高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》（第2版）李

1、 第一节 马克思的供求理论 一、基本概念 1、商品 商品是用来交换的劳动产品 。 2、商品的二因素 使用价值和价值 3、生产商品的劳动的二重性 具体劳动和抽象劳动 4、商品的价值量 5、分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动 折算为简单劳动 6、商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化 二、市场 1、市场及其功能 2、市场机制 三、价值规律 1、价值规律的基本内容和客观要求 2、价值规律发生作用的表现形式 3、价值规律的作用 四、信贷与货币理论 1、货币形式 2、货币的职能 价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界 货币 3、货币流通规律 4、通货膨胀与通货紧缩 第二节 房地产 一、房地

2、产的概念 概念 房地产业的地位作用 项目开发程序 项目规划程序 征地拆迁程序 工程建设程序 房地产经营程序 二、房地产的特性 不可移动性 寿命周期长 适应性 不一致性 政策影响性 对专业管理的依赖性 相互影响性 三、房地产的存在形态 1、土地 2、建成后的物业 3、在建工程 4、房地产的历史 原始发展阶段 泡沫阶段 低潮阶段 复苏振兴阶段 再次爆热阶段 需要冷静阶段 第三节 房地产价值、价格与技巧 一、房地产的价值 1、评估价值：评估出的估价对象价值。 2、市场价值：估价对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式 在估价时点自愿进行交易的金额。 3、投资价值：根据某个特定投资者的

3、实际情况所评估的价值。 4、谨慎价值：在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。 5、快速变现价值：在没有适当的时间进行营销下的价值。 6、在用价值：在现状利用下的价值。 7、残余价值：在非继续利用下的价值。 8、抵押价值：假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。 9、计税价值：为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或租金。 10、无租约限制价值：全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价 值。 11、出租人权益价值：已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收 入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价

4、值。 12、承租人权益价值：按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。 2、房地产的价格 地产价格、房产价格、房地产价格 房地产理论价格、评估价格、市场价格 房地产总价格、单位价格、楼面地价 所有权价格、使用权价格 协议价格、招标价格、拍卖价格 抵押价格、课税价格、征用价格 基准地价、标定地价、市场地价 3、房地产的价格构成 征地补偿费： 拆迁安置补偿费 其他土地开发费： 住宅建筑安装工程费： 附属工程费： 室外工程费： 公共配套工程费： 环卫绿化工程费： 政府性收费及“四源”费： 土地出让金大市政费。 两税一费： 管理费。 利润。 4、房地产价格的制定与技巧 (1)房地产价格制定的

5、理论依据 生产费用价值论 预期原理 替代原理 供求理论 (2)房地产价格制定的程序 确定定价目标 测算开发经营成本 估测目标市场的需求 分析竞争者 选择定价方法并进行测算 确定销售价格 (3)房地产价格制定的目标 实现预期投资利润率 项目或当期利润最大化 适应市场竞争 树立企业品牌 提高市场占有率 求得生存 (4)房地产销售价格制定的方法 成本导向定价法成本导向定价法 a、成本加成定价法。 b、目标利润定价法。 需求导向定价法需求导向定价法 a、理解价值定价法。 b、需求差别定价法。 c、最优价格定价法。 竞争导向定价法竞争导向定价法 a、随行就市定价法。 b、主动竞争定价法。 (5)房地产销

6、售价格制定的策略 新产品定价策略新产品定价策略 a、撇脂定价策略 b、渗透定价策略 c、满意定价策略 折扣定价策略折扣定价策略 a、数量折扣 b、现金折扣 c、功能折扣 d、季节性折扣 差别定价策略差别定价策略 a、质量差价。 b、朝向差价。 c、楼层差价。 d、面积差价。 e、视野差价。 f、边角间差价。 心理定价策略心理定价策略 a、尾数定价策略。 b、整数定价策略。 c、声望定价策略 d、习惯定价策略。 4、房地产价格的影响因素 宏观环境因素 中观环境因素 微观环境因素 第一节 房地产估价概述 一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念 1、房地产估价的主要内容、房地产估价的主要内容 (一

7、)专业估价与非专业估价的不同 非专业估价 专业估价 专业估价有五大特点: 专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人 员完成的； 专业估价是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断 得出的； 专业估价的结果较科学、准确、客观，具有社会公信力； 专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一 种有偿服务； 专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 (二)房地产估价的概念 房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地 产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提 供专业意见的活动。 (三)估价与评估的异同 2、房地产估价的本质、房地产估价的本质 (一)房地产估价是评估房地

8、产的价值而不是价格 (二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 (三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 （四）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的 范围内 3、房地产估价的要素、房地产估价的要素 1）估价当事人 (一)房地产估价人员是指通过房地产估价人员职 业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应 资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。 (二)房地产估价机构 (三)估价委托人 2）估价对象 （1）土地 （2）房屋 （3）构筑物 （4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具 备使用条件的房地产 （5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未 形成的房地产。 （6）灭

9、失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁 的房屋。 （7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层， 某幢住宅楼中的某套住房。 （8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。 （9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价 值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值 的无形资产评估。 3）估价目的 （1）土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖 出让、挂牌出让)； （2）房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、 以房地产出资、作价人股、抵债等)； （3）租赁； （4）抵押； （5）征收、征用 (又可分为土地征收、土地征用、 城市房屋拆迁)； （6）分割； （7）损害赔偿； （8）税收； （9

10、）保险； （10）争议调处； （11）司法鉴定； （12）以房地产出资设立企业； （13）企业对外投资、合资、合作、合并、分立、 改制、资产重组、产权转让、租赁、清算； （14）房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定； （15）普通拍卖的保留价(底价)评估； （16）城市房屋拆迁补偿估价包括货币补偿估价和 房屋产权调换补偿估价； 4）价值类型 价值类型分为市场价值和非市场价值两大类。 市场价值是指房地产在满足下列条件下进行 交易最可能的价格: 交易双方是自愿地进行交易的； 交易双方进行交易的目的是追求各自最大 的利益； 交易双方互相了解交易对象、知晓市场行 情，掌握充分的信息，交易双方都是理性

11、的； 交易对象在市场上提供足够的展示时间， 因此交易双方有充裕的时间交易； 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 非市场价值不是一种价值，而是对市场价 值以外的各种价值的一个概括性称呼。包括: 没有充裕的时间进行交易的快速变现价 值； 存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原 则的谨慎价值； 不符合继续使用条件下的清算价值； 从某个特定投资者的角度来衡量的投资 价值。 5）估价时点 6）估价依据 7）估价假设 8）估价程序 房地产估价的基本程序是: 获取估价业务； 受理估价委托； 拟定估价作业方案； 搜集估价所需资料； 实地查看估价对象； 分析估价对象及房地产市场； 选定估价方法进行测算； 确定估价

12、结果； 撰写估价报告； 内部审核估价报告； 11出具估价报告 12估价资料归档。 9）估价方法 10）估价结果 估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的关于估价对象 价值的专业结论。 4、房地产估价师的职业道德、房地产估价师的职业道德 (1)保持估价的独立性。 (2)不承接自己的专业能力所不能胜任的业务。 (3)应当诚实正直、公正执业，不做任何弄虚作假的估 价。 (4)严格按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工 作。 (5)保守国家秘密、商业秘密、个人隐私，妥善保管委 托人提供的资料。 (6)严格执行政府规定的估价收费标准。 (7)不允许以估价者的身份在非自己估价的估价报告上 签名或者盖章

13、，严禁将注册证书借给他人使用。 (8)不得损害其他房地产估价师、房地产估价机构的利 益，维护房地产估价师、房地产 估价机构及房地产估价行业的集体荣誉、良好形象。 5、中国房地产估价行业发展状况、中国房地产估价行业发展状况 二、为什么要进行房地产估价二、为什么要进行房地产估价 1、理论上需要、理论上需要 (一)专业估价存在的基本前提 一些资产具有独一无二的特性，常人无法依照通常 方法得知它的价值 具有独一无二的特性这些资产，价值量足够大，能 够支付而且有必要支付聘请专业人员估价的花费。 (二)房地产需要专业估价 2、土地使用权出让的需要 3、房地产转让和租赁的需要 4、房地产抵押的需要 初次抵押

14、估价。 再次抵押估价。 增加抵押贷款估价。 抵押期间估价。 转抵押估价。 续贷抵押估价。 处置抵押房地产估价。 5、房地产征收和征用的需要 6、房地产分割的需要 7、房地产损害赔偿的需要 8、房地产税收的需要 9、房地产保险的需要 10、房地产争议调处和司法鉴定的需要 11、企业有关经济行为的需要 12、房地产管理的需要 第二节 房地产估价的原则 （一）合法原则（一）合法原则 合法原则要求：房地产估价的前提是估价对象具有的合法权益。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面： 1.在合法产权方面， 2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3.在合法处分方面的依据。

15、处分方式包括： 房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当 房地产抵债 房地产赠与 4. 在其他方面，要求评估出的价格必须符合国家的价格政策。 （二）最高最佳使用原则（二）最高最佳使用原则 最高最佳使用必须符合四个标准； （1）法律上许可 （2）技术上可能 （3）经济上可行 （4）价值最大化。 （三）替代原则（三）替代原则 要求： （1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格， 则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价 格推算出估价对象的价格。 （2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近 效用的房地产的价格影响。把它与其它房地产的价格 或估价结果同时拿来看时没有明显的不合理。

16、（四）估价时点原则（四）估价时点原则 1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件 中。 2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形， 多出现于房地产损害赔偿案件中。 3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形， 是估价中最常见的，主要是在建工程估价。 4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形， 主要是为房地产的预售或预购评估价格。 5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、 为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预 估房地产在未来建成后的价值。 （五）谨慎原则（五）谨慎原则 (1)在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价 相关判断时，应当保持必要的谨慎，

17、充分估计抵押房地产 在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失， 不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估 价报告中作出必要的风险提示。 (2) 在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高 于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例 进行必要的实地查勘。 (3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发 成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 (4)在运用收益估价法估价时，不应高估收入或者低估运 营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 (5) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后 的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 第三节 房地产价格影响因素

18、及状况描述 一、房地产自身因素一、房地产自身因素 (一)区位因素 1.位置 （1）方位 （2）距离 （3）朝向 （4）楼层 2.交通 3.周围环境和景观 （1）大气环境 （2）水文环境 （3）声觉环境 （4）视觉环境 （5）卫生环境 （6）人文环境 4外部配套设施 (二)实物因素 1土地实物因素 （1）土地面积 （2）土地形状 （3）地形 （4）地势 （5）土壤， （6）地基， （7）土地开发程度 2建筑物实物因素 （1）建筑规模 （2）外观 （3）建筑结构 （4）设备设施 （5）装修装饰 （6）层高和室内净高 （7）空间布局 （8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、 日照 （9）维修养护情

19、况及完损程度 (三)权益因素 1权利状况 2使用管制 3相邻关系 二、房地产外部因素二、房地产外部因素 （一）人口因素 （二）制度政策因素 （三）经济因素 （四）社会因素 （五）国际因素 （六）心理因素 三、房地产状况描述三、房地产状况描述 （一）房地产基本状况描述 对房地产基本状况的描述，应简要说明下列 几点： 1名称 2坐落 3四至 4规模 5用途 6权属 （二）房地产区位状况描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距离 (4)朝向 (5)楼层 2.交通 (l)出入可利用的交通工具： (2)道路状况： (3)交通管制情况： (4)停车方便程度和收费标准： 3.周围环境和景观 (1)自

20、然环境： (2)人文环境： (3)景观： 4.外部配套设施 (1)外部基础设施： (2)外部公共服务设施： (三)房地产实物状况描述 1.土地实物状况 (1)土地面积： (2)土地形状： (3)地形： (4)地势： (5)土壤： (6)地基（地质）： (7)土地开发程度 2.建筑物实物状况 (1)建筑规模， (2)层数和高度： (3)外观： (4)建筑结构： (5)设施设备： (6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。 (8)层高和室内净高： (9)空间布局： (10)年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限： (1l)维修养护情况及完损程度： (四)房地产权益状况描述 1.土

21、地权益状况 （1）土地所有权： （2）土地使用权： （3）土地使用管制： （4）目前使用情况： （5）其他权利设立情况： 2.建筑物权益状况 第三章 比较估价法 【学习目标】 了解比较估价法的基本原理，交易实例搜集的途径。 理解比较估价法中交易日期、交易情况和房地产状况 修正的内涵及实际操作。 掌握比准价格求取的方法及步骤。 第一节 比较法的基本原理 一、比较法的概念一、比较法的概念 比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较 法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似 房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适 当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 可比实例，也

22、称为可比房地产(comparable property)， 是指交易实例中交易类型与估价对象类似、成交日期 与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者 可以修正为正常成交价格的类似房地产。 二、比较法的理论依据二、比较法的理论依据 比较法的理论依据是替代原理。 替代原则，同一市场上出现两种或两种以上效用 相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买 者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用 不等时，购买者又将选择效用较大的商品。 三、比较法适用的对象和条件三、比较法适用的对象和条件 (一)比较法的适用对象 比较估价法适用的估价对象是同种类型的数量较多 且经常发生交易的房地产如 住宅 写

23、字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 (二)比较法的适用条件 比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着 较多的类似房地产的交易。 (三)比较法的其他用途 房地产市场租金经营收人、运营费用、空置 率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、 重新购建价格、开发完成后的房地产价值、开 发经营期等的求取。 四、比较法估价的操作步骤四、比较法估价的操作步骤 步骤： 搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的 实际成交房地产的交易情况； 选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选 取一定数量、符合一定条件的交易实例；建立价 格可比基础； 对可比实例的实际成交价格进行适当修正。即 交易情况、交易日期、房地产状况等

24、修正；求取 比准价格，即把经过修正后得到的多个价格综合成 一个价格。 第二节 交易实例搜集和可比实例选取 一、搜集交易实例一、搜集交易实例 (一)搜集交易实例的途径 (1)走访房地产交易当事人，了解其房地产成交价格及有关交易 情况。 (2)访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师及房地产交易当 事人的四邻等，了解其促成交易或知悉的房地产成交价格及有关交 易情况。 (3)查阅政府和有关部门的房地产价格资料。 (4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料。 (5)同行之间相互提供。 (6)与房地产出售者或者其代理人了解房地产市场价格行情，索取 有关资料，搜集有关信息。 要价、标价、挂牌价、报价可

25、以作为了解市场行情的参考。 (二)交易实例搜集的内容 1、交易双方情况及交易目的 2交易实例房地产状况 3成交价格 4付款方式 5成交日期 6交易情况 （三、）建立交易实例 库 表3-1交易实例调查表 房 地 产 基 本 状 况 名 称 坐 落 四 至 规 格 用 途 权 属 交 易 基 本 情 况 卖 方 买 方 成交日 期 付款价 格 总价单价 付款方 式 交易情况 说 明 区位状 况 说 明 二、选取可比实例二、选取可比实例 （一）、选取可比实例的必要性 （二）、选取可比实例的要求 1、选取可比实例的数量要求 一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例 即可。 2、选取

26、可比实例的质量要求 、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 （三）、选取可比实例应注意的其他问题 在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取 类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取 类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选 取类似建筑物的交易实例。 第三节 可比实例的修正 一、交易情况修正一、交易情况修正 （一）、交易情况修正的含义 （二）、造成成交价格偏差的原因 有利害关系人之间的交易。 急于出售或购买情况下的交易。 受债权债务关系影响的交易，一般交易价格

27、偏低。 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。 相邻房地产的合并交易。 特殊方式的交易。如拍卖、协议等方式 交易税费非正常负担的交易。 （三)交易情况修正的方法 1百分率法 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土s 可比实例成交价格（）正常价格 或者 可比实例成交价格（）正常价格 上式中，（）或（）是交易情 况修正系数。 正常交易价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 正常交易价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格 其中：应由买方负担的税费正常交

28、易价格应由买方缴纳的税 费比率 应由卖方负担的税费正常交易价格应由卖方缴纳的税费比率 例3-1某宗房地产的正常成交价格为2 500元m2， 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的 税费为正常成交价格的5%，试计算卖方实际得到的价格 和买方实际付出的价格。 解 卖方实际得到的价格（2 5002 5007%）元 m22 325元m2 买方实际付出的价格（2 5002 5005%）元m2 2 625元m2 例3-2某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买 方付给卖方2 325元m2，买卖中涉及的税费均由买方负 担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正 常成交价格的7%，应由买方

29、应缴纳的税费为正常成交价 格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 解 该宗房地产的正常成交价格为 正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的税费 比率卖方实际得到的价格 正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方 缴纳的税费比率） 2 325(17)元m2 2 500元m2 2差额法 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例成交价格土交易情况修正数额正常 价格 二、交易日期修正二、交易日期修正 (一)交易日期修正的含义 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易 日期修正。 经过交易日期修正之后，可比实例在其成交日期 时的价格就变成了在估价时点时的价格。 (二)交易日期修正的方法 交易日

30、期修正的方法主要采用百分率法。 公式为 可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系 数=估价时点时的价格 可比实例在成交日期时的价格（1t%）=在 估价时点时的价格 或者 可比实例在成交日期时的价格(100土t)100 = 在估价时点时的价格 上式中(1土t)或(100土t)100是交易日期修正 系数。 1采用价格指数修正 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。以某个固定 时期作为基期的，称为定基价格指数；以上一时期作为基 期的，称为环比价格指数。 (1)采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为 可比实例在成交日期时的价格估价时点是的价格指数 成交日期时的价格指数 在估价时点时的价格 例3-3

31、某宗房地产2007年6月1日的价格为2 800元m2， 现需将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地 区的同类房地产2007年4月至10月的价格指数分别为796， 747，767，850，892，925，981(以2007年1月 为100)。试计算该宗房地产2007年10月的价格。 解 该宗房地产2007年10月的价格计算如下： (2 80098.176.7)元m2=3 581.2元m2 (2)采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为 可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的 价格指数再下一时期 的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点 时的价格 例3-4 某宗房地产200

32、7年6月1日的价格为3 000元m2， 现需将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地 区的同类房地产2007年4月至10月的价格指数分别为996， 947，967，1050，1092，1125，1181(均以上 个月为100)。试计算该宗房地产2007年10月的价格。 解 该宗房地产2007年10月的价格计算如下： （3 000105109211251181)元m24 5702元m2 2采用房地产价格变动率修正 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格(1土价格变动率) 期数在估价 时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日

33、期调整的公式 为 可比实例在成交日期时的价格(1土价格变动率期数)在估价 时点时的价格 例3-5 为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期 为2006年10月1日、成交价格为3 000元m2的可比实例。另获知该 类房地产的价格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨 15，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2。请对该可 比实例的价格交易日期修正。 解 对该可比实例的价格进行交易日期修正，是将该价格由2006 年10月1日调整到2007年9月1日。可以将时间分为两段：第一段为 2006年10月1日至2007年2月1日四个月，第二段为2007年2月1日至

34、9月 1日七个月，则： 3 000(1+15) 4(1+2)7=3 658(元m2 ) 例3-6 某宗可比实例房地产2007年1月30日的价 格为1 000美元m2，该类房地产以人民币为基准 的价格变动平均每月比上月上涨02。假设人民 币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元 =78450元人民币，2007年9月30日为1美元 =77050元人民币。请将该可比实例的价格调整到 2007年9月30日。 解 将该可比实例的价格调整到2007年9月30日 为：1 00078450(1+02)87 97140(元人 民币m2) 三、房地产状况修正三、房地产状况修正 (一)房地产状况修正的含义 进

35、行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下 的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 (二)房地产状况修正的内容 1区位状况修正 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状 况。 2权益状况修正 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状 况 3实物状况修正 将可比实例在其实物状况下的价格调整为估价对象实物 状况下的价格。 (三)房地产状况修正的方法 可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例 价格做减价修正；反之，则做增价修正。 在实际估价中， 常采用百分率法进行房地产状况修正，公式为 可比实例在其房屋状况下的价格房地产状况修正系数 在估价对象房地产状况下的价格 1

36、直接比较修正 采用直接法比较进行房地产状况修正的表达式为 可比实例在其房地产状况下的价格100（ ）在估 价对象房地产状况下的价格 2间接比较修正 采用间接比较法进行房地产状况修正的表达式为 标准化修正 房地产状况修正 可比实例价格100（ ）（ ）100 估 价对象价格 (四)房地产状况修正应注意的问题 在进行区位和实物状况修正时，具体比较修正的 内容及权重应有所不同。 居住房地产讲求宁静、安全、舒适； 商业房地产着重繁华程度、交通条件； 工业房地产强调对外交通运输等。 第四节 比较估价法案例 一、建立价格可比基础一、建立价格可比基础 （一）、统一房地产范围 统一到不带债权债务的房地产范围，

37、并利用下列公式对 价格进行换算处理： 房地产价格带有债权债务的房地产价格一债权+债务 统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围， 并利用下列公式对价格进行换算处理： 房地产价格含有非房地产成分的房地产价格一非房地 产成分的价格 统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺 少的范围，对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。 (二)统一付款方式 将分期付款的可比实例成交价格调整为在其成交日期一 次性付清的金额 例3-7 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20 ，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，试计算该宗 房地产在成交日期一次性付清的价格。 解 3020+30(120)(1

38、+05) 6 万元 29.29万元 （三）统一采用单价 统一采用单价方面，通常是采用单位面积上的价格。 (四)统一币种和货币单位 不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应日期当时 的市场汇率。 例3-8有a、b两宗可比实例，a实例为一宗60 000m2的地块， 交易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元 =7.50元人民币；b实例为一宗55 000 m2地块，成交价为l 200万元 (“元”指人民币元，全书同)，请比较两块土地单价。 解 a土地：交易价格=(1 0007.50)万元=7 500万元 土地单价(75 000 00060 000)元m2=1 250元m2 b土地：

39、土地单价(12 000 00055 000)元m2=218元m2 (五)统一面积内涵 建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价 套内建筑面积 建筑面积 使用面积下的单价建筑面积下的单价建筑面积使用面积 套内建筑面积下的单价使用面积下的单价使用面积套内 建筑面积 (六)统一面积单位 1 m2=0.000 1公顷(hm2) 1 hm210 000m2 = 0.001 5亩 1亩666.67m2 =10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0092 9 m2 =0303坪 1坪33 m2 例3-9 有甲、乙两个比较实例，甲实例使用面积 4 800 m2，成交价300万元；乙实例建筑面积400 m2，

40、成交价18万元。经实地测算，甲实例的建筑面积与 使用面积的比为1：08。试计算哪个单价较高。 解 甲实例单价3 000 000（4 8008)元 m2=500元m2 乙实例单价：(180 000400)元m2450元 m2 例3-10 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易 实例房地产的建筑面积200 m2，成交总价80万 元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币， 第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元 人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使 用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元， 于成交时一次性付清。如果选取该两个交易 实例为可比实例，请在对其成交价格进行有 关比较、修正和调整

41、之前建立价格可比基础。 解 对该两个交易实例建立价格可比基础，包括 统一付款方式和统一价格单位。具体的处理方法如 下： (1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清 为基准，假设当时人民币的年利率为8，则： 甲总价16+321+0.80.5 +321+0.8 76.42万元 乙总价15万美元 （2）统一采用单价： 甲单价=764 200200 =3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价=150 0002 500 =60.00(美元平方英尺使用面积) （3）统一币种和货币单位，如果以人民币元为基准，则需要将乙 交易实例的美 元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市 场汇率为1

42、美元 等于77395元人民币，则： 甲单价3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价600077395 =46437(元平方英尺使用面积) （4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙 交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平 方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则： 。 甲单价=3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价=46437075 =34828(元平方英尺建筑面积) （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，则： 甲单价3 82100(元平方米建筑面积) 乙单价3482800929 =3 74898(元平方米建筑面积) 二、求取可比价格二、求

43、取可比价格 (一)综合修正公式 估价对象价格可比实例价格交易情况修正 系数 交易日期修正系数房地产状况修 正系数 房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修 正，因此有综合修正计算公式有两种。 1直接比较修正公式 = = 2间接比较修正公式 间接比较修正公式为 = = 估价对 象价格 可比实 例价格 交易情况修正 100 （ ） 交易日期修正 （ ） 100 标准化修正 100 （ ） 房地产状况修正 （ ） 100 (二)求取综合结果 1简单算术平均法 2加权算术平均法 3 .中位数法 4众数法 （三）案例 例3-11 需要评估某商品住宅在2007年10月1日的 正常市场价格，在该住宅附近地区

44、调查选取了a、 b、c三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例。 已知2007年3月1日人民币与美元汇价为1美元等于 84元人民币，2007年10月1日人民币与美元的市 场汇价为1美元等于83元人民币，该类住宅以人 民币为基准的价格在2007年1月1日至2007年2月1日 基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均 每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升 05，试利用上述 资料测算该商品住宅在2007年10月1日的正常市场价格。 可比实例有关资料如表 35所示。 表3-5可比实例情况 测算该商品住宅2007年10月1日的正常市场价 格如下。 (1)计算公式 比准价格可比实例价格交

45、易情况修正系 数 交易日 期修正系数房地产状况修正系数 (2)求取比准价格a 比准价格a5 000100(100+2)(11) 3 (1+05) 5100(1008) 5 30051元m2 (3)求取比准价格b 比准价格b65084100 (100+5)(11%) 2（1+0.5%）5100(1004) 5 44293元m2 (4)求取比准价格c 比准价格c5 500100(1003) （1+0.5%）3100（100+6） 5 42979元m2 (5)将上述三个比准价格的简单算术平均数 作为比较法的测算结果，则 估价对象价格(单价)(5 30051+5 44293+5 42979)3元m2

46、5 39108元m2 例3-12 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格， 估价人员在附近地区调查选取了a、b、c三宗类似写字楼 的交易实例作为可比实例，其有关资料 如表36所示。 可比实例a可比实例b可比实例c 成交价格(元 m-2) 6 0005 8006 120 成交日期 2007年4月 1日 2007年2月1 日 2007年5月1 日 交易情况+3一l +2 房地 产状 况 区位状况 (因素1) +2 +40 权益状况 (因素2) 3 一1+5 实物状况 (因素3) +6+2 3 解 (1)计算公式 比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易 期修正系数 房地产状况修正系数 (

47、2)交易情况修正系数分别为 可比实例a100（100+3）=100103 可比实例b100（100-1）=10099 可比实例c100（100+2）=100102 (3)交易日期修正系数分别为 可比实例a(1+12) 2(1十18) 41099 9 可比实例b(1+12) 4(1+18) 41.1265 可比实例c(1+12)1+18) 41.0869 (4)房地产状况修正系数分别 各因素的权重计算 因素1的权重=4(1+167+4)=60 因素2的权重=167(1+167+4)=25 因素3的权重=1(1+167+4)=15 房地产状况修正系数的计算 可比实例a100(100+2)60+(1

48、00一3)25 +(100+6)x15= 10010135 可比实例b=100(100+4)60+(100-1)25 +(100+2)15=10010245 可比实例c100(100+0)60+(100+5)25 +(100一3)15 1001008 (5)分别计算比准价格 比准价格a6 000100103)1099 9(100 10135)元m2二6 32184元m2 比准价格b5 800(10099)1126 5(100 10245)元m2=6 44187元m2比准价格c=6 120(100102)1086 9(1001008)元m2=6 46964元m2 (6)将上述三个比准价格的简单算

49、术平均数作为比较 法的测算结果。 估价对象价格(单价)二(6 32184+6 44187+6 46964)3元m2二6 41112元m2 第四章 成本估价法 【学习目标】 了解成本估价法的基本原理，适用对象与条 件。 理解成本估价法房地产价格的构成及基本公 式。 掌握成本估价法的应用。 第一节 成本估价法的基本原理与基本公式 二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成 （一）、土地取得成本 1、市场购买下的土地取得成本 2、征收集体土地的土地取得成本 征地补偿安置费一般由下列4项费用组成： 土地补偿费。 土地补偿费被征土地前3年平均年产值补偿倍数 安置补助费。 地上附着物和青苗的补偿费。 安排被

50、征地农民的社会保障费用。 相关税费一般包括以下费用和税金： 新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)： 耕地开垦费(占用耕地的)。 耕地占用税(占用耕地的)。 征地管理费。 政府规定的其他有关费用。 3、征收国有土地上房屋的土地取得成本 房屋拆迁补偿安置费 房地产补偿费。 搬迁补助费。 过渡补助费(或临时安置补助费、周转房费)。 停产停业补偿费。 安置补助费。 （二）、开发成本 (1)勘察设计和前期工程费， (2)建筑安装工程费， (3)基础设施建设费， (4)公共配套设施建设费， (5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。 (6)开发期间税费， （三）、管理费用 （四）、销售费用 （五

51、）、投资利息 （六）、销售税费 （七）、开发利润 三、基本公式三、基本公式 （一）、成本法最基本的公式 房地产价值重新购建价格一折旧 （二）、适用于新开发的房地产的基本公式 1、适用于新开发的房地的基本公式 新开发的房地价值土地取得成本开发成本管 理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 2、适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物的价值建筑物的建设成本管理费 用销售费用投资利息销售税费开发利润 3、适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成 本管理费用销售费用 投资利息销售税费开发利润 新开发区某宗土地的单价(开发区用地取得总成本+土 地开发总成本+ 总管

52、理费用+总销售费用+总投资利息+ 总销售税费+总开发利润)(开发区用地总 面 积 开发完成后可转让土地面积的比率) 用途、区位等因素调整系数 例4-1某成片荒地面积2km2 ，取得该荒地的代价 为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发 成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年，贷款 年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分 别为可转让熟地价格的2、5.5和10，开发完 成后可转让土地面积的比率为60。请求取该荒 地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成 本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时 即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。 解 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的

53、过程如下 该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地取得总代价土地 开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费 总开发利润 该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利 息可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的比率 得出 该荒地开发完成后可转让熟地的总价（该荒地取得总代价土 地开发总成本总管理费用总投资利息）（1销售费用、销 售税费和开发利润的比率） 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（该荒地取得总代价 土地开发总成本总管理费用总投资利息）（1销售费用、 销售税费和开发利润的比率）可转让熟地的总面积 （该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资 利息）（1销售费用、销售税

54、费和开发利润的比率）（该荒 地总面积可转让熟地面积比率） 120 000 000（18%）3250 000 000（18%）1.5 （5.510%）（2 000 00060%） 436（元m2） （三）、适用于旧的房地产的基本公式 1、适用于旧的房地的基本公式 旧的房地价值=房地重新购建价格一建筑物折旧 或者 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购 建价格建筑物折旧 2、适用于旧的建筑物的基本公式 旧的建筑物价值建筑物重新购建价格一建筑物 折旧 一、建筑物折旧一、建筑物折旧 （二）、建筑物折旧的求取方法 1、年限法 年限法和有关年限的概念 建筑物的自然寿命 建筑物的经济寿命 建筑物的剩余

55、寿命 剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数 直线法 did(cs）nc（1r）n 残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率， 即 r= s c 100 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为 etdt(cs）tnc（1r）tn 式中；et为建筑物的折旧总额。 采用直线法折旧下的建筑现值的计算公式为 vcet =c一(cs) tnc1(1r) tn 式中：v为建筑物的现值。 例4-3 某建筑物的建筑面积为100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元m2， 判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该 建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 解 已

56、知c（500100）元50 000元，r5%，n30年，t10年。则 年折旧额 d50 000（15%）301 583元 折旧总额etdtc（1r）tn50 000（15%）103015 833 元 建筑物现值 vc1(1r) tn50 0001（15%）1030 34 167元 成新折扣法 vcq 式中：v为建筑物的现值；c为建筑物的重新购建价格；q为建筑物的成新率 ()。 用直线法计算成新率的公式为 q1rtn100%1(1r)(nn) 100% 1(1r)t(tn) 100% 当r0时，有 q（1tn）100%nn100%n(tn) 100% 例4-4 某10年前建成交付使用的建筑物，估

57、价人员实 地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用 直线法计算该建筑物的成新率。 解 已知：t10年，n30年，r0。则 该建筑物的成新率 qn(tn) 100%30(10 30) 100%75% 2、市场提取法 利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实 例来求取估价对象建筑物折旧的方法。 大量搜集交易实例。 从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具 有类似折旧程度的可比实例。 对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等 有关换算、修正和调整。 求取可比实例在其成交日期时的土地价值 求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建 价格 将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价 格

58、转换为折旧率。 将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率， 即：建筑物的经济寿命1年折旧率 3、分解法 对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来 求取建筑物折旧的方法。 步骤： 求取物质折旧 求取功能折旧； 求取经济折旧，这是将经济折旧分解为不同情况，分别采 用适当的方法求取折旧后相加；求取建筑物的折旧总额。 物质折旧的求取方法 将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。 对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的 或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。 对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否 短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿 命

59、项目两类。 将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命 项目的折旧额相加。即为物质折旧额。 例4-5 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为 50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修 复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均 寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万 元，平均寿命为15年，经过年数为10年；残值率假设 均为零。试计算该建筑的物质折旧额。 解 该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用f12万元 装饰装修的折旧额f2(30153)万元18万元 设备的折旧额f3(6011510)万元40万元 长寿命项目的折旧额f4 (180一23

60、0一60)1 5010 该建筑的物质折旧额f5 f1f2 f3 f4 776 万元 功能折旧的求取方法 将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步 分为可修复的和不可修复的。 对于可修复的功能缺乏引起的折旧 首先，估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用； 其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用； 最后，将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能 如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的 费用，作为折旧额。 对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，其折旧的计算过程为： 首先，采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年 损失租金的现