廉租房课题正式稿简介

1、浅谈廉租房问题分析与建议一、 廉租房的产生的背景及政策(一)背景分析 1、概念 廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。住房保障制度是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。2、问题背景2009年以来，各城市的房价都出现了过快上涨的局面，国务院在2010年先后出台了三轮调控房价的政策措施，但房价依然还处在上涨的趋势中，事态很严峻，工薪阶层依然买不起房。房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善，而且增加了金融风险，不利于经济社会的协调发展。因此，住

2、房问题不仅仅是经济问题，更是民生问题。政府应一方面出重拳遏制过快的房价上涨的政策的同时，另一方面为低收入家庭建造更多的保障性廉租房是长远之计，维护社会稳定之计。2010年9月13日，国务院总理温家宝出席”夏季达沃斯论坛”开幕式并致辞。温家宝表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。一个“更”字就对住房问题的性质作出了科学定位，那就是住房问题首先是民生问题，然后才是经济问题。地方政府在对待住房问题上，首先必须将住房问题民生化，然后才能将住房问题经济化，首先必须考虑如何让老百姓住得上房、住得起房，然后才能考虑房地产业对经济、对GDP、对政绩的拉动。从这几年的实际情况来看，地方政府

3、在经济发展和城市建设中，由于过度依赖土地生财、聚财，加速了房价的过快上涨，严重损害了广大人民群众的利益，使住房问题越来越成为影响老百姓生活质量提高的瓶颈。地方政府决不能只会打房地产的主意，不能只会依靠“土地财政”一条腿走路，而要把经济发展、城市建设和民生关怀有机结合起来。地方政府在住房问题上如何作为，最好的办法，就是在保障房建设方面有大的作为和突破。因为，对政府来说，有钱人是不需要为他们考虑住房的，他们完全可以凭借自己的能力从市场取得自己需要的住房。政府需要关心的是中低收入阶层、年轻人和外来人员的住房问题。能够舍弃一些眼前利益和政府利益，舍弃一些个人政绩和政治需要，把原打算用于制造政绩的资金、

4、土地等多为普通老百姓建一些普通商品房、经济适用房、廉租房和公租房，能够让老百姓住有所居。温家宝总理在2010年的政府工作报告中提出，要争取用三年的时间，通过加强廉租住房等保障性住房建设，解决750万户城市低收入家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题。（二）出台政策1、国家政策 （1）1994年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定提出，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。决定首次把建立分层次的住房供应体系，建立市场和保障相结合的住

5、房新体制作为住房制度改革的重要目标。1995年，国务院决定实施国家安居工程，推动了经济适用住房的起步和发展。（2）1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。1999年和2001年，国务院颁布并修订了住房公积金管理条例，强化了住房公积金管理，把住房公积金制度纳入法制化轨道。这些规定，初步完善了城镇住房供应体系，形成了住房保障体系的基本框架。（3）2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知对住房供应

6、体系和保障体系做了进一步完善。提出完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；要求合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象，并做好其住房供应保障工作。同年12月，建设部等5部门修订印发了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法。2004年5月，建设部等4部门印发了经济适用住房管理办法。这些规定，明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系，完善了经济适用住房和廉租住房保障政策。（4）2007年8月7日国务院颁发国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文），第一次明确了政府和开发商的职责，即政府在努力做好保障性住房建设，开发商则按照市场规律做好改善居住质量的商品

7、房开发。由此可见，房地产是由“保障性住房和商品住房”二元结构组成。这种借鉴新加坡模式的住房体系，将引导二元结构泾渭分明-国家将主导保障性住房更贴近百姓安居需求，商品住房将在市场中运作更上一层楼，鼓励和刺激商品住房发展，有助于国家有能力和有资金投资保障性住房建设，有助于国家宏观经济的发展。保障方式：廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补

8、贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。河北省委、省政府高度重视低收入家庭的住房问题，2007年1月30日，省长办公会议专门听取了省建设厅关于解决城镇职工和困难群众住房问题的汇报，议定由省建设厅会同其他有关部门进一步调查研究，在此基础上，省政府出台一个关于解决低收入家庭住房问题的文件。按照此要求，省建设厅会同有关部门在各市的配合和参与下，广泛深入地开展了社会调查和专题研究。根据调研情况，省建设厅与省直有关部门反复协商，并征求了各市政府的意见，最后形成河北省人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房

9、问题的若干意见。经省政府常务会议、省委常委会议审议，4月30 日，省政府以冀政200741号文印发。文件印发后，各市政府高度重视，积极贯彻，一方面研究起草本市的贯彻意见，一方面认真抓好各项工作的落实：一是对人均住房15平方米以下的低保家庭提供了住房保障，沧州、张家口还分别谋划了9万平方米和8万平方米的廉租住房建设项目；二是新开工经济适用住房建设项目13个，建筑面积200万平方米，新谋划22个，建筑面积175万平方米；三是基本完成了县级住房公积金管理机构调整，又有7个县（市）在财政负担单位建立了公积金制度；四是11个设区市、58个县（县级市）完成了住房建设规划的编制，邯郸、邢台等市完成了低收入家

10、庭住房情况的调查摸底。我省的工作，得到了建设部的肯定和好评。8月10日，国务院印发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号），体现了党中央、国务院对民生问题的高度关注，对解决居民住房问题的深切关怀。省建设厅在认真学习研究国务院24号文件基础上，将我省已出台的省政府41号文件与国务院24号文件作了对照，认为省政府41号文件总的精神、工作要求和大部分的具体政策与国务院文件都是一致的，只是在具体政策力度上有些差距。因此，我们对省政府41号文件进行了修改完善，9月7日省政府常务会议原则通过，9月12日以冀政200795号文河北省人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入

11、家庭住房问题的若干意见印发。若干意见提出了以下基本原则：解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情、省情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级督促指导，市县具体落实。近几年，根据国家规定，我省主要采取了发放租赁住房补贴的廉租住房保障方式，实物配租的比例很低。若干意见要求，实物配租户数一般应达到应保障户数的25%左右。25%这样的比例，既能满足一部分家庭的实际需要，又基本上在我们的财力可承受的范围之内。为多渠道增加廉租住房房源，同时避免城市中出现集中连片的贫民 区，引发社会问题，文件提出，要按照大分散、小集中的配建原则、采取“四个一批”的办法筹集廉租住房

12、，即新建一批廉租住房、购买一批符合标准的新建商品住 房和存量住房、利用一批现有的公有住房，按照土地出让合同约定由开发企业提供一批新建商品住房。同时规定，廉租住房单套建筑面积不低于30平方米，不高于 50平方米。国务院24号文件一方面要求将廉租住房保障范围逐步扩大到低收入家庭，一方面基于保障范围扩大后保障资金需求量将随之大大增加的情况，明确提出市、县 （市）土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例不得低于10。据此，省政府文件也明确了这一重要政策，同时明确廉租住房保障资金来源还包括住房公积金 增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额，财政一般预算资金和其他资金。国务院24号

13、文件明确，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。比照此规定，省政府若干意 见中规定：对落实廉租住房保障资金较好且财政比较困难的市、县（市），省通过廉租住房制度保障专项资金等方式给予支持。同时要求做好我省廉租住房建设项 目前期准备工作，积极争取国家有关资金的支持。若干意见明确提出，强化各级政府的住房保障职能。为切实做好低收入家庭住房保障工作，必须要提高认识，落实责任，建立和完善组织体系，抓好若干基础工 作，特别是要建立健全工作推动机制。各设区市房产管理局要统一更名为住房保障和房产管理局，成立廉租住房和经济适用住房管理中心。各市、县（市）要认

14、真编 制（或修改）和实施城市住房建设和保障规划，确保“两个70%”的落实。明确省政府将住房保障工作纳入对各设区市政府的目标责任制管理，纳入对各设区市政 府的政绩考核之中，年底进行考核。要求市、县（市）政府每年在向人民代表大会所作的政府工作报告中报告解决低收入家庭住房困难年度工作情况。2009年12月出台了河北省廉租住房保障办法，该办法2010年实施。办法的保障目标为我省城市家庭人均建筑面积15平方米以下的约10万户低收入住房困难家庭，它明确将低收入住房困难家庭纳入住房保障体系，同时还对保障方式、保障对象、保障资金、房屋来源、申请和退出方式等大家普遍关心的问题作出了明确的规定。三、问题分析房价快

15、速增长已达城镇居民可支配收入的十几倍高位情形，普通收入家庭买房都是一个非常大的负担，更不用说低收入家庭了，因此低收入家庭的住房成为社会的一大难题。多年来政府一直在努力，希望通过廉租住房改变他们的住房状况，1998年国家出台了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（23号文）政策，首次明确提出了廉租住房制度的概念并明确了对不同收入水平的家庭实行不同的住房供应政策，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。2007年国务院针对城市廉租住房制度建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房困难的情形，加大解决城镇低收入家庭住房困难工作力度，8月7日颁发国务院关于解决

16、城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文），扩大了保障范围，由原来的城市最低收入家庭扩大到城市低收入家庭，健全廉租住房保障方式，由原来的以发放租赁住房补贴为主调整为货币补贴和实物配租相结合方式。2007年底河北省11个辖市全部制定了当地的住房保障管理办法，建立起廉租住房的申请、审核、公示等制度，对符合条件的城市低收入家庭基本实现了应保尽保。由于多年廉租房实物配租很低，河北省加快推进廉租房的建设步伐。 2007年1月至10月，河北省共为27538户人均住房建筑面积15平方米以下的城市低保家庭提供了住房保障，占应保障户数的94.9，其中为19906户发放租赁住房补贴1548.6万元，为56户配租

17、住房56套，实物配租率很低，为7576户核减租金155.4万元。24号文出台后，保障对象由原来的最低收入家庭扩大到低收入家庭，廉租房建设的任务更加艰巨。去年5月，河北省住房保障工作总体进展缓慢，还没有把计划真正落实到地块、项目、资金等关键环节上。已经落实新建廉租住房项目个、套，占责任目标套数的，已开工建设个、套，仅占责任目标套数的。截至去年8月底，石家庄市新开工套数占责任目标的比例达到118.8%，承德、邢台、保定、廊坊四市占比也都超过100%；邯郸、沧州、张家口、唐山四市项目新开工套数占责任目标的比例在80.1%-95%之间，衡水市占比为64%，秦皇岛最低，项目新开工套数占责任目标的56.3

18、%。年底据悉，我省今年年底计划竣工51664套，现已竣工39783套，占应竣工套数的77.0%。邯郸市进度最快，已竣工4743套，占年底计划竣工套数的101.7%。但有的市廉租房建设进度仍较慢。唐山、沧州、廊坊和承德四市竣工率不足70%。廉租房建设这个关乎民生的项目如此之慢，各市新建廉租住房项目进度存在较大差别。究其原因,我认为有下面两点。1、 主观原因（1）个别地方政府的积极性不够：廉租房建设是一个耗资大周期长的过程，廉租房福利性的特点，投资进去是没有收益的，并且随着廉租房数量的增加，必然会对商品房的房价带来冲击，分流一部分刚性需求消费者，房价将会下降，卖土地的收益就少，地方财政也就减少，继

19、而影响当地经济的投资与发展，GDP增长缓慢，对于一直拿GDP来衡量地方政府的业绩自然就缺乏一定的积极性。所以政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。若地方政府财政实力较弱，廉租房政策的执行也只能是心有余而力不足。（2） 地方政府的认识不足：地方政府过分依赖中央财政，只想着伸手要钱，而不愿将有限资金用于廉租房项目建设上。其主要原因还是形象工程、面子工程的思想作祟，某些基础设施重复建设、办公大楼高额装修，资金使用效率不高浪费愈加严重，乃至廉租房建设资金紧张。2、客观原因（1） 土

20、地缺乏 1994年进行的税制改革将中国的税收收入分为中央收入和地方收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头。根据统计数据显示，1993年中央和地方的财政收入占全部财政收入的比重分别为22%和78%，而到了1994年这一比重分别变为了55.7%和44.3%。与分税制改革前相比，地方财政收入下降了30%。在财政收入下降的同时，地方政府所要承担的事权并没有相应减少，这直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权的不一致。在现行的以当地的经济发展或GDP增长作为考核的主要指标考核体系下，地方政府为了赢得一个好的政绩，千方百计去寻求新的收入来源，从而促进当地经济增长。在目前体制下,扩大地方政府收入的最好

21、办法就是“土地财政”。地方政府通过出让土地获得出让金收入，作为地方政府财政收入的重要补充来源；通过低价出让工业用地，以此来招商引资，并以此带动当地经济发展；城市扩张、大拆大建等商品房发展很快，土地资源日益吃紧，国有建设土地基本用完，大部分是城中村改造、城郊农地变身，目前城市可利用的土地很少，甚至有些城市已出现无建设用地现象。（2） 资金不足 由于河北省财政收入水平相对较低， “三年大变样”任务艰巨需要政府投入大量资金，政府在利用土地出让金的收入缓解财政支出的不足的同时还以土地为抵押向银行进行大笔贷款。从河北省廉租房建设资金的五项来源看，其中土地出让金收益占着廉租房建设资金的大部分，当下“限购令

22、”出台，开发商拿地谨慎，无疑减少土地出让金的数量，住房公积金增值收益又远远没有很好的运作升值模式，只占廉租房建设资金的少部分，中央预算内资金补助河北省为每平米200元，其它资金几乎为零。所以廉租房建设资金从目前看不但不足，长期来看建设用地日渐减少，房地产市场变化具有不确定性，资金更无法保障。分配:首先满足穷人保障性住房是为了解决中低收入人群的居住问题,所以在分配上,各国的经验是主要参照申请者的收入,首先满足最贫困居民的住房需求。纽约市政府规定,凡新建或改造的廉租住房,都要在纽约市不同文字的主要报纸刊登公告,向各族裔公平提供信息,介绍该廉租住房申请、分配、居住的一些原则。在纽约,申请廉租房住户的

23、平均年收入为23087美元,收入越低申请越优先。公屋的房租不超过租户家庭年收入的30%,并根据家庭收入的多少按比例收取,收入越低租金越低,平均月租金为408美元。早在1998年,法国就颁布了一项法律,要求福利性住房在分配中加强透明度。2008年,在巴黎大区(巴黎市区和周边几个省)租用廉租房的居民每月收入最高不得超过1963欧元,其他地区为1706欧元。住户一旦获得廉租房的许可,每年的收入都要接受严格的审查,如果住户的收入超过规定收入标准,要视情况追加房租。在英国,不管是申请租住政府公屋还是住宅协会提供的廉租房,都必须经过地方政府的严格审查,以确保将社会性住宅提供给那些最需要的人。许多地方政府规

24、定,应该向无家可归者、居住环境过于拥挤和不符合卫生条件的家庭以及因就医和福利原因而需要搬家的人优先提供廉租房。另外,申请者居住地是否属于所申请房屋所在区域、是否靠救济金生活、过去的租房记录如何以及等待时间的长短等也是审批时考虑的因素。除了通过申请廉租房来解决住房问题之外,收入和财产低于标准的英国低收入家庭还可以向地方政府申请补贴,只用很少的自有资金或完全靠补贴来租住私人拥有的房屋。他们应该租住多大的房屋和得到多少补贴由地方政府评估。申请租房补贴已经成为低收入家庭解决住房难题的又一重要途径,特别是工作场所附近没有廉租房供应的家庭。五、建议1、统一思想 深化认识 廉租房建设总的来说还处于起步阶段，

25、多年的商品房的快速发展忽视了廉租房的建设，如何尽快把这个差距补回来，这是政府的责任，更应认识到：（1） 廉租房是民生问题 房屋是必需生活品，不是奢侈品。房价屡攀新高，有人欢喜众人愁。其危害之深之广：它牺牲了百姓生活质量，降低了幸福指数。当低收入者背上高房价、高医疗费、高学费三座大山时，只有勒紧肚皮、限制消费，其愁苦忧郁之状日甚，无法振作精神、享受生活之乐，进取心受挫，工作质量下滑，敬业奉献弱化，对社会不满的集聚更不利于稳定，因此廉租房建设是关乎民生之大事，是政府的责任。加快建设廉租房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。省委书记张云

26、川在全省城镇面貌三年大变样工作总结表彰大会上指出，大幅度改善城市居住条件，必须加大保障性住房建设力度，进一步健全以公共租赁住房和廉租住房为主的保障体系，城市低收入住房困难家庭必须做到应保尽保。省长陈全国在“十二五”规划纲要报告中指出，要不断增加中低收入者住房供给，着力解决城镇困难家庭住房问题。（2） 廉租房协调经济发展 对房地产业的发展不会产生太大的影响，从长期看，对房地产产业的理性有序的发展能起到好作用，或者说能使房地产产业更具有抵抗力、生命力。保障房属于民生问题，房地产属于经济问题，我们保障民生绝不意味着以牺牲经济发展为代价，反过来，只有经济发展了，保证民生、改善民生才能落到实处。廉租房建

27、设直接针对低收入家庭，提升内需；房屋问题得到解决，居民才能放心地消费，还能带动一大批家具、电器等消费，同时也加快城市化建设进程。因此廉租房建设从目前看投入大，但同样能拉动相关产业的消费，实现国民经济自生增长，协调经济发展、民生关怀之间关系，在加快推进城镇化进程及就业方面，具有深远的意义。特别是把低收入群体的住房刚性需求从房地产业发展中剥离后，既抑制房地产投机，又间接的干预房价。2、明确职能分工，将廉租房建设列入地方政府考核体系建立省、市、县三级组织机构，层层签订责任状，目标完成情况与领导班子和主要领导工作业绩综合考评挂钩，年底落实奖惩。建立月通报、月调度、定期重点督导制度，对廉租房建设资金落实

28、、建设进度、工程质量、优惠政策等执行情况进行监督检查。要将廉租房建设纳入政府的考核中，政府考核实行一票否决制。上级政府和行业主管部门特别要督促资金和土地供给到位，确保政策执行不走过场。3、创新土地与资金解决途经 由于河北省“三年大变样”实施，公共设施等基础性项目需要投入大量的资金，地方政府举债多，压力大，任务重，廉租房建设资金不足可以效仿日本、新加坡建造公屋的做法。（1） 吸引民间资金 根据日本、新加坡和香港等地的经验，廉租房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，又有利于缓解政府的财政压力，可以保障廉租房建设的长效性。可以以建设廉租房为条件向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价的优惠，开发商划出部分土地做廉租房，对于专门建设廉租房用地由政府向开发商无偿拨付。（2）经营城市与采用BOT模式相结合方式 经营城市是指政府运用市场经济手段，将城市土地、特许项目经营权、冠名权和广告设置使用权等资源盘活、出售，所得资金用于城市建设发展。它是一种特殊的投资方式，实质是一种特许权。这种方式还可以将经营城市的思路与BOT模式相结合。经营城市这种融资模式比较适合于廉租房实物补助方式的资金筹集。这种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设