银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报

1、银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报 谨呈：山东银丰房地产开发有限公司 （中国）山东公司 jinan.sep.2010 2010 2010特别提示特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归(中国) 所有 。在获得书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传 阅、引用、复制和发布。 本报告汇报思路本报告汇报思路 项目定位体系项目定位体系 项目规划建议项目规划建议 项目启动区建议项目启动区建议 城市宏观研究城市宏观研究 区域研究区域研究 新城案例新城案例 不同物业不同物业 市场表现市场表现 目标界定与本目标界定与本 体分析体分析 竞争机会挖掘竞争机会挖掘 发展战

2、略与发展战略与 整体定位整体定位 城市宏观研究城市宏观研究 01 v 宏观经济宏观经济 v 城市规划城市规划 v 政策环境政策环境 中国经济高歌猛进中国经济高歌猛进 统计数据显示，中国国内生产总值从统计数据显示，中国国内生产总值从2000年年99214亿元猛增到亿元猛增到2009年年340507亿元，增亿元，增 长了长了343%，20102010年有望实现翻两番。年有望实现翻两番。 中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的发展，特别是为中国城市化进程中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的发展，特别是为中国城市化进程 提供了澎湃的动力。提供了澎湃的动力。 科目科目数据数据 非农业部

3、门经济比非农业部门经济比86% 非农业部门就业比非农业部门就业比53% 城市人口占全国人口百分比城市人口占全国人口百分比46.6% 城市化进程相对滞后城市化进程相对滞后 统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的86%；非农业部；非农业部 门就业率为门就业率为53%；城市人口占全国人口约；城市人口占全国人口约46.65% %，城市化水平远远滞后于社会经济城市化水平远远滞后于社会经济 发展，具备发展空间和足够的推动力。发展，具备发展空间和足够的推动力。 中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业

4、部中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业部 门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。城市化进程必然要深化和加速城市化进程必然要深化和加速。 城市化进程阔步前行城市化进程阔步前行 年份年份 城镇人口城镇人口 （亿人）（亿人） 城市化城市化 率率 新增城镇新增城镇 人口（亿人口（亿 人）人） 2000年4.5936.22% 2001年4.8137.66%0.22 2002年5.0239.09%0.21 2003年5.2440.53%0.22 2004年5.4341.76%0.19 2005年5.6242.99%0.19 2

5、006年5.7743.90%0.15 2007年5.940.17 2008年6.0745.70%0.13 2009年6.2246.60%0.15 在经济推动下，中国城市化进程阔步前行，在经济推动下，中国城市化进程阔步前行， 2000年以来，每年城镇新增人口最少也在年以来，每年城镇新增人口最少也在 1300万以上。万以上。 城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近 年来中国社会发展的一个重要特点和关键性年来中国社会发展的一个重要特点和关键性 趋势。趋势。 济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段 n 济南城市化进程处于加

6、速阶段，房地产市场进入高速增长期 排名排名城市城市gdp(gdp(亿元亿元) )增速增速 1上海14900.938.2% 2北京11865.910.1% 3广州9112.7611.5% 4深圳8201.2410.5% 5天津7500.816.5% 6苏州740011% 7重庆652714.9% 8杭州5098.6610% 9无锡500011.5% 2121济南济南3351.363351.3612.2%12.2% 人均人均gdpgdp济南济南74147414 20092009年全国各城市年全国各城市gdpgdp排名排名 gdpgdp增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-

7、5%停滞 5-8%稳定发展 大于大于8%8%高速发展高速发展 gdpgdp与房地产发展模式与房地产发展模式 房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均gdpgdp关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期稳定发展期稳定发展期 人均gdp （美元） 100030003000400040004000800080008000以上 需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主， 数量与质量并重 快速发展快速发展 以质量为主，以质量为主， 数量与质量并重数量与质量并重

8、缓慢发展 综合发展型 近几年济南近几年济南gdpgdp增速增速 单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成 对对 外外 形形 成成 区区 域域 中中 心心 主城 新城 新城 新城 新城 济南济南北京北京 特征：旧城改造特征：旧城改造+ +新城规划新城规划 对对 内内 形形 成成 大大 都都 市市 从单核向多核转变下新成中心地 位加强，对外联系和影响加大， 房地产需求将呈逐年上升趋势。 将从目前的入门级大城市发展成都市圈的核心将从目前的入门级大城市发展成都市圈的核心 n 资源集聚效应加剧，作为“区域中心”的城市地位得到加强，处于大都市形成 过程中 将由目前单核城市发

9、展成为带状组群城市将由目前单核城市发展成为带状组群城市 n 未来城市空间结构呈“带状组群”布局结构分布 通过对区域经济、 交通、资源等方面 进行综合分析，济 南市城市空间发展 结构呈“带状组群” 式布局结构分布。 北京：单核城市空间北京：单核城市空间 青岛：组群城市空间青岛：组群城市空间 深圳：带状组群城市空间深圳：带状组群城市空间 城市规划：城市规划： 20202020年中心城人口规模将由年中心城人口规模将由20052005年的年的290290万人增至万人增至430430万万 人左右；中心城建设用地规模将由人左右；中心城建设用地规模将由20052005年的年的295295平方公里平方公里 增

10、至增至410410平方公里。平方公里。 重大利好：重大利好： 全运会大规模基础建设成就：全运会大规模基础建设成就：全运会奥体中心场馆及相 关配套建设催化城市面貌更新； 旧城区大规模改造：旧城区大规模改造：小清河、徐李等北部、西部旧城区 改造启动； 东部高新区建设：东部高新区建设：高新区成为济南新的经济增长极，城 市化区域加速扩大； 市政府东迁：市政府东迁：政府东迁至奥体文博区域，加速中心城区 与高新区之间城市化进程； 西部交通条件改善：西部交通条件改善：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地 打造与高铁新客站建设，改善西部环境。 阶段特征：阶段特征： 旧城改造与新城规划同步进行；旧城改造与新城规划同步

11、进行； 城市外围区域认知迅速提升；城市外围区域认知迅速提升； 城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活 水平。水平。 直接表象就是各种利好因素对于不同区域的发展推动直接表象就是各种利好因素对于不同区域的发展推动 n 城市化与规划利好激励下，城市迅速扩张 经十路沿线规划效果图 济南城市面貌鸟瞰 济南唐冶东部新城规划已经形成，随 着济南城市规划和发展结构的改变， 城市发展速度迅速，新城的发展将出 现跳跃式前进。 城市规模扩张的同时，城市形象和功能也将不断强化城市规模扩张的同时，城市形象和功能也将不断强化 n 发展势头强劲，城市面貌快速更新

12、，看齐一线城市 唐冶新城部分规划 海尔绿城全运村海尔绿城全运村 嫁接绿城南方开发经验， 项目实现园林实景展示 与精装修现房，是济南 市场比较少见的高端精 装产品。 中海中海奥龙观邸奥龙观邸 中海中海紫御东郡紫御东郡 奥龙观邸依靠与奥体文 博区域的位置优势以及 相对稀缺的山体别墅实 现市场突破，中海物业 服务也高于济南市场平 台。 济南万达广场济南万达广场 万达拥有全国多个城市 中心综合体开发经验， 大户型产品豪华精装以 及6米左右客厅开间， 冲击了济南客户的市场 认知，迅速实现了项目 形象突破。 恒大名都恒大名都 唐冶第一个多物业类型 的综合居住社区；售楼 处、会所展示布置也突 破了济南市场水

13、平。 绿地新里卢浮宫馆绿地新里卢浮宫馆 周围青山环绕、绿树 成荫，交通便利。既 有山景又有水色，环 境优美空气清新，堪 称人与自然和谐统一 的绿色生态社区。 阶段特征：阶段特征： 一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本 土需求精准对位问题，济南房地产市场开始步入产品竞争阶段。土需求精准对位问题，济南房地产市场开始步入产品竞争阶段。 城市发展为房地产产业发展提供了蓬勃动力城市发展为房地产产业发展提供了蓬勃动力 n 品

14、牌开发商大举进驻带来房地产市场繁荣并走向成熟 物业类型物业类型优势分析优势分析影响判断影响判断 别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买全体资金实力强影响较小 高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业影响较小 自住中小户型90平方米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小 商用物业 包括商铺、写字楼、小户型公寓（商业性质）本身进入门槛较高，而且一直是四成或五成首付，利率 也未变，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。 影响较小 中心区物业 一般拥有较为完善的市政配套、教育配套、生活配套等各种资源，居住便利且同时租赁市场活跃，自 住

15、和投资需求都较为旺盛 影响较小 赠送面积的中小 户型 90平方米以下的中小户型首次首付仍为两成，加上赠送面积，这样的户型会受到市场的追捧影响较小 当前出台的房产政策对不同物业影响程度不一当前出台的房产政策对不同物业影响程度不一 n 对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小 城市宏观研究城市宏观研究 n 小结 1 1、中国经济推动了中国澎湃的城市化进程；、中国经济推动了中国澎湃的城市化进程； 2 2、济南城市化动力充裕，城市空间将从目前单核城市成长为带状组群城市；、济南城市化动力充裕，城市空间将从目前单核城市成长为带状组群城市； 3 3、济南城市扩张为房地产发展提供了历

16、史性机遇；、济南城市扩张为房地产发展提供了历史性机遇； 4 4、相对于当前政策变化而言，更多属于短期因素，无改中长期发展趋势，而且不同物业受、相对于当前政策变化而言，更多属于短期因素，无改中长期发展趋势，而且不同物业受 到的影响不尽相同。到的影响不尽相同。 区域研究区域研究 02 v 现状与未来功能定现状与未来功能定 位位 v 产业导入产业导入 v 交通条件交通条件 根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城 市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要

17、节点，担负着不同层级城市中心的职责。市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要节点，担负着不同层级城市中心的职责。 组群城市空间具有多中心结构组群城市空间具有多中心结构 n 深圳以交通主轴贯穿的多城市中心分工协作的组群城市空间系统 新中心新中心 根据规划，东部为济南主城区的主东部为济南主城区的主 要发展方向。要发展方向。在重点片区建设上， 将把唐冶新城建设成为以商贸、金以商贸、金 融和综合产业配套为支撑，以行政、融和综合产业配套为支撑，以行政、 文化、体育为核心的东部城区中心。文化、体育为核心的东部城区中心。 唐冶新城将成为未来多个城市副中心之一唐冶新城将成为未来多个城市副中心之一

18、n 唐冶以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的 东部城区中心 唐冶新城在多组群发展中具有先发优势唐冶新城在多组群发展中具有先发优势 n 产业发展已经启动，历城政务区建设初见成效 n高新区：高新区： 工业园区高新技术产业为 主；从业人口十万人。入 住企业：正大集团、三星 化学等。 n孙村郭店彩石等片区：孙村郭店彩石等片区： 产业片区支柱产业为电子 信息、汽车制造等，规划 用地面积70平方公里，人 口70万人。进驻企业：浪 潮、将军集团等。 唐冶位于高新区和孙村产业区等片区的有效辐射范围内唐冶位于高新区和孙村产业区等片区的有效辐射范围内 唐冶片区处于几个产业片区企业活动的经济

19、辐射范围之内，作为新城对周边片区的吸纳作用较强。随着规 划进度的实施、本区域作为未来新城的功能不断的完善，在此基础上区域住宅空间和商务空间需求逐步的 增强。 n空港组团：空港组团： 城市副中心之一 规划用地面积20- 30平方公里、人 口15万。 n两河庄科章锦汉两河庄科章锦汉 峪等片区：峪等片区： 居住片区规划用 地80平方公里、 人口22万左右。 唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域 n 唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划 对唐冶新城发展有巨大推动作用 济南市重点空间布局建设规划济南市重点空间布局建设规划 济南城市总体规

20、划（济南城市总体规划（2006-2020年）年） 东部城区以高新技术产业和高附加值制 造业发展为重点，加快推进孙村工业区、 章锦工业园建设，启动建设唐冶新城、 郭店物流园区，完善彩石高教集中区建 设，同步配建生活服务设施，在唐冶初 步形成东部城区中心 孙村“撤镇入区”，纳入高新区 范围 在济南市2006-2020年总规中唐 冶新城明确定位为济南东部城区 中心中心，重点发展物流物流，是济南城 市空间拓展的重要区域 唐冶西城功能定位功能定位为：现代服务 业的核心聚集区和资源节约型、 环境友好型、可持续发展型、生 态自然型的标志性山水之城、 宜 居之城、体育健康之城，使之成 为省城东部城区的政治、经

21、济、 文化中心和济南市“大经十路” 发展带的新亮点 但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差 n 目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域 已有配套已有配套规划配套规划配套 教育 青干院 唐冶镇小学 伊顿国际双语幼儿园 恒大名都小学 医疗 以门诊为主 最近医院在高 新区 恒大名都医疗服务机构 商业无银座、太平洋百货 其他 临港南区工商 银行、农业银 行 历城体育馆 城市路网建设 郭店中学郭店中学省实验分校省实验分校 唐冶小学唐冶小学 青干院青干院 工商银行工商银行 农业银行农业银行 历城体育馆历城体育馆 伊顿国际双伊

22、顿国际双 语幼儿园语幼儿园 银座银座/ 太平洋百货太平洋百货 近几年唐冶新城基础设施配套的投入将有所增大，近几年唐冶新城基础设施配套的投入将有所增大， 配套将有较大改善。商业配套的真正发展还需要配套将有较大改善。商业配套的真正发展还需要 人气的带动。人气的带动。 经十路经十路 世纪大道世纪大道 东东 绕绕 城城 高高 速速 胶济铁路胶济铁路 围子山围子山 区域研究区域研究 02 v 现状与未来功能定现状与未来功能定 位位 v 产业导入产业导入 v 交通条件交通条件 空间上看，处于多个工业园区的包夹之中空间上看，处于多个工业园区的包夹之中 n 在东部产业规划中，唐冶新城属多个产业园包围的新城中心

23、区，部分园区已经 发展到比较成熟的水平，产业绕城格局已经形成 目前唐冶周边分布着高新区、临港产业园区等多个吸聚大目前唐冶周边分布着高新区、临港产业园区等多个吸聚大 量产业企业的园区，已经形成园区围绕的空间态势。量产业企业的园区，已经形成园区围绕的空间态势。 众多高新技术企业、重汽、浪潮等大型企业也已经入驻。众多高新技术企业、重汽、浪潮等大型企业也已经入驻。 产业人口规模已经非常可观，而且将持续增长。产业人口规模已经非常可观，而且将持续增长。 符合济南城市扩张的一般规律符合济南城市扩张的一般规律 n 外围工业区初具规模后，居住区的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及 各工业区间的空白地带进行填

24、充。 工业的发展以及近郊工业区的工业的发展以及近郊工业区的 建设是济南城区拓展的主要动建设是济南城区拓展的主要动 力。工业区一般都是在原有城力。工业区一般都是在原有城 区空间外围规划，外围工业区区空间外围规划，外围工业区 初具规模后，居住区等其他城初具规模后，居住区等其他城 市功能的建设才得以进行，主市功能的建设才得以进行，主 要是不断在原有城区及各工业要是不断在原有城区及各工业 区间的空白地带进行填充。区间的空白地带进行填充。 非生产性产业规划已经启动非生产性产业规划已经启动 n 唐冶新城目前已经进入到非生产型产业注入阶段，但是目前仅有教育产业、历 城政务功能和拟引进的商业产业，其他多数规划

25、产业正处于规划启动初期。 历城区政务中心历城区政务中心历城区体育馆历城区体育馆 孙村信息产业与彩石教育板块孙村信息产业与彩石教育板块 n 高校教师、信息产业中高层人员收入稳定，消费力较强，为洋房、高层需求形 成良好基础 山东经济学院山东经济学院 燕山学院燕山学院 山东商业职山东商业职 业学院业学院 孙村未来信息产业孙村未来信息产业 客户 已入住孙村-彩石板块，目 前区域在售楼盘存在高校 教师 目前还未入驻，未来会有大量高 收入的信息产业人员进入 客户 特征 收入稳定，有较强消费力，目前在恒大名都和火炬东第等 高层有经济学院、商职、青干院和建大教师购买，周边高 校是本项目高层、洋房的巨大消费力

26、商 职 经 济 学 院 青 干 院 山东经济学院燕山学院山东经济学院燕山学院 山东商业职业技术学院山东商业职业技术学院 区位区位 临港南区临港南区 n 私营业主及企业中高层收入水平高，购买力强，区域情节弱，为别墅及洋房类 物业形成客群基础 园区名称园区名称临港南区临港南区 已入驻企业 济南升晓精密机械有限公司、山东佳诚工程机械有限 公司、山东丰展特家居有限公司、济南建筑机械厂有 限公司、山东银企电子开发有限公司、济南固得电子 器件公司、济南鲁冠、山东飞洋、济南中建建筑设备 公司、山东四化环比节能工程有限公司、山东冠伟建 筑工程有限公司、惠喜德贸易发展有限公司、山东黄 金鑫意首饰公司、山东地址探

27、矿机械厂 现状入住企业14家，未来预计入驻企业继续增加 潜在客户潜在客户 来源来源 工厂情况工厂情况收入情况收入情况客户特征客户特征置业需求置业需求 物业类型物业类型 企业高层 主要 是临 港南 区上 述公 司高 层 规模较大 工厂为 500人左 右 部分企业 为港台资 背景 有比较强的 购买力 因照顾企业原因，每天需往来于区 域之间，大部分高层非济南本地人， 区域情节弱，具备潜在购房需求 工作便捷 性 投资，性 价比 别墅及洋 房 区位区位 临 港 南 区 力诺科技园力诺科技园 n 企业中高管有一定财富积累，人数较多，存在改善型需求，为洋房、高层物业 需求形成客群基础 潜在客户潜在客户企业情

28、况企业情况收入情况收入情况客户特征客户特征置业需求置业需求物业类型物业类型 企业中高管 主要包括力诺太阳、力诺 瑞特、力诺电力、宏济堂 制药和双虎集团五大产业 中等收入，有一 定财富积累 工作相对稳定，在唐冶附近工作， 因地域因素，有潜在置业需求 有一定品质的改善型产品，追 求性价比； 生活环境改善，追求更舒适 洋房 高层 区位区位 力诺 科技 园 郭店工业区郭店工业区 n 企业高层来自省内各地，区域情节弱，存在置业需求，为洋房需求形成客群基 础 园区名称园区名称临港南区临港南区 已入驻企业 济南钢铁集团、济南山松工程机械有限公司、齐鲁制药有限 公司、济南中大国际物流港、齐鲁天和惠世制药有限公

29、司、 济南旭升金属物资有限公司、济南丰润达建材有限公司、济 南重工晨光起重机制造有限公司 、济南正大有限公司 、老万 热能科技（山东）有限公司 济南金粮面粉有限公司 、济南鲁 东耐火材料有限公司、济南大板轻型建材有限公司、济南新 龙化工有限公司、济南钢远洋实业有限公司、济南兴祥源实 业有限公司、山东岩土工程公司、济南新润泽实业有限公司 现状 以重工业上下游及周边产业为主，未来预计入驻企业继续增 加 区位区位 郭店工业区 从以上典型企业可以得到潜在客户主要特征从以上典型企业可以得到潜在客户主要特征 客户数量及客户数量及 特征特征 购买能力购买能力 需求物业类型需求物业类型 目前区域聚集大量的企业

30、中高管及私营业主，未来该群体的范目前区域聚集大量的企业中高管及私营业主，未来该群体的范 围会进一步扩大，同时私营业主来自全国各地，置业以近生意围会进一步扩大，同时私营业主来自全国各地，置业以近生意 为主，区域情节弱为主，区域情节弱 该区域客户财富有一定积累，整体购买能力强该区域客户财富有一定积累，整体购买能力强 对于区域内生意人，资金占用量不宜过大，为经济型别墅产品、对于区域内生意人，资金占用量不宜过大，为经济型别墅产品、 以及性价比突出的别墅及小高层产品的需求客群以及性价比突出的别墅及小高层产品的需求客群 区域研究区域研究 02 v 现状与未来功能定现状与未来功能定 位位 v 产业导入产业导

31、入 v 交通条件交通条件 唐冶新城对外交通依靠经十路与世纪大道唐冶新城对外交通依靠经十路与世纪大道 唐唐 冶冶 新新 城城 主城区主城区 机场机场 章丘章丘 淄博淄博 济青高速济青高速 青银高速青银高速 绕城环线绕城环线 通过经十路与世纪大道，通过经十路与世纪大道， 东西连接主城区与章丘。东西连接主城区与章丘。 至主城区：至主城区：驾车22分钟， 公交平均50分钟 至章丘市区：至章丘市区：驾车30分钟， 公交平均64分钟 济莱高速济莱高速 世纪大道世纪大道 经十东路经十东路 道路体系发达，公众交通严重滞后，通勤成本高道路体系发达，公众交通严重滞后，通勤成本高 唐冶与济南的公众交通尚未纳入济南市

32、区公交体唐冶与济南的公众交通尚未纳入济南市区公交体 系规划，现主要依靠原有的中长途城乡公交保证系规划，现主要依靠原有的中长途城乡公交保证 唐冶居民进入济南，济南市区居民对城乡公交认唐冶居民进入济南，济南市区居民对城乡公交认 可度低，区域交通方式亟待改善。可度低，区域交通方式亟待改善。 现有的中长途城乡公交：现有的中长途城乡公交： （1）从公交驾校至济南职业学院的线路1条 （2）文化路东口至虎门线路3条 （3）文化路东口至南泉线路1条 （4）文化路东口至商职学院线路1条 （5）洪家楼至大正路线路1条 （6）洪家楼至鸡山村线路1条 （7）洪家楼至孙村线路1条 济南轨道交通远景规划：将极大降低通勤成

33、本济南轨道交通远景规划：将极大降低通勤成本 济南市政府于2009 年6月与北京城建院 就轨道交通规划技术 咨询签约，标志着济 南市轨道交通建设工 作正式启动。 唐冶距主城区较远， 主要体现在通勤成本 上，交通方式的转变， 将极大的缩短唐冶与 主城区的时间距离。 新城发展研究新城发展研究 03 v 新城案例研究新城案例研究 v 唐冶新城发展预测唐冶新城发展预测 国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的， 政府是最有力的资源统筹调度者政府是最有力的资源统筹调度者 城市城市政府作用政府作用结果结果 深圳 东莞 南京 郑州 中心区规划方案国

34、际招标 中心基础设施持续投入 中心区香港招商推荐会 政府高调搬迁至市民中心 区域价值提升至全市最高 带动区域房价上涨 吸引中大型企业入驻 1992年提出新城中心概念但政 府未引导 2001年起政府重提概念，投入 设施，政府搬迁 10年间未发展，住宅、写字楼 开发量少，档次低 新城中心成形，成为东莞价值 最高区域 政府02年提前推出河西新区规 划及概念 多次举办南京新cbd论坛 申办十运会 吸引开发商早期介入开发高档 房地产 河西新区区域价值提升 新区方案国际招标 提前修建核心建筑会展中心和 会展宾馆 郑东新区成为新的开发热点 高档住宅、写字楼大量开发 深圳坂雪岗新区：城市新区规划、产业带动、交

35、通网不断完深圳坂雪岗新区：城市新区规划、产业带动、交通网不断完 善促使其完成了善促使其完成了“郊区郊区- -新区新区- -新城新城”的飞跃式发展的飞跃式发展 发展程度发展程度 承担城市功能承担城市功能 （平稳发展期）（平稳发展期） 房地产快速发展房地产快速发展 （全面建设期）（全面建设期） 产业初步形成产业初步形成 （建设初期）（建设初期） 区域初步发展区域初步发展 （启动期）（启动期） 时间时间 成为城市又一中心，成为城市又一中心， 发展另一级发展另一级 大量开发商进驻大量开发商进驻 区域，推动房地区域，推动房地 产价格快速上涨产价格快速上涨 公共配套进一步完善公共配套进一步完善 产业导入拉

36、动区域发展产业导入拉动区域发展 明确规划定位、区域基础建设明确规划定位、区域基础建设 1 2 3 4 5 大量开发商（万科、中海、珠江合生、佳大量开发商（万科、中海、珠江合生、佳 兆业等）纷纷进驻，促进区域发展兆业等）纷纷进驻，促进区域发展 片区住宅均价有原来的片区住宅均价有原来的20002000元元/ /涨到涨到 70007000元元/ / 20072007年年1111月开始建设坂雪岗大道（南段），月开始建设坂雪岗大道（南段）， 建成后与市区直接相连建成后与市区直接相连 轻轨轻轨1111号线设有雪岗车站，并将改造平南号线设有雪岗车站，并将改造平南 铁路和平盐铁路的既有通道铁路和平盐铁路的既有

37、通道 坂雪岗规划为高新技术产业为核心、综合坂雪岗规划为高新技术产业为核心、综合 配套、功能完善的新区配套、功能完善的新区 公交线路设计被纳入到市内的公交线路总公交线路设计被纳入到市内的公交线路总 体规划体规划 坂雪岗划入大深圳城市发展的新城范围内坂雪岗划入大深圳城市发展的新城范围内 新城中心发展的规律 新城中心发展规律新城中心发展规律1各物业演变周期各物业演变周期 n 新城中心开发一般经历由住宅-办公-商务公寓、商业的次序，总开发周期 一般在10年以上 新城中心成功开发次序新城中心成功开发次序 不同新城中心的开发历程基本一致 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 功能的实现前提条件是：顺应市

38、场，政策干预太多， 即使物业建设完毕，区域功能也不能完善 开发类型 商业项目 办公项目 居住项目 市政配套 开开 发发 次次 序序 规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期 社区级商业 区域级商业 社区级商业 区域级商业 政府相关部 门办公物业 中高档办公高档办公 中高档住宅高档住宅 土地开发 路网设施 市政设施政府公务类 设施 时间 0-3年4-5年 6-10年10年后 新城中心发展规律新城中心发展规律2住宅演变周期住宅演变周期 n 一般在建设期时，住宅供应量是最大的，竞争较为激烈，集中供应时间在3年 以上 深圳中心区深圳中心区 合肥政务区合肥政务区 郑东新区郑东新区

39、 河西新区河西新区 钱江新城钱江新城 4.2km24.2km2 12km212km2 33km233km2 4km24km2 15.8km215.8km2 1998-20031998-2003 2003-20062003-2006 2002-20062002-2006 2002-20062002-2006 2002-20062002-2006 住宅集住宅集 中供应中供应 时间在时间在 3 3年以年以 上上 1-2年年 3年年 规划期规划期 建设期建设期快速成长期快速成长期稳定繁荣期稳定繁荣期 住住 宅宅 供供 应应 新城中心发展规律新城中心发展规律3商业、商务演变周期商业、商务演变周期 n 商

40、业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启 动8-10年 规划及市政规划及市政 设施建设设施建设 大型公共设大型公共设 施建设，住施建设，住 宅开始全面宅开始全面 开发开发 住宅供应进住宅供应进 入高峰期，入高峰期， 商业设施开商业设施开 建设始建设始 商业配套逐商业配套逐 步完善，中步完善，中 心区域开始心区域开始 承担城市功承担城市功 能能 规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期繁荣稳定期繁荣稳定期 空空 间间 历历 程程 时间历程时间历程 住宅供应住宅供应 量曲线量曲线 写字楼供写字楼供 应量曲线应量曲线 商业供应商业供应 量曲线量曲线 商业和商商业和商 务

41、供应峰务供应峰 值点值点 新城中心发展规律新城中心发展规律4人口演变与物业的匹配周期人口演变与物业的匹配周期 n 新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶 段后期迅速形成 阶阶 段段 项目项目 建设建设 人口人口 特征特征 标志标志 规划期、启动期：规划期、启动期： 建设期建设期 快速发展期快速发展期 稳定繁荣期稳定繁荣期 无人气无人气 时时 间间 政府前期造势政府前期造势 住宅用地出让住宅用地出让 基础设施建设基础设施建设 公共设施建设公共设施建设 投资客、豪宅客投资客、豪宅客 商务人士、领先人商务人士、领先人 士、豪宅客户以及士、豪宅客户以及 投资客投资客 城市

42、白领为主、创城市白领为主、创 意人士、都市游走意人士、都市游走 者者 政府公建建设政府公建建设 政府部门搬迁政府部门搬迁 高档住宅建设高档住宅建设 住宅和写字楼商业用住宅和写字楼商业用 地出让地出让 公众对新区前景不确公众对新区前景不确 定定 写字楼大量开发写字楼大量开发 大型商业开发大型商业开发 区域基本成熟区域基本成熟 区域内土地出让完毕区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心公众对区域确立信心 区域成为城市中心，区域成为城市中心， 成为城市经济发展引擎成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，区域成为活力中心， 经济活动和社会活动经济活动和社会活动 引领城市生活引领城市生活 基础设施基础设施

43、 住宅、基住宅、基 础设施础设施 写字楼、写字楼、 商业商业 大型综合体大型综合体 大型的大型的mall 新城中心发展规律新城中心发展规律5综合物业综合物业 n 综合体商业和商务公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的 红利 深圳万象城、中信城市广场、深圳万象城、中信城市广场、sohosoho现代城和建外现代城和建外sohosoho、日本六本目、纽约洛克、日本六本目、纽约洛克 菲勒中心菲勒中心 综合体客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人综合体客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人 气，极大化的提升品牌气，极大化的提升品牌 新

44、城中心发展规律新城中心发展规律6商业与商务商业与商务 n 商业和商务公寓的成功运营对项目后期以及区域内其他项目价值具有极大的提 升作用 成功的商业和商务公寓 运营，是企业博取项目后 期、区域内其他项目利润 最大化的直接影响因素。 soho中国在北京cbd 成功开发soho现代城 （二期为商业和商务） 后，获得了巨大的品牌、 经济收益； 华润置地成功运作深圳 万象城商业项目，后期公 寓也将挑战区域价格新高 价格 成功的商业/商务 前期成功运作商务/商业 综合体鲜明价格曲线 一般项目价格曲线 项目分期/时间 soho 公寓价格 soho 现代现代 城城 建外建外 soho soho 尚都尚都 明外

45、明外 soho 光华光华 路路 soho 新城发展研究新城发展研究 03 v 新城案例研究新城案例研究 v 唐冶新城发展预测唐冶新城发展预测 产业规划产业规划 n 根据新城中心的发展规律，当周边产业组团初具规模时，新区将进入健康持续 发展阶段，据此规律唐冶新城尚未进入快速发展通道 入驻初期以传统的工业生产型产业 为主，产业园规划指向性弱、各组 团的功能与区域经济结合比较弱 产业网络覆盖面扩大，综合性增强， 区域优势的高新技术产业的比重迅 速上升，产业的枢纽指向性明显强 化，区域内和区域间的融合性加强， 主导产业对区域经济发展的促进作 用开始显现 现代服务业和高新技术产业共同成 为新区的主要产业

46、，产业结合成为 集群，复合型的枢纽功能与区域经 济完全融合，成为区域经济的增长 点 随着济南东部经济的快速增随着济南东部经济的快速增 长和周边条件的不断改善，长和周边条件的不断改善， 济南进入快速成长阶段，对济南进入快速成长阶段，对 区域经济的拉动作用将逐渐区域经济的拉动作用将逐渐 明显明显 发展阶段发展阶段 经济增长经济增长 初期起步阶段初期起步阶段 快速成长阶段快速成长阶段成熟阶段成熟阶段 产业规划产业规划 n 周边产业园区驱动区域快速发展的同时，随之而来产业人口大量涌入，客户构 成及经济水平发生较大变化，客户群体的来源会更加广泛 周边周边 产业链产业链 客户导入客户导入 制造业制造业物流

47、业物流业贸易贸易 新区新区 总部经济总部经济 有效客户为工有效客户为工 厂老板，具有厂老板，具有 较强消费力，较强消费力， 为联排别墅、为联排别墅、 洋房目标人群洋房目标人群 产业导入是新产业导入是新 区发展重要动区发展重要动 力力 商贸公司老板具有一商贸公司老板具有一 定消费力，区域情节定消费力，区域情节 弱，一般有置业需求弱，一般有置业需求 公司高校中高层，公司高校中高层， 收入稳定，消费力收入稳定，消费力 强，因工作原因，强，因工作原因， 在济南置业需求强在济南置业需求强 烈烈 唐冶新城发展分析结论唐冶新城发展分析结论 n 唐冶新城当前处于产业初步形成的建设期（初步起步阶段） 唐冶新城将

48、唐冶新城将 在项目开发在项目开发 期内迅速发期内迅速发 展，但尚不展，但尚不 能成熟能成熟 政府规划政府规划 唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域， 城市规划对唐冶新城发展有巨大推动作用 目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府大力投入基础配套有望区域的 催熟 产业导入产业导入 在大济南产业规划中，唐冶新城属东部各产业组团环抱的核心区，现代 服务业和物流业等成为唐冶重点发展产业及核心竞争力 交通条件交通条件 立体交通网络已形成，承接产业经济的硬件条件已经成熟 区域内部交通骨架形成，部分正在规划 房地产市场房地产市场 现状：唐冶新城房地产市场楼盘数量少，“配套完善，环境优美”成

49、为区域的明显特征 土地供应：周边区域潜在竞争激烈，未来唐冶板块将成为热点板块 新城背景下的客户演变新城背景下的客户演变 n 伴随唐冶新城的发展历程，客户不断发生演变，投资、休闲居住及被动外溢客 户逐步向内生客户和主动外溢客户转变 前期前期中期中期 后期后期 客户比例客户比例 50% 30% 10% 年份年份 10111213141516171819 被动外溢人群被动外溢人群 休闲居住客群休闲居住客群 投资客投资客 产业内生客户产业内生客户 主动外溢人群主动外溢人群 项目开发周期项目开发周期前期前期中期中期后期后期 区域发展配套落后，区域认知差配套逐步完善，区域认知提高城兴：配套成熟，生活便利，

50、人气旺 客户变化 价格外溢人群休闲居住地缘人群 产业内生人群主动外溢人群 产业内生客户逐渐增多，随着配套完善， 价格提升，被动外溢人群减少 产业内生人群主动外溢被动外溢休 闲居住人群投资客，产业内生客户占主 导地位 当前所处当前所处 阶段阶段 房地产市场研究房地产市场研究 04 v 新格局及客群竞争新格局及客群竞争 v 不同物业市场不同物业市场 v 周边土地及项目周边土地及项目 v 竞争机会挖掘竞争机会挖掘 将来的城市格局下的房地产市场：彻底颠覆原有市场空间格将来的城市格局下的房地产市场：彻底颠覆原有市场空间格 局和空间认知模式局和空间认知模式 从一个入门级的单核大城市，到未来10年初具雏形的

51、带状组群都市圈核心城市。济南城市空间和规模的 巨变，将彻底颠覆目前的房地产市场格局。 未来需求特征、市场空间格局、空间认知模式将彻底颠覆，形成以老城之外其他组群为主要供应来源， 以新扩张人口和原有人口再布局为主导需求，以所在组群为生活核心的市场特征。 在未来市场格局下，目前的市场认知价值体系、客户确认方式、核心价值诉求体系构建等操盘模式都需 要改革。 新市场格局形成过程中，区域之间的竞争关系经历变化新市场格局形成过程中，区域之间的竞争关系经历变化 从单核向组群城市发展是一个渐进的过程，发展 初期各新组群的配套水平较低，受到的挑战较多。 各组群发展初期，不同组群之间的功能分工尚未 完全落实，彼此

52、之间竞争来自老城区的资金、人口 等资源，存在一定的竞争关系。 组群体系初具规模，各组群之间的分工协作关系 基本明确，每一组群基本形成成熟内部城市功能系 统，则组群内部的市场竞争将成为主流，组群间竞 争将不再是主要影响因素。 新格局之下的唐冶房地产竞争关系：初期新城区域将分流主新格局之下的唐冶房地产竞争关系：初期新城区域将分流主 城区外溢的高端客群城区外溢的高端客群 唐唐 冶冶 大大 学学 城城 西西 客客 站站 中后期客群逐渐转变为区域内生的中后期客群逐渐转变为区域内生的 新城市化人口新城市化人口 唐冶唐冶 板块板块 目前无上市项目 大学城大学城 板块板块 西客站西客站 板块板块 恒大名都：恒

53、大名都：7500元/ 火炬东第：火炬东第：6200元/ 鲁商常春藤：鲁商常春藤：4500元/ 同圆润和山居：同圆润和山居：4880元/ 区域争夺区域争夺 新城区域形成初期，将对主城区外溢的别墅、洋房类等新城区域形成初期，将对主城区外溢的别墅、洋房类等 高端客群形成争夺高端客群形成争夺 黄河的限制黄河的限制 南控山区南控山区 房地产市场研究房地产市场研究 04 v 新格局及客群竞争新格局及客群竞争 v 不同物业市场不同物业市场 v 周边土地及项目周边土地及项目 v 竞争机会挖掘竞争机会挖掘 别墅市场分析 竞争形势竞争形势 n 已开发别墅未来供应量大，开发周期长，本项目别墅将面临现有楼盘的激烈竞争

54、 诺贝尔城诺贝尔城 奥龙观邸奥龙观邸 御龙湾御龙湾 天马相城天马相城 全联排，建筑面积全联排，建筑面积200-257，一期剩余约，一期剩余约25套，二期预计供应套，二期预计供应150套，总价套，总价180万左右，以团购为主万左右，以团购为主 6联排和双拼，建筑面积联排和双拼，建筑面积370-470，可售量，可售量40-50套，蓄客期长，开盘成交好套，蓄客期长，开盘成交好 建筑面积建筑面积85万，产品涵盖类独栋、双拼、四组院、联排，国企万，产品涵盖类独栋、双拼、四组院、联排，国企 高管购置多高管购置多 总建筑面积总建筑面积57万，户型面积：万，户型面积：335-460，总价，总价460-800万

55、万/套套 2010年年2011年年2012年年2013年年 2014年年2015年年 2016年年 2017年年2018年年 开发周期开发周期 项目项目 初步估计，已开发别墅未来供应量约初步估计，已开发别墅未来供应量约91.4万，开发周期大部分在万，开发周期大部分在5年以上年以上 未来潜在竞争未来潜在竞争 n 未来中长期面临项目周边火炬东第、翡翠东郡的竞争，区域外中建瀛园、康桥 圣菲、大溪地等即将上市 1 2 东部区域潜在别 墅项目主要为两 个： (1)火炬东第 (2)翡翠东郡 火炬东第待推别墅 1 2 3 东部板块未来竞争 西部板块未来竞争 西部板块未来销售别墅项目 （1）中建瀛园 （2）康

56、桥圣菲 （3）蓝石 大溪地 别墅面临激烈的现状和潜在竞争， 需要从市场中充分挖掘突破竞争机 会 1 中建瀛园中建瀛园 火炬东第火炬东第 1 诺贝尔城解析及竞争策略诺贝尔城解析及竞争策略 n 多物业类型社区，自身配套优势明显、建筑风格鲜明，以团购为主 项目概况项目概况 未来待推产品情况未来待推产品情况该项目优、劣势该项目优、劣势 规模规模 总建面：83万；容积率1.2；一 期别墅3万，125套，二期别墅预 计3.4万，约150套 户型户型别墅面积200-257 客户客户电力系统中高层 销售销售 别墅价格0.9万-1万/，总价在 180万以上 卖点卖点社区配套丰富，规模效应 一期共125套，剩余2

57、5套，二 期预计150套待售 优势：优势： 大社区的丰富配 套 劣势：劣势： 1.产品粗糙 2.私密性不佳 产品粗糙产品粗糙 大盘配大盘配 套资源套资源 本项目的竞争策略本项目的竞争策略 走精品别墅路线，提升产品品质走精品别墅路线，提升产品品质 奥龙观邸解析及竞争策略奥龙观邸解析及竞争策略 n 主打中海品牌及奥体板块资源和前景，城市高端别墅 规模规模 总建面：46万；容积率1.63； 别墅可售0.63万 户型户型6联排370-420，双拼430-470 客户客户外地生意人居多 销售销售价格在650万元/套以上 卖点卖点中海外品牌，奥体前景 本项目的竞争本项目的竞争 策略策略 该项目优、劣势该项

58、目优、劣势 优势：优势： 1.奥体板块发展前景 2.中海外品牌 劣势：劣势： 1、别墅产品缺乏特色 2、部分户型空间处理 不得当 1、增强产品的主题风格，增加、增强产品的主题风格，增加 产品特色的打造和渲染产品特色的打造和渲染 2、创新户型、面积赠送、创新户型、面积赠送 御龙湾解析及竞争策略御龙湾解析及竞争策略 n 通过山水资源及园林的打造体现品质感；产品品质粗糙 规模规模 占地面积：75.2万，建筑面积： 14万，容积率0.5 户型户型 类独栋、双拼、四组院、联排； 215-560 客户客户 鲁商内部中高层、山东省国有企 业高管 销售销售175-210万/套 卖点卖点园林绿化好 未来待推产品

59、情况未来待推产品情况 本案产品线丰富，未来将有大量别墅 待推。 该项目优、劣势该项目优、劣势 优势：优势： 1.园林的打造 2.周边山水资源 劣势：劣势： 1、产品品质粗糙 2、产品对客户关注的 豪华感体现不够 本项目的竞争本项目的竞争 策略策略 1、产品品质提升、产品品质提升 2、合理控面积、合理控面积+赠送赠送 天马相城解析及竞争策略天马相城解析及竞争策略 n 内部资源有限，主要通过双拼产品竞争 规模规模 占地面积：37万；建筑面积：58万； 容积率0.61 户型户型全双拼，335-460平米 客户客户私营业主、银行高管 销售销售460万-800万/套 卖点卖点托斯卡纳风格，周边自然环境

60、该项目优、劣势该项目优、劣势 优势：优势： 1.地理位置良好 2.双拼产品优势 劣势：劣势： 1、产品对现代居住习惯 的关注不够 2、没有对自然资源的充 分利用 未来待推产品情况未来待推产品情况 二期、三期待建，产 品与一期相同。 别墅客户总结别墅客户总结 n 独栋客户多是生意人，喜欢高端、豪华阔气、追求自然闲适，别墅已经成为其 炫富的载体 购买力购买力 800万以下 职业特征职业特征 生意人为主 居住现状居住现状 在济南有一处或多处房产，大部分居住于市区的高层住宅中 置业目的置业目的 资源占有，炫富、身份标识、圈层感、面子感 来源来源主要来自济南本地，部分来自周边县市 需求特征需求特征 所购