房地产工程招标采购的管理全流程

1、房地产工程招标采购管理全流程房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！、流程概况流程目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、 工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办 法。适用范围适用于万科集团所属各房地产公司。定义流程类别划分： 一、招标50万以上进行招标确定单位。1、一般工程、 重大工程进行招标单位确定（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、2外 水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）。30万以上进行招标单位确定。3、 材料4、各类须招标的设备单位确定。二、直接米购 万以下直接米购单位确定。1、一般工程50万以下直接米购单位确定。2、材料30流程

2、主导及参与 部门造价采购部（主导）、工程部、设计部、行政公共事务部、集团运营管理 部部门流程中承担职责总裁万以上、电梯、消100300万以上、重大工程和材料审批定标结果（工程 防 设备、空调设备的米购招标）集团分管副总裁万以上、电梯、消万以上、重大工程和材料300100审核定标结果（工程 防 设备、空调设备的米购招标）集团运营管理部1工程和材料/设备供方资格审查入围单位备案 2.招标文件备案万以上、 电梯、万以上、重大工程和材料100.审核定标结果（工程3300消防设备、 空调设备的采购招标）.中标供方备案4 .直接米购工程和材料确定单位的备案 5 .审核供方 评价结果的备案6片区总经理万（含

3、）100万（含）和材料50万1.审批定标结果（工程100万300 万营销供应商、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设10以上、大于 备 的采购招标）万以上、除电100300万以上、重大工程和材料2.审核定标 结果（工程梯、消防设备、空调设备外的其他设备的采购招标）城市公司总经理.审批招标文件1万（含）以5030万50万100万（含）和材料.审批 定标结果（工程2上的采购招标）万以上、设备的万以上、重大工程和材 料100503.审核定标结果（工程 米购招标）4.直接米购工程和材料设 备确定单位的审批结果 5.审批供方评价结果城市公司招标小 组/设备供方信息1 推荐工程和材料/设备供方资格审查2.

4、工程和材料/ 设备供方考察3.参加工程和材料/设备供方资格审查入围单位4.审批工 程和材料.审核招标文件5 .参加招标答疑、开标、评标6 .确定技术 标入围单位7 .商务标和经济标的评议，得出初步定标意见，再进行经济 谈判8 .给出定标意见9城市公司运营管 理部设备招标计划审批工程和材料/项目负责人设备招标计划审核工程和材料H. /设备供方考察参加工程和材料2.城市公司分管副 总/设备招标计划1.审核工程和材料/设备供方考察2.参加工程和材料设备供方资格审查入围单3.审核工程和材料/审核招标文件4.5.审核直接米购工程、材料设备单位的确定6.审核供方评价结果城市公司造价米 购部/设备招标计划1

5、.编制工程和材料2.编制招标单项计划及发布招标信息 /设备供方资料，并组织资格审查3.收集和推荐工程与材料/设备供方考察，并推荐入围单位4.组织工程和材料5.编制商务标，并形成招标文件 6.负责发标、组织答疑、开标、评标7.直接米购工程、材料设备的价格及资质审核8.组织供方评价工程部1.编制工程进度计划及编制材料进场计划/材料设备供方信息2.推荐工程3.相关工作编制工程技术标4.直接米购工程提供工程承包商，直接 米购材料设备提供材料设备清单5.参加供方评价6.设计部材料设备供方信息1.推荐工程/相关工作2.编制材料设备技术标3.直 接材料设备提供技术意见4.参加供方评价5.行政公共事务部1.相

6、关工作2.参加供方评价客户服务部参加供方评价二、工作程序、招标采购计划确定1材和要求，项目总体计划编制工程承包商进场计划 1.1工程部根据 设 备进场计划提交造价采购部。料/设备造价材料部根据工程部提供的工程承包商进场计划和材料/1.2进场计划，编制招标总体计划，根据招标总体计划编制具体操作招标单项计划和跟踪。城市公司分管副总、项目负责人对招标总体计划中的采购方式 进行1.3审核，由城市公司运营管理部审批：万元以上工程采购、重大工程（包 括土建、安装、煤气、招标采购：501）万元以上材料和30智能化、装修、外水、 外电、弱电、园林、消防、铝窗）、须招标的设备采购；万元以下材料；50万以下工程采

7、购、302）直接采购：、供方信息收集2天前，152.1发布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期招标 公告公司内网或以其他方式发布招标公告。造价采购部安排在政府招标办、应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息。投 标意向单位资料的收集：造价采购部组织相关部门通过招标公告、工2.2应保证 投标意向单位的数市场查询等方式收集投标意向单位。程和材料信息库、量不少于三家，收集渠道包括但不限于：/设备供应商信息库；集团内部工程承包商 及材料1）2）网上搜寻；3）内部公告；4）招标小组及人员推荐；5）供方自行推荐； 同行推荐。6）造价采购部应要求工程和材料供方提供以

8、下资料的原件及复印件：2.3公司简介; 1）2）营业执照；3）资质证书；4）与招标业务相关的业绩资料；5）税务登记 证；6）企业代码证； 代理证明文件（可选）；7）项目经理证书（适用于工程招标）。8）由造价采购部要求供方填写和提交供方资格审查表。2.4、资格审查33.1 （针由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资工程承包商资格审查:对需选型定板的材料）对材料供应商进行资格审查；材料供应商资格审查：格审查。资格预审指在开标前对潜在投标单资格审查分为资格预审和资格后审。3.2进行资格预资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。位进行的资格审查； 审的，一般不再进行资格后审。必须包括但不限于以下

9、内容：1）对工程承包商的资格审查3年来的营业额、注册资金、人力资源结构和状况；单位近 a） b） 供方工商营业执照、资质等级状况、安全生产许可证；3年来财务资信状况；c）近3年相关项目的业绩状况。并对其主要业绩和工程现场进行实际考察，d）近 必要时从供方合作商了解供方业绩情况；单位技术力量，资源配备状况等；e）单位在建工程、拟开工项目、目前剩余能力状况；f）g）项目负责人的资质状况、安全生产许可证；h）其它设备供应商的资质审查必须包括但不限于以下内容：2）对材料/ 3年来的营业额、注册资金；a）单位近 b）财务资信状况、营业执照及法人代码证；营业执照、税务登记证明；c）单位生产技术能力及设备状

10、况说明；d）行业主管部门颁发的生产许可证、产品鉴定 证书和有关检测报告；e）必要时对其应用项目进行实地考察和对其合作单位进同 类项目应用业绩，f）行评价调查。资格审查后，由招标小组确定是否需要进行 考察。3.3、供方考察4及近两年已考察通过的供方对于集团供方信息库中在合格供方名录下，4.1 （包括一年内已考察通过但未合作过的供方），不需要进行考察。供方考察评价表 招标小组确定供方考察评价表，4.2造价采购部制订 的考察项目、权重、评 分标准和考察人员名单。考察小组对供方进行资质条件、业绩、信誉、技术、资 金及工程实例考4.3材料类供方考察评价表汇总到考察小组负责人（一般由察， 并填写工程类/造

11、价采购部成员担任），由小组负责人做出综合评估。填写投 标单位资格审批投标单位资格审批表由招标小组审批。其中表提交城市公 司分管副总审核， 供方类别：应明确 合格供方：已经合作过，且经评审合格的 供方。1）试用供方：已经考察评审通过，取得投标资格的供方。2）待用供方：未合作、未考察的供方。3）4）不合格供方：考察不合格及合作后经评价为不合格的供方。确定不少于三家 的入围单位名单4.4造价采购部对推荐入围单位进行评估，知会项及相关资料提 交城市公司分管副总审核，由招标小组审批确定发标单位，目负责人、城市公司总经理、片区总经理，交集团运营管理部备案。因业务紧急，在发标前无法提 前考察的供方，由城市公

12、司总经理同意后 4.5可先行发标，在定标前，视回标 情况决定是否组织考察。、招标文件编制和审核5造价采购部在具备招标条件的情况下，启动招标文件编制工作，向下列 5.1部 门提出配合编制招标文件要求：，技术标要含以下内；工程招标须 由工程部提 供技术标书1）工程的名称、工程的地点、开工时间、竣工时间 a）工程的概况b）施工的质量目标c）施工过程中各个工种的安装要求和技术要求、关键部位的注意事项d）e）提供施工图纸、工程量清单由造价采购部的造价部门提供，技术标要含以下内：材料/设备招标须由设计部提供技术标书2）a）工程的名称、工程的地点、工程的概况、材料设备的名称b）材料设备的材 质、规格、技术的

13、要求和用户需求书技术的响应的表格（需包含材料设备型号、 配置、品牌、产地、材质使c）用的寿命、技术性能）提供招标图纸和材料设备清单d）造价采购部负责编制商务标书，并形成招标文件。招标文件应5.2包括 但不局限于以下内容：投标报价书：是要求投标方按照对投标总价、付款、工期、 担保函、结1）算原则等的回复要求，为固定格式，要求投标方单独密封；（商务标书内容）（技 本次招标的项目概况：主要是让投标方了解发标项目与公司的关系；2）术标书内容）本次招标的范围和内容（技术标书内容）：图纸范围要求、招标范 围在3）图中的界定、上述范围内的具体工作内容；承包方式：标明本项目招标采用承包方式；（商务标书内容）4

14、）计价方式：工程量清单招标或总价包干、单价包干、包干总价加固定单5）价、其他方式等；（商务标书内容）设设备清单、甲控材料材料、设备要求（技 术标书内容）：甲供材料6）设备封样、检验及验收要求；设备品牌范围名单、材料 /备清单、甲控材料/报 价要求说明（商务标书内容）：总体报价要求及说明、主材的报价要 7） 设备取费办法（包括损耗率的报价要求）、投标/求、甲方认质认价和甲供材料报 价中包括的各项费用的说明（包括利润、税收、有偿服务费、配合费、材料涨 价 风险、不可预见费等）、汇总方式；结算原则（商务标书内容）：承包范围内的结 算原则、设计变更结算原8）甲供的结算则、招标范围外结算原则（设计变更及

15、现场签证）、主材认质认价/原 则、乙供主材替换的结算原则等；9）付款方式；（商务标书内容）10）履约担 保；（商务标书内容） 质量等级审核及验收规范；（技术标书内容）11）特殊部 位的检验及验收（如有）；（技术标书内容）12）工期要求（技术标书内容）；13）投标资料要求（技术和商务标书内容）：商务投标书，包括法人证明书14）其他 资料、（同类型）、及法人委托书原件、营业执照及资质证书、主要工程业绩投标 报价书、报价清单、报价特别说明、单价分析表；技术投标书，包括管理组织架构、施工组织设计方案、质量保证措施、人员设备配置、工期安排、其他；资 料密封要求；15）评标办法；16）招标时间安排：包括发

16、标、答疑、回标截止时间；17）投标注意事项：主要对废标和其他情况的说明；18）投标附件：图纸（含 设计变更、审图意见）；报价格式和清单；投标报19）价书；合同文本。招标文 件编制完成后，造价米购部负责填写招标文件审批表，审核5.3和审批权限： 由城市公司总经理审批，招标小组，招标文件提交给城市公司分管副总审核、交集团运营管理部备案。在报批过程中涉及到对招标文件有修改的意见时，由 造价采购部修5.4交集团运营管理由城市公司招标小组审批，改，提交给城市公司分管副总审核， 部备案，修改后审批的招标文件为正式发标文件。、发标与答疑6造价采购部负责对入围单位进行发标，并组织招标小组参加工程、材料6.1

17、/设备和合同的招标答疑举行招标答疑会：/设备类和合同的招标答疑或参加材料需 要时，造价采购部负责办理收取招标图纸押金及投标保证金手续的收1）取手续，由财务部负责收取。发标、答疑过程中需要变更的，造价采购部汇总 招标小组意见，在答疑2）会后由造价采购部组织编制答疑会记录，经相关答疑人会签、城市公司分管 将作为招标文件的补充文答疑会记录副总审批后发放给相关投标单位签收， 件。80投标保证金额度最高不超过6.2工程类招标项目要求提供投标保证金的，万 元（人民币），由财务部收取，具体金额由招标小组组长根据项目具体情况确定。开标后未中标单位的投标保证金，由造价采购部三天内通知财务部免息1）退还。天内，由

18、造价采购部通知财务部将投标保证金 72）中标单位在合同签订 后不退还投（中标单位在中标后不接受中标承诺主要条件的， 自动转为履约保证 金 标保证金，取消中标资格）。造价采购部收取标书时，应检查标书是否有效密 圭寸，标书送达时间是否6.3符合招标文件截标时间要求，并填写签收表。、开标前准备7设备的供方投标文件技术标采用暗标法投标，技术标内容及/7.1工程材料圭寸面不得有投标单位名称和任何暗示性标识，否则做废标处理。造价采购部在开标前 对投标单位报送的技术标书进行编号，并作好记7.2录。、开标和评标8招标小组（由城市公司总经理任组长、工程招标由城市公司分管工程和 8.1招标 造价采购副总任副组长、

19、材料设备招标由城市公司分管设计副总任副组长，小组成员：由城市公司的工程部、设计部、行政公共事务部的人员组成；城市公负责 开标及评标工司总经理不参加评标时可授权相关人员主持开标和评标工作）作,开评标应尽量缩小参加人员范围。开标：8.2开标参加人员：招标小组组长、副组长和成员；根据招标项目实际情况，1）由招标小组组长决定具体参加人员 并签发参加人员名单，由造价采购部通知。开标后，开评标人员签字确认，开标时，招标小组应填写开标记录表2）经济评招标小组先进行技术评审确定技术入围单位， 之后对入围单位进行商务、 审, 得出初步定标意见，再进行经济谈判，确定定标意见。8.3评标、定标方法公司根据不同的招标

20、项目，采用以下三种评标、定标方法，具体评标、定标办法在招标文件中作出规定：该办法适用于同品牌、规格、型号的材料和设备 采购项目。该最低价法1）类项目根据谈判结果，最低价格者为中标单位； ： 该办法适用于2）合理低价法 功能、性能相近，品牌不同的材料和设备采购项目。 a）工程技术含量低、施工难度小、工艺简单、总造价低的工程类施工项目。b）: 该办法适用于工程类设备较多、施工复杂的建筑、安装、大 综合评价法3）型装 修、监理及其他特殊需要的项目。综合评价越高越符合中标条件。综合评价权重分配，在评标前由招标小组讨论确定，如：a）70%经济标30%技术标10%商务标 经济标评分，如b）A /70 ）-

21、投标最低价）/ （投标最低价经济标得分=70-（投标报价70分）（最低标报价为满分技术标采用百分制，由相关评审人 员按技术标评分表打分，由技术标 c）评审负责人汇总采用算术平均法确定 最终分值，并将技术标评分表及技术标最终分值汇总表报招标小组。*20%B技术标最终分值技术标得分=d）商务标以考察评分为最终得分，合作过的合格供方的商务满分。*10%C=商务标最终得分商务标得分=A+B+C综合总分招标小组若发现某投标单位的报价明显低于其他投标单 8.4在评标过 程中，应要求该投标单位提供能够达到招标位的报价，使得其报价可能低于其成 本的，投标单位无法合理说明或不能提文件要求的工期、 质量和技术标准

22、的书面 证明。评标报告中应明确写出废标原供相关证明材料的， 该单位标书应作为废标 处理，因。、经济及技术谈判9开标后，需要进一步谈判的招标项目，招标小组确定谈判入围单位，谈9.1技术 标评审负责人须书面提出技术标中存在的问题和家。判入围单位不得少于3公司的要求，提交招标小组组长。是否有不合理招标小组组长对供方经济报价中价 格的合理性进行分析，9.2报价、是否有不平衡报价及存在的其他问题， 并组织 会议谈判。谈判过程中，由技术标评审负责人或其指定的技术、工程人员负责落实9.3解决技术标中的问题，需要时，招标小组通知相关部门参加谈判。招标小组组长主持谈判，并负责经济标谈判，相关人员予以配合9.4谈

23、判过程中应形成谈判记录，参加谈判人员签字确认。9.5招标小组组长根据招标项目及 谈判情况，决定是否组织进行后续谈判。9.6、定标10招标小组根据谈判结果，填写招标结果审批表和投标情况对比10.1分析表（作为招标采购的附件），审核和审批权限：万由招标小组提供定标意见，50 万（含）和材料30 一般工程1）50万100万交集团运片区总经理，由城市公司 总经理审批确定中标单位，知会项目负责人、营管理部备案。万营万（含八 大于10万（含）和材料50万100万2） 一般工程100300空调设 备外的其他设备由招标小组提供定标意见，除电梯、消防设备、销承包商、交集 由片区总经理审批确定中标单位，知会项目负

24、责人，提交城市公司总经理，团运营管理部备案。消防设备、万以上、电梯、万以上、重大工程和材料设备1003） 一般工程300集团运提交城市公司总经理、片区总经理、空调设备由招标小组提 供定标意见， 营管理部、集团分管副总裁，由总裁审批确定中标单位，知会项 目负责人。根据权限城市公司总经理、片区总经理、总裁应在招标结果审批表10.2上签署明确的意见并签名。、签发中标通知书11同时知，5个工作日内向中标单位发放中标通知书造价采购部在定标后或财 务部根据合同社会劳动保险金会未中标单位；中标单位须向财务部缴纳约定在进度款中扣除。、直接采购工程12万以下的采购方式采用直接采购。工程 5012.1 （须含工商

25、营业执照复印件、造 价采购部根据工程部提供的工程承包商 12.2税务登记证复印件、施工资质证书 复印件、安全生产许可证、管理能力、经营状 况、以往业绩等的有关资料），进 行资格审核、工程量清单的数量和价格审核。 造价采购部的审核结果，提交城市 公司分管副总审核，城市公司总经 12.3片区总经理，由集团运营管理部备案。理审批确定工程承包商，知会项目负责人、直接采购材料设备1330万以下的采购方式采用直接采购。13.1材料造价采购部根据工程部提供的材 料材质和规格、材料设备清单，进行 13.2询价和技术、经济对比。 设计部对 材料提供技术意见。13.3造价采购部的材料比较结果的意见，提交城市公司分管副总审核，城 13.4由集 团运营管理知会项目负责