bzlAAA全国各地商品房预售资金监管细则

1、山西省商品房预售资金监管办法第一条 为加强商品房预售资金的监督管理， 防止商品房交易风险， 保障购房人的合法 权益， 维护房地产市场交易秩序，根据中华人民共和国城市房地产管理法 、城市商品房 预售管理办法 、山西省城市房地产交易管理条例 等有关法规、 规章的规定， 制定本办法。第二条 凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目， 其预售资金的收缴、 使用和 监督管理工作，适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金， 是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前 预售给购房人， 由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款 和银行按揭贷款、住房公积金贷款） 。本办法所称监管

2、银行 （ 即受托银行 ）, 是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管 协议、设立资金监管账户的银行。本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。第四条 省住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导全省商品房预售资金的使用。 人 民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。市、县级商品房预售许可部门（以下简称“监管部门” ）负责本行政区域内的商品房预 售资金监督管理，其主要工作职责是：（一）办理预售人和受托银行监管协议备案；（二）办理商品房预售资金使用计划备案；（三）监督管理预售资金支取；（四）建立房地产开发企业诚信档案

3、， 向相关部门提供施工、 监理等单位的诚信情况， 并定期公示；（五）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉；（六）商品房预售资金监管其他有关工作。各级商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机 制。第五条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定， 配合监管部门共同做好商品 房预售资金监管工作， 并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、 支出台账， 加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管：（一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户；（二）审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划 转预售资金；（三）对违规挪用预

4、售资金的行为及时向监管部门通报；（四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部 门和人民银行备案。第六条 预售人应当将拟预售的商品房建设项目，作为独立的预售资金监管对象（ 下称“监管项目” ） ，在当地选择受托银行并申请设立商品房预售资金专用账户（下称“专用账 户”）。未设立专用账户的监管项目，监管部门不得发放商品房预售许可证 ，不得办理商 品房买卖合同预售备案。第七条 专用账户应以幢为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，专用账户应 分别设立。预售资金专用账户名称必须为基本账户+项目名称，并且预留签章要与专用账户名称一致。监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变

5、更。第八条 预售人在申请商品房预售许可证 前，应当就监管项目的基本情况、监管内 容、监管时间、 资金使用计划、 违约责任等内容与监管银行、 监管项目的工程监理单位共同 签订商品房预售资金监管协议，并向监管银行提供以下资料：（一）监管项目 （ 按幢或多幢） 的工程形象进度表；（二）监管项目各阶段的资金使用计划；（三）监管项目工程预算清册；（四）投标文件、中标通知书；（五）监管银行要求的其它资料。签订商品房预售资金监管协议后，监管银行向预售人预发放专用资金账户账号，用于 申请办理监管项目的商品房预售许可证 。商品房预售资金监管协议书示范文本由各市制定。第九条 预售人申请办理 商品房预售许可证 时，

6、 在向监管部门提供的商品房预售方 案中应当包括以下内容：（ 一 ） 商品房预售资金监管协议书；（ 二 ） 监管项目的工程建设费用；（ 三 ） 监管项目各阶段的资金使用计划；（ 四 ） 监管项目的工程形象进度表；（ 五 ） 监管银行预发放的资金账户名称、账号。第十条 预售人应当根据人民币银行结算账户管理办法等账户管理规定， 凭商品 房预售许可证 在监管银行正式开立资金账户， 开立的资金账户账号应当与预发放资金账户 账号一致。第十一条 监管银行在专用账户开立后五个工作日内，将预售人的开户申请书、 商品 房预售许可证 复印件、 商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项 目各阶段的资

7、金使用计划等材料报当地人民银行备案。第十二条 预售人应将预售款全部直接存入专用账户，购房人持预售人开具的专用账 户缴款单直接向监管银行缴款， 预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收 款票据。 第十三条 预售人与购房人解除购房合同的， 预售人可以持市、 县商品房预售许可 主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨 付。第十四条 有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银 行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目， 预售人应当保证商品房预售资金监管银行 是该项目的抵押权人。 若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金

8、融机构或个 人，预售人还应当与抵押权人和监管银行共同签订三方协议， 明确各方的权利、 义务和责任。第十五条 在监管项目竣工备案、 办理房地产初始登记前， 商品房预售款可以支付本项 目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项，以及法定税费、本项目到期的银行贷款和有 关的工程建设费用。预售人可以在预售资金中提取一定比例的办公和管理经费， 具体标准由各市、 县商品 房预售许可部门制定。第十六条 预售人申请使用监管项目预售资金， 应当向监管部门提出申请， 并提交下列 文件：（一）商品房预售资金使用申请表；二）预售人资金使用计划；（三）工程建设合同及经验核的房地产开发项目手册；（四）用于支付工程款的，提供

9、施工监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成 证明和施工单位的用款申请；（五）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购 销合同；（六）用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，提供合 同或缴费通知；（七）用于归还银行贷款的，提交贷款合同；（八）应当提供的其他材料。第十七条 使用商品房预售资金按下列程序办理：（一）预售人应持第十四条规定的文件向监管部门提出申请；（二）对符合使用条件的，监管部门应当在 2 个工作日内出具商品房预售资金拨付 通知书；（三）监管银行凭商品房预售资金拨付通知书 ，在 2个工作日为预售人办理资金拨 付手续。第十八条 监管部门应当对商品房预售资

10、金入账情况、 建设工程进度与工程建设资金使 用情况进行监督检查。 监管银行应当按月将监管的商品房预售资金收支情况报人民银行当地 分支行和监管部门。第十九条 商品房监管项目办理房地产初始登记后， 预售人凭相关证明材料向监管银行 申请注销监管账户， 监管银行应当按照 人民币银行结算账户管理办法 有关规定办理账户 注销手续。预售人应当将监管银行注销账户证明报当地监管部门备案。第二十条 预售人向购房人以集资、 借款、会员费、 预订等形式变相预售商品房， 逃避 资金监管的，监管部门应当立即停止该监管项目的销售， 并责令其限期改正。同时，将其行 为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。第二十一条 监

11、管项目的工程监理单位提供虚假施工进度证明或者采取其他方式协助 预售人超前超额支取商品房预售资金， 造成工程无法按期竣工的， 应当和开发单位共同承担 相应的法律责任，并由主管部门将其行为记入企业的诚信档案。第二十二条 监管银行违反本办法规定， 擅自拨付商品房预售资金， 或者不按要求拨付， 造成预售资金被挪用， 导致工程无法按期竣工的， 除承担相应责任外， 三年内不得在当地市、 县（ 市） 行政区域内承担商品房预售资金的监管。第二十三条 预售人与监管银行或者监管项目的工程监理单位相互串通设立虚假资金 账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的， 由其主管部门责令限期改正， 造成严重后果 的，应当依法

12、追究法律责任。第二十四条 商品房预售监管部门违反本办法造成监管缺失或违法监管的， 按有关规定 对有关责任人追究责任。第二十五条 各市、县（ 市 ） 房地产行政主管部门应当会同当地人民银行、银监部门根据本办法制订具体实施细则。第二十六条 本办法自 2011 年 9 月 26 日起施行， 施行之前已批准预售的商品房项目不 适用本办法。成都市商品房预售款监管实施细则（试行）为贯彻落实成都市商品房预售款监管办法 （以下简称办法 ），制定本实施细则。一、预售款内容办法第三条所称商品房预售款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人 住房贷款等商品房项目预售收入款项。二、监管银行选择（一）预售人在选择

13、监管银行时， 应首先选择预售项目设定抵押的开发贷款银行。 如果 预售项目存在多家银行贷款模式， 预售人应选择开发贷款银行作为监管牵头行。 因开发贷款 银行自身原因不担任预售款监管行或监管牵头行，应由开发贷款银行出具情况说明。（二）预售项目存在多家银行监管， 各监管银行应在牵头行的主持下， 按照中国银行业 监督管理委员会颁布的 固定资产贷款管理暂行办法 、流动资金贷款管理暂行办法 、个 人贷款管理暂行办法以及项目融资业务指引相关规定，订立书面联合监管协议，建立 协调机制，明确各家银行之间的监管责任和义务。（三）办法中可选择的监管银行应为具备在本市（含五城区、高新区以及下属区市 （县）从事金融业务

14、资格的商业银行。三、确定监管资金总额（一）签订监管协议前，监管银行应通过项目工程预算清册（如系以招、投标方式确定 工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书） ，核定所监管项目工程建设资金总额。 具体可参照报建方案成本执行。（二）因办法采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总 额为工程建设资金总额的 1.1 倍。（三）建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和， 项目建设资金使用计划不同于预 售人针对项目的资金使用计划。（四）纳入监管范围的预售款，除办法规定可调拨情形外，在预售商品房项目竣工 验收前， 只能用于项目建设必需的建筑材料、 设备购置等土建工程费用、 设备安装工程

15、费用 以及工程建设其他费用。四、工程预算清册、资金使用计划以及建设工程形象进度表 工程预算清册应涵括建设必需的建筑材料、 设备购置等土建工程费用、 设备安装工程费 用以及工程建设其他费用。工程各分项费用应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准。 资金使用计划周期应与建设工程形象进度 （土建工程） 表挂钩， 资金使用计划所列建设 资金应与工程预算清册保持一致。建设工程形象进度表应以 1至 3 层为进度周期。五、签订监管协议，设立监管账户（一）预售人在办理预售许可前， 应与选定的预售款监管行签订监管协议， 明确双方权 利、义务。（二）监管协议必须包含房产行政主管部门公示的推荐文本内容。（三）监管协

16、议签订后变更监管银行的， 预售人应与原监管银行终止监管协议， 与新监 管行重新签订监管协议， 向房产行政主管部门申请变更预售方案， 公示变更后的监管银行和 监管账户信息， 原监管银行应自收到预售人书面转账申请、 转账凭证等资料之日起 5 日内将 原监管账户的结余资金全部转入新监管行。六、预售款入账（一）入账方式及程序。预购人可持监管银行出具的预售款缴款单至监管银行付款或用监管银行提供的 POS 机刷卡入账，预售人凭预购人提供的缴款凭证为预购人开具购房收款凭据。预购人委托预售人代存的， 预售人应当自完成商品房买卖合同备案之次日将收存的预售 款存入 / 划转至预售资金监管账户。采用抵押贷款购房的，

17、 由向预购人发放贷款的银行直接将贷款划至监管账户； 采取住房 公积金贷款的，由住房公积金管理中心将贷款划转至监管账户。（二）涉及多家银行监管项目， 各行应对预售款项入账情况建立台账登记， 按照联合监 管协议中议定的时间定期报送牵头行确认。 牵头行入账确认后及时向其他监管银行通告入账 情况。七、预售款申请使用 预售人应根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划， 向监管银行申请使用 预售款。预售人应向监管银行提交以下用款材料：（一）预售款使用申请表；（二）监理单位出具的工程建设进度需求证明 （备注： 应在证明材料中涵括本阶段用款 额度、前一阶段工程建设完成情况、前一期预售款实际支付情况等必

18、备内容） ；（三）施工单位出具的工程用款需求证明；（四）项目设备购置合同；（五）各类配套工程建设合同清单或相关凭证；（六）其他工程建设费用证明材料。八、预售款拨付（一）监管银行应对用款企业提交的资料进行审查， 审查程序中应设置实地查看形象进 度状况环节。符合用款条件，应在 3 个工作日内支付款项，不符合用款条件，应书面说明理 由。（二）销售过程出现退房情形， 预售人和预购人应共同向监管银行提出退款申请， 并提 交退房协议、支付凭证等资料， 监管银行审查后将预售款退还预购人； 抵押贷款购房的，直 接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。（三）建设过程发生工程设计、 规划变更或设备更型等情形，

19、 涉及工程建设资金变动的， 预售人可提交设计、 规划部门的变更核定单、 建设费用调整预算书及设备定购单， 向监管银 行申请变更监管资金总额，并在变更后向房产行政主管部门申请预售方案变更。（四）进入预售款专用账户的款项必须首先保证监管项目的工程建设，监管银行不得在未满足建设的前提下将监管款项截留或拨付到开发贷款等其他账户。 开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用， 满足建设要求的， 已支付款项可 折抵预售监管账户中相应监管金额，并按照资金使用计划予以相应调用。（五）监管账户中的款项不足监管资金总额时，除用于监管项目工程建设相关费用外， 监管银行不予支付。监管账户款项超出监管资金总额时

20、，超出部分预售人可调作他用。（六）预售人必须保证拨付的监管款项用于工程建设用途，监理单位对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。（七）监管银行应通过监管银行受托支付或预售人自主支付方式拨付监管预售款项，单笔金额超过项目总投资 5%或超过 500 万元人民币的支付，应采用监管银行受托支付方式。监管银行受托支付是指监管银行根据预售人的用款申请和支付委托， 将监管预售资金支 付给符合工程建设相关费用用途的预售人交易对方。预售人自主支付是指监管银行根据预售人的用款申请将监管预售资金发放至预售人账 户后，由预售人自主支付给符合工程建设相关费用用途的交易对方。九、

21、预售款账户注销预售人在项目竣工验收合格后， 持工程竣工验收备案表 向监管银行申请注销监管账 户，监管银行审查符合注销条件的， 3 个工作日内与预售人办理结算和监管账户注销事宜。十、建立预售款监管档案管理机制 监管银行应以监管账户为单位建立和保存预售款监管档案。监管档案的内容应包括： （一）监管协议；（二）用款申请资料；（三）入账、拨付台账；（四）监管账户注销申请资料；（五）监管行认为需求存档的其他资料。 十一、房产行政主管部门检查监督（一） 预售人申请预售许可时， 应将签订的预售款监管协议作为预售方案的必备内容一 并报送房产行政主管部门审查。（二） 预售款监管协议、 监管账户发生变化， 预售人

22、应针对变化情况向房产行政主管部 门申请预售方案变更。（三）预售款监管账户注销后， 预售人应持监管行注销证明材料向房产行政主管部门报 送注销情况。（四）房产行政主管部门应对监管项目按每月以预售许可量以不少于4%的比例进行抽查和核对，依法处理查核中发现的违反办法的情况，并形成月度检查分析报告。 不足一个检查项目比例的，应检查不少于一个监管项目。 具体抽查项目原则上由预售信息系统在检查当日随机确定， 特殊情况下结合市场检查、 投诉 情况确定。十二、实施时间及政策衔接 本实施细则自 2010年 11月 1 日起施行，有效期五年。 2010 年 11 月 1 日起（含 11 月 1 日）取得商品房预售许

23、可证的，应按办法规 定纳入预售资金监管范围。济南市商品房预售款监管实施细则第一条 为进一步规范济南市商品房预售款的监督管理 , 保障预售商品房交易双方 当事人的合法权益 ,根据城市商品房预售管理办法 等有关法律、 法规的规定 , 结合我市实 际情况 , 制定本细则。第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收入和支出、使用 , 适用 于本细则。第三条 本细则所称商品房预售款 , 是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出 售, 由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（ 包括预售商品房按揭贷款 ）、保证金等各种收入。本细则所称预售人 , 是指预售商品房的房地产开发经营企业。本细则所称

24、预购人 , 是指购买预售的商品房的单位和个人。本细则所称担保公司 , 是指以担保为主要经营范围和主要经营业务、依法登记注册 的担保机构。第四条 市建设委员会 （ 以下简称“市建委” ）是房地产开发和商品房预售款监管的 主管部门 , 负责组织本细则的实施。市建委对商品房预售款监管履行下列职责 :（ 一） 组织实施商品房预售款监管工作 ;（ 二） 审查负责监管的担保公司的资格 ;（ 三） 接受预售人商品房预售款使用监督的备案;（ 四）受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉, 依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。第五条商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管 责

25、任担保书的方式实施 , 以保证预购人的合法权益。第六条预售人出售预售商品房时 , 应当向预购人提供由担保公司出具的预售款监管 责任担保书。担保公司为保证预购人的预售款安全 , 有权对其担保的预售款使用进行监管。在预售款监管期间 , 如出现预售人未按规定使用预售款,而造成预购人的损失 , 预购人有权要求担保公司承担担保责任。第七条预售人应当在商业银行开立商品房预售款专用账户 , 委托开户银行成为预 售款监管银行 , 并由预售人、预售款监管商业银行和担保公司三方签订统一格式的“商品房 预售款监管协议书” , 明确三方的权利、义务和责任。协议书共五份 , 三方各执一份 , 二份送 市建委备案。第八条

26、预售人有多个预售项目的 , 应当分别设立商品房预售款专用帐户 , 分别与开 户银行、担保公司签订监管协议书并向市建委备案。第九条 商品房预售款监管协议书签订后 , 预售人申请变更开户银行的 , 应与原开 户银行、担保公司就终止原担保协议达成协议 , 协议应明确将原监管账户的结余资金转入新 开户行 , 再与新开户行及担保公司重新签订担保协议书并向市建委备案。第十条预售人预售项目已竣工验收的 , 可以撤销商品房预售款监管。撤销商品房预 售款监管责任担保及专用帐户监管的 , 预售人应当向市建委提供开户银行和担保公司出具的 同意撤销商品房预售款专用账户的证明、 项目验收资料和施工单位出具的未欠工程款证

27、明以 及由担保公司、开户银行、预售人三方签定的终止商品房预售款专用帐户监管协议书, 担保公司还应向市建委提交项目结案报告。第十一条预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保的 , 可以免除监管。但 担保与反担保双方应向市建委提供相关证明文件。第十二条商品房预售款必须用于预售项目的建设投资 , 其中包括购买建筑材料设 备和支付项目建设的施工进度款及法定税费, 不得挪作他用。第十三条预售款的使用 , 应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工 进度证明核定用款额度。 在用款额度内的 , 按施工单位用款申请予以核准用款 ; 超出用款额度 的部分不予核准。用于支付购买建筑材料、设备的 , 应根

28、据其购销合同约定和工程进度予以核准用用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知。用于支付税款的 , 由监管银行凭征税通知单直接拨付。有下列情况之一的 , 担保公司应禁止预售人使用预售款付款（ 一） 超出用款额度的（ 二） 收款单位与申请用途不符的 ;（ 三） 前一笔用款未达到预期目的的（ 四） 预售人未将预售款存入监管银行。第十四条担保公司每季度将所担保商品房预售款上季度的收支、结余情况汇总报 送市建委。第十五条担保公司发现预售人有违反规定付款嫌疑的 , 应当聘请会计师事务所对 项目的付款情况进行审计 , 并将审计结果抄报市建委。审计期一般不超过 5 个工作日。审计 期间 ,

29、预售人不得以预售款用于付款。第十六条为使预售人正常开展业务 , 预售人可以向担保公司申请一定额度的资金 作为备用金 , 以支付经常性、小款开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时, 预售人向担保公司申请并提供已发生的备用金用途证明。第十七条从事预售款监管担保的担保公司应符合以下条件 :1 、依法注册、专业从事担保经营 ;2 、有固定的经营场所 ;3 、注册资本不少于 5000 万元 ;4 、符合中华人民共和国担保法的相关要求 ;5 、在预售款担保监管中 , 无不良纪录 ;6 、其它条件。第十八条市建委应当定期对与商品房预售款监督相关的商业银行、

30、担保公司进行 信用评定 , 并将评定结果公布。银行和担保公司因为不履行监管责任或监管不力给预购人造 成经济损失的 , 应当承担赔偿责任。第十九条担保公司提供担保服务 , 按国家有关规定收取担保费。担保费可以计入工 程成本。第二十条房地产开发企业不按规定使用商品房预售款的 , 由市建委责令限期改正 暂停商品房预售 , 并可按有关法规规定处以 3 万元以下的罚款。第二十一条 本细则由济南市建设委员会负责解释,自 2005年 10月26 日起执行。衢州市区商品房预售资金监督管理实施细则第一条 为规范商品房预售资金监督管理， 确保商品房预售资金用于相关工 程建设，防止商品房交易风险， 保障预售商品房当

31、事人的合法权益， 维护房地产 市场正常秩序， 根据中华人民共和国城市房地产管理法 、城市商品房预售管 理办法、浙江省商品房预售资金监管暂行办法 以及衢州市人民政府贯彻落 实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实 施意见的通知等法律法规有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。第二条 凡在本市区范围批准预售的商品房建设项目 （ 含经济适用住房、限 价商品房等 ） ，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。第三条 本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中 的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人， 由购房人按合同约定支 付的预购房款 （

32、包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积 金贷款等 ） 。第四条 衢州市建设局负责对市区商品房预售资金的收缴、 使用实施监督指 导。主要履行下列职责：（一）督促检查市区商品房预售资金监管的实施情况；（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；（四）商品房预售资金监管其他有关工作。中国人民银行衢州市中心支行（下称“衢州市中心支行” ）、中国银行业监 督管理委员会衢州监管分局（下称“衢州银监分局” ）主要履行下列职责：（一）督导监管银行落实商品房预售资金监管， 建立商品房预售资金收缴、 支出专项台帐，并做好金融服务工作；（

33、二）受理监管银行相关项目的备案，并对监管银行商品房预售资金帐户开立、使用合规性进行监督管理；（三）定期与不定期对监管银行商品房预售资金监管行为进行监督检查；（四）对商品房预售资金帐户管理相关问题进行解释说明。监管项目工程监理企业主要职责：负责所监理项目工程进度、监管项目资 金使用情况以及工程量完成情况的鉴证。第五条 衢州市建设局、衢州市中心支行以及衢州银监分局三部门应当建 立联席会议制度， 定期召开会议通报商品房预售资金监管情况， 协商解决商品房 预售资金监管过程出现的问题。 三部门分管领导分别是联席会议的牵头领导， 三 部门具体业务处室负责人分别是联席会议的联络员。第六条 批准预售的商品房建

34、设项目应当全部纳入预售资金监管对象范 围。房地产开发企业可以根据实际情况， 按照商品房预售许可规模或者建设项目 全部作为独立的预售资金监管对象 （下称“监管项目” ） ，在市区银行机构申请开 立商品房预售资金专用存款帐户 （下称“资金帐户” ） 。一个监管项目只能开立一 个资金帐户，该帐户不得支取现金。第七条 房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时 间、违约责任等内容与开设资金帐户的银行机构 （ 下称“监管银行” ） 、监管项目 的工程监理企业共同签订商品房预售资金监管协议， 同时，向监管银行提供以下 资料：（ 一 ） 监管项目的工程形象进度表；（二）监管项目各阶段资金使用计

35、划；（三）监管项目工程预算清册；（四）工程监理投标文件、中标通知书；（五）监管银行要求的其他资料。 签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放 资金帐户帐号，用于申请办理监管项目的商品房预售许可证 。第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，按照法律、法规规定，在向衢州市建设局提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：（ 一） 商品房预售资金监管协议书；（ 二） 监管银行预发放的资金帐户帐号；（ 三） 监管项目经工程监理签证的工程形象进度表；（ 四） 监管项目各阶段的资金使用计划。未签订商品房预售资金监管协议书的项目，衢州市建设局不得发放商品 房预售许可证。第九条

36、房地产开发企业应当根据人民币银行结算帐户管理办法等帐 户管理规定，凭商品房预售许可证在监管银行正式开立资金帐户，开立的资 金专用帐户账号应当与预发放资金帐户帐号一致。 监管银行在帐户开立后五个工 作日内，将房地产开发企业的开户申请书、 商品房预售许可证 、商品房预售资 金监管协议书、 监管项目的工程形象进度表、 监管项目各阶段的资金使用计划等 材料报衢州市中心支行备案。第十条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关 部门共同做好商品房预售资金监管工作。第十一条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金帐户的，应当 由房地产开发企业向衢州市建设局提出申请， 经批准后解除原监管

37、协议， 同时重 新签订监管协议， 将原资金帐户中的预售资金全部转入变更后的资金帐户， 并报 衢州市建设局和衢州市中心支行备案。第十二条 监管项目的预售资金应当直接存入资金帐户。购房人按揭贷款 购买商品房的， 其按揭贷款由贷款银行直接划入资金帐户。 房地产开发企业凭购 房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。房地产开发企业申请办理 商品房买卖合同 预售备案登记时， 应当提供商 品房预售资金存入资金帐户的证明。第十三条 商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使 用监管项目预售资金时， 应当向监管银行提出申请， 并提交监管项目工程监理企 业出具的监管项目分部分项工程施工完成证

38、明或者其他有效资金支付证明材料。第十四条 监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支 出台帐，并根据监管项目分部分项工程预算清册、 资金使用计划等要求严格审核 房地产开发企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起二个工作日内付款。第十五条 房地产开发企业应当按月向衢州市建设局报送建设工程完成的 形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、 支出对账单。 监管银行应当按月将 本银行监管的商品房预售资金情况报衢州市中心支行备案。衢州市建设局应当对监管项目的预售资金入帐情况、 工程建设进度和资金使 用情况进行监督检查。第十六条 各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品 房预售资

39、金的监管。 商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。 其中监管项 目工程预算清册总额不低于 130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的 20%可以用于监管项目相应的 前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房 地产开发贷款及其他费用。第十七条 商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明 材料向监管银行提出资金帐户撤销申请。 监管银行应当按照 人民币银行结算帐 户管理办法 有关规定办理帐户撤销手续。 房地产开发企业应当及时将资金帐户 撤销情况报衢州市建设局备案。第十八条 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金帐户

40、，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金帐户 的，衢州市建设局应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时， 将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。第十九条 监管项目的工程监理企业提供虚假的监管项目分部分项工程施 工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按 期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。第二十条 监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售 资金的申请资料， 超前超额支付商品房预售资金， 导致工程无法竣工的， 除承担 相应责任外，三年内不得在市区承担商品房预售资金的

41、监管。第二十一条 参与商品房预售售资金监管的相关部门、 机构和工作人员玩 忽职守、滥用职权、 徇私舞弊、泄露企业秘密的， 由有关部门依法依纪追究责任。第二十二条 房地产开发企业与监管项目的工程监理企业或监管银行相互 串通设立虚假资金帐户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的， 衢州市建设局 应当责令限期改正， 造成严重后果的， 监管项目的工程监理企业或监管银行承担 连带责任，并依法追究相关责任人的责任。第二十三条 商品房预售资金监管协议应执行浙江省商品房预售资金监 管协议书 （示范文本 ）。第二十四条 本细则自 2010年 11月 1日起施行，施行之前已经批准预售 的商品房项目不适用本细则。 柯

42、城区、衢江区建设局颁发商品房预售许可的项目 可参照执行。湘潭县商品房预售款监管实施办法第一条 为完善商品房预售制度，加强商品房预售款的监督管理，保障预售商品房 交易双方当事人的合法权益， 根据中华人民共和国城市房地产管理法 、城市商品房预售 管理办法（建设部令第 131 号）、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知 （建房 201053 号）、湘潭市城区商品房预售款监督 管理办法（潭政办发 201036 号）的规定，结合我县实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称商品房预售款，是指房地产房产开发企业（以下简称房产开发 企业） 依法将其开发的商品房在竣工

43、验收前出售， 由预购人按合同约定支付的定金、 预付款 （包括预售商品房按揭贷款）等各种款项。第三条 凡在本县行政区域内经批准预售的商品房预售款的收取、支付、使用及监 督管理，适用本办法。第四条 湘潭县房产管理局（以下简称县房产局）负责本县行政区域内商品房预售 款监督管理工作的组织实施。 湘潭县房产开发管理办公室 （以下简称县房产开发办） 具体负 责商品房预售款监督管理的日常工作。 各商业性银行应当按照监督管理规定和有关内部管理 制度配合做好相关工作。第五条 县房产局履行商品房预售款监督管理工作的职责是：（一）制定商品房预售款监管操作规程并组织实施，指导商品房预售款的正确合 法使用；（二）接受承

44、购人对商品房预售款使用情况的查询；（三）受理承购人对商品房预售款违规使用的投诉，依法查处房产开发企业违规 使用商品房预售款的行为。第六条 开发企业在申请商品房预售许可证前，可委托一至三家商业银行作为预售 款监管金融机构（以下简称监管银行） ，设立商品房预售款专用账户。商品房开发项目由一 家商业银行贷款、提供按揭的， 该银行即为预售款监管银行； 属二或三家商业银行贷款、提 供按揭的，预售款监管银行由开发企业及各相关商业银行共同商定并报县房产开发办核准。 确定预售款监管银行后， 开发企业、 商业银行、县房产开发办三方应及时签订商品房预售 监管协议，内容包括：（一）预售方案和预售款使用计划；（二）建

45、设工程施工合同、建筑材料及设备的购销合同；（三）施工进度计划表；（四）工程预算书；（五）监管部门及商业银行认为需要提供的其他相关资料。第七条 房产开发企业因开发规模、按揭额度等原因，可增加或变更监管银行。需 要增加或变更监管银行的，按照以下程序从办理：（一）房产开发企业向县房产开发办提出增加或变更监管银行的书面申请；（二）县房产开发办审核同意增加或变更商品房预售款监管银行后，由县房产开发办、 新监管银行、房产开发企业重新签订监管协议书。第八条 房产开发企业与预购人签订商品房买卖合同前，应向预购人提供商品房买 卖合同范本， 并将预售款监管银行及专用账户明确告知预购人。 签订合同后， 预购人应按合

46、 同约定及时足额将该购房款直接存入监管账户， 并凭银行出具的存款凭证向房产开发企业换 领交款票据。房产开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款现金。第九条 监管银行核实该购房款存入监管账户后，应及时完成商品房买卖合同登记 备案网上确认手续。 县房产开发办依据房产开发企业、 预购人和监管银行登记备案意见， 网 上确认商品房买卖合同登记备案。预购人未按商品房买卖合同约定足额支付首期购房款的， 监管银行不得办理商品房买卖合同网上确认手续。 县房产开发办不予办理合同登记备案和按 揭登记手续。第十条 房产开发企业申请使用商品房预售款时，应向县房产开发办提交下列资料：（一）商品房预售款使用申请审批表；

47、（二）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，应提供监理单位出具的 进度证明和与供应商签订的购销合同；（三）用于支付项目工程款的，应根据施工合同约定的工程造价，提供监理单位出具 的进度证明和施工单位的用款申请；（四）用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供服务合同或行政事业性 收费缴费通知；（五）用于归还本项目银行贷款的，应提供本项目的借款合同；（六）用于支付税款的，应提供征税通知单。第十一条 为正常开展业务，房产开发企业可以申请不超过已收预售款的 5%-10% 的资金作为备用金， 用于项目办公及管理费用。 需要补充备用金时， 房产开发企业应重新申请并提供已发生的备用金用途证明

48、。第十二条 房产开发企业申请使用商品房预售款的，应按下列程序进行：（一）房产开发企业提出申请并提供所需资料；（二）县房产开发办审核并同意拨款的， 2 个工作日内在申请审批表上出具拨付意见；（三）房产开发企业持经审核同意的使用申请审批表和其它资料到监管银行办理专用 账户拨款手续；（四）房产开发企业将监管银行的拨款回执交县房产开发办备案。 第十三条 县房产开发办在收到房产开发企业的用款申请后，按下列程序办理：（一）查验房产开发企业提供的资料是否齐全；（二）需要到现场查勘施工进度的，组织现场查勘，核实工程进度；（三）申请支付工程款的，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进 度证明核定用款

49、额度， 在用款额度内的， 按施工单位用款申请予以核准用款； 对超出用款额 度的部分不予审核。（四）开发项目在完成内外装修后，房产开发企业申请支付除上述用途以外用款的， 可在该项目预售款余额不低于未完工程总造价120%的前提下，专项拨付；（五）同意使用商品房预售款的，县房产开发办应在 2 个工作日内出具核准意见，对 不合乎使用条件的， 应当书面说明理由； 房产开发企业再次申请使用预售款的， 县房产开发 办应对前一笔款项使用情况进行核实， 再行审批。 县房产开发办对房产开发企业未按申请用 途使用预售款的，应书面责令限期纠正； 未及时纠正的， 不予办理本次申请，并将该项目列 入重点监管项目。第十四条

50、 凡有下列情况之一的，县房产开发办可不予核准用款申请：（一）用款申请超出用款额度的；（二）收款单位与申请款项用途不符的；（三）前一笔用款未达到预期目的的；（四）预售款未全部存入监管银行的。第十五条 县房产开发办负责对预售项目的动态监管，定期或不定期对工程进行巡 查。在正常情况下， 监管人员每月对工程进度检查一次， 并将进度记录在案，如发现工程停 工，即列入监管重点。被列入重点监管对象的，每半个月检查一次，经三次检查仍未开工， 县房产开发办应调查停工原因， 积极采取相应措施， 并将情况报县人民政府和上级主管部门 备案。第十六条 监管银行应按监管协议书的约定，凭县房产开发办出具的拨付意见拨付 预售

51、款，并于每月 10 前向房产开发企业发送专用账户对帐单。房产开发企业在收到对帐单 之日起 3 日内完成对帐并将对帐单加盖企业公章后报县房产开发办备案。第十七条 预购人在办理预购商品房抵押登记时，应当提供由贷款人、借款人（抵 押人）、房产开发企业、县房产开发办四方签定的统一格式的“湘潭县预售商品房抵押贷款 监管协议书” ，明确四方的权利、义务和责任。贷款人在发放预购商品房抵押贷款时，应当 按照“湘潭县预售商品房抵押贷款监管协议书” 的要求直接将该贷款划入指定的预售款专用 帐户。第十八条 县房产开发办应依据预售合同的约定统计应归集的预售款总额。预售款 归集不足额的， 房产开发企业应向县房产开发办书

52、面说明原因。 已归集的预售款额低于同期 应归集的预售款总额 85%的，县房产开发办不予办理使用预售款申请。房产开发企业以预购 人、贷款银行未能及时交付购房款或按揭款等原因要求核减应归集的预售款总额的， 应提供 必要的书面证明材料报县房产开发办核准。第十九条 预售款监管专用账户的撤销（一）房产开发企业在预售商品房经竣工验收合格，凭建设工程竣工验收备案证 向县房产开发办申请结算该项目预售款专用帐户的资金；（二）县房产开发办在接到申请之日起 3 个工作日内进行审查确认，出具办理预售款 结算手续的书面意见并通知银行办理撤销监管账户手续。第二十条 房产开发企业有下列情形之一的，县房产管理局责令限期整改：

53、（一）未按申请要求使用预售款的；（二）未将预售款存入监管银行的。 整改期间停止该企业商品房预售合同网上签约与登记备案及预售款拨付使用工 作。情节严重的，根据城市商品房预售管理办法相关规定予以处罚。第二十一条 负责商品房预售款监管的银行不履行监管职责，不按规定拨付商品房 预售款的由金融主管部门责令整改并追回流失款项，同时， 县房产开发办可要求房产开发企业另行委托其它商业银行作为监管银行。第二十二条 监理单位提供虚假施工进度证明，致使预售人超前超额支取商品房预 售资金，造成工程无法按期竣工，并造成承购人经济损失的，与预售人承担连带责任。第二十三条 本实施办法自发布之日起施行。湖州市商品房预售资金监

54、管实施细则第一条 为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建 设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序， 根据中华人民共和国城市房地产管理法 、城市商品房预售管理办法 、浙江省商品房预 售资金监管暂行办法等法律法规有关规定，结合我市实际，制定本细则。第二条 凡在市本级区域内批准预售的商品房建设项目 （ 含经济适用住房、限价商 品房等 ） ，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。第三条 本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品 房建设项目在竣工验收交付使用前， 预先出售给购房人， 由购房人按合同约定支付的

55、预购房 款（ 包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。第四条 中国人民银行湖州市中心支行、中国银行业监督管理委员会湖州监管分 局（以下简称人行湖州市中心支行、 市银监局） 负责对监管银行的预售资金监管行为进行监 督检查，督促各商业银行将预售资金按规定划入监管账户内。市房地产行政主管部门负责市本级的商品房预售资金监督管理，各区房地产行政 主管部门根据管理权限负责本管理区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职 责：一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；（四

56、）商品房预售资金监管其他有关工作 。市（区）房地产行政主管部门、人行湖州市中心支行、市银监局建立商品房预售 资金监管协调机构（组成人员名单见附件2）。第五条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地 产开发企业可以根据实际情况， 按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售 资金监管对象 （ 下称“监管项目” ） ，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户 （下称“资金账户” ） 。 一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。 同一 宗规划红线用地范围内的监管项目须在同一银行开立资金账户。第六条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，向项目所在地

57、房地产行政主管 部门提供以下资料：（一）申请预售项目的工程形象进度表；（二）申请预售项目工程预算清册；（三）申请项目各阶段的资金使用计划；（四）中标通知书、施工合同，材料设备采购协议；（五）建设行政主管部门要求的其它资料。项目所在地房地产行政主管部门根据申请预售项目工程类别核定预售项目工程预 算清册和预售资金监管额度， 并出具项目预售资金监管额度意见书 （附核定的预售项目工程 预算清册）。第七条 商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%，并参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整。如确因工程预算清册内容发生变 动而需调整预售资金监管额度的， 需报项目所在地房地产行政主管部门审核同意， 并出具项 目预售资金监管额度调整意见书， 由房地产开发企业报监管银行备案， 监管银行根据项目所 在地建设行政主管部门出具的项目预售资金监管额度调整意见书实施监管额度的调整。第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许