【精品】南昌绿地6月9日城市级别商业综合体课题研究方案汇报

1、城市级别商业综合体 课题研究方案汇报 南昌房地产事业部 2010年6月9日 目录目录 第一章第一章 城市综合体溯源与发展城市综合体溯源与发展 第二章第二章 商业综合体开发策略研究商业综合体开发策略研究 第三章第三章 商业综合体产品研究商业综合体产品研究 第四章第四章 商业综合体的盈利与资本运作商业综合体的盈利与资本运作 第一章：城市综合体溯源与发展第一章：城市综合体溯源与发展 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 1、什么是城市级商业综合体：、什么是城市级商业综合体： 2、城市综合体的基本特征：、城市综合体的基本特征： 城市综合体城市综合体常被人们称为“城中之城”，它往

2、往占据城市显赫位置由多种物 业形态融合而成。城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、居住、商务办公、购物、 文化、娱乐、游憩文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、 文化意识形态高度集中的街区群体。 纽约洛克菲勒中心：纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一， 由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运 用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约 第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大 综合体。 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 3、中外最具代表的城市综合体：、中外最具代表的城市综合体： 东京六本木新

3、区：东京六本木新区：以办公大楼森大厦（moritower）为中心、 具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施， 是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝 图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界 经典综合体地位。 巴黎拉德芳斯：巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。 东京六本木新区东京六本木新区 巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： a.项目概况：项目概况：

4、 l地点：日本东京六本木地点：日本东京六本木 l工期：工期：19861986年年20032003年年 l地块面积：地块面积：11.611.6公顷公顷 l用地面积：用地面积：8500085000平方米平方米 l建筑面积：建筑面积：725000725000平方米平方米 l其中其中 住宅：住宅：150000150000平方米平方米 办公：办公：380000380000平方米平方米 文化：文化：63006300平方米平方米 餐饮：餐饮：1360013600平方米平方米 酒店：酒店：390390间客房间客房 l停车位：停车位：28202820个个 l主要用途：办公、住宅、商业、酒店、主要用途：办公、住宅

5、、商业、酒店、 美术馆、电影院、电视台、学校、美术馆、电影院、电视台、学校、 寺院等文化及公共设施寺院等文化及公共设施 l项目费用：项目费用：47004700亿日元（包括土地价值）亿日元（包括土地价值） 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： l区位 东京都港区，毗邻： u皇宫 u新桥虎门商业街 u霞关的政府机关 u青山赤坂商业区 u麻布、广尾高档住宅街区 l国际性的信息场 外资企业、媒体、时尚 l交通便捷 地铁：日

6、比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 l城市功能丰富 商业、文化、办公、住宅 l项目意义 都市中心区改造与创新 引导街区的复兴 激发都市中心的活力和魅力。 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： la区 主要功能：办公、学校、零售 总建筑面积：24500平方米 层数：地上12层、地下3层 高度：59.33米（最高点） lb区 主要功能：办公、零售、美术馆 总建筑面积：380000平方米 层数：地上54层、地下6层 高度：238.05米（最高点） lc区 主要功能：住宅、办公、服务 住宅规模：840单元，约2000人 b.项

7、目分区：项目分区： 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： c.商业中心三大创新理念：商业中心三大创新理念： l 三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 4、东京六本木案例分析：、东京六本木案例分析： c.商业中心三大创新理念：商业中心三大创新理念： 垂直花园城市 整合分散的土地 城市功能立体复合 u超高层建筑 u紧凑型街区 增加每个人的都市

8、空间 绿意盎然的开放空间 新都市生活 居住就近 “都市休养胜地” u生活安全、舒适、丰富 艺术文化城市 融合 u艺术、知识 复兴 u街区活力 u维也纳式艺术街区 d.项目整体特色与创新：项目整体特色与创新： 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业综合体案例研究 特色与创新特色与创新特色与创新部分特色与创新部分内容内容 1、交通体系 区内交通体系 内部交通体系 区内交通体系区内交通体系：地铁、公共汽车、私家车、自行车、摩托 车均可；总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客 寻找方便的地方就近停车 。 内部交通体系：内部交通体系：将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流 动线来思考建筑

9、的构成，使整体空间充满了层次变化感。 2、空间体系 交流空间 露天广场舞台使用 背景 空间组成空间组成大致可分为五个区域，即地带大厦(north tower)、 地铁明冠(metro hat)与好莱坞美容美发世界(holly wood beauty plaza)、hill side、west walk与榉树坂 (keyakizaka)区 3、营运措施 制定详细营销推广 计划 每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动 计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区 观光、艺术文化及商业活动。 4、艺术文化 与休憩设施 拥有大量的艺术文 化与休憩设施 整个地区内的人行道和公共场所中总

10、共设置有8件公共艺 术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间 的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要 元素。 大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提， 营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城， 代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑 群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 一、城市级别商业综合体案例研究一、城市级别商业

11、综合体案例研究 d.案例综述：案例综述： 交通体系交通体系 交流空间交流空间 露天广场舞台使用场景露天广场舞台使用场景 二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点 时间时间案例案例功能功能特征特征 1、20世 纪初 北京东安 市场 店铺、茶楼、饭馆、 杂耍场、戏院、棋社 1、商业步行街是组织市场群体空间的主角。 2、建筑综合体早期的例证。 2、20世 纪50年 代 北京民族 文化宫 展览、办公、图书馆、 游戏、健身、剧场。 1、高低层结合、混合式布置。 2、建筑面积3万多平方米。 3、综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放 性。 3、20世

12、纪80年 代 北京国际 信托投资 公司大厦 办公、公寓、旅馆、 餐厅 1、在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。 2、集中空调、自动消防报警系统。 3、我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。 4、90年 代初至 今 中国国际 贸易中心 集办公、住宿、会议、 展览、购物和娱乐等 多功能于一体 1、国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 2、对城市的面貌影响显著。 第二章：商业综合体开发策略研究第二章：商业综合体开发策略研究 一、商业综合体市场调研：一、商业综合体市场调研： 1、项目所在城市及周边主要经济指标：、项目所在城市及周边主要经济指标： 项目所在城市的城市gdp、人均月收入、可支配收入、恩格

13、尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表； 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。 2、城市商圈状况分析：、城市商圈状况分析： 商圈结构组织； 商圈演变过程时间节点； 城市未来3-5的市政规划和商业规划。 商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； 项目周边交通组织、公交系统； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。 一、商业综合体市场调研：一、商业综合体市场调

14、研： 3、城市商业个案分析：、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） 整体规模 业态结构 业态配比； 租金水平 辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析：、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。 2、定位依据：、定位依据： 定位依定位依 据据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市城市和区域市 场场 城市化城市化 发展发展 经济和人口经济和人口 状况状况 城市和区域地城市和区域地 理环境理环境 历史、历史、 文化、文化、 民俗、民俗

15、、 民情民情 政府规划及功政府规划及功 能定位能定位 a.a.符合城市整体发展要求，符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求符合政府控规要求 b.b.具有鲜明特色，体现项目具有鲜明特色，体现项目 地段价值地段价值 c.c.符合市场要求，实现符合市场要求，实现 整体开发与经营目标整体开发与经营目标 1、定位需满足的目标：、定位需满足的目标： 二、商业综合体的定位策划：二、商业综合体的定位策划： 二、商业综合体的定位策划：二、商业综合体的定位策划： 3 3、三位一体定位方法、三位一体定位方法 二、商业综合体的定位策划：二、商业综合体的定位策划： 依据各项目开发及各自项目的特殊属性，在商业综合体的定

16、位策划上主要 分：地块开发定位、商圈市场定位、经营业态功能定位、招商营销推广定位地块开发定位、商圈市场定位、经营业态功能定位、招商营销推广定位 等几个方面： 4、定位类别：、定位类别： a.地块开发定位：地块开发定位： 整体地块定位整体地块定位：通过对项目城市、区域发展及项目自身条件研究，定位属性。 项目产品属性定位项目产品属性定位：根据功能区指标、各系统平面关系对项目产品进行精准定位。 商业项目概念方案商业项目概念方案：通过提升产品，利用新颖概念对项目各区域进行概念定位。 商业项目开发进度协调商业项目开发进度协调：通过预估项目各产品开发进度，对区域各产品的先后开 发策略进行开发定位。 目标消

17、费者定位目标消费者定位：通过分析目标消费者对商业建筑的理解进行目标消费者定位 目标商圈定位目标商圈定位：通过对目标商圈主力店经营调查、目标商圈商户调查、目标商圈各物 业的经营调查确定项目所属商圈的商业定位。 商业主题形象、档次定位商业主题形象、档次定位：商业档次金字塔层级划分，并初步设计商业建筑立面、空 间风格等的构思和设想建议。 商业管理服务定位：商业管理服务定位：主要指针对管理服务设备、设施等规划和要求 与竞品项目的差异化定位：与竞品项目的差异化定位：整合如差异化设计规划、差异化主力店选择方案、差异化 商户选择方案、差异化品牌选择方案、差异化经营方案等的综合差异性定位。 二、商业综合体的定

18、位策划：二、商业综合体的定位策划： b.商圈市场定位：商圈市场定位： c.推广定位：推广定位： 建立项目个性标签如案名、推广名、形象推广语等，并做好市场导入计划。 二、商业综合体的定位策划：二、商业综合体的定位策划： 3、定位类别：、定位类别： d.经营业态功能定位：经营业态功能定位： 经营业态功能定义经营业态功能定义：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 经营业态功能比例经营业态功能比例：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 与现有项目的差异化：与现有项目的差异化：从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。 铜铜 锣锣 湾湾 业业 态态 组组 合合 及及

19、 布布 局局 定定 位位 三、商业综合体的招商运营三、商业综合体的招商运营 加盟店：加盟店：由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费（额度按各品牌而定），经营者 即可获得该品牌的使用权、货源由品牌商户以较高的价格折扣提供。 商品代销：商品代销：由经营者设立专柜，商户按一定的价格提供货源（价格根据货品而定）， 经营者将其商品价格上浮，再放到专柜内出售，货品售出后与商户结算，上浮部分利润 由经营者获得。 保底分成：保底分成：发展商制定一个合理的分层比例，确定最低的营业额度作为保底线，营业 额高于保底线按制定的比例分成，低于确定的营业额度不作分层的一种方法，将商铺租 给商户使用。 合作分成：合作分成：

20、合作分成即从营业额中提取一部分作为商场的回报（提取额度根据各行业 而定），发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。此方法风险由发展商与商户 共同承担，使商家消除市场的顾虑。 纯租金：发展商直接将商铺租赁给商户使用，收取固定的租金，商户自己经营，自担风 险，但会使商场缺乏统一经营、统一管理的形象。 1、确定招商思路：、确定招商思路： 如确定以出售经营为主，租售并举以获取稳定、良好的投资回报为目标。 2、招商方式：、招商方式： 互利经营概念：互利经营概念： 在原售价上提高5%，并以此作为开业后定期广告投放基金。开业后成立业主委员 会监控基金投放情况。 带租约卖铺：带租约卖铺： 将发售楼层部分进

21、行返租，确定返租年数和成数，以市价的租金向商户返租，减 少商户投资风险，可在招租时向商户收取进场费，从而抵消返租出租时部分空置 铺的租金损失，减低发展商承担的资金风险。 制定反租获利计划：制定反租获利计划： 由返租带出的促销方案，为给卖家足够信心，建议通过知名保险公司承诺，3层返 租的金额由发展商拨款给保险公司，由保险公司名义将金额返给客户，使返租更 具透明度和可信性。 递减促销方式：递减促销方式： 以每日递减售价的百分比金额，成交日期越早价格越平，促使买家尽早决定购买 意向，加快成交速度。 三、商业综合体的招商运营三、商业综合体的招商运营 3、目标买家分析：、目标买家分析： 4、选择促销方式

22、：、选择促销方式： 根据项目情况做具体分析。 四、开业策略：四、开业策略： 以具有知名度及公众参与度的活动方案来预热项目，以求增强项目人气，体验成功。例 如东京六本木在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六 本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体 的主要版面。 资源的互相整合可以增加商业的人气，使开业运营更加顺畅。例如，东京六本木设计新 城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学 旅行。 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾 游客要参观六本木新城，因此中

23、国口味的餐馆也较多。 正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说，六本木新城正在成为东京旅游最后目的地。 软件服务的提升也是商业综合体运营顺畅的重要条件。 其设置的主要原则均以人性化、便捷性为出发点考虑，好的商业设施整合及服务令客户 消费舒适，增强停留时间。 1、开业前预热：、开业前预热： 2、运营中各项资源整合：、运营中各项资源整合： 3、完善商业设施和服务：、完善商业设施和服务： 五、租售策略：五、租售策略： 对于项目所在地商铺投资未形成热点的商业项目，一般会采用售后包租模式，采用此模式 项目必须有相关的招商实施计划和完善的后期运营保障措施。 售后包租模式需要成立专门的操作公司，负责商业运营和

24、后期招商，并负责给物业业主定 期固定回报。 售后包租年限一般为5-8年，最长不超过10年，包租回报一般为每年6-8%，前低后高。前 期售后包租的回报，按年度支付可抵项目售价。 对于大型商业综合体往往采用租售并举策略，以实现产品价值最大化为目标。根据项目 特点把握销售时机，做好销售次序和营销策略的整体把控。 做好销售区和持有区的划分，对与商业主力店一同开发的中小型商业，可在主力店签约 入驻或开业后再行销售，以提高销售价格、实现项目利润最大化。 在一线称呼四的优越地段、中心城市的核心地段开发商业综合体，如规划有高星级酒店、 高端商业等产品，并且物业生气潜力较大、现金流收益较好的，可以考虑先行持有该

25、物 业，以获得物业升值和租金双重收益。 对于被动持有的大型商业主力店或大卖场，应加强后期运营管理，培育商业品牌和成熟 度，使物业最大化升值。 1、售后包租：、售后包租： 2、租售并举：、租售并举： 六、开发团队职能架构：六、开发团队职能架构： 第三章：商业综合体产品研究第三章：商业综合体产品研究 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 1、综合体定义及产品组合：、综合体定义及产品组合： 在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较 成功的案例。 虽然豪布斯卡（hopsca）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴 建却有着严格的要求和标准。严格的要求和标准

26、。 城市综合体，又称“豪布斯卡（hopsca）”。豪布斯卡（hopsca）是一种 源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心 脏曼哈顿，东京之核心六本木，是现代地产所能达到的最高形态。 所谓所谓“豪布斯卡豪布斯卡”（hopsca）就是由酒店（）就是由酒店（hotel）写字楼）写字楼 （office）停车场（）停车场（parking）大型综合购物中心（）大型综合购物中心（shopping mall）娱乐空间（）娱乐空间（convention）国际公寓（）国际公寓（apartment）的复）的复 合体。合体。 因此，产品的组合多半根据项目自身条件进行对写字楼、酒店、购物

27、中心、写字楼、酒店、购物中心、 娱乐空间、公寓等娱乐空间、公寓等多项因素的自由组合。 2、业态组合案例分析、业态组合案例分析以铜锣湾广场为例以铜锣湾广场为例 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 3、发展模式：、发展模式： 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 3、发展模式：、发展模式： 模式一模式一:各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式 模式二：模式二：以写字楼为核心的模式以写字楼为核心的模式 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 3、发展模式：、发展模式： 模式三：模式三：以酒店为核心的模式以酒店

28、为核心的模式 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 3、发展模式：、发展模式： 一、产品组合和发展模式：一、产品组合和发展模式： 3、发展模式：、发展模式： 模式四：模式四：以商业为核心的模式以商业为核心的模式 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 1、动线规划、动线规划以铜锣湾为例说明动线规划的原理以铜锣湾为例说明动线规划的原理 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 2、交通规划、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划周边道路交通分析周边道路交通分析 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 2、交通规划、交通

29、规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划四周道路交通分析四周道路交通分析 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 2、交通规划、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划首层及广场首层及广场 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 2、交通规划、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划二层二层 二、动线设计和交通规划：二、动线设计和交通规划： 2、交通规划、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划三层三层 二、动线设计和交通规划：二、动线

30、设计和交通规划： 2、交通规划、交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划四层四层 三、室内装修和公共空间：三、室内装修和公共空间： l空间尺度大空间尺度大 与城市规模相匹配； 与现代化城市干道相联系； 与室外的巨形空间和尺度协调； 成为多功能的聚集点。 l丰富的空间形式丰富的空间形式 统一规划设计； 利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。 1、室内外空间特征：、室内外空间特征： a.室内外空间特征：室内外空间特征： 2、室内外装饰、室内外装饰以东京六本木项目为例说明以东京六本木项目为例说明 三、室内装修和公共空间：三、室内装修和公共空间： a.室内外空间特征

31、：室内外空间特征： 室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰， 电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细 主要入口大门的装饰效果主要入口大门的装饰效果 顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受 三、室内装修和公共空间：三、室内装修和公共空间： a.室内外空间特征：室内外空间特征： 2、室内外装饰、室内外装饰以东京六本木项目为例说明以东京六本木项目为例说明 入口空间装饰入口空间装饰：水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰， 与周围的黄色柱子形成明显对比；右图为中庭立面与空中天桥装饰效果。 l每种功能有其特定的运行时间

32、范围；每种功能有其特定的运行时间范围； l各功能在时间上的衔接；各功能在时间上的衔接； l各功能在内容上相互补充；各功能在内容上相互补充； l整个大楼保持整个大楼保持24小时的繁荣。小时的繁荣。 三、室内装修和公共空间：三、室内装修和公共空间： 4、全天服务、协调互补特征、全天服务、协调互补特征3、设施特征、设施特征 l大众化大众化 l高科技、高智能的集合；高科技、高智能的集合； l室内交通：室内交通： 高速电梯 自动扶梯 观光电梯 l通讯：通讯： 电话、电报、电传 电视 电脑网络。 l安全系统：安全系统： 电视系统 监听系统 紧急呼叫系统 三、室内装修和公共空间：三、室内装修和公共空间： b

33、.公共空间：公共空间： 1、地面及装饰导示、地面及装饰导示2、大门外公共空间地面和露天舞台顶棚、大门外公共空间地面和露天舞台顶棚 柱子的金属装饰柱子的金属装饰 四、景观主题设计：四、景观主题设计： l应用现代城市设计、环境与行为 理论； l景观丰富、环境宜人； l标志物、小品、街道家具、植栽、 铺装、照明等手段； 1、景观与环境特征、景观与环境特征 露天广场露天广场 高达高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息 空中露天步行道装饰空中露天步行道装饰 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 1、立面、立面以北京银泰为例说明

34、以北京银泰为例说明 n 项目概况：项目概况： 本案集顶集写字楼、超五星级酒集写字楼、超五星级酒 店、酒店式公寓及高档商业店、酒店式公寓及高档商业于一 体的“高标准、高质量、高品味” 建筑综合体。项目建设用地面积 31305，总建筑面积35万，由 三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公 寓，63层，高249.9米，为长安街 沿线最高的建筑。东西两栋写字楼 42层，高186米。裙房4层，高24 米，为高级商业配套，将三栋塔楼 交通连接成为四通八达的一个整体。 地下有1600个机动车位。 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 1、立面、立面以北京银泰为例说明以北京银泰为例说明 n 布局借鉴传统做法：

35、布局借鉴传统做法： 采用传统的对称造型，塑造稳重端凝的建 筑形象 中间高，两边低，体现传统官式建筑 的精髓 建筑造型方正、质朴 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 1、立面、立面以北京银泰为例说明以北京银泰为例说明 传统纹饰(窗扇、灯笼）建筑化 形状方正，暗喻印鉴 与内部的几何化玻璃古亭造型形成对比 传统符号现代化 传统纹饰比例异化 n 建筑细部借鉴传统做法：建筑细部借鉴传统做法： 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 1、立面、立面以北京银泰为例说明以北京银泰为例说明 n 建筑细部借鉴传统做法：建筑细部借鉴传统做法： 在标志 性楼栋 的节点 部位 如屋 顶、底 层等处 饰以

36、中 式元素 在近人尺度的底部 局部采用中式元素 主体造型对称、坚实，气质稳重端庄 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 1、立面、立面以北京银泰为例说明以北京银泰为例说明 n产品演绎：产品演绎： 高层建筑造型高层建筑造型 造型对称、坚实 线条简洁 超高层以中式元素突出顶部 多层建筑、保护建筑和底部公共空间多层建筑、保护建筑和底部公共空间 由于多层建筑尺度近人，故此在细部处 理上可多借鉴当地的传统建筑因素 借鉴传统街区的形式，形成有引导性的 交通系统和围合感强烈的停留空间 形成适宜开展室外经营的过渡空间 居住区底部公共空间居住区底部公共空间 宜借鉴江南园林空间的处理手法，灵活、 自由，有

37、收有放 城市综合体之住宅与商业衔接参考城市综合体之住宅与商业衔接参考 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 2、店招及广告位的设计、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 步行街与店招的设计步行街与店招的设计 2、店招及广告位的设计、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计：五、立面和广告位设计： 特色标志包装与参考特色标志包装与参考 2、店招及广告位的设计、店招及广告位的设计 第四章：商业综合体的盈利与资本运作第四章：商业综合体的盈利与资本运作 一、盈利模式研究：一、盈利模式研究： 功能种类功能种类 模式一：模式一： 酒店、写字楼、商场酒店、写字楼、商场 、

38、公寓等各种功能均、公寓等各种功能均 衡发展的模式衡发展的模式 模式二：模式二： 以写字楼为核心功能以写字楼为核心功能 的发展模式的发展模式 模式三：模式三： 以酒店为核心功能以酒店为核心功能 的发展模式的发展模式 模式四：模式四： 以商业为核心功能的以商业为核心功能的 发展模式发展模式 酒店酒店外包经营外包经营-外包经营外包经营外包经营外包经营 写字楼写字楼销售销售/出租出租销售销售/出租出租出租出租销售销售/出租出租 商场商场自行经营自行经营/出租出租一般出租一般出租自行经营自行经营/出租出租自行经营自行经营/出租出租 公寓公寓销售销售/出租出租销售销售/出租出租一般出租一般出租销售销售/出

39、租出租 特征特征 各功能可自营、销售、各功能可自营、销售、 出租，且互不依赖和出租，且互不依赖和 影响，有可长期收益影响，有可长期收益 的，也有可短期回收的，也有可短期回收 资金的资金的 各功能可销售或出租，各功能可销售或出租， 公寓收益受写字楼租公寓收益受写字楼租 售情况的影响售情况的影响 全为出租或经营，全为出租或经营， 写字楼、商场、公写字楼、商场、公 寓受酒店经营情况寓受酒店经营情况 影响较大影响较大 各功能可自营、销售、各功能可自营、销售、 出租，且互不依赖和出租，且互不依赖和 影响影响 1、四种主要模式下的盈利方式：、四种主要模式下的盈利方式： 一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：

40、 2、购物中心的经营方式：、购物中心的经营方式： 经营方式经营方式适用情况适用情况 自营企业具有商场经营管理能力 自营为主，招商为辅 企业具有商场经营管理能力，但扩大规模，充实服务 功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户 作为补充。 自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足 全部招租企业无商场经营管理能力 委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力 （1）万达商业地产的）万达商业地产的“现金流滚资产现金流滚资产”模式模式 一、盈利模式研究：一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式：、万达商业的盈利模式： 万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产现金流滚资产”的模式，享受房

41、地产开发和资产溢 价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式 已经走上了一条“通路”。 一、盈利模式研究：一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式：、万达商业的盈利模式： （2）产业链条上游的多重资源整合打造竞争力：）产业链条上游的多重资源整合打造竞争力： 一、盈利模式研究：一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式：、万达商业的盈利模式： 在商业地产开发领域，房企一般面临五难：定位难、规划难、招商难、管理定位难、规划难、招商难、管理 难、资金难。难、资金难。万达在商业地产的竞争力打造上，也正是围绕解决上述五点进 行的。 目前，万达在商业地产领域已具备了五重优势：政府支持、选址优势、规模 优势、商户资源优势、商业模式优势。围绕这五重优势进行的一系列商业资 源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。 作为国内为数不多、投资规模最大的连锁商业地产商，万达大型城市综合体 “大型购物中心大型购物中心+