惠州宝安山水江南整体定位报告

1、惠州宝安山水江南 整体定位报告 同致地产同致地产 2006年10月28日 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 城市综合概况城市综合概况 位置及地势：位置及地势： 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚 湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城 市。 区域及面积：区域及面积： 惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、 龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区

2、两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积 的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海 洋大市之一。 城市概况城市概况 城市概况城市概况 龙门县龙门县 博罗县博罗县 惠东县惠东县 惠阳区惠阳区惠阳区惠阳区 惠城区惠城区 大亚湾大亚湾 交通概况：交通概况： 目前已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代 化立体交通网络。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通 车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连 接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路 贯穿全境。 经济概况：经济概况： 近几年来受到目前中国

3、最大的合资项目中海壳牌建设的带 动，经济发展十分迅速，在最新的2005年城市竞争力蓝皮书发 布2005年中国200城市竞争力排名中，惠州位居第17位。足以显示惠 州经济发展的巨大潜力。 城市概况城市概况 2004年惠州市地级行政单位统计指标年惠州市地级行政单位统计指标 指标市惠城区惠城区惠阳区大亚湾惠东县博罗县龙门县 行政区域土地 面积 （平方公里） 111581410994268339627952295 年末总人口 （万人） 293.2270.6333.927.0373.1476.4532.06 地区生产总值 （亿元） 684.14305.1965.2544.62125.04126.9626

4、.08 人均gdp （元） 2364243834194546383817489166778146 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 城市概况城市概况 经济指标经济指标2003年年 2004年年2005年年1-9月月 走势走势 数值数值 同比增减同比增减 （）（） 数值数值 同比增减同比增减 （）（） gdp（亿元）585.33685.1415.1578.3114.6连续高速增长 人均gdp（元）205602364213.12004年中国市区排名第年中国市区排名第11位。位。 全社会固定资产 投资额（亿元） 228.47297.6130.3206.2710.8 房地产开发投资额 （亿

5、元） 27.329.68.425.0382.5 高速增长 房地产开发投资额 /固定资产投资额 （） 11.99.912.1 房地产开发投 资占固定资产 投资比重增大。 市区居民价格 消费指数（） 100.5102.12.1102.02.0 城市居民人均 可支配收入（元） 12673138229.1116587.0 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 惠州市历年房地产开发投资（亿

6、元）惠州市历年房地产开发投资（亿元） 供求关系供求关系 同同 期期 增增 长长 82.5 0 20 40 0% 100% 200% 300% 400% 500% 房地产开发投资 （亿） 1.72.13.419.325.2 增长率（）20.2024.90 59.60 468%30.80 20002001200220032004 20002004年惠城区房地产开发投资情况年惠城区房地产开发投资情况 房地产开发投房地产开发投 资达到五年同期资达到五年同期 的最高水平。的最高水平。 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 市商品房竣工面积（万平方米）市商品房竣工面积（万平方米） 2005年上半年

7、施工面积 405.55万平方米，竣工 面积53.25万平方米， 与去年同期相比分别增 加156、128，市场 商品房供应量高速增长， 竞争日趋激烈。 同同 期期 增增 长长 128 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 供求关系供求关系 市商品房销售面积（万平方米）市商品房销售面积（万平方米） 随着商品房供应量 的增大，市场交易 持续畅旺，销售量 增幅较大，住房梯 度消费格局逐步形 成。 同同 期期 增增 长长 53.3 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 供求关系供求关系 市商品房销售价格（元市商品房销售价格（元/平方米）平方米） 2005年1-9月市场上新 推楼盘档次较高

8、，如 帝景湾、丽日百合家 园、荷兰水乡等，高 档项目偏高的售价提 升了总体市场的价格 水平。 环环 比比 增增 长长 20 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 供求关系供求关系 市商品房空置面积（万平方米）市商品房空置面积（万平方米） 2005年9月末，惠州市累计商品房空置量64.2万平方米，空置率约万平方米，空置率约22，处于商 品房积压区。空置面积主要为历史积压面积，大部分集中在惠阳及大亚湾区， 新开发楼盘的总体销售情况较好。 增增 长长 21.7 空置率空置率对应区间对应区间 0-5空置不足区 5-14空置合理区 14-20空置过量区 20-25商品房积压区 25及以 上 中国

9、空置率警 戒线标准 数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局 供求关系供求关系 供求关系供求关系 指指 标标数值数值同比增减同比增减备备 注注 房地产开发投资额（万元）房地产开发投资额（万元）19296674.5 持续保持较高增持续保持较高增 速。速。 商品房施工面积（万商品房施工面积（万） 其中：住宅其中：住宅 277.1 203.8 18.7 19.2 供应量持续快速供应量持续快速 增长。增长。 商品房竣工面积（万商品房竣工面积（万 ） 其中：住宅其中：住宅 36.2 25.0 168.1 90.8 商品房销售面积（万商品房销售面积（万） 其中：住宅其中：住宅 54.4 46.0 69

10、.5 55.4 销售旺盛。销售旺盛。 商品房销售额（万元）商品房销售额（万元） 其中：住宅其中：住宅 157630 115890 89.7 67.8 均价：均价：2897.6 均价：均价：2519.3 2005年年1-9月惠城区指标数据列表月惠城区指标数据列表 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 片区楼盘片区楼盘 惠城区主要热点片区考察惠城区主要热点片区考察 由于市政规划和配套建设的影响，以及发展商开发产 品的不同，惠城区

11、形成了具有鲜明风格的四大新兴片区 ，这四大片区正在成为惠州人购房的主要选择。以下主 要对四大新兴片区的概况进行分析。 （一）江北片区（一）江北片区 （二）东平片区（二）东平片区 （三）惠南片区（三）惠南片区 （四）金山湖片区（四）金山湖片区 片区简介：片区简介：“北优”把该片区将规划为未来的城市中心区，集办公 、 商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。 片区特征：片区特征：新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次 较高，总体质量居惠州楼市前列，以帝景湾为代表，创 惠州市住宅最高售价。但目前人气及商业配套不足。 购买人群：购买人群：行政官员、企业管理者、高级白领、二次置业者。

12、代表楼盘：代表楼盘：帝景湾、丽日百合家园、碧水湾、雅庭园、江畔花园、 城市花园、云山花园、金世界花园、大隆大厦、双子星 国际大厦、金城广场君华府、金宝兴业家园等。 片区楼盘片区楼盘 江北片区楼盘分布图：江北片区楼盘分布图： 帝景湾帝景湾 江畔花园江畔花园 城市花园城市花园 云山花园云山花园 金裕碧金裕碧 水湾水湾 金城广场金城广场 兴业家园兴业家园 双子星双子星 国际大厦国际大厦 丽日百合家园丽日百合家园 大隆大厦大隆大厦 雅庭院雅庭院 金世界花园金世界花园 嘉和名苑嘉和名苑 片区楼盘片区楼盘 江北片区主要楼盘基本情况表：江北片区主要楼盘基本情况表： 项目项目 名称名称 规模（规模（ ）物业类

13、型物业类型 均价均价 （元（元/m/m2 2） 平均户型平均户型 面积（面积（m m2 2） 主力户型主力户型销售率销售率 帝景湾 （一期） 总建面20万8栋小高层5700192五房二厅66% 丽日百合 家园 占地：29973.6 建面：128656.8 6栋小高层 和高层 3900140三房二厅65 金裕碧水 湾（二期） 总建面40万小高层3300154三房二厅30 嘉和名苑 总占地4.6万 总建面10.2万 小高层和 高层 2460144三房二厅60 雅庭院 总占地面积 2.42万 17栋多层 和2栋高层 多层3077 高层2760 145 三房、四 房 75% 平均约约3500约约155

14、 片区楼盘片区楼盘 项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式 平均户平均户 型面积型面积 （） 主力主力 户型户型 帝景湾 （一期） 170196210192五房 丽日百合 家园 95-98110-150151-165140三房三房 金裕碧水 湾（二期） 137-140 158-162 158154三房 嘉和名苑116-125139-149-200-262200-262144三房三房 雅庭院 114-120114-120 137-142137-142 -169-178169-178145145三房 主要楼盘户型面积区间（主要楼盘户型面积区间（）：）： 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘户型套数

15、分布（套）：主要楼盘户型套数分布（套）： 项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式总套数总套数 帝景湾 （一期） -6615444264 丽日百合 家园 645898912754 金裕碧水 湾（二期） -18664-250 嘉和名苑8266-16164 雅庭院-248-40288 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘建筑园林风格及推广主题：主要楼盘建筑园林风格及推广主题： 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格形象推广主题形象推广主题广告语广告语 帝景湾 （一期） 欧陆建筑风格欧洲园林 惠州地标， 皇家欧洲城 开创惠州 豪宅时代 丽日百合 家园 现代建筑风格现代园林 江北中心区国际 高

16、尚社区 中央生活疆域 金裕碧水 湾（二期） 现代建筑风格水主题现代园林生态、健康 江北40万平方米 生态健康城 嘉和名苑现代建筑风格岭南建筑风格人文、精品 汇粹东西 精品社区 雅庭院 西班牙风情 退台式观景洋房 地中海风情院落江北，院落美宅 片区楼盘片区楼盘 片区简介：片区简介：东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生 活配套较完善且环境较好。片区人口比较多，有很大的购 房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不 仅有购房需求，也有购房实力。 片区特征：片区特征：300多万平方米的推盘量使其地产开发如火如荼，且大盘 群聚，档次较高。 购买人群：购买人群：附近企业的白领、公务员、

17、东平原居民、二次置业者。 代表楼盘：代表楼盘：东湖花园（5号小区）、长湖苑、荷兰水乡、阳光假日花 园、阳光100、华东花园、金典故事、国立大厦。 片区楼盘片区楼盘 东平片区楼盘分布图：东平片区楼盘分布图： 东湖花园东湖花园 荷兰水乡荷兰水乡 阳光假日花园阳光假日花园 金典故事金典故事 长湖苑长湖苑 阳光阳光100 国立大厦国立大厦 华东花园华东花园 片区楼盘片区楼盘 东平片区主要楼盘列表：东平片区主要楼盘列表： 项目项目 名称名称 规模（万规模（万）物业类型物业类型 均价均价 （元（元/m/m2 2） 平均户型平均户型 面积（面积（m m2 2） 主力主力 户型户型 销售率销售率 荷兰水乡 （

18、一期） 总建面：约40 8栋小高层 3栋多层 2800160四房60 东湖花园 5号小区 占地：10.57 建面：28.81 3200133.5三房 阳光假日花园 占地：4.7 建面：8.5 19栋7-11 层小高层 2500130三房45 长湖苑 （二期） 总占地：32.8 总建面：52 14栋7-16 层 2650121三房50 蓝波湾 （二期） 总占地：20 总建面：13.28 别墅、多 层 4800202别墅70 平均约约2800约约136（蓝波湾除外） 片区楼盘片区楼盘 项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式 平均平均 户型户型 （） 主力主力 户型户型 其他其他 户型户型

19、 荷兰水乡 （一期） 73-8073-80120-129120-129150-164150-164186186236-365160160四房1 1房房1 1厅厅 东湖花园 5号小区 66-9066-90105-144105-144128-177128-177 265-267265-267 （复）（复） 285-287133.5133.5 三房 与四房 阳光假日 花园 81-9681-9677-11677-11694-15794-157230-252130130 三房 四房 长湖苑 （二期） 79-8279-8299-13099-130122-147122-147180-350121121 三房

20、 与四房 蓝波湾 （二期） 联排、叠加、独栋别墅、三房花园洋房202202别墅 主要楼盘户型面积区间（主要楼盘户型面积区间（）：）： 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘户型套数分布（套）：主要楼盘户型套数分布（套）： 项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式总套数总套数 荷兰水乡 （一期） 3654693155177602 东湖花园 5号小区 128990421301569 阳光假日花园24328119112583 长湖苑 （二期） 966 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘建筑园林风格及推广主题：主要楼盘建筑园林风格及推广主题： 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格形象推广主题形

21、象推广主题广告语广告语 荷兰水乡 （一期） 现代建筑风格荷兰风情园林 40万平方米荷兰 风情国际社区 8大国际 人居指数 东湖花园 5号小区 现代建筑风格现代水景园林 东湖大社区 花园小城镇 都市半岛生活 100的参与式 园林 阳光假日花园现代建筑风格 苏州水景园林与西 式园林相结合 给你的家可能是 最好的家 我家住在 苏州园林 长湖苑 （二期） 东南亚建筑风格东南亚风格 蓝波湾 （二期） 欧陆风格欧式园林 满足成功人士的 不同需求 只卖给被实景 打动的人 片区楼盘片区楼盘 片区简介：片区简介：主要包括麦地、演达一路两侧、河南岸，规划以居住为主，集 休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园。规划中

22、“半小时城市 生活圈”的核心地带。生活配套成熟、商业气氛较浓，未来发展 潜力较大。 片区特征：片区特征：目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规模及档次要低于江北及 东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群 体，高档楼盘数量较少。 购房人群：购房人群：中低收入者、初次购房者、公司白领。 代表楼盘：代表楼盘：金耀园、加旺花园、南湖明珠、升平苑、东方巴比伦、阳光一族 巴黎广场、新时代花园、石湖苑、金碧花园、雍逸园、风华世家 世纪新天、玉兰花园、都市新岸、南翠花园、世贸中心、金泰广 场、丽园新村等。 片区楼盘片区楼盘 惠南片区楼盘分布图：惠南片区楼盘分布图： 水岸花都水岸花都 中锴金中锴

23、金 城花园城花园 金耀园金耀园 泰豪升平苑泰豪升平苑 加旺花园加旺花园 东江明珠花园东江明珠花园 光耀银光耀银 鹰花园鹰花园 世纪新天世纪新天 南湖明珠南湖明珠 金旺花园金旺花园 风华世家风华世家 公安新苑公安新苑 风尚国际风尚国际 片区楼盘片区楼盘 惠南片区主要楼盘列表：惠南片区主要楼盘列表： 项目项目 名称名称 规模（规模（）物业类型物业类型 均价（元均价（元 /m/m2 2） 平均户型平均户型 面积（面积（m m2 2） 主力主力 户型户型 销售率销售率 巴黎广场2栋高层350073.39 一房公 寓 70 风华世家 占地20000 建面58380 小高、高 层 2600109.94二、

24、三98 金迪星苑高层2600126.15三、四 水岸花都 占地：14400 建面：30000 小高层230092.86三房98 中楷金城花 园（一期） 总占地：112340 总建面：209389 15栋多层2300126三房60 东江明珠花 园 占地：44000 建面：144440 小高层2500 二、三 房 99 雍逸园 （二期） 总占地：200000小高层2600152三房 10月17日开 始内部认购 平均约约2600113.4 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘户型面积区间（主要楼盘户型面积区间（）：）： 项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式 平均平均 户型户型 （） 主力主

25、力 户型户型 巴黎广场42-55/136-137171.34/73.39一房 风华世家/69.58124-112158-183165164.8109.94 二房 三房 金迪星苑/107-132121-143/126.15 三房 四房 水岸花都32-4565-7695-115/165-18592.86三房 中楷金城 花园 （一期） /7698-149128-146/189-260126三房 雍逸园 （二期） /119-149136-170213-232/152三房 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘户型套数分布（套）：主要楼盘户型套数分布（套）： 项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房总计总计

26、 巴黎广场204/6432/300 风华世家/11214644/313 金迪星苑/201207/408 水岸花都3452210/302 中楷金城花 园（一期） /8825089/469 雍逸园 （二期） /480195120795 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘建筑园林风格及推广主题：主要楼盘建筑园林风格及推广主题： 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格形象推广主题形象推广主题广告语广告语 巴黎广场现代风格现代规整式时尚之城 魅力之都 城市眼黄金 区位地标结构 风华世家现代风格超大南亚风情南亚风情 精品典范 生活原来可以 如此精彩 金迪星苑秦汉风格中式文化家园 情感空间 大唐风韵 秦汉

27、遗风 水岸花都现代风格现代规整式江景概念 中楷金城花园 （一期） 现代风格生态公共园林 惠州首席板楼 纯住宅大社区 西枝江畔 九里香堤 雍逸园 （二期） 现代风格欧式园林雍容府邸 闲逸人生 都市动力 旗帜生活 片区楼盘片区楼盘 片区简介：片区简介：金山湖位于惠城区的南面，政府规划三大风景湖区之一， 地理位置上正处于城区与惠阳、大亚湾的衔接带，市场 规划向南发展的城市脉胳线，具有较大的发展潜力。 片区特征：片区特征：本片房地产市场目前处于刚刚起步的阶段。此前开发的 楼盘多以别墅等高档房产为主，未来依托其惠州三大风 景湖区之一及政府打造教育走廊规划的优势，有望成为 豪宅开发热点区域，但目前受交通、

28、市政相关配套不够 完善的制约较大。 购买人群：购买人群：教职人员、学生家长、中外合资企业白领。 代表楼盘：代表楼盘：东江学府、金山龙庭、金山花园、美地花园城、黄金岛、 金湖园。 片区楼盘片区楼盘 金山湖片区主要楼盘列表：金山湖片区主要楼盘列表： 项目项目 名称名称 规模（规模（） 物业物业 类型类型 均价均价 （元（元/m/m2 2） 平均户型平均户型 面积（面积（m m2 2） 主力主力 户型户型 销售率销售率 金山龙庭 （二期） 总占地：400000 总建面：750000 小高层3300153四房70 东江学府 （一期） 占地84000 建面67000 洋房 别墅 洋房1900 别墅63万

29、/套 /三房 别墅已售完， 洋房销售80 美地花园 城（一期） 占地：29642 建面：87938 8栋7层210099三房50 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘户型面积区间（主要楼盘户型面积区间（）：）： 项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式 平均平均 户型户型 （） 主力主力 户型户型 金山龙庭 （二期） /145-161/153四房 美地花园 城（一期） 66-8491-123136-143/99三房 主要楼盘户型套数分布（套）：主要楼盘户型套数分布（套）： 项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房总计总计 金山龙庭 （二期） /108/108 美地花园城 （一期） /72

30、14412/228 片区楼盘片区楼盘 主要楼盘建筑园林风格及推广主题：主要楼盘建筑园林风格及推广主题： 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格形象推广主题形象推广主题广告语广告语 金山龙庭 （二期） 西班牙风格地中海风情 金山湖畔低密度 园林豪宅 美地花园城 （一期） 现代风格 地中海 热带风情 新品质生活馆理想城邦 精神家园 片区楼盘片区楼盘 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 项目所在片区（惠南）项目所在片区

31、（惠南） 房地产市场特点房地产市场特点 规模规模片区内多数楼盘的建筑面积集中在10万以下。 物业类型物业类型在建、在售项目多数为小高层，少数为多层。 价格价格目前片区内整体均价约为2600元/。 物业档次物业档次处于全市中档水平。 居住片区分布居住片区分布主要分布在麦地、演达一路两侧以及河 南岸 。 考察结论考察结论 户型面积户型面积平均面积113，较之其他片区户型面积偏小， 但个别楼盘，如雍逸园户型面积基本与江北片区持平。 主力户型主力户型三房为绝对主力户型，四房也占有一定比例。 建筑风格建筑风格以现代建筑风格为主，部分楼盘为欧式建筑。 园林风格园林风格以热带风情园林为主。 客户群客户群周边

32、生意人、白领阶层，多数为一次置业者。 考察结论考察结论 调研结论调研结论 1、房地产业处于高速发展阶段，市场供应量高速增长，市场竞、房地产业处于高速发展阶段，市场供应量高速增长，市场竞 争日趋激烈。争日趋激烈。 2 2、房地产市场供需两旺，住房梯度消费格局逐步形成。、房地产市场供需两旺，住房梯度消费格局逐步形成。 4、早期开发的商品房存在积压现象，新开发项目销售势头良好。、早期开发的商品房存在积压现象，新开发项目销售势头良好。 3、商品房交易价格呈现稳步上升的局势。尤其是今年新推出、商品房交易价格呈现稳步上升的局势。尤其是今年新推出 楼盘档次普遍较高，拉升了城市整体房价。楼盘档次普遍较高，拉升

33、了城市整体房价。 考察结论考察结论 7 7、平均户型面积与去年同期相比，呈现略微减小的趋势。、平均户型面积与去年同期相比，呈现略微减小的趋势。 6 6、高层住宅的比例有所减小，市场倾向于开发多层和小高层。、高层住宅的比例有所减小，市场倾向于开发多层和小高层。 8 8、随着品牌开发商的进驻，各楼盘在风格设计、营销手段等、随着品牌开发商的进驻，各楼盘在风格设计、营销手段等 方面水平得到提升，加剧了房地产市场的竞争局面。方面水平得到提升，加剧了房地产市场的竞争局面。 5、市区内楼盘分布区域特征明显，不同片区内住宅的档次和功、市区内楼盘分布区域特征明显，不同片区内住宅的档次和功 能相差甚远，消费群体逐

34、渐细分。能相差甚远，消费群体逐渐细分。 考察结论考察结论 市场预测市场预测 1 1、房地产市场具备高速发展的动力房地产市场具备高速发展的动力 中海壳牌给惠州的经济发展带来了前所未有的机遇， 很多大品牌开发商纷纷抢摊惠州，且越来越多的周边购房 者将在惠州置业，说明惠州的房地产市场具备高速发展的 动力。 2 2、潜在供应量大，市场竞争日趋激烈、潜在供应量大，市场竞争日趋激烈 各大发展商的纷纷圈地，使得市场潜在的供应量大增， 市场竞争亦日趋激烈。 考察结论考察结论 3 3、住宅档次区分将日益明显、住宅档次区分将日益明显 房地产开发水平的提高，将使不同档次的住宅差异更 加明显，同时客户群体也将得到进一

35、步细分。 4 4、房价有继续上涨的空间房价有继续上涨的空间 惠州年家庭收入4.1万元，按此收入，其房价为3300 元/平方米较合适。目前价格为2500元/平方米，约有800 元的上升空间。 考察结论考察结论 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 占地面积：90985 建筑面积：131928.25 建筑容积率：1.45 建筑密度：25% 绿化率：40% （根据委托方提供资料整理，如有调整，以调整后为准） 项目分析项目分析 经济

36、技术指标经济技术指标 项目位于惠州市南部，三环路南侧，东、南、西三面 被郁郁葱葱的尖峰山围绕，自然而宁静，北面为703地质 大队生活区。 项目分析项目分析 地理位置地理位置 项目地块 边线沿山 脚绕行， 蜿蜒曲折 ，呈钱袋 形状，袋 口向北。 项目用地全部平整，已建成多栋别墅，小桥、流水、 亭台等园林景观已初具雏形。 项目分析项目分析 地块现状地块现状 交通：交通：项目距惠深高速入口较近，且附近有惠州市南线客运 站，可达国内多个省市，三环路有6、17、20、22路 公交车通过，出行便利。 教育教育：惠州市地质中小学、惠州市实验中学、惠州市一中附 属校。 购物：购物：703地质大队菜市场，步行1

37、0分钟内无大型百货、超市。 项目分析项目分析 周边配套周边配套 1 1、优势（、优势（s s） n景观优势景观优势 项目三面环山，拥有尖峰山原生态森林景观，满目苍翠， 空气清新怡人。 n地形优势地形优势 不规则地形，给人以曲径通幽神秘感，居住私密性更好。 n安静优势安静优势 项目与车水马龙的公路保持了一定的距离， 另三面环山， 内部只闻风声与鸟鸣，无噪音的居住环境堪称一流。 n距离优势距离优势 项目距市中心区较近，离尘不离城的恰当距离，繁华与自 然在生活中任意切换。 项目分析项目分析 swot分析分析 2 2、劣势（、劣势（w w） n项目入口形象不佳项目入口形象不佳 703地质大队生活区，建

38、筑物陈旧,影响项目入口处形象。 n地块完整性受影响地块完整性受影响 项目西北侧其他项目用地，地势高于本项目，且延伸至 中心部位，破坏了地块完整性。 n地块规划布局受限制地块规划布局受限制 地块被尖峰山包围，地形极不规则,中间开阔地较少，小 区规划布局将受到限制。 项目分析项目分析 3 3、机会（、机会（o o） n惠州房地产市场供需两旺惠州房地产市场供需两旺 惠州市商品房近年销售面积、价格一路走高，现正处 于发展高峰期。 n大型名企投资惠州，拉动经济增长大型名企投资惠州，拉动经济增长 众多外资企业如sony、tcl、壳牌石化及其他台资企业 在惠州安家落户，直接提升了经济增长速度。 项目分析项目

39、分析 4 4、威胁（、威胁（t t） n房地产市场竞争激烈房地产市场竞争激烈 惠州近年房地产开发投资额、施工面积、竣工面积均 持续增长，商品房供应量巨大，竞争激烈。 n商品房空置率高商品房空置率高 2005年9月末，惠州市累计商品房空置量64.2万平方 米，空置率约22，处于商品房积压区。 n江北片区高尚住宅市场认可度高于南岸片区江北片区高尚住宅市场认可度高于南岸片区 江北是惠州新区，规划起点高，发展潜力大，高尚住 宅易于被消费者接受；南岸片区属老成区，居住环境不及 江北。 n国家宏观调控政策的不可预见性国家宏观调控政策的不可预见性 项目分析项目分析 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系

40、供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 消费群消费群 分类分类 消费者定位消费者定位 惠州本地二次置业者惠州本地二次置业者 外地来惠州投资的企业主外地来惠州投资的企业主 大型企业高级管理层大型企业高级管理层 n在惠州生活多年，有惠州情结，对南岸片区高度认可。 n年龄35-55岁，家庭稳定，进入人生收获期。 n具备相当经济实力。 n企业主或收入高的政府公务员、企业高管层。 n拥有较高文化涵养，追求自然、健康的居住环境和轻松、 惬意的生活方式。 消费者定位消费者定位 消费

41、者特征消费者特征 n市场调查结果表明，惠州市高尚住宅或豪宅的消费群， 65%以上是企业主、企业高管、本地有经济实力的二次置 业者。 n惠州将建设成为世界基础产业制造基地之一，港澳台企业 众多，世界知名企业如壳牌石化、索尼 、tcl、三星电子 等等，均在此安营扎寨，必然有大量高素质人才涌入，为 项目提供了庞大的消费群。 n惠州拥有较好自然景观资源的高尚住宅区，均聚集在江北 片区，对于不愿离开河南片区的二次置业者，本项目优美 的环境对他们有着较强的吸引力。 定位缘由定位缘由 消费者定位消费者定位 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房

42、地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 纯粹山居纯粹山居 尖峰生活尖峰生活 概念定位概念定位 n纯粹山居纯粹山居 结庐在人境结庐在人境，而无车马喧。而无车马喧。 项目位于尖峰山腹地，青山环绕，自成一体，不受外 界干扰，拥有自然而悠闲的山居生活资源。 n尖峰生活尖峰生活 “尖峰”一语双关，一则表明项目位置，位于尖峰山下； 二则意指项目高端的目标客户及高档的生活品质。 它并非豪宅，但比豪宅更温馨、更生态、更有生活情调。 概念定位概念定位 定位释义定位释义 n最大限度挖掘项目独特的环境优势。 n最大限度体现项目别具风格的生活方式。

43、n最大限度倡导人与自然和谐共处的健康居住 理念。 n最大限度满足主导客户群体返璞归真的生活 需求。 n产品不定位为豪宅，而为中高档高尚住宅， 旨在最大限度地规避市场风险。 概念定位概念定位 定位缘由定位缘由 报告框架报告框架 城市概况城市概况供求关系供求关系片区楼盘片区楼盘 考察结论考察结论 房地产市场考察房地产市场考察 项目分析项目分析 消费者定位消费者定位 概念定位概念定位 项目建议项目建议 产品推广产品推广 规划布局规划布局 （1 1）规划结构）规划结构 两轴三核两轴三核 环山而居环山而居 挖掘秀水山的山脉资源挖掘秀水山的山脉资源 形成形成“环山而居环山而居”的新型生活形态的新型生活形态

44、 n两轴(景观轴) 秀水山环山健康景观轴线 小区内生态景观轴线 n三核(居住组团)三大组团分区 项目建议项目建议 n （2 2）组团分区）组团分区按建筑类型分为三大组团：按建筑类型分为三大组团： n入口组团 主要设置6层花园洋房和少量11层小高层建筑。 户型为较小面积三房和四房。 主要园林节点为入口广场。 项目建议项目建议 n中部组团 此部分为项目的核心组团。 主要设置4层叠加别墅。 重要园林节点为中心园林。 项目建议项目建议 n南部组团 此部分为项目的“尖峰”组团，环境幽雅，私密 性强，设置着本项目十大“尖峰楼王”，居住着十大 城市“尖峰精英”。 主要设置独立别墅。 重要园林节点为每户楼王的

45、“庄园”。 项目建议项目建议 （3 3）交通组织）交通组织人车共存人车共存 n 在地块外围设置环形车行道，保持项目中部景 观轴线内的相对安静性。 n 独立别墅、叠加别墅的车流应通过外环路进入 各户，尽量避免与人流的交叉。 n 花园洋房和小高层的车流，通过主入口直接进 入设置于小高层下的地下车库，不足部分可停 泊于外环路上。 项目建议项目建议 n （4 4）规划布局要点）规划布局要点 n 建筑呈合院式组团布局。 在空间设计的把握上，重点强调宅与院的呼应关系， 使院落空间自然环建筑物划分为主院、侧院、后院 等不同场景。 项目建议项目建议 n 强化“天人合一”的生态效果。 在地块上人为地营造坡地，缓

46、缓而下，而各 类建筑则顺势而为，使建筑“根植”于土地之上， 强化其“天人合一”的空间效果。 项目建议项目建议 n 建筑呈北高南低分布。 利用三种不同建筑类型的高差，形成具有一定节奏 韵律的丰富的天际线走势，使项目与周边山体形成 协调的呼应。 项目建议项目建议 n充分保证建筑与自然的互融和共享。 与尖峰山：尽可能保证每户有较好的山景； 与中心景观轴：保证与中心景观轴良好视线。 项目建议项目建议 建筑设计建筑设计 （1 1）建筑风格定位：）建筑风格定位： 现代中式建筑风格现代中式建筑风格 n 以中式建筑为基础以中式建筑为基础 n 将现代简约元素融入其中将现代简约元素融入其中 n 体现浓郁的文化底蕴

47、体现浓郁的文化底蕴 项目建议项目建议 项目建议项目建议 中式建筑主要特征：中式建筑主要特征： n 倡导温和、含蓄、内敛、优雅的气质。 n 主要建筑元素： 私家围合院落空间 温暖建筑色彩 简净建筑线条 传统中式建筑符号 项目建议项目建议 定位支撑：定位支撑： n最大限度地构成一个融于自然、感知自然的宜居平台。 n最大限度地实现地块与周边山脉的和谐共存。 n最大限度地实现中国人心中最温暖的睦邻友善人文关系。 n最大限度地使项目跳离出惠州、广州市场的平庸。 n最大限度地迎合主导客户群的审美情趣。 项目建议项目建议 （2 2）建筑设计建议）建筑设计建议 a a、内部空间设计建议内部空间设计建议 n要充

48、分考虑中国人性格内敛的特质，强调居住者的私密 性。 n按照中国现代院落民居的风格，将别墅设为前庭后院， 而且每家每户的四周都有高高的围墙。 项目建议项目建议 b b、外立面设计外立面设计 n利用层次丰富的现代立面处理手法，将庭院、廊、露台、 檐等典型的中国传统建筑符号有机地联系于一体。 n通过通、透、障、隐等中国建筑思想将建筑与自然山体等 空间环境完美地融合为一体。 n色彩上则建议采用素淡的青瓦白墙。 项目建议项目建议 项目建议项目建议 （3 3）建筑顶部及天际线设计）建筑顶部及天际线设计 n屋顶建议设计成传统形式的坡屋顶，与周边山体融合成一 体。 n利用建筑高差及坡屋顶设计，形成层次丰富的天

49、际线。 园林景观定位园林景观定位 （1 1）园林风格定位）园林风格定位 自然主义中式园林自然主义中式园林 中国传统园林中的“自然”观主要表现为三个层面： “山水即自然” “曲即自然” “天然即自然” 项目建议项目建议 n 绿化体系绿化体系 公共性空间公共性空间 （中心绿地） 半公共性空间半公共性空间 （组团绿地） 私密性空间私密性空间 （阳台垂直绿化） 项目建议项目建议 理由支撑：理由支撑： n“自然”是中国传统园林艺术永恒的主题。 n 可以使生活更贴近自然。 n 展现生态住宅魅力，可以迎合目标客户群的生活 情趣。 项目建议项目建议 （2 2）构筑手法：）构筑手法： n 由溪流、水池、自然山石组成水体贯穿南北； n 运用山水花木、亭台楼榭、粉墙黛瓦等中式 园林要素，形成楼依水建、水从楼过的动感 景色； n 每个组团形成一个中心景区； n 充分融合健康休闲的文化内涵。 项目建议项目建议 （3 3）主要景观轴线）主要景观轴线 n溪流水池亭自然山石 n环山健康景观轴线 项目建议项目建议 （4 4）对山脉资源的挖掘利用）对山脉资源的挖掘利用 n设置步行阶