地区人居环境最为优美创业环境最为优良城市魅力最为优秀的地区之一第五章 项目生产规模及建设方案一项目建设规模和期限一项目建设规模鄂尔多斯市康巴什新区东北区阿布亥街南段东东康南街西康阿北路南康阿中路北项目建成后将辐射整个鄂尔多斯市万佳购物中心以美化城市提高城市服务功能为目标为辐射区内的消费者提供商务办公购物餐饮住宿休闲娱乐等服务本项目将成为集品牌展示和销售为一体市场超市专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心二建设期限本项目建设期限为3年完成可行性研究报告的编制项目论证申请立项项目审批土建及安装工程三项目建设进度计划按照

24、国家基本建设程序该项目按以下几个阶段进行实施项目准备阶段项目建议书可行性研究批准立项资金筹措项目实施阶段勘察设计工程招投标设备采购道路施工项目完成阶段试运营竣工验收四项目管理为保证工程质量节约建设投资缩短建设周期尽快发挥投资效益根据国家有关部门政策本项目实行项目法人责任制项目资本金制工程招投标制工程质量监督管理制项目环境监督管理制项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作成立项目管理小组负责万佳购物中心内一切建设运营和管理事务内部实行严格的管理和明确的分工其主要职责为行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作组织项目的招投标工作计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计

25、划安排与项目执行单位办理合同协议等手续以及资金的使用安排和收支手续施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥施工进度与计划安排施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作设备材料管理部门主要负责项目材料的订购采购保管及调拨等项工作技术管理部主要负责项目的技术文件技术档案的管理工作主持设计图纸的审核处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训技术考核等工作二项目建设标准本项目将引用国内外先进设计理念以高品位时尚化五星级环境及先进的管理模式为鄂尔多斯市的消费者提供全方位的服务项目建成后将针对不同消费者的需求为广大消费者提供高中低档服务一购物中心环境1万佳购物中心位于鄂尔多斯市康巴什新区东北区交

26、通便利易达性好2万佳购物中心按绿化主管部门规定要求进行绿化地面平整硬化没有裸露地面3设有专用机动车停车场停车场面积满足购物中心经营需要4购物中心清洁卫生未有影响环境卫生的污染源5万佳购物中心的主体建筑为正式建筑严格按照jgj 48商店建筑设计规范的要求设计建设6购物中心建筑物内设有良好的采光照明设施空间宽敞明亮整洁地面全部按照要求坚固平整清洁防滑7建筑物设有通道通道最小净宽度严格按照jgj 4888中328的规定设计通道不得堆放任何物品保证通行顺畅和疏散迅速8按照要求设有防汛排水通风防尘等设施9按照gbt 17217城市公共厕所卫生标准的要求购物中心设有卫生间卫生间清洁无异味卫生间的数量面积条

27、件与购物中心面积条件相匹配10建筑物根据实际情况设有人行自动扶梯垂直升降电梯货用电梯11配备专人打扫卫生保持地面清洁并在场区设垃圾桶12按经营分类设置经营区域配置适宜的基础设施13购物中心内设公用电话电子提款机等公用设施为消费者提供方便快捷服务二消防安全管理1建筑严格按照gbj 16建筑设计防火规范的要求报送公安消防机构审核和验收2严格按照gb 15630消防安全标志设置要求配备消防安全通道配备各种明显规范的消防标志3根据国家有关规定要求配备消防设施包括消防栓灭火器报消防主管部门检验4对购物中心经营人员管理人员工作人员包括营业员定期进行消防知识和技能培训并掌握灭火器材使用方法做好培训记录5对消

28、防设施进行定期检查记录6在消防通道疏散通道以及消防隔断下消防灭火器材周围不堆放物品不影响消防设施和器材的使用7按照消防法规要求设立消防组织责任落实到人头8设立火灾应急预案并定期演练保持随时启动和安全有效运转9施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施10易燃性易爆性商品用空容器展示11电梯等大型电器设备申请检验并取得验收合格证书12定期检查并维护电路用电设施做好检查记录13建立健全保安防范组织制度14设立治安和消防值班室15设立对购物中心的电子监控设施16配备专职保安人员17对保安人员进行专业培训持证上岗18配备标志明显的紧急疏散通道安全出口19配备应急照明设施20配备应急突发事件预案保证可以

29、迅速启动21严格按照多层建筑承重及堆放高度要求对物品进行堆放22配备烟感报警自动喷淋灭火装置并保证处于良好状态23配备专职消防队并配备消防车等三服务管理1服务性收费符合国家价格管理的有关规定2购物中心工作人员佩带胸卡统一着装3设立服务台为顾客提供咨询和导购服务4配备卖场区域分布导图5各功能区标识清晰醒目使用汉字要用简体字设计制作规范6设立信息台信息展示板或广播公示市场交易信息商品信息价格信息和市场各项承诺及服务措施7建立顾客投诉制度并设立专门的投诉接待处理部门处理消费者诉意见和交易纠纷并记录备案8公示投诉处理结果9配备电子显示屏幕随时发布有关信息10建立本购物中心网站利用网页提供供求信息价格信

30、息服务三配套设施建设一给水网络工程1给水管道设计原则1给水管道按近期规划服务面积布置水量规模按远期规模设计并充分考虑实际给水量的增加2给水量按其服务面积及比流量确定给水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取3尽量利用现有地形条件铺设管道使其敷设在冰冻线以下并尽量避免穿越障碍物4管网计算根据设区规划供水情况在各节点进行流量分配根据管道流量选择管径计算管道水头损失及摩阻5管网规划和设计适当超前并充分考虑远近期的结合2给水管道的设计1给水量本工程设计给水量为14400m3d设计给水管道主干管近期水量设计按远期水量校核以保证近期水量的最小流速2管道水力计算q qsk式中q给水管道设计流量ls qs给水

31、管道平均流量ls k给水总变化系数近期k14远期k13给水管道设计流速v12ms根据各节点流量利用确定各管道管径d查水量计算表计算各管道水头损失及摩阻从而校核给水起点水压是否满足最不利点服务水头的供水要求给水管道流速在0812ms之间按照城市规划的总体要求及消防用水规范要求确定最小给水管道管径不小于dn150mm3给水管线竖向高程设计给水管线的竖向高程设计的原则是使本规划区域内的供水量的水量水压要求最大限度的得到满足且管道敷土厚度最小根据实际情况给水管道沿设计道路坡度敷设且敷设在最大冻土深度18米以下4给水管道管材的选用在给水工程中管道投资占工程投资的比重很大且因管材选择不当造成事故或增加不必

32、要的投资的实例业较多所以在管材选择时必须结合工程的实际情况综合考虑管材的技术性能及主要特性根据国内的生产使用情况供水安全性经济合理性维护管理方便等因素进行分析确定目前国内使用较多且可适用于本工程的几种管材为钢管球星铸铁管预应力钢筋硂管pccp管玻璃钢夹砂管和高密度塑料管upvc根据供水工程的实际情况及本工程各管道压力计算结果在保证供水安全的前提条件下选用国家大力推广使用的新型节能综合造价低的管材即高密度的upvc管管材工作压力为06mpa级upvc管具有较好的水流条件粗糙度小相同管径条件下过水能力大重量轻施工维修方便综合造价低使用寿命长等优点5给水管道附属构筑物设计在主干道与次要支管交接时设置

33、阀门且阀门设置在支管上并设阀门井在输水管线的隆起处设置排气阀并设阀气阀井在管线的最低点设置排水阀级阀井门灭火栓设置的最大距离不超过120米并设阀门井二排污排水管网系统工程本工程按康巴什新区城市总体规划的污水管道总体布局确定依据给排水设计规范有关规定进行设计1污水管道设计原则1污水管道按近期规划服务面积布置水量规模按远期规模设计并充分考虑实际污水量的增长情况2污水量按其服务面积及比流量确定污水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取3尽量利用现有地形条件铺设管道以减少埋深及泵的提升并尽量避免穿越障碍物4按地势划分区域并与规划协调衔接5污水管网的设置尽量采用自流形式6管网计算应考虑是否有转输流量并统

34、筹安排污水主管和污水提升泵站的位置做到干管距离最短7管网规划和设计适当超前并充分考虑远近期的结合2污水收集管道设计1污水量据预测规划区域内污水量约为10200m3d设计污水管道主干管按远期水量设计按近期水量校核以保证近期不淤流速的要求2管道水力计算qqsk式中q排水管道设计流量ls qs排水管道平均流量ls k排水总变化系数近期k142远期k131v式中v流速msi水力坡降r水力半径mrapp湿周mn粗糙系数取0013为了保证管道不淤流速不小于006ms3管道起点埋深污水干道的敷设要考虑支管接入的可能性另根据当地冻土深度地下水位情况本设计确定管道起点覆土15m4污水管线竖向高程设计污水管线竖向

35、标高的确定原则为能将本流域范围内最远点的污水接入本工程项目管线内污水管道在满足最小坡度要求前提下尽量沿地形坡度敷设不同管径管道连接处一般采用管底平接5污水管道管材的选用排水管渠必须具有足够的强度以承受外部的荷载和内部的水压外部荷载包括土壤的重量静荷载以及由于车辆运行所造成的动荷载压力管及倒虹管一般要考虑内部水压自流管道发生淤塞或污水管渠系统的检查井充水时也可能引起内部水压此外为了保证排水管道在运输和施工中不致破裂管道必须具有足够的强度目前用于污水管道的管材有钢管钢筋混凝土管排水upvc管pe管和玻璃钢夹砂管现就各种排水管材的优缺点比较如下混凝土管和钢筋混凝土管混凝土管和钢筋混凝土管具有便于就地

36、取材制造方便可在专门的工厂预制也可在现场浇制价格低廉等优点非常适合于用作排除城市污水和雨水混凝土管和钢筋混凝土管虽具有抵抗酸碱蚀性及抗渗性能稍差管节短接头多施工相对复杂的缺点但结合工程实际该种管材的性能价格比优点更为突出排水upvc管排水upvc管具有质量轻运输方便内壁光滑输水量大材质卫生对水质无污染耐腐蚀使用寿命长水密性好等优点但该种管材抗冲击震动能力较差尤其管径较大时价格也较混凝土管高结合本地实际情况该种管材不适合用作本工程的城市排水管道pe管聚乙烯管具有柔顺性好抗冲击抗地震抗磨损性能好寿命长抗腐蚀卫生性能好管壁光滑输送能力大重量轻方便施工等优点但造价较高玻璃钢夹砂管玻璃钢夹砂管具有耐腐蚀

37、耐热抗冻性好轻质高强摩阻力小运输安装方便寿命长等诸多优点但单价高尤其是大管径管道单价高于钢筋硂管几倍估常用作承压供水管道经过管材的性能及价格因素的比较混凝土管和钢筋混凝土管价格低廉便于就地取材加工制作方便适合用作城市污水和雨水管道为节省工程总投资选用价格低廉的混凝土管和钢筋混凝土管较为适宜在局部地质条件较差地段或其他特殊情况下如倒虹管可以考虑采用钢管或其他管材以方便施工延长管网的使用寿命三通风热力工程1设计依据1城市热力网设计规范cjj34-902城镇直埋供热管道工程技术规程3道路规划给定管位4供热参数及热负荷指标供热参数供水温度95 回水温度70 设计压力10mpa热负荷指标 居住建筑80w

38、m22供热设计原则1坚持热力规划的原则以适应不同附段的不同项目的采暖需求2注重供热集约化提倡高温水供热提高供热效益3重视环境建设和工程的结合实行发展建设与环境保护协调发展的原则4注重结合其他基础设施建设注重与之配套建设5科学设计合理布局节约用地和合理用地提高其经济环境效益3管线走向及敷设方式1管线走向根据规划要求结合热源及联网运行的特点布置2敷设方式管网敷设方式原则上全部采用直埋敷设管网补偿方式采用全埋防腐型直埋波纹补偿器阀门检查井的设置按主干管平面长每相隔115km处设置一座在主分支干管及小区入口处设置关断阀井根据地形及管网布置情况接需要设置大约相距500cm左右设置一座4管网附件选择与设置

39、1管材管道公称直径200mm采用螺旋缝焊接钢管材质p235a管道公称直径200mm采用无缝钢管材质为20号钢2管道附件热水管网上的关断阀门均采用公称压力16mpa耐温150的金属硬密封三偏心蝶阀阀门与管道采用焊接连接直埋热水管道上的补偿器均采用全埋防腐型直埋波纹补偿器以减少补偿器检查井的设置节省占地和投资管道的弯头三通变径管采用等材等径的标准热压弯头和标准三通弯头弯曲半径r25d三通为加强三通5管道的防腐及保温热水直埋管道全部采用夹克式预制直埋保温管保温材料采用聚氨酯外护采用高密度聚乙烯套管并做到三位一体直埋式预制保温管较之传统的各类保温管材具有十分突出的优点1保温性能好热损失仅传统管材的25

40、长期运行可节约大量能源2具有很强的防水和耐腐蚀能力不需敷设管沟可直接埋入地下或水中施工便捷迅速寿命期内综合造价低3在低温条件下也具有良好的耐腐蚀和耐冲击性可直接掩埋如冻土层4正确的安装和使用可使管网的维修费用极低使用寿命可达30年6通风办公大楼内建有专用通风设备按照环保要求一般采用自然通风设备五燃气工程1设计依据1城镇燃气设计规范2道路规划图2设计概要1管网设计压力04mpa2管网布置采用支状管网供气根据规划主干线dn350每路分支管有dn350dn1503管材及防腐1管材目前我国天然气输送管线经常使用的材质有以下几种螺旋双面缝埋弧焊接钢管热镀锌水煤气钢管铸铁管pe管等这几种管材在我国生产的历

41、史比较长使用范围广具有一定的生产能力而且价格适中本工程结合管道的输送压力经过比较在保证工程质量的前提下确定本工程所采用的管道材质为l360中低压燃气管道管径dn200的管道采用螺旋双面埋弧焊接钢管材质为q235b管径 dn200管道采用水煤气输送管道2管道防腐目前作为埋地管道外防腐涂层主要有沥青溶结环氧粉末环氧煤沥青冷缠带聚乙烯三层复全结构等几种形式石油沥青玻璃布绝缘防腐机械物理性能比较差使用寿命短有毒作业污染环境溶结环氧粉末不耐运输中的磕碰聚乙烯三层复合结构防腐涂层具有对钢管粘结力高聚乙烯材料抗冲击性能良好使用寿命长即使聚乙烯外层损坏里层的溶结无氧粉末也能起到一定的防腐作用但综合造价较贵环氧

42、煤沥青冷缠带为高性能防腐涂料涂层光滑致密坚硬粘结力强耐盐碱耐海水耐土壤微生物腐蚀防腐层性能较稳定使用寿命长现场异地施工方便可以半机械化或手工施工无污染价格低廉本工程综合考虑当地环境和土壤性质防腐材料性能使用寿命及工程投资等方面因素选择环氧煤沥青冷缠带加强级防腐六电力照明电信工程1电力1设计原则依据城市道路照明设计标准gjj45-91电缆敷设运行规程设计采用新技术和新型电气材料使用电更安全可靠2用电负荷及符合等级照明电源电压等级为380220伏三向四线制用电总容量为175kw其中道路照明100kw居民用电照明75kw根据负荷性质分析用电负荷为三类用电负荷3电源电源为双回路10kw或环网供电由就近

43、10kw开闭所引来具体引入方式由当地供电部门负责4变配电方案在每条道路中段道路外侧设一体化组合户外箱式变电站变压器外壳与箱变为同一箱体变压器采用自然风冷散热片在箱体外箱体结构紧凑防腐防尘高压侧采用转换式高压4位置负荷开关双熔断器保护并设避雷器保护变压器高低压侧端子直接进高低压室外引电缆采用肘形电缆插头变压器低压设15个出口回路每个出口设自动空气开关保护路灯通过交流接触器启动计量采用高工低计在箱变低压侧设电度表计量电能并设电流和电压表显示工作状态2购物中心外部照明大楼平均照度为10lx均匀变05照明电源为380220伏三相四线制每一回路采用三相间隔配电大楼路灯照明采用单杆双挑灯杆高度为9米灯具功

44、率为250w175w道路两侧对应布置照明线路中心距道牙石08米灯杆采用热镀锌钢灯杆灯杆间距为35米左右灯具控制采用单灯节能方式每一灯具加装节能定时器4小时和专用节能镇流器每晚开灯后经延时全光照明4小时后自动转入减压190伏左右减光照明阶段路灯控制共设置3种方式供运行选择手动主要用于调试和路灯检修时使用智能钟控采用采用天文时钟根据所处地区经纬度和季节控存储的日出日落时间自动设定并控制路灯启停是主要控制方式光电控制及接力远动以光电管检测天光的自然照度为依据控制路灯启闭因易受干扰和产品调试的离散性控制精度较低可作为辅助控制方式远动接点可用于接力控制或微机远传信号接入全夜灯和半夜灯的控制由智能钟控器作

45、用于主回路的变频调压装置进行全路的减光节能操作避免间隔关灯造成的斑马效应4防雷与接地保护为保证变压器及高压设备免遭雷击10kv电源进线处装设避雷器一组做过电压保护变压器为中性点直接接地系统5道路电力外线工程电力电缆线路设于道路东侧人行道下面采用电缆沟敷设方式电缆沟内孔尺寸为宽深12001000mm电缆沟纵坡与道路纵坡一致电缆沟敷土不小于300mm电力敷设过路管采用钢管管缝用中砂填充直线段每隔100米左右转弯分支处设置入孔井电缆沟中电缆支架为角钢支架支架间距为800mm电缆支架双侧布置路灯配线采用vv221kv 525mm2电力电缆6道路电信工程本工程电信管线采用多孔水泥管管道纵坡与道路纵坡一致

46、管道敷土不小于600mm电信过路管采用钢管管缝用中砂填充直线段每隔100米左右转弯分支处设入孔井通信管道穿越进出口应加保护 七人防工程本工程人防等级为6级设在综合大楼的最低层人防负荷等级如下一级负荷应急照明灯等二级负荷正常照明通风装置系统等三级负荷其余负荷八绿化工程1设计原则坚持方便安全整洁环保从改善城市小气候能充分发挥小区功能出发通过建设高品位高质量的绿化空间环境创造一个舒适美观休闲有益于身心健康充满活力的城市人居生态景观绿化设计对树种选择遵循因地制宜适地适树的原则绿化配置以植物群落为主兼顾草坪现代化的住宅小区植物群落是绿色空间环境的基础植物景观是绿色的主体因此应以乔木灌木草本花卉藤本植物来

47、有机结合根据它们的种类和习性的相似性组成层次丰富而不芜杂适合该地自然环境条件的人工园林植物群落以发挥最佳生态效益从园林植物的改善环境功能和叶面积指数关系入手换算出城市最佳生态效益结构为乔木灌木草 含地被绿篱 种植结构其比例为乔木灌木草绿地 162029含义是292的绿地中应有乔木1株灌木 不含绿篱 6株草 含地被植物绿篱 202这种种植结构可创造最佳生态效益既节省土地又在环境生态效益上产生最佳效果绿化设计的实用性和艺术性绿化不同于公园设计在设计和建设中要注重实用功效和美学艺术以自然为主轴体现人的情感与文化品位取向的环境因而在景观效果表达上结合人文内涵创造出充满情趣的生活空间坚持立足市场探求市场

48、挖掘市场适应市场的市场先行的经营理念不断深入了解挖掘消费者的需求不断适应满足市场满足消费者的要求秉着诚信创新发展的经营理念无论对商户无论对消费者都充分站在对方的角度去考虑问题确保商户消费者的利益能够得到充分的维护此外不断吸取先进的经营理念管理模式借鉴总结成功经验在已有基础上开拓创新更适合自己的途径和方式从而不断提升自己不断完善公司各方面的管理软硬件设施在市场在消费者心目中树立一个诚信健康和不断发展向上的品牌形象创意科技人文品牌诚信共赢作为的企业文化核心充分体现了的人文关怀精神和对品牌营销的重视伴随着时代的前进和市场竞争的激烈化利润的竞争已经转为品牌的竞争一个有着高美誉度的品牌不仅仅代表着数千万

49、数亿元的隐性价值更是对一个公司对一个经营团队的肯定一支高素质的管理团队是公司持续健康发展的关键因素从一开始就打造一支精英管理团队每年都会招纳一定数量的应届毕业大学生补充公司的后备力量为了能促进员工的成长公司内部已形成了一个良好的人才选拔机制并提供不同程度和不同阶段的培训机会用以激励员工不断进行自我提升满足当前竞争和市场的需要繁华地段优越的市场位置地产升值潜力巨大的88791万元其中新增固定资产投资876883万元铺底流动资金11027万元新增固定资产投资构成详见表8-1表8-1 新增固定资产投资构成表序号项目名称估算投资 万元 所占比例 1设备购置费2建筑费80409190563安装工程费4运

50、杂费5勘察设计费97670116建设单位管理费97670117办公家具购置费195340228人员培训费195340229验收鉴定费976701111基本预备费40578145712建设期利息36404410合 计88791100二新增固定资产投资估算说明基本预备费按建筑费设备费其它工程费之和的5计算新增固定资产投资估算详见附表1三新增固定资产资金来源与筹措本项目新增固定资产投资876883万元资金来源为企业自筹新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表2四流动资金估算及资金来源本项目新增流动资金总额为36757万元其中铺底流动资金30为11027万元由企业自筹资金解决第九章 财务评价一项目运

51、营计划本项目计算期10年建设期为3年经营期为7年第4年开始正式运营第4年达到满负荷运行年满负荷经营年预计实现收入总额为5672万元其中出租购物中心预计实现收入3752万元出租商铺预计实现收入1920万元 二总成本测算满负荷经营年项目总成本费用为144396万元经营成本为88251万元一原材料价格的确定不含税是以现行价格为基础进行计算二燃动力费以现行价格为基础计算三工资及福利费本项目技术人员和管理人员共计60人人均工资按12万元年计算四基本折旧和摊销费固定资产中房屋折旧年限按20年计算机器设备折旧年限按10年计算残值率为5递延资产按照5年摊销五修理费用按折旧的30计算六销售费用按销售收入的3计算

52、总成本费用估算详见附表4三销售收入销售税金及附加利润及其分配本项目拟通过出租购物中心商铺等第四年满负荷经营年预计收入为5672万元产品营业税按5计算城市建设维护税教育费附加分别为73预计满负荷经营年销售税金及附加为4996万元销售收入销售税金及附加和增值税估算详见附表5满负荷经营年利润总额为5672万元所得税率为33所得税额为187176万元在可分配利润中盈余公积金提取比例为10公益金提取比例为5满负荷经营年税后利润为380024万元损益和利润分配详见附表6四项目盈利能力 一财务内部收益率税前 3345 税后 2381二财务净现值 ic10 税前 935596万元税后 490581万元三投资回

53、收期含建设期税前 310年税后 435年四投资利润率 4393财务现金流量详见附表71附表72五经济效益与社会效益分析一经济效益分析从以上财务数据中可以看出其内部收益率超过社会基准折现率说明项目的经济效益较好盈利能力较强并能够满足银行要求在规定的时间内还清贷款项目建成后经济效益明显该项目是可行的二社会效益分析由于本项目建设内容中基础设施是其重点内容公益性很强因而有较好的社会经济效益概括起来主要有1万佳购物中心的建设会促进市区经济的发展依托万佳购物中心良好的区位条件和基础设施摆脱了原有城区对城市发展的资源和环境的束缚鄂尔多斯市长期以来受到用地条件和其它条件的束缚城市的发展受到一定的制约已不可能在

54、原地进行大规模的城市建设因此万佳购物中心的建设将会促进城市的发展推动康巴什新区的建设步伐成为市区经济发展的支撑2万佳购物中心的建设将会促进相关产业的发展万佳购物中心的建设必然带来技术人才信息资金等的集聚效应为经济的发展创造良好的社会环境万佳购物中心建设开发可以较好地带动相关产业的发展万佳购物中心的发展对当地的建材工业食品工业运输业等有较大的前瞻影响房地产商贸金融社会服务业等有较大的后续影响可见万佳购物中心的建设对国民经济的其它产业都产生了较好的带动作用延长了产业链条具有良好的国民经济效益3万佳购物中心的建设将会促进鄂尔多斯市经济的增长万佳购物中心的建设可以促进鄂尔多斯市经济的增长有利于经济总量的扩大提高财政收入水平和人均收入水平在开发建设过程中近期基础设施投入按初步估算约投资804091万元至少可以拉动社会直接投资约35亿