上海夏朵园商业街策划报告83页

1、前前 言言 首先要感谢农房集团的各位领导能够在 百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街” 商业项目所作的前期项目初步策划提案。 幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的 支持与帮助！ 1. 1. 商铺之区域市场调研范围商铺之区域市场调研范围 2. 2. 商铺之区域商业市场情况商铺之区域商业市场情况 3. 3. 商铺之商铺之swotswot分析分析 4. 4. 商铺之总体定位商铺之总体定位 5. 5. 商铺之时尚休闲篇商铺之时尚休闲篇 6. 6. 商铺之步行街与沿街商铺篇商铺之步行街与沿街商铺篇 7.7.商铺之其余商业篇商铺之其余商业篇 8.8.商铺之销售策略篇商铺之销售策略篇 第一部分第一部分 商商

2、 铺铺 建建 议议 1. 1. 商铺之区域商业市场调研范围商铺之区域商业市场调研范围 2. 2. 商铺之区域商业市场情商铺之区域商业市场情 况况 闵行开发区目前商业主要分为：闵行开发区目前商业主要分为： q江川路区域江川路区域 q交大闵行校区周边交大闵行校区周边 q好又多超市周边好又多超市周边 q东川路住宅小区底层商铺东川路住宅小区底层商铺 q千代广场千代广场 q外资卖场有好又多与欧尚。外资卖场有好又多与欧尚。 江川路区域江川路区域 江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面

3、积在段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30305050平方平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。店为主，经营情况较好。 交大闵行校区周边交大闵行校区周边 位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在住宅底铺，面积在6060100100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、和便利店等生活服务设施，还有一些网吧

4、和图书、vcdvcd出租店，总体出租店，总体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。 好又多超市周边地区好又多超市周边地区 位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在陈旧，面积比较小，大多在2020平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。 东川路住宅小区底层商铺东川路住宅小区底层商铺 商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金

5、平路段，为两侧商品住宅小区商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区 的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50506060平主米，但平主米，但 目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。 千代广场千代广场 千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550550米长的宽阔步行街，主要米长的宽阔步行街，主要 以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排

6、商铺情况较好 外，其余商铺则不尽人意。外，其余商铺则不尽人意。 周边小高层商铺和多层商铺之市场售价周边小高层商铺和多层商铺之市场售价 案例案例a a：江川路沿街商铺，面积约：江川路沿街商铺，面积约108108平方米，层高约平方米，层高约 3.83.8米，售价约为米，售价约为1100011000元元/ /平方米平方米 案例案例b b：鹤庆路住宅沿街商街，面积约：鹤庆路住宅沿街商街，面积约7070平方米，层高平方米，层高 3.83.8米，售价约为米，售价约为1000010000元元/ /平方米平方米 案例案例c c：东川路住宅沿街商街，面积约：东川路住宅沿街商街，面积约9090平方米，层高平方米，

7、层高 3.83.8米，售价约为米，售价约为1050010500元元/ /平方米平方米 案例案例d d：千代广场内街铺，面积约：千代广场内街铺，面积约125125平方米，层高平方米，层高4.54.5 米，售价约为米，售价约为82508250元元/ /平方米平方米 案例案例e e：金榜沿街外商铺，面积约：金榜沿街外商铺，面积约200200多平方米，分上下多平方米，分上下 两层，售价约为两层，售价约为1300013000元元/ /平方米平方米 v 江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、 交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优交通人流量、业种业态的配比都具有明显

8、的优 势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地 段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居 民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较， 该项目的单价最低。该项目的单价最低。 周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判 v鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相 比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大 多数楼盘都已

9、入住，从项目的优缺点比较，该多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该 项目的单价比较高。项目的单价比较高。 周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判 v东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好，大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好， 因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较，因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较， 该项目的单价最高该项目的单价最高。 周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判 3. 3. 商铺之商铺之swotswot分析分析 商铺之商铺之swotswot分析分析 优势（优势（strength

10、strength） 具备成为区域社区商业地标的产品优势 邻近轻轨站的交通优势 提供“一站式社区”商业服务的整体规 划组合：包括时尚休闲、服饰、餐饮、 便民、娱乐等 “农房”与“开启” 强强紧密联手 劣势（劣势（weaknessweakness） 周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚 机遇（机遇（opportunityopportunity） 宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态 威胁（威胁（threatenthreaten） 同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较

11、大 4. 4. 商铺之总体定位商铺之总体定位 1. 1. 完善项目周边商业业态，抢占商机； 2. 以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达 到业态布局的协调统一（trade-mix)； 3. 稳定消费群体，保障商铺的持续发展； 4. 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进， 营造良好的商业氛围； 5. 体现社区商业中心社区商业中心主题，服务于社区及周边区域； 6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保 障整体定位的可实现性。 商铺业态定位依据商铺业态定位依据 商铺业态定位细分商铺业态定位细分 d 区区 社社 区区 服服 务务 a区主题商业区主题商业 c 区区 休休

12、 闲闲 餐餐 饮饮 区区 b 区区 时时 尚尚 潮潮 流流 地地 带带 底层：如：（左）避风塘、上底层：如：（左）避风塘、上 岛咖啡等（中）小型式的服装岛咖啡等（中）小型式的服装 街、名牌服饰为主题街、名牌服饰为主题 （右）麦（右）麦 当劳、肯德基等快餐当劳、肯德基等快餐 二层；如：特色酒吧、谭火锅、二层；如：特色酒吧、谭火锅、 西式餐厅、咖啡西式餐厅、咖啡shop为主题为主题 三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、 谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉 等等 底层：如：底层：如：美容美发、银行、邮美容美发、银行、邮 局、干洗店、药店、局、干洗店、药店

13、、冲冲印店印店 商铺业态定位细分商铺业态定位细分 d 区区 社社 区区 服服 务务 a区主题商业区主题商业 c 区区 休休 闲闲 餐餐 饮饮 区区 b 区区 时时 尚尚 潮潮 流流 地地 带带 底层：如：（左）避风塘、上底层：如：（左）避风塘、上 岛咖啡等（中）小型式的服装岛咖啡等（中）小型式的服装 街、名牌服饰为主题街、名牌服饰为主题 （右）麦（右）麦 当劳、肯德基等快餐当劳、肯德基等快餐 二层；如：特色酒吧、谭火锅、二层；如：特色酒吧、谭火锅、 西式餐厅、咖啡西式餐厅、咖啡shop为主题为主题 三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、 谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉谭火锅

14、、多利川菜馆、巴西烤肉 等等 底层：如：底层：如：美容美发、银行、邮美容美发、银行、邮 局、干洗店、药店、局、干洗店、药店、冲冲印店印店 时尚潮流地带（时尚潮流地带（ 1f 1f 部分商场、部分商场、2f 2f 部分商场）部分商场） 业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ； 时尚潮流地带、社区服务性行业（时尚潮流地带、社区服务性行业（ 1f1f、2f 2f 步行街与沿街商铺）步行街与沿街商铺） 业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务 性配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的 生活配套设施； 休闲餐饮（休闲餐饮（2-3f 2-3f 部分

15、商场）部分商场） 满足本案及周边居民的饮食需求； 网吧网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（2-3f 2-3f 左区部分商场）左区部分商场） 满足本案及周边居民的娱乐需求。 商铺业态定位分析商铺业态定位分析 就本项目社区商业定位的基础上，开启建议以 “沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。 一般来说，“沿街式沿街式”上也应以工薪阶层为主 要消费群，约设1家中型超市，1家便利店，1 家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式组团式”和 “多点式多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费 群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐 馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房 等

16、便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业 群落。 1f1f业态布局示意图业态布局示意图 西式西式 餐厅餐厅 时时 尚尚 服服 饰饰 如：麦当劳、 肯德基 精精 品品 饰饰 物物 社社 区区 主主 题题 店店 礼品礼品 文具文具 时尚潮流地带时尚潮流地带 药店药店 冲印店冲印店 精品精品 饰物饰物 时尚潮流地带、社区服务性行业时尚潮流地带、社区服务性行业 思妍丽护思妍丽护 肤美容肤美容 美容美容 美发美发 注注 释：释： 基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问 题，开启建议底层可作小面积产权出售，即题，开启建议底层可作小面积产权出售，即时尚潮时尚潮

17、 流地带与精品饰物区流地带与精品饰物区进行有效分隔，同时与本项目进行有效分隔，同时与本项目 二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分 面积应控制在面积应控制在5050平方米左右，单价提高。减轻客户平方米左右，单价提高。减轻客户 初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助 了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当 于为项目的销售拓宽了客户层面。于为项目的销售拓宽了客户层面。 开启建议：开启建议： 入口处的入口处的1f/2f/3f/4f/5f，分别为三层合一

18、为整体，这，分别为三层合一为整体，这 样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个：样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个： （1）将）将f1，f2合一；合一；f4，f5合一，作为定向招商销售；合一，作为定向招商销售； （2）一层作为底铺，开口对回迁区。二三层合一，但在对）一层作为底铺，开口对回迁区。二三层合一，但在对 内街的的入口进行架空，形成一个挑高门厅，送给内街的的入口进行架空，形成一个挑高门厅，送给2-3层层 （问题点是楼梯的设置）。另（问题点是楼梯的设置）。另4f的的2-3层由于面宽窄进深长，层由于面宽窄进深长， 可与可与3a合并。合并。 2f2f业态布局示意图业态布局示意图

19、如：如：上岛上岛咖啡咖啡 咖啡咖啡 shopshop 多利川菜馆多利川菜馆 谭火锅谭火锅 沈记靓汤沈记靓汤 巴依巴依 餐厅餐厅 休闲餐饮区休闲餐饮区 休闲娱乐区休闲娱乐区 特色特色 酒吧酒吧 巴西巴西 烤肉烤肉 网网 吧吧 主题主题 茶坊茶坊 上海人家上海人家 3f3f业态布局示意图业态布局示意图 网网 吧吧 休闲娱乐区休闲娱乐区 巴西烤肉巴西烤肉 露天烧烤区露天烧烤区 休闲休闲餐餐饮区饮区 露台区露台区 特色特色 酒吧酒吧 主题主题 茶坊茶坊 如：如：上岛上岛咖啡咖啡 咖啡咖啡 shopshop 谭火锅谭火锅 沈记靓汤沈记靓汤 多利川多利川 菜馆菜馆 巴依巴依 餐厅餐厅 上海人家上海人家 休

20、闲休闲观光观光区域区域 定位诠示：定位诠示： 二、三层区将是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖，二、三层区将是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖， 但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不 受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。 为达到这个目的，可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成为达到这个目的，可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成 为一个独立的销售（租赁）单位，并在内部设置铺面二楼直通为一个独立的销售（租赁）单位，并在内部设置铺面二楼直

21、通 三楼的楼梯。三楼的楼梯。 二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次 的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三 层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的 招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年 免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条 街。从而达到提升项目

22、知名度及塑造核心竞争优势的效果。街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果。 基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项 目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经 营，强化露天咖啡营，强化露天咖啡/ /酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项 目知名度。并将目知名度。并将“夏朵园商业街夏朵园商业街”建筑建筑3 3层平台的露天咖层平台的露天咖 啡啡 / /茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销 售方

23、面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄 厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销 售业绩更有保障。售业绩更有保障。 注注 释：释： 3 3、内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设、内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设 为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。 1、7f首层可根据柱网再分割成三个单元底铺；首层可根据柱网再分割成三个单元底铺； 2、3e-10e一层对内街的连廊过道的设计实际上形成了一条地一层对内街的连廊过道的设计实际

24、上形成了一条地 下过道，建议在满足规范要求下，以内庭为单位上下。下过道，建议在满足规范要求下，以内庭为单位上下。 4 4、对于、对于12f、13f的设计，需要设计方对该区域的空间结构给予的设计，需要设计方对该区域的空间结构给予 一定的解释，并结合会所再进深入探讨。一定的解释，并结合会所再进深入探讨。 就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议： 就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议： 6 6、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调，、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调， 空调机位设在顶层。同时考虑

25、到未来的可变性，可充分利用空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性，可充分利用 建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。 7 7、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半 地下车库。地下车库。 5 5、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的 功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建 议议2b/3b/4b/5b/6b的管道位置设在每两个单元的之间的中的管道位置设在每两个单元的之间的

26、中 部位置。对应一侧部位置。对应一侧3a/4a/5a/6a/7a的管道位置设在两单元的管道位置设在两单元 的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。 5. . 商铺之商铺之时尚休闲时尚休闲篇篇 2003 2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较年上海高等、中等收入居民消费结构比较 2003年上海市高等、中等收入居民用於年上海市高等、中等收入居民用於食品服饰食品服饰消費的支出分別占消費總支出消費的支出分別占消費總支出 的的 63%和和66%。由此可見，經營日常消費品。由此可見，經營日常消費品及休闲娱乐及休闲娱乐的商業物業依舊具有較的商

27、業物業依舊具有較 大的市場空間。大的市場空間。 中等收入居民中等收入居民 516 516 (7%)(7%) 3,978 3,978 (53%)(53%) 1,203 1,203 (16%)(16%) 701 701 (9%)(9%) 647 647 (9%)(9%) 422 422 (6%)(6%) 食品 衣着 家庭用品 居住 交通通信 娱乐 单位：人民币/年 高等收入居民高等收入居民 1,942 1,942 (19%)(19%) 4,279 4,279 (42%)(42%) 1,045 1,045 (10%)(10%) 843 843 (8%)(8%) 1,318 1,318 (13%)(1

28、3%) 810 810 (8%)(8%) 2003年个人平均消费总支出：人民币年个人平均消费总支出：人民币10，237元元 2003年个人平均消费总支出：人民币年个人平均消费总支出：人民币7，467元元数据来源：上海统计年鉴数据来源：上海统计年鉴2003 休闲娱乐 20032003年上海高等、中等收入居民消费场所比较年上海高等、中等收入居民消费场所比较 休闲娱乐休闲娱乐現已逐步佔據較大的商業市場份額，在中現已逐步佔據較大的商業市場份額，在中高高等收入居民的消等收入居民的消 費場費場 所比例中體現得尤爲明顯所比例中體現得尤爲明顯 。 数据来源：上海统计年鉴数据来源：上海统计年鉴2003 中等收入

29、居民中等收入居民 19%19% 11%11% 37%37% 12%12% 8%8% 13%13% 百货商店 购物中心 专业商店 大卖场 超市 便利店 休闲娱乐 6家 上海市休闲广场分布图 6家 杨杨浦浦区区 虹虹 闸闸 长长宁宁区区 闵闵行行区区 宝宝山山区区 普普陀陀区区 黄黄 浦浦 吴江路休闲街吴江路休闲街 区区 卢卢 湾湾 区区 浦浦 东东 新新 区区 静静 安安区区 南南汇汇 嘉嘉 定定 徐徐 汇汇 区区 口口 区区 北北 区区 衡山路休闲街 新天地休闲广场 吴江路休闲街 雁荡路休闲街 洛城休闲广场 虹梅路休闲街 弘基休闲广场 正大广场特色街 陆家嘴美食街 梅川路步行街 梅川路步行街梅

30、川路步行街 陆家嘴美食街陆家嘴美食街 正大广场特色街正大广场特色街 弘基休闲广场弘基休闲广场 衡山路休闲街衡山路休闲街 洛城休闲广场洛城休闲广场 虹梅路休闲街虹梅路休闲街 新天地休闲广场新天地休闲广场 雁荡路休闲街雁荡路休闲街 市民购房对配套设施的关注比例市民购房对配套设施的关注比例 近年來，上海市居民對商業配套商業配套的關注比例逐漸上升，已經和傳統的配套如 交通、教育等相差無幾，已成爲影響市民購房決策的最重要最重要因素之一。 数据来源：开启战略研究商业部 6. . 商铺步行街、沿街商铺商铺步行街、沿街商铺 定位依据定位依据 “ “时尚潮流地带时尚潮流地带” ” 延续项目的整体规划建筑特点 塑

31、造让渡价值，提高整体项目的软性价值量 作为未来实现区域社区商业中心的重要组成部分 “ “社区服务性行业社区服务性行业” 实现“十全”生活，提高小区的整体生活质量 作为未来夏朵小城二期住宅项目的配套性服务产品 在一定程度上满足小区业主的不同层次要求 为主力客户提供一体化服务 步行街、沿街商铺业态细分步行街、沿街商铺业态细分 业态定位 建议业态细分 时尚潮流地带 咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅 礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物 社区生活配套 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等 开启开启推荐的推荐的“时尚潮流地带时尚潮流地带” ” 客户客户 咖啡咖啡shopshop：

32、星巴克、上岛、真锅、gino cafe 特色酒吧：特色酒吧： arklive house、windows two、乐美颂会所、 主主 题题 店：店： 避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊 西式餐厅：西式餐厅： 季诺休闲餐饮（意大利）、德克士、麦当劳、kfc 礼品文具：礼品文具： 大禾、雅家时尚、苏佩琦 精品饰物：精品饰物： 黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品 时尚服饰：时尚服饰： lee、playboy、堡狮龙、佐丹奴、生活几何 家居饰物：家居饰物： 世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居 “时尚潮流地带时尚潮流地带” ” 部分客户图片部分客户图片 （ 主 题 店 ） 仙 踪 林 茶

33、 房 （ 咖 啡 s h o p ） s i m p l y c a f （ 特 色 酒 吧 ） 乐 美 颂 会 所 （ 礼 品 文 具 ） s w a r o v s k i （ 西 式 餐 厅 ） 麦 当 劳 （主题店）仙踪林茶房 （咖啡shop ）simply caf （特色酒吧）乐美颂会所 （礼品文具）swarovski （西式餐厅）麦当劳 开启推荐的开启推荐的“社区生活配套社区生活配套” ” 客户客户 美容美发：美容美发：蒂凡尼形象设计中心、美丽田园护肤美容中心、王 垒形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护 肤美容中心 药药 店：店：万寿堂药店、锦江大药房、长徽药房、雷允上国药

34、公司、宝之林药店 干干 洗洗 店：店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗 冲冲 印印 店：店：柯达、富士、快图美 网网 吧：吧：东方网点、易闲网吧 工商银行工商银行: 自动提款机 “ “社区生活配套社区生活配套” ” 部分客户图片部分客户图片 （美容、美发）美丽田园护肤美容中心 （药 店）人寿堂药店 （冲印店）柯达 步行街、沿街商铺客户的特殊要求步行街、沿街商铺客户的特殊要求 咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200；装修标准较高。 特色酒吧一般要求建筑面积在100-300。 西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500，不小于300；需要煤 气容量较大，一般在40m3以上；电容

35、量要求较大，电容量不低于 250kv；水管直径需大于两寸。 美容、美发客户一般要求建筑面积在200左右。 干洗店客户一般要求建筑面积在150左右；要求店铺靠近居民区， 人流量要求较高。 药店客户一般要求建筑面积在100200左右。 冲印店客户一般要求建筑面积在100左右。 7. 7. 商铺之其余商业篇商铺之其余商业篇 定位依据定位依据 服务性服务性 服务于本小区业主及周边社区居民、服务于购物客户 稀缺性稀缺性 项目周边缺乏娱乐场所及中档酒楼，存在较大的需求群体 一站式一站式 作为社区及商业中心的重要配套，实现一站式服务 匹配性匹配性 与中高档住宅区“十全生活”相匹配，与社区商业中心的定位相匹

36、配 充沛性充沛性 业已开通的轻轨及未来的社区商业中心社区商业中心将为各类商业带来充分客流 利润性利润性 提供多层次的商业娱乐配套服务，满足不同消费者的需求，以实现 开发商利润最大化最大化 商场商场1f1f及及2- 3f2- 3f部分业态分布部分业态分布 业态分布：业态分布： 商场商场1f1f部分，面积约部分，面积约26772677m m2 2，定位为时尚潮流地带、，定位为时尚潮流地带、 社区生活配套社区生活配套 商场商场2-3f2-3f部分，面积约部分，面积约45204520m m2 2，定位为休闲餐饮、，定位为休闲餐饮、 休闲娱乐场所等休闲娱乐场所等 开启推荐的休闲服饰客户开启推荐的休闲服饰

37、客户 美特斯邦威美特斯邦威 安安 莉莉 芳芳经典故事经典故事 生活几何生活几何 南南 极极 人人 宝宝 路路 开启推荐的休闲运动服饰客户开启推荐的休闲运动服饰客户 adidas nike 美津浓 锐步 giordano u2 班尼路 堡狮龙 世家屋世家屋 郎德家饰郎德家饰 樱花卫厨樱花卫厨 汤美思家居汤美思家居 开启推荐时尚潮流区定位客户开启推荐时尚潮流区定位客户 开启推荐的开启推荐的 沈记靓汤 粗菜馆 上海人家 谭火锅 多利川菜馆 大食代美食广场 休闲餐饮客户休闲餐饮客户 根据开启长期跟客户的沟通，对各业态的基本根据开启长期跟客户的沟通，对各业态的基本 要求也了然于心，现罗列部分供招商参考：

38、要求也了然于心，现罗列部分供招商参考： 休闲运动服饰客户（休闲运动服饰客户（1f1f商场）商场） 建筑面积要求在建筑面积要求在60-10060-100；要求层高；要求层高3.33.3米以上；门面宽度米以上；门面宽度6 6米以上；米以上；logologo位置最好在门头正上位置最好在门头正上 方，或其它醒目位置；周边品牌最好为同类型服装；免租装修期一般在方，或其它醒目位置；周边品牌最好为同类型服装；免租装修期一般在1515天到一个月左右；租天到一个月左右；租 期都在期都在3 3年以上；期望的物业管理公司最好为境外公司；要求层面为一层；租金在年以上；期望的物业管理公司最好为境外公司；要求层面为一层；

39、租金在rmb4-5.5/ rmb4-5.5/ d d左右。左右。 休闲餐饮客户（休闲餐饮客户（ 2-3f2-3f商场部分）商场部分） 当客户需要建筑面积当客户需要建筑面积700-800700-800时，一般能承受的租金略高，当需要建筑面积时，一般能承受的租金略高，当需要建筑面积1500-20001500-2000时，时，能能 承受的租金相对较低承受的租金相对较低；煤气容量要求在；煤气容量要求在30km30km3 3以上；电容量要求以上；电容量要求30kw30kw以上；上水管直径需大于两以上；上水管直径需大于两 寸；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道；对大型客户需要提供直接上寸

40、；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道；对大型客户需要提供直接上 二楼的专用通道式电梯。二楼的专用通道式电梯。 娱乐场所客户（娱乐场所客户（ 2-3f2-3f商场后部分）商场后部分） 由于其建筑要求必须遵循娱乐场所的具体要求，此方面的建议需目标客户与开发商共同协商确定。由于其建筑要求必须遵循娱乐场所的具体要求，此方面的建议需目标客户与开发商共同协商确定。 从外部环境到内部环境规划及经营的长远角度出发，如何利用本从外部环境到内部环境规划及经营的长远角度出发，如何利用本 项目独特的地理人文环境，制定出创新的经营模式及观念，营造出不项目独特的地理人文环境，制定出创新的经营模式及观念，

41、营造出不 同于其它商业业态的主题经营模式，充分运用现有建筑风格的文化同于其它商业业态的主题经营模式，充分运用现有建筑风格的文化 背景及项目规划经营特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足背景及项目规划经营特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足 的信心。无论经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、物业管理的信心。无论经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、物业管理 等，有关本报告所阐述的策略以及具体执行方案，开启将在今后提交等，有关本报告所阐述的策略以及具体执行方案，开启将在今后提交 的策划报告中予以详细阐明。的策划报告中予以详细阐明。 小结：小结： 注解：注解： 由于本项目在前期的规划与

42、设计均已初步确认；由于本项目在前期的规划与设计均已初步确认； 就本项目上存有就本项目上存有二三层销售面积过大；上下无二三层销售面积过大；上下无 法分隔销售？法分隔销售？铺位布局规划？进深与门面的黄铺位布局规划？进深与门面的黄 金分割点金分割点 ？突现商业中心空间？人流消费习惯？突现商业中心空间？人流消费习惯？ 等等问题。因其客观原因，故我司在此也不一等等问题。因其客观原因，故我司在此也不一 一赘述。故此本策划报告基本上是在该项目现一赘述。故此本策划报告基本上是在该项目现 有的基础上加以完善、深化。有的基础上加以完善、深化。 经营策略建议经营策略建议 二、定向招商、分散经营、统一管理二、定向招商

43、、分散经营、统一管理 营销建议营销建议 一、前期的部分整体定向招租一、前期的部分整体定向招租 二、后期的推广销售二、后期的推广销售 一、部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值一、部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值 二、入市时机评估二、入市时机评估 1.公开时机选择2.预定时机选择 3.预售时机选择 三、风险预测及规避三、风险预测及规避 1.风险：价格定位过高低，导致销售收益下降。风险：价格定位过高低，导致销售收益下降。 2.风险：入市时机选择错误，过早或过晚。风险：入市时机选择错误，过早或过晚。 这 些， 值 得 我 们 将 其 一 一 藏： 注：以上客户为开启商业部成员曾经服务的

44、成交案例，在此仅代表个人业绩！注：以上客户为开启商业部成员曾经服务的成交案例，在此仅代表个人业绩！ 总结：总结： 我司在经过对本项目周边商业市场的详我司在经过对本项目周边商业市场的详 细调研、结合本项目优劣势作出分析研判，细调研、结合本项目优劣势作出分析研判， 开启以专业的策划及招商经验，提出了开启开启以专业的策划及招商经验，提出了开启 认为最适合本案初步的项目定位、业态定位认为最适合本案初步的项目定位、业态定位 的建议和营销、经营的建议。希望贵司与我的建议和营销、经营的建议。希望贵司与我 司在今后的密切配合下共同将本项目建造成司在今后的密切配合下共同将本项目建造成 为为 第二部分第二部分 项

45、目经营与营销项目经营与营销 在本报告前文中，开启对本项目的产品优劣势在本报告前文中，开启对本项目的产品优劣势 及市场机会与风险作了较为具体详细的论述，及市场机会与风险作了较为具体详细的论述， 具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期 的招商以试探市场反应，招商进行到一定的进的招商以试探市场反应，招商进行到一定的进 度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾 矛盾一矛盾一：任务与目标：任务与目标 现在的任务：现在的任务： 快速销售快速销售小面积铺面小面积铺面业态混乱档次低业态混乱档次低 商品品质低商品品质低拉低住宅品质拉低

46、住宅品质 降低住宅售价；延迟销售周期降低住宅售价；延迟销售周期 我们的目标：我们的目标： 商业带动住宅商业带动住宅商业品质高商业品质高合理定位合理定位 品牌经营品牌经营以租带售以租带售 租售两旺；满盘皆赢租售两旺；满盘皆赢 矛盾二：矛盾二： 商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾 住宅不成熟住宅不成熟（未全部入住）（未全部入住） 业态易混乱业态易混乱 住宅成熟住宅成熟（入住（入住2-32-3年）年） 价格低廉价格低廉 难以形成规模经营难以形成规模经营 业态合理业态合理 售价提高售价提高 区域商业中心区域商业中心 开启建议：开启建议： 1 1、 商业部分整体出租

47、、以租带售、聚集人气、商业部分整体出租、以租带售、聚集人气、 提升价值提升价值 2 2、 商业先建，形成带动住宅的引擎商业先建，形成带动住宅的引擎 3 3、适当延长商业的销售周期，最大提升商业价值、适当延长商业的销售周期，最大提升商业价值 第三部分第三部分 商业对地产的作用商业对地产的作用 一、一、 商业带动地产商业带动地产 商业项目的成功与否，对提升夏朵小城一、商业项目的成功与否，对提升夏朵小城一、 二期住宅项目的品质和价格空间将起到极大二期住宅项目的品质和价格空间将起到极大 的作用。的作用。 以点带面以点带面先启动商业市场，形成规模。从先启动商业市场，形成规模。从 而带动整个夏朵小区近而带

48、动整个夏朵小区近50万方的销售量与销售万方的销售量与销售 价格的上扬。价格的上扬。 第一、商业与生活配套服务将是夏朵小城项目第一、商业与生活配套服务将是夏朵小城项目 重要的点睛之笔重要的点睛之笔 第二、大型商业项目的风险投资第二、大型商业项目的风险投资 第三、经营管理与销售之间的关系第三、经营管理与销售之间的关系 盈利来自商业带动房地产盈利来自商业带动房地产 新天地是属于商业带动地产较好的一个典型新天地是属于商业带动地产较好的一个典型 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销 售。由于售。由于“新天地新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地的品牌效应，带动了周边房地产地 价的提升，从最开始的每平方米价的提升，从最开始的每平方米80008000元元1000010000元，到元，到 现在的每平方米现在的每平方米2 2万元。万元。 成功案例分析成功案例分析新天地新天地 小结：小结： 房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它 当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运 营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。 显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展 规律办事。上