大连金石滩龙山房地产项目前期咨询报告289PPT34M

1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连金石滩龙山项目前期咨询报告前期咨询报告 20072007年年 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 城市阅读城市阅读 区域认识区域认识 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 竞争分析竞争分析 客户分析客户分析 项目定位项目定位 配比建议配比建议 产品建议产品建议 地块分析地块分析 2008房地产营销策划大全策划人士必备

2、资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 城市阅读 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连区位大连区位 经济地理焦点经济地理焦点 东北经济区 环渤海经济区 东北亚经济区 半岛海滨城市半岛海滨城市 东濒黄海 西临渤海 南望山东半岛 北依东北平原 东北经济区东北经济区 环渤海经济区环渤海经济区 东北亚经济区东北亚经济区 大连大连 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付

3、款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连区划大连区划 全市海域面积23000平方公里， 总面积12574平方公里，其中 老市区面积2415平方公里 6区3市1县 4个国家级对外开放先导区 经济开发区经济开发区 保税区保税区 高新技术产业园区高新技术产业园区 金石滩国家旅游度假区金石滩国家旅游度假区 金石滩金石滩 经济开发区经济开发区 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连经济大连经济 年均增长年均增长15% 经济平稳增长

4、经济平稳增长 宏观经济环境良好宏观经济环境良好 二三产业齐头并进二三产业齐头并进 产业结构优化产业结构优化 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连经济大连经济 经济地理焦点经济地理焦点 海洋海洋 暖温带大陆性季风气候暖温带大陆性季风气候 东北亚国际东北亚国际 航运中心航运中心 东三省东三省 海滨明珠海滨明珠 区位优势区位优势城市核心功能城市核心功能经济驱动经济驱动 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0

5、755-83513598 qq:69031789 港口经济港口经济 经济模式经济模式 港口港口 物流物流 区域产业聚集区域产业聚集 人口人口 增加增加 贸易贸易 各类社会配 套服务设施 交通等配套 工程的实现 城市建设、城 市功能的实现 运输中心运输中心 运输中心运输中心 服务中心服务中心 国际物流国际物流 中心中心 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 港口经济港口经济 面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的 格

6、局格局 1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两 港迅速逼近并超过大连港 2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面 前期发展缓慢，进前期发展缓慢，进 入新世纪后发展迅入新世纪后发展迅 速速 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 港口经济港口经济 发展滞后原因分析发展滞后原因分析 腹地经济发展相对缓慢 外贸吞吐量地位下降 东北腹地外贸进出口值东北腹地外贸进出口值 9302年增幅不及全国年增幅不及全国 平均水平平均水平1/2 大连的腹地 天津

7、的腹地 青岛的腹地 山东省18.8% 河北省19.1% 东三省15.8% 1991-2003年间年间gdp年均增长率年均增长率 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 港口经济港口经济 大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现 2005年gdp（亿元）腹地经济 （gdp）2004 年数据 港口货物吞吐 量（万吨） 集装箱吞吐量 （万标箱） 大连大连22501.5万亿万亿17062269 青岛青岛26951.8万亿万

8、亿18700631 天津天津36632.1万亿万亿24069480 标箱的吞吐标箱的吞吐 量不足量不足 大连港口尚有很大的发展潜力大连港口尚有很大的发展潜力 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 港口经济港口经济 “振兴东北振兴东北”战略让腹地经济进入快车道；战略让腹地经济进入快车道； “东北亚国际航运中心东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机。定位为大连港口发展提供契机。 大连港大连港大窑湾港大窑湾港 货运货运 转移转移 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库

9、！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 旅游经济旅游经济 旅游业旅游业 住宿住宿 零售零售 金融金融 保险保险 餐饮餐饮 产业拉动产业拉动 交通配套建设交通配套建设 城市环境美化城市环境美化 互动效应互动效应 就业机会就业机会 增加增加 产业拉动产业拉动 吸引外来人口吸引外来人口城市价值提升城市价值提升 经济模式经济模式 优化产业结构优化产业结构 如：金石滩轻轨建设如：金石滩轻轨建设物价、房价上涨物价、房价上涨 季节性季节性 负效应负效应 部分从业人员部分从业人员 季节性失业季节性失业 2008房地产营销策划大全策划人士

10、必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 旅游经济旅游经济 旅游业已成为大连市重要的经济增长点旅游业已成为大连市重要的经济增长点 1999-2005年间，旅游总收入占全市 gdp 的比重年均 8.5% 2005年国内游客已达1900万人次 注：2003年相关指标下降主要是受到非典影响。 年均增长年均增长15%年均增长年均增长19% 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 旅游经济旅游经济 大连旅游

11、业面临新的发展契机大连旅游业面临新的发展契机 优先发展旅游，加速旅游产业向支柱产业进军，到 2010年全面确立旅游业的支柱产业地位。 今年1月大连被国家旅游局确定为“中国最佳旅游城市” 三个试点之一（其他为成都、杭州） 借奥运之机，提出“比赛在北京，观光在大连”的宣 传口号，大力抢占奥运旅游市场 大连日报2006-11-11 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 居民收入居民收入 人均可支配收入不断增长人均可支配收入不断增长 持续提升居民购买力持续提升居民购买力 人均可支配收

12、入年均增长 12.8% 大连人均可支配收入居东北 四市之首，高出其他三市近 2000元 大连居民收入与支出 （元） 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 人口状况人口状况 20052005年户籍人口年户籍人口565.3565.3万，人口增长以机械增长为主万，人口增长以机械增长为主 万人 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 规划发展规划发展 主城区发展空间已

13、经严重不足，处于狭长主城区发展空间已经严重不足，处于狭长 地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，地带、多山地形不利于主城区的大面积发展， 城区的向外扩张不可避免城区的向外扩张不可避免 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 规划发展规划发展 拓展至旅顺口拓展至旅顺口 重点发展重点发展和金州区和金州区 打造打造 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 规划发展规

14、划发展 国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移， 确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗 衡衡 区域定位主导产业发展潜力 主城区 城市城市cbd 金融商贸中心金融商贸中心 高新技术、现代服务业高新技术、现代服务业 开发区 城市副中心城市副中心 城市产业基地城市产业基地 国际航运中心核心功能国际航运中心核心功能 区、高新制造业、出口区、高新制造业、出口 加工业加工业 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq

15、:69031789 主要结论主要结论 区位优势为大连提供了区位优势为大连提供了“港口经济港口经济”和和“旅游经济旅游经济”的双的双 核驱动经济模式，其中核驱动经济模式，其中 随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就 业人口将攀升业人口将攀升 大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发 展机遇展机遇 高收入水平让大连对东三省具有高收入水平让大连对东三省具有“向心力向心力”，加之风景气，加之风景气 候等优势，大连已成候等优势，大连已成“移民城市移民城市” 开

16、发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在开发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 区域认识 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区概况开发区概况 建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有 特殊优惠政策； 大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工 区在区划、行政管理

17、上已合并为经济技术开发区。 大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社 会总人口共约36万。 在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中， 大连开发区的软环境指标排名第一； 目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材 料、环境保护料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开 发区企业发展的重要力量。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区区位开发区区位 主市区

18、主市区 金石滩金石滩 区中心区中心 双双d港港 大窑湾大窑湾 成熟就业区成熟就业区 就业扩展区就业扩展区 风景旅游区风景旅游区 25km25km 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的gdp产值，1/3的工业产 值，2/5的进出口总额。 产业中心，大连经济重要增长极产业中心，

19、大连经济重要增长极 开发区经济开发区经济 产业经济：工业中心、国际制造业基地产业经济：工业中心、国际制造业基地 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 经济发展迅速，区域建设得到有力开发经济发展迅速，区域建设得到有力开发 十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达 到20%以上 十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，gdp产 值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。 开发区经济开发区经济 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网

20、 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第二产业主第二产业主 导地位导地位 外商投资企外商投资企 业为主业为主 制造型企业制造型企业 为主为主 外资制造外资制造 产业基地产业基地 产业链末端、外资经济产业链末端、外资经济 的封闭型，区域产业链的封闭型，区域产业链 整合能力不强整合能力不强 利润的掠夺性、收益留利润的掠夺性、收益留 存比例过低存比例过低 本土经济不足，高新技本土经济不足，高新技 术产业不足术产业不足 富豪阶层不足富豪阶层不足 中高端客群比例较低中高端客群比例较低 大量的基础客源大量的基础客源 外资制造型的产业结构使区域外资制造型的产业结构使区

21、域gdpgdp的的 实际效益大幅缩水，对区域城市发展和实际效益大幅缩水，对区域城市发展和 地产发展产生深刻影响地产发展产生深刻影响 开发区产业结构开发区产业结构 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 40004000 外籍人士外籍人士 近近2 2万中高层级人才万中高层级人才 4-54-5万基层管理万基层管理/ /技术技术/ /业务人员业务人员 2525万就业人口万就业人口 开发区人口结构梯度 结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%， 地产市场仍以大众市场

22、为主流，中高端市场需要外来客源支撑 日韩人士为主 含企业中高层管理人员、 技术人员、公务人员、个 体私营业主、学校资深教 师等 企业白领和高级蓝领，以 及各类小业主 以企业产业工人为主体 开发区人口结构开发区人口结构 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 工业区变迁模式工业区变迁模式 单一工业区单一工业区混合功能区混合功能区复合型新市区复合型新市区 城市现状：产业发展大于城市发展，有新城市现状：产业发展大于城市发展，有新 城区的概念，实质内容尚不充分城区的概念，实质内容尚不充

23、分 商务、商贸、产商务、商贸、产 业、居住在经济业、居住在经济 关系和用地关系关系和用地关系 的合理搭配的合理搭配 开发区规划发展开发区规划发展 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 工业单一发展工业单一发展 5 5年一个周期年一个周期 开发区发展周期图示开发区发展周期图示 19841984 20002000 混合功能区混合功能区 2001200120052005 复合型新市区复合型新市区 2006200620102010 5 5年一个周期年一个周期 遭遭 遇遇 土土 地地

24、资资 源源 结结 构构 性性 供供 应应 不不 足足 的的 发发 展展 瓶瓶 颈颈 工业总量提升工业总量提升产业居住快速发展产业居住快速发展商贸商务逐步发展商贸商务逐步发展 区域发展轴区域发展轴 198419842001200120102010 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区规划发展开发区规划发展 经济社会发展指标经济社会发展指标 地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%, 力争实现30% 人口总数（居住人口）：2010年达到50万人 5 5年内

25、增加年内增加1414万人万人 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区规划发展开发区规划发展 双核扩张模式双核扩张模式 开发区现在： 以金马路为核心而发展商业核心圈和居住片 区等，过去的20年是“单核”的城市发展模 式，金马路是开发区城市第一轮发展的“旧 核”。目前“旧核”的发展主要向东延伸、 向南扩展，但“单核”发展模式受到土地资 源限制，将被“双核”发展模式取代。 开发区未来： 小窑湾商务核心区、双d港等共同组成的开 发区城市发展“新核”。 “新核”将带动开发区在产业

26、、商贸、商务、 居住的进一步积聚和各功能的升级。 金马路金马路 核心圈核心圈 新核新核 心圈心圈 双核双核 新核新核 旧核旧核 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区规划发展开发区规划发展 产业园规划产业园规划 石化工业区石化工业区 临港工业区临港工业区 中部工业区中部工业区 得胜工业区得胜工业区 it工业区工业区 光电子通信园区光电子通信园区 本案本案 光电产业园、光电产业园、it产业园从业人产业园从业人 员可能成为本案部分客源员可能成为本案部分客源 2008房地产营

27、销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 it产业园产业园 规划全部员工数约4万人（100人/公顷），3期规划有住宅用地， 住宅需求内部可基本解决，但3期启动较完，至少3-5年之后 地块目前已拆迁，2008年第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到 1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻 开发区规划发展开发区规划发展 1 1期期 2 2期期 3 3期期 198公顷，孵化器公顷，孵化器/标准厂房标准厂房/ 写字楼写字楼/产业用地产业用地 160公顷公顷 产业用地产业用地 40公顷公顷 产业用地产业用

28、地 第一批入驻员工可争夺成为本案客源第一批入驻员工可争夺成为本案客源 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发区规划发展开发区规划发展 光电产业园光电产业园 规划全部员工3.4万人，内部基本未规划配套住宅 2007年动工，2008年可能第一批工厂入驻，估计入驻 员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻 第一批入驻员工可争夺成为本案客源第一批入驻员工可争夺成为本案客源 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料

29、免费下载qq:69031789 主要结论主要结论 开发区开发区“新城区新城区”概念初具，经济正处于爆发性增长期。概念初具，经济正处于爆发性增长期。 但要实现从单一产业功能区走向复合城市功能区还需要一但要实现从单一产业功能区走向复合城市功能区还需要一 定的发展时间定的发展时间 开发区未来发展重心在东部，但是近期重点仍旧在西侧金开发区未来发展重心在东部，但是近期重点仍旧在西侧金 马路地带马路地带 现有就业人群居住需求尚未满足，加之港口经济支撑就业现有就业人群居住需求尚未满足，加之港口经济支撑就业 增长，居住需求进一步扩张增长，居住需求进一步扩张 开发区规划东部产业园区

30、将为金石滩住宅项目提供部分地开发区规划东部产业园区将为金石滩住宅项目提供部分地 缘客户缘客户 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连经济技术开发区大连经济技术开发区 产业区产业区旅游区旅游区 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩概况金石滩概况 远离市区，轻轨拉近与市区距离远离市区，轻轨拉近与市区距离 位于大连市区的东部，距市区50公里，乘坐轻轨需

31、52 分钟（2002年开通） 临海，景观资源丰富临海，景观资源丰富 占地120平方公里 陆地面积陆地面积62平方公里平方公里 海域面积海域面积58平方公里平方公里 海岸线长30公里 人口密度低人口密度低 户籍人口1.5万人 外来人口1万多人 非农人口5150人 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩概况金石滩概况 气候宜人气候宜人 三面环海，属北温带半湿润海洋 性季风气候 主要环境指标优于国家一级标准 地形总体呈北高南低趋势地形总体呈北高南低趋势 地形特征为东、北、西三

32、面高， 中部低 丘陵环抱，地形倾斜平缓向南， 面海敞开 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩旅游资源金石滩旅游资源 大连海昌集团投资兴建，一期占地大连海昌集团投资兴建，一期占地46.6万平米，建筑面积万平米，建筑面积 12万平米，投资万平米，投资8.5亿元，亿元，2006年年7月月1日正式对外开放日正式对外开放 本案本案 旅游资源与地块尚有些距离旅游资源与地块尚有些距离 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免

33、费下载qq:69031789 旅游地生命周期旅游地生命周期 butler旅游地生命周期旅游地生命周期 衰落衰落/复苏复苏停滞停滞巩固巩固发展发展参与参与探查探查 零散游客零散游客 无特别设施无特别设施 自然未改造自然未改造 当地投资当地投资 广告宣传广告宣传 季节性强季节性强 外来投资外来投资 广告宣传广告宣传 人造景观人造景观 增速减缓增速减缓 克服季节性克服季节性 开发新市场开发新市场 容量限制容量限制 不再时兴不再时兴 依赖回头客依赖回头客 游客减少游客减少 投资撤出投资撤出 / 开发新资源开发新资源 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城

34、市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 19881988年年 2 2个个 金石滩发展历程金石滩发展历程 发展发展参与参与探查探查 金石滩风景管理区（金州区管辖）金石滩风景管理区（金州区管辖） 金石滩国家旅游度假区金石滩国家旅游度假区 （首批（首批12个国家旅游度假区之一）个国家旅游度假区之一） 辽宁省辽宁省50佳景区（第一名）佳景区（第一名） 大连市大连市10佳景区（第一名）佳景区（第一名） 国家国家4a景区景区 通过国际通过国际iso9001及及14001 质量与环境体系认证质量与环境体系认证 金石滩与大连开发区合并金石滩与大连开

35、发区合并 开发区管委会设金石滩发展管理局开发区管委会设金石滩发展管理局 1986 1992 1997 2000 2002 2004 2005 国家级风景旅游区国家级风景旅游区1988 人工景点数人工景点数 20032003年年 1212个个 19981998年年 8 8个个 19941994年年 3 3个个 地质地貌地质地貌 院校师生院校师生/科考人员科考人员 建设高潮建设高潮 旅游人数旅游人数 及收入上及收入上 升，但增升，但增 长率下降长率下降 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:690

36、31789 金石滩产业结构金石滩产业结构 传统渔业为主体，三传统渔业为主体，三 产比重低产比重低 以第一产业为主导， 其中渔业总产值占第 一产业89% 二三产业发展不佳，难通二三产业发展不佳，难通 过产业发展实现人口导入过产业发展实现人口导入 第一产业有逐步加强的 趋势（04年仅占53%）， 二三产业在2005年都有 所下滑 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩就业状况金石滩就业状况 现有劳动力共计现有劳动力共计6732人，人， 主要集中在一三产业主要集中在一三产业

37、二三产业从业人数增加，二三产业从业人数增加， 但生产总值下降，表明但生产总值下降，表明二二 三产业产出效率下降三产业产出效率下降 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩就业状况金石滩就业状况 2004年人均可支配收入5700元，部分渔民收入相对较高。 据了解，本地动迁房建设与动迁户基本保持1:1的比例，居 民居住需求动迁房可基本解决。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载q

38、q:69031789 金石滩总体发展规划金石滩总体发展规划 度假区组成度假区组成 东部半岛 中部海滨 西部半岛 国务院批准起步区国务院批准起步区 面积面积13.6平方公里平方公里 东部半岛东部半岛 面积面积6.7k6.7k 海岸线海岸线11.5km11.5km 中部海滨中部海滨 面积面积5.5k5.5k 西部半岛西部半岛 面积面积8.8k8.8k 海岸线海岸线7km7km 本案本案 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金石滩用地规划金石滩用地规划 用地类型分布用地类型分布

39、旅游发展用地旅游发展用地主要集中主要集中 在五号路以南在五号路以南 金融商业用地金融商业用地集中在街集中在街 道中心道中心 教育用地教育用地集中在西北角，集中在西北角， 规划主要有大连民族学规划主要有大连民族学 院（和本地块相邻）、院（和本地块相邻）、 沈阳音乐学院和鲁迅美沈阳音乐学院和鲁迅美 术学院等。术学院等。 居住用地居住用地分布在金石滩分布在金石滩 入口处，以及东北角入口处，以及东北角 （成熟居住区）（成熟居住区） 五号路五号路 三号路三号路 居住用地居住用地金融商业用地金融商业用地 教育用地教育用地旅游发展用地旅游发展用地 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货

40、到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 主要结论主要结论 金石滩旅游业处于巩固阶段，随着金石滩旅游业处于巩固阶段，随着“发现王国发现王国”对外开放，对外开放， 新市场开发将为金石滩旅游业发展提供上升空间新市场开发将为金石滩旅游业发展提供上升空间 由于基本未受到工业经济的干扰和破坏，金石滩是一个极由于基本未受到工业经济的干扰和破坏，金石滩是一个极 为纯粹的旅游度假区为纯粹的旅游度假区 石滩本地以渔业为主，当地居民数量及购买力不足以支撑石滩本地以渔业为主，当地居民数量及购买力不足以支撑 本地商品住宅供应量，外部客户需大力吸引本地商品住宅供应

41、量，外部客户需大力吸引 本案位于金石滩新开发居住片区，周边规划教育用地的启本案位于金石滩新开发居住片区，周边规划教育用地的启 动，可能为本案提供部分地缘客户动，可能为本案提供部分地缘客户 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 宏观市场分析 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连整体市场大连整体市场 总成交面积总成交面积552.5552.5万万 2008房

42、地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连整体市场大连整体市场土地市场土地市场 市中心可开发土地日益紧张，市中心可开发土地日益紧张， ，“北进西北进西 拓拓”逐步实施，发展潜力基本向逐步实施，发展潜力基本向 甘井子、金州区、旅顺口区、开甘井子、金州区、旅顺口区、开 发区、金石滩等城市外围方向延发区、金石滩等城市外围方向延 伸伸 土地价格整体攀升，市内土地稀土地价格整体攀升，市内土地稀 缺决定其价格不菲，缺决定其价格不菲， 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验

43、货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连整体市场大连整体市场住宅市场住宅市场 受宏观调控影响，住宅新开工及竣工面积均有所受宏观调控影响，住宅新开工及竣工面积均有所 下降下降 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大连整体市场大连整体市场住宅市场住宅市场 住宅供求比逐年下降，已呈供不应求之势住宅供求比逐年下降，已呈供不应求之势 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资

44、料免费下载qq:69031789 大连整体市场大连整体市场住宅市场住宅市场 住宅价格持续攀升，住宅价格持续攀升，2005年涨幅高达年涨幅高达20 2006年年1季度房价涨幅列全国之首季度房价涨幅列全国之首 一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5，涨幅比 上季度回落1个百分点。其中，大连上涨14.9，排在第一位 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 宏观政策分析宏观政策分析 九部委新政（国六条、调控细则）九部委新政（国六条、调控细则）

45、套型面积套型面积90平米以平米以 下住房须占项目总下住房须占项目总 面积面积70以上以上 购房不足购房不足5年转让须年转让须 全额征收营业税全额征收营业税 抑制购房投机需求抑制购房投机需求 阻碍二三级市场联动阻碍二三级市场联动 中小户型大比拼；中小户型大比拼； 高档大户型住宅稀缺高档大户型住宅稀缺 当前小户型热销当前小户型热销 三级市场尚不活跃三级市场尚不活跃 整体市场整体市场 开发区市场开发区市场 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1010月二手房月二手房 宏观政策分析

46、宏观政策分析 政策实施后，均价出现回落政策实施后，均价出现回落 自自8月份回升，但上升速度趋缓月份回升，但上升速度趋缓 二手房交易中，二手房交易中，90平米以上户型平米以上户型 均价高出均价高出90平米以下户型千余元平米以下户型千余元 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 宏观政策分析宏观政策分析 购房落户政策购房落户政策 商品住宅最低购房款商品住宅最低购房款 1999年年2003年年2006年年6月月 主城区主城区70万万35万万80万万 经济开发区经济开发区 金石滩金石滩

47、 40万万20万万50万万 金州区金州区 旅顺口区旅顺口区 20万万20万万30万万 拉大大连住房需求拉大大连住房需求 抬高大连住房价格抬高大连住房价格 20052005年，大连商品房购买客户年，大连商品房购买客户2828来自外地来自外地 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 未来土地供应向主城区外围扩展，经济开发区存在很大的未来土地供应向主城区外围扩展，经济开发区存在很大的 发展潜力发展潜力 近年住宅供应量相对不足，呈供不应求之态，房价上涨迅近年住宅供应量相对不足，呈供不应

48、求之态，房价上涨迅 速速 九部委新政将促成小户型大比拼，大户型住宅稀缺，但对九部委新政将促成小户型大比拼，大户型住宅稀缺，但对 开发区市场影响不大开发区市场影响不大 购房落户门槛提高将一定程度抑制外来客户需求、影响房购房落户门槛提高将一定程度抑制外来客户需求、影响房 价上涨速度价上涨速度 主要结论主要结论 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 微观市场分析 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

49、513598 qq:69031789 开发区住宅市场在全市中的地位开发区住宅市场在全市中的地位 中山区中山区 7000700090009000元元/ / 西岗区西岗区 6000600080008000元元/ / 沙河口区沙河口区 600060001000010000元元/ / 旅顺口区旅顺口区 3000300045004500元元/ / 甘井子区甘井子区 5000500065006500元元/ / 金州区金州区 3500350050005000元元/ / 开发区开发区 4500450060006000元元/ / 主城区主城区 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后

50、付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 相对独立性：相对独立性：由于距离的限制，目前新城区地产与大连市区 保持相对独立性，而非如甘井子板块主要是由市区人口的迁移 所形成。 价格联动性：价格联动性：开发区的价格受到市区的联动，且表现出一定 的差异性。 区域集聚型：区域集聚型：新城区近几年的火爆市场状况，主要是由开发 区经过20年的发展，在由单一工业区向复合新城区转变过程中， 产业聚集、人口聚

51、集、购买力聚集所形成的自然发展过程 市场特征市场特征 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一次置业向二次置业转变一次置业向二次置业转变 自住需求为主向自住和改善型需求并存转变自住需求为主向自住和改善型需求并存转变 产品开发从地段开发模式向品质开发模式过渡产品开发从地段开发模式向品质开发模式过渡 市场发展阶段市场发展阶段 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789

52、 20052005年开发区商品房售出年开发区商品房售出6969万，销售面积同比增长万，销售面积同比增长 16.116.1。市场容量处于稳步增长状态。市场容量处于稳步增长状态 万方亿元 市场规模市场规模 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 价格变化价格变化 市场快速发展，市场快速发展， 20052005年区域平均价年区域平均价 格涨幅格涨幅20%20% 自自20062006年初以来，价格保持年初以来，价格保持 上涨势头。宏观调控影响不上涨势头。宏观调控影响不 大，半年涨幅达大

53、，半年涨幅达1212 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开 发比例上升，达到了发比例上升，达到了1212 别墅保持稳定状态，基本维持在别墅保持稳定状态，基本维持在1010左右左右 总开发量：总开发量：220220万万 统计：所在售楼盘统计：所在售楼盘 供给结构供给结构 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-

54、83513598 qq:69031789 去化状况去化状况 众益阳光海岸众益阳光海岸3 3期期 绿洲半岛绿洲半岛3 3期期 佳和海景佳和海景 华夏海景华夏海景 西雅图海洋之星西雅图海洋之星 天安海景天安海景3 3期期 东城天下东城天下2 2期期 80% 60% 100% 85% 80% 90% 53% 2004-082004-08 2006-052006-05 2005-102005-10 2003-072003-07 2006-062006-06 2004-052004-05 2006-082006-08 销售率销售率 开盘时间开盘时间 注：截至10月初 住宅项目销售保持一定的节奏，整体去化

55、良好住宅项目销售保持一定的节奏，整体去化良好 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型，高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型， 中低端市场以中小户型面积为主中低端市场以中小户型面积为主 细分市场总价户型面积户型配比配比 高档住宅 二房45-55万80-100m235-40% 23% 三房65-90万120-150m250-55% 四房100万以上170m2以上10% 中高档住宅 二房35-45万70-90m260% 3% 三房55-70万10

56、5-12540% 中低端住宅 二房25-35万70-100m260% 74% 三房35-50万110-13040% 公寓产品分析公寓产品分析 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 板块分布板块分布 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金马路板块：商住板块金马路板块：商住板块 金马路属于开发区的商住区，沿该区域汇聚了开发区的行政机构、 商场、金融系统、写字楼

57、等。目前在售楼盘包括写字楼、小户型公寓、 高档住宅等，代表楼盘有亿锋现代城、古耕5000、凯伦大厦等 滨海板块：滨海中高档住宅区滨海板块：滨海中高档住宅区 丽娇湾濒临海面，该区域是开发区的中高档住宅区，早先开发以 别墅为主，大量的日本人和韩国人居住在该区域。目前该板块主要开 发中高档的公寓，代表楼盘是众益阳光海岸、天安海景花园等 板块分布板块分布 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 湾里板块：中低档住宅区湾里板块：中低档住宅区 湾里区域距离金马路一带较远，且周边由大量工业区

58、包围，区位 条件较为一般。该区域目前以开发中低档住宅为主，代表楼盘是东城 天下。 金石滩板块：别墅区金石滩板块：别墅区 金石滩属于国家4a级度假区，区域存在较多老别墅，空置率很高， 甚至已经接近荒废。但目前除王子庄园等别墅项目外，也出现一些中 低档楼盘，如龙山花园、金海人家等。 板块分布板块分布 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 从现有居住用地规划来看：从现有居住用地规划来看： 目前开发区已知的未来住宅开发量（建筑面积） 可达950万（滨海沿线为主力，约540万方） 未来

59、2年新推建筑面积估计在200万 未来供应未来供应 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 总土地供应量容积率总建筑面积近期开发时间 06-08年 开发建筑面积 小孤山区域35万2.2-3.3约90万方 设计完成，06-07 年启动 90万方 红星村50-60万2约100万方2-3年之后短期不会开发 南部填海社区112万方350万方40万方估算 西山区域 西山小区改造， 西山杨屯项目 2.0以上180万方左右 拆迁受阻，短期 较难开发 估计至少在 07年下半年 才能入市，以 20万方估算 双d港39.3万方 生命湖4万方 数字湖26万方 用地性质变更有 难度 10万方估算 金石滩300万0.5-0.8200万 06年能够启动， 07年入市 40万方估算 滨海沿线未来供应量约滨海沿线未来供应量约540万方万方 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 07-0907-09年开发区住宅市场供应量将会增加；但开发年开