澳大利亚购物中心发展模式

1、australian shopping centre development models 澳大利亚购物中心发展模式 historical to the present day 今昔之别 michael lloyd chairman, the tomlik group tomlik 集团主席 mall china annual conference mall china 年会 20 september 2004, guangzhou 广州 2004年9月20日 brief history of shopping centres in australia 澳大利亚购物中心简史 first sho

2、pping centre development in australia in the 1950s 1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起 by the 1970s 到1970年代时 3 major companies had emerged 三家重点企业合并 nlend lease nwestfield namp success was questioned 可行性遭质疑 retailers had existing outlets 零售商已有店面 most shopping was conducted in traditional areas 消费都在传统商圈进行 shopping c

3、entre rents were high 购物中心的租金高昂 most retail was small business 大多数的零售店都是小 生意 the risk 风险 newness of the product no history of success 购物中心属于新产品 没有成功历史 lack of sophistication in retail 零售消费并不精致 lack of enthusiasm for the product by many retailers 许多零售商对购物中心反应冷淡 in the early 70s, major shopping centre

4、s in australia showed a yield of 70年代初初期，澳大利亚重点购物中心收 益为 13% investors demanded a higher return 投资者要求更高的回报 higher the risk, higher the return 风险越高、回报越高 lower the risk, lower the return 风险越低、回报越低 what happened over the next 25 years? 接下来25年经历了什么演变？ increased spending = increased turnover = increased r

5、ent 开销增加开销增加 = 营业额增加营业额增加 = 租金增加租金增加 increased spending 开销增加开销增加 = increased retailer numbers 零售商数量增加零售商数量增加 = increased professionalism 专业度增加专业度增加 1995: top 10 combined gla of 758,000 m2 1995年: 十大购物中心总gla为 758000平方米 2004: top 10 combined gla of 1,277,000 m2 2004年：十大购物中心总gla为 1277000平方米 - an increas

6、e of 68% 递增幅度为递增幅度为68% gla is gross lettable area gla 是总可租赁面积 1995: top 20 combined gla of 1,404,000 m2 1995年：20大购物中心总gla为 1404000平方米 2004: top 20 combined gla of 2,248,000 m2 2004年：20大购物中心总gla为 2248000平方米 - an increase of 60% 递增幅度为递增幅度为60% gla is gross lettable area gla 是总可租赁面积 1995: top 10 combine

7、d turnover of $3.3 billion 1995年：十大购物中心营业额总计为33亿 2004: top 10 combined turnover of $6.2 billion 2004年：十大购物中心营业额总计为6.2亿 -an increase of 88% 递增幅度为递增幅度为88% 1995: top 20 combined turnover of $6.08 billion 1995年：20大购物中心营业额总计为60.8亿 2004: top 20 combined turnover of $10.5 billion 2004年：20大购物中心营业额总计为105亿 -

8、an increase of 73% 递增幅度为递增幅度为73% what happened? 发生了什么事？ turnover increased significantly 营业额有显著递增 rentals increased significantly 租金有显著递增 retailers were demanding space in shopping centres they were no longer suspicious 零售商对购物中心的空间 有需求 不再持怀疑态度 retailers were becoming increasingly professional 零售商 日趋

9、专业化 national retail chains were increasing in number 全国性 连锁店数量日益增加 national franchises were increasing in number and becoming popular 特许经营数量日益增加，也越来越受欢 迎 shopping centres developed a history of success 购物中 心开始有成功历史 investor opinion changed 投资者的看法改变了 shopping centres no longer “high risk” 购物中心不再被视为“高

10、风险”投资 shopping centres now “low risk” 购物中心现在属于“低风险”投资 capitalization rates dropped 资本化率下降了 example of a typical centre 购物中心范例 department store 百货店 2 x discount department store 折扣百货店 2 x supermarkets 超市 220 specialty shops 专卖店 1975 revenue 1975年收入 department store 百货店$1.0m 100万 2 x dds 折扣百货店$1.5m 15

11、0万 250 specialty 专卖店 $215 $3.7m 370万 total rental 总租金收入$5.2m 520万 capitalised 资本化率 13% value of centre 购物中心价值 = $40m 4000万 1985 revenue 1985年收入 department store 百货店$1.5m 150万 2 x dds 折扣百货店$3.0m 300万 250 specialty专卖店 $550$9.6m 960万 total rental 总租金收入$14.1m 1410万 capitalised 资本化率 11% value of centre 购

12、物中心价值 = $128m 1.28亿 1995 revenue 1995年收入 department store 百货店$2.0m 200万 2 x dds 折扣百货店$3.2m 320万 250 specialty 专卖店 $800$14.0m 1400万 total rental 总租金收入$19.2m capitalised 资本化率 8% value of centre购物中心价值 = $240m 2004 revenue 2004年收入 department store 百货店$2.4m 240万 2 x dds 折扣百货店$3.5m 350万 250 specialty专卖店 $

13、1000 $17.5m 1750万 total rental 总租金收入$23.4m 2340万 capitalised 资本化率 6.75% value of centre 购物中心价值 = $346m 3.46亿 2005 2005年 capitalised 资本化率 at 5.5% value of centre 购物中心价值$425m 4.25亿 2004年强势购物中心排名年强势购物中心排名 gla 总可租赁面积。所有零售区域，加上所有总可租赁面积。所有零售区域，加上所有“非零售非零售”，例如诊所、写字，例如诊所、写字 间、影城等等间、影城等等 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gl

14、a/没平方没平方 米米 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gla/没平方没平方 米米 2004年强势购物中心排名年强势购物中心排名 mat: 2003年年1月月1日至日至12月月 31日总零售额，包括电影院和日总零售额，包括电影院和 消费税，不包括临时租户、外消费税，不包括临时租户、外 汇、银行、房屋抵押贷款协会汇、银行、房屋抵押贷款协会 和软性赌博。和软性赌博。 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gla/没平方没平方 米米 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gla/没平方没平方 米米 2004年强势购物中心排名年强势购物中心排名 mat/每平方米每平方米: 2003年年1月月1日到日到12月月31日的日的购物中心总零售额除于零购物中心总零售额除于零 售面积售面积 (用以推算营业额的零售面积用以推算营业额的零售面积)，包括消费税，不包括临时租户、，包括消费税，不包括临时租户、 外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gla/没平方没平方 米米 购物中心名称购物中心名称州州业主业主gla/没平方没平方 米米 2004年强势购物中心排