4月23日深圳皇岗商务中心招商执行方案——写字楼、商业

1、皇岗商务中心招商执行方案皇岗商务中心招商执行方案 写字楼、商业写字楼、商业 皇庭商业公司皇庭商业公司 2010年年4月月23日日 一、市场分析（宏观、区域）一、市场分析（宏观、区域） 二、项目定位（写字楼、商业）二、项目定位（写字楼、商业） 三、项目招商策略三、项目招商策略 四、项目租金建议四、项目租金建议 五、项目招商实施五、项目招商实施 介 介 绍绍 提提 纲纲 一、市场分析（宏观、区域）一、市场分析（宏观、区域） 宏观市场宏观市场 1 1珠三角一体化珠三角一体化 人均地区生产总值达到135000元； 服务业增加值比重达到60% （2012年目标53） ； 城乡居民收入水平比2012年翻一

2、番； 城镇化水平达到85%左右（2012年目标80）。 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年) 深圳处于整个战略规划的中心，也将是受益最大的城市深圳处于整个战略规划的中心，也将是受益最大的城市 形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一 20092009年年5 5月月1414日，日，深圳综合配套改革试验总体方案深圳综合配套改革试验总体方案获国务院批复，明确了深港共建获国务院批复，明确了深港共建 全球性的五大中心全球性的五大中心 金融中心 物流中心 贸易中心 创新中心 国际文化创意产业中心

3、2 2深港一体化深港一体化 cbd中心将立足珠三角，发展具有高度战略价值的高端服务业和总部经济基地，与香港合作发展成为 区域的生产性服务业中心，深圳城市转型的突破点和新的增长点。 3 3发展策略发展策略 “中心强化、两翼伸展中心强化、两翼伸展” 现代服务业现代服务业 支持珠江三角洲地区与港澳地区在现代服务业领域的深度合作，重点发展 到到20202020年，现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过年，现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过60% 60% 信息服务业 科技服务业 商务服务业 外包服务业 文化创意产业 金融业 物流业 会展业 旅游业 总部经济 4 4 区域市场区域市场 1.1 写字

4、楼租金整体上涨写字楼租金整体上涨 126.9 受惠于国内经济增长回稳，受惠于国内经济增长回稳，2010年第一季度基金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻年第一季度基金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻 找可租赁物业。全市甲级写字楼平均租金较上季度末上升找可租赁物业。全市甲级写字楼平均租金较上季度末上升1.4%，为每月每平方米，为每月每平方米126.9 元，涨元，涨 幅最大的福田区达到每月每平方米幅最大的福田区达到每月每平方米133.7 元。元。 125 甲级甲级写字楼供应面积增加、空置率上涨写字楼供应面积增加、空置率上涨 卓越世纪中心卓越世纪中心3、4 号楼入伙，总共为市场带来号楼入伙，总共

5、为市场带来96,000 平方米的平方米的 办公面积，其中卓越世纪中心办公面积，其中卓越世纪中心4 号楼带来了号楼带来了6 万平方米的甲级写字万平方米的甲级写字 楼供应。至此，全市甲级写字楼总存量达到楼供应。至此，全市甲级写字楼总存量达到1,616,891 平方米，平方米， 空置高达空置高达18.89万平米，空置量达到万平米，空置量达到11.7%。 1.2 中心区写字楼未来趋势：未来压力巨大；中心区写字楼未来趋势：未来压力巨大； 中心区域未来中心区域未来1-2年内甲级写字楼总供应量为年内甲级写字楼总供应量为53.5万平米，将会造成较大的市万平米，将会造成较大的市 场压力，预计场压力，预计2011

6、年中心区写字楼散租可能会集中爆发；年中心区写字楼散租可能会集中爆发； 单一产权甲级写字楼租赁市场表现：出租率、出租价格双高单一产权甲级写字楼租赁市场表现：出租率、出租价格双高 1、 目前中心区单一业权的写字楼较少，主要为嘉里建设广 场及港中旅大厦；单一业权的写字楼出租率普遍较高， 一般为一般为70%以上，主要原因是单一业权业主一般资金以上，主要原因是单一业权业主一般资金 实力雄厚，个体项目招租周期普遍为实力雄厚，个体项目招租周期普遍为2年以上。年以上。 2、 单一产权甲级写字楼主流平均租金为110-160元/ /月， 属于写字楼的高端类型。 230元/ /月为深圳顶级租赁 写字楼的天花板 ；

7、3、 单一业权写字楼注重企业的素质高于价格单一业权写字楼注重企业的素质高于价格，如星河中心 整体引进平安集团、荣超中心引进建设银行。 4、本区能提供整层或多层连层的办公面积有限整层或多层连层的办公面积有限，该类物业 成为大型集团的租赁首选； 嘉里广场 星河发展中心 荣超中心 港中旅大厦 东海商务大厦 上述为实际成交价格区间上述为实际成交价格区间 1.3 租赁客户以本土私企为主，行业以金融行业为主租赁客户以本土私企为主，行业以金融行业为主 中外合资中外合资本土私企本土私企 1.4 国企国企 2008-2009年写字楼客户成交类型分析年写字楼客户成交类型分析 78% 7% 外资企业外资企业 6%5

8、%4% 个人个人 甲级写字楼市场新增需求的主要来源依然是甲级写字楼市场新增需求的主要来源依然是 金融行业。受惠于国内经济增长回稳，本季度基金融行业。受惠于国内经济增长回稳，本季度基 金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻找可金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻找可 租赁物业。租赁物业。 中心区商业：模式过于单一，业态不平衡。金融超市类、餐中心区商业：模式过于单一，业态不平衡。金融超市类、餐 饮等为主要业态饮等为主要业态 类型类型金融超市类金融超市类餐饮类餐饮类配套类配套类其他类其他类 比例比例 40%35%15%10% 小结：小结：1、模式过于单一，业态不平衡，金融超市类、餐饮等业态是中心区

9、、模式过于单一，业态不平衡，金融超市类、餐饮等业态是中心区 写字楼的主要业态。目前未能充分利用商务、会展、旅游的消费群体。写字楼的主要业态。目前未能充分利用商务、会展、旅游的消费群体。 2、除、除1f外外,空置率都非常高，一般在空置率都非常高，一般在50%以上。以上。 3、除、除1f外，租金普遍较低，甚至出现商业与写字楼租金倒挂现象，面积超外，租金普遍较低，甚至出现商业与写字楼租金倒挂现象，面积超 过过1000平米以上的多低于写字楼价值。平米以上的多低于写字楼价值。 1.5 业态表业态表 对项目招商的风险点风险点 2010年国内经济整体 转暖，内资企业率先 活跃，回流中心区的 趋势明显； 本区

10、能提供整层或多 层办公面积的甲级物 业有限，该类物业成 为大型集团的租赁首 选； 单一产权物业受客户 青睐，出租率、价格 走高； 特色餐饮、大型餐饮 尚未充分发展 总结：近期写字楼租金、供应量双升引起空置率上升，单一产权写总结：近期写字楼租金、供应量双升引起空置率上升，单一产权写 字楼租金维稳，出租率上扬；商业模式单一，发展不平衡，中心区字楼租金维稳，出租率上扬；商业模式单一，发展不平衡，中心区 夜晚任然呈现夜晚任然呈现“空城空城”现象；现象； 对项目招商的机会点机会点 未来1-2年内新增中心 区甲级写字楼办公物 业放量较大，分流客 户较大； 2011年开始，中心区 租赁型物业开始集中 放量，

11、并在两年时间 内供应超过80万平方 米； 与卓越1号楼形成正面 竞争，同时已经入伙 的3、4号楼分流相当 部分客户； 二、项目定位二、项目定位 l 写字楼部分写字楼部分 l 商业部分商业部分 写字楼部分写字楼部分 客户定位客户定位 定位为世界定位为世界500强企业及国内实力物流、金融、强企业及国内实力物流、金融、 贸易、房地产开发企业；及与会展产业相关联的贸易、房地产开发企业；及与会展产业相关联的 高新技术产业、文化产业企业。高新技术产业、文化产业企业。 写字楼写字楼 （6-27f、33-52f、 55-56f） 6-13f（低区）（低区） 国内实力物流、金融、国内实力物流、金融、 贸易、房地

12、产企业贸易、房地产企业 15-27f： （中低区）（中低区） 世界世界500强企业强企业 55-56f： 国际顶尖名企国际顶尖名企 33-52f： （中高、高区）（中高、高区） 与会展行业相关联的与会展行业相关联的 电子、生物、高新科技型电子、生物、高新科技型 企业及文化产业企业企业及文化产业企业 备注：备注：2832酒店式公寓、酒店式公寓、53-54私人银行、私人银行、57-59集团集团 业态定位业态定位 根据中心区市场调研，结合公司领导指示，着眼于项目的整体招商运根据中心区市场调研，结合公司领导指示，着眼于项目的整体招商运 营，并考虑到涉及项目招商的设计、工程、设备等技术因素，建议项营，并

13、考虑到涉及项目招商的设计、工程、设备等技术因素，建议项 目写字楼部分的业态组合如下：目写字楼部分的业态组合如下： 层数层数物业类型物业类型建筑面积建筑面积( (） 57f-59f57f-59f集团自用集团自用约约65806580 5555、5656写字楼写字楼约约36803680 53-54f53-54f夹夹 私人银行私人银行/ /会所会所（含（含5454夹夹 16001600） 55425542 28-32f28-32f酒店式公寓酒店式公寓1014910149 6-52f6-52f（扣除（扣除2626、27f27f面面 积）积） 写字楼写字楼7472574725 1f1f大堂大堂/ /银行银

14、行/ /租赁商务中心租赁商务中心19671967 业态总计业态总计 写字楼定位写字楼定位 面积以最终的查丈报告为准面积以最终的查丈报告为准 低区写字楼（低区写字楼（6-13f，8个整层）个整层）原则上以半层（约原则上以半层（约1000平方米）起租。前平方米）起租。前 期可推出期可推出6、7f作为测试市场，允许作为测试市场，允许400-600平方米的面积区间。平方米的面积区间。 注：箭头代表电梯出口处人流动向注：箭头代表电梯出口处人流动向 中低区写字楼（中低区写字楼（15-27f， 11.5个整层），个整层），原则上以原则上以1层（约层（约2000平方米）起租。若平方米）起租。若 个别企业最大限

15、度不足整层，允许个别企业最大限度不足整层，允许1500+500的形式出现。的形式出现。 注：箭头代表电梯出口处人流动向注：箭头代表电梯出口处人流动向 38层标准层层标准层 主要户型：主要户型： a、b-单房（单房（42 平方米）平方米） c、d-1房房1厅厅 （约（约60-75平方米）平方米） 中高区写字楼（中高区写字楼（33-52f，20个整层）个整层）划分划分200300400-600平方米的使用面积区组合平方米的使用面积区组合 （500/600/700/800/900/1000/1100/1200），满足各类客户的需求。最低），满足各类客户的需求。最低200平方米起租。平方米起租。 20

16、0 300 600 400 300 400 200 400 200 注：箭头代表电梯出口处人流动向注：箭头代表电梯出口处人流动向 高区写字楼（高区写字楼（55、56f）以以2层整体出租（约层整体出租（约3680平方米），面向国际高端平方米），面向国际高端 企业。企业。 注：箭头代表电梯出口处人流动向注：箭头代表电梯出口处人流动向 商业部分商业部分 客户定位客户定位 定位为世界定位为世界500强企业总部及国内实力物流、金融、贸易、房地产开强企业总部及国内实力物流、金融、贸易、房地产开 发企业、高新技术产业企业发企业、高新技术产业企业ceo、管理层、普通员工的商务配套。满、管理层、普通员工的商务配

17、套。满 足商务洽谈、宴会、团体、日常配套等要求。足商务洽谈、宴会、团体、日常配套等要求。 业态定位业态定位 商业业态定位：与卓越世纪中心商业共同规划，业态互补。兼顾考虑商业业态定位：与卓越世纪中心商业共同规划，业态互补。兼顾考虑 本项目内部交通组织、人流动线，裙楼业态与塔楼业态的组合的互补本项目内部交通组织、人流动线，裙楼业态与塔楼业态的组合的互补 性，以及商业后期经营管理，将商业业态确定如下：性，以及商业后期经营管理，将商业业态确定如下： 商业业态定位：商业业态定位： 层数层数物业类型物业类型建筑面积建筑面积( (） 5f5f员工餐厅、健身、会议、泳员工餐厅、健身、会议、泳 池（或写字楼）池

18、（或写字楼） 29402940 4f4f高档大型酒楼高档大型酒楼42504250（裙：（裙：22752275， 塔塔19751975） 3f3f 中式酒楼中式酒楼22952295 2f2f特色餐饮特色餐饮16281628 1f1f银行、中介地铺、便利店、银行、中介地铺、便利店、 移动营业厅、租赁中心、眼移动营业厅、租赁中心、眼 镜店镜店 19091909（裙：（裙：13651365， 塔塔544544） -1f-1f 美食广场美食广场1643/1643/地下室地下室 -2f-2f停车场（停车场（275275个）个）地下室面积：地下室面积： 2639826398平米平米 -3f-3f停车场（停车

19、场（200200个）个） 业态总计业态总计 -1f：美食广场：美食广场+停车场停车场 -3至至-2f：停车场：停车场 4f：高档大型酒楼：高档大型酒楼 5f：员工餐厅、会议、健身、泳池：员工餐厅、会议、健身、泳池 1f：银行、中介地铺、便利店、银行、中介地铺、便利店、 移动营业厅、租赁中心、眼镜移动营业厅、租赁中心、眼镜 店店 1、3、4、5f可考虑单独规划餐饮，也可以灵活组合，组合可考虑单独规划餐饮，也可以灵活组合，组合 出租。出租。 2、面积以最终的查丈报告为准、面积以最终的查丈报告为准 3f：中式酒楼：中式酒楼 2f：特色餐饮：特色餐饮 广场广场 下层广场下层广场 3号车道 电梯 商业

20、124.3 86.3 152.1 157 57 115.4 120 362 100 1f：金融、配套（：金融、配套（1909平米）平米） 1层倾向金融、配套为主，选择商家以先考虑价值最大化兼顾考虑品牌效应 星巴克coffee 商务租赁中心 有扶梯有扶梯 商业 980 商业 663 4号车道 3号车道 电梯 卸货区 -1f：美食广场（：美食广场（1643平米）平米） 方案一：整体包租（美乐汇方案一：整体包租（美乐汇1家）家） 方案二：分租（真功夫、嘉旺方案二：分租（真功夫、嘉旺5-6家）家） 663 980 塔楼 范围 挑空 电梯 96 128.9 116.6 125 181.8 172 101

21、 60 2f：特色餐饮（：特色餐饮（1628平米）平米） 雨花雨花 味千味千 名典名典 雨花雨花/绿茵阁绿茵阁/ 元绿回转寿司元绿回转寿司 扶梯扶梯 挑空 空间 酒楼面积酒楼面积 电梯 商业 2294.63 3f：中式酒楼（：中式酒楼（2295平米）平米） 厨房 品牌：丹桂轩、私房菜品牌：丹桂轩、私房菜 商业 范围 塔楼 范围 电梯 酒楼包房或办公 2275.41 1920.56 4f：高档大型酒楼（：高档大型酒楼（4250平米，含塔楼）平米，含塔楼） 厨房 品牌：潮泰轩、海港、春满园、品牌：潮泰轩、海港、春满园、 凤凰楼、金屋国菜、新梅园凤凰楼、金屋国菜、新梅园 消防梯消防梯 客梯客梯 wc

22、 电梯 商业 1446.98 员工餐厅 培训 健身 局部六层面积局部六层面积 5f：商务配套（：商务配套（2940平米）平米）-备选：塔楼方案可为写字楼备选：塔楼方案可为写字楼 游泳池游泳池 宴会厅。参考丽思卡尔顿宴会厅。参考丽思卡尔顿 酒店会议厅，划分为若干酒店会议厅，划分为若干 个小会议厅，会议淡季时个小会议厅，会议淡季时 可改为酒楼包房可改为酒楼包房 中空中空 扶梯扶梯 三、项目招商策略三、项目招商策略 项目招商策略要求项目招商策略要求项目招商策略要求细化项目招商策略要求细化 一、招商是基础，为公司贡献 稳定的现金流是目标； 二、招商不单为招商，须注重 后续经营，避免出现部分 退租和大面

23、积退租，影响 现金收益； 三、招商注重养商，尤其是 在招商初期，更应放水养鱼； 策略要求策略要求 1、快速而有效的招商，可以使得集 团减少资本化利息，回笼资金， 减少经营风险； 2、招商的最终目的是持续化的经营， 稳定的逐级递增的现金流收入； 在首次招商时则需严格把关证企 业、商户的品牌，是项目持久的 关键。 3、在养商期兼顾商家的经营风险， 注重共赢； 项目招商策略要求：项目招商策略要求：3.1 市场形象策略市场形象策略市场形象策略实施市场形象策略实施 一、项目所处cbd的的聚核、垄断资源及全深 圳最浓厚的商务气氛。 二、综合体规模总量形象吸引客户和商家； 三、268米的地标树立项目形象高度

24、； 四、纯租赁、单一产权国际商务标志。 五、品牌经营管理提升项目价值及办公形象； 六、实现项目品牌与皇庭品牌的良性互动，提 升皇庭形象； 策略一策略一 1、通过高端丽思卡尔顿酒店现场包装， 招商折页、电子手册树立深圳市cbd、 最大规模综合体、中心区新地标顶级 高端商务形象； 2、 统一对外宣传深圳cbd最大、最高端 综合体航母。对内则凸显自身价值， 纯租赁型物业的优越性； 3、卖点宣传注重高端经营管理，通过 “高力国际”的物业品牌，重点突出 本项目国际化的运营水平； 4、通过楼体灯光字彰显皇庭集团进驻中 心区最高端，强势展示集团与卓越、 荣超站在同一高度。成功招商所形成 的市场口碑提升皇庭品

25、牌形象。 3.2 市场形象策略：市场形象策略： 招商模式策略招商模式策略招商模式策略实施招商模式策略实施 以皇庭为中心，自主招商，自主管 理。整合优质代理公司 策略二策略二 1、皇庭地产自行驻场并担任总推广， 整合五大行及国内知名中介代理公 司外围资源，充分挖掘优质客户。 2、皇庭地产担任现场管理及总销控。 3、代理公司担任“助攻”，皇庭以自 行团队扮演“射手”角色，进行并 负责总调度和协调； 3.3 招商模式策略：招商模式策略： 招商节奏策略招商节奏策略招商节奏策略实施招商节奏策略实施 节奏：以公司的今年消化总量的70%为 整体目标，实现价值最大化。首推 中低区写字楼、商业，二推中高区 小型

26、高新产业板块写字楼；三推高 端保留物业。 节奏方面是造势造市造价。 策略三策略三 4月至10月：首推中低区写字楼、商业。 10月至12月：二推中高区高新产业写字楼。 12月后：三推高端保留物业。 3.4 招商节奏策略：招商节奏策略： 注：推盘节奏切忌断断续续、犹豫不决，须保证一气呵成注：推盘节奏切忌断断续续、犹豫不决，须保证一气呵成 写字楼、商业招商策略写字楼、商业招商策略招商策略实施招商策略实施 一、“以点带面”，先引名企入驻，形成 “羊群效应 ”； 二、合理分割，合理控制写字楼面积组合， 通过户型面积控制进驻企业品质。分割 的基本原则是与世纪中心1、3、4号楼 形成产品差异。 三、通过价格

27、的拉差，引导客户分流。 四、通过销控，控制进驻客户数量及质素。 五、规避原酒店改造的酒店小单位的影响， 导入创业、高科技型、会展产业办公概 念； 六、商业先行，通过尽快引进银行、大餐 饮等品牌商家作为写字楼的重要配套。 策略四策略四 1、通过免租期的不同，实施客户积累客 户，梳理客户，优选排序。 2、以引进行业的名企带动其行业内的中 小客户或关联客户进驻，重要是先抓 住“羊群效应 ”中的头羊，带动其他 企业租赁； 3、中、低区纯写字楼部分按照半层、一层 的出租的高端规划，营造本项目的高端品质、 及臻显本项目与高端客户合作的姿态，先在 市场上形成口碑； 4、中高、高区小单位写字楼组合成200 3

28、00400600平方米等几种组合方案，兼 顾采光及景观，采取灵活组合，便于扩大招 租范围。需产品规划设计部门配合做一层标 准办公模拟图（图纸），作为客户的引导。 3.5 招商策略：招商策略： 招商推广策略招商推广策略招商推广策略实施招商推广策略实施 一、采取小众媒体为主，节约广告 费用的同时，集中传播“点对 点”。区域覆盖偏重以中心区为 主的关内罗湖、福田、南山区商 务区，客户以金融、物流、贸易、 高科技企业、房地产开发企业为 主。兼顾与会展产业相关联的企 业。 二、充分利用代理公司客户资源以 及相应资源平台； 三、拦截世纪中心1号楼客户资源； 策略五策略五 1、报纸（特报、商报为主、南都为辅

29、）、 电台、网络、电梯广告、现场包装 （条幅、灯光字、围墙），租赁信息 全城发布，高调姿态占位中心区域租 赁市场。 2、充分整合代理公司平台资源线，整合 国际、国内各类高端客户。 3、短信息、直邮数据库、“点对点”传 播吸引大、中型企业。 4、航空杂志、高尔夫杂志吸引商务客户 群。 5、其他：招商人员积累的客户资料。 3.6 写字楼招商推广策略：写字楼招商推广策略： 四、项目租金建议四、项目租金建议 项目基础形象及未来预期项目基础形象及未来预期 市场租金判断市场租金判断 20102010年福田中心区第年福田中心区第 一季度实际成交平均租一季度实际成交平均租 金参考金参考: : 133.7133

30、.7元元/m/m2 2/ /月月 可参照性项目卓越世可参照性项目卓越世 纪中心纪中心3 3、4 4号楼：号楼：30f30f 以下以下130130元元/m/m2 2/ /月，月， 30f-35f30f-35f：147147元元/m2/m2/ 月，（月，（根据根据20102010年年4 4月月 成交样本成交样本） 低开高走，预留涨价低开高走，预留涨价 空间，避免走嘉里、东空间，避免走嘉里、东 海老路，将诚意客户全海老路，将诚意客户全 部赶到竞争对手处。新部赶到竞争对手处。新 标志型商业办公写字楼标志型商业办公写字楼 市场租金溢价浮动范围市场租金溢价浮动范围 参考参考: : 上浮上浮15%-20%

31、考虑超甲级写字楼首考虑超甲级写字楼首 期更为看重期更为看重优质客户的优质客户的 组合。争取高端优质客组合。争取高端优质客 户是物业长期盈利根本户是物业长期盈利根本 所在，也是日后涨价的所在，也是日后涨价的 主因。主因。 吸引优质商家而做出的吸引优质商家而做出的 招商优惠招商优惠 考虑项目在租赁期遇考虑项目在租赁期遇 到的到的市场竞争（世纪中市场竞争（世纪中 心心1 1、3 3、4 4栋、东海、栋、东海、 neoneo等）等），而相应做出，而相应做出 的租金价格组合策略。的租金价格组合策略。 考虑到本项目为再租考虑到本项目为再租 赁项目，项目保证快速赁项目，项目保证快速 的出租率为优先。的出租率

32、为优先。 办公楼及商务办公楼租金建议：办公楼及商务办公楼租金建议： 项目租金初判：项目租金初判： 均价均价150-155元元/月月/m2 ，125-178元元/月月/m2 报价可上浮动报价可上浮动20%：150-215元元/月月/m2 注：写字楼可租赁面积约为注：写字楼可租赁面积约为78405平方米平方米 2 未来形象塑造：未来形象塑造：与卓越1号楼成为 cbd新的商务双地标项目; 4.1 写字楼租金区间建议：写字楼租金区间建议： 附件：写字楼市场调研表4月10日 附件附件1：片区写字楼租金调研片区写字楼租金调研 项目指标项目指标嘉里建设广场嘉里建设广场 卓越世纪中心卓越世纪中心 东海国际中心

33、东海国际中心 中国港中旅大中国港中旅大 厦厦 国际商会中心国际商会中心荣超经贸中心荣超经贸中心卓越时代广场卓越时代广场 占地面积占地面积7003.5 总占地面积 30163.01 36156.6436688139.0071387295 m2 总建筑面积总建筑面积9500060000496789.2256438133595115247.62120000 m2 标准层面积标准层面积16001940 低区1733.69 高区1635.59 1567-1630 210021001726 m2 户型划分面户型划分面 积（高区、积（高区、 低区）低区） 高区：400 低区300 低、中、高三 个区低中区每

34、 层10个单位； 高区为复式每 层4个单位 180-350 300-700 160-300 160-300 70-150-274-460 层高层高4.1m44.42米4.2米3.6米3.8米3.95米 楼高楼高100m185178.36米154米216米206米218米 大堂大堂800/12mh15.5 mh 双大堂17.5 mh18 mh18 mh 300012 mh 1500双大堂，高22m 电梯电梯 每栋10台/日立电梯 （含2部消防电梯） 载重1800kg（24人 ） 12部原装三菱 电梯（含2部消 防电梯） 瑞士迅达s7000客 梯16台；vip客梯 2台，客梯1800kg； vip

35、客梯1350kg； 停车场梯： 1150kg 15部otis原 装进口 18部原装三菱电梯 （含2部消防电梯） 17部奥的斯（含2 部消防电梯） 16部原装三菱电 梯 空调空调 采用盘管风机中央空 调系统， 独立新风设 计，分户计量，设独 立系统可提供24小时 不间断冷却水。 冰蓄冷vrv中 央空调 1.独立空调系统， 空调设计冷量： 130w/, 办公室 采用二管制风机 盘管加新风处理 系统，一般商铺 采用二管制风机 盘管加新风系统 美国特灵中央 空调，分户计 量，独立新风 日本原装三菱重工 智能变频空调系统 大金vrv变冷媒 流量多联变频空 调系统 美国特灵中央空 调，分户计量， 独立新风

36、 停车位停车位31015501657个240473个423483个 项目指标项目指标嘉里建设广场嘉里建设广场卓越世纪中心卓越世纪中心东海国际中心东海国际中心 中国港中旅大中国港中旅大 厦厦 国际商会中心国际商会中心荣超经贸中心荣超经贸中心卓越时代广场卓越时代广场 管理费管理费 22.4元/月 （空调按流量 计收） 18元（空调按流 量计收） 28元（含空调）28（含空调）26（含空调） 16元（空调按流量 计收） 16元（空调按流 量），商业30元 玻璃幕墙玻璃幕墙 单元式low-e 玻璃幕墙 low-e玻璃幕墙 单元式low-e玻 璃幕墙（三层） low-e玻璃幕 墙 low-e中空玻璃幕

37、墙 low-e中空玻璃 幕墙 单元式low-e玻璃 幕墙 核心筒特点核心筒特点 偏筒设计，电 梯厅靠近 一字核心筒结构一字核心筒结构 一字核心筒结 构 渐收式十字核心筒渐收式十字核心筒十字核心筒 发电机组发电机组 1部1500kva后 备发电机 双电源供电系统 双回路，正常供 电量：80va/m2 c.租用区应急用 电：20va/m2 a.1台备用发电机 组供公共区消防 及紧急设施，1 台租区备用发电 机组供租户应急 用电，每层 20va/m2 1部1200kva 柴油机 2部1000kva后备发 电机 2部800kva后备发电 机 写字楼内部装修标准写字楼内部装修标准 送天花吊顶， 网络地板

38、 毛坯，网络地板 毛坯，网络地板 毛坯毛坯毛坯毛坯 工程施工进度工程施工进度内部装修内部装修主体塔楼施工中正常运营正常运营正常运营正常运营 租赁状况租赁状况已出租70%3#、4#楼已售磬开始招商仅余300099%100%出租率99% 售（租）价售（租）价 楼层价格180 250元，高区 报价230-250元， 实际1315层 200元，16 17层230元， 1823层230 250元，12层 以下180195 元 美联成交价格130 元实收（4#楼11 层16层之间） 中原成交半层 （4#楼3035层 之间），成立价 格147元。低中区 三级市场报价 140150元，超 高区160170元，

39、 开发商报价160- 180元 楼层价格均价 142元，低区 415层， 135145元， 高区1728层 ，145155元 ，顶层2931 层，185200 元 带简单装修：楼层 均价160元。2f-3f 商业+办公，租金 140元，低区5f30 层150元，中区30 43层150160元， 高区4355层165 170元 带简单装修：楼层 均价160元。2f- 3f商业+办公，租 金140元，低区 5f30层150元， 中区1933层 150160元，高区 3548层165170 元 带简单装修：楼层 均价160元。2f-3f 商业，租金450- 500元，低区4f 19层150元，中区

40、2034层155165 元，高区3547层 170180元，超高 区4852层200 220元 分项皇岗商务中心世纪中心4号楼东海商务中心嘉里建设广场华润中心 地段（20）1818161820 交通（8）66788 景观（12）10811129 户型（10）71010810 层高（5）55555 外立面昭示（10）108989 大堂（5）55545 园林（5）55544 停车位（5）43445 内部硬件电梯、中央 空调（10） 1010101010 内部配套（10）887610 系数8882898795 打分表打分表 租金测算依据：租金测算依据： 备注：1、选取的样板主要是项目1公里范围内同类

41、型项目 2、站在目前时间节点考虑该价格。 分项分项 皇岗商务中心世纪中心4号楼东海商务中心嘉里建设广场华润中心 系数8882898795 实际租金a130150200220 计算值1a139148202204 权重a75%10%10%5% 计算值2a104.2514.820.210.2 计算租金149.45149.45 备注：1、选取的样板主要是项目1公里范围内同类型项目。租金是写字楼毛胚（嘉里广场扣除其装修的价格） 2、站在目前时间节点考虑该价格。 3、上述价格为第一年租金，实收价格会递增5%-8%。 备注：经测算本项目目前的租金为149.45149.45元/平米.月，该测算未考虑出租率等关

42、键因数。如考虑本项目2010年出 租率达到70%（约55441平方米），难度相对中心区写字楼年出租面积2-3万平方米要高1倍，且未考虑包括neo等众 多项目的竞争影响因数。根据公司领导的指示调整，在该价格的基础上调整，调整价格后为 元/平米.月。 租金测算租金测算 业态特征业态特征 基础租金 楼层数建筑面积第一年实收租金 高区写字楼高区写字楼 55f-57f半4576m2178/m2/月 48f-52f10094m2168/m2/月 41f-47f13168m2168/m2/月 中高区写字楼中高区写字楼 39f避难层1910.17m2 37f-38f3847.84m2163/m2/月 34f-

43、36f5876.38m2163/m2/月 33f1996.57m2158/m2/月 26f-27f3901.68m2（暂定）153/m2/月 中低区写字楼中低区写字楼 25f避难层1929.24m2 23f-24f3825.81m2145m2/月 21f-22f3802.69m2140/m2/月 18f-20f5716.88m2140/m2/月 15f-17f5806.27m2135/m2/月 低区写字楼低区写字楼 14f避难层1969.63m2110/m2/月 12f-13f4009.04m2135/m2/月 9f-11f6121.67m2130/m2/月 6f-8f5928.14m2125

44、/m2/月 租金调整备注租金调整备注 注意：上述价格为第一年租金。按出租情况调整租金范围注意：上述价格为第一年租金。按出租情况调整租金范围 写字楼租金及租赁条件建议写字楼租金及租赁条件建议（模拟表）（模拟表）4.2 租赁条件：租赁条件： 免租期（含装修期）：免租期（含装修期）：2个月，个月， 品牌名企：另议。品牌名企：另议。 折扣：折扣： 1层以内层以内 无无 1层层2层层 2% 2层层3层层 3% 3层层4层层 5% 4层层 6% 金融机构金融机构 2% 优质企业优质企业 2% 知名企业知名企业2% 上市公司上市公司3% 行业商会行业商会3% 世界世界500强强5% 指定日期内签定意向书折扣

45、：指定日期内签定意向书折扣： 2% 上述折扣可累加。上述折扣可累加。 递增率：第二年递增递增率：第二年递增5-8%。 合同期：合同期：2-3年年 管理费：管理费：20元元/平米平米.月（参考月（参考 市场，按照不低于卓越世纪市场，按照不低于卓越世纪 中心标准制定，结合物业管中心标准制定，结合物业管 理公司测算）理公司测算） 空调费：空调费： 待定待定 押金：押金：2个月租金。个月租金。 商业租金水平及租赁条件建议商业租金水平及租赁条件建议 根据片区租金水平，采用市场比较法，并结合根据片区租金水平，采用市场比较法，并结合 本项目实际情况，本项目实际情况， 建议租金如下：建议租金如下： 负一层：负

46、一层：150200元元/平米平米 一层：一层：600800元元/平米平米 二层：二层：150180元元/平米平米 三层：三层：80100元元/平米平米 四层：四层：6075元元/平米平米 五层：五层：5070元元/平米平米 租赁条件建议如下：租赁条件建议如下： 免租期（含装修期）：免租期（含装修期）：3-5个月，品牌客户：另议。个月，品牌客户：另议。 折扣：无。折扣：无。 递增率：第二年开始递增递增率：第二年开始递增5%- 8%，每两年一递增，每两年一递增 管理费：管理费：25元元/平米平米 空调费：待定，空调费：待定，(由物业管理公司测算由物业管理公司测算) 合同期：合同期：3-8年年 押金

47、：押金：2个月租金。个月租金。 合作模式：租赁为主，知名品合作模式：租赁为主，知名品 牌可考虑联营（扣牌可考虑联营（扣 点）合作，如麦当劳、肯德基等点）合作，如麦当劳、肯德基等 4.3 商业租金调研参考见附件商业租金调研参考见附件 附件附件2：片区商业租金调研片区商业租金调研 项目名称项目名称金中环金中环财富大厦财富大厦现代国际现代国际时代金融中心时代金融中心卓越时代广场卓越时代广场 位置位置 一层正 街 五层负一层二层二层一层正街一至四层 一层正 街 二层 租金租金 （元/） 45088107.6280150700130670200 面积面积( (）4505069299.33 1023.11

48、 不详约实用300/间约7000/46370 业态业态 招商银 行 金皇廷 酒楼 钰花溪 光大银 行 臻品 轩餐 饮 辉腾、保时捷汽 车 中国平安银行美联物业嘉旺快餐 递增率递增率 第三年 8% 第三 年3% 第三 年5% 不详不详不详第三年5% 第三年 8% 第三年5% 管理费管理费40元/，空调费按流量计费 25元/，空调费按流量 计费（大部分商 家自装空调） 22元/，空调费按 流量计费 28元/,空调按流量计费 30元/，空调费按流量计费 实用率实用率80%70%70%85%85%80% 一层90%，二至四层 80% 70%65% 合同期限合同期限5年10年5年5年10年不详10年3年

49、3年 片区平均片区平均 租金水平租金水平 一层700-1120元/ 二层至六层108元-200元/ 负一层100元-250元/（环球 美食街） 一层280-500元/ 二层150元/ 一层600- 800元/ 二层销售给包商 银行 一层600-750元/ 二层至四层 130-180元/ 一层400-800元/（内街、正 街） 二层至四层180-300元/ 商业租金明细表商业租金明细表 楼层楼层编号编号面积面积租金单价租金单价月租金月租金 （万元）（万元） 业态规划业态规划 -1f164315024.65 美食广场美食广场 1f 1f塔楼54480043.52银行、商务配套银行、商务配套 1f裙

50、楼136565088.72 1f小计小计1909692132.24 2f162815024.42 特色餐饮特色餐饮 3f22949020.6粤式酒楼粤式酒楼 4f 4f塔楼19757514.8 大型酒楼大型酒楼 4f裙楼22757517.0 4f小计小计425031.8 5f29397020.5健身、员工餐厅、培健身、员工餐厅、培 训训 合计合五、项目招商实施五、项目招商实施 1、商业部相应人员架构、人员配备到位； 2、物业管理公司及驻场经理的挑选； 3、提供与招商相关的设计、工程、设备 项目技术数据。 （工程部） 4、项目具备工程对接人员（工程部） 一、招商团队及相关单位配合：一、招商团队及相关单位配合： 1、招商中心设计方案、样板层方案（设计部、商业公司）； 2、大堂、看楼通道包装（看楼电梯、通道包装） 样板房（清水房）、交楼标准、硬件展示； 3、 项目现场灯光字、围墙制作、导示牌 等制作安装； （商业公司） 二、二、形象展示制作准备：形象展示制作准备： 1、电子招商手册、招商折页、vi等各物料准备 2、招商流程图、入驻品牌商家名录 3、客户来