深圳龙坂片区房地产二手房市场分析

1、2010年深圳龙坂片区房地产二手房市场分析引言：2010年7月1日起，深圳经济特区的范围将扩大到深圳全市，宝安、龙岗两区将正式日纳入特区范围。在大深圳格局下，福田区向北的北部中轴，是深圳城市未来发展主线，在中轴线上的龙华、坂田片区（以下称龙坂片区），拥有雄厚的高科技产业，聚集了一大批高新企业，工作生活着一大批高素质高科技白领。近年来片区房地产市场发展迅速，吸引了如万科、金地等多个品牌开发商的进驻，同时也受到了众多自住者和投资者的青睐，成为了原深圳特区外房地产市场最具发展潜力的区域之一。片区概况中央新城本文中所指的龙坂片区，从行政归属上讲是指宝安区的龙华街道及龙岗区的坂田街道，片区面积约为53平

2、方公里。二者于梅林关出口方向接壤，并与福田中心区紧密相联。据统计,在该片区内共有工厂企业4300多家，聚集了富士康、德美、力劲、好日子卷烟、华为、新天下、康冠、驰源等多家国内外知名企业，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。2009年末，该片区总人口超过百万，其中户籍人口6万多。根据深圳市“三条轴线、三个圈层、三级城市中心、九个功能组团”的规划布局结构，坂田与龙华、观澜共同组成中部综合组团，其功能定位为市中心区的配套综合服务区，其城市建设目标为：经济繁荣、设施齐全、环境优美、社会和谐，高新技术产业集中的现代化客运交通枢纽和综合服务组团。重点产业发展为华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以

3、华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住区和城市后勤基地。片区优势福田后花园在大规划蓝图的支持下，未来的龙坂片区，依托现有优势，在构建深圳中心区配套服务区方面作为更大，发展潜力无限！1、深圳扩容首发站由于龙华与坂田紧邻梅林关口，深圳扩容之后，福田、罗湖中心区的影响力将迅速辐射到龙坂片区，其中心价值已经自然外溢到龙坂片区。扩容

4、之后，政府的基础建设、财政投入都会进一步向该片区适度倾斜，加快龙坂片区融入深圳CBD的速度，其发展机遇和价值增长空间都极具潜力。而片区二手房价值增长的潜力就会也会逐步向关内靠拢。特区扩容对于目前关外的房地产市场是个毫无疑问的利好，但其真正的意义不在于房价会发生什么变化，而是居住环境，包括市政配套、交通、绿化、商业、人文、医疗等等都会随着“关外”建设的提速而日新月异，吸引着越来越多的人群在龙坂片区置业。2、坂田福田新通道的修建缩短与中心区的距离据悉在坂田与银湖之间将建设坂银新通道，形成特区内外一条新的联系通道和公交主走廊。并结合轨道16号线规划建设工作，论证复合交通走廊方案，缩短龙坂片区与罗湖、

5、福田之间的出行时间。初步方案拟起于北环大道，止于坂雪岗大道，大部分以隧道形式，全长约66公里。这一新通道的建设将大大缩短龙坂片区与福田、罗湖中心区的距离，极大的提升片区价值。3、高速与地铁两大利好齐至 在先前的政府公报中，“深圳市融入泛珠三角区域合作”曾是重要话题。其中开展和推进广深港客运专线(广州新客站东莞深圳龙华新客站香港)、作为深圳对内出口通道合作工程的龙大高速公路(深圳龙华东莞大岭山)都被重点指出。龙坂片区作为积极参与和建设深圳联通周边区域的东、中、西三条交通轴线其中的一部分，在加快促进和形成深圳泛珠三角一体化的区域交通物流网络方面扮演重要角色。而即将完工的地铁四号线，将会大大提高龙华

6、与福田、罗湖乃至香港等发达区域的联系，将龙坂片区纳入深圳城市中心的辐射范围之内。片区二手房市场分析近年来龙坂片区的开发商逐渐注重楼盘开发质量的提高，各种大型高品质楼盘不断涌现，这为三级市场的活跃埋下伏笔。而日前深圳市政规划和交通改造的连续利好，进一步加大了龙华房地产三级市场对关内客的吸引力，价格上的差额优势使得自住型购房者备受鼓舞。 目前该片区二手房均价在11500元左右，据统计为福田中心区二手房均的6-7成左右。深圳“扩容”后，短期内关内和深圳周边一小时区域的房价差距难以填平，再加上目前特区一体化正好撞上楼市调控期，因而短期内关外房价依然遵循调控政策保持平稳，不会出现过大涨幅，其价格优势将会

7、保持一段时间。片区二手房市场表现根据国土局数据统计，2009年龙岗区全年二手房成交30253套，2010年1-6月共成交11664套，比去年同期的11407套高出2.5%；2009年宝安全年二手房共成交26003套，2010年1-6月共成交10590套，比去年同期的9361套高出13.1%。龙华、坂田的成交量随无官方数据可查，但却都是龙岗和宝安区的热点成交片区，其二手房的交易量在两个行政区中占有举足轻重的低位。从房价来看，按照中联实际成交数据测算，2009年该片区二手房价格涨速较快，2009年12月该片区二手房成交均价达10915元/平米，较09年1月上涨42.7%。2010年后，二手房房价呈

8、现波动性上涨，4月创下了仅两年来新高，新政后，5月房价出现下滑，6月份则有所企稳，为11518元/平米，同比上涨了21.7%。根据相关数据，该片区二手房约为中心区二手房均价的6-7成左右，价格优势不可小视。数据来源：中联地产成交数据目前片区内拥有多个大型成熟社区，包括锦绣江南、美丽365、世纪春城、潜龙鑫茂花园(潜龙华城)、金地梅陇镇、四季花城、第五园、万科城等。截至目前为止，上述楼盘成交相当活跃，是该片区的代表性楼盘。这些楼盘都处于交通便利、社区配套成熟的关键位置，对工作在关内及该片区的白领置业者来说，具有极大的吸引力。随着深圳扩容、地铁线路的开通，其价值将得到进一步提升。现阶段片区二手房成

9、交特征从片区的成交情况来看，该区域二手房市场具有以下几个显著特征：1、置业用途上主要以自住为主。根据中联成交数据来看，目前该片区超过五成置业者是首次置业，超过三成置业者是改善型自住，纯投资比例约一成左右。目前投资比例有所下降，但在新政前，龙坂片区一直以来都是自住和投资的热点，究其原因，不外乎以下两点：首先，该片区区域有所明显，且房价相对关内仍有优势，适合投资，其二是片区内品牌开发商聚集，社区规模较大，小区内品质较高，适合居住。因此吸引了大批关内外有自住需求的置业者和投资者；但是，该片区处于深圳特区外，目前市政配套等仍不完善，居住人群也较为复杂，影响到了片区房地产市场的发展。2、片区成交结构以中

10、小户型为主。中联成交的相关数据显示：户型上主要以2、3房为主，面积则以70-120平米为主，其中70-90平米户型占比达41.1%，90-120平米户型占比则达到了28.4%。与福田区相比，龙坂片区的物业户型整体偏大，价格也相对低了很多，对于首次置业的消费群体来说，确实是不错的选择。3、置业群体以城市白领为主。“在龙坂居住，到福田上班”已经成为龙坂片区其中一部分居住人群的重要生活写照，对于工作生活在该片区，以及工作在福田、罗湖而生活在该片区的众多白领来说，相对较低的房价、相对低廉的生活成本使其成为置业首选之地。而随着未来交通环境的进一步完善，特别是地铁四号线的开通，龙坂片区将更具吸引力。热点楼

11、盘价格分析为了更详细地了解片区的房价变化，本文特意选取了世纪春城、万科城等7个热点楼盘对其成交均价作深入分析。相比5月份，这7个楼盘6月份的均价整体上比较稳定，涨跌幅度均不大，在新政的影响下，呈现出较好的抗跌性。世纪春城该项目位于深圳宝安区龙华镇民治大道西面，总占地面积约为18万平方米，总建筑面积43万余平方米，共计2500余户。项目由四块用地组成，分四期开发。户型以单房到三房为主，面积从2590平米不等。世纪春城近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交638套，占整个宝安区同期总成交的2.17%；2010年共成交258套，占整个宝安区的2.44%。成交均价上，从走势图可以看到，09年

12、6月至2010年4月整体缓慢上涨，2010年5月由于政策影响，均价有所下跌，6月再次上升至12674元/平米，同比上涨26.4%。“世纪春城 ”成交均价走势图万科城该项目位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇处。土地总面积约为40万平方米，总建筑面积约为44万平方米，其中，住宅约41万平方米，商业3万平方米。主要户型以大户型为主，主要产品结构包含多层、高层、Townhouse、宽景house、连排别墅、情景花园洋房、透天小高层、LOFT等多种结构。万科城近期成交表现：成交量上， 2009年6月至今共成交648套，占整个龙岗区同期总成交的1.95%；2010年共成交225套，占整

13、个宝安区的1.93%。成交均价上，由于万科城的物业结构较为丰富，各期楼盘品质和价格差异较大，如三期多有复式单位成交，价格2.5万元/平米左右，使得均价波动较大。所以，我们在计算将复式单位的成交剔除了，以尽量避免均价受这些楼盘影响出现的过于明显结构性波动。从我们的成交数据来看，6月均价万科城的均价为为14468元/平米，相比5月有所下降，但同比去年6月份仍上涨22.8%。“世纪春城 ”成交均价走势图万科四季花城深圳万科四季花城位于龙岗五和大道与布龙公路交汇处，规划总建筑面积达53万平方米，分七期开发，总容积率约1.45，绿化率达40，以多层住宅为主，是一个大型、低密度的休闲住宅区。该项目总户数达

14、4700户，产品类型包括多层、小高层、情景洋房、联排住宅，开发时间19992003年。四季花城近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交648套，占整个龙岗区同期总成交的1.95%；2010年共成交225套，占整个龙岗区的1.93%；属成交活跃楼盘。成交均价上，从走势图可以看到，2009年9月至2010年3月均价呈缓慢上涨趋势，5月份均价有所下跌，6月均价相对稳定为13225元/平米，同比上涨仅16.6%。“四季花城”成交均价走势图万科第五园项目在龙岗梅观高速与布龙公路交汇处坂田街道雅园路上，目前总占地面积25万平方米，总建筑面积25万平方米，位于深圳北部坂雪岗片区的南部片区，该片区也是

15、坂雪岗片区内最大的居住片区（片区整体规划居住面积为80万平方米）。户型类型包括庭院别墅（190240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130160平方米，三房、四房）和景观高层单位（70110，二房、三房）等。万科第五园近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交374套，占整个龙岗区同期总成交的1.13%；2010年共成交153套，占整个龙岗区的1.31%。成交均价上，从走势图可以看到，2009年6月至12月震荡上涨。自2010年3月以后价格再一次上涨，至5月份创下新高，6月份有所回落，为15640元/平米，与去年同期相比，涨幅度为17.7%。“万科第五园”成交均价走势图春华四季园项

16、目位于龙华永香路与民康路交界处，占地面积18万平方米，总建筑面积43万平方米，容积率1.89。总规划户数约3300户，商铺面积1000平米。户型产品丰富多样，以2-4房为主。春华四季园近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交633套，占整个宝安区同期总成交的2.15%；2010年共成交188套，占整个宝安区的1.78%。成交均价上，从走势图可以看到，2009年呈震荡上涨趋势；2010年以来呈现一路上升的态势，而受政策影响，5月份均价有所回落，但6月又出现上涨，达14640元/平米，较2009年6月上涨幅度达39.4%。“春华四季园”成交均价走势图潜龙鑫茂花园（潜龙华城）项目位于深圳宝安

17、龙华梅林关口附近，共分A、B、C三个区，于2005年开盘，总用地面积5.7万平方米，总建筑面积19.6万平方米，容积率2.8，绿化率超过50%。潜龙鑫茂花园设计了12种户型，主推经济型户型，以经济的60多平方米的小二房和8090平方米的小三房为主力，并包括单身公寓。潜龙鑫茂花园近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交564套，占整个宝安区同期总成交的1.92%；2010年共成交205套，占整个宝安区的1.94%。成交均价上，从走势图可以看到，2009年6月至2010年4月缓慢上涨；新政后波动较大，5月均价出现较大幅度的下跌，但6月分均价有出现上涨，并创下新高，达13971元/平米，同比

18、上涨33.1%。“潜龙鑫茂花园 ”成交均价走势图金地梅陇镇金地梅陇镇位于宝安龙华梅林关口，占地面积13.6万平米，可销售总建筑面积约42万平米（其中住宅40.7万平米，商业配套1.2万平米）。由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，以2-4房为主力户型。金地梅陇镇近期成交表现：成交量上，2009年6月至今共成交545套，占整个宝安区同期总成交的1.85%；2010年共成交189套，占整个宝安区的1.78%。成交均价上，从走势图可以看到，09年12月至2010年3月呈较为平稳的走势，4月份出现一波快速上涨，均价创下新高，达16276元/平米，5-6月，均价小幅回落但仍处在高位，6月份均价为15605元/平米，同比上涨46.3%。“金地梅陇镇”成交均价走势图片区二手房市场展望随着高铁、地铁、福坂新通道规划的实施，深圳撤关扩容规划的逐步实现，龙坂片区的价值将不断得到提升，并逐渐向福田、罗湖中心区靠拢。虽然近几年来龙坂片区的房价基本上已经