北京中新青年佳园商业部分产品定位报告（83页）

1、青年汇佳园青年汇佳园 商业部分产品定位报告商业部分产品定位报告 中新集团研发中心市场部 目目 录录 n项目概述 n项目位置 n技术指标 n交通环境 n市场研究 n区域环境 n市场供应 n目标客群 nswot分析 n项目定位 n4#地商业定位 n市场定位 n产品定位 n2#地商业定位 n市场定位 n产品定位 n投资分析 n投入产出分析 n经营分析 第二部分第二部分 项目定位项目定位 项目定位项目定位-四号地商业定位四号地商业定位 n市场定位 打造朝青路上消费新亮点，打造朝青路上消费新亮点， 塑造区域食尚新生活中心。塑造区域食尚新生活中心。 朝青路未来5年内最大，囊括品牌 餐饮和现代便利生活设施的

2、青年主题社 区生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，保证长期收益。 四号地商业定位四号地商业定位-产品定位产品定位 四号地商业定位四号地商业定位-产品定位产品定位 n立面风格： n与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充满小 资的、物质生活的气质。 n可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的 设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域 内主流客群中青年消费者的消费欲望。 n在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需 求考虑到设计中。 待选方案一 方 略 待选方案一 天 大 待选方案待选方案-天天 大大 方方 案案 n业态规划 n主题及面积比例：

3、 n各类餐饮 50%、 n便利卖场 40%、 n便利服务设施 10%； n功能店铺单铺面积设定： n各类餐饮： n休闲餐饮：50-350平米 n大型餐饮：500-2000平米 n中档卖场、超市： n超市：5001000平米 n便利服务设施： n便民服务：20100平米 n社会设施：30150平米 四号地商业定位四号地商业定位-产品定位产品定位 n一层： n餐饮类，临街位置切割成小 店； n休闲餐饮、蛋糕店、小 吃店； n设置直梯，临近处设为 三层或四层餐饮部分的 入口 n零售、便利服务类； n邮局 n洗衣房、冲印、药房、 美容美发； n电讯、电信局营业厅； n中型超市，在一层略差位置 设置入口

4、及一定经营面积； 餐饮 零售 n二层： n餐饮：餐饮： 休闲餐饮，部分与一层店铺连接， 保证较好的临街位置，丰富本层 功能； n中型超市：中型超市： 作为二层的主要经营内容，占本 层面积的绝大部分； 餐饮 零售 n三层：三层： n集中型美食城：集中型美食城：作为 主要餐饮场所，满足 区域消费及写字楼部 分需求； n中大型品牌餐饮：中大型品牌餐饮：引 入中档中型餐饮，完 善餐饮设施层次； n四层：四层： n中大型品牌餐饮：中大型品牌餐饮：知 名中型餐饮，设置直 梯，拉升整体档次； 餐饮 廊道 n功能品牌推荐： n一层： n餐饮：餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥 店、味多美、dq

5、、好利来、张一元、街客、 ； n零售、便利服务：零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、i.t. 、柯达 冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局； n中型超市：中型超市：冠军超市、物美超市； n二层： n餐饮：餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、 n中型超市：中型超市：冠军超市、物美超市； n三层： n休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代； n四层： n1-31-3家中大型品牌餐饮：家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦 哥、品奇批萨、小肥羊； 四号地商业定位四号地商业定位-产品定位产品定位 n公共空间 n风格及用材与青年汇整体风格

6、统一。 n以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同 风格品牌商铺进行分区，引导人流。 n在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激 活三、四层经营价值。 n以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业 气质。 n与引入品牌装修充分结合，互利互补。 n公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。 四号地商业定位四号地商业定位-产品定位产品定位 二号地商业定位二号地商业定位 n市场定位 迎合朝青板块整体商务环境的提升， 作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携 手知名餐饮经营企业，打造朝 青路上消费新亮点，塑造区域 现代商务生活中心。 二号地商业定位二号地商业定位-产品定位产品定位 囊括品牌餐饮

7、和现代便利生活设 施的商务主题生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡， 提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及soho 以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代 化商务配套。 二号地商业定位二号地商业定位-产品定位产品定位 n立面风格 n与青年汇项目公建部分整体风格统一。 n立面效果应强调其现代、高尚的品质感， 凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜 好。 n因考虑大面积出租，与知名餐饮服务企 业合作，应尽早确定合作品牌，协调制 定外装修方案。 待选方案一 方 略 待选方案二 天 大 天大方案天大方案 n业态规划 n主题及面积比例： n品牌餐饮 65%、 n零售、商务、便利、服务

8、设施 35%； n功能店铺单铺面积设定： n大型餐饮：500-2000平米 n零售、商务、便利、服务设施 ： n零售门店：30100平米 n商务餐饮：50300平米 n金融设施：20100平米 n社会服务：30150平米 二号地商业定位二号地商业定位-产品定位产品定位 n商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性； n休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐； n设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口 n零售门店； n时尚服饰、箱包、高档家具家饰 n金融设施： n银行分理处、信用卡中心； n证券公司 n社会服务： n美容美发； n电讯、电信局营业厅； 朝阳北路 餐饮 零售、金融 n品牌餐饮：品

9、牌餐饮： n引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮， n利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， n满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。 n金融设施： n二层部分面积设置为证券公司， n二层部分面积作为银行业务部及vip室。 餐饮 金融 n功能品牌推荐： n一层： n零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ； n金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； n商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语； n社会服务：dhl； n二层： n品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 n金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； n三层： n品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 二号地商业定位二号地

10、商业定位-产品定位产品定位 n公共空间 n与青年汇共建部分相呼应。 n以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代 的商业气质。 n与引入品牌装修充分结合，互利互补。 n公共空间的装修满足中高档商务商业设施 装修标准即可。 二号地商业定位二号地商业定位-产品定位产品定位 第三部分第三部分 收收 益益 分分 析析 收益分析收益分析-经济技术指标经济技术指标 4#地商业一层二层三层四层车位合计 建筑面积-天大29603000278015604610300 交通面积279279279162999 销售面积26812721250113989301 2#地商业 建筑面积-天大301030103010131903

11、0 交通面积7123013011314 销售面积229827092709 1777716 4#地 -层 面 销售 面积 销售 单价 销售 总价 单方 首付 单方 月供 单 方 日 供 使 用 率 折合 单位 日租 考虑出 租率后 日租 如出租， 年租金收 益 区域实 际租金 价格 如出租， 年租金收 益 一层26812.56702.51.25 137. 54.6 0.77 9 442.4 9425.64 二层27211.84897.80.9993.30.75 7 369.45274.28 三层25010.92250.90.4549.5 1.6 50.72 3 1913170.17 四层1398

12、0.6838.80.3331.10.72 2 71.2 1.547.56 合计93011.58 146901074 5.6917.64 2#地-层面 一层22982.86434.41.41545.1 0.77 10 424.7 9364.83 二层27091.84876.20.9993.3 0.75 7 367.85273.07 三层2709127090.5551.8 0.73 4 229.9 3184.32 合计77161.82 14019. 61022.4 6822.22 总计 1701 71.69 28709. 62096 5.81739.86 收益分析收益分析-销售收益分析销售收益分析

13、 4# 地 层 面 销售 面积 销 售 单 价 销售 总价 单 方 首 付 单方 月供 单方 日供 使 用 率 折合 单位 日租 考虑出 租率后 日租 如出租， 年租金收 益 区域实 际租金 价格 如出租， 年租金收 益 一 层268141072422207.3 0.710 15 707.78 12567.51 二 层27212.87618.81.41545.1 0.77 10 574.68 7383.99 三 层25011.84501.80.9993.30.75 7 382.01 4226.89 四 层13981.21677.60.6662.20.73 4 142.36 2.579.27 合

14、 计9301 2.6 4 24522. 21806.83 7.7 1257.66 2#地层面 一 层22984.510341 2.2 5 247. 58.3 0.712 17 682.51 12486.44 二 层27093.28668.81.61765.9 0.78 12 653.88 7382.29 三 层27092.25959.81.11214.0 0.76 8 505.73 4245.76 收益分析收益分析-销售收益分析销售收益分析 收益分析收益分析-销售收益分析销售收益分析 n建设期销售， n4#地可实际销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米； n 2#地。1.4亿元，。1

15、.82万元/平米； n 两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。 n以上为假设四层全部卖掉可得收益，如销售受阻，只卖掉 4#地一二层和2#地一层，则 n4#地可实际销售收益1.16亿元，销售均价2.15万元/平米； n 2#地。0.64亿元，。2.8万元/平米； n 两部分销售额总计1.8亿元，销售均价2.3万元/平米。 收益分析收益分析-销售收益分析销售收益分析 n 竣工并经营2年后带租约进行销售， n4#地可实际销售收益2.45亿元，销售均价2.64万元/平米； n 2#地。2.5亿元，。3.24万元/平米； n 两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。

16、n采取三年后带租约销售可增加盈利采取三年后带租约销售可增加盈利2.132.13亿。亿。 n以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层经营单位较大，不利于 销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其余层面租金，则 n4#地可实际销售收益1.84亿元，销售均价3.4万元/平米； n 2#地。1.1亿元，。4.5万元/平米； n 两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。 n采取三年后带租约销售可增加盈利采取三年后带租约销售可增加盈利1.11.1亿，亿， n并年增加租金收益并年增加租金收益950950万元。万元。 收益分析收益分析-经营分析经营分析四号地四号地 一层 店铺 经营

17、业态推荐品牌经营面积 单位 日租 月租 收益 年租 收益预计租期 1-5年租金 收益合计 5年以后 租金涨幅 5-10年 年租金收益 a-1 休闲 餐饮 麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功 夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥 店、味多美、街客、dq、大三元好 婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡1450.4730.46 292.40 8-10年1462.00 0.0%292.40 b-1 便利 服务 柯达冲印、福奈特洗衣、金象药 房、家政服务、贝塔斯曼、邮局 、电信营业厅、招商银行、建设 银行310.887.46 62.66 2年、5年313.29 3.0%64.54 c-1超市冠军超市、法宝超市310.84.

18、54.20 50.35 5年251.75 2.0%51.36 合计20726.77542.11 405.41 2027.04 408.29 二层店铺 a-2 休闲 餐饮 麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功 夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥 店、味多美、街客、dq、大三元好 婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡735511.03 105.84 8-10年529.20 0.0%105.84 c-2超市法宝超市、家乐福冠军超市、13653.514.33 120.39 5年601.97 2.0%122.80 合计21004.02525.36 226.23 1131.17 228.64 三层店铺 a-3 品牌 餐饮 麻

19、辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚 一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨 、小肥羊、渝信川菜1946317.51 168.13 5年840.67 1.5%170.66 四层店铺 a-4 品牌 餐饮 麻辣诱惑、汉拿山、金山城、 老诚一锅、海底捞、好伦哥、 品奇批萨、小肥羊、渝信川菜109226.55 62.90 5年314.50 1.5%63.84 总计7210721091.591.5862.7 862.7 4313.4 4313.4 871.4871.4 注：以上为假定统一经营的前五年经营收益分析 收益分析收益分析-经营分析经营分析二号地二号地 地块经营业态推荐品牌 经营 面积 单位 日租 月租 收益 年

20、租 收益 预计 租期 1-5年租金 收益合计 5年以后租 金涨幅 5-10年年 租金收益 一层店铺 a-1商务餐饮上岛咖啡、真功夫、面包物语737 715 130 1年650 0.0%130 b-1零售门店金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 527 914 119 2、5年597 1.5%121 c-1金融设施光大银行、建设银行、北京证券632 713 143 5年717 2.0%146 d-1社会服务dhl、ems211 85 42 1年212 1.0%43 合计2107 7.648 435 2177 440 二层店铺 a-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆1686 420 194 5

21、年971 1.0%196 c-2金融设施光大银行、建设银行、北京证券421 56 61 5年303 1.0%61 合计2107 4.227 255 1274 257 三层店铺 a-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆2107 2.5 16 152 5年759 1.0%153 总计总计632163214.8 4.8 90 90 842 842 4210 4210 851 851 注：以上为假定统一经营的前五年经营收益分析 收益分析收益分析-经营策略经营策略 n统一招商、统一经营，保证商业规划的实 施和租金的回收。 n竣工后带租约销售，可获取最高的销售收 益。 n可考虑出售一二层可分割小面积

22、，获取销 售收益，同时保留部分面积，保证长期租 金收益。 项目概况项目概况 朝阳北路 一期产品 n项目位置 n4#地位于朝阳北路与青年路交汇处， 紧邻城市交通主干道； n2#地沿朝阳北路，紧邻铁路； n技术指标 2#地4#地总计 用地性质 soho和主题性商业 街 主题性社区商业 配套 单位单位-平平 米米 总建筑面 积 358001100046800 n交通环境 n青年路、朝阳路、朝阳北路构成板块整体的交通框架。 n青年路北段改造完成，我项目门前路段尚无改造迹象。 n朝阳路改造预计明年全部完工，成为cbd主要道路之一。 n朝阳北路已经全线通车。 n城铁6号线规划从西八里庄经青年汇至常营，20

23、08年开 工。 n区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。 第一部分第一部分 市市 场场 研研 究究 市场研究市场研究-区域环境区域环境 n宏观环境影响朝青板块热度直线上升； n朝青板块内近20个项目，均价超过8500元/平米-产 品类型丰富； n20062006年该区域的开发总量达到了年该区域的开发总量达到了400400多万平方米；多万平方米； n未来该区域人口密度较高； n零售类商业配套，包括集中商业、特色商业街及底零售类商业配套，包括集中商业、特色商业街及底 商等都种形式，整体商业面积至少商等都种形式，整体商业面积至少3030万平米以上；万平米以上

24、； n区域内现实商业，特别是餐饮类供应仍明显不足； n区内住宅供应量巨大，商业供应量区内住宅供应量巨大，商业供应量 不足，现实功能配比不合理。不足，现实功能配比不合理。 市场研究市场研究-市场供应市场供应 n板块内集中商业总建筑面积8.5万平米，经营面积 达5万平米。 n代表项目：住邦2000二期商业、韩show商场和首创白云商场。 n底商及商业街供应总量20万平米，经营面积超过 12万平米。 n代表项目：朝阳园.尚街、华纺易城底商、国美第一城商街、珠江 罗马嘉园欧洲风情商业街、a-z town商业配套 n据不完全统计，朝青板块住宅项目之商据不完全统计，朝青板块住宅项目之商 业配套供应量近业配

25、套供应量近3030万平米。万平米。 市场研究市场研究-市场供应市场供应 n据不完全统计，朝青板块现有商业供应面积达据不完全统计，朝青板块现有商业供应面积达2626万平米万平米 （建筑面积）。（建筑面积）。 n集中百货类：13.5万平米 n超市类：3.5万平米 n电器卖场类：1.5万平米 n餐饮类：2.5万平米。 n休闲娱乐类：4.5万平米。 市场供应市场供应-零售业面积供应零售业面积供应 n区内已建在建零售类近区内已建在建零售类近1414万余平方米，面万余平方米，面 积较大，档次一般。积较大，档次一般。 新入市面积待市场检新入市面积待市场检 验。验。 n华堂商场延续传统经营方式，满足日常消费需

26、求， 保证其商业地位。 n白云市场、韩show及财满街以划分面积单位形式 销售，均价：18000元/平米，承诺年8%回报。 n产权店铺式商业开发项目，在招商、经营及投资回 报方面存在不确定性，面临市场考验。 n尚街作为唯一只租不卖的商业物业，融合多种经营 内容，餐饮及休闲娱乐面积分别占到总量的30%- 35%。 n区域内聚集了9余家大、中、小型超市 （其中包括4家便利店），主要分布在朝 阳路两侧 n样本中5000平方米以下超市3个，三家面积 合计4300平方米 . n样本全部在朝阳路沿线 n大型超市仅有易初莲花一家，规模占总供 应量66%，达8500平米，辐射整个区域消费 人群。 n大型超市具

27、明显发展空间，规划中的家乐 福超市及朝阳北路shopping mall入市后， 超市规模将完成中型到大型的转型。 市场供应市场供应-餐饮类供应餐饮类供应 n餐饮经营面积餐饮经营面积1.21.2万平米，万平米，集中在朝阳路，中档餐饮 为主，品牌及特色餐饮较少； n区内餐饮品牌有：肯德基、麦当劳、必胜客、好利 来、郭林家常菜、永和豆浆、大白鲨火锅自助等。 品牌档次明显不足。 n在建餐饮总供应约在建餐饮总供应约4 4万平方米，万平方米， 多为产权式销售，多为产权式销售， 品牌以休闲中小型餐饮为主；品牌以休闲中小型餐饮为主； n品牌升级、环境改善将伴随新项目迅速开展； n区内餐饮设施从功能、档次、面积

28、，均区内餐饮设施从功能、档次、面积，均 无法满足正常需求。无法满足正常需求。 市场供应市场供应-休闲娱乐类面积供应休闲娱乐类面积供应 n板块内新社区都设有会所，主要为内部提供服务； n甘露园临街洗浴中心，经营面积近800平方米的； n白云生活广场四层为小厅影院，五层健身场所，面积4000 平米； n尚街地下一层为2000平米休闲娱乐场所； n财满街休闲乐园，分布二期商业街三层位置，体量在8000 平方米。 n朝阳北路周边目前不存在集中大型休闲娱乐场所。休闲娱 乐业态存在明显市场空白。 n目前区内休闲娱乐场所总供应量近目前区内休闲娱乐场所总供应量近4.54.5万万 平方米，约有平方米，约有3.3

29、3.3万平方米针对小区开放，万平方米针对小区开放， 档次、经营内容和配套设施无法满足未档次、经营内容和配套设施无法满足未 来需求；来需求； 市场供应市场供应-租金水平租金水平 n该区域零售类租金水平如下： 单位-元/平 米.经营面积.日 n集中商业类： n华堂商场：3.5元/平米，营业面积24000平米。 n苏宁电器：2元/平米，营业面积3000平米,一层仅入口， 四层为主要经营场地。 n超市类： n京客隆超市：3元/平米，经营面积1500平米，一层。 n法宝超市：1.5元/平米，经营面积2000平米，地下。 n临街商铺类： n迪信通手机专卖：8元/平米，经营面积350平米，正对华 堂商场。

30、n罗宾汉服饰专卖：10元/平米，经营面积100平米，正对华 堂商场。 n中国移动通信：11元/平米，经营面积30平米。 n该区域餐饮类租金水平如下： 品牌名称所属类型 规模-平 米 单位日 租 物业类 型分布商圈 舟都鲍翅酒 楼中大型正餐18008 临街商 铺 住邦2000底商 郭林家常菜中大型正餐10006.5 临街商 铺 甘露园商圈底 商 大白鲨火锅 大型火锅20001.5 大厦内 部 华堂商圈- 昆泰大厦四层 巴西烤肉 特色休闲餐 饮6007 临街商 铺华堂商圈周边 麦当劳休闲餐饮3005 临街商 铺 华堂商圈-一带 二 重庆鸳鸯火 锅小型正餐3004 临街商 铺 甘露园商圈底 商 永和

31、豆浆便利快餐1007.5 临街商 铺华堂商圈临街 l倍讯易 倍讯易-http:/ 让您获取管理资讯更容易,提供海量的公文,范文,制 度,规定。 倍讯易http:/ n该区域休闲娱乐类租金水平如下： 单位-元/平米.经营面积.日 n休闲、服务类： n香榭丽舍美容美发：6.5元/平米，营业面积970平米。 n三星电子维修中心：6.5元/平米，营业面积400平米。 n娱乐类： 名称面积经营内容消费客群 甘露园spa水 疗800洗浴周边居住及商务人群 尚街20000休闲娱乐 周边中高收入人群及商务人 群 财满街8000休闲娱乐 本项目商务人群为主、周边 居民 韩show百货 三 朝阳无限会所3000

32、25*10阳光游泳池， 健身房、球类、棋牌室对外营业,日租1.5-2.5元/平米 朝阳园会所 地下 7800 阳光游泳池 健身房球类 棋 牌室 桑拿、高尔夫练习 场仅对小区内业主开放 朝青居住版块朝青居住版块 东至东五环、西东至东五环、西 至东四环，南至至东四环，南至 朝阳路，北至姚朝阳路，北至姚 家园路。家园路。 市场供应市场供应-分分 析析 n已建、在建常规零售类物业面积，供应量超过40万平米， 新项目多为切割小产权面积销售产品。 n未来主要零售供应集中在产权销售店铺，同类投资产品过 多。如仍延续此类形式，将面临严峻的竞争。 n中大型超市类产品缺乏，区域导向明显，大型超市的进驻 要求苛刻，

33、中型超市更具灵活性、收益性和便利性。 n餐饮娱乐设施严重不足，经营档次较低，无大型中高档餐 饮服务设施，与区域内强劲的消费力和巨大的需求形成较 大反差。 n餐饮娱乐设施未来存在较大发展空间。 n目前朝青板块商业设施平均租金为 n零售类： n集中商业：2-3元/平米.天 地下一层至地上4层 n中型超市：1-1.5元/平米.天 地下一层 n临街店铺：6-10元/平米.天 地上一层 n餐饮类： n休闲餐饮：6-11元/平米.天 地上一层 n中型正餐：4-5元/平米.天 二层 n大型餐饮：3-1.5元/平米.天 三-四层 n休闲服务、娱乐类： n休闲服务: 6.5元/平米.天 地上一层 n娱乐类： 1.5-3元/平米.天 地下一层、地上四层 市场研究市场研究-目目 标标 客客 群群 n商业的主要客群来自： n青年汇佳园自身居民；青年汇佳园自身居民； n目前区域内居民；目前区域内居民； n包括来自华纺易城、国美第一城、珠江罗马嘉园等已入 住的小区的居民及周边临近小区居民。 n区域内写字楼工作人群；区域内写字楼工作人群； n包括来自金泰国益大厦、国际创展中心及其他小区内办 公人群。 n其他过境人群