杭州高德置地广场项目策划书

1、 项目管理策划书 杭州高德置地广场项目 编制：杭州高德置地广场项目部 2011 年 12 月 15 日 目目 录录 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目总平面图.1 1.3 项目工程管理的特点和难点.1 第二章：项目第二章：项目部授权与部授权与组织架构与岗位职责组织架构与岗位职责.2 2.1 项目部组织架构及岗位职责.2 2.1.1 项目部组织架构.2 2.1.2 项目部工程口工作职责及岗位职责.2 第三章：项目第三章：项目开工准备工作开工准备工作.3 3.1 办公设备.3 3.2 临水临电.3 3.3 施工机械、设备.3 3.4

2、 现场临建.3 3.5 检测设备.3 第四章：工程进度管理第四章：工程进度管理.4 4.1 项目总进度计划.错误！未定义书签。错误！未定义书签。 4.2 工程进度控制措施.错误！未定义书签。错误！未定义书签。 4.2.1 总包施工进度计划审核.4 4.2.2 施工过程中施工进度计划审核.4 4.2.3 总包施工协调管理.4 4.2.4 分包单位奖惩机制.5 4.2.5 甲方分包工程施工进度计划控制.5 4.2.6 民扰情况.5 4.2.7 对外协调工作.5 第五章：工程质量及安全文明管理第五章：工程质量及安全文明管理.6 5.1 工程质量与安全管理目标.6 5.1.1 工程质量管理目标.6 5

3、.1.2 安全文明施工管理目标.6 5.1.3 质量与安全管理奖罚措施.6 5.2 质量与安全管理指导思想.6 5.2.1 优选队伍，杜绝多层转包.6 5.2.2 强化过程监督.6 5.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制.7 5.2.4 沟通与支持.7 5.3 工程质量管理措施.7 5.3.1 图纸审查制度.7 5.3.2 施工单位质量保证体系.9 5.3.3 战前培训制度.10 5.3.4 样板验收制度.12 5.3.5 项目质量管理要点.14 5.3.6 技术方案先行制度.14 5.3.7 质量通病处理.15 5.3.8 日常质量管理.15 5.3.9 设计协调问题.15 5.3.

4、10 质量事故处理.15 5.3.11 分户验收把握竣工验收最后防线.15 5.3.12 入住前质量检查和维修.16 5.3.13 成品保护措施.16 5.4 安全文明施工管理.17 5.4.1 安全文明施工控制要点.17 5.4.2 安全文明施工检查制度.18 第六章：工程成本管理第六章：工程成本管理.19 6.1 项目成本控制目标.19 6.2 项目成本控制措施.19 6.2.1 推行限额设计.19 6.2.2 图纸审查.19 6.2.3 变更签证管理.19 6.2.4 进度款支付.19 第七章：采购管理第七章：采购管理.错误！未定义书签。 7.1.采购过程及预控措施.错误！未定义书签。错

5、误！未定义书签。 第八章：项目的沟通管理第八章：项目的沟通管理.23 8.1 进场知会.23 8.2 周例会.23 8.3 工程月报.23 8.4 里程碑形象进度.23 8.5 文件的收发、传阅.23 8.6 文件的归档.23 第九章：项目的风险与对策第九章：项目的风险与对策.24 9.1 进度控制风险与对策.24 9.2 质量控制风险与对策.24 9.3 成本控制风险与对策.26 9.4 其它.27 第第十十章：项目章：项目 ci 策划策划.24 10.1 项目 ci 策划方案及具体实施细则.24 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图 1.1 项目概况项目概况 注：可

6、引用规划说明书内容 1.2 项目总平面图项目总平面图 注：总平面布置原则： 1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道， 不影响销售展示； 4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉； 6.应满足文明施工及消防要求。 1.3 项目工程管理的特点和难点项目工程管理的特点和难点 注项目工程特点、难点从以下两方面考虑： 1.从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，香

7、蜜山为山体建筑，应考虑做永久支护、 水土保持等，同时，地下室地板可不做防水，地块中存在过境水源管，需合理处理，等等； 2.从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，项目中高层、小高层建筑类型并存，标 高交错，故应把标高测量作为一个重点；营销需要先展示 8 层以下外立面，故应编制合理的施工方 案，先做悬挑架，8 层高度预埋钢板，等等。 第二章：项目的组织架构与岗位职责第二章：项目的组织架构与岗位职责 2.1 项目部组织架构及岗位职责项目部组织架构及岗位职责 2.1.1 项目部组织架构项目部组织架构 注：以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名 第三章：项目第三章：项目开工准备工作开

8、工准备工作 3.1 办公设备办公设备 3.2 临水临电临水临电 3.3 施工机械、设备施工机械、设备 3.4 现场临建现场临建 3.5 检测设备检测设备 第四章：工程进度管理第四章：工程进度管理 4.1 项目总进度计划项目总进度计划 附总进度计划。 4.4.1 总包施工进度计划审核总包施工进度计划审核 总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工 进度计划 ，上报监理公司。 监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有 关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。 项目部着重审核总承

9、包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。 对其中配合销售的工作应由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合 同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。 4.4.2 施工过程中施工进度计划审核施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划， 项目部工程组予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。 4.4.3 总包施工协调管理总包施工协调管理 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费

10、，将其纳入总包管理范围 之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其 编制在内。 施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作 业环境。 项目部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。 每周监理例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞 后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方 案报项目部存档。 每月总承包商提交工程月报 ，项目部和监理公司负责审核上月工

11、程完成情况，与上月施工计划作 对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现 在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划 ，该方案报项目部存档。 4.4.4 分包单位进度奖惩机制分包单位进度奖惩机制 除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合业主营销 工作、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：（例，仅供参考） 1)施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20000 元。每一栋楼 设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。 2)整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5

12、 万元，不足一天按一天算。提前一天奖励 5 万元。 4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制甲方分包工程施工进度计划控制 各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划 ， 并上交施工组织设计 ，项目部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、 材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 4.4.8 民扰情况民扰情况 项目作业时间和施工噪音按照杭州市（具体城市应作相应调整）安全文明有关规定执行，减少扰民 现象。项目部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。 4.4.

13、9 对外协调工作对外协调工作 项目部积极与质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行 业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目实施计划的顺利实现。 第五章：工程质量及安全文明管理第五章：工程质量及安全文明管理 5.1 工程质量与安全管理目标工程质量与安全管理目标 5.1.1 工程质量管理目标工程质量管理目标 （注：应以量化指标说明，如有效投诉率等） 5.1.2 安全文明施工管理目标安全文明施工管理目标 5.1.3 质量与安全管理奖罚措施质量与安全管理奖罚措施 例，仅供参考 1)质量目标奖罚措施 2 栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款 10

14、 万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖 励 5 万元；单体工程被评为金牛奖，则奖励 10 万元。 2)文明施工的目标处罚措施 工程必须获得区文明工地称号，否则罚款 10 万元；工程若获得市级文明工地的称号，则奖励 10 万 元。工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于 70 分，罚 1000 元。月平 均得分低于 70 分，罚 10000 元。月平均得分高于 90 分，每月奖励 10000 元。 5.2 质量与安全管理指导思想质量与安全管理指导思想 5.2.1 优选队伍，杜绝多层转包优选队伍，杜绝多层转包 1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应

15、我们的成本控制目标是有必要的。 2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本 低的工程公司。 3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的 整合。 4)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。 5.2.2 强化过程监督强化过程监督 1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 2)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。 3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成

16、本控制， 评价供方的表现。 5.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制利用监理的力量，强化质量及安全控制 1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行 成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书） 、经批准的监理规划、现行的法规和规范， 对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。 2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部 合拍。 3)现场工程师要建立与监理友好，充分发挥监理单位的作用，为项目开展工作创造良好的外部环境。 5.2.4 沟通与支持沟通

17、与支持 1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。 2)管理与技术支持： 设计交底； 施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 样板验收交底。 3)财务支持：目前，公司承包模式是：工程先干后付款，项目的资金压力是很大的，同时妨碍项目组 织优秀的社会资源。及时与业主沟通，按合同支付条款及时支付。 5.3 工程质量管理措施工程质量管理措施 5.3.1 图纸审查制度图纸审查制度 施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导 书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性

18、，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件， 转设计院修改后重新出图。 开工前，由项目部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图 纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。 5 5. .3 3. .1 1. .1 1 建建筑筑专专业业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。 2)建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。 3)平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸 是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标

19、高、门窗位置与平面图是 否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门 窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。 4)校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨 水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。 5)楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为 排烟时，必须有对外的窗户等。 6)屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。 7)配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管 的处理。 8

20、)门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。 9)如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。 10) 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。 11) 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。 12) 图纸必须交待的节点有无遗漏。 13) 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。 14) 建筑节点作法是否与现行建筑施工规范中的规定有冲突。 5 5. .3 3. .1 1. .2 2 结结构构专专业业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。 2)复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规

21、范和抗震要求。 3)校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。 4)校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、 扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 5)如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩 住集中力作用构件的钢筋。 6)电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。 7)各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 8)楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 9)所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。 10

22、) 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 11) 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不 足的要提出增补。 12) 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。 13) 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。 5 5. .3 3. .1 1. .3 3 给给排排水水专专业业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。 2)校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。 3)进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。 4)核对水泵房的大小

23、以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。 5)检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器 二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。 6)校对所有系统图的管径尺寸和标高。 7)校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。 8)排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不 小于 0.3。 9)校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面 是否做坡度。 10) 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。 11) 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。 12)

24、注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。 13) 化粪池的型号和数量按排放量定。 5 5. .3 3. .1 1. .4 4 煤煤气气专专业业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。 2)煤气管道是否设计到厨房及浴室。 3)校对煤气管道的平面图和系统图。 4)对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。 5)设计应考虑煤气加热器的排气管。 5.3.1.55.3.1.5 强电专业强电专业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。 2)校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。 3)进户线的方位应该离

25、供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。 4)根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。 5)检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。 6)动力与照明线路必须分开。 7)校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。 8)校对所有平面图的设计。 9)校对高压及低压的配电系统图。 10) 电缆沟的设计是否符合规范。 11) 防雷系统的设计是否遗漏。 12) 对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。 5 5. .3 3. .1 1. .6 6 弱弱电电专专业业施施工工图图纸纸核核查查要要点点 1)是否设总机房，根据电话

26、门数而定。总机房必须木地板。 2)进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。 3)卫生间应设置一电话分线盒。 4)校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。 5.3.2 施工单位质量保证体系施工单位质量保证体系 项目在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标。 5.3.4 战前培训制度战前培训制度 5.3.4.1 战前培训对象 战前培训是指在重要的分部分项工程施工之前，由项目部工程组内部组织的关于该项工程施工管理 要点的培训、学习制度。培训由项目部的工程经理负责组织，整个项目的工程管理人员必须全体参加。 需进行培训的分部分项工程包括：土方工程、挡土支护

27、工程、桩基基础工程、钢筋混凝工程、砌体 工程、建筑装饰工程、屋面及防水工程、楼地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、通风与空调 工程、电梯工程、样板房及精装修工程、室外环境及绿化工程、验楼及入伙，以及其他有必要进行培训 的工程。 5.3.4.2 培训时间 培训时间为各分部分项工程开始实施前一周。 5.3.4.3 培训制度要求 1)项目工程经理在培训开始前三天知会负责讲评的工程师做好讲评的准备工作。该工程师必须认 真熟悉图纸，针对该分部分项工程的施工流程，质量控制要点难点进行详细的准备，以保证培 训工作能够顺利完成； 2)培训时首先由负责此次讲评的现场工程师进行讲评，讲评的重点主要是该分项工

28、程的施工流程 和质量控制要点，难点，以及作为甲方的工程管理人员必须严格把握的事项。还可以结合自己 的工作经验讲一下在该分部分项工程施工或质量控制中的一些优秀做法和宝贵心得； 3)讲评结束后，所有参会人员针对自己不懂的地方进行提问，负责讲评的工程师应该给予详细的 解释，务求使每位参会人员都能很好的理解该分部分项工程的施工流程和控制要点。特别是要 让负责其他分项的工程师也很好的理解该分项工程，使他们能够更好的配合该分部分项工程工 作的开展。对于该分项工程质量控制中的难点问题大家一起进行讨论，最后拿出一个有效的控 制手段； 4)会议结束后整理成会议纪要（格式附后） ，由项目工程主管副总签发； 5)会

29、议纪要每位参会的工程师都应仔细阅读，务求在该分部分项工程实施之前消化吸收。 附： 项目 培训会议纪要 记录： 签发： 培训内容： 讲评人： 参加人员签到： 培训要点： 会议纪要： 5.3.5 样板验收制度样板验收制度 5.3.5.1 样板验收对象 应作施工样板的施工项目包括：支护锚杆、桩基工程（试桩） 、钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰 面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆 工程、转换层施工，以及其他有必要作施工样板的工程。 对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及项目部，通过试验和鉴定后，才可 应用的工程上。 5.3.5.

30、2 样板验收时间要求 样板验收应在该项工程大面积施工前 15 天组织进行（特殊项目根据工程实际情况提前） ，最迟提前 一周完成。 5.3.5.3 样板验收工作程序 1)项目工程经理负责项目各项样板验收组织工作，甲方工程管理人员、监理机构、承建单位协同 实施。 2)各分部分项工程开始施工前 15 天，由项目工程经理组织甲方工程管理人员、监理机构、施工单 位，讨论确定该项工程施工作业方法和施工工艺，明确质量要求，由施工单位组织作施工样板。 3)施工样板完成后，由监理组织进行样板验收，甲方项目工程经理、工程师、监理机构项目总监 及专业工程师、施工单位项目经理、技术负责人、专业施工员、施工班组长参加。

31、验收首先由 施工单位施工班组长和施工员介绍该样板工程作业方法和施工工艺，施工单位技术负责人或项 目经理总结表述，然后参与验收各方分析该样板工程质量情况，并由甲方工程管理人员和监理 工程师进一步讲述该项工程施工工艺和质量控制要点，明确施工质量要求，同时阐述该项工程 管理流程，最后由工程经理进行验收总结。 4)样板验收应形成验收纪要，详细记录验收过程，清晰表述该项工程施工工艺、控制要点、质量 要求，验收纪要由项目主管工程副总签发，项目分管工程师应跟踪保证纪要分发至施工班组， 并跟踪参与施工班组交底会议。 附： 项目项目 施工样板验收纪要施工样板验收纪要 记录： 签发： 施工样板部位： 验收主持人：

32、 参加单位及人员： 验收纪要： 验收日期： 年 月 日 5.3.6 项目质量管理要点项目质量管理要点 根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下项目部位作为本工程的管理要点，施工 中应加强管理： 例，仅供参考 1)定位放线 2)桩基施工 3)铝合金门窗安装 4)单元门、入户门安装 5)栏杆扶手安装 6)地下室、屋面防水施工 7)卫生间防水涂膜施工 8)水暖电管线预留预埋 9)配电箱、配电柜安装 10) 室外配套工程 11) 会所钢结构、玻璃幕墙工程 12) 会所泳池设备安装工程 13) 会所中央空调安装工程 14) 会所电梯安装工程 15) 外墙装饰工程 16) 外墙外保温体系施工；

33、 17) 内街铺贴工程 18) 精装修工程 5.3.7 技术方案先行制度技术方案先行制度 总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审 批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。 项目中拟审批的施工方案包括：（例，仅供参考，可作相应的补充或调整） 1)施工组织设计 2)测量方案 3)雨季施工方案 4)冬季施工方案 5)桩基施工方案 6)基坑支护施工方案 7)地下防水施工方案 8)混凝土施工方案 9)钢筋施工方案 10) 模板施工方案 11) 砌筑施工方案 12) 脚手架施工方案 13) 屋面工程施工方案 14) 装修施工组织设计 15) 成

34、品保护施工方案 16) 外墙外保温施工方案 17) 设备专业施工组织设计 18) 会所钢结构施工方案 19) 会所玻璃幕墙施工方案 5.3.8 质量通病处理质量通病处理 针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以 及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露 出的管理问题，由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的 措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。 5.3.9 日常质量管理日常质量管理 项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重

35、要的部位和 工艺进行旁站。 每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题， 监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。 5.3.10 设计协调问题设计协调问题 对于在设计中应注意的问题，项目部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求， 明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。 5.3.11 质量事故处理质量事故处理 对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目部认可后，进行处理。对 经处理的部位，应重新检查验收。 对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重

36、新检查验收。 5.3.12 分户验收分户验收把握竣工验收最后防线把握竣工验收最后防线 工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，严格验收，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样 验收提高到 100的验收。 5.3.13 入住前质量检查和维修入住前质量检查和维修 根据完工后内部检查的流程和方法，项目部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质 量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保 业主入住交接的顺利进行。 5.3.13 成品保护措施成品保护措施 1)1)铝合金门窗：铝合金门窗： 运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择

37、牢靠固定的着力点，防止窗 体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。 进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、 干燥、通风。 禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。 在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。 门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通 道。 严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗 扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。 门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。

38、在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。 2)2)入户门：入户门： 运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。 进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内 保持清洁、干燥、通风。 进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。 对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框 体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。 施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤 面层。 3)3)防水层防水层

39、 基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层 材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。 已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。 穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。 地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层 的施工质量。 4)4)涂料与油漆涂料与油漆 在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。 将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。

40、涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。 5)5)地坪地坪 安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面 粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻 袋，防止砂浆污染地坪。 6)6)地砖地砖 急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。 不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖 其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。 施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂 浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压

41、砸、拖 拉。 7)7)电梯电梯 电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。 调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。 电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。 5.4 安全文明施工管理安全文明施工管理 5.4.1 安全文明施工控制要点安全文明施工控制要点 1)在工程施工前，项目部应组织学习国家安全法律和规章制度及地方性安全法律法规，对施工图 纸中影响施工安全的因素提出改进建议，以及对施工场地环境安全隐患提出纠正措施，并审查 施工总平面图中办公室、宿舍、食堂、仓库等临时设施的布置及施工现场场地、道路、排污、 排水、防火措施是否符合有关安全技术标准和文明施工

42、要求。 2)项目部应对勘察、设计、施工、监理、工程机械设备供应单位进行安全资质审查，审查各相关 单位执行建设工程安全生产管理条例的情况。 3)项目部要督促施工单位完善健全现场安全管理制度和安全保证体系，要求施工单位必须配备足 够的安全检查人员。检查项目经理、工长、安全检查人员、特种作业人员配备及安全资格培训 持证上岗情况。 4)项目部要审查承包商提供的施工组织设计中的安全技术措施和专项施工方案是否符合工程建设 强制性标准，是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并应对台风、雷暴、高温、雨期等季 节性施工方案中的安全技术措施进行审查。 5)在施工过程中项目部专业工程师要监督施工单位实施安全技术措施

43、的情况，每周组织监理单位、 施工单位对现场安全进行检查，并形成安全检查记录表。 6)项目部专业工程师要对基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手 架工程、拆除工程、爆破工程等进行专项工程安全控制技术措施审查，并对该专项工程的安全 工作进行旁站监督检查，做好记录。 7)项目部应每月检查施工单位项目经理、专职安全生产管理员安全生产考核、培训记录。 8)监督承包单位按审定后的安全技术措施规定搭设安全防护设施、起重机械和施工电梯等。 9)项目部应要求施工单位建立各种作业机械设备的操作规程并定期检查施工单位施行情况。 10) 项目部应督促施工单位对红线区地下管网(水、电、气)及红线

44、围墙周界作好安全防护措施 11) 项目部专业工程师每月检查承包单位三宝、四口、临边防护、安全用电情况，督促总包单位及 时整理现场安全管理资料。 12) 项目部应督促施工单位建立施工现场安全用电及防火管理制度,并设置符合消防要求的消防设施。 13) 项目部应要求施工单位在新结构、新材料、新工艺的使用前必须编制安全技术措施并报审。施 工时应按审定后的安全技术措施进行安全控制。 。 14) 项目部应督促施工单位在开盘前加强营销售楼通道的安全管理、并于开盘前两周对营销人员进 行安全培训，形成看楼人员安全注意事项发给营销部。 15) 项目部应督促施工单位建立施工现场安全保卫制度及出入证管理制度。 16)

45、 项目部在现场发生安全事故后要立即向主管领导汇报，并积极跟踪事故的处理结果。弄清事故 发生的原因，并督促施工单位制定相应的防范措施。 5.4.2 安全文明施工检查制度安全文明施工检查制度 5.4.2.1 安全文明巡检及周检制度 监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时 道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按 规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专 门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。 监理公司对场地安

46、全文明施工的检查，以周报形式报送项目部；每月底组织一次对进场施工单位的 检查、评比工作。 5.4.2.2 安区文明月检制度 项目安全文明施工状况每月例行大检查一次，由监理单位组织，项目部及各施工单位参加。 检查依据包括： （1）国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定； （2）施工单位申报的安全文明施工措施； （3）工程设计文件。 检查内容包括： （1）现场文明施工和安全情况； （2）施工单位安全自检记录和文件资料管理情况； （3）工地文明施工和安全技术交底和会议纪要； （4）上月检查整改意见落实情况。 检查方法： （1）现场实物检查； （2）相关资料抽查。 检查结论 （1）检查结果现场开

47、会讲评； （2）存在问题提出整改意见，项目部负责监督监理、施工单位落实； （3）形成检查记录表（统一采用监理规范表格）及会议纪要备案。 第六章：工程成本管理第六章：工程成本管理 6.1 项目成本控制目标项目成本控制目标 项目根据要求填写。 6.2 项目成本控制措施项目成本控制措施 6.2.1 推行限额成本设计推行限额成本设计 根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的施工段，要求工程部与商务部共同在完成施工 段的同时，核算成本，达到预控成本。 6.2.2 图纸审查图纸审查 开工前，项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的 问题消化在图纸阶段，减少工程返

48、工，降低成本浪费。 6.2.3 变更签证管理变更签证管理 对于工程施工过程中发生的现场签证，项目部要求承包商在工程变更、计日工、零星工程及合同外 配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械 设备、测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后 3 天内，乙方应提交该项签 证费用清单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。专业工程师负责审核承包商上报的工 程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。 6.2.4 进度款支付进度款支付 采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目部专业工程师协

49、助监理公司负责审核 确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。 第七章：采购管理第七章：采购管理 7.17.1 采购过程及预控措施采购过程及预控措施 项目根据合同体系（包括也业主合同、分包合同等） ，建立有效的组织机构并配备称职的管理人员，采用 有效的管理方法和手段，对工程项目进行全过程、全方位的管理，全面履行合同体系中约定的各项义务， 完成项目目标。如何合理使用项目资金，降低采购成本，提高项目资金的使用率，确保工程物资采购满 足质量要求是物资采购控制与管理中的关键问题。 一、物资采购的划分： 工程可以对项目使用的物资分为业主提供的物资、项目采购的物资和分包商采购的

50、物资。 二、供应商的预先评价 总包单位要组织人员对所有提供工程物资的供应商进行评价，以保证他们具有分包合同要求的能力。 （1）供应商资格预审，总包单位要对供应商的资格预审，编制并发放供应商资格预审表。主要对生产厂 家手续、经销商、供应商资质等资料进行审查； （2）供应商考察对重要物资的供应商除资格预审外，在采购前还应对其进行考察。考察的内容为资格预 审以外的项目，如生产、人员、原料、机械设备等情况以及对供应商的质量保证、支付和提供保险等能 力的调查。供应商的资格预审结果，是确定供应商是否可以入选的重要依据。 三、业主提供的物资的管理 （1）审查合同文件。当业主将部分工程或提供部分物资指定给其他

51、分包商时，总承包单位与业主洽商并 以书面的形式确定对该分项工程的责任及对该分包商的管理权限；业主推荐的分包商，总承包单位应对 分包商进行预先评价，合格后再与分包商签订分包合同。若预先评价没有通过而当业主坚持使用该分包 商时，总承包单位应同业主确定项目对该分项工程的责任和权利；对业主提供的物资，总承包单位应在 同业主签订合同时明确其提供物资的清单，包括物资的种类、数量、规格和相关的管理条件等。 （2）业主提供物资的验证、贮存和维护对业主提供的物资，总承包单位在其管理的过程中必须按其类型、 品种数量、质量要求等进行检验或验证，合格物资进行标识，并单独存放和妥善防护，防止变质、损坏、 丢失和混用，在

52、贮存、维护过程中如有丢失、损坏或不适用等情况，应记录并向业主报告。对经验证不 符合合同规定要求或质量文件资料不全的物资，也要做好记录并及时报告业主。 四、项目采购的物资管理 （1）采购计划采购周期短的物资，可以按月制定采购计划并安排采购。对于采购周期较长的物资，应尽 早提交申请计划，以保证充足的采购时间。 （2）供应商选择总承包项目的物资采购采用招标和非招标两种方式。 招标形式选择供应商，应制定招标计划，编制招标文件并向侯选供应商进行发放，对供应商进行预先评 价，评标及定标。 非招标形式则应邀请供应商报价，对供应商进行预先评价，比价及确定供应商。 招标方式原则上至少邀请 3 家供应商参加投标或

53、报价，特殊情况下可采取独家议标（但事先应获取项目 经理的批准） 。 （3）样品样本报批与询价总承包单位对供应商提出提供样品样本和报价的要求。凡需送样审批的材 料，使用单位应在物资申请计划中注明提交样品样本时间。 （4）采购合同总承包单位与供应商商谈采购合同（订单）时，应根据物资申请计划在采购合同（订单） 中注明采购物资的名称、规格型号、数质量、进场日期、质量标准等项内容，规定验收方式以及发生质 量问题时双方所承担的责任、仲裁方式等。 采购合同的内容不应与主合同的相关条款有所抵触或遗漏。 （5）供货安排总承包单位应按照物资申请计划的要求，按时组织物资的进场。 五、分包商采购的物资管理 对分包商采

54、购物资执行样品样本报批制度，由负责管理该分包商的工程部和物资设备部共同对分包商 提供的样品样本进行审批。 六、物资的验证 1、项目在供应商处对采购物资的验证 当需要在供应商处对所采购物资的质量进行验证时，应在采购合同（订单）中明确规定验证的安排和物 资的放行方法。 技术、物资设备、质量等方面人员到供应商处对所采购物资进行验证，并做好验证记录。 2、业主对供应商提供物资的验证 当业主提出在收货地点或供货地点验证供应商供应的物资时，总承包单位的物资设备现场管理部负责联 系并配合业主的验证。 业主的验证不能免除公司提供合格产品的责任，也不能排除其后业主对不合格品的拒收。 3、进场物资的验证 物资进场

55、后，由总承包单位的物资设备现场管理部组织对进场物资的验证，填写并保存进场物资验证记 录。 4、对分包商采购物资的验证 分包商负责对其采购的物资进行验证，填写并保存进场物资验证记录；总承包单位负责管理该分包商的 工程部应对分包商采购的物资和其验证记录进行抽检，抽检比例应在物资检验计划中予以规定。 项目的验证不能免除分包商提供合格产品的责任，也不能排除以后总承包单位对不合格品的拒收。 七、物资的标识和可追溯性 在总承包工程管理中，要严格规定对进场物资和工程实施过程产品进行标识的办法以及记录发放办法， 其中有几个问题应特别注意。 1）物资的标识 总承包单位在向供应商订货时，除要求供应商提供物资进货单

56、据、材质证明、合格证外，还应要求供应 商对物资的名称、批号、规格、型号、质量等级等标识清楚。 物资进货时，办理入库验收手续，建立进货记录和物资台帐。台帐中对进货日期、数量、使用、发放日 期、使用部位等应标识清楚。领用时应有领料凭证。 进入库房内的物资均应分类码放，并贴上标签以标明物资的名称、批号、规格、型号、数量、进货日期、 货源地等。 露天堆放的材料应按照类别、品种、规格分隔堆放、码齐，并用标牌标识其名称、规格、型号、质量等 级及检验和试验状态等；砼预制构件，应在构件的显著部位直接书写上述标识。 对时效性较强的水泥、外加剂、掺合料等材料，要按照不同品种、标号、出厂进场的时间，分区堆放码 齐，

57、做到标牌明显，并采取先进先出的措施。 对现场加工好的钢筋半成品，应按不同结构编号堆放，并将标识牌绑扎在钢筋半成品上。 对生产厂家出厂已在物资包装（含捆扎）上悬挂的标牌及其它标识，项目应妥善保管，不得随意拆扔。 2）施工过程的标识 施工过程的标识主要是以检验和试验记录及质量检验评定的记录来实现的。 在组织分部分项工程质量验评及隐蔽工程验收时，要在记录表上用文字、简图进行标识，标明其工程部 位、作业人员、施工日期、验评日期等。 施工过程中需进行检验和试验的工序，以检验和试验报告作为工序的标识。检验和试验报告中应表明工 序名称、施工部位、送检及报告日期、试验结果等。 施工中应按不同的施工阶段、不同的

58、要求，作出现场测量标志、测量成果图和成果记录。 工程竣工后由技术质量部负责与业主办理交工验收手续，填写规定的表格，经有关各方签字后作为工程 最终结果的标识。 3）检验和试验状态标识 物资和施工过程在检验和试验后，应对其检验和试验状态进行标识，以表明其经检验和试验后合格与否。 检验和试验状态分为未检验、已检验合格、已检验不合格和已检验待确定四种状态。 负责标识的单位应保护好标识，发现标识不清或无标识的情况，应立即处理、补做。 4）物资的检验和试验状态 对物资的检验和试验状态标识采取挂标签、立标牌、作记录等方法。 5）过程的检验和试验状态 对于未经检验和试验的过程不做标识。 对过程的检验和试验状态

59、标识均采用记录形式进行。记录中应标明过程合格或不合格结论，并确保作业 人员（包括分包商）清楚过程所处的状态。 过程经初步检验判为不合格、且处于待评审处理时，为已检验待确定状态。此状态由质量员以书面文件 为标识通知作业负责人。 6）工程最终检验和试验状态 工程最终检验和试验状态为政府质量监督检查机构最后核定的单位工程评定表中所标识的合格和不合格 两种状态。控制检查物资的检验和试验状态标识的实施情况以及过程的检验和试验状态标识的实施情况。 7）物资的追溯 1、物资的追溯 当出现工程质量问题时，可依据问题的工程部位、施工日期、 使用材料，按物资台帐、领料凭证及进货 单据对物资进行追溯；也可因为发现物

60、资使用问题对施工过程进行追溯。 2、施工过程的追溯 可根据出现问题的工程部位、施工日期、作业人员，查阅分部分项工程有关施工记录、质量验评表、施 工日志进行追溯。 8）分包工程的标识 各分包工程部应要求各自管辖的分包商对其物资和施工过程进行标识，并对分包商的实施情况进行监督、 检查。 第八章：项目的沟通管理第八章：项目的沟通管理 8.1 进场知会进场知会 对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发 进场知会 ，明确：项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度， 工作流程与表格格式等。 进 场 知 会 . d o c 8.2